房地产行业月报：基本面仍待修复关注小阳春成色

正文目录TOC\o"1-2"\h\z\u开发投资仍待改善，多重因素致竣工同比承压 3开发投资仍待改善 3新开工与竣工同比均有所承压 4销售量价延续调整，部分积极信号出现 6房企现金流仍存在一定压力 10投资建议 13风险提示 15开发投资仍待改善，多重因素致竣工同比承压2024年1-2月全国房地产开发投资同比下降9.0%，降幅较12月收窄3.5pct。具体来看，1-2月土地市场相对平稳，供应与成交建面同比降幅均在10%以内，成交金额同比提升；开工端，新开工面积同比下滑29.7%不强，以及过去拿地数量规模下滑也在客观上制约房企新开工规模；竣工端，受过去新开20.2%土地端：1-2300城住宅类土地供给与成交建面同比小幅下降，一线城市成交建面与金额同比增长较多。根据中指院数据，20241-2月，300城住宅类土地供应建面同比下降（2月-%（2月-6%四线分别同比%-3%-%（2月%+278%-16%月%；流拍率为%（2月%开工端：1-229.7%1219.4pct9.3pct（2022/2023300城土地成交建面同比下降%。施工面积方面，24年-2月施工面积同比下降3.8pct。前三年新开工面积不断下滑（203年同比下滑/.%，而房地产开发周期（开工到竣工2-32）根据中国建设99.9%2023万套保交楼项目已300开发投资仍待改善2024年1-2月全国房地产开发投资当月完成额为1.2万亿元，同比下降9.0%，环比上升72.4%。其中住宅开发投资完成额为0.9万亿元，同比下降9.7%，环比上升77.6%。图表1：全国房地产开发投资累计完成额 图表2：全国房地产开发投资完成额当月值房地产开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴）房地产开发投资当月完成额（亿，左轴）房地产开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）16 15%1410%125%108 0%6-5%4-10%2

0

当月环比（右轴）

80%60%40%20%0%-20%2024-02-40%2024-0202018 2019 2020 2021 2022 2023

-15%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表3：全国住宅开发投资累计完成额 图表4：全国住宅开发投资完成额当月值住宅开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴）住宅开发投资当月完成额（亿，左轴）住宅开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）12 20%10 15%10%85%60%4-5%2 -10%

0

当月环比（右轴）

100%80%60%40%20%0%-20%2024-02-40%2024-0202018 2019 2020 2021 2022 2023

-15%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，新开工与竣工同比均有所承压20241-20.929.7%19.1%0.730.6%22.5%。图表5：全国房屋新开工面积累计值 图表6：全国房屋新开工面积当月值房屋新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）25房屋新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）201510502018 2019 2020 2021 2022 2023

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%

当月房屋新开工面积（万平，左轴当月同比（右轴）16,000 当月环比（右轴）2023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-1202023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-12

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-02-50%2024-02资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表7：全国住宅新开工面积累计值 图表8：全国住宅新开工面积当月值住宅新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）18住宅新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）16141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%

当月住宅新开工面积（万平，左轴）当月同比（右轴）12,000 当月环比（右轴）2023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-1202023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-12

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-02-50%2024-02资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，20241-266.7。20241-2月全1.020.2%。图表9：全国房屋施工面积累计值 图表10：全国房屋竣工面积累计值0

2018 2019 2020 2021 2022 2023

10%房屋施工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）5%房屋施工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）0%-5%-10%-15%

12房屋竣工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）10房屋竣工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）864202018 2019 2020 2021 2022 2023

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，销售量价延续调整，部分积极信号出现进入三月以来，市场出现部分积极信号：27户年限、个税年限以及社保年限要求，非深户也宽松了个税和社保年限，对于节后市场有或将促进购房者信心的进一步修复。2024310日，样本城市贝壳二手房成交量MI指数为4（荣枯线，环比,处于1年以来的KMI环比分别+9%、、+4%，202190%88%84%KMI+5%，一、二、三线城市环比分别+3%、+6%、+4%；销售前端对销售量的预期相对乐观。图表11：贝壳二手房KMI指数 图表12：贝壳新房KMI指数100

50城 一线城市 二线城市 三线城市

100

50城 一线城市 二线城市 三线城市75 7550 5025 252020/52020/92021/12021/52021/92022/12022/52022/92023/12023/52023/92024/12022/22022/62022/102023/22023/62023/102024/20 02020/52020/92021/12021/52021/92022/12022/52022/92023/12023/52023/92024/12022/22022/62022/102023/22023/62023/102024/2资料来源：贝壳， 资料来源：贝壳，三月过半，18个样本城市二手房成交量保持回升态势。310日-16日，样本城市二手房环比增幅扩大，修复态势良好，新房低基数下环比也有所恢复。二手房周度成交面积环比上周增长（上周%（上周-%8（上周9个11个不可比；20%以上。二手房方面，16个城市环比增长（13个。图表13：新房日度复苏指数（农历对齐） 图表14：二手房日度复苏指数（农历对齐）2021 2022 2023 2024 2021 2022 2023 2024160 140 140120 100 80 60 40 20 -10258-31258资料来源：贝壳， 资料来源：贝壳，从年后复苏情况来看，二手房复苏进程还是要快于新房。除了过去交付事件给业主留下的疤痕效应之外，我们希望从两个角度去定量的去解释这种差异：1）2019年开始，二手房价格调整幅度相对新房更大，且两者的比值持续增加，二手房价格调整对于需求的推动作用或强于新房。图表15：以2018年12月为基数，新房与二手房价格的变化趋势120

新房价格指数变动 二手房价格指数变动 新房价格指数/二手房价格指

115%

110%

105%902018/122019/22019/42018/122019/22019/42019/62019/82019/102019/122020/22020/42020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/22023/42023/62023/82023/102023/122024/2资料来源：国家统计局，2）据研究中心监测数据显示，2024年2月监测的14个重点城市二手住宅挂牌量同比上升56.85%18个月上涨。而新房方面，2024年以来，因为市场较为平淡，一方面20242024310城新批准上市面积同比下48%，供应量的大幅减少在一定程度上或对成交形成制约。图表16：2024年以来，33城新推盘供应量累计同比（逐周变动）累计同比-21%-23%-21%-23%-29%-37%-44%-46%-51%-51%-48%-51%-10%-20%-30%-40%-50%2024/1/72024/1/142024/1/212024/1/282024/2/42024/2/112024/2/182024/2/252024/3/32024/3/10-60%2024/1/72024/1/142024/1/212024/1/282024/2/42024/2/112024/2/182024/2/252024/3/32024/3/10资料来源：中指研究院，20241-21.11.3%1.024.8%8.2%。图表17：全国商品房销售面积累计值 图表18：全国商品房销售面积当月值商品房销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）当月商品房销售面积（万平，左轴）当月同比（右轴）商品房销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

0

当月环比（右轴）

60%40%20%0%-20%-40%2024-02-60%2024-02资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表19：全国商品住宅销售面积累计值 图表20：全国商品住宅销售面积当月值商品住宅销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）当月商品住宅销售面积（万平，左轴）当月同比（右轴）商品住宅销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）16 10%14 5%12 0%10 -5%8 -10%6 -15%4 -20%2 -25%

16,0000

当月环比（右轴）

60%40%20%0%-20%-40%2024-02-60%2024-0202018 2019 2020 2021 2022 2023

-30%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，20241-21.16.5%0.932.7%1.3%。图表21：全国商品房销售金额累计值 图表22：全国商品房销售金额当月值商品房销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）当月商品房销售额（亿元，左轴）当月同比（右轴）商品房销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%

18,0000

当月环比（右轴）

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-02-50%2024-02资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表23：全国商品住宅销售金额累计值 图表24：全国商品住宅销售金额当月值商品住宅销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）当月商品住宅销售额（亿元，左轴）商品住宅销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）当月同比（右轴）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%

16,0000

50%当月环比（右轴）40%当月环比（右轴）30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-02-50%2024-02资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，70大中城市房价数据，270城新房价格指数同1.9%10.7pct0.4%1月持平；70城二手房价110.1pct。20242813二手住宅价格指数环比上涨的城市个数为2个，较1月持平，分别为昆明、无锡。图表25：70城新建商品住宅价格指数同比 图表26：70城二手住宅价格指数同环比502006-012007-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01

同比（%） 环比（%，右轴）

3210(1)(2)

864202006-022007-022006-022007-022008-022009-022010-022011-022012-022013-022014-022015-022016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-022023-022024-02

3 同比（%） 环比（%，右轴）10(1)(2)资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表27：70城新建商品住宅价格指数环趋势 图表28：70城二手住宅价格指数环比趋势上涨城市个数 持平城市个数 下跌城市个数70 5040 102011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/102011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/1

上涨城市个数 持平城市个数 下跌城市个数70 3020102023/12008-012009-012023/12008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，房企现金流仍存在一定压力20241-224.1%128.3pct。具体1-234.8%12月扩大10ct%2%2月扩大c；3虹在两会民生主题记者会上答记者问提到今年聚焦三个方面开展工作促进房地产市场平稳年中央会议层面也多次提及力。图表29：国内贷款增速与开发投资完成额增速差（%）60房地产开发投资完成额:房地产开发投资完成额:累计同比国内贷款-开发投资增速差（右轴）房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比403020100(10)(20)(30)2008/22008/112009/82010/52011/22011/112012/82013/52014/22014/112015/82016/52017/22017/112018/82019/52020/22020/112021/82022/52023/22023/11(40)2008/22008/112009/82010/52011/22011/112012/82013/52014/22014/112015/82016/52017/22017/112018/82019/52020/22020/112021/82022/52023/22023/11资料来源：国家统计局，24年-2月房地产开发企业到位资金为6%%。图表30：房地产开发企业到位资金累计值 图表31：房地产开发企业到位资金当月值房地产开发到位资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）房地产开发到位资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）5%200%15 -5%-10%10 -15%-20%5-25%

房地产开发到位资金：当月值（万亿元，左轴当月同比（右轴）25,000 当月环比（右轴）2023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-0202023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-02

80%60%40%20%0%-20%-40%-60%02018 2019 2020 2021 2022 2023

-30%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，拆分到位资金的主要构成：2024年1-2月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为0.3万亿元，累计同比下降10.3%。图表32：房地产开发企业到位资金中国内款累计值 图表33：房地产开发企业到位资金中国内款当月值3.02.52.01.51.00.5

10%国内贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）国内贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）0%-5%-10%-15%-20%-25%

国内贷款：当月值（万亿元，左轴当月同比（右轴）4,000 当月环比（右轴）2023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-1202023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-12

150%100%50%0%-50%2024-02-100%2024-020.0

2018 2019 2020 2021 2022 2023

-30%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，2024年1-2月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为0.5万亿元，累计同比下降15.2%。图表34：房地产开发企业到位资金中自筹金累计值 图表35：房地产开发企业到位资金中自筹金当月值自筹资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）自筹资金：当月值（万亿元，左轴）自筹资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）7 15%6 10%5 5%0%4-5%3-10%2 -15%1 -20%

7,0000

当月环比（右轴）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%2024-02-60%2024-0202018 2019 2020 2021 2022 2023

-25%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，2024年1-2月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为0.5万亿元，累计同比下降34.8%。图表36：房地产开发企业到位资金中定金预收款累计值 图表37：房地产开发企业到位资金中定金预收款当月值定金及预收款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）定金及预收款：当月值（万亿元，左轴）定金及预收款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）8 20%710%60%54 -10%3-20%2-30%1

8,0000

60%当月环比（右轴）50%当月环比（右轴）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2024-02-40%2024-0202018 2019 2020 2021 2022 2023

-40%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，2024年1-2月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为0.2万亿元，累计同比下降36.6%。图表38：房地产开发企业到位资金中个人揭贷款累计值 图表39：房地产开发企业到位资金中个人揭贷款当月值3.53.02.52.01.51.00.5

20%个人按揭贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）个人按揭贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）0%-10%-20%-30%

0

100%个人按揭贷款：当月值（万亿元，左轴）当月同比（右轴）个人按揭贷款：当月值（万亿元，左轴）当月同比（右轴） 当月环比（右轴）60%40%20%0%-20%-40%2024-02-60%2024-020.0

2018 2019 2020 2021 2022 2023

-40%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，投资建议房地产基本面仍待改善：投资延续弱势，开竣工均有所承压，销售量价仍在调整，房企现我们期待更多城市更好落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民房价预期和购房需求。当下市场进入“小阳春”成色的观察期，我们继续推荐在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司。重点推荐：1）AA；2）3）润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。图表40：重点推荐公司一览表最新收盘价目标价市值(百万)EPS(元)PE(倍)股票名称股票代码投资评级(当地币种)(当地币种)(当地币种)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入4.119.038,856-0.410.300.620.75-10.0213.706.635.48建发股份600153CH买入10.3412.2531,0622.094.362.062.384.952.375.024.34滨江集团002244CH买入6.7112.5120,8781.201.391.682.015.594.833.993.34万科A000002CH买入9.4414.80112,6261.901.481.521.624.976.386.215.83越秀地产123HK买入4.8211.7019,4021.281.021.121.283.424.293.903.42建发国际集团1908HK买入11.6225.6222,0282.432.753.604.334.343.832.932.43华润置地1109HK买入24.7032.88176,1343.943.864.264.515.695.805.264.97中国海外发展688HK买入10.9026.88119,2992.132.272.593.014.644.363.823.28中海物业2669HK买入6.3112.5020,7400.390.500.640.8116.1812.629.867.79保利物业6049HK买入26.4056.8514,6082.012.523.183.8911.919.507.536.16华润万象生活1209HK买入23.8547.4654,4380.971.261.612.0222.3017.1713.4410.71招商积余001914CH买入10.9515.1211,6110.560.690.840.9719.5515.8713.0411.29万物云2602HK买入18.7239.5822,1131.281.672.052.4613.2610.178.286.90滨江服务3316HK买入16.7030.184,6161.491.872.413.0410.178.106.284.98资料来源：Bloomberg，预测图表41：重点推荐公司最新观点股票名称 最新观点城建发展(600266CH)建发股份(600153CH)滨江集团(002244CH)

2023年预计实现归母净利润4.70-7.04亿元130234.70-7.0423-25年资产减值损失、23-25EPS0.30/0.62/0.75元（0.43/0.80/0.96元）24PE10.72倍，考虑到公司业绩持续性、核心24PE14.569.031PB（22年末剔除永续债的归母净资产计算），维持“买入”评级。风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。报告发布日期：2024年01月30日点击下载全文：城建发展(600266CH,买入):23年扭亏为盈，回购注销即将落地地产投拓积极，维持“买入”评级公司1月31日发布业绩预告，2023全年预计实现归母净利118~142亿元（YOY+88%~+126%），扣除非经常性损益归母净利21~28亿元（YOY下降24%~43%），预告区间略低于我们此前预期。因房地产景气度下滑导致进一步计提减值，我们调整2023-2025年EPS为4.36/2.06/2.38元（前值4.77/2.07/2.39元），大型房企和供应链企业对应24年一致预期PE均值为6.7/6.8x；考虑到公司地产拓展积极，供应链市占率持续提升，我们维持公司24年地产业务6.1xPE（折价10%），供应链业务5.8xPE（折价15%），予以目标价12.25元（前值：13.27元），重申“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2024年02月01日点击下载全文：建发股份(600153CH,买入):23年扣非净利下降，投拓积极进取1-3Q归母净利润保持稳定增长，维持“买入”评级公司10月26日发布三年报，1-3Q实现营收463.9亿元，同比+134%；归母净利润24.7亿元，同比+20%。考虑到公司营收高速增长但毛利率承压的结转情况，我们上调营收、下调毛利率，维持23-25年EPS为1.39/1.68/2.01元的预测不变。可比公司平均23PE（一致预期）为6.6倍，考虑到公司经营表现积极、业绩增长潜力充足，是民营房企中的稀缺优质标的，我们认为公司合理23PE为9.0倍，下调目标价至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），维持“买入”评级。风险提示：行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年10月26日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):营收继续放量，待结资源充裕股票名称 最新观点万科A(000002CH)越秀地产(123HK)建发国际集团(1908HK)华润置地(1109HK)中国海外发展(688HK)中海物业(2669HK)保利物业(6049HK)

获国资坚定支持，维持A股“买入”评级公司11月6日发布公告，当日第一大股东与金融机构召开沟通会。公司大股东在会上表示对万科的实质性支持，我们看好公司在国资支持下迎来市场信心的提振，助力公司一如既往稳健前行。我们维持2023-2025年EPS分别为1.48/1.52/1.62元的盈利预测，A股（000002CH）参考可比公司2023年PE均值9.13x（），考虑到公司多元化业务有望迎来价值重估，予以2023年10xPE，维持目标价14.80元，H股（2202HK）参考2023AH48%A45%8.76港币（7.91港币），维持“增持”评级。风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。报告发布日期：2023年11月07日点击下载全文：万科A(2202HK,增持;000002CH,买入):获国资坚定支持，重塑市场信心销售增速领先行业，投资能力与意愿兼具；维持“买入”公司8月25日发布半年报，23H1实现营收321.0亿元，同比+2.6%；核心净利润21.5亿元，同比+0.8%。毛利率17.8%，同比下降3.4个百分点。考虑公司结转节奏放缓，毛利率有所承压，我们下调公司2023-25E归母净利润至4110/4519/5169百万元（前值4113/4741/5283百万元），同时公司股份由于供股增长30%，下调2023-25EEPS为1.02/1.12/1.28元，可比公司平均23PE为8.0倍（一致预期），考虑到公司积极且持续的投资行为以及更为优质的土地储备，领先行业的销售增速，认为公司合理23PE为10倍，目标价11.70港币（前值15.16港币），维持“买入”评级。风险提示：单城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业下行风险。报告发布日期：2023年08月26日点击下载全文：越秀地产(123HK,买入):充裕现金强化投资能力1H23：经营业绩持续兑现；维持“买入”公司发布1H23业绩：营收244亿元，同比+44%；毛利润37亿元，同比+46%，对应毛利率15.2%，同比+0.2pct；归母净利润12.8亿元，同比+52%。我们维持原有的收入和毛利率假设，但考虑以股代息增加的股本对股东权益的摊薄影响，调整2023-25EEPS的预测至2.75/3.60/4.33元（前值：2.92/3.83/4.60）。参考可比公司2023EPE估值7.5倍（一致预期），考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划使管理层和股东利益深度捆绑，我们认为公司2023E合理PE估值为8.7倍，调整目标价至25.62港币（前值：25.52港币），维持“买入”评级。风险提示：1）母公司建发房产支持减少带来的风险。2）海西区域销售下行风险。3）行业销售下行风险。报告发布日期：2023年08月26日点击下载全文：建发国际集团(1908HK,买入):销售高质量增长，拿地保持高强度开发销售保持平稳，租金收入增长强劲；维持“买入”1月17日，国家统计局发布房地产相关数据：23年商品房销售金额累计同比-6.5%；12月70城新房价格指数同比-0.9%，降幅较11月扩大0.2pct。2023年，公司实现合同销售金额3070亿，同比+2%；实现租金收入256亿，同比+39%，业务整体稳中有进。但考虑23年新房市场价格有所下行，我们下调了毛利率假设，调整公司23-25EEPS至3.86/4.26/4.51元（前值：4.21/4.67/4.90元）。可比公司24EPE均值5.9倍（一致预期），考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理24EPE为7.0倍，调整目标价至32.88港币（前值：46.62港币），维持“买入”评级。风险提示：1)经营性不动产业务收入增速不及预期；2)开发业务结转情况不及预期。报告发布日期：2024年01月22日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):开发保持平稳，投资物业增长强劲1H23：价值创造能力依旧，市场地位保持领先；维持“买入”公司发布1H23业绩：营收892亿，同比-14%；毛利率22.6%，同比-0.85pct；核心归母净利138亿，同比-7%（剔除业务合并收益影响后），对应归母核心净利润率15.5%，处于行业领先水平。考虑公司的结转情况，我们维持公司23-25EEPS为2.27/2.59/3.01元。可比公司平均2023EPE均值为10.0倍(一致预期)，考虑公司目前财务状况良好，开发业务保持领先地位，叠加非房开业务保持增长轨迹，我们认为公司合理2023EPE为11.0倍，对应目标价调整至26.88港币（前值：26.33港币），维持“买入”评级。风险提示：1）结转收入及利润率不及市场预期；2）销售增速不及市场预期。报告发布日期：2023年08月29日点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):市场地位保持领先23H1归母净利润同比快速增长，维持“买入”评级公司8月21日发布半年报，23H1实现营收71.6亿港币，同比+23%；归母净利润7.3亿港币，同比+39%，高于我们对于2023全年归母净利润增速的预测（+29%）。我们维持23-25年EPS为0.50/0.64/0.81港币的盈利预测。可比公司平均2023PE为20倍（一致预期），考虑到公司持续兑现进取的“十四五”增长目标，以及优异的市拓表现，我们认为公司合理2023PE为25倍，目标价12.50港币（前值13.00港币，基于26倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023年08月21日点击下载全文：中海物业(2669HK,买入):利润再创佳绩，市拓快速增长23H1归母净利润同比+22%，维持“买入”评级公司8月22日发布半年报，23H1实现营收71.4亿元，同比+11%；归母净利润7.6亿元，同比+22%。我们维持23-25年EPS为2.52/3.18/3.89元的预测，预计25年EPS为3.89元。可比公司平均2023PE为21倍（一致预期），考虑到外部环境影响下公司成长速度有所放缓，我们收窄估值溢价，认为公司合理2023PE为21倍，目标价56.85港币（前值71.92港币，基于25倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023年08月23日点击下载全文：保利物业(6049HK,买入):深耕非住业态，管理效能提升股票名称 最新观点华润万象生活(1209HK)招商积余(001914CH)万物云(2602HK)滨江服务(3316HK)

23H1归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级公司8月30日发布半年报，23H1实现营收67.9亿元，同比+28%；归母净利润14.0亿元，同比+36%；中期派息率同比+7.9pct至35.8%。我们维持23-25年EPS为1.26/1.61/2.02元的盈利预测。可比公司平均2023PE为18