世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT

27三月2024世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT观点一：西乡碧海中心区未来城市价值突出观点二：承接宝安中心区，西乡碧海中心区会成为深圳主流的热点置业区域观点三：综合考虑市场竞争与项目目标，中小户型路线是一条可考虑的途径。观点四：80年代婴儿潮对集约化的中小户型有很强支撑。回顾——市场判断：区域前景利好，支撑本项目发展中小户型世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT回顾——总体定位策略：打造深圳第一个集约SOLO户型的个性社区世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT共识：共识二：不考虑拼合，完全遵循90/70政策共识一：本项目所在区域未来城市价值最为突出在达成共识的同时，我们也清楚的认识到该项目始终存在很大的限制：世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT限制——规模的制约8万的规模不具备大盘效应，难以引领主流趋势，易被淹没富通城：60万平米

阳光海湾：23万平米

本项目基本经济技术参数占地面积：27806.61平米容积率：3计容积率建筑面积：83420平米住宅面积：82170平米商业面积：1000平米世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT限制——区位的尴尬短时间内客户对碧海中心区的认知仍远低于宝安中心区碧海中心区新宝安中心区新的宝安中心区总体规划面积15.58平方公里。其中区委所在的滨海片区7.18平方公里，西乡碧海片区8.4平方公里。西乡碧海片区主要作为滨海片区（原宝安中心区）的居住配套区域。本项目与竞争对手相比没有突出的区位优势碧海中心区：本项目地铁站阳光海距地铁更近海语西湾距宝安中心区更近世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT限制——高目标的鞭策4500元/㎡的楼面地价条件下，实现高价的目标延续中信品牌价值，扩大影响力的目标项目建面容积率主力户型阳光海湾26万2.2洋房、高层2-4房、复式主力户型为110㎡的3房海语西湾8.9万1.867-76㎡2房、86-112㎡3房、141㎡4房、114-194㎡复式，主力户型为73-76㎡2房和86-90㎡3房本项目8万3以中小户型的定位在竞争中实现价值与品牌的双赢世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT所以，本次报告需要关注：精细化的住宅定位自身配套设置（商业+会所）面对限制，我们需要寻求应对规模：无大盘效应，需要打造区域领先产品区位：无中心概念，需要充分展示本区域优势目标：实现价值与品牌的双赢世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT1精细化定位世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT前提：本项目将主要以居家户型为主。居家户型投资户型支撑一：当前碧海中心区居家氛围浓厚，租金水平低，投资回报率不高；研究一：周边酒店调查显示，西乡本地企业对包租客房长期供高管使用的需求不大；研究二：大铲湾在2008年一期工程建成全部投入运营后，将带来运输业人群对中小户型的租用；研究三：F518创意园从当前发展态势看对项目投资价值的支撑力度不强。详细研究见附件一支撑二：当前投资客多因受该区域价格低吸引，购买后等价高后立刻卖出，并非长期投资行为。从产业发展角度看，该区域能激发一定的投资需求，但当前表现不明显，需要较长时间培育世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT地块周边道路情况：兴业路通达性最为确定，昭示性最佳，可为主入口方向

兴业路：双向4车道，在建，邻本地块段已建好，2007年4月竣工；悦和路：双向2车道，临近地块路段已建好；规划中城市支路，目前未建；231123地块价值居家户型价值最大化需要通过地块价值最大化利用实现世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT隔山坡望中央悦城正北面空地，远处恒生医院东北面为阳光海湾在建项目西北面住宅空地，远处为派出所、变压站、消防中队南面为富通城3期工地四至：目前处于被空地或在建项目包围之中地块价值西南面为富通城4期空地东面为富通城2期工地本项目泰华阳光海湾富通城一期富通城二期富通城三期1组团富通城四期富通城三期2组团北世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT地块1：享有阳光海中心园林；临区间路，车流少，较安静规划小学用地4123商业用地综合资源分析分析，地块价值：1〉4〉2〉3地块价值北地块4：临靠规划小学地块，未来小学建成后有一定噪音影响地块3：西南面未来富通城4期景观遮挡严重，临兴业路，有一定噪音影响地块2：地块北部高层有可能越过规划商业用地未来建筑看到富通城2期园林景观；南部可看到富通城3期的广场景观世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT地块综合价值最高，摆放30%的大户型地块综合价值较弱，摆放小户型地块综合价值最高，摆放中等面积户型基于地块价值分析，建议住宅各产品如下分布：入口：与富通城三期商业广场相对，临兴业路（已基本贯通），未来昭示性好、人流方便进入地块价值分析图并非规划图世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT开盘时间：2006-10-28总占地：27413总建面：14000容积率：3.78总户数：863户均价：9200开盘销售率：71％户型面积区间套数套数比例2房2厅1卫80.76-91.1511313%3房2厅2卫114.37-135.7925729.45%4房2厅2卫139.61-189.6613715.8%复式189.51-276.8751%单身公寓39.84-49.1533639%1房公寓64.36-64.37152%合计/863/大户型君逸世家：世联宝安中心区在售项目，以中大户型为主。世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT客户来源大户型君逸世家：客户群体以宝安本地人为主，购房多用来自住，经济实力较高客户承担职务客户购买目的1.宝安中心区快速上涨的价格激发了宝安本地人的购房需求，当前宝安市场的主力购户群体以从关内（南山）客户转变为宝安本地客户。2.宝安本地人多购买大户型换房，经济势力较强，对价格支撑度高针对公寓产品的投资世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT两房80-91平米：8319三房114-136平米：8608四房140-190平米：9625公寓40-49平米：10127高层三房1T3H通透性较差，数量多，消化速度慢；

两房价格低，总量少，迅速消化；

四房数量少，1T2H，南北通透，并且占据地块最优的景观资源（园林及体育中心）畅销产品相对滞销产品大户型各类产品均价体育中心世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT三房四房五房12399922092131241210875108569147117621174813210115571243893521249511516115531236892259237129131286513025畅销产品相对滞销产品116的三房户型朝北，南北不通透，整体舒适度不高5房及部分端头4房南北通透，园林景观好，受欢迎程度高。154的四房夹于A、B座之间，受B座B户型遮挡较为严重，舒适度较差，但定价相较很高开盘时间：2006-11-3总建面：400000容积率：3.2总户数：863(二期）均价：11486开盘销售率：84％客户来源：宝安本地客户为主（60％），40％关内幸福海岸二期凡尔赛宫：南北通透景观好的大户型最受欢迎大户型世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT户型亮点：板式布局前庭后院设计客厅5.8米层高赠送超大露台大户型宏发领域（未发售）：复式产品均价15000-18000万/平米（整体均价13000）是该项目仅次于楼王的明星产品赠送露台1.稀缺产品2.附加值高3.复式产品尊贵感强131.38平米复式3房世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT大户型大户型的市场敏感点：1.自身条件：南北通透；低梯户比（1梯2/3户舒适度高，市场上也较为稀缺）；环境安静2.景观资源：内部园林景观佳，或者外部景自然观资源丰富（如山、水等）3.复式产品：能为居住者添加尊贵与地位的无形附加价值世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT大户型竞争对手——泰华阳光海：高层无120-130平米3房，140平米4房景观资源差户型面积套数总建筑面积面积比高层2*280-825754647019.5％3*2*190-972862740911.5％3*2*2100-1187228032333.6％4*2*2142-1435070923％复式118-120150213098.9％合计178318260476.5％洋房3*2*2103-1433123859816.1％4*2*2165-190104176227.4％合计4165622023.5％总计2199238824高层产品中3房户型面积区间出现断层，从118平米跳跃到142平米的4房4房景观资源基本为内部园林，但阳光海园林景观除水道外相当匮乏世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT大户型1竞争对手——海语西湾：1T2H的141平米4房景观资源优越（海景、园林）中央园林、广场、水面海景2位置面积景观位置1141平米中央园林、广场、社区水景、海景位置2园林、会所、海景园林、会所该项目4房舒适度极高，两种位置分布均享有超高的景观资源，看海景无遮拦（未来可能有大铲湾影响），而且内部园林景观规划面积颇大。世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT大户型本项目大户型所在区位已经赋予产品先天优势——南北通透、园林景观、安静项目高层户型面积朝向梯户比噪音景观泰华阳光海3房2厅1卫90-97南北1T4H或1T5H环绕式布局导致高层3房、4房均临路设置所能看到园林景观少，海景将被本项目及富通城四期阻挡3房2厅2卫100-1184房142-143海语西湾3房86-112南北1T3H以上临平洲路等海景（未来受大铲湾影响）、中央园林4房141富通城3期3房99-117南北1T海景房临主干道海滨大道泳池、广场、一部分能看到海景本项目————————————南北——临区间路，安静中央园林景观西乡当前及未来项目舒适度分析：世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT本项目大户型定位——差异化复式140-144平米4房：一梯一户错层复式，价值感更高平面120-130平米4房：补缺者4房面积m2户型层数腿数总建筑面积面积比套数1T1H140-144复式4房14611760m214.20%841T2H120-130平面4房28613440m216.23%112一梯一户错层复式示意图下层上层布局：景观最佳处，北向阳光海湾园林，南向中心园林，南北通透；世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT开盘时间：2006-09-23总占地：25443总建面：121565容积率：3.5总户数：865户（一期385户）均价：9950开盘销售率：66％客户来源：宝安、南山为主产品类别户型面积区间总套数已售套数剩余套数销售率1房47.325250100%2房81.52100613961%3房93.59-112.8425014110956.40%复式93.59-112.84101910%中等户型西岸观邸：宝安中心区06年下半年指标盘，率先把区域价格拉升到近万元，以中小户型为主中心区第一个接近万元的项目世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT中等户型西岸观邸核心价值：N+1模式——提高得房率即通过赠送，47平米1房可改为2房、81平米2房变成3房、94平米3房改4房，111平米3房变成5房47平米1房改2房改房改房115平米3房改5房改房世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPTA座06户型售罄，47.3平，一房变两房各座座02户型几乎售罄，111平，三房变五房，有园景，附送率高A座01户型，B、C座01，06户型相对滞销，94.3平三房只能变四房，相对得房率低，南面临路有噪音影响畅销产品相对滞销产品中等户型西岸观邸销售分析：得房率高的户型最受追捧世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT主要赠送部分：入户花园改房（送一半）错层露台（全送）卧室凸窗（全送）生活阳台（送一半）中等户型西岸观邸销售分析：改房后空间的舒适度差的户型接受度较差94平米3房改4房改房与内阳台改房（改成书房或卧室）相比，入户花园改房的实用度相对较弱世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT中等户型中等户型的市场敏感点：1.得房率：市场上中等面积户型中得房率高的受欢迎程度高，同时注重改房空间的舒适与实用2.舒适度：中等户型若南北通透，且拥有不错的景观资源，更受市场欢迎世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT3房85-90平米3房：通过多户内花园、入户花园改房，提高得房率，增加赠送面积的有效使用率入户花园；可隔餐厅或洗手间。利用有限的户内花园，可隔成一间房前后送花园，一间房变二间房面积m2户型层数腿数总建筑面积面积比套数1T4H85-903房25613500m216.30%150世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT大2房75-80平米2房：通过横厅方式运用和面积赠送，可改小3房客厅采用横厅设计，餐厅空间灵活使用。可结合赠送露台改成一间房，使用方便；80平米的二房改三房。面积m2户型层数腿数总建筑面积面积比套数1T4H75-802房（可改小3房）25612000m214.49%150世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT开盘时间：2006-11-16总占地：17219总建面：55790容积率：3.24总户数：738户均价：8700开盘销售率：82％客户来源：宝安本地西乡为主（70％），30％关内所属栋号户型面积区间套数套数比公寓3座C、D、J、K32㎡8811.97%1房3座A、B、M、L46-48㎡8811.97%2房1座A、B、D、F；2座A、B、E、F；3座E、F、G、H；4座A、C、D、E、F；5、6座A、C、D、F61-76㎡41656．6%3房1座C、E；2座C、D;4座B；5、6座B、E86-94㎡13918．9%复式5、6座B、E（18层）120.68㎡40．54%总计735100%小户型菁英趣庭：出现一整栋1房及公寓产品世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT32的公寓、47-48的一房、61-64的小两房由于面积小，总价低，几乎全部售罄73-75的两房总价较高，消化较慢。72-74的两房附送面积大，销售速度快畅销产品相对滞销产品小户型整体均价：8700公寓32平米：9167一房46-48平米：9669二房61-76平米：8941三房86-94平米：9173菁英趣庭销售分析：公寓、1房、小两房单价高，但因总价低被快速消化世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT开盘时间：2006-11-25总占地：57164总建面：147700容积率：2.6总户数：首批推375套均价：8100开盘销售率：74％客户来源：85％为宝安本地及周边乡镇、少量南山

户型面积（平方米）套数套数比公寓单房32.13-41.648021.3%一房53.16-58.354812.8%复式一房49.44-77.1612834.1%住宅住宅一房46.13174.5%住宅二房77.41-77.61349.1%住宅三房99.38-117.316818.1%合计375100%小户型富通城3期：均价8100元/平米，相比前两期实现较大价格突破世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT7996793979558035859579268413803980398007799180888241787478387658746887418874288746887468874988775889415968090359035971894729445879287559143885258907788575885758915988733三房二房一房一房单房一房、两房、单身公寓，面积较小，总价较低；部分产品得房率高三房面积较大，总价较高

公寓产品由于销售策略没有主力去推畅销产品相对滞销产品小户型富通城3期销售分析：小户型产品总价低，销售快整体均价：8100单房32-42平米：7528一房53-59平米：8059一房46平米：7996二房77-78平米：7996三房99-117平米：8218世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT偶数层双层空中花园，可改为房间，该房间实用率较高（书房、次卧）小户型富通城3期销售分析：部分小户型产品也能改房，得房率高改房改房改房入户花园可改为房间40平米单房改1房53平米1房改2房75-78平米2房改3房世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT小户型小户型的市场敏感点：1.小户型对高价支撑力强：面积小，单价高，但总价仍较低，对购买者始终是最有力的吸引点2.得房率高的小户型更具实用性世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT小2房60-65平米小2房户型：通过控制面积控制总价，同时通过凸窗、入户花园、露台、阳台等多个赠送点增强2房舒适性；入户花园；露台；凸窗；面积m2户型层数腿数总建筑面积面积比套数1T6H60-652房2569750m211.78%150世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT1房50-55平米1房：得房率高，通过面积赠送可改小2房内阳台部分改客厅；露台全送；入户花园可改成厨房、生活阳台；面积m2户型层数腿数总建筑面积面积比套数1T6H50-551房（可改小2房）2568250m29.96%150世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT35-42平米公寓：设置在商业氛围较浓厚临街面公寓面积m2户型层数腿数总建筑面积面积比套数1T14H35-42公寓18148820m210.65%252布局：位于商业氛围较浓厚临街面，利于与商业的结合；交叉口处，昭示性强；入口处，便于单独管理；规划商业用地立面：都市、标志、时尚、视觉冲击……世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT小复式面积区间：49-77户型亮点：入户花园5.6米高厅，当前均价：8800富通城3期：小复式产品——保留的明星产品均价8800元/平米改房改房该产品当前销售速度较慢的原因主要是由于缺少展示——小复式均未做样板房预测小复式产品为保留的明星产品1.该产品是本项目数量最多的产品；2.该产品的价格高8800，远高于8100的均价3.该产品附加值高，部分产品入户花园赠送8-14个平米，可改一间房5栋6栋两栋公寓楼中均有分布改房改房改房世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT50-70平米精品小复式：明星产品外挂廊道式布局，廊道可不计建筑面积，有效分摊公摊面积小复式面积m2户型层数腿数总建筑面积面积比套数1T8H50-701房（可改3房）1285280m26.38%96布局：北向中心园林，南向富通城园林，景观视线较好；外挂式廊道小复式世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT1T2H舒居产品：与阳光海湾相对，享其中心园林景观，布置144-120平米大户型产品；公寓：与规划中商业用地相对，位于未来商务氛围浓厚的临街面；1T6H产品：景观、视野相对较弱的区位，布置60-80平米户型产品；1T4H产品：景观、视野综合较佳的区位，布置75-90平米户型产品；小复式产品：1T8H外廊式设计，南北通透、西北向中心园林景观、舒适性较高；最终住宅各产品分布：30%的大户型以1T2H为主，70%的90平米以下户型设置公寓、1房、2房、3房及小复式世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT户型定位两端化发展；规避了同项目间相似性产品竞争户型变化

户型系列户型面积m2总建筑面积m2面积比套数1T2HA4房系列4房140-1441176014.20%841T2HB小4房120-1301344016.23%11230％总面积

2520030.43%1921T4H3房系列3房85-901350016.30%1501T4H大2房（可改小3房）75-801200014.49%1501T6H2房系列2房60-65975011.78%1501T6H1房（可改小2房）50-5582509.96%1501T8H小复式创新小复式1房（可改3房）50-7052806.38%961T14H公寓公寓公寓（可改1房）35-42882010.65%25270％总面积

5760069.57%948合计

82800100.00%1140结构户型面积m2套数套数比例面积比例平层一房（可改两房）35-4011010.09%5.00%小两房55-6022921.07%16.00%大两房（可改三房）75-8019117.58%18.00%小三房85-9021619.90%23.00%大三房（可改四房）11014913.76%20.00%四房120-130666.06%10.00%小复式创新户型（小三房）50-5512511.54%8.00%

总计

1085100.00%100.00%户型定位变化：1.增加140平四房2.增加公寓产品3.1房面积有所放宽4.110平3房取消世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT2项目配套世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT2005年前碧海中心区建设的配套多集中分布于宝源路以北，项目周边缺乏配套设施海湾中学西乡中心小学盐田卫生院恒生医院2004年11月开业阳光花都酒店西乡第三小学径贝小学盐田综合市场大新百货铜锣湾百货人家乐超市中英公学2005年前，碧海中心区配套多集中于宝源路以北，商业配套多集中于西乡大道以东宝源路宝安大道福中福商业城世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT从法定图则得知，未来项目周边公共配套齐全，文体教卫设施近距离享用大铲湾集装箱码头港区碧海湾公园碧海湾高尔夫球场西乡中心站坪山站西乡体育中心高尔夫练习场恒生医院影剧院高中海湾中学西乡中心小学小学小学本项目已建成规划中中英公学公交车站世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT当前约有2.5万住宅配套商业，预计随着地铁开通，2-3年内将成熟泰华阳光海槟城西岸富通城4富通城3富通城2富通城1圣淘沙骏园天琴阁兴业路悦和路西乡大道宝源路新湖路共和路规划集中商业当前约有8.7万住宅配套商业已建或在建中；本项目南靠一规划中3万平商业，未建据富通城的销售人员介绍，已规划了一个约3万平米左右的大型超市。预计本项目推出时，槟城西岸，富通城1、2、3共3万左右的商业应当已经逐步成熟（以餐饮、超市及其他社区配套为主）本项目未来项目周边商业价值高，将形成集中商业与商铺相结合的区域商业中心，规模共计11万左右西乡中心站详细研究见附件二世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT基于对周边配套的调研：结论一：未来周边配套成熟结论二：未来周边区域商业价值高因此，本项目1000平米的商业体量的未来销售并不是问题，真正的问题是如何利用未来周边成熟的配套与项目的商业面积，实现项目的差异化的核心价值入口商业兴业路悦和路槟城西岸商业规划中3万集中商业富通城4期商业富通城3期商业广场世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT定位：演绎个性、时尚、出位的项目形象，迅速引起市场最广泛关注度，建立项目独特形象的张力；影响：大盘持续销售的市场关注度，低成本高蓄客量；都市T台上的未来城现在就是+梅陇镇金地梅陇镇—精神主张宣扬，形象对中小户型销售起关键性作用梅陇镇启示一期目标客户的定义：

年轻时尚的精神贵族目标客户的价值观描述：青春、朝气、积极、向往权威、自然、运动、时尚、压力、圈子、学习、求新、冲动世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT产品与营销双管齐下，提升项目的精神气质梅陇镇案例实践：前期展示更多通过特色的会所来体现广告出街4月16号售楼处开放5月2号样板房开放5月28号开盘7月中旬脱立面项目城市形象的传递基本靠广告和会所其新颖的立面在开盘前是无法展示的世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT案例借鉴——金地梅陇镇营销前置：提前半年启动户外广告牌，最高10块广告牌，近50％客户来源户外；提前三个月启动网络，高参与性网站设计，通过网络成交10％。畅销原因：项目形象的成功打造和强势的宣传及营销前置法积累了大量的客户，为畅销做了铺垫。代言城市未来，都市T台上的未来城世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT梅陇镇案例实践：有特色的会所给客户全新的居住生活方式，具有极强的感染力金地梅陇镇1期会所1600平米。以都市年轻人的时尚新潮的游乐倾向为指导，设置了：1.传讯囊（上网）

6.瑜珈房2.咖啡吧7.健身房3.阅览室8.创意厨房4.击剑房9.棋牌室5.攀岩墙10.乒乓球室利用架空层打造“泛自然会所”设置了6个PARTY主题区域、2个运动场所及1个儿童游乐场。关内主流客户对会所展示的认同度很高，反馈这样的会所对他们很有感染力在未整体推广的前提下，销售中心开放日，两天积累客户3000张卡次世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPTPRICE/价格A+B+C+D=￥我觉得这里档次还不错（被动）水院＋廊院、大露台、送面积、海景、艺术园林……→自我解释说服＋加法效应收获价格、市场档次的叠加“卖点式”产品设计与营销VALUE/价值AＸBＸCＸD=♥我喜欢这里（主动）生活的味道、和谐的美（或socool……）→自我情感驱动×乘法效应收获价值、生活意义的改变“主题式”产品设计与营销从物质加法到精神乘法，品牌与价值的双重提升立足于“产品”打造立足于“魅力”打造找到项目的切入点世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPTF（Features/fact）：项目本身的特性/属性A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势B（benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值理智型让人产生“对号入座”的感觉，一种自然需求煽动型F（Fashion）：流行，时尚A（Attractive）兴趣，诱惑B（Brand）：品牌，名牌让人产生“拥有它”的欲望，一种心理满足；与某个社会群体的时尚相关寻找价值信息（FAB分析）基础：产品本身的价值提升：项目整体的价值世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT思考线索项目属性：建在大街上的商业与居住综合社区追寻线索：主街主义（mainstreet)消费者：他们买什么？他们不愿意有从众的表现和兴趣，通常他们会很注重自己与众不同的偏好所带来的关注，以及这种关注所带来的自信；他们选择的居所通常是身份和形象的标签，为多数人羡慕和赞赏；他们通常也是品牌的追随者，品牌的内涵并不重要，但品牌给他们带来不经意的炫耀和自信是最重要的；他们追新并关注时尚，房子是他们炫耀自己的标签价值观：精神>物质生活观：细节>整体消费观：产品之外>产品世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPTCASE1：深业新岸线原先宣传有健身房、乒乓球室、桌球室、棋牌室、咖啡厅等设施，今年9月29日起会所试营业，开放了台球室、棋牌室（自动麻将机）、乒乓球室及健身房。收费标准：麻将20元/小时，台球10-20元/小时，乒乓球10元/小时，健身房暂时免费体验。CASE2：幸福海岸2期凡尔赛宫水上会所，会所室外游泳池，儿童戏水池，室内设有健身器材、台球桌、乒乓球台等设施。在当前宝安中心区中会所的建筑及配备都较为齐全。但根据幸福海岸1期的业主反映，会所经常被开发商用做它用，实际上很少能使用到。CASE3：富通城1期当前引进了木子咖啡厅（经营西餐）与青少年宫少儿培训中心。预计会所将全部交由各个商家经营，物业本身并不为业主提供诸如健身及其他娱乐等设施。CASE4：金泓凯旋城1期原先宣传有网球场、篮球场、棋牌室、乒乓球室、游泳池等设施。入伙后会所一直未能交付使用。游泳池也无人管理清扫水面。当前在该区域中配套内容常规，缺乏为年轻人量身定作的新鲜玩乐设施我们是否也有必要去承诺这些“人有我有”的配套？世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT访谈1余女士26岁某机关任职“工作不算太忙，但很多时候下班后总是不想直接回家，想在外面晃一晃，算是逛街吧，就是想走走，透透空气，租的房子不大，一回去关上门可活动的地方就太小了。周末常和朋友约着一起逛街、看电影、吃个饭。但现在可以玩的地方太少了。”访谈2方先生28岁某IT公司“以前在大学里就喜欢对着电脑上网、打游戏。现在天天用电脑，到休息的时候反而就不再那么热衷了。比较爱玩，有时间和同事常一起约着去打篮球或羽毛球，会去唱K，偶尔去酒吧坐坐，如果呆在家里就是睡觉。看球赛、看碟一个人太闷，找几个人回家里又很挤，比较麻烦。世界杯时总和同事混在球吧里。”访谈3李小姐25岁某会计事务所“经常找以前的同学出来聚聚。我住的地方比较大，常约她们一起过来做个饭，然后再一起出去。很多时候都觉得没什么地方好去，太闹的地方我们几个都不太喜欢，经常就是一起轧马路，一边走一边聊天。或者租个碟一起看。挺单调的，一个人的时候也就看看书，有时候去做做按摩，还挺舒服的。”访谈4张先生27岁某销售人员“很简单，出去玩或者在家睡觉。出去就是一帮人一起去，爬山、打球、喝酒一类的，但现在能去的地方都去过了，莲花山、梧桐山、仙湖、海上世界、玩来玩去也就那些地方，老做同样的事情也挺烦的。”深圳年轻人追求休闲与娱乐的心态很重

——总希望与朋友一起发现新的地方，寻找新的玩乐世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT收入不是判定的标准，什么高级灰、中产、准中产……在参与和分享中感悟生活，并希望在参与中扩大自己的交往圈子；除了参与外还崇尚DIY，一切都掌握在自己的手中，DIY也可创造无限的可能；年轻并UP着，我们年轻、有活力、有激情、无成见，为了更好的生活和事业的发展，希望通过自身的努力达到更高的层面，也积极的愿意通过各种途径充电提高。对于未来竞争的预期，也希望自己的下一代能够赢在起跑线上。邂逅你和我们的生活。生活中充满各种各样的变化，变化带来各色的偶然性。在普通的常态生活中，我们更向往偶然性带来的随意和惊喜。对于日复一日的生活，创意是最好的让生活不那么闷的方式。年轻人有的是创意，并为此而自豪，通过创意，生活可以过的和别人不一样，可以表现自己、证明自己。我们同样相信探索是一种生产力，作为非有产阶级的年轻人，探索玩玩能够开辟出一片新的天地，我们是勇于探索的一群，就算是在市井的生活中被压抑了心底的理想，但青春的激情促使我们有着与生俱来的探索精神。这是对未知的好奇和对美好结果的预期。拥有比梦想更重要，生活中体验轻度放纵的快乐。未来是美好的，但追求美好未来的过程是漫长而艰辛的，因此在向往美好前景的时候，希望现在也过得不要那么匆忙，那么累，能及时享受一下生活的美好。去哪里不重要，在路上最重要，跳什么舞不重要，在跳中最重要。倡导一种把握现在的生活理念，活在当下，活在进行中。我们要主动选择生活，而不被生活选择。能够有很多选择的生活是更为有品质的，能选择则意味着在很大程度上做生活的主人。提供丰富的可选择性，满足客户对选择的欲望，让他们能够主动把控更多的东西。家是我的忘城。家不仅仅是睡觉的地方，而是一个避开外界干扰的安乐窝，家庭的归属感也很重要。具有强烈归属感的社区也会形成一种时尚的标签感，给客户带来强烈的生活状态和身份的认知，这也是客户所希望的。爱生活从爱自己开始。繁忙的工作，不规律的生活习惯使得城市人的健康大多存在一些小小的问题，年轻的拿青春赌明天的我们更是在生活的漩涡中有点儿身不由己。其实我们心中是自己为中心的，比谁都更关心自己，希望从各个方面对自己更好一点。他们年轻、有朝气、时尚、有勇气、易冲动、任性、自我、求知欲高世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT把握深圳年轻人的休闲娱乐心态，有效拓展居住空间常规的住宅的休闲配套设施：棋牌室乒乓球室篮球场羽毛球场网球场……他们可以去西乡体育中心，走路就到他们可以去宝安体育馆，搭乘地铁他们需要拥有更具城市风尚的休闲娱乐活动与场所，这样的空间对他们的生活才是有趣味的拓展城市风尚的休闲娱乐活动：

逛街运动（篮球、羽毛球、游泳、台球）朋友聚会酒吧电影KTV网络酒吧看书…………世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT找到项目的价值：城市快乐生活消费者：他们买什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）现代感、设计感商业街城市地铁会所户型现代、潮流会所（创新、品质感）园林（艺术感、公建化）商业风情精致户型品质感品牌、标签创意与众不同（出众）时尚艺术生活——成就生活乐趣世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT房子进入形象力时代因此提出项目的命名——爱这城（A-ZTOWN）弄巢参考命名——新宿（NEWLOGO）——制造争议世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT房子进入形象力时代新鲜的游乐方式惊奇的展示方法有趣的组合空间等待发现等待参与JUSTDOIT！立刻开始！“PARTY大卖场”世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT彩吧之旅：商业+下沉式会所=体验式营销空间组合入口商业兴业路悦和路下沉式会所下沉式会所与商业街自然连接体验式营销空间：1.营销中心2.黑吧——下沉式会所之电影院3.白吧——下沉式会所之书吧4.七彩串吧—商业街1234世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT1首发站：销售中心1销售中心——以品质感确立第一印象：设置在入口左侧商业街端头，便于人流进入,品质及格调建立世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT光电通道：连接销售中心与黑吧的通道2黑暗的狭长走廊空间，运用光、声、电等方式引导客户向前行进211世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT2第二站：黑吧——利用会所配套中的小影院打造营销空间中的洗脑房日常使用——星光影院：1.配备音响设备与大型投射屏幕。2.可自带碟与朋友一起共享电影3.也可由物业管理免费提供租碟4.同时也是朋友举办其他聚会的一个较大的空间与场地。2销售时充当“黑房间”-洗脑房：进入一个完全黑暗空间，播放宣传片，运用光、声、电等方式向客户宣传碧海中心区的发展、周边配套的分布等信息项目宣传片世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT33书吧：创意造型：类似卢浮宫前玻璃金字塔或镂空的雕刻造型的入口既是社区的标志，也为书吧提供了自然采光；功能：1.向业主提供免费租借的图书2.设置一些长椅，供读者在采光口自由阅读时使用第三站：下沉式会所的书吧空间作为营销时的白房间——家居休憩生活的展示空间白空间——家居休憩生活展示空间1.摆设一些椅子，即是为客户准备的随意的休憩地，也是一种家居用品的展示2.设置供儿童娱乐的设施，一次性的儿童乐园3.临时的咖啡厅等提供餐饮的供应点，仅仅需要几把阳光伞下的桌椅世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT34上升通道：连接白吧与七彩串吧的通道34世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT44第四站：从下沉式会所上到商业街——七彩串吧，提供互动式的娱乐新体验商业街空间金吧—餐吧：设有烹饪设备和餐桌，方便举行派对和烹饪活动；附设餐厅，可在餐厅用餐也可带回家金吧世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT44第四站：从下沉式会所上到商业街——七彩串吧，提供互动式的娱乐新体验商业街空间灰吧灰吧--音乐吧：备有录音设施及各种乐器，不仅能尝试演奏，更能将自己的创作转化为音乐世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT44第四站：从下沉式会所上到商业街——七彩串吧，提供互动式的娱乐新体验商业街空间金吧灰吧紫吧蓝吧—逛吧：展示富于创意的服装、饰品等商品，可设置区域为购买的服装及装饰品手绘花纹等世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT44第四站：从下沉式会所上到商业街——七彩串吧，提供互动式的娱乐新体验商业街空间金吧灰吧蓝吧橙吧—游戏吧：展示最新潮的游戏，最前沿的科技新产品，引领时尚酷炫；蓝吧世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT卖场全线展示攻略黑吧（营销环节中的洗脑房）下沉式会所（书吧／营销时的家居展示空间）七彩串吧（餐吧、音乐吧、逛吧、游戏吧全攻略）1234销售中心-光电通道（造势）1234世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT有足够的空间来表达——We，用最大的动力去创造JUSTDOIT！世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT附件一：

区域现状及发展对户型类型的支撑研究世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT区域入住率低，原因：1.生活配套尚不成熟2.一部分投资用房当前租金情况：1.宝安中心区的租金高于碧海地区约500元/平米2.1房供应少，租金较高3.碧海片区当前租金实现价格较低，部分租住客户看中社区环境，多租2、3房用于居住。根据宝安中心区三级市场销售人员估计：当前宝安中心区的入住率很低，估计天悦龙庭入住率不超过30%；尚都入住率不超过35%；西城上筑入住率不超过40%。区域户型楼盘租金宝安中心区1房富通好望角1200-1500御景湾800-12002房深业新岸线1500-2000丽晶国际1800-2000金成时代约15003房西城上筑2500-2600丽晶国际1800-2500深业新岸线2000-2500西乡碧海2房富通城1期约1500圣淘沙骏园1400-15003房富通城1期1700-1800圣淘沙骏园1600-1700当前实现租金较低，投资回报率不理想，居家倾向明显世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT西乡企业数众多，但大多规模中等，当前共有个体经营户1.7万，民营企业达1148家，来料加工与外资企业共500家。多以电子、家电、钟表、玩具四大行业为主。根据对西乡本地一些酒店的调查，发现并不存在很大的酒店客房长期包住的需求。仍多以短期暂时居住为主。酒店位置设施标准间价格企业包租房现状恒丰海悦大酒店（5星级）西乡街道办政府对面共266间客房，设有商务中心提供上网、商务秘书、翻译等服务，另有4间会议事、7间多功能厅、1个宴会厅880元/日存在企业包租房，多留做企业接待客户、或员工暂时短期居住用基本无企业长期包租酒店为中高层管理人员居住用金海碧酒店（3星级）西乡大道北，宝源路西，宝源工业区旁约100间客房，1-3层为酒楼，4-6层是休闲会所，7-11层为客房190元/日（折后）阳光花都酒店（3星级）宝源路西约50间客房，1-2楼为酒楼160元/日（折后）阳光花都酒店金海碧酒店恒丰海悦酒店客房西乡本地以个体经营户与中小规模民营企业为主，服务式公寓需求不大世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT港口对城市发展会产生强大的推动作用港口的建设与使用会对区域经济发展产生强大的推动作用。而且港口对城市发展的影响在各个阶段有不同特点，导致不同结构的产业特征。当前全球先进港口建设均以进入第三阶段，它引发混合型产业结构对城市发展的影响更加深入与综合。港口功能的提升对城市的影响第一代港口的功能局限于货物的装卸和简单堆存上，仅是货物海陆运输的交接地。二代港口的功能则有了明显的扩展，除了装卸堆存外，还发展了与运输有关的简单加工、贸易和服务20世纪80年代末期以后，港口的发展进入第三阶段，港口在传统装卸堆存功能基础上开展货物中转服务，依托与城市的关系发展有一定规模和深度的加工、贸易和相关服务，并开始借助现代科技开始涉足第三方物流和信息服务。运输、仓储业为主临港工业为主现代物流业、第三产业、工业的混合发展世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT一期工程项目共建五个7至10万吨级集装箱泊位，年设计吞吐量250万标准箱。码头陆域总面积约112万平方米。建成后将能停泊世界最新一代的集装箱班轮。大铲湾集装箱码头整个工程将投资250个亿，建设15个深水泊位和7个中泊位，到4期工程全部建成时，深圳港可新增集装箱吞吐能力1000万标准箱，相当于深圳港现有的吞吐能力。

大铲湾一期工程与九仓旗下香港现代货箱码头有限公司全资子公司现代大铲湾投资控股(香港)有限公司共同组建深圳大铲湾现代港口发展有限公司合作开发。九仓集团是香港最早经营建设经营码头的企业之一，经验成熟碧海中心区宝安中心区机场西部通道赤湾等港口香港1期前两个10万吨级港口将于2007年底投入运营，全部5个计划于2008年底建成投产本项目与香港九仓集团合作的大铲湾项目未来吞吐能力相当于深圳港现有的吞吐能力世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT预计未来大铲湾将主要引发现代物流、制造业及高科技等产业聚集，为西岸带来大量产业人口。大铲湾周边具有良好的工业基础（西部工业组团制造业成熟，南山电子、IT等高科技产业汇集），发展外向型临港工业条件优良港口与宝安机场相距不远，并将建设疏港铁路，中转货物能力强大。并且周边规划有前海物流园、航空物流园、固戍物流园，未来发展现代物流业前景广阔CASE1北仑港北仑港位于宁波附近，是中国四大深水转运港口之一。经过20年左右的发展，依托港口，北伦区域内已有国家级开发区宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等，吸引40余国家的投资，世界500强中有30家在此投资办厂，已形成了以石化、钢铁、食品粮油、轻工纺织、汽车制造五大产业为主的产业格局。CASE2西雅图美国西海岸重要的货物运输港口。城市发展主要依靠西雅图港口与机场。便捷的交通条件吸引了诸多大型科技企业在此处设立总部，如波音、微软等，以形成电子、航空为主的产业格局。大铲湾大学城科技园高科技产业园西部港口群前海物流园机场航空物流园西部工业组团固戍物流园区考虑到港口的分期建设与投入使用的成熟度，事实上，港口对产业结构的影响时间较长，需要10-20年的时间，逐步完成：运输临港工业第三产业综合发展世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPTCASE1北仑港北仑房地产市场自2002年启动以来，升幅颇大，其中开发区所在地新矸镇品质较高的楼盘，如里仁花园3房精装修租金已可达4000元/平米，据北仑统计局分析，北仑市场上房地产投资氛围浓厚，而影响投资的最大因素即为“北仑港”。港口经济的发达直接影响区域城市价值的高低。“港口”是房地产投资的重要刺激因素。港口未来带来的商务人群是最有可能高价承租者。港口的建设与其对产业的影响都是一个相当长期的过程。因此，它对房地产市场影响也是一个长期释放价值的过程。CASE2纽约/西雅图/波兰特/芝加哥美国福布斯杂志每年评选的“美国居住最昂贵的城市”中，前5名中有4名均为港口城市。新建住宅销售套数大副上升大铲湾将成为区域房地产投资的重要影响因素世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT

2008年大铲湾一期工程的全部投产将首先带来运输物流业的发展，激发中小户型的租用由于港口建设持续时间长，因此大铲湾的发展必然将重复港口功能的历史演变过程大铲湾初期建设完成后，最先发展的必然是运输及仓储业运输业的人群由于其工作的流动性质，往往选择租住中小户型作为一个落脚点。港口分期建设的进行对产业人口及住房需求的影响港口规模仅为规划整体功能的1/4。首先发展货物装卸及运输功能。港口规模扩大，对产业的原材料与贸易支撑能力增强，临港工业区内的简单加工、贸易及服务功能不断得到发展港口基本全部建成，发展时间较长，工业及服务业发展成熟，已经聚集了一大批国内外知名企业及大规模第三产业，如银行、保险等，物流在电子化信息化方向不断成熟以中小户型的租住为主产业中高管需求大户型白领需求中小户型商务人群增多，对商务公寓、酒店式公寓等服务小户型需求成熟2008世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT计划改造总长约518米，面积约10万平米的22栋旧厂房。以建筑装潢设计、工业设计、综合艺术设计为主的大型创意园区。除工作室改造外，还规划有设计会展中心，管理服务中心、商业配套、停车场、茶文化休闲广场及一里艺术长街（展示原创艺术