世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报

26三月2024世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报本文内包含的资料属于世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报第一部分.困局——关内寸土寸金情况下，沙头角却成价格洼地，区域价值提升一直面临困境……世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报1、被深圳遗忘的沙头角1.非城市主流发展方向，被边缘化“城市向西”一直是深圳的主流发展趋势，随着特区撤关，“向北扩容”成为新的热点，而深圳东部的沙头角，一直被规划利好所遗忘福田中心区龙岗中心城宝安中心区龙华新城东部组团前海中心区世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报“第二通道”的开通，让沙头角更成为东部度假的过道，沙头角被更具度假氛围的梅沙、大鹏半岛所边缘化，被度假客所遗忘客户语录“之前第二通道没开通时，还有很多往盐田和梅沙的客户顺便来我们这里看一下，不过自打这条路开通后，客户明显减少了，尤其是这种顺路来看的，对我们还是有一定的影响的”——新世界倚山花园客户经理“这个路修通后，很多客户都直接来梅沙这边置业了，因为实在是很方便，路程上没有多大差距”——世联行梅沙分行张经理第二通道开通之前:沙头角是市区通往东部的必经之路.先经罗沙路，再经梧桐山隧道或盘山公路，过深盐路入盐田

第二通道开通之后:沙头角不再是前往东部的唯一选择.从罗湖到盐田港或大梅沙，不经梧桐山隧道，不经沙头角辖区，仅需十多分钟就到达

世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报2.大深圳市场占位现状市场占位：从罗湖辐射的半小时车程圈内，沙头角具有较好的景观优势，闲适的城市生活氛围，但由于不在城市发展主轴上，区域价值却明显低于龙华、宝安等地罗湖（地王）沙头角：1.5～2万/平米梧桐山景观，城市便利布吉/横岗1~1.5万/平米居住环境较乱较差龙华/坂田2万/平米以上新城市价值宝安中心区：2-3万/平米城市价值、海景30－40分钟车程30－40分钟车程30－40分钟车程30－40分钟车程从现状市场来看，罗湖30～40分钟车程内，沙头角区域价值处在较低水平。世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报1、被深圳遗忘的沙头角市场历年供给项目较少，三大板块存在1.5~2万/平米的价格箱体价格洼地2004年2005年2006年2009年2008年2007年蓝郡盛世名门家园宝桐居东部翠海轩碧桐海苑瀚海东岸桐林半山花园东部山海家园倚山花园二期蓝郡盛世名门（存量）世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报初级产品以10万平米规模以下项目为主，产品以40-50平米一房，70-120平米两房三房等中小户型初级产品为主，价格在1.5-2万/平米年份楼盘建面（㎡）容积率户型面积（㎡）单价（元/㎡）2004年新世界倚山花园1501001.6876-79㎡；90-142㎡二手房均价16000-180002005年瀚海东岸438685.6460㎡；104㎡二手房均价13000-16000碧桐海苑510008.3641㎡；88㎡二手房均价130002006年东部翠海轩227003.240-50㎡；55-70㎡；115㎡二手房均价110002007年桐林半山592131.7045-52㎡；68-78㎡；104-182㎡二手房均价17000蓝郡2366002.30148-218㎡；144-294㎡；172-308㎡28000-30000宝桐居79172.3987㎡；125㎡二手房均价10000-120002008年盛世名门421896.0069-70㎡；82-120㎡二手房均价16000东部山海家园294712.6736㎡；80㎡；100-130㎡二手房均价200002010年上东湾528946.3337-48㎡；59-70㎡；84-112㎡16000-18000世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报沙头角市场客户以地缘性首置首改客户为主，占比达到70%，少量关内客户及香港客地缘客户区域属性置业属性来源特征关注点需求产品盐田地缘性（70％）首置本地企业白领在沙头角、盐田港工作、租住的，单身或新婚，有一定地缘性特征价格、配套，交通、赠送、社区感1房、小2房改善型首改本地中端泛公务员来自沙头角，有一定经济实力，人口增加产生换房需求户型、朝向、社区感、舒适性等大2房、3房再改本地企业主、高端泛公务员较强的经济实力，35岁左右，家庭人口3～4人，部分享受型客户园林、景观、舒适性、社区感、私密性大3房、4房过渡型香港与沙头角衔接地中低端客户香港中低阶层，购买作为居住过渡，与沙头角有一定地缘性价格、交通2房区域外首置关内白领客户罗湖、福田，少量南山客户，单身或新婚，受价格挤压外溢价格、交通、性价比、社区感1房、2房改善型关内中高端客户关注盐田的景观资源，享受型度假客户，不会常住山景、海景、安静的居住环境３房、４房投资型关内中高端客户罗湖、福田的多次置业者，看重资源型产品升值潜力与租赁收入升值潜力，环境、租金水平１房、２房、３房、４房1、市场总体客户概括——70%为地缘性客户，包括本地首置和首改客户以及少量香港过渡客世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报地缘性首置型客户1.本地白领客户因为工作生活关系，具有较强地缘性特征2.对价格敏感，较多关注交通、产品赠送等价格类因素典型客户：基本情况：李先生，沙头角人，目前在盛世名门家园拥有一套70平米的两房。客户描摹：据销售经理称，该客户之前已经在沙头角租房子住了6、7年了，对沙头角有一定的情结，买房子就想买当地的。客户语录：“在这里住了很多年了，挺喜欢这里的，不会像市内那么吵杂，环境也好，周边的生活配套也挺齐全的”，“这里现在交通很方便，去罗湖什么的都挺快的”“最主要还是价格便宜，才一万多，沙头角这边我了解到的房子，这个应该是比较经济的了.”“虽然我对房子设计不是很了解，不过这个房子在户型上好像有点不是很合理，稍大一点的户型好一点”盛世名门家园的成交客户超过8成来自盐田当地，其中白领阶层超过半数，还有一部份来自罗湖、福田的白领客户，大部分为小户型的首次置业客户。世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报地缘性改善型客户1.主要来自沙头角、盐田港，以中高端泛公务员、企业主等客户为主，分为首改和再改两类客户2.较多关注户型、社区等居住舒适性相关的因素客户语录：“原本还想再等等的，可是看到沙头角的新房越来越少，我也急着看房，准备现在购买了。”在沙头角山海家园看房的朱先生这样说。在山海家园看房的一位韩姓先生表示:“我很早就关注沙头角的楼市,前期由于价格太高一直在观望。现在突然发现片区可供选择的房源越来越少了，经过一番打听才知道沙头角今年的整体供应太少了。所以我现在才急着看房买房而这样的供求预计下半年价格会上涨。”“楼下买东西挺方便的，而且我也不想操心装修，房子看着实在。”买了桐林1号公寓单房的李小姐这样说道。世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报发展至今的沙头角市场仍是深圳楼市的遗忘之地：关内价格洼地——区域价值处于整个深圳较低水平市场初级化——供应少、价格低、产品初级、中小户型同质化、明星影响力楼盘缺失。市场的封闭性——客户群体一种以刚性自住需求盐田本地客户和临近的香港为主。当然，不少项目，也在尝试突破……世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报曾经的倚山花园（2004）——拥有较好的山景资源，定价高出区域同期项目近1000元，突破区域价格箱体，在沙头角形成一定的影响力发展商新世界中国地产有限公司（香港）项目位置沙头角梧桐路1968号类型/规模占地:26841多㎡总建面:43254多㎡10栋12层小高层低密度公寓开盘时间2004年4月开盘均价7500元/平米核心卖点社区较大，园林优美，泰式风情，产品丰富，居家氛围浓厚，资源可共享区域内的社区大盘，拥有一线的山景资源，产品相对丰富，属于沙头角的顶级豪宅项目，在区域内形成一定的影响力世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报典型客户：基本情况：林总，46岁，福田某企业高管，刚刚购买了山海倚山花园物业。置业关注点：配套、景观、度假氛围、社区物业客户描摹：据销售代表称，该客户一共先后上门4次，比较了蓝郡和倚山花园，最后选择的主要原因是因为倚山花园自身的配套较好，生活氛围浓，社区感强，以及周边完善的配套。客户语录：“沙头角这边我主要就看两个盘，一个蓝郡，一个就是你们这里，比较了几次以后，我觉得，虽然这里没有蓝郡的景观好，不过这里的社区打造、生活氛围都比那边强，而且价格还要便宜，所以就选这里了”“选这个区域是因为这里比罗湖、福田的环境要好，而且离大小梅沙都很近，周末没事儿就可以去那边逛逛”“这边山景也挺有味道的，在这里的山路上开车，很有欧洲山路的感觉，风景很好”曾经的倚山花园——成功吸引了罗湖福田南山等关内中高端客户提供高价支撑世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报曾经的倚山花园——销售表现较好，但忽视区域内客户群，导致定位与成交客户错位，产生一定偏差原有客户定位：区域外客户南澳养殖业个体、核电站高层横岗、布吉制造业老板盐田港、保税区物流贸易业高层管理人员；莲塘罗湖中高端客户全市范围内的中高端客户偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群39%区内客户总套数336销售成绩月均销售23套（04/4/24开盘~04/8/25）；开盘至今销售率在60%左右放出套数162成交套数94主力户型76平米：50％102～106平米：22.6％；136～138平米：21.4％185～225平米：6％两房比例过高，定位区域外客户，但实际购买客户为区域内居家客户，客户定位错误，关内客户需求为更大的130平米户型。实际成交客户：区域外客户世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报曾经的倚山花园——现场展示较好的凸显了项目高品质形象，但线上营销推广基调较模糊，导致大量客户向度假氛围更好的梅沙流失项目前期定位形象为以休闲渡假投资为主，而后期过渡到高品位稀缺实用的居家概念，前后形象不统一，导致抓不住主要客户，项目推广基调不清晰。前期的度假概念后期的居家概念品牌开发商（香港新世界）、园林产品细节、配套服务、尊贵感品质感、资源优势等豪宅元素齐全世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报不得不提的蓝郡——区域内的第一高价盘，07年入市均价2.3万，现均价28000元/㎡，占位关内一线豪宅价格水平项目名称东埔海景花园三期发展商东埔实业集团、深圳冠懋房地产项目位置盐田CBD海景二路与东和路交汇处类型/规模宗地面积：36272.10建筑面积：165868.07推售套数592主力户型160-300㎡空中叠墅开盘时间2007-12-16核心卖点景观无遮挡,一线海景全南北向纯复式设计高速直入户电梯挑高阔绰入户花园私家空中泳池270°独享海湾景致不可复制的湾区一线海景资源，奢靡阔气的产品设计，体现豪宅品质的更多在于细节。有意成为突破区域价值的第一盘，不过销售情况一般。世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报超前产品设计：蓝郡以“空中叠墅SKYHOUSE”为建筑理念，户户赠送双层挑高入户花园及超大露台，形成前庭后院，使用率高达180%；专梯入户：配备高速智能OTIS电梯和智能化IC系统星级大堂，管家式服务五星级信息家园，千兆光纤到户双会所、双泳池。入口处大堂样板房无敌海景不得不提的蓝郡——以凸显强势海景为目的的超前产品设计，比肩关内一线豪宅标准。世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报不得不提的蓝郡凭借大尺度产品和主打关内客户的宣传，吸引了部分关内高端享受型客户与香港中高端客户典型客户：基本情况：罗家成，42岁，香港人，从事物流工作，在蓝郡买了一套220平米的复式。客户描摹：据蓝郡销售经理介绍，该客户是在做物流的，经常通过沙头角口岸往返于香港与深圳之间，一般来说是住在香港的时间多一些。偶尔也在这里住一下，不过时间不多。买我们这里主要是客户自己也很喜欢我们的项目，然后觉得日后出租和脱手再卖都会有很大升值空间，第一次来就交了订金。客户语录：“沙头角这地方不错，挺适合生活的”，“内地这边的房子无论舒居性，还是性价比都比香港高得多，在这里买套房子，也可以享受一下”“而且我觉得这个地方的地这么少，未来这里的房价肯定会涨，所以考虑买个投资”“内地这边现在投资最赚得就是房地产，几个朋友投资房子都赚了不少”世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报不得不提的蓝郡：高举高打，线上线下双管，全市推广，力图突破区域价值瓶颈，但收效不大，开盘两年，累计销售率不足50%，月均仅12套左右数据来源：国土局资源网统计日期：2009-8-23世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报定位的成功：借助强势资源（一线海景）和创新产品，区域领导者市场占位；客户突破的成功：吸引了关内高端客户群前来置业，打破了区域的封闭性入市时机不佳：07年12月份楼市冷淡，客户观望情绪严重。蓝郡以高价在此时入市，销售业绩冷淡，开盘销售率约20%营销节奏不当：自09年以来，市场回暖态势明显。但蓝郡并没有借势展开宣传推广，导致市场声音沉寂，加上沙头角是非热点片区，因此客户量非常少，销售依然停滞不前销售接待一般：现场接待流程常规，就价值点讲价值点。不得不提的蓝郡：超前产品设计，一线豪宅价格，试图跳出区域价格箱体拉动关内高端客户，但在沙头角市场上项目整体定位过高，跨度过大，缺少必要的营销、市场支撑情况下，最终销售表现一般，未形成影响力世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报——反思了倚山花园与蓝郡尝试突破的经历之后，我们重新审视项目的属性特征与价值，判断是否也具备突破的条件世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报和亨城市广场倚山花园三期CBD规划区本案径口村紧邻深盐路沙头角收费站，为沙头角门户位置沙头角CBD规划位置：北依梧桐山，南临大鹏湾，包括盐田区行政中心至海边栈道的这片区域而CBD区域建成之后，凭借高尚的生活配套、丰富的山海景观资源等会成为区域内最佳居所，而口岸区会越发边缘化。★区政府1.项目印象——区位1.地处沙头角门户，离关内距离近。但处于沙头角非中心区地段，政府区的CBD规划利好将威胁口岸中心地位，片区有被边缘化的趋势审视项目价值点——世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报径口村公共市政配套：沿深盐路，距项目所在地5分钟车程范围内，盐田区政府、人民医院、影剧院、海山公园等市政配套相当齐全便民生活配套：沿沙深路，距项目所在地3分钟车程范围内，沙头角街道办、公安分局、图书馆等便民配套丰富商业旅游配套：沿沙盐路，银行、购物中心、商场等商业配套完善；沿沙深路，距项目所在地5分钟左右车程即达中英街，再沿海景路5分钟即到民思克航母世界。园林小学加油站关前购物中心百家乐商业城富发百货街道办图书馆田心小学电视大学沙头角中学新一佳中英街东和公园明思克航母人民医院东田中学区政府影剧院海山公园华润万家汽车客运站田东小学银行金沙商场沙头角口岸沙头角海关中国邮政海山派出所公安分局体育场深盐路沙盐路沙深路2.项目印象——配套1.项目地处沙头角外围，紧邻配套不足2.5～10分钟车程内配套完善世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报东南角为高架盘山公路和一排公寓北面为深盐路、梧桐山隧道西侧临近梧桐山，拥有一定的山景资源东北角为沙头角收费站，可看到远处梧桐山山景3.项目资源1.三面环山，景观资源较好，地块内部较安静2.北侧深盐路收费站噪音干扰较大3.外围的高架盘山公路对社区私密性有一定影响盘山公路高架桥盘山公路收费站深盐路径口村梧桐山隧道世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报项目地块指标占地18980平米建面84750平米住宅76850平米商业3500平米容积率5.0绿地率30%建筑密度30%户数630停车位700项目备注目前尚处于土地整合、规划设计研究阶段，准备进行项目规划方案设计预计项目将于2011年初动工4.项目指标1.7.6万平中等规模，旧改背景下的纯粹社区感2.5.0高容积率下的居住舒适性较弱3.北侧80m限高增加了规划排布的难度深盐路收费站盘山公路盘山公路高架桥梧桐山隧道径口村世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报优势沙头角门户地段，昭示性好，离罗湖近三面环山，山景资源较好，环境幽静7.6万规模，纯粹的社区感劣势与沙头角市中心有距离，被边缘化收费站噪音干扰大盘山公路对社区私密性有一定影响项目紧邻配套不足片区无生活氛围，配套低端5.0容积率下居住舒适性降低局部80m限高规划设计难度大有一定优势劣势突出项目印象小结——①项目最大价值在与三面环山的景观资源，纯粹社区感②着眼区域内，核心优势不突出。③放眼大深圳，高性价比下资源环境优势显著。世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报在区域市场面临价值困境前提下，倚山花园，蓝郡的启示表明过于超前的定位将难以得到市场认同，在明确项目山景价值与社区感的价值点基础上——项目核心问题——如何跳出沙头角市场寻找新的价值提升机会，并精确找准项目市场占位，通过营销兑现价值增值！如何把握突破的“度”？世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报第二部分.破局——在思考破局之道之前，让我们从一个案例的启发中寻找思绪……世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报来自十五峯的启示——地处关内价格洼地的西丽，成功突破区域封闭市场，实现3万/平米的关内高端物业价值水平1、一批推售99套，开盘当日全部售罄；二批推售71套，开盘当日劲销80%；2、实现均价超过30000元/平米；销售金额近8亿元；3、推售户型中，160-190平米户型走量最快，受到福田改善型客户热捧位置：侨城北·龙珠大道五路·塘朗山公园入口处规模：占地约5.5万，总建面约18万，共537套，由14栋13-18层小高层组成，140-250平米大平面为主。景观及配套：一线塘朗山山景、塘朗山郊野公园、峡谷禅境园林、地铁7号线规划格局：场地重构，架空2-4层，形成三个台面，纯小高层，短板点式排布，南偏东18°板楼峡谷式园林：首创峡谷式原生态园林、饮塘朗山泉、原山、原石材料：使用大面积双层中空LOW-E玻璃；爱和陶乳黄色砖和罗马金属釉面砖，代表了我国面砖的最高水准公共空间：豪华双大堂、智能化信报箱、日本原装进口富士达电梯、兴风自动杀菌系统产品设计：南北通透、多套房设计、别墅尺度宽厅、户型方正实用；精装交楼，中央空调、热水器、厨房与卫生间全部使用国际一线品牌世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报十五峯客户居住区域来自十五峯的启示——成功的客户升级：打破了西丽长年稳定的客户构成，辐射全市，客户群体实现全新升级绝大多数客户因为塘朗山所带来的景观资源、优质空气和安静的生活而买单，此类客户占比50％以上；其次，因项目本身的价值点吸引客户57％客户来自福田，成功吸引中心区高端换房客，实现客户升级典型客户：赵太太，45岁，潮汕人，深户，从事超市生意，在广深两地均有置业，平时时间也往返于两地。居住在白石洲附近，也是大平面，但因居住时间长了些，因此有换房的需求。置业关注点：景观、居住环境、养生客户语录：“环境最打动，清净，适合养生！”,“这里太安静了，住的应该会很舒服！”,““现在真正靠山的房子不多，我很喜欢这里的景观，这里的环境真的很难得，住在这里很健康，很养生”世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报230~270m2五房（11.4％）170~193m2四房（56.5％）145~162m2四房（25.1％）2.3～2.8万/m22.8～3.3万/m22.7～3万/m2230～270m2产品总价640～890万230～365m2复式总价880～1580万享受性客户，以福田南山的企业高管客户为主，少量罗湖客户。较多关注山景资源稀缺性、产品品质等，部分认为容积率偏高，社区不够纯粹171～193m2产品总价460～580万多次改善型客户为主，主要为来自福田的高层管理者，高端私企业主。部分南山客户。较多关注园林、景观资源等，对周边人群纯粹性、略有不满，认为高端配套缺失145~162m2产品总价330～460万首改客户为主，主要为来自南山、福田等地的中层管理者，私企业主。较多关注户型、采光、社区等因素230~365m2复式（7％）3.8～4.3万/m2来自十五峯的启示——准确的市场定位：针对关内300～600万购买力换房客，以140～190平米改善型四房为主，3万/平米的均价成功占位一线豪宅水平世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报收纳空间：大户型豪宅收纳空间超前设计人性化设计：从居家角度进行人性化功能设计引入金钥匙国际物业服务标准享受五星级酒店式服务礼仪和贴心服务依山而建的高品质水景园林来自十五峯的启示——高品质产品打造：超前时尚又富有人性化的产品设计，品质园林打造，配合高标准“金钥匙”物管，为高端客户带来舒适居住体验世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报来自十五峯的启示——特色主题营销：配合山居特色的概念推广，成功吸引关内的高端休闲养生客户线上高调的营销推广活动8月22日，“叩访心灵的禅定”十五峯师著产品发布会9月12-20日，“都市禅居”生活美学展9月14日，“建国大业”明星见面会暨业主首映礼12月5日，“峯韵琴声——蔡琴金曲之夜”十五峯专场演唱会……世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报叠泉瀑布渲染山居禅意仙境坡地园林凸显山居特色精装样板房简洁明快，现代感十足来自十五峯的启示——精品空间展示：十五峯现场展示，坡地水景园林凸显禅意山居生活特色，现代感样板房强调简明的禅意境世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报十五峯案例启示——1.有效的客户挖掘：成功挖掘300～600万购买力，具有健康休闲养生需求的，福田香蜜湖的中高端换房客。2.精准的市场定位：3万/平米的市场定价占位一线豪宅，符合目标客户的购买力水平，同时规避了与其他豪宅的直接竞争，并成功树立区域标杆影响力3.成功的营销展示：通过山居特色的禅意主题，配合大型营销活动及舒适样板房打造体现项目品质，兑现项目价值本项目破局之道借鉴——客户机会挖掘探索高端客户，来提供项目价值支撑市场占位界定基于目标客户购买力，合理定价，占位市场空缺营销展示实践客户与占位基础上，以特色营销实现价值兑现破局核心问题：如何找到一批具备较高购买力的独特客户群？世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报思考———沙头角历年供应少，规模小的前提下，未来竞争环境宽松，本地客户消化不是问题。——但本地客户的购买力相对有限，无法支撑项目提升价值，突破区域价格箱体。因此想要突破市场困境，我们必须将眼光放到大深圳市场，客户群数量大，购买力强，具有破局的客户机会我们可挖掘的客户群来自哪里？——本项目最大的山景价值与环境，能吸引到哪些中、高端客户前来置业？世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报观察：现代中国中、高端阶层的需求转变——从满足物质需要的单一化和奢华寻求环境/养生，如SPA消费、绿色食品……现代人从单一的功能、身份需求向关注自身健康需求转变现象1：追求健康自然的新新人类——乐活族（入门级客户）

乐活(LOHAS)，是lifestylesofhealthandsustainability(健康可持续的生活方式)的缩写。他们追求这样的理念:坚持自然温和的轻慢运动；尽量选择有机食品和健康食品食用；减少制造垃圾，实行垃圾分类和回收；关怀他人；亲近自然，节约用水。现象2：先富阶层关注健康——Wellness假日（高品质客户）

“Wellness”是一种心态，是一种对生活领域中的一系列核心行为采取积极的预防措施，使自己达到更高层次的幸福和满足感。健康是人类永恒的主题，随着人们对自身健康的关注和呵护需求的逐渐增强，以前那种“放纵”的生活方式将逐渐不再得到强调，奖赏自己努力工作的健康度假将逐渐成为旅游市场的主角，休闲度假已经成为国内高端收入阶层人们生活方式的组成部分。

世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报在财富增值的过程中，中国的顶富阶层首先意识到用优质的生活方式完善对生命意义的理解；近年来的非典、禽流感等传染疾病及不断发生的自然灾害，灾难疾病过后，让城市中上层阶级，继顶富阶层之后，也开始不断认识到健康人生的重要性，用更休闲怡然的度假体验来丰富工作之外的人生所有的卖房子都或多或少的在卖增值，最多是一个富足的人居。而在富足之上的更多关于健康、舒适、家庭温馨的追求，这是一种优质的人居，是对人性更多的呵护。从富足人生的增值到优质人居的关注世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报深圳山海资源的价值图观察——深圳关内全面豪宅化趋势下，享受资源，度假休闲养生的最佳选择无疑是东部沙头角1～2万世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报在城市向西的主流发展线外，有着这样一条独特的“东部度假线”罗湖福田南山宝安城市主流发展方向热点置业区莲塘梅沙沙头角大鹏南澳东部度假线度假休闲置业区从莲塘到梅沙，再到大鹏半岛，深圳度假休闲，健康养生客户不断探求着这条东部度假线观察世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报拥有丰富度假项目操作经验和度假客户资源基于世联多年东部度假项目的操盘实践经验与市场份额，我们对东部度假客户有着清晰的认识世联在东部市场的份额高达60%以上。鸿景翠峰兰亭国际三门岛东海岸十七英里天麓凯旋湾皇庭港湾熊猫金海岸项目大综艺项目大鹏项目海怡轩皇庭玺园盐田昊创项目倚山花园二期优品艺墅湖心岛世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报莲塘，东部度假区起点——核心卖点：梧桐山风景区——依托梧桐山的景观资源，成为东部度假养生客的休闲选择——通过拉动关内客户，区域内典型项目鸿景翠峰，东方尊峪实现了06年1万/平米，07年2万/平米的高价值，现售的兰亭国际也达到了2.8万/平米的区域高价世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报1、共推售447套，开盘后5周已出售52套，销售率达12%；2、开盘后5周内，已售单位实收均价11614元/㎡,销售金额8千万元；3、推售户型，127平米户型走量最快,84平米其次,受到罗湖的私营业主和公务员热捧位置：罗湖区梧桐山南麓，东临梧桐山隧道口；规模：占地30000.4平方米，总建面93517.19平方米，容积率2.4，由多层、小高层及高层组成，共447套；户型：三房、四房为主，面积在80-220平方米之间；景观配套：莲塘外国语学校，梧桐山峰谷，海滨公园。泰式园林：东南亚泰式风情园林及多功能开放式园林,整个园林设计有三层瀑布，形成三层高地。小区配套：中央还有800平方米的天际游泳池，自然水景，健身休闲中心，儿童娱乐天地，402个停车位。产品特点：100%南向户型，南北通透，绝大多数设计有户内花园、大露台和低地凸窗核心卖点：91.5%超高实用率，低梯户比，92.4%单位送3米进深观景露台，山景资源丰富。鸿景翠峰（世联代理）——800平米的天际泳池，超高实用率和露台赠送面积，东南亚泰式风情园林山居社区世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报典型客户：屈小姐，福田华强北私企业主，41岁，购买171平米产品典型客户：“老公平时很忙，都没什么时候放松放松。所以就想给他在这里买套房子，周末节假日的时候过来住一下，爬爬山，看看风景什么的。”“梧桐山这边空气、环境都很好，过来住几天身体也会好很多，老在华强北那边，觉得很压抑，人多又嘈杂。”

“这个价格虽然高点，但资源确实不错，比起红树湾，纯水岸，其实一点都不差，价格确少很多，住着同样舒服，三面环山，还是风景区，性价比很高”以梧桐山一线景观和关内二线豪宅价格成功吸引关内中高端“山居度假”客户世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报核心营销价值：

1.一步山湖：梧桐山+东湖

——直接传递罗湖稀缺资源价值；

2.一宅天下：社区规模+客户身份、地位的价值共鸣

——通过“占有一宅，占领高处”的意境传达，与目标客户的身份、地位建立共同的价值平台；重点营销举措：媒体沟通会|项目说明会（资源价值传递）；

新年音乐会|业主嘉年华（品味、身份圈层建立）；

淘金山网球赛（高端健康标签附加）淘金山（世联代理）——一步山湖，一宅天下山+湖+身份：罗湖稀缺资源|规模|私有专享世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报“老罗湖的山居情结”——通过景观和圈层让城市山居成为身份标签，成功吸引罗湖的中高端养生客户淘金山成交客户来源淘金山成交客户置业目的淘金山成交客户置业关注点典型客户：

卞先生，来自罗湖莲塘，40岁，某地产公司高管，购买淘金山158平米产品客户语录：“最近做生意越来越忙，买这个房子主要是孩子大了，想换个大点的，又不想离得太远，毕竟在这里住习惯了，罗湖方便。更重要的是有山有水，住的感觉很清静、安宁”“罗湖已经太拥挤了，市中心虽然热闹，但环境不如这里有山有水，特别是山，平时太忙，住这里周末可以和老婆孩子一起爬爬山，接老人过来住，空气质量好，对身体也有好处。”“这里住的舒服，离市中心也不远，工作生活都还挺方便的。”世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报兰亭国际（世联代理，现售项目）——超高层塔楼、纯南北向大户型设计的花园社区户型面积（平米）套数两房106120三房130～160377四房160～170175顶层复式330～3708项目指标：占地面积：14788.29平米容积率：8.3建筑面积：157425.87平米商业面积：2万平米住宅面积：10万平米覆盖率：59％绿地率：30％销售：共有680套，推出340套，销售150多套，销售率44％，以两房三房走速最快核心卖点：梧桐山大雾山景观、地段、南北向大户型世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报“另一个淘金山”——离城不离尘的地段位置和质量与景观环境，吸引了罗湖的中高端居家养生客户。罗湖客户是主力，约占77%，其中1/3来自莲塘；其次为福田客户,约占15%成交客户对景观、环境、品质等居住舒适性因素较为关注，强调了离城不离尘的宜居环境“兰亭国际的客户基本来自罗湖，三次置业的多，比较喜欢南向高楼层的房子，安静又能看山，离罗湖福田中心也不远，工作、出行很方便。”——项目经理李经理“很多客户会把老人、小孩接过来住，这边相比市中心，人的密度小多了。另外住超高层的话，空气啊，负离子含量高一些，对小孩老人的身体都有好处，他们自己工作之外，住的也舒服，偶尔也去那边爬爬山”——兰亭国际策划潘博世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报大盐田优质生态环境与度假休闲氛围逐渐取代莲塘，成为东部度假新的选择提到盐田，客户联想的是……——最美丽的黄金海岸，最宁静的宜居环境，最惬意的度假休闲世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报——大小梅沙的度假海岸——东部华侨城的旅游观光——沙头角的中英街，明斯克航母……“东部＝盐田＝度假”——大盐田已经成为深圳东部度假的代名词，成为休闲旅游中心世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报1、2003年，一期开盘，推售759套，均价7500元/㎡；2、2004年，二期开盘，推售432套，均价16000元/㎡；3、2006年，三期开盘，推售382套；均价30000元/㎡；4、2007年，四期开盘，产品面积250-280㎡与450㎡复式，推售359套；均价40000元/㎡。位置：盐田大梅沙外环路高速公路北侧规模：占地约约3.4万，总建面约27.5万，容积率0.8，总户数1932户，目前深圳东部海岸线上的最大盘。建筑形态：多层、小高层、独立别墅、联排别墅、公寓山景资源：占据大梅沙片区腹地，城市中不可多得的山海资源，毗邻大梅沙1.5公里滩地公园。社区配套：34㎡万深圳最具国际滨海化的低密度滨海大社区。拥有菠萝山郊野公园、山脊公园、珊瑚公园、体育公园4大公园配套。产品设计：180-220平米灵动复式空间；6.3米挑高双厅，阔绰大气；270°海景阳台，极目视野。物业管理：国际最高星级的铂金品质物管——金钥匙物业管理更贴心的服务，更幸福、安全、便捷的生活核心卖点：低密度大型成熟社区、稀缺山海资源、升值潜力，度假宜居两相宜。万科东海岸（世联代理）——不可复制的山海环境，低密度大型成熟社区世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报客户语录：“现在工作不怎么忙了，没必要每天往市中心跑，就像找个环境好，清净点的地方安心养生。在深圳，当然梅沙这边是最好的。人不像（市区）那么多，空气环境都很好，有空我就爬爬山，游游泳，享受度假生活吧”“这边很多都是买来住的，也不会觉得没有人气，社区还是很热闹。”“打拼了这么多年，子女也劝我现在多注意身体，到这边来看房之后，觉得环境啊，产品啊，品牌啊都不错，关键是环境好，节奏慢，整个人一下子放松下来。”——东海岸三期250平米产品业主何先生以优越的海景资源和梅沙的度假氛围，成为关内中高端度假客的“第一居所”世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报东部度假养生客户归纳——本项目可重点挖掘的东部度假客户，为项目提升价值，树立区域影响力世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报他们是这样一群人——

——他们是还在这个城市打拼的中上阶层，为上升的事业不断投入的同时，慢慢开始在意自己的居住环境与质量，身份、地位仍是他们关注的重点，但健康、家庭、生活也逐渐开始占据他们人生的重要位置——他们迎来了成熟的年纪。工作之外，他们也关注身边的子女与老人。温馨和睦的家庭生活与安静惬意的休闲人生，是他们周末与节假日憧憬的理想状态——他们已经具备一定经济基础，渴望在第一居所之外，构筑释放压力、缓解疲劳，享受亲情，享受健康的第二家园关键词：家庭生活、温馨、亲情世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报——在城市中心快节奏的工作与生活让他们有些疲惫，闲暇之余，他们渴望慢下来的闲适与安逸，在中心之外栖息，安静的欣赏窗外的风景——山与海对他们而言，是另一种惬意的人生。抛开工作，这一刻，世界与我无关——他们憧憬着与自然对话，健康有益，舒适放松，感悟心灵的悸动他们是这样一群人——

关键词：慢节奏、资源环境、健康、舒适世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报本项目破局之道1——挖掘东部度假的关内中高端休闲养生客户群这一刻，与城市无关品味山的宁静与闲适世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报“深圳速度”下，由城市回归自然逐渐成为一种趋势繁华都市中，满怀极致的自然情结！——山景最大化的室内导向，山水融合、拥有自然感的园林和公共空间、能参与自然的配套一种全新的生活需求：寻找城市与自然的平衡点，回归“生活的根本”身处大山中，仍要享受生活的品质！——关系用材、公共空间设计感等品质面的细节、关注物管、对生活所需配套的品质有潜在要求炫目（智能化）已难迷惑，积淀（艺术）却成时尚，而生活的根本（安全、安静、放松、私密、健康、享受）才是精髓！世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报依托得天独厚的山景资源，打造沙头角首屈一指的精品舒居社区——倚山的自然环境，健康的居住氛围——宁静、温馨、和谐——既有舒适的居住体验，更有山居度假的闲适心情【健康大宅】——养生、舒适、山居度假项目的形象定位——

“梧桐山首席健康舒居住宅”世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报【健康大宅】——梧桐山优越宜居质量深圳东山居度假休闲首选项目案名建议——合泰●梧桐公馆梧桐——定义价值。梧桐山三面环绕的宜居环境公馆——定义圈层。城市中、高端度假休闲客户圈层世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报本项目市场占位判定——2.8～3万/平米蓝郡2～2.5万/平米1.5～2万/平米海天一色、大东湾、梧桐半山、瀚海翠庭等（二手价格）唯一高价项目。但定价相对较高，跳出区域价值体系，提升跨度过大，一致销售较慢，周期较长，现有市场尚无法完全支撑此价格沙头角区域内价值空白沙头角大部分产品价格箱体，明显低于梅沙等地的产品价格，还有进一步提升的可能1.区域内占位分析——从区域内市场价值体系来看，2～2.5万/平米为市场空白，是本项目突破现有价格箱体可行方向世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报1.区域内占位分析——横向比较东部度假线上各区域价值，沙头角处在价格洼地，莲塘、梅沙的价格水平将成为本项目未来的突破方向2～2.5万/平米梅沙莲塘2～2.5万/平米沙头角1.5～2万/平米区域项目开盘时间价格莲塘鸿景翠峰2006年二手价格2.1-2.5万/平米东方尊裕2007年二手价格2.3万/平米兰亭国际2010年2.8～3.0万/平米沙头角倚山花园2004年二手价格1.6-2万/平米海天一色2000年二手价格1.8-2万/平米梅沙海怡轩2009年二手价格1.6-1.8万/平米万科东海岸2001年二手价格2.6-3.2万/平米沙头角2～2.5万/平米世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报层级区域未来供给项目现售价格12年预期价格顶级层级华侨城（资源）莲塘尾（资源）红树林（资源）波托菲诺兰江/华来利/云顶项目红树湾后期中信地块5~8万/平米——4~5万/平米8~10万/平米5~7万/平米6万/平米以上一线层级后海（资源）银湖（资源）名居湾畔/汉森项目华润项目3~4万/平米2~3万/平米4万/平米以上5万/平米以上二线层级梅沙（资源）沙头角（资源）观澜八十步海寓本项目招商观澜等项目2~3万/平米1~2万/平米1～2万/平米3万/平米以上2~2.5万/平米2～3万/平米2.大深圳占位分析——项目入市时2～2.5万/平米的价格，处于高端资源型物业第四层级，具有性价比优势，同时依据市场行情仍有上升空间世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报3.产品定位——主力产品定位120-160平米，面向关内。同时考虑本地客户需求，设计少量40-50平米与70-80平米中小户型1、主力产品定位——120-160平米3房4房基于蓝郡案例启示，产品面积不宜过大。结合关内中高端度假休闲客户需求，设计110-130平米3房与140-160平米4房产品。同时此类产品也可满足区域内高端客户需求。2、非主力产品定位——40-50平米1房，70-80平米2房基于倚山花园案例启示，本项目在面向关内的同时，也设计一定比例的中小户型产品，满足区域内首置首改客户需求，也在一定程度上吸引关内受价格挤压的白领客户世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报4.客户定位——基于产品定位，本项目仍旧以区域内客户为主，作为60％～70％产品的销售保障，同时重点拓展关内中高端度假养生客户，为项目大户型产品提供高价值支撑核心客户重要客户可拓展客户关内中高端东部度假客来源：罗湖福田等关内地区特征：购买力在300～500万35-40岁，三四口之家居多。对应产品：140～160平米地缘性首置、关内首置来源：本地，购买力80～150万对应产品：40～50，70～80平米地缘性首改客户来源：本地，购买力在200～300万35-40岁，三四口之家居多。对应产品：140～160平米香港投资客，关内投资客来源：香港、关内对应产品：40～50平米世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报第三部分.实践——梧桐公馆的“健康大宅”理想如何通过规划排布、产品打造、营销推广而最终实现？世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报①规划布局基础地块基本数据项目拆迁范围18980平方米，可建设用地16951，容积率5.0，总建筑面积84750平方米其中还迁建筑面积29000平方米，包括28000平方米住宅，1000平方米商业；返还福利院1650平方米，配套设施2750平方米；商品房住宅47850（含公寓13000）平方米，商业3500平方米；建筑密度30%，绿地率30%，配建车位700个基础世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报深盐路罗湖香港罗沙路沙头角公路本项目大鹏项目区位项目处于罗湖及盐田交界处，紧邻沙头角收费站，隶属盐田区沙头角片区，与香港特区仅一山之隔世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报地块现状现状为农民房，西临福利院、南面武警支队、东邻收费站；地块为楔形坡地，北高南低，高差9-10米世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报地块距山体最近约0.3公里地块距海景最近约2.7公里且海景受遮挡，项目基本无法利用直接海景1.2.次要景观为西侧山体及北看远山、水库主要景观为南侧山体海景山景自然资源地块三面环山，东面局部无山景，西面山体陡峭，北面远观梧桐山最高峰；南向无遮挡，视野开阔世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报深盐路城市主干路盘山公路高架桥盘山公路隧道口交通条件地块紧邻沙头角收费站，车流组织较为复杂，交通可达性一般，但昭示性较好，北侧受噪音影响较大项目位于盐田沙头角梧桐山隧道出口南侧，在深盐路及盘山公路高架桥夹角处；被隧道出口及高架桥与四周隔断，相对较封闭，沿深盐路噪声影大；西北侧沿深盐路建筑限高80米，其他限高100米；世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报Block3Block1地块价值分析Block2Block4进入性私密性噪声朝向景观昭示性总计比例10%15%15%25%25%10%100%BLOC585.5BLOCK28.51092220978.5BLOCK36.513.51321216.581.5BLOCK4713.51422206.583地块分析小结：1、地块为楔形坡地，可利用地势，营造阳光车库；2、外部资源以山景为主，尤其以南向山景最优；3、地块昭示性较好，与外部交通主要依赖盘山公路解决；4、产品分布考虑Block2还迁住宅、Block3公寓、Block1及Block4商品房；5、商业基本沿现状的东南向盘山公路布置街铺形式，销售为主。居住价值排序：Block1》Block4》Block3》Block2商业价值研判：地块只有东南向临道路，现状有部分街铺，商业氛围一般。商业主要还是沿东南向盘山公路布置街铺形式，考虑以销售为主。世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报②规划设计实现空间控制要点1.建筑退线：各向退建设用地红线6米。2.建筑高度：不宜大于100米，改造区西北侧沿深盐路建筑高度不宜大于80米。3.地块车行出入口：小区车行出入口开向盘山公路，在改造地块东南、北侧各设置为一个，其中北侧出入口仅作为辅助车行出口，禁止车辆由此口进入小区。4.地块人行出入口：在改造地块东南、北侧各设置一个。5.公共开敞空间：在改造地块东北角提供不小于1000平方米的公共绿地或广场空间。6.视线通廊：建筑布局预留三条视线通廊，即两条“梧桐山--深盐路”视线通廊，一条“梧桐山--盘山公路--深沙北路”视线通廊;视线通廊的宽度不宜小于15米。限制世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报山环绕着你，你未必会在意你需要从独特的空间和视觉感受山的存在通过规划，如何发挥本项目山景优势，提升项目的价值空间？世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报方案拆迁范围18980可建设用地16950容积率5.0计容积率面积84750还迁住宅28000还迁商业1000返还福利院1650公建配套2750可销售住宅35850可销售公寓13000可销售商业2500不计容面积33900总建筑面积118650视线通廊视线通廊视线通廊人行出入口车行出入口城市开敞空间世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报功能布局商品房还迁公寓视线通廊视线通廊基于地块的限制因素，根据地块价值分析，产品分布自然形成“一带、二轴、三区”的整体布局一带：商业带二轴：视线通廊三区：还迁区、公寓区、商品房区世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报景观体系中心园林城市开敞空间幼儿园入口通过规划布局，相应的设计手法，充分利用项目强势的山景资源；内部围合成较小的园林，打造精致园林，实现“外部借景，内部造园”的景观体系梧桐山世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报交通系统利用地块本身9-10米的高差，打造阳光地下空间，车行地下，人行地面；平面上层通过规划排布，有效地将还迁区、商品房区区隔，形成“立体分层，平面分流”的交通系统人行出入口车行出入口世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报停车系统项目利用坡地9-10米的高差，结合架空层设置多层停车空间，停车场形成侧面通风采光的生态车库，与坡地园林互动；上层覆土绿化，为平台花园为地面人行及活动空间。半地下一层地面一层地面二层往半地下一层出地面层住宅架空层3.5米3.5米2.5米2.0米1.0米住宅架空层住宅架空层100米10米0米-2.5米坡地线地面0标高半地下一层地面一层地面二层世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报空间示意世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报产品分布四房（140-160）三房（110-130）两房（60-80）一房（40-50）商品房产品面积比例套数比例一房40-50平方米5-10%10-15%两房60-80平方米35-40%10-15%三房110-130平方米20-25%20-25%四房（拼合）140-160平方米20-25%5-10%底复、顶复（拼合）180-200平方米5%5%还迁区域世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报

1、复式小户型公寓一房改两房两房改四房公寓可考虑单廊布置的方式，同时采用复式小户型设计，实现“一房改两房，两房改四房”的高附加值走廊上空客厅上空居住主体世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报具有上下两层楼面，下层主要供起居、炊事、进餐、洗浴等，上层提供休息睡眠和贮藏用，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯连接，能够清晰地动静分区，并具有良好的视觉效果的类别墅型产品。空间示意舒适居家复式小户型世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报错跃复式小户型把户型做成错层X结构的既有错层又属跃层。客厅在1F对着外部的山体景观，卧室则在2F朝向内部园林，带给居住者的是丰富变化的空间感受。主卧层最大景观面客厅层4.5M层高的极致客厅享受。两层复式，层高3米，极致享受。创新错跃复式世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报错跃复式小户型景观阳台主卧层客厅层有效地将公共空间与私人空间区隔，形成相对独立的两个区域，真正实现动静分离最大景观面世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报2、两代同堂户型（新拼合）居住主体子房母房两套相邻住房，在不影响结构和布局的前提下，既可合二为一，也可一分为二。两套房子形式上是独立的，可分可合，自由灵活。专为父母子女两代人设计的，这样既在空间上有私密区分，又能照顾到老人。世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报分开两套户型拼合为一套户型合并与拆分示意图子房母房两代同堂户型（新拼合）世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报3、底层“TOHO”系列（1~6层）居住主体全赠送面积丰富的生活空间通过少量创新产品提升底层住宅价格，改变塔楼价格参照系，而提升平面户型总体均价世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报12层层退台(全送)3抽屉式全景书房叠水通过少量创新产品提升底层住宅价格，改变塔楼价格参照系，而提升平面户型总体均价1234嵌入式花园（50%送）4底层架空底层“TOHO”系列（2~5层）世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报泳池——豪华标签；顶层优质景观；露台空间享受；趣味空间——空中的树；溢价——顶层露台/泳池/景观4、顶层复式系列居住主体世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报顶层复式：泳池与院落的营造同时结合汤池设置小型桑拿房、躺椅、SPA床等设施，整体打造完整的私家SPA空间，颠覆中山客户的住宅认知顶层复式：360°梧桐山景观视野世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报IMAX景框：最宽阔的景观视野无梁板的景观效果示意普通有梁转角窗的景观效果示意世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报局部空间的半悬挑，形成置身其中的切身感受，让平面化的景观升级成为立体化的景观感受。半悬挑立体景观：立体化的景观世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报无限山景，梧桐公馆，打造首席健康舒居住宅，倡导自然、健康、舒适、高品的别样生活世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报项目的愿景实现人们对于健康舒居的理想——最自然、最放松、最贴心

健康舒居社区新标准：健康舒居的生活是……

“最放松的”——体验闲适的生活场景

“最自然的”——坐拥唯美的自然风光

“最贴心的”——享受无微不至的服务世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报首席健康舒居住宅打造关键词：最自然、最放松、最贴心③物业发展建议实现世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报简洁中求变化，细节处理丰富，顶部干净利落，以求稳健、和谐，体现质朴、飘逸、自然的韵味轻盈灵动的屋顶经典三段式冷暖色交错/简洁干净/落地窗/景观平台1、最自然建筑风格：现代简约山地建筑风格世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报1、最自然利用地块本身9-10米的高差，打造阳光车库，形成地下、地面双层主入口，内部则营造精致坡地园林坡地园林：顺势打造坡地景观，同时带来独特的步行体验世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报1、最自然养生园林：采用科学的方式布置园林，根据植物的特殊养生功效进行排布园林规划中引入黎药、香氛植物、花果树等花木，打造出一个集观赏、养生、休闲于一体的养生园林，全面满足度假养生的需求；采用各式植物搭配，注重多样性，富于变化，层次丰富；高低错落形成自然隔断，保证内部居住的私密性。世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报山体线半地下架空区域半地下架空，抬高了居住层的视野高度，使整个社区视野可以完全越过月亮湾别墅，同时最大限度的隔绝了外界混杂的视听干扰，保持了与城市的距离与区隔。同时，半地下架空层的增设，有利于解决狭小地块内设置多个高差导致的交通难以解决的问题。1、最自然半地下架空层：高台俯瞰，是离尘而不离城的境界世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报蜂巢式采光井自然呼吸的车库，阳光，植物地下车库结合蜂巢景观，精细打造，结合架空层，形成汽车大堂，位于地下停车场，结合停车场设计，有自然采光通风，住户可从大堂的电梯直接入户。地下车库大堂设有专供司机休息的座椅，有专人服务的前台，面面俱到，体现luxury气质的无微不至的人文关怀。停车地面植被的引入1、最自然半地下生态车库+车库大堂：能吸取能量的车库世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报项目地面整体架高，设置高台式主入口，降低盘山高架的影响，花草绿植等渲染自然生态的主题，与周边嘈杂的环境形成明显区别，体现尊贵感。

地面层架空层1、最自然双层主入口：回家有时候也可以不一样世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报2、最放松度假东部城，悠然梧桐山。半架空的空间保证地下车库大堂的自然采光通风；地面层会所以柱、幕墙等限定空间，保证山景资源最大化的同时，通过节能设计，实现绿色三星标准。通透的玻璃幕墙，将阳光完全引进来，同时视野开阔，景观资源丰富。阳光会所：游憩、娱乐、闲适的绿色三星会所世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报2、最放松景观电梯：入口的扶梯、住宅的升降电梯，都是最佳观景台用幕墙装饰扶梯和电梯，避免出现阳光暗角的同时，将景观资源最大化，让回家的每一个动作，都与绿色相伴，亲近自然。景观电梯世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报2、最放松风雨走廊：柱廊的简单空间限定，提供停留、休憩的场所仅仅用柱子进行空间限定，利于景观资源的最大化；而局部自由放置的椅子，也让通道变得非常人性化。

世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报2、最放松建筑小品：休闲度假风情元素演绎别样的生活情趣铺地、建筑小品等设计丰富了室外空间的同时，也提供给业主休息停留的空间。通过项目内部识别系统的各种元素（园林小品、路灯等）建立边界感和领地感。

世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报这是一个真正可以放松心情的地方，从此，回家就是度假…世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报3、最贴心概念说明：LOW-E玻璃幕墙采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，通常用于高档写字楼领域，现已成为成为隔音隔热豪标配置。引入新风系统，通过在室内设置送风设备和排气设备，形成“新风流动场”，全面净化户内空气，成为会呼吸的国际化生态居所………新风系统原理新风系统：打造会呼吸的生态居所世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报概念说明：隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙、门、窗等部位，达到隔音降噪的目的隔音门、窗3、最贴心隔音降噪系统：打造宁静淡雅的居家环境世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报所有地面若有不同高度，可加设斜道方便轮椅通过；无障碍通道材质不宜选择砾石地面。在销售中心门厅前无障碍设计展现人性化设计内部步行道路体系中增加无障碍通道设计主要园林景观出设置，扩大活动空间3、最贴心无障碍通道：在步行各处细节设计无障碍通道，体现人文关怀世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报楼梯踏步尺寸对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm以下，踏步顶面宽应在30cm以上。踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。楼梯照明注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。楼梯扶手在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险；扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。3、最贴心楼梯：踏步和扶手尺寸设计和照明光源的位置设置世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报电梯按钮设计增加盲文设计电梯内部扶手与按钮的高度设计适中外部按钮高度约为900-1100㎝3、最贴心电梯：主要考虑按钮及内部扶手高度，及按钮盲文设计世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报洗手池、马桶、花洒附近设计高度始中的扶手地面防滑设计，无门槛浴缸附近设置扶手可预留呼救器的安装位置3、最贴心洗手间：可设计时预留安装扶手的位置，体现人文关怀世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报盐田区福利中心：主要设施两栋花园式公寓楼（带电梯）；设有太阳能热水器和呼叫系统；食堂、洗衣房、医护康复室、健身室；棋牌室、画画室、茶艺室、多功能活动厅等文体康复活动；3、最贴心物业管理：嫁接盐田区社会福利中心的社会服务项目，为入住的客户提供上门服务主要功能（面向全社会）社区服务老人日间活动残疾人康复就业指导幼教世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报社会福利功能上门服务：为业主提供包括养老、老人日间陪护、医疗康复、幼教等社区服务世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报社区商业中引入有机食品超市，提供无污染天然果蔬食品，开通绿色商业服务，为业主提供生活便利。同时，为客户提供售卖、送货上门、预定果蔬等服务。小面积精品超市为生活提供便利，同时24小时提供服务。3、最贴心精品超市：引进绿色商业模式——有机食品超市世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报梧桐公馆的健康舒居生活KPI最自然顺地势而建的坡地园林、养生园林自然通透的半架空层阳光车库充满生活情趣的双层社区主入口最放松闲适而尊贵的会所——悠然居休闲度假感十足的公共空间最贴心人文关怀的细节处理——无障碍设计物业管理嫁接社会福利中心服务资源社区商业的高标准配置——精品超市现代简约山地建筑风格的立面世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报根植于奢侈之上的绿色FASHION之魅项目的基调

——“奢侈起势，绿色作秀”【绿色奢侈】强势起势世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报还迁区域④静态经济测算经济测算前提1、本测算仅仅为成本及收益的静态经济测算；2、本测算未考虑取地成本；3、成本包括：拆迁安置成本、建安成本以及部分税费等其中，拆迁安置成本包括安置费、搬迁费、拆迁费；建安成本包括地面建筑、地下工程及园林设施等；4、收益包括：所有可销售产品的销售收入可行世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报测算基础住宅产品定价——依据二、三级市场价格及10％的年年均价格增长率估算，本项目住宅定价：2.3～2.8万/平米对比楼盘比准系数权重当前价格（万元/㎡）折算价格（万元/㎡）比准价格价格区间二级市场蓝郡0.800.102.802.240.45上东湾1.400.201.802.520.24三级市场海天一色1.300.101.001.300.26盛事名门家园1.400.151.602.240.34桐林家园1.100.101.701.870.19棕榈湾1.100.102.002.200.22新世界倚山花园二期1.000.251.801.80.36本项目2010年比准价格————————2.12011年入市价格10％年均增长率2.32.1-2.32012年入市价格10％年均增长率2.52.3-2.8世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报公寓产品定价——依据三级市场价格及10％的年年均价格增长率估算，本项目公寓定价：1.8～2.2万/平米对比楼盘比准系数权重二手价格（万元/㎡）折算价格（万元/㎡）比准价格（万元/㎡）价格区间（万元/㎡）三级市场瀚海东岸（60平米）1.200.201.501.800.36碧桐海苑（41平米）1.300.201.301.690.34东部翠海轩（65平米）1.500.151.101.650.25桐林半山（78平米）1.200.151.601.920.28盛世名门（70平米）1.100.201.701.870.34棕榈湾（80平米）1.000.101.801.800.18本项目2010年比准价格————————1.802011年入市价格10％年均增长率2.001.9-2.12012年入市价格10％年均增长率2.202.1-2.3世联深圳合泰盐田径口村旧改项目定位策划报商铺产品定价——依据三级市场价格及10％的年年均价格增长率估算，本项目商铺定价：3.0～3.5万/平米商铺名称比准系数权重当前价格（万元/㎡）折算价格（万元/㎡）比准价格（万元/㎡）价格区间（万元/㎡）蓝田一站商铺0.900.303.002.80.8东部山海家园0