建设工程合同管理第十章

第十一章建设项目合同的策划管理1第十一章建设项目合同的策划管理111.1建设项目合同策划概述

本章主要从合同管理的总体策划方面来介绍工程全过程合同管理的内容。主要包含工程项目交付模式的介绍、合同计价方式的选择、合同谈判和签约应注意的问题合同履行阶段的实施控制、项目合同档案管理、合同的风险分析以及政府对建设工程合同的监督管理。211.1建设项目合同策划概述211.2工程项目交付模式与合同体系工程项目运作方式的核心部分环节：设计、施工和采购。EPC模式设计、施工、采购分别发包就是平行发包模式；设计与施工发包给同一个承包商就是设计—施工总承包模式；该承包人若同时承担材料、设备的采购。三个环节每一个还可以具体分解：设计包括勘察和设计；施工包括总承包和分包，分包又包括专业分包和劳务分包等；

311.2工程项目交付模式与合同体系工程项目运作方式的11.2.1早期萌芽阶段的项目交付模式全球范围内的工程项目交付模式，可以追溯到产业革命以前的16世纪，16世纪以前，欧洲的建筑师受雇于业主，负责设计、购买材料、雇佣工匠，并组织施工。16世纪以后，随着社会对房屋建造技术要求的提高，建筑师队伍出现了专业分工，设计和施工逐渐分离。411.2.1早期萌芽阶段的项目交付模式全球范围内的工程项目交11.2.2发展阶段的现代项目交付模式18世纪60年代，英国工业革命推动了欧洲大陆城市化和工业化的进程，社会大兴土木带来了建筑业的空前繁荣。

19世纪初，建设领域的商品经济关系日趋复杂。出现了现代意义上最常见的工程交付模式：设计——招标——建造模式（DBB）。511.2.2发展阶段的现代项目交付模式18世纪60年代，英

业主咨询工程师业主代表设计商承包商2供应商承包商1

图11-1DDB模式6业主咨询工程师业主代表设计商承包商2供应11.2.3二十世纪后项目交付模式的繁荣发展DB模式EPC模式CM模式特许经营权模式。711.2.3二十世纪后项目交付模式的繁荣1.设计——施工一体化（DB模式）业主咨询公司设计-施工承包人业主代表

分包人1勘察设计单位分包人2供应商1供应商2图11-2DB模式81.设计——施工一体化（DB模式）业主咨询公司设计2.EPC模式

业主技术管理咨询顾问EPC/交钥匙总承包人勘察设计单位供应商1供应商2分包人2分包人1-------------------………图11-3EPC模式92.EPC模式业主技术管理咨询顾问EPC/交钥3.CM模式业主CM经理承包商1供应商1咨询工程师供应商1项目承包商图11-4CM模式103.CM模式业主CM经理承包商1供应商1咨询工程师供应商1项4.特许经营权下的承包模式政府保险公司公共项目咨询公司设计单位施工单位银行贷款民间资本获得特许经营权的项目公司公众收费资金流服务流图11-5特许经营权模式114.特许经营权下的承包模式政府保险公司特许经营权的建设模式下具体的承包方式

(1).BOT（建造——经营——移交）模式(2).BT（建造——移交）模式(3).BOOT（建造——拥有——经营——移交）模式(4).BLT（建造——租赁——移交）模式12特许经营权的建设模式下具体的承包方式1211.3项目环境分析与合同适用选择

11.3.1项目环境分析1项目主观环境2项目第三方环境3项目客观环境1311.3项目环境分析与合同适用选择

11.3.1项目11.3.2合同计价类型的选择1.工程规模和复杂程度2.设计图纸所达到的深度3.双方的管理水平与风险承担4.项目准备时间及工期的紧迫程度5.合同条件的完备程度6.项目的外部环境因素1411.3.2合同计价类型的选择14合同状态主观环境工程范围质量目标工期要求标准、检测手段、监测方式持续时间季节变化第三方客观环境合作方材料和工艺技术人员指定分包商发包人规则工作程序付款方式责任项目内部项目外部施工环境场地状况社会环境图11-6项目环境分析结构图15合同主观环境工程范围质量目标工期要求标准、检测手段、监测方式11.4建设项目合同的谈判签订从一般意义上的合同订立过程来看，招标属于要约邀请，而投标属于要约，二者满足《合同法》规定的相关特性。由于建设工程招投标有其特殊性，因此，招标文件和投标文件对合同的当事人双方都有一定的约束力。1611.4建设项目合同的谈判签订1611.4.2合同谈判的准备工作1.明确谈判的目的谈判是为了签订一个双方都能接受的合同，双方在谈判前对于“能够接受”的程度须有一个明确的界定，即明确谈判的目的。2.组织准备着手组织一个精明强干、经验丰富的谈判班子。1711.4.2合同谈判的准备工作173.资料准备准备资料是收集整理各种基础资料和背景材料等可能在谈判中用到的证据的过程。4.谈判参与方研究己方的条件。在准备进行合同谈判之前，首先要对自己的情况进行全面的掌握和重点分析。18185.谈判方案准备在确立己方的谈判目标及认真分析己方和对手情况的基础上拟定谈判提纲。6.谈判会议的具体安排包括三方面内容：选择谈判的时机、谈判的地点以及谈判议程的安排。191911.4.1合同谈判的主要内容合同谈判的过程是当事人双方对于项目利益的博弈过程，招标人的目标是说服中标人让出更多的利益，中标人无疑希望获得更多的利益。然而需要强调的是，合同谈判不能违背招标文件和投标文件的基本原则和框架，否则就失去了招投标过程原有的意义。2011.4.1合同谈判的主要内容201.合同“标的”的量化确认建设工程合同“标的”的量化就是确定工程项目承包的范围和内容。2.合同标准的谈判建设领域的合同标准主要指技术要求、技术规范和施工方案。

21213.合同价款合同的价格永远是招投标双方争夺的核心。4.价格变化的影响因素建设工程的周期长，影响因素多，类似货币贬值或通货膨胀的情况，可能会给承包商造成较大损失。22225.支付方式获得已完工程的工程款是承包人收回承包赚取利润的核心工作。6.合同期限合同期限在建设工程中体现为开工日期、工期、竣工日期和质量保修期。7.合同文件的完善施工合同文件是一个完整的体系，但是在招投标阶段大多都并未齐备，随着招标的进行，陆续会有相关文件出台。232311.5建设项目合同的实施控制1.完善基础工作进行项目合同体系规划，制定项目管理程序，并贯彻实施；规范文档管理责任和流程；重视项目早期文档管理；设置专人管理文档，并持之以恒。

2411.5建设项目合同的实施控制24[案例]某施工项目的合同体系(1)建设工程施工合同(2)劳务分包合同（主体、砌体、装修、其他）(3)专业分包合同（土方、桩基、门窗、防水、保温等）(4)材料供应合同（钢筋、模板、混凝土、砖、水泥、砂、石子、安装用的管材、钢材、电线、电缆等）(5)材料租赁合同（钢管、扣件、钢模板、爬架等）(6)设备供应合同（塔吊、施工电梯、布料机等）(７)其他合同（材料检测、工程实体检测、保卫服务、后勤服务等）25[案例]252.合同管理规划由合同谈判人员与公司的合同管理人员对该项目所涉及的所有合同进行总体规划，对合同风险制定针对性的措施，规避风险责任，最终形成“合同管理规划方案”。3.合同交底工程项目的合同体系比较复杂，所涉及的合同比较多，项目管理人员在进行合同管理的时候不可能对每一个合同都非常了解，因此在开展管理工作之前应进行合同交底。

262.合同管理规划264.合同责任划分进行合同交底之后，正式进入项目合同管理实施阶段，这时项目部应该制定的具体的控制分解措施，并最终将责任落实到人。

［案例］

某工程项目合同实施规划的具体方案2727序号

条款号

内容及要求

责任人完成时间

控制措施

９6.1

工程师可委派工程师代表，行使合同约定的自己的职权，并可在认为必要时撤回委派。委派和撤回均应提前7天以书面形式通知承包人，负责监理的工程师还应将委派和撤回通知发包人。委派书和撤回通知作为本合同附件

人员甲

撤换工程师代表时

除工程师或工程师代表外，发包人派驻工地的其他人员均无权向承包人发出任何指令

10

6.1工程师代表可以在工程师授权范围内向承包人发出任何书面形式的函件，与工程师发出的同等效力，如承包人有异议，可以提交工程师，工程师应进行确认。

人员乙

施工全过程

28序号条款号内容及要求责任人完成时间控制措施９6.1156.3由于工程师未能按合同约定履行义务造成工期延误，发包人应承担延误造成的追加合同价款，并赔偿承包人有关损失，顺延延误的工期人员丙人员丁工程师原因造成延误具体顺延工期时间由人员丙核实，追加合同价款由人员丁负责

29156.3由于工程师未能按合同约定履行义务造成工期延误，5.合同风险识别与风险合理分担合同管理的令一项重要工作就是风险管理。项目管理人员应该对施工合同存在的风险进行识别、分类。6.依照合同支付支付是合同履行中最重要的内容，是承包商收回成本获取利润的唯一手段，因此在合同管理中应特别重视。30307.争议及时解决注意合作伙伴之间良好的商业关系的建设，从而能够使项目并不仅仅只是单一的一次赚取利润的买卖行为，而带有了建立长期合作关系的战略营销意义。8.各方充分沟通营造各方关系的融洽氛围，是属于所谓的项目软环境建造，也是前面我们说到的各种控制手段的润滑剂，应该是项目管理人员的重点工作之一。317.争议及时解决3111.6建设项目合同的档案管理合同的档案管理就是对合同文件的系统化管理。合同文件应当采用书面形式。项目经理部是合同履行过程中的合同文件的直接责任者，负责收集、归档、管理履行过程中的合同文件。3211.6建设项目合同的档案管理32某项目的项目经理部合同文件管理的范围

(1)工程招标、投标、中标文件；

(2)施工图预算、结算、设计概预算资料以及工程洽商、设计变更等；

(3)工程索赔、反索赔资料；

(4)施工进度管理资料；

(5)行政、公函类往来文件、会议纪要；

(6)项目经理部施工组织设计、施工方案、技术（安全）交底、施工日志、施工实验及验收记录、施工检验纪录、材料计划及进出场纪录等；

(7)项目经理部分包方的资质管理文件；

33某项目的项目经理部合同文件管理的范围33（8)公司与相关分包方，项目经理部在授权范围内与相关分包方签订的所有合同文件；

(9)成本核算、经济技术分析资料；

(10)合同统计资料；

(11)项目经理部制定的有关合同履行的规章制度；

(12)在劳动工资、劳动竞赛活动中形成的重要材料；

(13)其他。34（8)公司与相关分包方，项目经理部在授权范围内与相关分包方11.7建设项目合同的风险管理建设工程项目周期长，不确定因素多，人为影响大，因此可能出现的风险非常的庞杂，管理人员由于个人经验和素质的有限对于风险的可能性很难考虑得十分全面。因此，建立详细的风险清单，归纳总结尽可能多的风险情况，就成为风险管理的有效手段。3511.7建设项目合同的风险管理3511.7.1招投标阶段1、投标决策风险承包商对工程项目是否投标及采取何种投标策略。2、编制投标文件的风险常见的投标失误主要有以下几点：（1）对招标内容的非实质性响应（2）工程项目组织构成不合理（3）施工组织设计不合理

（4）投标报价风险3611.7.1招投标阶段1、投标决策风险363、合同风险工程承包合同中一般都有风险条款和一些明显的或隐含的对承包商不利的条款，这是进行合同风险分析的重点。承包合同的风险主要有：（1）合同中明确规定的承包商应承担的风险。（2）合同条文不全面、不完整、不清楚，合同双方责权利关系不清楚所带来的风险。（3）业主为转移风险单方面提出的过于苛刻、责权利不平衡的合同条款。373、合同风险3711.7.2合同签订阶段1、合同主体不合格合同的主体应当是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的合同当事人。2、合同条款不平等工程承包本应以合同为约束依据，而合同的重要原则之一就是平等性。3、合同文字不严谨不严谨就是不准确，容易产生歧义和误解，进而导致合同难以履行或引发争议。3811.7.2合同签订阶段1、合同主体不合格384、合同内容不完备由于国情不同、语言文字不同，加上翻译问题，使得这些合同文本存在不少疑问，致使在合同履约过程中，我们常常找不到合法依据来保护自己的利益。

5、合同管理不到位部分合同管理人员风险意识不强，致使在合同履约过程中遭受到一些本可避免的损失。394、合同内容不完备3911.7.3合同履行阶段1、施工组织设计在施工前，有时我们没有认真考虑现场的施工条件，导致施工组织计划和工程进度计划与实际进度不符，这时我们就要承担相应的违约责任。2、工期问题在建设工程中往往有很多拖期的现象存在。这可能是由于前期准备不足，比如工地交付的现状不好；勘察不翔实，导致挖开后地基处理复杂；设计不充分，施工中变更设计频繁；还有业主资金短缺等。4011.7.3合同履行阶段1、施工组织设计403、质量问题施工作业本身的问题经常发生在有隐蔽工程时。我们应在业主、监理对隐蔽工程质检无误后再进行下道工序，避免返工。4、安全问题建筑业是职业安全事故率较高的行业之一，安全问题又一直是政府关注的焦点。414111.7.4材料设备供应1.双方没有明确约定材料设备的品种、规格、型号、质量等级。2.采购的材料设备质量不合格。4211.7.4材料设备供应4211.7.5施工索赔1、做好收集、整理签证工作在施工全过程中及时做好索赔资料的收集、整理、签证工作。2、正确处理好与业主、监理之间的关系索赔必须取得监理的认可，索赔的成功与否，监理起着关键性作用。4311.7.5施工索赔1、做好收集、整理签证工作4311.7.6竣工验收阶段1、工程修复后经竣工验收依旧不合格承包人请求支付工程价款的，不予支持。

2、竣工日期（1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（3）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工；4411.7.6竣工验收阶段1、工程修复后经竣工验收依旧不合格11.7.7工程竣工结算阶段1、结算价格在实践中，有时发包人在法定期限内对竣工结算报告予以答复，但不认可我们提出的结算价格，从而以此为由长期拖欠工程款。

2、关于拖延支付工程款发包人为达到拖延支付工程款的目的，往往在工程竣工后以种种理由对承包人提交的结算迟迟不予审核，致使工程造价长时间得不到确认。4511.7.7工程竣工结算阶段1、结算价格4511.7.8其他1.担保（1）公司的分支机构未经公司授权而为别人提供担保。（2）当提供担保时，我们在主合同上签字、盖章。2.垫资（1）为垫资施工向银行贷款所带来的风险。（2）因垫资过多而无力继续施工所带来的违约风险。4611.7.8其他1.担保4611.8建设项目合同的行政监督

11.8.1工程合同的行政监管主体与客体

由于我国市场经济秩序尚未成熟，相应法律还不健全，故许多当事人还未树立法律意识，严重威胁到市场交易秩序的稳定和安全。对合同进行行政监管的主体应是工商行政管理部门和其他行政主管部门。工程合同行政监管的客体主要是工程合同的双方当事人（包括建设单位、勘察设计单位、监理单位以及施工单位等）和合同行为。4711.8建设项目合同的行政监督

11.8.1工程合同的行11.8.2工程合同行政监管的内容1、完善建设工程合同示范文本采用合同示范文本是建设工程承发包市场通行的习惯做法。2、建设有形建设市场，防止建设工程腐败有形建筑市场是经政府主管部门批准，为建设工程交易活动提供服务的场所。4811.8.2工程合同行政监管的内容1、完善建设工程合同示范文3、完善和强化中介机构，规范当事人交易行为建设工程施工招标是一项较复杂的、系统性很强的工作。4.建立严格的施工合同备案制施工合同备案是指构成合同文件全部资料，对合同文件中违背相关法律强制性规定的条款，应当向当事人指出修正后再行备案，对实施备案的合同文件，拟作出相应的备案标记，以便分清当事人在合同履行中所签订的补充协议。

493、完善和强化中介机构，规范当事人交易行为495.加强分包合同管理施工企业分包专业工程或劳务工程，必须先签订分包合同后再施工。6.禁止合同双方自行订立背离