江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX

江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX2024/3/30江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX寻在追索市场的需求中，寻求制胜！在追索市场的需求中，寻求制胜！在追索市场的需求中，寻求制胜！在追索市场的需求中，寻求制胜！解决之求制胜江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX域Domain城市研究/板块研究项目分析/定位规划/产品设计战略目标/销售策略案名/VI/表现计Analysis品Commodities谋Strategy秀Show思

Thinking江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX第一部分域[Domain]城市研究/板块研究江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。楚州区北距连云港市120公里，南距江苏省会南京市200公里。高速公路——京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速等国家重点交通干线均穿境而过。到上海、北京、南京行车分别仅需3.5小时、8小时和2.5小时，确立了淮安在江苏省的交通枢纽地位。京杭大运河和苏北灌溉总渠的水上运输，楚州素来扼东西南北、水陆交通之要冲，自古乃兵家重地、商贸重埠，其交通枢纽地位和区位优势日益凸显。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX注：楚州区近年来的GDP平均增长率为18.85%。（数据来源——中国宏观数据分析系统）人均GDP稳定快速增长，但尚处于处于房地产快速发展阶段。根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。注：2007年以来，楚州区GDP环上年平均增长24.6亿2010年后人均收入增长更加明显。（数据来源——中国宏观数据分析系统）江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX淮安市及楚州区2008年人均工资为12462元，2009年人均工资为14073元。

进一步分析淮安及楚州区在职人员年工资收入水平可以看出，因此，楚州虽然在经济发展速度上有比较快的发展，但是基础差，基数低的现状未有效改变。当地总体收入和消费水平不高的现状在短时期内仍难有根本性改变。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX如图显示：近年来淮安财政税收每年保持17%以上的增速，特别是近两年增速达30%以上，09年金融危机没有给淮安经济带来危机，只是降低了经济发展的速度，但09年也保持了25%的增长率。这体现了淮安经济发展势头迅猛。财政收入的稳定增长保证了政府对城市建设和市政配套的持续投入，为实现未来城市规划，提高区域成熟度打下了坚实基础。而城市配套的完善、区域成熟度的提高能够促进商品房的销售，提升商品房的销售价格，增强消费者的购买信心。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX09年10月前政策保增长”转向为“调结构”09年市场走势相对“V”形式走势2010年市场预测内外因的双重作用，可能经历不同的上下半场全国市场分析江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX1.严格实施二套房政策防房产金融风险

2009年02月26日:中国银监会表示，坚持持续风险监管和审慎风险监管。2009年06月23日:国银监会办公厅向各地银监局和各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行紧急下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，对银行机构加强信贷管理进行窗口指导。此次下发的《通知》再次强调了防止信贷资金违规流入资本市场、房地产等领域，要求各银行业金融机构从授信尽职调查、确保信贷资金进入实体经济。并特别指出，要防止企业利用票据贴现套利等造成信贷资金“空转”，不得通过贷款转存等手段虚增存贷款，不得脱离客户的有效信贷需求发放贷款。

2.国务院首提研究开征物业税

2009年5月25日国务院发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》(以下简称《通知》)。《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。

3.房地产开发项目最低资本金比例调低

2009年4月29日国务院常务会议讨论并原则通过《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，决定调整固定资产投资项目资本金比例。2009年5月27日国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，通知决定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX5.商务部建议取消外资投资房地产行业的限制基于我国外商直接投资(FDI)持续7个月负增长，近期商务部向国务院提交了一份关于稳定稳定外商投资包含42条具体建议的建议书。其中较大的调整政策包括将对外商投资中国房地产业松绑。

6.2009年12月9号营业税调整

国务院召开常务会议决定，“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”这对普通住宅没有直接影响，而对非普通的高档住宅带来直接影响，原本可按照买入价与如今卖出价的差来缴纳差额营业税，然而这一政策的调整将交纳更多的税。

7.中央经济工作会议推动中小城市户籍制度改革作为重点，把农村城镇化作为推动农村经济发展的重心,农民进城入户会引发房价的又一波涨势,毕竟人们消费的大头是住房，相关统计数据资料表明，今年我国城乡居民消费增长额中一半来自于购房消费。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX房地产开发投资增速逐月加快，90平米以下住房投资增速平稳2009年全国房地产市场“V”形走势土地购置与完成开发面积延续负增长商品房施、竣工面积增长平稳，新开工面积降幅减缓市场销售持续升温房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨个人按揭贷款资金规模翻番2009年全年，全国房地产市场呈现出明显的“V”形走势，整体处于复苏回升区间，投资、资金来源、施工建设企稳回升；销售面积和销售额增长较快；房屋销售价格指数止跌回升，出现小幅上涨。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX2010年市场预测政策的外因,市场内因的双重作用，可能经历不同的上下半场上半场由于国内宏观经济政策和针对房地产的行业扶持政策在国内经济未明确牢固复苏前不会立即有大的转向，这将对房地产形成有效支持。与此同时，由于前期住宅投资和新开工面积不足将使得市场在上半场供不应求。上半场成交量将继续保持增长，甚至将在某个阶段出现井喷式增长。下半场政策是房地产行业2010年走势决定性因素。我国房地产行业具有极强的外部政策性，而2010年房地产行业对政策将因为宏观经济复苏的不确定而更为敏感。

房地产行业2010年将经历秋意渐浓的下半场。2010年宏观经济刺激政策陆续退出将成为趋势，房地产行业系列扶持政策也将陆续退出。与此同时，房地产市场供不应求的供求关系也将改变。下半场将主要体现成交量的萎缩，而房价保持相对稳定。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX楚州区市场分析土地市场投资群体区域总量市场价格产品变化市场产品城市规划江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXXA城市总体规划确定的城市性质为

以崛起淮安，服务苏北，辐射更大区域，集商务商贸、物流服务为一体的综合性商务商贸区。城市规模：位于楚州西北片区、翔宇大道两侧，为楚州区的西北门户地带。规划范围南至村中路、北至承恩大道、东至经四路、西至乌纱干渠，翔宇大道穿越本地块而过。规划总用地面积316.61公顷。B中心城市总体布局形成“三区、三轴、一带”的格局，各功能区相对独立，并以“三轴、一带”相整合三区：即三大功能区，行政中心区、商业中心区、居住区；三轴：以翔宇大道为楚州新区的发展横轴，楚州大道为纵贯楚州新老城区的纵轴；行政中心区以区政府办公楼为主体建筑，经市民活动广场、居住片区向南至荷湖公园形成中心区西部的纵向次轴；一带：在文渠沿线规划设置北起中心区翔宇大道南经荷湖公园至总理纪念馆的开放性休闲旅游绿带。城市规划江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX04-09年土地市场出让情况楚州区04-09年土地市场江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX房产市场产品的演变经过从福利分房到货币购房的转变，楚州区房产市场的产品也在悄悄发生着转变。1、棚户区——散点零售——裙楼底商——专卖店——大型超级市场产品的建筑越来越多样化，满足了各个层次购房者的需求。2、砖瓦建筑——单纯的水泥建筑——注重统一规划建设3、以前人们购铺只注重位置，现在则更多的关注了铺面的设计、功能定位、业态组合、经营管理。4、以前楚州区房产的铺型都是以大面积的个体户为主，如最早的新城底商、镇淮楼附近的商业群，随着经济的发展，地方商人经营理念的转化，以及银行货款的便利，现在楚州区已有统一规划的大型超级市场产品面市。楚州区房产的发展离不开外地开发商的贡献，外地开发商的进驻为楚州区建造了一批高品质商住产品，带来了许多大城市房产开发的设计理念，引领了楚州区商业地产的发展。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX楚州区房产市场客源的变化近几年楚州区房产市场客源也有了一定的变化，从原来的本地区人员购买为主，自住为主转变为自住加投资。随着乡镇居民收入的提高和政府工业区的发展，一些乡镇的居民和外来的务工人员也选择了在楚州区购房置业，虽然这部分群体和本区域的总量相比并不是很多，但其体量也在逐步增加。此外，外地投资客也看重了楚州这块热土，如淮安市的经营户、浙商经营户及周边城市经营户。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX楚州区房产市场发展总结2002—2010年居住用地出让价格2002年至2007年7月以来楚州区共出让居住用地2685亩，年均出让479亩。从出让的居住用地面积来看，出让面积保持平稳。其中2006年有较大增长，出让土地面积达到712.66亩，比2005年增长率了60%，因楚州近几年重点建设，土地出让面积快速增加，2010上半年共出让土地面积约703亩。土地价格也是稳中有升，2002年出让的居住用地的平均价格是34.74万/亩，到2007年上半年这一价格上升到74.12万/亩。其它地块因地理位置的不同而价格不同，整体而言，新城区地块的价格区间在30—140万/亩，名城保护区地块的价格区间在80-150万/亩（视地块大小也有不同）。这样的土地价格与楚州区整体的经济发展水平是相适应的，可以看出楚州区的土地市场发展得比较规范。2002年34.74万/亩2007年74.12万/亩2009年150万/亩江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX楚州区房产市场价格的变化（住宅）1、居民收入的增加超过住房价格增长的速度2、城镇化加速，城镇人口数量的增长带动商品房需求3、人口增长拉动需求4、随着居民收入的增加，居住环境的改善，居民对商业面积的需求逐年增加5、旧城改造和新区建设步伐加快江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX区域竞争总量项目总建存量恒丰义乌城20万方20万方一品国际19万方商业4万方

未开盘阳光现代城9万方，商业5万方未动工东方希尔顿19万方，商业2万方在建中江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX

直接竞品——恒丰义乌城将成为本案未来最关键对手开发公司：淮安恒丰置业有限公司，隶属于商业投资企业美吉特集团楼盘地址：楚州区新车站东侧华西路17号经营范围：经营小商品、五金批发、仓储物流、商务办公、酒店餐饮、休闲娱乐、住宅开发经营商品种类：服装鞋帽、日用百货、文体用品、饰品礼品、干货食品、家纺用品、酒店用品、数码电子、五金机电、汽摩配件、汽车美容等商品、五金批零市场占地：220亩项目，规模：20万平方米，商铺价格：尚未销售，价格未定，土地成交情况：成交日期为2006年、工程进度：处于土地平整阶段、售楼处已经建好并投入使用。项目竞争因素：该项目是目前与本案业态即将定位相似的楼盘，因此在同区域范围内，该项目是唯一同时也是最直接的竞争产品，该项目体量巨大，开发商具有一定品牌，产品配套较完善，势必将成为未来本案的最直接竞品。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX……消费市场问卷调查（最新第一手资料）关键词:谁是我们的目标客群？市场需要什么样的产品？问卷调查：时间：2010年5月，随机概率调查与东部重点区域调查相结合.江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX调查者年龄构成比例主力投资者的年龄在26-45岁之间，占投资总数的71%；25岁以下的年轻人也占有一定的比例；45岁以下投资自营者占购房总数的87%

江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX定量消费及投资者调查中作分析，有意投资人群可分成四个族群，各自有不同的人口背景及选择偏好高收入人群：

高个人和家庭收入

31-45岁

已婚有孩子(三口之家)，孩子较小

企业管理人员

投资过住宅地产

高购物和娱乐消费

高教育程度

高文化教育支出外地和本地商人和公务人员：

中等个人/家庭收入

专业/技术人员/机关干部

已婚有孩子(三口之家)，孩子较大

重视景观

高文化教育支出“过日子”族：

中低个人收入

目前住公房

管理人员或个体户

偏低的购物消费

高教育程度个体户低端群体：

低个人/家庭收入

未婚和父母住在一起

较多娱乐支出

多娱乐需求江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX根据对高档商业需求客户的调查，得出初步的铺型比例及面积比例商铺面积商铺格局建筑风格位置心里接受价格范围60平米以下居多大开间小进深居多现代老城区多15000元/平米60平米以上甚少一拖二产权式居多仿古开发区少10000元/平米江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX商业街建筑风格及形态调查购买商铺街面的风格百分比建筑形态百分比中式55简洁现代式41欧式33点式44无所谓23板式50目标客户对于现代的感觉要求较高，故此整体风格还应体现出一种古典与现代相结合感觉，可通过连续的色带、大拱门、廊柱等来反映这种气势其它应考虑因素大部分消费者偏好中式简约后现代建筑风格带状商业街道相对比较多，很大部分人注重四周的通透，三街四面，街排四坊江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX商业投资特征分析—购买决策因素

比例%认为是最先决的条件交通发达周边环境优美升值潜力高街区配套到位周边设施全面区域要求铺型设计好价格物业管理公司好发展商有信誉周边开发成熟靠近亲朋好友易于出租熟悉环境景观市中心附近中/小学校好建筑设计江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX小面积和低总价最受欢迎242431330平米90平米200平米60平米投资客户对房型的选择百分比江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX投资或自营人群调查研究结论1、本案在人们心中尚属于观望和期待，副城中心区域，且毗邻楚州南湖旅游区域，具备很强的旅游拉动优势；配套设施尚未齐全，是高品质的商业住宅区域，其发展潜力则相当之大；

2、本案目标客群主要集中在外地、淮安市、楚州区；（外地投资客户占比重较大）3、楚州区域概念较强，本案对上述其他区域也有一定的影响力；4、主力铺面面积在30平米-60平米，主力总价30万-60万，后现代的“楚汉”建筑风格。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX1、商业市场租金调查分析目前楚州区的商铺租金价格可以分为以下三个范围档次：A）每平方每年1600元左右，主要是主商业街道的沿街店面；B）每平方每年1200元左右者，主要是中心商业区里专业市场内及地段位置相对还可以的沿街店面；C）每平方每年900元左右者，主要是一般市场一楼及较中心地段商场2楼及以上；如果以此作为目前楚州投资商铺租金的年收益，以10年作为可以接受的投资回收期，不考虑资金的时间价值静态计算其理论价格水平，则目前楚州商铺售价可以分为如下几个档次：A)13000-16000元/平方米;B)10000-12000元/平方米C)9000元/平方米2、在租金上，沿街店面与非沿街店面，主要商街与一般住宅商街，一楼店面与二楼、三楼商铺均有较大的租金差别。特别说明：从上面的价格上我们可以看出租金的范围从低到高有数倍的差距。而目前在建在售的店铺出售价格从位置地段的角度来说商铺售价没有相应租金的差别大，价格与租金对应关系还不是那么准确，大的差别只体现在店面的层次上。3、经营品种与经营范围的不同，使得经营额和利润率大不相同，在很大程度上决定了对位置需求的不同，以及对租金的承受水平也不一样。其中服装类、以及各类品牌产品对位置要求较高。4、目前从楚州开发市场、开发商铺的角度来看，作为专业市场基本上以招商、招租的形式为主，但其中伴有使用权的优先转让问题，这使得商铺在不具备产权的前提下具有了一定的炒作行为，使租商铺本身具有了一定的投资色彩，而不是直接的走资概念与行为：而作为沿街商铺，尤其是小区的商铺基本以出售为主。5、目前楚州的专业批发市场基本上处于一种简单的商品汇聚状态，对于相关的同类商品兼收并蓄，经营者以及经营的商品良莠不齐，其中上档次、上水平的市场并不多。市场建筑与配套也较简单，大规模的新型购物休闲体验场所较为缺乏。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX第二部分品[Commodities]产品规划/产品设计江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX建筑面积：113748.2建筑密度：29.9%容积率：1.21777绿地率：不小于20%

总用地面积：93406.96平方米（140.12亩）总建筑面积：113748.2平方米，地下建筑面积：15667平方米

产品概况地块位置：位于韩信北路两侧，北到永怀路，对面即为周恩来纪念馆，南邻华润苏果（楚州）购物中心、东门美食街，商业氛围在楚州当地市场如日中天，消费市场异常可观。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX宗地现状土地较为平整，成“口”型江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXXSWOT分析优势分析（S）机会分析（O）1、维京置业是外资企业，在招商引资上能享受到当地政府给予的招商引资优惠政策；2、本案系“周恩来纪念馆”旅游景区重点商业配套项目，很容易使本案争取到市重点工程项目，从而获得更多的政府支持；3、本案地处区域商业氛围较好，属于成熟商圈，未来能够营造出较浓的商业气氛，具有较高商业价值4、本案在区域内具有规模优势，业态多样，加上苏果超市及周边商业很容易形成核心商圈；5、项目地块的高价值本身就是实力的象征，为投资者、经营者提供了信心保证。1、楚州区的经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，人口和收入水平都在不断增长，这些为本案的销售和经营提供了动力源泉；2、外地零售企业纷纷进驻楚州，激活楚州商业环境，商业资本在市场竞争使店铺成为稀缺资源，对于条件成熟的地块发展商业具有先天优势；3、在楚州城市化进程及城市规划的影响下，楚州商业发展空间放大，在这大发展的形势下，本案商业潜力巨大。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXXSWOT分析劣势分析（W）威胁分析（T）劣势分析威胁分析1、商业规模体量大而区域消费力略显不足由于本项目商业体量较大，区域消费水平较低将会影响项目未来商铺去化和商户经营压力加大；2、本项目处于“周恩来纪念馆”南湖边缘，虽有韩信北路穿越其中，但却是丁字路，沿南湖边的道路上经过的常住消费人群非常稀少，不利于本案聚集人气；3、楚州区明、后年商业开发项目上市时间比较集中，前面列举的项目商业总体量达到近30万方，本案的上市时间在其后，这一因素对于本案的销售很不利。1、市场风险变化莫测项目规模大，开发周期长，未来市场存在一定不确定性，如市场经营环境变化，项目商业市场风险凸现；2、未来近阶段区域商业整体供应量较大，区域客户将被前期楼盘所挖，对本案后期的销售将构成严重的威胁；3、自从《物权法》出台，拆迁工作难度越来越大，本案地块上的建筑物尚未拆除，估计拆迁工作将大大延长开发周期，从而导致不确定因素太多。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX项目数据分析鉴于本案地块的特殊区位及客群构成，降低市场风险并最大限度的兼顾容积率，我们建议了一种方案，并分别进行经济测算。总用地面积：93406.96平方米（140.12亩）总建筑面积：113748.2平方米，地下建筑面积：15667平方米百货购物中心：18000平方米影院：3000平方米品牌零售专卖：35803.4平方米星级宾馆：17780平方米餐饮、休闲、娱乐：21243.4平方米汽车泊位：468容积率：1.21777建筑密度：29.9%绿地率：不小于20%项目总建筑面积113748.2平方米。初步建议业态定位划分为：百货、电影院、品牌商业街区、品牌专业卖场、酒店式公寓（宾馆）、餐饮、娱乐、休闲的“一站式”商业综合体！江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX初步方案建议江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX测算投资回报率项目金额（亿元）投资回报率约30%。（左右）投资项目一期（万元）二期（万元）合计（万元）土地成本5041.021021.826062.8政府征收费797.51107.31904.8勘测/设计/管理/监理费282.8385.4668.2建设工程费用13139.115227.128366.2销售费用略略2500建设单位管理费600.01000.01600合计19860.438741.664753.6就本项目而言，项目总投资约6.47亿元，项目可销售面积（扣除自营商业含百货、星级宾馆35780平方米外）为77968.2平方米，三层结构，平均单层面积约20000－30000平方米，以周边现有项目作为参照，可实现销售收入10.2亿元，由此推算投资回报率约为36.5%。（除去其他费用成本）最终根据2010国内房产价格走势，预估计投资回报约能达到30%左右。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX方案分析优势：增加了高端商业，对提升商业街品质和拉升价格有帮助；物业类型比较丰富；商业利用价值提高；充分利用了沿街商业。借用空中回廊，加大二层的人流，保证二三层人气同时也保证了商业价值的提升。（注重空间人流动线）劣势：人气导入不足，降低了部分商业的利用价值。建议：方案江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX总体规划细部边界节点轴线江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX边界要点——“造场”界定场所——区隔：建立区域识别地图统一视觉符号的反复运用塑造统一的商业形象及鲜明的边界感，强调logo的反复运用边界要点——“南湖”边界要点——“苏果”江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX“造场”——建立区域识别地图道路与周边相区别的颜色。特别是商铺门前的道路采用带LOGO的木质工艺板。外墙外墙装饰带有楚汉风格的元素江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX“造场”——建立区域识别地图标志物路灯（灯箱）休息平台局部建筑修饰元素装饰小品江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX“区隔”——与周边建筑划清界限江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX节点—轴线主要节点与轴线——三节点（广场）三轴线（道路）造出“势”与“相”大型百货商业1景观轴景观轴景观轴32江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX韩信北路商业轴商业街，强调用logo砖铺砌的地面图案限定了沿店面的主要人行线路店招统一形象设计，强调示范区作用设计上考虑夜光照明的可行性江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX建筑单体设计立面平面特殊位置江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXXArtDeco风格提出ArtDeco——装饰艺术起源于法国，介于古典与现代之间，融合了立体派、构成主义包括机械美学，具有现代主义的简约而不是简单，又有古典主义的精致而不繁复琐碎。ArtDeco在建筑运用上表现出的特点

建筑物以其恢弘、挺拔、古典的非凡气势给人留下深刻印象形体呈阶梯状收分，强调垂直线条，于稳重中显气质注重装饰几何化，多用放射状、V形图案。ARTDECO应用于建筑风格，常外挂面砖、天然石材等。同时，其建筑装饰会尝试新鲜元素的使用，如钢铁、石材、木艺等，不拘一格，旨在追求单个建筑作品的个性与不可复制性。注重表现材料的质感、光泽；色彩设计中强调运用鲜艳的颜色、暖色和金属色，造成华美绚烂的视觉印象。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXXArtDeco风格建议江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX立面——细部放大

室外构件&造型阳台、窗栏花、扶手等风格建议雨棚、门沿江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX立面——细部不同材质的拼接：丰富了立面的效果，增加质感的有力手段，栏杆、扶手的精致江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX平面——增加附加值塔楼增加落地凸窗，增加使用面积。二层增加回廊（做法见景观图）江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX园林景观细部设计色彩材质水景园林景观细部要点——江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX景观轴——半地下停车库顶部江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX景观轴——水景，强调自然性水景与小品相互应，强调商业与景观相结合江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX商业广场景观色彩、材质多样性江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX细节体现心思精致的树篦

木质集水盖

江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX地下停车库入口与景观协调道路侧朝车库入口看此外广场雕塑运用也非常重要车库入口朝广场侧看江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX第三部分计［Analysis］项目分析/定位江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX项目概念定位在定位中，我们强调高品质。在定位中，我们强调项目的中心区优势，旅游优势。将项目定位高品质转换为产品概念——以鲜明的产品概念占据市场空间。创造商道之美凝结街区之魂演绎都市潮流理由：绝版精品，财富象征，大背景，沟通更“有力”江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX对于本项目开发定位的思考问题1.商业形态是单独定位还是整体定位？问题2.商业的体量决定了其不具备打造超大型集中式商业的要求，但又比一般商业面积要大，本案商业如何做到能够具备一定的辐射能力？问题3.韩信北路商圈的地位无法撼动，东区商业圈又是区域居住配套的必要组成，如何做到相互补充有所升级？问题4.四线城市中，怎样的定位足以支持项目本身的预期价格？采用整体定位的方式，项目以统一形象包装宣传。打造楚州目前缺少的中高端休闲类商业产品，借鉴一线城市“步行街”商业模式，补充楚州商业形态的同时做到与其他商圈差异化。借鉴其他城市成功案例，以“东方广场”商业BLOCK街区作为最终定位！江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX项目功能定位建议“东方广场”商业模式已经成为一种将旧城文化在现代化休闲购物上继承和发扬的新兴模式；它代表了一种现代、休闲、中高品质的商业文化和生活习惯；通过街区的外立面、店招、小景及绿化，形成公园化的购物环境。1.楚州区首个中高档商业步行街区；2.“东方广场”商业模式在四线城市的首次移植；3.它将区别与镇淮楼、漕运广场商圈，首创购物公园概念；4.当地首个BLOCK组团商业消费场所；街区——简单的说，街区是开放的，这里没有围墙，所有的商业步行小街都是繁华城市中心的一部分，街区里有店铺、有餐厅、有办公也有住家，吃喝玩乐应有尽有，和真的市中心一样。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX本项目商业功能定位主要有三个方向类型区域娱乐、休闲中心城市多功能中心社区商业街功能构成娱乐、休闲、餐饮商业服务休闲、娱乐文化、餐饮商业零售及服务商业零售、餐饮商服、休闲、娱乐商业形态商业街，商铺为主商业街，商铺为主商业街，商铺为主条件一般规模较小特定消费群体规模较大1－2家主力店规模小几乎全部是零散商铺案例香港兰桂坊上海新天地宝带新村商业街江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX定位条件项目条件与契合度分析娱乐、休闲中心餐饮、娱乐、休闲、商业服务等功能商业零售是重要商脉本项目商业发展策略：多功能商业休闲区即都市生活体验中心。消费群体支撑具有较强的消费市场一般规模较小市级商圈多功能都市生活体验中心休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能具有商脉特征以商业街，商铺为主的商业形态符合销售目标1－2家品牌主力店带动适当规模区域性商圈服务地方市民以集中式商业为主，商铺为辅的商业形态销售难度增加规模很小，服务邻里邻里型商圈本项目定位方向判定江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX项目区域定位让消费者“移步”让消费者“抬头”城市向东看：板块竞争与未来

楚州同往淮安市翔宇大道————城东未来商业中心————城东开发中的区域————城东江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX一个项目的气质，从项目的案名就已经开始……江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX【东方广场】本项目属于高品质的商业区域，且具备很强的品牌优势，案名必须具有大气、镇定的气势。【东方】二字，项目的区域本属东方，东方指地球（除极地以外）上太阳升起的方向，则尊贵气息显露无疑。【广场】：大体量商业使用频率最高的字眼，也是对本案商业场地最好的诠释。辅助案名：南湖广场或楚州广场江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX项目精神定位东方,生财，纳财气【东方】：依“南湖”、“文渠”突出商业街区水系丰富，水系即才气，“东方”乃中国传统生财“方向”更彰显气定神闲、朝气蓬勃的商业气息；【生财】：预示本项目未来的发展生气勃勃，财源广进；【纳财气】：风声水起，招纳财气。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX核心剖析商业头等舱专属财富领地楚州主城区突现稀缺商业，楚州唯一送时间——购铺面赠送装修方案；送保障——购铺即赠送商业财产保险；送税收——购铺即赠一定商业税收；产品最值得期待楼盘奖

楚州区优秀房地产企业。品牌10分钟的城市商业圈银行、邮政储蓄，淮安商场、镇淮楼，10分钟；配套联动购物一条线距离苏果超市2分钟；商业主城区，绝版地段1、楚州老城区；2、商业区；地段概念提炼卖点支撑卖点江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX三角定位客群定位——瞄准本地自营为主的经营户、外地投资为主的商人。产品定位——以三街四面、多街区，小面积、大开间为主,风情商业街区为支撑的复合商业街。市场定位——多元产品形态共存的高档公园式购物商业城市广场。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX第四部分谋［Strategy］战略目标/销售策略江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX房地产市场黄金定律：地段、地段、还是地段。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX项目概况以本案商业大约数据为背景总用地面积：93406.96平方米（143.12亩）总建筑面积：113748.2平方米，地下建筑面积：15667平方米购物百货中心：18000平方米录像娱乐电影：3200平方米品牌零售专卖：35000.0平方米快捷宾馆：17780平方米餐饮、休闲、娱乐：21000.0平方米汽车泊位约：500容积率：1.21777建筑密度：29%绿地率：不小于20%江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX“楚州…东方广场”如何去寻求那一份动人的

情感？江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX在商业上，楚州人目前有什么未被满足的需求？对漕运广场商圈的看法对东区老商业的看法一方面感到热闹、齐全和熟悉，一方面又对拥挤、吵闹、杂乱和档次不高等不太满意。作为未来楚州居住集中区域的商业配套，满足了市民日常的生活消费需求，但那里毕竟只有超市，不是购物休闲的地方。楚州人需要一个更具备文化气质、更优雅整洁的中高端休闲商业街区市场空缺楚州人的公园化购物街区江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX针对这种市场空缺，本案与楚州人产生情感共鸣的切入点在哪儿？这里不是最大的，但确是最精致的；

这里不是最热闹的，但确是最优雅的；

这里不是最繁华的，但确是最有文化气质的；这里将会成为楚州新生活方式、新休闲方式、新购物方式以及形成新消费习惯的“东方广场”江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX背景与操作结果本案销售数据预计新政影响：房地产新政出台，限制了以往所用营销手段的运用，创新势在必行；区域价值：韩信北路区域是位于城市传统商业片区之一，被客户和市场所广泛认可；市场竞争激烈：与本项目同类型的产品，市场供应量大，竞争激烈；本项目既定目标：树立项目高形象及高知名度；充分提升项目品牌及发展商品牌；实现项目在高价位下顺利销售；2011年实现销售金额4个亿。项目背景得到客户高度认可，成为楚州商业标杆项目；项目拥有较高美誉度与良好客户口碑；项目最终成为楚州区域第一街；实现一层均价10000元/平米；实现二层均价7000元/平米；实现三层均价4000元/平米。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX完成项目营销动作商业案例体现此后，城市再无如此规格之土地……稀缺感升值感局部商业空间挑空，彰显商铺前卫的空间感和流通感；主要交通节点与公共空间处设置门卫，为购物者提供高品质礼仪服务，让客户体验财富之感；售楼处入口前规划设计雕塑，气势恢宏，设立保安，彰显身份。街区内保留珍贵百年古井老树，制造稀缺感；炒作项目土地价值，强调其独一无二的区位和稀缺性。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX区域形势：韩信北路区域周边环境尚不成熟，配套不够完善，区域形象较差，没有形成有竞争力的高端市场；市场价格形势：片区内商业楼盘价格：10000元/平米，本项目目标格:10000-12000元/平米；项目核心概念：“城市、公园、体验式购物，国际派”；推广侧重点：强调汉代商业文化和产品细节。项目操作背景体现建立城市核心商业物业的价值体系，做好项目形象，建立客户对本案区域的认知；“购买商铺”解决客户资金困扰，尽量与银行沟通做底首付比例；本项目运作成为楚州核心区经典城市国际派商业街！开盘一楼均价10000元/平米，预计2011年上半年实现销售40%。项目营销概况奇特尔公司与淮安农行有着多年合作江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX完成项目营销动作赞助承办网球挑战赛，宣扬了本项目时尚、娱乐、健康的生活方式。时尚感邀请国外明星在来华期间，到本项目参观，并参加客户活动，与本项目国际化、时尚前沿的形象相符。举办印度珠宝展，展现了财富阶层的时尚主张。聘请设计名师，对项目的娱乐场所组织设计大赛。KTV娱乐设计具备国际水准，软硬件设备与国际接轨。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX区域市场的优良决定商业项目的营销方向区域特征区域发展阶段高端商业项目成功营销方向陌生区域，认知度低区域“婴儿”期区域发展迅速，拥有一定区域价值区域虽未高度成熟，但区域价值已被认可区域“少年”期区域“成年”期营造时尚感营造稀缺感营造价值感江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX城市归根结底是以人为中心的功能聚集体城市化带动投资客投资方式的升级和变化我们面临一个因城市化而生因楚汉文化而造就的建筑气质及财富演绎机会公园式顶级休闲娱乐商业广场珍稀现世聚金之地，财富未来

江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX下一站》》》东方广场一个街区的“养成”，一个城市高端商业广场的诞生传承楚汉文化气度，打造商业深度价值，产权式旺铺三年带租约销售抢占楚州“东城”人气中心塑造楚州财富领地商业名片形象包租三年，平均年回报率可达8%江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX区域发展阶段区域“少年”期区域“成年”期商业成功营销方向定义产品细节放大区域发展迅速，拥有一定区域价值区域虽然尚未成熟，区域价值已被认可区域特征本案楚州区发展迅速，区域价值无限项目所处主城区绝版地段以高端商业的形象打造楚州区最好的街区本案营销方向头等舱——楚州突现稀缺商业放大土地价值放大品牌展示放大价值服务江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX尊享城市商业“头等舱”

珍品：因稀缺而增值；因为中央，所以稀缺;因为稀缺，所以富有；因为是商业，所以更加珍贵。好地段必然意味着行政、文化、娱乐、金融、通讯、商贸等购物生活资源的高度密集，交通的最大便捷，以及城市最高程度的繁华，同时也将是城市经济的灵魂和城市地标性建筑的所在地。

江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX核心价值5833概念提出

江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX5分钟吃、喝、玩、赏、逛5分钟银行，邮政储蓄；5分钟苏果超市；

5分钟镇淮楼、楚州商城；5分钟酒店；5分钟医院。8大商业个性服务2年内免费停车、代缴水电、电信费用、代订代收办刊杂志、代订车船飞机票、呼叫代订出租车、上门收取物业费、提供商家招聘服务、代发布商家广告。3分钟购物、学习、办公超市、学校、政府单位只需三分钟。3项现代商务服务送时间——购铺即赠送铺面装修方案；送保障——购铺即赠送商业财产保险；送健康——购铺即赠送商铺装潢检测服务。核心价值5833概念提出

5833便于人流互动，集聚商气，促进商业繁荣江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX灵活作战、速战速决！精准直效宣传高端艺术路线样板实景震撼形象包装广告推广情境营销地段为王，城市稀品。集中火力，主动出击整体思路江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX三个维度，全面深入，立体打造形象资产xz宽度建设深度建设高度建设本案印象Y先声夺人，拔高品牌，在舆论上营造关注，第一时间预热项目的市场地位与影响力着眼于各项卖点全面认知，建立品牌排他性能力通过价值观认同和商业方式的感染，营造深入的情感联结情感连结产品认知权威感知形象塑造策略江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX围绕核心品牌价值，根据楼盘开发过程的不同节点，分解出不同的传播阶段及目标，并制定相应的传播手段进行整合传播，达致媒体、公众、目标客群关注、向往、认同，最终促成购买。

2011年2月预热期:本案品牌导入期预热期:品牌与产品解析期5-11月持续强销期开盘高潮期2月-3月3月－5月2010.11月接待中心开放2011.2.1售楼处正式对外开放2011.3.一期试营业5月二期建筑储备多角度阐述产品力,为开盘造势。以本案品牌切入,前期进行市场预热消化”一期”,同时为”二期，做铺垫，造势。将产品力转化为生活观点,开盘后深度热推。推盘节奏，传播策略和目标江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX品牌导入期品牌与产品解析期持续强销期2010.112011.1-2开盘高潮期3-5接待中心开放售楼处及样板房开放一期开盘二期开工节点：步调：主线：时间：以楚汉文化营销---为年度营销主线用一个公关活动

来强调品牌引起关注用一个高调亮相一个现场揭幕一个气质烘托一个线下拉动来解释项目认知产品用一个开盘活动一个品牌联动一个展会推广来深化产品引发热情用一个气质巡展一个嘉年华会来升华产品巩固热情营销主线及策略概览5-11江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX户外高炮现场看板视觉冲击截流人气车身广告户外移动包围楚州新闻黄金时段品质地产品牌公司淮安电台空中传播短信信函直接面对目标客户扬子晚报楚州新闻硬广的展示宣传媒体渠道江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX[制造事端]：SP活动系列项目产品设计交流会-楚州商业联盟大会

时间：开盘前——开篇中

地点：街区内广场（或市区酒店）

主题：邀请预约客户及楚州区及淮安市地方名流人士，举行产品设计交流会，在开发商和客户之间进行互动产品设计交流，客户可以按自己意愿提出自己的设计意想，开发商予以补充、完善、建设。现场签定委托建设意向书，或交纳一定现金保留位置预定。建委、规划局、设计院、开发商、代理商、将有专人出席现场。目的：项目前期造势，积累新客户，为项目后期销售作铺垫；服务客户，给予投资的尊严和满足感。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX[制造事端]：通路营销---项目路演选择楚州市漕运广场商业中心广场、东区的苏超市广场等人流量大，场地宽阔的区域进行路演活动，在周末、节日等时间集中宣传。也可以考虑与政府协商在商圈内设置长期的宣传展示台。江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX体验营销参观动线打造[制造事端]：体验营销售楼处售楼处个性时尚,现代感十足，章显活力。

样板区道路商业氛围浓郁样板示范区样板示范区给予客户最直观的感受(效果图）部分商铺装修商业样板区高端便利，商业街区统一店招江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告107PXX开盘优惠购房活动(VIP卡)

宣传点：推广东方广场5833投资增值服务体系；活动方式：推出特价商铺，在活动期间成交就以特价成交，同时可获赠VIP卡，金额另定；活动互动：凭VIP卡在购铺可额外享受100元/㎡的优惠