2020年资产评估报告说明模板(完整版)

资产评估说明XXXXX资产评估有限公司第2页XXX评报字[2020]第XXX号━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━XXXXXXX公司XXX股权所涉及的XXXXXX公司股东全部权益价值资产评估说明（共1册，第1册）XXXXX资产评估有限公司二Ο二Ο年XX月XX日

目录第一部分关于资产评估说明使用范围的声明 3第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 4第三部分资产及负债清查情况说明 5一、评估对象与评估范围内容 5二、清查核实情况总体说明 10第四部分资产基础法评估说明 15一、资产基础法评估方法说明 15二、流动资产评估说明 15三、非流动资产评估说明 17四、流动负债评估说明 48五、表外资产评估说明 49六、资产基础法评估结果 50第五部分收益法评估说明 51一、评估对象 51二、收益法的应用前提及选择的理由和依据 51三、收益预测的假设条件 52四、收益法评估过程 57五、企业经营、资产、财务分析 58六、财务报表的审查与调整 87七、评估预测说明 88九、收益法评估结果 114第六部分评估结论及分析 117

第一部分关于资产评估说明使用范围的声明资产评估说明供出资企业、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

第二部分关于进行资产评估有关事项的说明本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。

第三部分资产及负债清查情况说明一、评估对象与评估范围内容（一）评估对象（二）评估范围无形资产账面净值7,641,500.00元，内容为土地使用权。（三）实物资产分布情况及特点纳入评估范围内的实物资产主要为存货、固定资产及土地。1、存货存货账面价值5,709,773.72元，其中原材料账面价值5,709,773.72元，内容主要包括生产成本及方管、含铜粉尘、压合边料、成型边框料、含铜边料、报废板、含铜污泥等原材料共27项。原材料均为XXX公司接收的待处理工业危险废弃物，存放于XXX公司仓库及车间内，本次现场评估工作日时，评估范围内的原材料均已处理完毕，故本次未能核对评估范围内对应的原材料实物。2、房屋建筑物房屋建筑物账面原值合计16,532,175.00元，账面净值合计16,532,175.00元。（1）房屋建筑物权属情况房屋建筑物主要包括位于XXX公司厂区内的焚烧车间、物化车间、含镍车间、含金废液车间、破碎及粉碎车间、干燥车间、仓库等房屋建筑物共16项。房屋建筑物除了焚烧1车间、破碎及粉碎车间、干燥车间、备件仓库的一部分已经拆除以外，其余均在正常使用、维护保养良好。房屋建筑物均未办理产权证明文件，其中西院仓库所处的土地尚未取得土地使用权。上述房产均未发生抵押或质押等情况。（2）房屋建筑物的总体概况XXX公司占地XXXX平方米，其中房屋建筑物最早于2010年建成并投入使用，其余部分建筑物分别于2016年、2017年等年份陆续建成并投入使用。建筑物为钢结构。经评估人员现场勘察，建筑物均无结构性损坏、各部分保持完好。（3）地基承载力状况厂区地块位于XXXXX市XXXXXXXXXXXX村内，地基承载力良好。（4）建筑物现场勘察状况建筑物的勘察情况包括基础、结构、砖墙、门窗、屋面、地面、内外装修及其配套设施等。①基础状况：均无沉降现象。②主体钢结构：未发生结构性失衡裂缝、弯曲变形的现象。③砖墙、板材平直、密实。④门窗情况：门窗情况良好，无变形、翘裂等。⑤楼地面：平整，部分有少量磨损。⑥各类配套设施使用较正常。3、设备类固定资产设备类固定资产账面原值17,022,296.20元，账面价值合计17,014,041.22元（包括机器设备、电子设备、车辆设备）。机器设备主要包括含金废液环保设备、氧化铜环保设备、旋转窑焚烧系统等专用设备共33项；车辆设备包括吸污车、气瓶运输车、医疗废物转运车、丰田汽车、叉车等共17项；电子设备主要包括打印机、电脑、电视等办公设备共9项。机器设备、电子设备、车辆设备等设备类固定资产均存放于XXXXXXXXXXXXXXXXX村XXX公司厂区范围内，除了焚烧1车间内的卧式焚烧炉、回转窑式烧炉，以及护栏网已拆除以外，其他各类设备均处在正常使用中，维护保养良好。4、土地无形资产-土地使用权原始入账价值为7,641,500.00元，账面净值7,641,500.00元，内容为无形资产（土地使用权）。无形资产（土地使用权）概况如下表所示：序号土地证号坐落地类用途使用权类型终止日期使用权面积（平方米）开发程度土地使用权人1XXXXXX公司以上土地证登记的宗地位于XXXXX内，属于XXXXXX公司的工业厂房用地，已办理“XXXXXX号”不动产权证，土地面积合计为XXXX平方米，用途为工业用地，已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，本次评估基准日时未发生抵押，主要地上房屋建筑物共16项，包括焚烧车间、物化车间、含镍车间、含金废液车间、破碎及粉碎车间、干燥车间、仓库等房屋建筑物。（四）企业拥有的、账面记录或者未记录的无形资产情况1、企业申报的账面记录无形资产企业申报的账面记录无形资产为土地使用权，XXX公司的土地位于XXXXXXXXXXXXXXXXX村内，土地面积合计为XXXX平方米，已办理“XXXXXX号”不动产权证，开发程度为五通一平，经清查核实，权证属实。2、企业申报的账面未记录的无形资产情况无。（五）企业申报的表外资产的类型、数量企业申报的表外资产为一栋三层办公楼，位于XXX公司厂区内，建筑面积2600平方米，框架结构，建成时间为2014年10月30日，尚未取得产权证明文件。现为办公用途，外墙刷涂料，内墙刷乳胶漆，天花吊顶，地面铺抛光砖，铝合金窗，胶合板门，使用正常，维护保养良好。（六）本次评估引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估价值）二、清查核实情况总体说明（一）资产核实人员组织、实施时间和过程本次资产清查在被评估单位进行资产清查的基础上，分成资产和负债共2个小组，在被评估单位相关专业技术人员的配合下，于20XX年5月23日至5月25日对委估的资产进行了实地清查，其主要过程包括：首先指导被评估单位清查资产与收集准备资料，然后检查核实资产与验证资料；主要方法有抽查盘点、抽样函证、检查有关合同、协议、实地勘查、观察、核对账面记录等。本次评估的现场调查具体实施如下：1、流动资产的核实（1）实物性流动资产的核实实物性流动资产主要为存货，包括原材料。对于实物性流动资产的核实，评估人员首先向企业调查存货的核算方法，通过抽查会计凭证对存货账面价值的构成内容进行核实，然后会同企业仓库管理人员进行抽盘与核对，验证评估基准日存货实有数量。在盘点的同时对库房环境、实物存放及标识状况等有关情况进行观察和记录。（2）非实物性流动资产的核实非实物性流动资产主要包括货币资金、应收款项等。对于非实物性流动资产的核实，主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行了核实，并重点对现金进行监盘、对银行存款进行查证、对往来款进行函证、对应收款项进行账龄分析。2、固定资产设备的核实固定资产包括建筑物类固定资产和设备类固定资产。（1）建筑物类资产清查核实的过程与方法①根据企业提供的建筑物清查评估明细表核实房屋坐落位置、房屋使用性质等，做到账表相符，同时关注房屋产权状况。②核查账实是否一致，在有关人员的陪同下，对房屋建筑物的使用功能、施工时间、实际用途、建筑结构、装饰、面积、使用完好状况，会同有关技术人员现场逐项调查核实。并作出勘察记录，对实地调查发现差异及时进行调整，做到账实相符。（2）设备类资产清查核实的过程在清查核实设备过程中，首先请企业负责人介绍基本情况，然后审查各类设备清查评估明细表，通过查阅并获取重点设备购置发票、合同及车辆行驶证等，进行产权关注，核实设备产权归属。根据企业提供的设备类资产清查评估明细表，将明细表所列项目，与账、表及实物进行核对，并现场勘察设备的实际技术状况。向管理人员调查了解设备的使用、维护、修理、故障率情况，查看设备状态。3、土地使用权的核实①根据企业提供的土地使用权评估明细表核实土地坐落位置、土地使用性质等，做到账表相符，同时关注产权状况。②核查账实是否一致，在有关人员的陪同下，对土地的面积、绿化，容积率等，会同有关技术人员现场逐项调查核实。并作出勘察记录，对实地调查发现差异及时进行调整，做到账实相符。4、负债的核实对于负债，清查中首先对大额负债进行函证，对未收到回函的负债和其他未进行函证的负债实行替代程序，主要是核对各科目总账、明细账、会计凭证、合同等是否一致，核实负债发生原因和负债的真实性及账面余额的正确性。5、损益类财务指标的核实（1）对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及主营业务产品与生产情况等。（2）成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目，并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。（3）了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。6、业务和经营的调查评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况，以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查，收集了解的主要内容如下：了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变化的原因；了解企业历史年度各区域销售额及其变化，分析销售收入变化的原因；了解企业历史年度成本的构成及其变化；了解企业主要其他业务收入的构成，分析其对企业利润的贡献情况；了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因；收集了解企业各项销售指标、财务指标，分析各项指标变动原因；了解企业的税收及其他优惠政策；收集被评估单位行业有关资料，了解行业现状、区域市场状况及未来发展趋势；（二）影响资产核实的事项及处理方法1、评估清查日时，由于评估范围内的原材料均已处理完毕，评估人员无法对评估范围内对应的原材料实物进行盘点，本次评估我们设定评估基准日委估范围内的原材料真实存在，账实相符，如果有证据表明其不存在，则评估结论将不予成立。2、本次评估范围中建筑物未办理产权证明文件，亦无相关结算资料，其建筑面积等参数来源于被评估单位申报，我们经过了现场核查，未发现异常，被评估单位应对其权属及提供数据的真实性负责。若在本报告提出日后取得相关面积测绘数据与本次评估时所依据的建筑面积等参数有出入，应相应调整评估结果。3、本次评估范围中的部分建筑物、机器设备在评估清查日时已拆除，无法进行盘点及勘查，本次评估我们设定评估基准日该等资产真实存在，且能够正常使用，如果有证据表明其不存在或不能正常使用，则评估结论将不予成立。4、企业所有房屋建筑物均未取得房产证，其中《固定资产-房屋建筑物评估明细表》第14项西院仓库所处土地尚未取得土地使用权证，本次评估，我们设定委估范围内的所有资产为被评估单位所有（或占有），不存在权属纠纷。（三）核实结论本次资产核实主要对实物资产和较大金额款项进行抽查核实。评估人员在资产清查过程中，重点核实评估申报资产与实物资产的一致性，以及实物资产的权属法律情况，评估人员在尽职调查所知范围内，经现场实地勘察和对其产权进行核查情况表明：1、非实物资产，清查评估明细表和账面记录一致。2、实物资产的清查情况与清查评估明细表有出入，产生差异的原因是评估基准日至评估清查日时间段内实物资产发生了变化，实际账表相符。纳入评估范围的资产及负债账账、账表相符，无清查调整项目，实物资产均可继续正常使用，产权为XXX公司所有，未发现产权纠纷问题。

第四部分资产基础法评估说明一、资产基础法评估方法说明资产基础法评估，主要以评估基准日被评估企业经资产清查后反映在其会计报表内的资产、负债的数据为基础，通过评估这些资产、负债的价值，确定被评估企业股东权益的市场价值。既未考虑被评估企业可能存在但根据相关会计准则和制度不能或未能或无法完全反映在评估基准日会计报表的资产、或有资产和负债、或有负债，也未考虑被评估企业未来的盈利能力对相应股东权益的价值任何有利或不利的影响。二、流动资产评估说明本次评估在经过清查核实后的账面价值基础上进行，流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款及存货，账面价值合计15,375,296.91元。（一）货币资金货币资金为现金、银行存款，账面价值为726,997.64元；其中现金6,000.00元，银行存款720,997.64元。现金存放于财务室。我们根据企业提供的各科目的明细表，对现金的日记账进行清查核实，以经核实后的账面价值确认评估值；对银行存款与日记账和存款对账单、余额调节表进行核实，确认无误后，以清查核实后的账面价值确认评估价值。现金评估价值为6,000.00元，银行存款评估价值为720,997.64元。经评估确认，货币资金评估价值726,997.64元。（二）应收账款及其他应收款应收账款账面原值4,224,830.04元，主要内容为，账龄在1年之内，账面计提坏账准备0元，账面净值4,224,830.04元；其他应收款账面原值344,000.00元，内容为，账龄在1年之内，账面计提坏账准备0元，账面净值344,000.00元。对于应收账款，根据每笔款项收回的可能性确定评估价值。一般应从两个方面进行：一是清查核实数额；二是判断是否存在确定收不回来的坏账。评估人员根据被评估单位提供的应收账款评估明细表及相关账册、会计凭证、合同、原始票据等进行清查核实，未发现异常。评估时以清查核实后的账面原值确定为应收账款数额。在对应收账款数额核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，确定评估风险损失为0元。经评估确认，应收账款评估价值4,224,830.04元。其他应收账款评估方法同上。经评估确认，其他应收款评估价值344,000.00元。（三）预付账款预付账款账面价值4,369,695.51元，内容为，账龄均在1年以内。评估人员根据被评估单位提供的预付账款评估明细表、账册、会计凭证等进行清查核实，未发现异常。评估时以清查核实后的账面价值确定为评估价值。经评估确认，预付账款评估价值4,369,695.51元。（四）存货原材料账面原值为5,709,773.72元，计提存货跌价准备0.00元，账面价值为5,709,773.72元，内容主要是生产成本及方管、含铜粉尘、压合边料、成型边框料、含铜边料、报废板、含铜污泥等共27项，存放于XXX公司仓库及车间内。根据企业提供的有关资料及现场了解的情况，全部材料均为待处理的工业危险废弃物，考虑到企业的成本核算准确、可靠，且企业危险废物处理能力强，材料周转时间短，因此以清查核实后的账面价值作为其评估价值。经评估确认，原材料的评估价值为5,709,773.72元。三、非流动资产评估说明本次评估在经过清查核实后的账面价值基础上进行，非流动资产包括固定资产、无形资产，账面价值合计为41,187,716.22元。（一）房屋建筑物评估技术说明1、总体概况 房屋建筑物账面原值合计16,532,175.00元，账面净值合计16,532,175.00元。（1）房屋建筑物权属情况房屋建筑物主要包括位于XXX公司厂区内的焚烧车间、物化车间、含镍车间、含金废液车间、破碎及粉碎车间、干燥车间、仓库等房屋建筑物共16项。房屋建筑物除了焚烧1车间、破碎及粉碎车间、干燥车间、备件仓库的一部分已经拆除以外，其余均在正常使用、维护保养良好。房屋建筑物均未办理产权证明文件，其中西院仓库所处的土地尚未取得土地使用权。上述房产均未发生抵押或质押等情况。（2）房屋建筑物的总体概况XXX公司占地XXXX平方米，其中房屋建筑物最早于2010年建成并投入使用，其余部分建筑物分别于2016年、2017年等年份陆续建成并投入使用。建筑物为钢结构。经评估人员现场勘察，建筑物均无结构性损坏、各部分保持完好。（3）地基承载力状况厂区地块位于XXXXXXXXXXXXXXXXX村内，地基承载力良好。（4）建筑物现场勘察状况建筑物的勘察情况包括基础、结构、砖墙、门窗、屋面、地面、内外装修及其配套设施等。①基础状况：均无沉降现象。②主体钢结构：未发生结构性失衡裂缝、弯曲变形的现象。③砖墙、板材平直、密实。④门窗情况：门窗情况良好，无变形、翘裂等。⑤楼地面：平整，部分有少量磨损。⑥各类配套设施使用较正常。2、评估方法2-1、评估方法选择通行的房地产评估方法有市场比较法、收益法、成本法。估价方法的选择应按照房地产估价规范，根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。由于XXXXX该类工业厂房租赁及二手交易市场不活跃，在二手交易市场中较难找到同类型物业出租及出售的交易资料，因此不适用市场比较法及收益法。考虑到委估房屋建筑物在市场上的造价信息较透明，比较容易取得其完全重置价格，因此根据本次估价对象的产权状况、使用性质并结合实际情况，采用重置成本法评估委估房屋建筑物的市场价值。2-2、重置成本法评估重置成本法即以全新资产现行市场价、取费为依据，确定资产的重置价格，并以年限法结合实际勘察结果确定的综合成新率，计算评估价值。2-2-1、重置价值的确定根据建安工程造价、前期工程费用、建设单位管理费，资金成本、开发利润等内容计算评估对象的重置单价，将重置单价与建筑面积相乘，得出待估对象重置全价。计算公式如下：重置单价=单方建安工程造价+前期工程费用+建设单位管理费+资金成本+开发利润重置全价=重置单价×建筑面积（1）建安工程造价计算方法：①、依据委估对象所在地区的综合定额及最新造价信息，按照委估对象实际发生的工程量重新编制决算书确定委估对象房屋建筑物的工程造价。②、参照市场现行同类建筑物造价水平确定对比单方造价。③、根据委估对象和现行同类建筑物造价水平比较，利用调整系数进行对评估对象的单方造价计算，这个方法称为“类比法”。即：委估对象单方造价=对比单方造价×(1+调整系数)④、直接引用委估对象竣工结算造价或作修正确定单方造价。计算时按下列公式计算：委估对象单方造价=委估对象结算单方造价委估对象单方造价=委估对象结算单方造价×(1+调整系数)结合评估对象及收集的资料情况，本次评估采取类比法确定委估对象的单方造价。（2）前期工程费用的计算前期工程费用包括地方政府规定收取的建设费用和建设单位为建设工程投入的除建安造价以外的其它必需的费用两个部分。具体费用的计算如下：序号费用名称费率取费基数依据计算公式1建安工程单价2建筑勘察设计费1.50%建安工程造价计价格[2002]10号(1)×1.5%3工程监理费3.00%建安工程造价发改价格(2007)670号(1)×3.0%4环境评价费0.15%建安工程造价计价格[2002]125号(1)×0.15%5招标代理服务费0.20%建安工程造价计价格[2002]1980号(1)×0.20%6工程保险费0.30%建安工程造价参考现行保险政策(1)×0.30%前期工程费用合计5.15%（3）建设单位管理费用的计算建设单位管理费用是指建设单位为组织和管理房地产开发建设所必要的管理性质开支，包括办公费、差旅费、招募生产工人费等。根据财建[2016]504号，按照投资总概算计算其建设单位管理费用。如下表：（4）资金成本的计算资金成本即建设期该工程发生的资金时间机会成本，参照同期贷款利息，利息率按中国人民银行公布的评估基准日基本建设贷款利率计算。假设资金各年平均投入，建设期限按土建及设备安装工程建设期、工程规模、地区类别等因素确定。资金成本的计算是以开发成本（包括建安工程造价和前期工程费用）和建设单位管理费的合计数作为计算基数，计算公式如下：资金成本=开发成本×建设期对应年贷款利率×建设期×1/2（5）开发利润的计算开发利润的计算是根据开发类似房地产的平均利润率作为开发利润率，以开发成本（包括建安工程造价和前期工程费用）、建设单位管理费以及资金成本的合计数作为计算基数，计算公式如下：开发利润＝（建安工程造价+前期工程费用+建设单位管理费+资金成本）×开发利润率2-2-2、综合成新率的确定综合成新率的确定采用加权平均法计算，以现场勘察为主（60%），理论成新为辅（40%）。计算公式如下：综合成新率N=勘察成新率N1×60%+理论成新率N2×40%。其中：勘察成新率N1按现场勘察结构、基础、配套设施的使用功能情况确定。理论成新率N2=1-已使用年限÷经济使用年限2-2-3、评估价值的确定依据重置价值和综合成新率计算评估价值。计算公式如下：评估价值=重置价值×综合成新率3、评估案例案例一：（焚烧3车间-房屋建筑物评估明细表序号3）3-1、焚烧3车间的计算过程如下：3-1-1、评估案例的基本概况委托评估的焚烧3车间未办理《房屋所有权证》，竣工日期为2017年4月9日，为加高钢结构，建筑面积为1,929.60平方米，墙体地脚部分为砖墙，上部分及屋顶为板材，水泥地面，铝合金窗，平开推拉门。经评估人员现场勘察，目前委托评估的焚烧3车间作为焚烧处理车间使用，日常保养维护较好，使用正常。至评估清查日，焚烧3车间基础承载能力充分，无不均匀沉降现象。主体钢结构基本完好，不存在主体承重结构性裂缝及其他破损。板材平直、密实。门窗保养较好，外观较新，正常使用。楼地面基本平整，没有裂缝，部分有少量磨损。各类配套设施使用较正常。3-1-2、焚烧3车间重置全价的计算（1）建安工程造价的计算结合评估对象及收集的资料情况，本次评估采取类比法确定委估对象的建安工程单方造价。计算公式如下：即：建安工程单方造价=对比建安工程单方造价×(1+调整系数)首先，对建造时间因素进行修正。根据秦皇岛市各类典型建筑工程造价指数资料，一层钢结构工业用房的2012年定额单方造价为977.72元/平方米，以2012年定额造价指数为100，评估基准日2017年8月的造价指数为94.90，则修正时间因素后的对比建安工程单方造价为927.86元/平方米。计算公式如下：即：对比建安工程单方造价=977.72×94.90/100=927.86（元/平方米）其次，对建筑物结构特征因素进行修正，确定其建安工程单方造价的调整系数。根据评估对象的结构特点，该焚烧3车间为加高钢结构，本次评估其建安工程单方造价的调整系数为30%。则：评估对象建安工程单方造价=927.86×（1+30%）=1206.21（元/平方米）（2）前期工程费用前期工程费用包括地方政府规定收取的建设费用和建设单位为建设工程投入的除建安造价以外的其它必需的费用两个部分。具体费用的计算如下：序号费用名称费率取费基数依据计算公式金额（元）1建安工程单价1206.212建筑勘察设计费1.50%建安工程造价计价格[2002]10号(1)×1.5%18.093工程监理费3.00%建安工程造价发改价格(2007)670号(1)×3.0%36.194环境评价费0.15%建安工程造价计价格[2002]125号(1)×0.15%1.815招标代理服务费0.20%建安工程造价计价格[2002]1980号(1)×0.20%2.416工程保险费0.30%建安工程造价参考现行保险政策(1)×0.30%3.627前期工程费用合计5.15%(2)+(3)+(4)+(5)+(6)62.12因此，前期工程费用=62.12（元/平方米）（3）开发成本开发成本=建安工程造价+前期工程费用=1206.21+62.12=1268.33（元/平方米）（4）建设单位管理费用建设单位管理费用是指建设单位为组织和管理房地产开发建设所必要的管理性质开支，包括办公费、差旅费、招募生产工人费等。根据财建[2016]504号，按照投资总概算计算其建设单位管理费用。如下表：根据以上计算出来的开发成本1268.33元/平方米，并按照财建[2016]504号的计费标准，可计算出建设单位管理费用为25.37元/平方米。则：建设单位管理费用=1268.33×2%=25.37(元/平方米)（5）资金成本资金成本是以开发成本和建设单位管理费的合计数作为基数，并根据建筑工期和同期银行贷款利率计算其资金利息。根据该项目实际发生的施工日期结合前期准备工作，估计整个项目合理工期1年，根据评估基准日一年期银行贷款基准利率4.35%进行计算，计算时假设资金均匀投入。则：资金成本=（建安工程造价+前期工程费用+建设单位管理费用）×贷款基准利率×1/2＝（1206.21+62.12＋25.37）×4.35%×1/2＝28.14（元/平方米）（6）开发利润开发利润的计算是根据开发类似房地产的平均利润率作为开发利润率，以开发成本（包括建安工程造价和前期工程费用）、建设单位管理费以及资金成本的合计数作为计算基数，计算公式如下：根据2017年绩效评价，2017年房地产开发企业中小型企业的平均成本费用利润率平均为2.0%，因此本次评估取开发利润率2.0%进行计算。则：开发利润＝（建安工程造价+前期工程费用+建设单位管理费+资金成本）×开发利润率=（1206.21+62.12＋25.37＋28.14）×2.0%=26.44（元/平方米）（4）重置价值重置单价=建安工程造价+前期工程费用+建设单位管理费用+资金成本+开发利润=1206.21+62.12＋25.37＋28.14+26.44=1348.00（元/平方米）取整重置价值=重置单价×建筑面积=1348.00×1,929.60=2,601,100.80（元）3-1-3、成新率的确定委托评估的焚烧3车间竣工日期为2017年4月9日。经评估人员现场勘察，日常保养维护较好，使用正常。1）理论成新率本次评估基准日为XX年X月X日，焚烧3车间竣工日期为2017年4月9日，故评估对象已使用年限为0.39年。根据《房屋建筑物经济寿命参考年限表》可知，钢结构的生产用房经济寿命为50年。则：理论成新率N2=1-已使用年限÷经济使用年限=1-0.39÷50=99%（取整）2）勘察成新率至评估清查日，焚烧3车间基础承载能力充分，无不均匀沉降现象。主体钢结构基本完好，不存在主体承重结构性裂缝及其他破损。板材平直、密实。门窗保养较好，外观较新，正常使用。楼地面基本平整，没有裂缝，部分有少量磨损。各类配套设施使用较正常。故评估人员此次选取理论成新率作为评估基准日的勘查成新率。因此，勘查成新率N1=99%3）综合成新率则：综合成新率=勘察成新率N1×60%+理论成新率N2×40%=99%×60%+99%×40%=99%(取整)3-1-4、评估价值的确定评估价值=重置价值×综合成新率=2,601,100.80×99%=2,575,089.79（元）因此，焚烧3车间的评估价值为2,575,089.79元。4、房屋建筑物评估结果经评估确认，房屋建筑物的账面价值16,532,175.00元，其评估价值21,782,927.12元，增值5,250,752.12元，增值率31.76%。房屋建筑物评估增值的主要原因是：评估基准日企业房屋建筑物的账面价值尚未进行会计折旧，而大部分房屋建筑物的重置成本比其账面价值高，故房屋建筑物的评估价值有所增值。（二）机器设备、车辆设备及电子设备类固定资产评估技术说明纳入本次评估范围内的的机器设备、车辆设备及电子设备，评估过程如下：1、概况设备类固定资产账面原值17,022,296.20元，账面价值合计17,014,041.22元（包括机器设备、电子设备、车辆设备）。机器设备主要包括含金废液环保设备、氧化铜环保设备、旋转窑焚烧系统等专用设备共33项；车辆设备包括吸污车、气瓶运输车、医疗废物转运车、丰田汽车、叉车等共17项；电子设备主要包括打印机、电脑、电视等办公设备共9项。机器设备、电子设备、车辆设备等设备类固定资产均存放于XXXXXXXXXXXXXXXXX村XXX公司厂区范围内，除了焚烧1车间内的卧式焚烧炉、回转窑式烧炉，以及护栏网已拆除以外，其他各类设备均处在正常使用中，维护保养良好。2、评估方法根据本次评估目的，机器设备评估按持续使用原则，采用重置成本法评估，以全新设备现行市场价、取费为依据，确定机器设备的重置价格，并通过实际勘察确定的成新率，计算评估价值。评估价值计算公式如下：评估价值=重置全价×成新率（1）重置全价的确定机器设备重置全价由设备购置费、安装调试费、工程建设其它费用(由管理费用及资金成本等部分构成)。具体设备评估时，根据不同情况选取组成重置全价项目计算重置全价。设备购置费采用询价的方式确定。难于从市场获得设备价格时采用：在审核该设备原始入账价值真实可靠的基础上，采用该行业价格指数对账面原值进行调整，推算出被评估设备的重置完全价值。非标准设备的重置全价根据：物价，工程造价，市场信息资料，设备尺寸规格和设备安装承包合同格确定。（2）设备成新率的确定①机器设备成新率由评估人员在现场勘察后根据设备原始制造质量、生产运行状况、利用程度、改造的成果、维护状况、外观和完整性，确定设备成新率。无特殊情况的设备采用年限法确定其成新率。成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%或成新率=（1-已使用年限/经济使用寿命年限）×100%②车辆成新率对于运输车辆，主要采用年限法确定成新率。必要时（如委估车辆属于老旧车型，曾发生过车祸等）对成新率进行适当的调整修正。③电子设备成新率：采用年限法确定其成新率。（3）评估价值的计算评估价值=重置全价×成新率对于已坏、报废或超过经济使用年限的设备，参照市场回收价格确定其评估价值。3、机器设备评估计算举例说明举例1、含金废液环保设备—（固定资产—机器设备评估明细表第2项）（1）设备概况：设备名称：含金废液环保设备数量：1台购置日期：2016年6月启用日期：2017年8月账面原值：XX元账面净值：XX元（2）重置价的确定：我们通过向企业询问了解到，该设备原始购置时间为2016年6月，XX年X月X日因重新入账未发生折旧，其原始购置价格为xx元（不含税）。本次评估在审核该设备原始入账价值真实可靠的基础上，采用该行业价格指数对原始入账价值进行调整。通过Wind资讯查询到废弃资源综合利用业2016年至评估基准日的价格指数为1。则：重置价=原始入账价值×价格指数重置全价＝1,412,974.35×1=1,412,974.35(元)（3）成新率的确定：该设备于2016年6月购入使用，至评估基准日已使用1.25年，本次评估采用《资产评估常用数据与参数手册》中该类设备经济使用年限为12年进行实体性成新率计算；使用年限成新率＝（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%=90%（取整）根据评估专业人员的现场勘察，该设备使用正常，无特殊情况，故勘察成新率确定与理论成新率一致为90%则：综合成新率=勘察成新率×60%+使用年限成新率×40%=90%（4）评估值的确定评估值＝重置价×综合成新率=1,412,974.35×90%=1,265,789.52(元)举例2、医疗废物转运车1（固定资产--车辆评估明细表第6项）（1）概况车牌号码：XX厂牌型号：东风天锦购置日期：2017年4月启用日期：2017年8月账面原值：111,375.00元账面净值：111,375.00元（2）重置价的确定：经询价，同类型新车目前市场含增值税售价为135,000.00元，即不含增值税售价115,384.62元，购置税为不含税售价10%，即11,538.46元，牌照费为500元，则确定重置全价为127,423.08元。（3）成新率的确定：该类型车一般的经济使用寿命为10年，本车已使用0.42年。年限成新率=（1-已使用年限/经济使用寿命年限）×100%=96%根据评估专业人员的现场勘察，该车辆使用正常，无特殊情况，故勘察成新率确定与理论成新率一致为96%综合成新率＝勘察成新率×60%+使用年限成新率×40%=96%×0.6+96%×0.4=96%取整（4）评估值的确定评估值＝重置价×综合成新率=127,423.08×96%=122,326.15(元)举例3、TCL电视机（固定资产—电子设备评估明细表第6项）（1）设备概况：国产设备设备名称：TCL电视机数量：1台购置日期：2013年1月启用日期：2017年8月账面原值：3,937.00元账面净值：3,937.00元（2）重置价的确定：我们通过网络及电话向厂家询价可以查到现时TCL电视机的含税价为8,888.00元/台，通过Wind资讯查询到计算机、通信和其他电子设备制造业2017年8月至今的价格指数为0.98，通过价格指数倒推得到评估基准日的含税重置价为9,076.97元/台，则其不含税重置基价为7,758.10元；厂家包运费，该设备安装调试简单，则运杂费为0元，安装调试费为0元。则：重置价=（重置基价+运杂费+安装调试费）×数量重置全价＝7,758.10×1=7,758.10元（3）成新率的确定：该设备于2013年1月购入使用，至评估基准日已使用4.67年，本次评估采用《资产评估常用数据与参数手册》中该类设备经济使用年限为8年进行实体性成新率计算；使用年限成新率＝（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%=42%（取整）根据评估专业人员的现场勘察，该设备使用正常，无特殊情况，故勘察成新率确定与理论成新率一致为42%则：综合成新率=勘察成新率×60%+使用年限成新率×40%=42%（4）评估值的确定评估值＝重置价×综合成新率=3,229.31元4、设备类固定资产的评估结果经评估确认，设备类固定资产（包括机器设备、运输设备及电子设备）的账面价值合计为17,014,041.22元，其评估价值17,264,368.16元，增值250,326.94元，增值率1.47%。增值的主要原因是：大部分设备类固定资产的重置成本比其账面价值高，故设备类固定资产的评估价值有所增值。（三）无形资产-土地使用权评估说明1、评估对象及评估范围说明本次评估对象为XXX公司土地使用权的价值；对应的评估范围是XXX公司工业用地一宗。2、资产状况及核实情况说明列入评估范围的工业用地面积为XXXX平方米，已办理“XXXXXX号”不动产权证，均坐落在XXXXXXXXXXXXXXXXX村内。无形资产-土地使用权原始入账价值为7,641,500.00元，账面净值7,641,500.00元，摊销期为50年。评估人员通过对上述土地的《国有土地使用证》及其他资料进行核对，未发现待估宗地其他权属资料瑕疵情况。我们通过核对明细账、总账和企业其他财务记录，核实了土地使用权的原始入账价值和摊销情况。在核实产权归属和账面记录的基础上，我们对列入评估范围的土地使用权进行了现场勘察。在现场勘察过程中，着重核实了土地的坐落、四至、面积、产权、性质等状况，对土地的登记状况、权利状况进行了核对，对其实际土地利用情况（包括地上建筑物及附着物状况）也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。宗地基本情况如下表所示：无形资产（土地使用权）概况如下表所示：序号土地证号坐落地类用途使用权类型终止日期使用权面积（平方米）开发程度土地使用权人1XXXXXX号XXXXXXXXXXXX村工业用地出让2066年7月28日29,378.00五通一平XXXXXX公司以上土地证登记的宗地位于XXXXXXXXXXXXXXXXX村内，属于XXXXXX公司的工业厂房用地，已办理“XXXXXX号”不动产权证，土地面积合计为XXXX平方米，用途为工业用地，已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，本次评估基准日时未发生抵押，主要地上房屋建筑物共16项，包括焚烧车间、物化车间、含镍车间、含金废液车间、破碎及粉碎车间、干燥车间、仓库等房屋建筑物。3、评估依据分析3.1经济行为依据：委托方与我公司共同签订的《资产评估委托合同》。3.2国家有关法规、政策文件：（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行办法》；（4）《中华人民共和国物权法》；3.3规范、技术标准中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）。3.4委托方及被评估单位提供的有关资料：土地证权属资料，被评估单位营业执照复印件。3.5估价人员调查的资料：（1）国家及地方有关房地产的税、费规定；（2）国家及地方政府公布的宏观经济数据；（3）房地产行政主管部门公布的房地产市场统计数据及交易信息；（4）金融机构公布的存、贷款利率；（5）周边中介机构挂牌的交易案例；（6）本评估机构专业评估人员实地勘察（包括拍摄现场照片）所收集的区位、实体及市场资料。4、影响房地产价值的因素分析4.1一般因素秦皇岛，简称“秦”，又称港城，旧称“临榆”，河北省省辖市，中国海滨城市，全国性综合交通枢纽，中国首批沿海开放城市，位于河北省东北部，南临渤海，北依燕山，东接辽宁，西接京津。秦皇岛是京津冀辐射东北的节点城市，中国最大铝制品生产加工基地，北方最大粮油加工基地，被誉为“车轮制造之都”。秦皇岛是国家历史文化名城，因秦始皇东巡至此派人入海求仙而得名，是中国唯一一个因皇帝帝号而得名的城市。秦皇岛是中国近代旅游业的发祥地，汇集了丰富的旅游资源，气候温和，是驰名中外的旅游休闲胜地，有“天堂之城”的美誉。秦皇岛作为国家创新型城市试点，拥有13所高等院校，15万名在校大学生，人才密度居全省首位。秦皇岛是环渤海地区重要港口城市，是华北、东北和西北地区重要的出海口，京津冀协同发展与振兴东北老工业基地两大国家战略的交汇点。秦皇岛港是中国最早的自主通商口岸，目前是世界最大能源输出港，有国民经济“晴雨表”之称。秦皇岛曾获国家园林城市、全国十佳生态文明城市、中国北方最宜居城市、中国最佳休闲城市、中国最具爱心城市、中国最具幸福感城市等荣誉。秦皇岛曾协办北京亚运会和北京奥运会，是中国唯一协办过奥运会和亚运会的地级市。2017年11月获全国文明城市光荣称号。4.2区域因素海港区是秦皇岛市四个市辖区之一，是市委、市政府所在地，位于秦皇岛市东部，南临渤海，北依燕山，东毗国家历史名城山海关区，西连避暑胜地北戴河区，因百年大港——秦皇岛港而得名。海港区是秦皇岛市政治、金融、文化、贸易、教育、科研、交流中心，是东北地区连通华北地区的经济结合部，是中国对外公布的投资环境四十优城市之一。海港区下辖13个街道、8个镇、1个开发区，总面积701平方公里，总人口95万（含秦皇岛经济技术开发区），距离沈阳市380公里。秦皇岛港是世界第一大能源输出港，有国民经济“晴雨表”之称。（1）地貌海港区为剥蚀平原和堆积平原，地势北高南低，北部是低缓的剥蚀丘陵，起伏不平；中部是剥蚀平原和堆积平原，地势平坦；南部滨海地区是泻湖平原，地势低平，局部沼泽化，常年积水。（2）气候概况秦皇岛属温带半湿润大陆性季风气候，冬季漫长干燥严寒，夏季短暂无酷暑，无台风、无梅雨、四季分明。全年平均气温10.3℃，年平均降雨347.7毫米左右。（3）水产资源鱼类有经济价值的主要鱼种有：牙鲆、镜鱼、鳎鱼、比目鱼、鲽鱼、梭鱼、鱿鱼、鲅鱼、鲈鱼、带鱼。虾类主要有：对虾、白虾、红虾、虾蛄（俗称琵琶虾）等。蟹类主要有：梭子蟹、还有茉莉江（俗称红夹子）、豆蟹。贝类主要有：文蛤、青蛤、牡蛎、毛蚶、扇见、贻贝（俗称诲红）。软体动物和腔肠动物主要有章鱼、墨鱼、乌贼、红螺及海参、海蜇等。（4）基础设施海港区区位条件优越，基础设施完善。境内外交通便利，海港区铁路与全国联网，北京至沈阳、北京至秦皇岛、大同至秦皇岛三条国家干线铁路横贯海港区，每天有20多对客货列车从海港区经过。北京一一沈阳、天津一一秦皇岛两条干线公路和京哈高速公路穿越海港区，路面平整、标志齐全。海港区辖区内的秦皇岛港港阔水深，不冻不淤。吞吐量居全国第二位。截止2015年10月秦皇岛港与世界109个国家和地区的港口有业务往来，并与国内25个沿海及沿江口岸通航。秦皇岛市1986年开通了引进的长话、市话程控交换设备，有权用户可以直拨国内500多个大中城市和世界180多个国家和地区的电话。电传、传真用户可以直收直拨。市内设置了移动通讯和无线传呼站。邮政特快专递业务已开通国内各大、中城市和美国、日本、韩国等72个国家和地区。（5）工业园区水泥业是石门寨镇的支柱产业，其主要原材料是煤炭、石灰石。该镇共有10家水泥厂，产品为普通硅酸盐水泥，主要有飞驰、秦石、厦牌、朝鹤等品牌，总产量90万吨左右，年设计能力140万吨，采用机立窑生产，在东北、华南、北京市场畅销。该镇页岩土资源丰富，已在该镇落地的有秦皇岛新型页岩砖厂，可加大页岩砖深加工力度，拓宽周边消费市场，使之成为石门寨镇第二个工业支柱产业。镇域内有40多家石场，年产石灰石200多万吨，除满足供应石门寨镇水泥厂石灰石外，还供应石门寨以外其他附近乡镇水泥厂。矿藏有煤、铜、耐火粘土、石灰岩等。有采煤、水泥制造、采石等企业。4.3个别因素分析委估宗地证载土地使用权面积合计为XXXX平方米，面积适中，对土地利用无不良影响；宗地位于XXXXXXXXXXXX村，为XXX公司工业用地，主要个别因素如：（1）交通状况：宗地所在地位于XXXXXXXXXXXX村，临近省道S251、以及县乡公路，地理位置一般。（2）基础配套状况：评估宗地所属区域内基础配套设施完善，排水、供电、通讯等市政设施齐全，生活配套设施较缺乏，正逐步完善，环境及绿化状况好，背靠河北秦皇岛柳江国家地质公园。（3）权利状况：委估宗地所有权性质为国有，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，土地使用权人为XXXXXX公司。（5）宗地形状：至评估基准日，委估宗地已进行开发建设，土地上面已经建有仓库、厂房车间等建筑物，地表为水泥砂浆地面等。该宗地内场地平整，开发状况为红线外“五通”（通路、供电、供水、排水、通讯）。宗地形状较规则，地势有落差。（6）土地承载力：地表层为粘土层，无冲沟，地下无岩溶现象，项目建设时无须投入大量资金进行基础处理，宗地土地基承载良好。5、土地价格定义土地使用权价格是指在评估基准日时，宗地在设定条件下，即土地用途是工业用途，土地性质是国有出让土地，宗地开发程度为五通一平（通路、通电、通讯、通上水、通下水、场地平整），在容积率为1，无他项权利限制时的国有出让土地使用权价格。6、评估方法及评估过程1)土地使用权的价值内涵列入本次评估范围的宗地评估价格是宗地外部条件为“五通”（通水、通电、通路、通讯、通气）土地开发程度条件下，设定宗地内部条件为“一平”（即场地平整）、土地用途为工业、土地取得方式为出让、标准容积率为1、准用土地使用年限为50年内、无他项权利限制时的国有土地使用权价值。2)评估方法的选择根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有基准地价系数修正法、假设开发法、收益还原法、市场比较法、成本逼近法等，其中工业用地主要选用的方法有基准地价系数修正法、收益还原法、市场比较法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。选取市场比较法进行评估测算主要基于如下的原因：A、市场比较法：在评估对象所处区域内有同类似用地成交，成交时间距离本次评估基准日较近，故本评估适宜选用市场比较法作为评估方法。B、收益还原法：在评估对象所处区域内类似土地租赁情况较少，租赁市场不活跃，且用于租赁的土地往往是临时用地出租或码头堆场用地等出租，与评估对象同类用地的出租情况相对较少，所以很难找到土地租赁案例，故不宜选择收益还原法。C、成本逼近法：评估对象所处区域的土地开发相对成熟，土地初级开发多发生在前几年，当时的土地初级开发过程涉及的成本、利润等参数数据的水平与现在的房地产市场行情相差较大，所以如采用成本逼近法评估测算，很难获得客观、合理的参数数据，故不宜采用成本逼近法。D、剩余法：委估宗地是已经开发利用的土地,由于未来可实现收益较难准确预测，且收益率的选取较难确定，因此不采用剩余法进行评估。E、基准地价系数修正法：秦皇岛市的基准地价是由政府有关部门测算并定期公布的，是对宗地所在区域市场地价的平均反映，具有一定的权威性，但由于政府有关部门只公布了秦皇岛市城区基准地价表，未公布基准地价修正体系，所以本次评估不适宜选用基准地价系数修正法。根据我们收集到的资料及本估价机构掌握的有关资料，考虑到区域内房地产市场的实际情况，结合待估宗地所在区域特点及经济发展状况，因此我们对土地采用的评估方法为市场比较法。3）评估过程3)-1技术路线市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易活跃的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。市场比较法计算公式为：比准价格＝可比实例成交价格V0×交易情况修正系数Aj×市场状况修正系数As×房地产状况修正系数Af采用直接比较修正和调整公式，即：其中：V=估价对象比准价格；V0=可比实例成交价格；A=正常房地产市场价格指数；A0=比较实例实际成交价格指数；B=估价对象估价时点房地产价格指数；B0=可比实例成交日期房地产价格指数；C=估价对象房地产状况价格指数；C0=可比实例房地产状况价格指数。3)-2市场比较法测算过程根据估价对象的性质、用途等特点，估价时选择了附近的类似土地交易案例作比较实例，通过情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正后，得出估价对象的评估价值。A、选取可比实例评估人员经过市场调查，经比较选择面积规模、用途、地理位置相近的三个比较案例。案例一：开发区龙海道以南K2017-6，33700平方米，区域功能定位为工业用地，出让年限为50年，成交金额971万元，即288.13元/平方米；案例二：开发区运河道以北K2017-7，10005平方米，区域功能定位为工业用地，出让年限为50年，成交金额288万元，即287.86元/平方米；案例三：开发区天池路以西、龙海道以北K2017-8，296906平方米，区域功能定位为工业用地，出让年限为50年，成交金额8548万元，即287.9元/平方米。三个可比实例与委估土地状况汇总列表如下：估价对象XXXXXX号开发区龙海道以南K2017-6开发区运河道以北K2017-7开发区天池路以西、龙海道以北K2017-8内比较因素容交易价格(元/㎡)——288.13287.86287.90交易情况正常正常正常正常出让方式——挂牌挂牌挂牌交易时间2017/8/312017/5/52017/5/52017/5/5区域因素土地用途工业用地工业用地工业用地工业用地临路状况支路次干道主干道次干道对外交通便捷度距离秦皇岛火车站约17公里、距北戴河火车站约28公里距离秦皇岛火车站约12公里、距北戴河火车站约13公里距离秦皇岛火车站约17公里、距北戴河火车站约15公里距离秦皇岛火车站约8公里、距北戴河火车站约16公里交通便捷度距离京沈高速12公里，距G102国道15公里以内距离京沈高速5.5公里，距离G102国道2公里以内距离京沈高速10公里，距离G102国道1公里以内距离京沈高速5.4公里，距离G102国道2公里以内公共设施完备度离市区有一定的距离，附近公共设施完备度低离市区有一定的距离，附近公共设施完备度一般离市区有一定的距离，附近公共设施完备度一般离市区有一定的距离，附近公共设施完备度一般基础设施完善度五通一平，保障率≥90%五通一平，保障率≥90%五通一平，保障率≥90%五通一平，保障率≥90%产业聚集度企业密集度一般企业密集企业密集企业密集个别因素土地面积土地面积29378平方米，面积一般，对土地利用无不良影响。土地面积33700平方米，面积一般，对土地利用无不良影响。土地面积10005平方米，面积一般，对土地利用无不良影响。土地面积296906平方米，面积较大，对土地利用有较为有利。土地形状形状较规则，对土地利用无不良影响形状规则，对土地利用极为有利形状规则，对土地利用极为有利形状规则，对土地利用极为有利地形地势地势有落差，对土地利用有影响地势平坦，对土地利用无不良影响地势平坦，对土地利用无不良影响地势平坦，对土地利用无不良影响地质条件地质状况好，地基承载力基本满足生产建设要求地质状况好，地基承载力基本满足生产建设要求地质状况好，地基承载力基本满足生产建设要求地质状况好，地基承载力基本满足生产建设要求环境条件自然环境好，背靠河北秦皇岛柳江国家地质公园，离江河较远，不易受洪涝灾害自然环境较好，离江河较远，不易受洪涝灾害自然环境较好，离江河较远，不易受洪涝灾害自然环境较好，离江河较远，不易受洪涝灾害规划限制条件有一定规划条件限制有一定规划条件限制有一定规划条件限制有一定规划条件限制权益因素权益完整度完整完整完整完整剩余使用年限（年）48.9450.0050.0050.00是否设立他项权利未设定他项权利未设定他项权利未设定他项权利未设定他项权利B、比较因素条件说明表估价对象估价对象案例一案例二案例三备注内比较因素容交易价格(元/㎡)——288.13287.86287.90交易情况正常正常正常正常无需调整出让方式——挂牌挂牌挂牌无需调整交易时间2017/8/312017/5/52017/5/52017/5/5根据秦皇岛土地成交价格走势进行调整区域因素土地用途工业用地工业用地工业用地工业用地无需调整临路状况较差一般较好一般分5级，以估价对像为100，每级增减5对外交通便捷度较差一般一般一般分5级，以估价对像为100，每级增减5交通便捷度一般较好较好较好分5级，以估价对像为100，每级增减5公共设施完备度低一般一般一般分5级，以估价对像为100，每级增减5基础设施完善度完善完善完善完善无需调整产业聚集度一般优优优分5级，以估价对像为100，每级增减5个别因素土地面积一般一般一般较大分5级，以估价对像为100，每级增减5土地形状一般优优优分5级，以估价对像为100，每级增减5地形地势一般优优优分5级，以估价对像为100，每级增减5地质条件优优优优无需调整环境条件优较好较好较好分5级，以估价对像为100，每级增减5规划限制条件有一定规划条件限制有一定规划条件限制有一定规划条件限制有一定规划条件限制无需调整权益因素权益完整度完整完整完整完整无需调整剩余使用年限（年）48.9450.0050.0050.00根据年期修正系数调整是否设立他项权利未设定他项权利未设定他项权利未设定他项权利未设定他项权利不考虑抵押事项对其评估值的影响，无需调整C、比较因素条件指数表根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。详见下表：估价对象估价对象案例一案例二案例三内与案例比较因素容交易价格(元/㎡)——288.13287.86287.90交易情况100100100100出让方式100100100100交易时间10097.597.597.5区域因素土地用途100100100100临路状况100105110105对外交通便捷度100105105105交通便捷度100105105105公共设施完备度100110110110基础设施完善度100100100100产业聚集度100110110110个别因素土地面积100100100105土地形状100110110110地形地势100110110110地质条件100100100100环境条件100959595规划限制条件100100100100权益因素权益完整度100100100100剩余使用年限（年）100100.9988100.9988100.9988是否设立他项权利100100100100D、因素比较修正系数表比较系数=待估对象条件指数÷可比实例条件指数估价对象案例一案例二案例三内比较因素容交易价格(元/㎡)288.13287.86287.90交易情况100/100100/100100/100出让方式100/100100/100100/100交易时间100/97.5100/97.5100/97.5区域因素土地用途100/100100/100100/100临路状况100/105100/110100/105对外交通便捷度100/105100/105100/105交通便捷度100/105100/105100/105公共设施完备度100/110100/110100/110基础设施完善度100/100100/100100/100产业聚集度100/110100/110100/110区域因素总比100/105100/105.71100/105个别因素土地面积100/100100/100100/105土地形状100/110100/110100/110地形地势100/110100/110100/110地质条件100/100100/100100/100环境条件100/95100/95100/95规划限制条件100/100100/100100/100个别因素总比100/102.50100/102.50100/103.33权益因素权益完整度100/100100/100100/100剩余使用年限（年）100/101100/101.00100/101是否设立他项权利100/100100/100100/100权益因素总比100/100.33100/100.33100/100.33综合修正系数0.950.940.94比准价格（元/㎡）273.67271.57271.25E、确定比准价格比较案例案例一案例二案例三比准价格273.67271.57271.25权重1/31/31/3估价对象单价272.00元/㎡比准价格=(案例A比准价+案例B比准价+案例C比准价)/3=272.00（元/平方米）取整F、确定土地总价土地总价=土地单价×土地面积＝272.00×29,378.00＝7,990,816.00（元）取整因此，无形资产-土地使用权合计评估价值为7,990,816.00元。7、无形资产（土地使用权）评估结果与分析经评估确认，无形资产-土地使用权账面价值7,641,500.00元，评估价值7,990,816.00元，评估增值349,316.00元，增值率4.57%。无形资产-土地使用权评估增值的主要原因：企业土地重新入账的时间为XX年X月X日，其账面价值为当时入账评估后的价值，本次评估因与当时入账评估选取的参数不同导致评估值有小幅度的上涨，形成增值。四、流动负债评估说明本次评估在经过清查核实后的账面价值基础上进行，流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费及其他应付款，账面价值合计11,999,723.67元。（一）应付款项应付账款账面价值为2,738,398.42元，内容为应付，账龄均在一年以内；预收账款账面价值为8,218,328.94元，内容为预收，账龄均在一年以内；其他应付款账面价值为6,466,439.74元，内容为，账龄在一年以内。在清查过程中，我们对资产负债表、总账、明细账和被评估单位填制的清查明细表进行核对，并抽查凭证、合同，审查其金额、内容、数量、日期是否与账本相符。通过调查了解，逐一具体分析各往来款项的数额、发生时间和原因、债权人经营管理现状等，对各款项付出的必要性作出判断，从而确定评估价值。经评估确认，应付账款评估价值2,738,398.42元，预收账款评估价值8,218,328.94元，其他应付款评估价值6,466,439.74元。（二）应付职工薪酬应付职工薪酬账面价值为490,000.00元，主要内容为应付工资、奖金、津贴和补贴等，评估人员通过分析、核对各月工资的计提与发放情况，未发现异常。评估时以经核实无误的账面价值确定为评估价值。经评估确认，应付职工薪酬评估价值为490,000.00元。（三）应交税费应交税费账面价值为-5,913,443.43元，内容为。评估人员根据企业提供的清查明细表，与明细账、总账和资产负债表进行核对，审核相关纳税申报资料、计税依据、完税凭证及相关会计账簿，以清查核实其基准日余额的正确性，未发现异常。评估时以经核实无误的账面价值确定为评估价值。经评估确认，应交税费评估价值-5,913,443.43元。五、表外资产评估说明企业的表外资产为一栋三层办公楼，位于XXX公司厂区内，建筑面积2600平方米，框架结构，建成时间为2014年10月30日，尚未取得产权证明文件。现为办公用途，外墙刷涂料，内墙刷乳胶漆，天花吊顶，地面铺抛光砖，铝合金窗，胶合板门，使用正常，维护保养良好。该表外资产评估方法同房屋建筑物，经评估确认，该表外资产评估价值为4,247,672.00元。六、资产基础法评估结果XX年X月X日，XXXXXX公司的总资产账面价值5,656.30万元，负债账面价值1,199.97万元，净资产账面价值4,456.33万元。经资产基础法评估后的总资产为6,666.11万元，负债为1,199.97万元，净资产为5,466.14万元，净资产评估增值1,009.81万元，增值率为22.66%。资产基础法评估结果汇总如下表：资产评估结果汇总表评估基准日：XX年X月X日被评估单位：XXXXXX公司金额单位：万元项目账面价值评估价值增减值增值率％ＡＢＣ＝Ｂ-ＡＤ＝Ｃ/Ａ×１００％流动资产11,537.531,537.53--非流动资产24,118.775,128.581,009.8124.52固定资产33,354.623,904.73550.1116.40无形资产4764.15799.0834.934.57表外资产-424.77--资产总计65,656.306,666.111,009.8117.85流动负债71,199.971,199.970.000.00非流动负债8--负债合计91,199.971,199.970.000.00净资产（所有者权益）104,456.335,466.141,009.8122.66

第五部分收益法评估说明一、评估对象根据本次评估目的，评估对象为XXXXXX公司股东全部权益于评估基准日XX年X月X日的市场价值。二、收益法的应用前提及选择的理由和依据（一）收益法的定义和原理企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法的基本公式为：E=B-D式中：E－被评估企业的股东全部权益价值；D－评估对象的付息债务价值；B－被评估企业的企业价值：B=P+式中：ΣCi－被评估企业基准日存在的长期投资、其他非经营性或溢余性资产的价值；P－被评估企业的经营性资产价值：P=式中：Ri－被评估企业未来第i年的预期收益(自由现金流量)；r－折现率；n－评估对象的未来预测期。对于全投资资本，上式中Ri＝主营业务收入－主营业务成本－营业税金及附加－期间费用＋其他业务利润－所得税＋扣税后付息债务利息＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加（二）收益法的应用前提及其适用性收益法应用的前提是：①被评估企业未来预期收益及获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量；②被评估企业预期获利年限可以预测。被评估企业提供了历史年度的经营和财务资料以及未来经营收益预测的有关数据和资料，评估人员通过分析企业提供的相关资料并结合对宏观经济形势、企业所处行业的发展前景以及企业自身的经营现状的初步分析，被评估企业具备持续经营的基础和条件，未来预期收益、风险可以预测并可以用货币衡量，预期收益年限可以预测。因此，本项目适宜采用收益法对被评估企业股东全部权益进行评估。三、收益预测的假设条件本次评估，评估人员遵循了以下评估假设：（一）基本假设1、交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。3、持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。根据本次评估目的，假设纳入评估范围内的资产，均为在用续用状态。（二）一般性假设1、国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化。2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化。3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内。4、国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化。5、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响。（三）收益法评估假设条件1、公司的经营模式没有发生重大变化，假设企业的经营者是负责的，且管理层有能力担当其职务，保持企业的正常运作。假设公司经营者能够在未来经营年度按公司既定发展目标、方针持续经营下去，不会因个人原因导致公司脱离既定的发展轨迹。2、企业经营假设（1）持续经营假设：企业在正常经营条件下持续经营，经营所必要行政许可资质可持续取得，经营管理状况和水平、经营效果可令企业得到持续发展；（2）业务稳定假设：企业盈利模式基本保持不变，或其变化可作出预期并可能实现；（3）遵纪守法假设：假定被评估企业完全遵守所有有关的法律法规；（4）一致假设：是假定被评估企业会计政策与核算方法无重大变化；（5）均衡经营假设：是假定被评估企业营业收入、成本费用均衡发生,构成经营成本的原料价格与服务产品销价变化基本同步；（6）简单再生产假设：是假定被评估企业进入稳定经营阶段后每年计提的固定资产折旧可以满足企业维持固定资产规模所需投入的更新支出，此种措施足以保持企业的经营生产能力得以持续；（7）外部配套设施稳定假设：企业的经济运作不会受到诸如交通运输、水电、通讯的严重短缺或成本剧烈变动的不利影响；（8）收益期假设：根据章程公司有经营期限约定，现行公司法规定，企业只要在经营期限届满前按规定的期限向工商行政管理部门申请，可以延长其经营期限，从企业管理层了解到，没有发现企业终止经营的任何理由，因此假设被评估企业未来收益期至无限期；（9）方向一致假设：是假定被评估单位在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致；被评估单位能保持现有的运营团队的稳定、维持现有的管理能力且负责任，保持良好的经营态势；（10）现金流方向假设：被评估单位现金流取得方式为均匀取得；（11）数据真实假设：是假定被评估单位提供的财务数据能真实反映待估企业的实际状况。评估人员所依据的对比公司的财务报告、交易数据等均真实可靠。3、企业资产状况假设（1）假设评估对象所涉及资产的购置、取得等过程均符合国家有关法律法规规定。（2）无瑕疵事项、或有事项或其他事项假设：对企业存在的可能影响资产评估结论的瑕疵事项、或有事项或其他事项，如被评估单位等有关方面应评估人员要求提供而未提供，而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，视为被评估企业不存在瑕疵事项、或有事项或其他事项，评估机构及评估人员不承担相关责任。（3）除已披露情况外，企业所拥有的资产不存在抵押、诉讼查封等情况。（4）企业所拥有的资产产权清晰，为被评估企业所有，不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制，没有可能存在未支付购置款等连带负债及估价范围以外的法律问题。（5）除被告知或披露的情况以外，评估对象及其所涉及的建筑物、设