房地产经济学第1章概述

房地产经济学本课程选用教材本课程为必修课，因其是工程管理的一门重要的应用型专业课，故采用闭卷考试的方式进行。成绩的评定按卷面成绩的70%和平时成绩的30%加权得出，其中平时成绩以考勤和作业为主。考试方式和成绩评定第一章房地产经济学概述本章主要内容：经济学、房地产、房地产经济学的基本概念；经济学的分析方法；房地产的性质；房地产经济学的主要内容、研究对象与方法、学习方法；不同学科对房地产经济活动的研究。教学的目的及要求：熟悉经济学的分析方法，掌握房地产相关基本概念，深刻理解房地产的特性，掌握房地产经济学研究对象与方法，了解不同学科对房地产经济活动的研究。第一节经济学

一、什么是经济学

简言之，经济学是研究资源配置的学问。资源具有稀缺性，即相对于无限的欲望而言，人类所面临的各种资源(包括生产要素和产品)是有限的。资源配置即通常所说的生产什么，如何生产以及为谁生产等问题。一般地说，经济学是一门研究“效率”而非“公平”的学科。评价资源配置好坏目前公认的“效率”标准是：一项经济活动不可能在不使任何人的境况变坏的条件下增进任何人的经济福利，则称这种资源配置状态是有效率的，即“帕雷托最优”。亚当·斯密(AdamSmith，1723～1790，出生在苏格兰)是经济学的“鼻祖”，是微观经济学(Microeconomics)的创始人。他于1776年出版的巨著《国富论》(即《国民财富的性质和原因的研究》，AnInquiryintotheNatureandcausesoftheWealthofNations)标志着经济学的诞生。微观经济学主要研究市场、企业、家庭等个体的行为。亚当·斯密在《国富论》中指出了市场的效率特征，并提出经济利益来源于个人的自利行为的观点，即著名的“看不见的手”原理。有些人认为亚当·斯密只不过是一位商业利益的辩护士，但是这种看法是不正确的。他经常反复用最强烈的言辞痛斥垄断商的活动，坚决要求将其消灭。亚当斯密对现实的商业活动的认识也并非天真幼稚。《国富论》中记有这样一个典型观察：“同行人很少聚会，但是他们会谈不是策划出一个对付公众的阴谋就是炮制出一个掩人耳目提高物价的计划。”亚当·斯密的经济思想体系结构严密，论证有力，使经济思想学派在几十年内就被抛弃了。实际上亚当·斯密把他们所有的优点都吸入进了自己的体系，同时也系统地披露了他们的缺点。亚当斯密的接班人，包括象托马斯·马尔萨斯和大卫·李嘉图这样著名的经济学家对他的体系进行了精心的充实和修正（没有改变基本纲要），今天被称为经典经济学体系。虽然现代经济学说又增加了新的概念和方法，但这些大体说来是经典经济学的自然产物。在一定意义上来说，甚至卡尔·马克思的经济学说（自然不是他的政治学说）都可以看作是经典经济学说的继续。很多时候，一个人会需要兄弟朋友的帮助，但假如他真的要依靠他们的仁慈之心，他将会失望。倘若在需求中他能引起对方的利己之心，从而证明帮助他人是对自己有益的事，那么这个人成功的机会较大。任何人向他人提出任何形式的交易建议，都是这么想：给我所需要的，我就会给你所需要的——这是每一个交易建议的含义；而我们从这种互利的办法中，所获得的会比我们所需要的更多。我们的晚餐可不是得自屠夫、酒商，或面包师的仁慈之心，而是因为他们对自己的利益特别关注。他们认为他们给我们供应，并非行善，而是为了他们的自利。……所以，每个人都会尽其所能，运用自己的资本来争取最大的利益。一般而言，他不会意图为公众服务，也不自知对社会有什么贡献。他所追求的只是自己的安全、自己的利益。但如此一来，他就好像被一只看不见的手引领，在不自觉中对社会的改进尽力而为。一般来说，一个人为求私利而无心对社会做出贡献，其对社会的贡献远比有意图做出的更大。转引自张五常：《经济解释》第一卷《科学说需求》，略有改动。微观经济学的理论大厦的构建：(1)效用论

(2)生产论和成本论(或厂商论)(3)局部均衡论

(4)要素市场

(5)一般均衡(6)微观经济政策(1)效用论：在一定的假设下推导出需求曲线(需求函数)，其价值论基础是效用价值。(2)生产论和成本论(或厂商论)：推导出供给曲线(或供给函数)，准确地说，这一部分推导出的只是成本曲线，而供给曲线的完整推导需要联系市场需求进行，这也反映出西方经济学的一个核心思想，即考虑市场需求的供给才是有效率的供给。(3)局部均衡论：将需求曲线和供给曲线放在一起考察，得到单个市场的均衡价格和均衡产量，即完全竞争市场条件下的局部均衡论。(4)要素市场：考察生产要素(土地、劳动、资本)价格决定的需求方面和供给方面，即要素市场均衡论。(5)一般均衡：将所有相互联系的商品市场和要素市场看作一个整体进行研究，即每一商品或要素的价格都不能单独决定，必须联系其他相关商品和要素的价格一起决定，这就是一般均衡论。其中,证明了一般均衡的“存在性”，则证明了市场机制或价格机制的作用使得资源的配置达到了最有效率。(6)微观经济政策：由于现实世界存在着垄断、外部性、公共物品和不完全信息等问题，导致市场机制在很多时候不能有效地配置资源，即出现了“市场失灵”，因此需要政府干预经济，实施某些微观经济政策对其进行“微调”。

宏观经济学(Macroeconomics)研究经济的总体运行，考察整个国家的总产出、就业和价格。约翰·梅纳德·凯恩斯于1936年发表的《通论》(即《就业、利息和货币通论》，TheGeneralTheoryofEmployment，InterestandMoney)标志着宏观经济学的诞生。凯恩斯理论的一个关键是提出“看不见的手”解决不了经济危机问题，所以需要政府干预经济的观点。例如，在经济形势不好的时候，政府可以增加财政赤字，发行国债，以拉动经济，刺激经济回升。约翰·梅纳·凯恩斯（JohnMaynardKeynes，1883─1946）是本世纪最具影响力的经济学家，他创立的宏观经济学与弗洛伊德所创的精神分析法和爱因斯坦发现的相对论一起并称为二十世纪人类知识界的三大革命。在《通论》中，凯恩斯由投资乘数原理出发，对贸易差额与国民经济盛衰的关系作了进一步阐述。他认为投资的乘数作用表现为，一个部门的新增投资，不仅会使该部门的收入增加，而且会通过连锁反应，引起其他有关部门的收入增加，而且会通过连锁反应，引起其他有关部门追加新投资获得新收入，致使国民收入总量的增长若干倍于最初那笔投资。而一国的总投资既包括国内投资（它决定于国内的资本边际效率和利息率）也包括国外投资（它决定于贸易顺差额），"增加顺差，乃是政府可以增加国外投资之唯一直接办法；同时若贸易为顺差，则贵金属内流，故又是政府可以减低国内利率、增加国内投资动机之唯一间接办法。"除此之外，凯恩斯还强调贸易顺差本身对国民经济的作用亦犹如投资。认为出口是对本国产品的需求，如同投资，是一种"注入"（Injection），能使国民收入增长；而进口则是对舶来品消费的增加，如同储蓄，是一种泄露,会减弱投资乘数的作用，使国民收入减少。因此，凯恩斯极力鼓吹贸易顺差，并提出应尽力扩大出口。上述凯恩斯关于乘数理论及贸易顺差的分析，后经英国学者哈罗德和美国学者马赫洛普等人的论证而发展为对外贸易乘数理论。

宏观经济学的体系(1)国民收入核算理论，即作为经济绩效尺度的GDP(国内生产总值)核算的统计方法；(2)产品——货币市场均衡，即IS-LM模型；(3)总需求——总供给模型，即宏观经济的一般均衡论；(4)宏观经济政策，即财政政策和货币政策理论及实践。当前宏观经济学的发展有三大流派：(1)新古典宏观经济学，其理论渊源是货币主义，代表人物为米尔顿·弗里德曼(MiltonFriedman，1912～2006)、卢卡斯等。该学派反对凯恩斯主义的财政政策以及“斟酌使用”(即根据情况变化而制定和执行)的货币政策，在理性预期假设下提出宏观经济政策无效论；(2)新凯恩斯主义经济学，代表人物有斯蒂格利茨、曼昆、泰勒等人，主要特点是在肯定和吸收新古典学派部分观点的同时，坚持原有的凯恩斯主义的观点，如坚持和发展了黏性工资和价格理论，对宏观经济波动进行考察，进而提出新凯恩斯主义的稳定化政策等；(3)新增长理论，代表人物为罗默，其主要贡献是提出了技术因素作为经济增长模型的内生变量，利用内生技术进步和规模收益递增来说明一国经济的长期增长及各国经济增长率的差异。经济学方法论浅析

方法论(methodology)是指完成一项任务的一般性原则而不是具体的做法，具体的做法是“方法”(method)。实证与规范、经济理论与模型、经济学的基本逻辑、经济学的基本假设，以及经济分析的基本方法。(一)实证经济学与规范经济学实证经济学(positiveeconomics)用来描述经济社会的事实，实证分析的目的在于发展出一种“理论”或“假说”，对尚未观察到的现象给出合理的、有意义(而不是用事实重复事实)的解释或预测。例如，以下这些问题可归为实证经济学的范畴：为什么医生比看门人赚的钱多?自由贸易是提高了还是降低了国内居民的工资?征收不动产税对城市居民的消费行为有什么影响?回答这些问题就可以利用事实、证据，或者从逻辑上加以验证。从某种意义上讲，实证经济学独立于任何特别的伦理观念或规范判断，换句话说，它是一门类似于自然科学的“客观的”科学。规范经济学相对于实证经济学的“客观性”而言，规范经济学(normativeeconomics)则涉及伦理信条和价值判断。从一定的社会价值判断标准出发，根据这些标准，对经济体系的运行或经济行为进行所谓的“好坏”评价，即“应该如何”。例如，以下这些问题可归为规范经济学的范畴：穷人必须工作才能得到政府的帮助吗?自由贸易对于国内居民是“好”还是“坏”呢?应该对城镇居民征收物业税吗?

由于对这些问题的回答不同的人(或集团)有不同的价值判断标准，涉及的是伦理、价值而非事实，所以往往难以得出一个“客观”的共识，其答案也无所谓对或错。实证经济学的判断标准往往是“效率”，而规范经济学的评价标准可以概括为“公平”。规范经济学离不开实证经济学的支持。例如，一项公共政策是否应该实施，需要首先采用实证分析来预测实施这一政策的“客观”后果，至于最终是否实施往往取决于政治辩论、公众参与以及不同利益集团的力量权衡。

(二)经济理论和经济模型理论是对现实的一种抽象，是我们“透视”事实的桥梁。理论研究使得经济学家能够进行一般化抽象，舍弃经济现象中的一些非基本因素或个性因素，只就基本因素或共性因素及其相互关系进行研究，从而使得经济理论能够说明经济现象的主要特征以及基本因素之间的因果关系。从构成上看，理论包括一系列假设和从这些假设中得出的结论。在经济学中，表示“理论”的另一个术语是“模型”。经济模型就是用来描述所研究的经济现象的有关经济变量之间相互关系的理论结构。经济模型不一定必须用数学的形式(比如函数式或几何图形)来表示，也可以用文字描述，但是采用数学是形式化、精确化、准确化的需要，大多数时候是一种高效率的选择。尽管数学本身不能给我们带来有用的经济思想，但它确实有助于我们创造和传播经济思想。经济模型经济模型一般是由一组变量所构成的方程式或方程组来表示的。变量是大小可以变化的量，即可以取不同值的量。变量是经济模型的基本要素，常见的如价格、需求量、供给量、利润、收益、成本、国民收入、消费、投资等。变量一般可以分为内生变量、外生变量和参数等几类。

内生变量是指该模型所要决定的变量，内生变量可以在模型体系内得以说明。外生变量是由模型以外的因素所决定的变量，是模型建立的外部条件，不能由模型体系本身所说明。参数是一种特殊的变量，即不变的变量，也可以理解为常数，即可变的常数，通常由模型以外的因素所决定，也可以看作是外生变量。(三)经济学的基本逻辑：演绎与归纳无论是在经济学、物理学或者其他科学中，没有一个理论是“完全”正确的。理论的有用性和有效性只能用事实去检验。凡是有解释力的理论，都一定有被事实推翻的可能性，但却没有被事实推翻，这就是科学哲学中的“证伪主义”。在波普(KarlR．Popper，1902～1994)于20世纪30年代提出“证伪主义”之前，整个19世纪西方实证经济学方法论的思想基础是科学哲学中的“证实主义”。传统的科学方法论即逻辑经验主义认为，科学理论只能来自经验的归纳，而演绎只是同义反复。逻辑经验主义的关键在于，认为科学研究的起点(理论来源)和终点(理论检验)都有客观的标准，也就是说，理论都能用经验来“证实”。然而，基于归纳逻辑的证实主义是有缺陷的，即在论证的某个阶段，从特定的实例归纳出普遍的定律需要有一个“不合逻辑”的思想飞跃，也就是存在着从真实的前提推导出虚妄结论的外加成分，这就是“休谟问题”(也称“归纳问题”)。

归纳的逻辑这只天鹅是白的归纳法（扩展真理式的推理）那只天鹅是白的单称陈述。。。。。。所有天鹅都是白的全称陈述全称陈述就是对所有对象属性的描述，单称陈述是对单个相关对象属性的描述，两者是特指与单指的区别。这里存在的逻辑问题很明显，无论你观察到多少白色的天鹅，你都无法真正证实“天鹅都是白的”这一命题，因为人类认识的局限性导致不可能观察到所有的天鹅。历史事实也是如此，直到1700年前欧洲人还认为通过自己的足够观察已经证明了“天鹅都是白的”这一命题，但此时在澳大利亚却发现了黑天鹅，从而否定了该命题。这个简单的例子告诉我们：单称陈述(这只天鹅是白的)再多，也不能合乎逻辑地推出全称陈述(所有天鹅都是白的)；但是借助于演绎逻辑，仅仅一个单称陈述(一只天鹅是黑的)就能否定或驳倒全称陈述(所有天鹅都是白的)。也就是说，“证明”(即“证实”)的逻辑是没有的，但有“反证”(即“证伪”)的逻辑。换句话说，验证一个理论的唯一办法，是以事实进行反证。这点非常重要。证伪主义彻底否定了归纳法，认为实证方法论的推理方法只能是演绎法，其基本思想是，以猜想的(或已知的)一般命题(知识)为前提，逻辑地推断出个别性的结论。如果说，归纳是从特殊到一般的思维方法，那么，演绎就是从一般到特殊的思维方法。例如：所有天鹅都是白的演绎法(保存真理式的推理)这个动物是天鹅全称陈述(即定理)。。。。。。这个动物是白的单称陈述根据证伪主义的思想，实证经济学研究方法主要采用假说演绎法，大致概括为以下三个步骤：(1)提出理论假说的有关假设条件。这是实证研究中最重要也是最困难的一步，是研究者独创能力或综合能力的具体表现。(2)建立理论假说的数学模型并推导出主要结论。完成这一步骤的基本要求是模型所反映的假说关系具体简单，并能从各种角度清楚描述和简单验证；同时，推导过程逻辑严密，结论的数量特征和经济含义尽量具体明确。(3)理论假说模型的经验检验。主要包括对某些基本假设条件的检验，以及对理论假说及推导出的主要结论的检验，前者次要而后者主要。经济检验所应用的主要技术是计量经济学，因此，需要对数理统计的基本概念和思想及其与经济学原理的结合有较深入的认识。(四)经济学的基本假设西方经济学的一些基本假设包括“经济人”假设、完全信息假设、产权清晰假设等。经济人(economicman)假设的基本含义是：在经济活动中，经济主体(包括消费者、厂商等)所追求的唯一目标是自身经济利益的最大化。也就是说，经济主体在做经济决策时的出发点是自利的，即在所能支配的资源限度内和现有的技术和制度条件下，希望自身利益越大越好，消费者追求自身效用的最大满足(想买到物美价廉的商品)，厂商想赚取最大限度的利润(或最小的成本)，工人、农民希望最大限度地获得自身的报酬(高工资)。

第二节房地产

一、房地产的概念与房地产(realestate)密切联系的一个概念是不动产。不动产(immovables)是一个规范的法律词汇，英国称为realproperty或property，美国称为realestate。不动产是指不能移动位置或移动位置后会引起性质、形状改变，造成经济损失的物，如土地、房屋、附着于土地上的树木等。简言之，不动产即土地及其定着物。房地产是房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体

三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系（二）房地产的构成和类型

1．建筑地块建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地。（1）工业用地（2）商业用地（3）住宅用地（4）仓库用地（5）道路交通用地（6）市政建设工程用地（7）公共绿化用地（8）教育、文化、体育、卫生等用地（9）港口建设用地（10）办公用地（11）军事用地（12）其他用地2．房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体。房屋建筑物种类繁多，按用途划分，可以分为以下几类（1）住宅用房（2）生产用房（3）营业用房（4）行政用房（5）其它专业用房3．配套基础设施

单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施（1）道路、交通设施（2）地下管道等“三通”设施（3）生活配套设施（4）生态环境设施房地产的特性总结

1.位置的固定性与质量的差异性

2.数量的有限性及供给的稀缺性3.利用永续性与报酬递减性

4.产权分割性与权益的流动性

对房地产业的完整理解：一是房地产业所从事的主要活动内容，二是具体参与这些活动的组织和机构。即房地产业是指从事以第三产业为主、第二产业为辅的，包括房地产买卖、租赁、评估、管理，以及土地开发、房屋建设、维修等活动内容，以及从事这些活动的组织和机构。房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中。在生产过程中，主要是房地产投资开发。在分配过程中，主要是通过房地产市场交换。在消费过程中，主要是指房屋使用过程中的物业管理。在国民经济产业体系中，第一产业主要是农业和采矿业，这是直接向大自然索取产品的产业，在生产过程中大自然参与的成分较大。第二产业主要是工业和建筑业，其本质是一个加工产业，通过人类劳动改变物质原有的自然形态，以生产出人们所需的各种产品。第三产业主要是流通行业和各类服务行业，其产业特征并不直接生产产品，而是通过物资的流通和劳动服务活动，为人们的生产和生活提供服务，来改善和提高生产效率和人们的生活水平。

房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门房地产业的行业特性1、先导性和基础性2、综合性和关联性3、资金密集型和高风险性4、级差收益型和区域性5、权利主导型和制约性

我国房地产业的三十年历史及现状问题理论突破与试点起步阶段（1978-1991）非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995）相对稳定协调发展阶段（1995年至2002）价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）

现状问题分析中美物价对比美国2010年人均收入大约为5万美元，相当于人民币32万元；北京2010年城镇居民年人均收入29073元。纽约房租CBD附近一居室最低为6400元人民币，北京为3000元人民币，与人均年收入相比较：纽约为2%、北京为10.3%，北京是纽约的5倍。这一比伟大祖国又落了明显下风。

中国人民大学新闻学院教授方汉奇先生在美国驾车游经历的微博：“最近从美国中部城市芝加哥出发，开车经伊、威、爱三州绕道回到原地，行程1600公里，共被收了5次费，一共是3.1美元，合人民币20块4毛。此前，从芝加哥自驾游到纽约，然后回来，往返五个州，行程3520公里，共被收了约10次费，总计32美元，合人民币204块8毛。”又佐证了中国交通上那些优惠疑似被雁过拔毛的过路费给褫夺了。国家统计局最近公布的数据显示，2013年8月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格同比上涨幅度高达18%~20%之间。从全国范围上看，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。2013年9月泰禾集团以24.75亿元竞得上述宝山地块，折合楼板价24003元/平方米，这一价格和周边房价基本持平。也有例外相对于2009年、2010年的最高位，温州房价回调了30%～40%。温州的豪宅项目鹿城广场，2011年时的二手房转让价格最高可达8万元/米2，2012年每平方米已降到四五万元了，甚至更低。鄂尔多斯新区是名副其实的“鬼城”，很多项目都处于停工状态，缺钱开发商贱卖豪车度日。房地产泡沫概念

--房地产的价格远远高于与之对应的实体价格

特征

--房地产价格波动的一种形态；不具有连续性，没有稳定的周期和频率；主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的；影响

--危害优势日本的金融危机：

日本地价从1985年开始涨升，1990年达到高峰，随后即出现大幅度下挫。不论是住宅用地还是商业用地，市场价格均是相同走势。东京地区高级住宅用地每坪（1坪=3.306平方米）地价从1985年的182700日元涨到1990年的945000日元；从1991年起全国地价在17年内首次出现下跌后，到1992年东京地价已跌至每坪425800日元，只及高峰期的44%。据日本税厅的资料，截止2004年1月1日的地价与2003年元旦相比下跌5%，是连续12年下跌。与1992年相比，日本地价只及当年的1／3左右。随着经济强劲复苏，日本整体地价跌势目前有所放缓。迪拜危机房地产开发鼎盛时期，迪拜拥有的高楼起重机约占世界的1/5。开发商凭借很少的首付金就可以做投资，房屋买卖高度自由，只需支付少量首付款就可购房，房价一下子被哄抬。房价由2007年的每平方英尺400－500迪拉姆，涨到迪拜危机前的1800迪拉姆左右，相当于每平方米2万多元人民币，最高达到了三、四万美元。2009年11月25日,迪拜政府作出一个让全球投资者震惊的决定,申请暂停政府控股公司迪拜世界集团的部分外债偿还,直至2010年5月30日。迪拜世界的欠债约为590亿美元，而整个迪拜政府的欠债亦只有800亿元，即迪拜世界占去了超过一半欠债。1平方米=10.764平方尺

1迪拉姆=1.85元人民币无论是日本房地产泡沫破灭让日本经济失去了20年的发展，还是美国房地产泡沫破灭让经济复苏十分缓慢；无论是迪拜房地产泡沫破灭让棕榈岛房价下跌40%以上（高者下跌70%以上），还是我国的限购政策，这些都表明了各地或各国政府对房地产泡沫破灭的担心，不得不对房地产泡沫问题更为密切关注。美国：有两位黑人报名参加2012年美国总统选举，奥巴马和麦克米伦。麦克米伦花16.91美元在纽约组建了“房租真他妈高党”(TheRentIsTooDamnHigh)，并宣布参加总统竞选。麦克米伦在纽约曼哈顿租一套公寓每月873美元，他认为太贵。麦克米伦承诺当选总统后降低房租。对于中国来说，房地产泡沫之大已经是无可复加了。比如说，北京的房价与加拿大温哥华的房价（温哥华应该是这几年北美房价上涨最快最为坚挺的地方）相比，其过高的程度同样是无可复加。在温哥华最繁荣的市中心，购买一套100平方米的公寓只要40万加元足了（相当于人民币为260万），但是在北京市中心要购买到这样的住房不增加300万元是买到的。至于温哥华的别墅及边远一些地方的住房更是比北京便宜。北京与温哥华相比，北京人均收入及GDP是温哥华的几十分之一，但北京房价高于温哥华。可见国内一些大城市的房价高得离谱到什么程度，房地产泡沫有多大。我国房地产泡沫形成的原因房地产泡沫来源于土地的特性房地产泡沫根源在于结构制度性缺陷房地产市场参与者的原因投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因

2013年度诺贝尔经济学奖获得者：

“资产价格的实证分析”

尤金·法马拉尔斯·皮特·汉森罗伯特·J·席勒2009年12月罗伯特·席勒来到深圳出席某企业的活动，当时他在回答现场提问时表示，“中国经济发展得非常热，但是也有一些必须要警惕的现象，在深圳，房地产非常热，房价高居不下。”席勒说，“在深圳、上海以及其他中国主要的城市，人们在买房，这样房子的价格实际上是数倍于他们的年收入的，不知道具体的比例是多少。我们在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍，我们就觉得太高了。如果是8倍，就要花8年的总收入买房。”2009年，罗伯特·席勒到上海出席了由上海交大高级金融学院举办的EMBA论坛，当时他在接受媒体采访时表示，对上海的房价比较担忧。“早前听说过上海的房价，基本上是一个普通人一年收入的一百倍，也就是说，他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。既然这样，他为什么还要买这个房子?答案是他预期房价还会上升。人是有投机心理的，他觉得以后房子肯定还会涨，但是我觉得这肯定是非理性的。”罗伯特·席勒当时说。2011年，在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上，席勒接受中国媒体采访时再次谈到房地产问题，并直言中国房地产存在泡沫。他说：“美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市。与此同时，美国负债率已经上升到前所未有的高水平，这样人们担心，政府是否还有能力推出新的刺激政策。中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。”从经济人的非理性特征入手

阐释房价泡沫

一是房地产消费者做出的决策大多受从众心理的影响二是房地产金融机构也存在从众行为用“非理性繁荣”概念来描述中国当前房地产市场状况：一是逐利商业性融资主导

二是土地供应受限

目前房地产市场的客观分析其一、从房价收入比、租金收益率、房价增速与家庭可支配收入增速之比、房价增速与GDP增速之比等多个国际公认指标来衡量，我国部分城市房地产市场已经出现比较严重的资产价格泡沫。其二、整体来看，我国城镇商品住房和商业写字楼总供给量逐渐趋于饱和，部分城市已经出现严重供给过剩（所谓“鬼城”现象即属此类）。有机构统计数据表明，全国空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。据不完全估计，我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米，每年竣工商品房面积仍然高达15亿平方米，五年之后，我国城镇商品住房总存量将超过320亿平方米。即使考虑2025年之后超过10亿人成为完全城镇居民，人均居住面积则已经超过30平方米。其三、考虑人口结构迅速变化（独生子女逐渐成为社会主流人口和人口总体逐渐老龄化），住房刚性需求增速将快速下降。其四、实施新城镇化战略必然意味着我国土地制度和户籍制度的重大调整。如果允许集体所有制土地私有化和自由转让，特别是如果允许所谓"小产权房"能够直接公开上市交易，我国商品住房供应量将立刻增加至少30%，整体价格将面临巨大下降压力。支持城镇商品住房价格持续上涨的主要力量有：其一、城镇化过程人口迁移所创造的刚性住房需求；其二、城镇居民改善性住房需求；其三、老旧住房的改造和重建。第三节房地产经济学1924年美国经济学家伊利和莫尔豪斯合著的《土地经济学原理》的出版，标志着土地经济学作为一门独立学科的诞生。这样看来，房地产经济学发展至今大致有80多年的历史，目前这门学科的研究范围、具体界限和理论基础等，尚在继续探讨。本书共分四篇、十五章。不同学科对房地产经济活动的研究简介房地产经济学又是多学科的交汇，具有交叉学科的性质。主要表现有:（1）房地产经济(学)与城市经济(学)的交叉重叠，城市土地利用与内部空间结构、城市住房、城市经营中的土地经营等都与房地产经济(学)有交叉重叠;（2）与资源经济学的交叉重叠。资源经济学主要研究土地开发利用和土地资源合理配置，而这些同样是房地产经济学的研究重点;（3）与生态经济学的交叉重叠，房地产业的可持续发展理论与生态经济学的生态平衡理论的一致性;（4）房地产金融有第二金融之称，从而把房地产经济学与金融学紧密联系起来;（5）房地产经济学与理论经济学的关系，这不仅表现在房地产经济学要受理论经济学的指导，同时还表现在土地制度、价值理论、地租理论等同属理论经济学和房地产经济学研究的永恒主题等等。一、土地经济学（Landeconomics）土地经济学的研究领域与内容：1.基础概念与原理部分：“土地、人地关系、土地问题“系列基础概念及本学科的绪论;人地关系、人口理论及土地的供给与需求;土地报酬规律与土地集约经营和规模经营原理;地租理论与中国社会主义地租;地价理论与中国社会主义地价。2.土地资源配置与土地利用部分:土地资源配置理论与中国城乡土地资源优化配置;土地利用的分类、地域分工、区域规划和区位选择;土地持续利用概论;各类土地的持续利用与管理。3.土地制度部分:土地制度概论;土地产权制度;土地使用制度;土地用途分区管制制度;土地市场;土地金融及土地税"土地经济学的历史与进展从土地经济学的产生和发展过程来看,一般可依据社会生产方式和生产力发展水平,划分为三个阶段：第一个阶段,前资本主义社会,即古代社会"由于尚未进入文明社会,还没有建立系统的经济学,更没有土地科学"先是地广人稀无所谓土地问题,继之随着人口大量增加,人地矛盾突现,渐次出现了地权关系，土地利用和土地分配问题,遂引起土地问题的研究"据史料载,我国早在商、周封建体制建立后,曾出现对田制改革和田制政策的研究"《尚书.禹贡篇》曾把全国农地划分为三等九级,其后历代都有各自的土地分类方法和农地区划研究,并流传，天人合一、人地关系之说,对农地利用也提出了因时,因地制宜，顺天时，量地利的用地原则等"这可谓朴素的土地经济研究。第二阶段,进入资本主义社会经济学产生以后的时期"古典经济学家对土地经济问题开始了系统的深入研究"主要有17世纪英国重商主义学派先驱威廉.配第提出了“劳动是财富之父,土地是财富之母”的著名论断;亚当.斯密，戴维特.李嘉图，等对地租理论进行了系统研究，19世纪中叶,马克思在此基础上建立了科学的地租原理,为马克思主义土地和土地经济问题的研究奠定了理论基础，以后直至20世纪20年代,土地经济学开始从经济学孕育而生。第三阶段,20世纪20年代前后,美国伊利等首先提出土地经济学一词,相继发表了《土地经济学大纲》(1922)，《土地经济学原理》(1924)，《土地经济学》(1940)等名著，1945年曾经师从伊利的雷.拉特克利夫出版了《城市土地经济学》，因此,世人公认伊利为土地经济学的开山鼻祖。值得提及的是,早在伊利等筹建土地经济学科的同时,于1925年还创办了《土地经济学杂志》(JournalofLandEconomics),持续发行至今，该刊涵盖了土地、自然资源、环境经济等多种研究成果,已成为遍及世界许多国家的综合性学术刊物,从而,带动了20世纪30年代《资源经济学》和60~70年代以后《生态经济学》和《环境经济学》的建立，而与此同时,世界上不少国家的土地经济学、资源与环境经济学也相继有了发展。我国土地经济学的建立和发展过程中国最早问世的土地经济学专著是章植的《土地经济学》(1930);最早由大学出版的专著,是原金陵大学农经系美籍教授系主任卜凯(J.L.Buck)主编,全系师生通过集体调查研究而编写出版的《中国土地利用》(中英文本)，全书共分三册,一论文集，二地图集，三统计资料，调查研究历时9载,1937年先在美国出版英文本‘LandUtilizationinChina’，此专著堪称世界第一部理论与实证研究相结合的重要专业文献,至今仍为美国许多大学所珍藏。再就是20世纪30~40年代由中国农村经济研究会陈翰笙、钱俊瑞、薛暮桥、孙治方为代表的马克思主义经济学家对中国土地问题的深入研究,主要代表作有《现今中国的土地问题》(1933)，《中国南方土地问题》(1936)等，其后,又有朱剑农《土地经济学原理》(1946),吴文晖《中国土地问题与对策》(1944),张丕介《土地经济学导论》（1944），刘潇然《土地经济学》上、下册（1945）等相断问世。而在1949年以前的40年代,中国有许多著名高等院校的经济系、农经系都开设有《土地经济学》,视为高级课程,配备了较强师资力量。但1949年以后至20世纪70年代