国家开放大学2020年合同法案例8：合同的有效与生效

案例8：合同的有效与生效——于某诉董某房屋买卖纠纷案一、基本案情2014年12月11日，于某与董某签订了一份房屋买卖协议，约定：坐落在甲市某门面营业房一间，是于某私有财产，现由杨某租用；在征求杨某同意后，于某现将此房作价120万元卖给董某；房屋买卖中发生的土地使用权出让金，由于某负担；税金及过户费，由董某负担；公证费双方各负担一半；房屋出卖后，原租赁协议继续有效；双方应当遵守协议，如一方违约，应向对方支付违约金50000元。12月11日，双方办理了房屋买卖协议的公证手续。同日，董某付给于某现金120万元，于某出具收条后将房屋交给董某。董某以出租人身份，继续出租该房。涉案房屋是2013年9月于某从甲市建设开发总公司购买的商品房。该房屋占用的土地，是划拨取得。甲市土地管理部门证实，甲市人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后，转让该土地上的房产。在于某和董某办理房屋买卖协议的公证时，于某尚未取得该房屋占用土地的使用权证。办理公证手续10日后，于某以自己的名义取得了面积为18.30平方米的划拨土地使用权证。由于双方当事人在签订房屋买卖协议后都搬过家，而且互不通知，以至失去联系，该房屋的产权和土地使用权变更登记手续未能按约定办理。2015年3月2日，董某单方到房屋行政管理部门申请办理房屋产权变更登记手续时，因于某阻止，未能办成。其后，于某以无法联系董某为由向法院起诉，于某诉称，按照上方签订的房屋买卖协议，于某在收到董某交付的房价款并由董某占用房屋后，曾依约多次找过董某都未找到，致使至今仍未办理房屋产权转移变更登记手续。鉴于该房屋占用的土地是划拨土地，依法不能转让，且房屋产权仍未变更，请求确认双方房屋买卖协议无效，判令董某返还房屋和占用该房期间收取的租金3.3万元。二、法院审理与判决法院审理认为，涉案门面营业房是于某的私有财产，该房屋占用的土地虽然是划拨取得，但当地有批准权的人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后，转让该土地上的房产。于某与董某签订的房屋转让协议合法有效，双方应按协议履行各自义务。我国《城市房地产管理法》虽规定买卖房产应办理登记手续，但不登记的不会影响协议本身的成立，只是不发生房产所有权转移的效力。故于某与董某之间的房屋买卖协议依然存在并有效，于某以产权没有变更为由主张房屋买卖协议无效，理由不能成立。此外，城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”于某出卖的房屋，是依法经批准开发的商品房，国家允许在办理了土地使用权出让手续后转让该土地上的房产。对此情况，签约双方都非常了解，因此在协议中有由于某交纳土地使用权出让金，办理该宗土地使用权合法转让手续的约定。签订房屋买卖协议时，于某虽然尚未取得该房产占用土地的使用权证，但这仅仅是取得迟早，并非不应或者不能取得的问题。况且事实证明，在协议签订后仅10天，于某就取得了划拨土地使用权证。虽然此时于某对该土地还只有划拨土地使用权，但不影响他在补办土地出让手续后出售私有房产。于某以签订协议时尚未取得土地使用权以及该宗土地是划拨取得不能转让为由，主张房屋买卖协议无效，其理由也不能成立。综上所述，于某与董某签订的房屋买卖协议，依法成立。于某在房产所有权未依法转移的情况下，以各种不正当理由表示翻悔，有悖诚实信用的原则，有损交易的安全，不予支持。双方在协议依法成立后，因搬家时不履行相互通知的义务以至失去联系，不能及时按约定办理房地产权属变更登记手续。对此，双方都有过错。据此，法院判决：于某与董某订立的房屋买卖协议依法成立；于某于判决生效后30日内，履行房地产转让中卖方应承担的转让登记义务；转让房屋占用范围内的土地使用权出让金，先由董某垫付，然后按照约定凭有效票《《“据，由于某在10日内一次性给付董某。法院判决后，于某不服，仍以原诉理由向上级法院上诉。二审法院经认为，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判处恰当，审判程序合法，应予维持。三、案件事实及争议的法理评析（一）对本案争议的简要评析本案中的买卖合同已经成立，是没有疑问的。根据立法规定、司法实践及相关理论，通常情况下，只要双方或多方主体就合同的主要条款达成合意，合同即告成立。本案中，于某与董某显然已达成买卖涉案房产的意思表示。本案的争议在于，双方买卖合同的效力，包括是否有效及是否生效。一般情况下，只要合同当事人具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，且合同内容不违反法律的强制性规定，则该合同就是一个有效合同。本案中，于某通过与董某签订协议转让房屋，签订协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖法律允许买卖的私有财产，且对办理土地出让手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此，双方所签协议依法成立并有效，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。关于合同何时生效，我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”我国《城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”因此，这里的关键问题是，本案的买卖合同是否生效，即房屋买卖合同是否属于《合同法》第四十四条规定的“应当办理批准、登记手续生效”的情形。如果是，则本案的房屋买卖协议尚未生效，自然谈不上协议的履行。如果已经生效，则双方应按协议规定履行各自义务。事实上，《城市房地产管理法》虽规定房屋买卖应办理变更手续，但并未规定未办理该手续的买卖合同不生效。所谓的“房屋的转让应进行变更登记”，是指双方通过签订协议，虽然买卖房产的意向能够成立，但是若不登记，则不发生房产所有权转移的效力，不是指买卖协议本身不能成立、不能生效。在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在，双方应当按照协议约定履行各自的义务，否则就应承担违约责任。因此，房屋买卖合同不属于《合同法》规定的应办理批准登记手续后才能生效的合同类型。当然，为了顺利实现转移房产所有权的目的，减少纠纷发生的可能性，在房屋买卖合同签订之后，应及时办理所有权变更手续，否则，因为未理登记，协议不具有对抗第三人的效力，如果房产又向善意第三人出售，即发生“一物二卖”，且第三人按法律规定办理了变更手续，则第三方会取得房屋所有权，原买受人的利益就可能因此遭受损失。事实上，对《合同法》第四十四条的规定，应作如下理解：法律或行政法规规定合同只有在批准登记后才能生效的，未办理批准登记手续，合同未生效；法律或行政法规规定应办理批准登记手续，但批准登记手续不是合同生效的要件，则该手续不影响合同的生效，只会影响合同所涉权利的转移。对此，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》中也有说明，其第九条规定：“依照《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”““。就本案来说，于某与董某签订的房屋买卖协议显然已经依法成立并生效，但在办理法律规定的手续之前，不具有将协议指向的房产权属变更的效力，即涉案房产的所有权并未发生转移。为此，双方当事人应当按照法律的规定和协议的约定，就办理权属变更手续履行各自的义务。（二）合同的成立、有效与生效之间的关系合同的成立，在一般情况下，是指当事人意思表示一致。《合同法》第二十五条规定，承诺生效时合同成立，同时合同法分别规定了承诺通知到达要约人、双方当事人签字盖章和当事人签订确认书等承诺生效的具体方式，而无论何种方式，其核心都是当事人意思表示的一致。因此，合同的成立要件比较简单：一是有两个或两个以上当事人；二是当事人的意思表示一致（通过要约和承诺的过程）。当然，上述成立要件仅就一般合同而言，按照合同法原理，在实践性合同或要式合同中，仅有当事人的意思表示一致尚不能成立合同，还需有物的交付或履行特定的法律形式。我国《合同法》中明确规定为实践性合同的只有保管合同，对要式合同，则未做详细规定。合同成立不同于合同有效，合同成立后，能否发生法律效力，能否产生当事人所预期的法律后果，非合同当事人意志所能完全决定，只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护。合同有效与合同成立的法律要件不同，一般合同的有效要件为：第一，当事人具有相应的民事行为能力，即具有缔约能力。我国《合同法》关于缔约能力的规定是：完全行为能力人可订立任何合同；限制行为能力人只能订立与其年龄、智力或精神状况相适应的合同；无行为能力的公民原则上不能订立合同，但这种规定的目的旨在保护无行为能力人的利益，因此，无行为能力人订立的自己纯获利益的合同和与其智力状况、年龄相适应的满足其日常学习、生活需要的合同，如接受赠予的合同、购买文具的合同属有效合同。第二，意思表示真实。合同成立只要求当事人意思表示的一致，而不强求真实，而合同有效不仅要求意思表示一致而且必须真实。意识表示真实即行为人的产生、变更和终止民事权利和民事义务的内心意思与其外部行为相一致。意思表示不真实即意思表示瑕疵，依瑕疵是否基于表意人自身的原因，又可分为意思与表示不一致和意思表示不自由两种类型。意思与表示不一致，又称意思表示欠缺，指行为人的意思表示与其内心的效果意思不一致，这种不一致并非由于外力因素，而是由于行为人的故意或怠于注意或认识能力的局限所致。因此，意思与表示不一致又分为故意的意思表示不一致和非故意的意思表示不一致，前者主要表现为真意保留、通谋和伪装三种，后者主要表现为错误和误解。意思表示不自由，则是因为外力干涉而使表意人违背自己真实意志的意思表示，主要表现为因受欺诈、胁迫及不当影响而为的意思表示。意思表示不真实的法律后果是合同的无效或可撤销。第三，合同内容合法。合同能产生法律效力就在于当事人的意思表示符合法律的规定，不合法的合同显然不能受到法律保护，也不能产生当事人所期待的法律效果。同时，合同不仅应当符合法律，而且在内容上也不得违反社会公共利益，有些国家将社会公共利益称为“善良风俗或者公共秩序”。将违反社会公共利益作为有效合同的要件，可以弥补法律规定的不足。对于表面上虽未违反现行法律规定，但实质上损害了全体人民的共同利益、破坏了社会经济生活秩序的合同行为，可认定为违反社会公共利益而无效的合同。由上可知，已经成立的合同并不一定会合法有效，已成立的合同可能因欠缺法定的有效要件而归于无效或属于可撤销合同。此外，合同的成立、有效与合同的生效也不同。合同生效即合同的效力转化为实际，产生实实在在的拘束力。合同成立且有效是合同生效的前提，但成立且有效的合同并不一定生效。合同的生效可以由当事人约定或附条件，根据我国《合同法》的规定，已成立且有效但不一定生效的合同主要有附生效条件的合同和附生效期限的合同。附生效条件的合同，又称附延缓条件的合同，是指合同中的权利义务内容虽已确定，但尚未实际发生，其效力暂时处于不确定状态，待条件成就时才发生效力的合同，如果条件不成就，则合同不生效。附生效期限的合同，又称附延缓期限的合同、附始期的合同，是指合同虽已成立，但在期限到来之前暂不发生效力，待期限到来时才发生法律效力的合同。四、本案涉及的主要法律规范和司法解释1．《中华人民共和国合同法》（1999年）第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”2．最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（1999年）第九条依照《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当