商业购物广场定位及营销策划报告

02四月2024商业购物广场定位及营销策划报告02四月2024商业购物广场定位及营销策划报告1报告体系PART1

市场分析PART2项目定位PART4经济估算PART3招商及运营报告体系PART1市场分析PART22PART1市场分析市场概况项目概况PART1市场分析市场概况3市场概况>>>市场概况>>>4资阳商圈桃花仑商圈康富商圈赫山商圈根据益阳市区消费习惯及商业分布，主要划分为四个商圈，分别为桃花仑商圈、赫山商圈、资阳商圈、和康富商圈。商业市场格局资阳商圈桃花仑商圈康富商圈赫山商圈根据益阳市区消费习惯5四大商圈概况四大商圈概况6租金水平租金水平7益阳商业特征三四线城市，消费力有限作为三四线城市，经济基础较差，本地居民多为基础生活需求，消费能力有限，高端消费人群较少。组团分区较为明显益阳大致可以划分为桃花仑、康复、赫山、资阳四大组团。商圈的业态趋同基本上以购物中心、超市为核心形成新的商圈，如沃尔玛、步步高等。商业整体形象欠佳，档次低，同质化竞争严重。

益阳市主要两大购物中心有沃尔玛、步步高百货经营较为规范，形象及展示较好，其他区域如金嘉利、万木春、女人街、银城春天等管理欠规范，消费群体偏向中低端。南部商圈呈上升趋势。

随着城市东拓南移的发展，南部新区居住人流逐年上升，因而康复路步步高百货及福中福商圈发展较快，南部商业业态主要以ktv、酒店、餐饮、足浴、休闲等场所为主。益阳商业特征三四线城市，消费力有限8项目概况>>>项目概况>>>9项目位置本案桃花仑商圈

项目地处益阳中心城区大桃北路，北接桃花仑路，紧靠桃花仑商圈，紧邻益阳市核心商圈桃花仑商圈。项目位置本案桃花仑商圈10区域商业概况桃花仑路与大桃路交汇路口，业态有生活超市、菜市场、鞋服等商业，形成人流较为集中消费区；沿大桃路商业主要以生活配套、服装、饰品及特色小吃、餐饮为主；区域商业概况桃花仑路与大桃路交汇路口，业态有生活超市、菜市场11区域商业特征街铺为主，路面较窄；业态杂、门面小，形象较差，资源整合较难；商品缺乏特色、精品，档次偏中低端；区域商业特征街铺为主，路面较窄；12项目概况项目概况13项目分析优势紧连桃花仑商圈，周边商业成熟，周边居住人群量大，有固定消费人群。劣势威胁点机会点物业与主干道存在一定距离，展示面受限。配套停车位较少。周边商业不成规模，档次低。改造工程量大公交线路少市场竞争激烈周边商业档次低，形象差，同质化严重；商业辐射人群面较广。项目分析优势紧连桃花仑商圈，周边商业成熟，劣势威胁点机会点物14总述：立足周边已有商业形态，以专业、特色取胜

项目周边商业业态已基本成形，本案体量4000㎡，体量较小，难独立形成核心聚合力，故定位总策略应更侧重“借力使力”，立足已有商业形态之上，通过项目的专业运营及主题形象打造、特色商品经营吸引人群驻足消费。

总述：立足周边已有商业形态，以专业、特色取胜15PART2项目定位主题定位业态规划主题营造PART2项目定位主题定位16主题定位>>>主题定位>>>17通过对项目区位、商圈环境和竞争环境的分析以易于快速变现和提升项目价值为出发点，兼顾开发商、投资业主、经营业主三方利益，抓住区域发展的未来趋势和人群消费特征，规避与其他项目直接竞争，进行差异化的市场定位，做“精”做“专”。1、立足项目所在区位2、打造核心商圈内次级消费中心3、规避同质化商业恶性竞争及电商的冲击定位思考通过对项目区位、商圈环境和竞争环境的分析以易于快速变现和提升18区位方面：本项目所在位置大桃路，位于城市核心，周边居住人群密，人流、车流量大，且紧邻桃花仑核心商业圈，易与商业中心融合。交通方面：交通畅达，公交网络稍有欠缺。体量方面：本项目体量较小，4000㎡集中体量，进深长。定位思考区位方面：本项目所在位置大桃路，位于城市核心，周边居住人群密19定位思考我们的消费人群：1、有车，且对生活品质要求较高的人群；2、对新鲜事物愿意接触的年轻人群；3、对生活有格调要求的小资人群。4、喜欢精致、时尚潮流的人群。定位思考我们的消费人群：1、有车，且对生活品质要求较高的人群20

与周边商业融为一体又独树一帜，将项目打造成以时尚服装、鞋包、快时尚餐饮、清吧为主导的商业业态，以融世界潮流、时尚名品、异国美食、艺术经典为一体，形成极具特色的时尚购物中心。我们的定位方向：与周边商业融为一体又独树一帜，将项目打造成以时尚21项目推广案名建议潮流MALL——汇聚世界潮流注解：1、点明项目定位，主打时尚理念；2、MALL如shoppingmall，为购物中心、广场、林荫道之意，较利于传播。案名1：项目推广案名建议潮流MALL注解：案名1：22备选案名建议桃6街取自大桃路406号。mini街mini意为小型、微型，主要因项目体量较小。时尚邦点明时尚理念，对接目标消费人群。悦汇广场悦：愉悦，开心；体现项目个性主张。备选案名建议桃6街23业态规划>>>业态规划>>>24业态规划方案1：因商场停车位不足，建议负一层规划停车位，可增加停车位20余个，且需电梯直达。方案2：沿用前期方案，规划小型生活商超。业态规划方案1：因商场停车位不足，建议负一层规划停车位，可增25业态规划鞋包、女装、化妆、美甲情境布置、橱窗展示规划方案调整：1、增加橱窗展示，以吸引人流；2、进入商城开阔区域，可做情境布置，营造氛围，增强体验。3、增加观光电梯，可增加2、3F商业消费的便捷性。4、过道规划现为2.4米，建议更改为1.8米。5、铺面规划面积10-20㎡为主。增加观光天梯一台1F：精品鞋包、女装、化妆、美甲业态规划鞋包、女装、化妆、美甲情境布置、橱窗展示增加观光天梯26业态规划特色小吃饮料甜品2F：精品鞋包、女装，辅以特色小吃、饮料甜品外围业态与一楼保持一致，以形成整体氛围。业态规划特色小吃2F：精品鞋包、女装，辅以特色小吃、饮料甜品27业态规划3F：餐饮、清吧，分区建议根据商家需求划分。业态规划3F：餐饮、清吧，分区建议根据商家需求划分。28主题营造>>>主题营造>>>29导视系统导视系统建议：1、在广场前坪设立主形象标识物；2、建议楼体做大型发光字；3、靠近马路处设中型标识牌，引导及吸引客户消费。导视系统导视系统建议：30导视系统导视系统建议2：1、设停车导视牌；2、电梯口设购物中心内商家导视；3、其他各项配套导视系统等。导视系统导视系统建议2：31主题元素——广场标志性雕塑主题元素——广场标志性雕塑32主题元素——楼体亮化主题元素——楼体亮化33PART3招商运营PART3招商运营341、品牌餐饮——中西餐厅、茶艺会所、快时尚餐厅；2、主力形象店——中高端女装、鞋包、饰品等形象店；3、辅助甜品、饮料店、特色食品类——如台湾芋圆、绝味鸭脖、酱板鸭等；

重点招商对象——前期重点针对3F主力餐饮店及1楼主力形象店招商招商思路1、品牌餐饮——中西餐厅、茶艺会所、快时尚餐厅；2、主力形象35购铺自营

首选实力品牌商家，通过给予品牌商家巨额优惠，吸引品牌商家出资购铺经营。品牌租赁

鼓励品牌商家租赁商铺，有效筛选机控制招商品牌及品类。合作经营

因前期招商难度相对较大，对于某些大品牌主力商家，可采取合作经营的方式，建议以提供场地或其他吸引力政策，有力的吸引大品牌商家入驻。招商方式购铺自营首选实力品牌商家，通过给予品牌商家巨额优惠36统一定位：主题、业态、功能的统一。统一招商：完成前期主力商家招商，通过业态限制及优惠引导实力商家自购自营。统一形象：在相应的区域，进行风情营造，对各自区域的门头设计，展示形象进行统一装修设计风格，保持统一调性。统一管理：成立商业运营公司，由商业运营公司专业运营管理。运营团队建议以3-5人，对时尚搭配有一定了解，善于生意经营。成立商业运营公司，对项目进行统一招商，统一形象、统一定位、统一经营管理的方式，进行前期市场的培育及打造。运营思路——专业打造统一定位：主题、业态、功能的统一。成立商业运营公司，371、建立“潮流mall”微信平台，以微信为项目推广及造势，后期可联合商家推广，并定期推送商家优惠信息；

2、建立专业网站，可实现网络下单，并定期推送商家团购及优惠，实现线上、线下相结合。

运营思路——建立完善的网络及微信宣传平台1、建立“潮流mall”微信平台，以微信为项目推广及造势，后38招商进度规划1、定位确定，2、主题形象广告出街；2、招商团队搭建完毕；3、商家资源挖掘；4、投资客户积累；5、主形象工程完成并展示；阶段1：1月——4月前期蓄客1、蓄客达到一定量；2、火爆认