企业纳税实务（第五版）土地增值税税费计算

子模块一资源税税费计算子模块二土地使用税税费计算子模块三

土地增值税税费计算任务导入阅读子模块三：任务一中的任务引例，小组讨论能否完成任务目标的要求？需要学习哪些知识？学习内容任务一土地增值税基本税收政策认知任务二土地增值税应纳税额计算知识目标：熟悉土地增值税征收范围、纳税人、税率掌握土地增值税应纳税额的计算方法能力目标：能判断是否属于土地增值税征收范围能正确计算土地增值税应纳税额思政目标：熟悉国家对房地产开发的宏观调控；抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益任务一土地增值税基本税收政策认知征税范围纳税人税率土地增值税：

是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。一、征税范围（一）一般规定转让国有土地使用权。地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。判断标准：（1）转让必须是“国有土地使用权”（2）“产权”必须发生转让（3）必须取得“转让收入”（二）特殊规定1.以房地产进行投资、联营投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用免征规定。

——投资、联营，暂免征收。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收。2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途个人间互换自有居住用房地产，免税。——征收——如产权未转移，不征收3.房地产的交换4.合作建房5.房地产的出租——建成后按比例分房自用，暂免征收；建成后转让的，应征收——不征税——抵押期间内不征收；抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收。6.房地产的抵押7.企业兼并转让房地产——暂免征收——继承免

——赠与：赠与直系亲属或承担直接赡养人、公益性捐赠免税。8.房地产代建

——不属于征税范围9.房地产重新评估——不属于征收范围10.继承、赠与等方式无偿转让房地产【例1】判断下列哪些行为应征收土地增值税：1.以出售方式转让国有土地使用权并取得收入2.继承、赠予直系亲属方式转让房地产3.出租房地产并取得收入4.企业交换房地产5.企业将抵押的房地产转给银行抵债6.房地产开发公司代客户建房取得收入√×√√××【例2】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。

A房地产出租B企业间房地产的交换C房地产代建D房地产抵押答案：B二、纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。转让方转让（建筑物等所有权）转让（土地使用权）增、城、教、印、所、土增契、印承受方【例3】张某于2021年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2021年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有（）

A.个人所得税B.增值税

C.契税D.土地增值税ABD三、税率四级超率累进税率0增值率30%40%50%60%税率速算扣除系数0%5%15%35%200%100%50%增值率任务实施根据任务引例中企业的相关业务资料，完成任务目标中的问题，并做好自我评价。19任务导入阅读子模块三：任务二中的任务引例，小组讨论能否完成任务目标的要求？需要学习哪些知识？任务二土地增值税应纳税额计算计税依据应纳税额计算一、计税依据

—增值额

土地增值额=转让收入—扣除项目金额（一）转让收入全部价款及有关的经济收益不含增值税（二）扣除项目金额1.新建房地产扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额①地价款。②有关登记、过户手续费和契税。（2）房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（3）房地产开发费用

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用

不按实际发生额扣除①财务费用中的利息支出（能分摊提供证明，有最高限额）；其他开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额（1项）和房地产开发成本（2项）”之和的5％以内计算扣除

②利息支出，不能计算分摊或不能提供证明，房地产开发费用在（1项）和（2项）10%以内计算扣除【例1】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？

允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650万【例2】企业开发的一个房地产项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。可扣除的房地产开发费用限额=（300+1500）×10%=180万（4）与转让房地产有关的税金①城建税：增值税×（7、5、1%）②教育费附加：增值税×3%③印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除0.5‰）：销售收入×0.5‰

（5）加计扣除费用从事房地产开发的纳税人销售“新建商品房”时可按“取得土地使用权所支付的金额（1项）和房地产开发成本（2项）”之和，加计20％的扣除。2.转让旧房地产的扣除项目（三项）（1）房屋及建筑物的价格（评估价格或按购房发票计算）

（含支付的评估费用）（2）转让环节的税金（城、印、教）（3）取得土地使用权所支付的地价款和有关费用。采用评估价格确定增值额的情况（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；（4）旧房及建筑物的销售。【例3】计算土地增值税，旧房及建筑物可以扣除的金额有（）。A转让环节的税金B取得土地的地价款C评估价格D重置成本ABC二、应纳税额计算应纳税额=∑（每级距增值额×该级距适用税率）或=增值额×税率—扣除项目金额×扣除率计算步骤：第一步：计算扣除项目金额。第二步：计算增值额。第三步：计算增值率。

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%第四步：确定适用税率。第五步：计算应纳税额。【例4】房地产开发企业出售房地产，取得收入4000万元，扣除项目金额1000万元。

计算该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。（1）收入总额＝4000（万元）（2）扣除项目金额＝1000（万元）（3）增值额＝4000－1000＝3000（万)（4）增值率＝3000÷1000×100%＝300%（5）应纳土地增值税税额＝3000×60%－1000×35%＝1450（万元）【例5】某单位转让一栋已使用过的楼房，不含税价500万元。该楼房原价600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼房重置成本为800万元，成新折扣率为五成。转让时缴纳城建税等税费共27.5万元（含评估费0.5万元）。计算该单位应缴纳的土地增值税。（1）收入总额=500（万元）（2）评估价格=800×50%=400（万元）

税费=27.5（万元）

扣除项目金额=427.5（万元）（3）增值额=500-427.5=72.5（万元）（4）增值率=72.5÷427.5×100%=16.96%

适用税