房产法律知识培训-课件

培训

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培训

1主要内容第一部分法律与房地产发展的脉络第二部分销售过程中风险防范与证据管理第三部分关注物权法——热点问题分析第四部分日常所见疑难问题2主要内容第一部分法律与房地产发展的脉络2精品资料3精品资料3你怎么称呼老师？如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你是否会认为老师的教学方法需要改进？你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？教师的教鞭“不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我笨，没有学问无颜见爹娘……”“太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”44第一部分法律与房地产发展的脉络房地产发展的三个阶段1、空白阶段2、起步阶段3、发展阶段5第一部分法律与房地产发展的脉络房地产发展的三个阶段5空白阶段1949－19561956－19661966－1978国民经济恢复时期对地主的房地产接管没收征收的政策文化大革命前确立了城市房地产的社会主义公有制文化大革命期间立法陷于停顿状态6空白阶段1949－1956国民经济恢复时期6起步阶段复兴时期1979年——1988年起步时期1988年——1994年党的十一届三中全会以后，沉寂的房地产业开始了复苏，国家加强了对房地产领域的法制建设1988年全国人大通过宪法修正案：土地有偿、有期限使用制度得以建立，房地产立法在数量和质量较高《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》7起步阶段复兴时期党的十一届三中全会以后，沉寂的房地产业开始了发展阶段初步发展时期1994－1997快速发展时期1997至今1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着我国房地产业发展已迈入了法制管理的新时期

1997年党的十五大的召开为房地产市场的快速发展创造了空间8发展阶段初步发展时期1994年《中华人民共和国城市房地产管理第二部分销售过程中风险防范与证据管理一、风险来源二、签约前风险防范与证据管理三、签约时风险防范与证据管理9第二部分销售过程中风险防范与证据管理一、风险来源9一、风险来源风险来源:1、行政机关“规划许可证”“施工许可证”“预售许可证”“房产证”2、内部员工“表见代理”3、供应商:“甲供不到位”“付款迟延”勘查\设计\施工\采购4、购房者“逾期‡违约”“双倍索赔”5、物业公司案例10一、风险来源风险来源:10

案例2002年3月，深圳某小区，李某的私人轿车在停车场丢失，李某向物业公司提出索赔。物业公司认为收费和赔偿条件太不对等，一辆轿车一小时收费才5元钱，一旦停车场内车辆丢失，车主以停车场负保管责任为由要求停车场赔偿丢车的巨额损失，对物业公司太不公平，由此不予赔偿。于是业主将物业公司推上法庭。11案例2002年3月，深圳某小区，李某的私人轿车在停

1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，判决物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。2、如果被告收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车辆保管关系。物业公司必须承担民事赔偿责任。

点评：1、确定停车场的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据。车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系。车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的合同关系。车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上是相同、一致的。将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分：主张车辆保管关系，停车场承担丢车后的民事赔偿责任；车位有偿使用关系，停车场不承担丢车后的民事赔偿责任。2、停车场收费是服务费。3、停车场服务收费的性质是保管收费。4、停车场保管收费应承担保管责任。5、停车场收费发票单方声明"车位租金"无效。121、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，二、签约前风险防范与证据管理1、办妥各项手续

国有土地使用证

建设工程规划许可证

建设工程规划许可证

建筑工程用地规划许可证

建设工程施工许可证

商品房预售许可证。

2、审查购房资格3、减少广告风险宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明13二、签约前风险防范与证据管理1、办妥各项手续13案例

某地产商推出“假日小区”，楼书中宣称，5000平方米人

工湖景’，‘2000平方米喷泉广场’，李先生购后发现，人

工湖只不过是个小池子，喷泉广场改成了停车场。一怒之下，李先生诉诸法院，要求追究地产商的违约责任？

问题：李先生的主张可否得到法院的支持？14案例某地产商推出“假日小区”，楼书中宣称，5000平方米法条链接：《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。律师建议：广告用语用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语；不宜用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传资料等，为购房参考示范，不作为履行合同之标准。图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知，一切资料均以政府最后批准之图则为准。15法条链接：15三、签约时风险防范与证据管理1、完备认购书条款2、合同内容风险防范3、充分重视违约责任4、严格履约证据：合同文本通知书登记表16三、签约时风险防范与证据管理1、完备认购书条款161、完备认购书条款目前的签约过程1、依广告产生购房的意思表示2、与房产公司签定认购书3、签定预售合同。认购书性质1、认购书内容：(1)当事人情况(2)房屋情况(3)价款计算(4)签署正式契约的时限2、认购书性质：是预约合同，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。171、完备认购书条款目前的签约过程17互动案例

吴先生一周前看好一套自己比较满意的商品房，于是，当场交了1万元订金，但双方在认购书中没有明确约定购房合同的时间。由于吴先生早有购房的打算，所以购房的首付款13万余元也准备就绪。但世事难料，近日吴先生的父亲不幸摔伤，仅手术费就达4万元，后期治疗费也将无法估计，这突如其来的开支使吴先生难圆购房梦，被逼无奈的吴先生给开发商打电话告知了详情，并提出自己可能无法签订购房合同，希望开发商退回自己的1万元订金，开发商回话说，订金不能退。对此吴先生不知如何是好?18互动案例18法律建议

首先，吴先生与开发商之间的订金关系已经成立，双方如果一方违约都有可能被迫用订金罚责。因为吴先生交纳订金与开发商收受订金的行为已经说明双方也愿接受订金罚责的约束。其次，吴先生父亲突然摔伤并不能成为吴先生不予签订合同的免责理由，因为对本案中吴先生的免责主要限定在不可抗力条件的成立，显然吴先生没有钱或购房的钱已挪做它用是不能成为不可抗力之条件的，吴先生还需履行自己签订购房合同的义务，否则，订金就很难依法追回。再次，吴先生与开发商之间的订金协议中没有明确约定购房合同在什么时候去签订，也就是说订金罚责的适用期限没有确定，这一点对吴先生是有利的。吴先生完全可以一直拖着不去签合同，开发商自己也不敢将房屋出卖的，否则将承担订金罚责的违约责任，这是开发商的疏漏，吴先生可以抓住这一点与开发商进行协商解决此事。如果协商不成，吴先生完全可以不去签订购房合同，开发商也不敢将此房屋出卖，即使开发商起诉签订合同；从严格的法律角度来说，开发商是很难胜诉的。1919法律建议

第一，如果买受人交纳订金后，想退回订金，其应先从开发商的资质，楼盘的“五证”上人手，假使开发商的资质欠缺或“五证”不全，买受人就完全可以主张开发商售楼主体资格欠缺以致合同无效，而达到退回定金的目的。如果开发商主体合格，合同生效时，买受人可以从重大误解，显示公平、欺诈等角度申请撤销合同或调查房屋是否已出售，是否已抵押等角度提出解除合同，以达到退回定金的目的。第二，如果买受人准备购房，在看好房屋后，不要急于交纳定金，因为目前在房地产界，买受人购房时交纳定金，已成为开发商控制买受人购买自己楼盘或接受自己的不平等合同条款。

2020定金与订金的区别，主要表现在：（1）、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。（2）、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。（3）、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。（4）、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性质。对于订金，法律规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，法院不予支持。所以，订金不适用定金罚则，只在对方违约时原数奉还。当事人起草、签署一些具有法律证明力的文件，如合同、收据、发票等，一定要使用规范用语，防止产生歧义，必要时可以请律师用法言法语帮助起草或修改，尤其是对方提供的标准合同、收据时，要仔细审查。21212、合同内容风险防范①赠予条款②面积差异处理③变更通知义务④交付通知义务⑤绿地归属⑥车位车库归属⑦土地续期⑧产权登记⑨相邻关系222、合同内容风险防范①赠予条款22①赠予条款互动案例

某开发商在销售房屋时附赠取暖炉，后燃气炉因质量问题发生爆炸，造成业主损失5800元，问此时开发商是否承担赔偿责任。23①赠予条款互动案例23①赠予条款法条链接

合同法第191条:赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任.附义务的赠与,赠与的赠产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任.赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵,造成受赠人损失的,应当承担损害赔偿责任.律师建议

赠与条款,是开发商免责的重要理由,善用赠与条款,依法保护自身权利.24①赠予条款24②面积差异处理互动案例

案例：小王与甲公司签了购房合同，面积80平米，单价

3000元，领钥匙时，开发商要求其另交房款3万，小王一打听才明白，原来所购房实测面积是90平米，大了10平方米，面积误差约定为“按实测面积多退少补”。

问题：小王应否为多出的面积埋单？25②面积差异处理互动案例25②面积差异处理处理原则

有约定服从约定意思自治在合同里面体现是契约自由所有权包含义务、契约自由受限制无约定由法定律师建议

“按实测面积多退少补”26②面积差异处理处理原则26③变更通知义务“经规划部门批准的规划变更\设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准之日起10日内,书面通知买受人”(该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向…)买受人有权在通在到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更.27③变更通知义务“经规划部门批准的规划变更\设计单位同意的设计

③变更通知义务（案例）

去年六月中旬，我购买了一套房屋，约定本月15日交房，但交房时我发现开发商交付的房屋与购房合同的约定不符，户型发生了很大的改变。而之前，开发商从未就设计变更之事告知我。我对改变后的户型很不满意，但开发商认为他们的设计变更经过了相关部门的批准，是合法有效的，没有告知虽然不对，但不能以此为由提出退房。我可以此为由提出退房要求吗？

解答：依据我国相关法律规定，你有权退房，并要求开发商承担相应的违约责任。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述规定，开发商在房屋设计变更后，有义务在法定期限内通知买受人。开发商未依法履行法定通知义务的，房屋买受人有权利要求退房。虽然开发商的设计变更经过了相关部门批准，但这只能说明其设计变更是合法的，并不能因此而免除其对你应尽的法定的告知义务，所以开发商的理由不能成立。此外，你因退房而遭受的损失，还可依法追究开发商的违约责任。28

③变更通知义务（案例）

去年六月中旬，我购买了一套房屋，④交付通知义务商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

29④交付通知义务商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买⑤绿地归属道路、绿地、归属?一层赠花园案属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外30⑤绿地归属道路、绿地、归属?一层赠花园案属于城镇公共绿地或者案例：侯某家所在小区绿化非常好，而且假山、喷泉应有尽有。可是从2006年起，开发商就不断占用公共绿地，将之改造为停车场等公用设施，如今绿化面积已经缩小了近一半。侯某等业主对此非常不满。

说法：根据物权法规定，小区内绿地归谁所有，主要看是否在建筑区划以内，如果绿地在建筑区划内，则属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的小区绿地属于公摊面积，业主在购房时也往往考虑绿化因素，绿地理应归业主所有。在本案中，开发商侵犯了全体业主的共有权，应当承担相应的法律责任。31案例：侯某家所在小区绿化非常好，而且假山、喷泉应有尽有。可是道路绿地归属

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

32道路绿地归属第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，⑥车位归属合同约定:车位归开发商建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人约定还我们车库!33⑥车位归属合同约定:车位归开发商建筑区划内，规划用于停放汽车车位车库归属

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

34车位车库归属第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车⑦土地续期老婆,咱那土地使用权到期了我在给女儿梳头,你快去看看物权法商铺产权?35⑦土地续期老婆,咱那土地使用权到期了我在给女儿梳头,你快去看土地续期

商品房土地使用年限到期后怎样续期呢?关于此问题，目前还没有执行的实例。《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”因此商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题不用担心，但是，目前尚无关于续期的细则，是免费续期还是收费续期，收费标准是什么，都没有定论。而商业用地届满之后的续期，则无明确的规定。从众多现实案例来看，住宅使用年限到期的商品房项目很多，但是国家并没有让老百姓缴纳任何费用，比如深圳、上海等地最早开发的一些项目商品房。住宅是关系国计民生的重大问题，所以政府也不可能让老百姓缴纳任何费用，并且开发商所修筑的房屋使用年限会远远大于70年，所以土地使用年限的问题，大可放心，只要开发商修建的房屋是取得政府合法手续的，并且质量是通过政府机关验收合格的，大可放心的购买与居住。36土地续期商品房土地使用年限到期后怎样续期呢?关于此问题⑧产权登记

王李纠纷案例我出资我的名字名词解释：产权登记\异议登记\预告登记37⑧产权登记王李纠纷案例我出资我的名字名词解释：产权

案例：

原告王某是某电脑公司职员，被告李某是某中学教师，原告与被告系朋友关系。2000年11月原告王某得知本市某房地产公司出售经济适用房，欲购买一套。而根据本市有关政策规定，只有具有本市户口的人才有资格购买，原告非本市户口，无购房资格。原告就与被告口头商定，由原告以被告名义购买经济适用房一套，商品房由原告实际占有、使用。随后，原告出资20万元，由被告与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，购得一套80平方米的两居室房，产权人登记为李某。之后不久，李某以该房屋的产权证作抵押向银行贷款15万元借给其弟做生意。贷款到期后，李某无力偿还，银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。王某得知后向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。解答：

我国相关法律规定，房屋等不动产要进行产权登记。房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。房屋是不动产，取得、变更房屋所有权是以房屋产权登记为标志的，这与动产不同。城市房屋买卖过程中，一定要充分注意，占有房屋不代表取得了房屋所有权，还需要办理房屋产权登记。本案实属房屋确权纠纷案，当事人一方以另一方的名义购买房屋并实际占有和使用，而另一方则实际被登记为房屋产权人，究竟谁应当被确认为房屋的真正产权人？本案中，被告虽然没有出资，但他具有购房资格，以自己的名义签订了房屋买卖合同，并登记为房屋产权人，所以应该确认被告实际取得房屋所有权。而根据案情来看，原告根本不具有购房资格，况且房屋登记处也没有登记他是产权人，即使是他出资购买的房屋，也因为不符合相关法律规定，而不能取得房屋所有权。38

案例：

原告王某是某电脑公司职员，被告李某是某中学教师异议登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

39异议登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误产权登记

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。40产权登记第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依预告登记

第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。41预告登记第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的⑨相邻关系我们要阳光权相邻关系42⑨相邻关系我们要阳光权相邻关系42阳光权

案例案例136家住户获赔400万

1999年，成都两家房地产公司先后在成都某干休所旁修建了两幢高楼，严重影响了干休所3幢住宿楼的采光，尤其是住在一楼的住户白天也得开灯照明，后这3幢住宿楼的36家住户联名要求解决采光权被侵犯的问题。2002年，法院判决36家住户获得总额400万元的赔偿。

案例2遮光1平方米赔偿120元2004年，天津一住户通过法院主张自己的采光权，在通过鉴定认定住户的日照时间因高层建筑的遮挡确实减少的情况下，法院依照公平原则判令高层建筑物的开发商按每平方米120元标准，对被遮挡的其中20多平方米的居室面积一次性补偿住户2800余元。案例3阳光被遮挡房屋贬值2008年9月，北京市丰台区人民法院对一经济适用房住户状告新建相邻楼房影响采光的案件作出一审判决，判决房地产公司赔偿原告陈先生房屋贬值损失13.9万余元及增加电费损失3万余元，合计近17万元。相关法律法规《物权法》第89条对采光权作出明文规定，“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风采，光和日照”。该法第85条“法律，法规对处理相邻关系有规定的，按照其规定；法律法规没有规定的，可以按照当地习惯”；此外，我国的《国家标准城市居住区规划设计规范》、《国家标准城市住宅设计规划》等法规中，也有体现日照权的相关规定。但总体来看，我国对日照权的规定太笼统，实施起来不够便利，而且有些规定也显然低于国际标准，例如我国规定大、中城市住宅日照的时数不低于2小时，小城市不低于3小时43阳光权案例43第三部分关注物权法——热点问题分析一、什么是物权法二、制定和实施物权法的意义三、物权法涉及的一些问题44第三部分关注物权法——热点问题分析一、什么是物权法44一、什么是物权法1、物权法是规范物的归属和利用的法律规则

物：有形财产动产不动产归属：所有权

利用：用益物权

担保物权2、物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用”

“定分止争”《商君书》国家财产“物尽其用”农地承包权房地产市场45一、什么是物权法1、物权法是规范物的归属和利用的法律规则4二、制定和实施物权法的意义1、对保障市场经济的重要意义现行制度规定建设用地使用权期限届满，地上建筑物无偿归属于土地所有权人，土地闲置两年地方政府可强行无偿收回土地等家庭联产承包合同制度平稳过渡到用益物权制度2、对保护公民私有财产的重大意义共产风抄家风国家财产神圣不可侵犯

“强制拆迁”、“圈地热潮”平等保护46二、制定和实施物权法的意义1、对保障市场经济的重要意义46三、物权法涉及的一些问题1、私权保护

个人集体国家划分行为违法与合法财产的界限“黑出租”“流动摊贩”公法上的搜查证，“黄碟案”证据法上的违法证据无效2、国家征收

重庆钉子户商业目的用地3、确立用益物权

农地使用权债权?物权?4、不动产登记5、建筑物区分所有权

6、地役权

案例

47三、物权法涉及的一些问题1、私权保护个人集体私权保护

第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。48私权保护第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权地役权第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。49地役权第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要国家征收第四十二条

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。50国家征收第四十二条

征收集体所有的土地，应当依法足额支案例06年老婆婆张罗买房子，购房时老人拿了5.5万，我们夫妻拿了2万，小姑子拿了四万，我们之间没有任何的协议。产权证上写的是我的名字。小姑子现在离婚住在娘家，请问小姑子对该房屋有何权利？如果买卖的话，收益如何分配？如果老人坚持把该房给女儿，我又该怎样维护自己应有的权利？我们夫妻现在住的房子是老公公的名字，小姑子对此房有何权利吗？51案例06年老婆婆张罗买房子，购房时老人拿了5.5万，我们夫妻解答：1、06年买的房子属于你个人。因为产权证上登记的是你的名字，根据《物权法》的规定，房屋以登记簿确认产权。根据你说的1情况，该房屋属于你个人所有。但现在有一个问题就是，对方可以凭借出资证明，进行异议登记，如果房管部门认定事实和理由充分，就会认定该房屋为你们共同所有。2、你现在住的房屋属于你老公公所有，其享有所有权，当然也享有处分权，如果你公公、婆婆依然健在，你的小姑子对该房屋没有任何权利。如果你公公、婆婆去世，则你小姑子依法享有继承的权利，可以依法或者依照遗嘱继承属于她的那部分财产。52解答：1、06年买的房子属于你个人。因为产权证上登记的是你的见法条：《物权法》

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。53见法条：《物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或婚姻法案例案例夫妻共有一套住房，丈夫不经过妻子同意私下转赠她人，请问妻子有该房产的处理权吗，做为一家之主的丈夫有权支配该住房吗？54婚姻法案例案例夫妻共有一套住房，丈夫不经过妻子同意私下转赠

（1）《婚姻法》第十七条第四项：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有。（2）第十七条第二款：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。55（1）《婚姻法》第十七条第四项：“夫妻在婚姻关系存续期第五部分日常所见疑难问题一、关于继承所需手续二、赠与过户三、夫妻姓名的“加减法”56第五部分日常所见疑难问