厂房物业服务物业管理整体设想及策划

厂房物业服务物业管理整体设想及策划目录第一节物业服务分析 1一、物业服务行业现状、前景分析 1二、物业管理理念及目标定位 5第二节厂房物业管理职能 7一、物业管理的五种职能 7二、厂房物业的具体职能 10第三节厂房物业的管理原则 11一、统一管理与独立管理相结合的原则 11二、专业管理与自治管理相结合的原则 12三、物业管理与经营服务相结合的原则 12第四节厂房物业的管理内容 12一、厂房内各部门的管理 12二、厂房公用部位的管理 13三、厂房设施、设备管理 14四、厂房环境管理 15五、厂房治安管理 17六、厂房消防管理 19七、厂房车辆管理 19八、厂房物业管理服务 20第五节厂房物业管理特点 20一、生产用房的管理是重点 21二、辅助配套的管理 21三、险情的出现难以预料 21四、清洁工作难度较大 22五、治安保卫和消防工作要求高 22六、需提供多方位的社会化服务 22第六节厂房物业管理要求 23一、组建物业管理机构 23二、做好厂房的物业管理工作 23三、保证厂房安全、整洁 24四、建立安全保卫制度 24五、提供全方位的社会化服务 25第七节厂房物业管理重难点分析 25一、厂房物业管理重点 25二、厂房物业管理难点 27第八节拟采用的管理模式 28一、基本思路 28二、组织系统 29三、运作程序系统 29四、激励系统 30第一节物业服务分析一、物业服务行业现状、前景分析随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活厂房、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。（一）厂房物业服务行业现状1.工业厂房物业管理立法不完善我国自1994年以来，就开始了物业管理的立法工作，并已基本形成体系。但是到目前为止，还没有一部权威性很强的法律，或者说，还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么根本不涉及物业管理市场问题。那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明确的法律法规来规范。而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。例如，对物业管理市场中最主要的权利主体——物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务，所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。对于工业厂房物业管理来讲，我国的立法更是相对滞后。至今，尚无一部关于工业厂房物业管理的法律法规。在司法实践中，涉及工业厂房的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执行。此外，由于对工业厂房物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，导致在工业厂房物业管理中产生的许多法律纠纷难以处理。2.工业厂房的市场化程度不高当前获得物业管理市场的方式主要有如下三种：（1）通过公开招投标占领市场（2）通过协议招标方式占领市场（3）通过自建自管方式拥有市场由于工业厂房的物业管理费定价较低，业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等，对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，一般由政府指定或开发商自建的物业管理企业进行管理。3.规划布局不够合理，房屋设计的使用功能不够全面从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业厂房的，但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能，规划布局也不够合理。比如，许多标准厂房的卫生间很少，且分布不合理，导致入驻企业员工入厕难，这样一来，就大大增加了物业管理的难度，致使我们的物业管理员成了“消防队员”，处处救火。4.工业厂房的配套设施不够完善我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但基础设施配套设施不够完善。无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，还是以金融商贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等基础设施、配套设施都不很完善。（二）物业服务行业前景分析针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。1.物业管理的社会化物业管理涉及面比较广，业务也比较繁杂，物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了职工和使用人，使广大职工和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。2.物业管理的专业化物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。3.物业管理的智能化与信息化物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。其一，物业管理这行业需要一款好的物业管理软件，一个好的物业管理软件，应建立在一个好的网络、数据库、程序语言和操作系统平台上。广义的物业管理软件设计应该覆盖物业管理的整个办公自动化系统，它除了包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管理等功能以外，还应该包括物业管理所属的保安部门的安防监控系统软件和应用于社区内部局域网上的网站软件。其二，在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中，运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理，全面提升企业水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。总之，随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，物业管理行业有巨大的发展空间，但也存在诸多问题急待解决，服务质量急需提升，否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。二、物业管理理念及目标定位（一）管理理念定位树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。1.服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理引入人性化物业管理概念，使成为“人性”得以充分张扬的空间。（1）对职工体贴入微的人性化、家庭式关怀。①管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。②不管您在厂房的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论职工在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到职工的身边，为职工提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使职工感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。（2）引入“员工是企职工人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障。①多面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。②主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。③关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。④为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，者下”的用人机制。2.管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。职工置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护职工权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。（二）目标定位该工业厂房作为一个大型工业厂房物业，整体形象应该着眼于全市、全省，乃至于全国、全世界。给该项目整体形象定位是开放、高效、规范。1.开放：体现该厂房改革创新的思想和国际化的办公、生产方式2.高效：展示该厂房进取、创新的精神状态和高效的运转机制3.规范：体现该厂房作风严谨、运作规范高效、管理精细的风貌第二节厂房物业管理职能一、物业管理的五种职能物业管理的职能可以分为决策与计划、组织、指挥、控制、协调五种职能。1.决策与计划职能决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的一些重大问题所作出的选择和决定，如物业辖区总体管理的方向、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向等。这些问题解决不好，就会给物业管理工作带来很大的盲目性。因而，物业管理首先必须作出正确的决策。有了正确的决策，还必须有科学的计划，即把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。物业管理企业要充分发挥主观能动性，履行好物业管理的计划职能。决策正确与否、计划是否科学对物业管理的效果具有决定性的作用。从这个意义上讲，决策与计划是物业管理的首要职能，忽视这一职能，必然会使物业管理陷于混乱。2.组织职能组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上，从上下左右的关系上，从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成一个有机结合的整体，使整个物业管理活动变成一部“大机器”。在这部“大机器”中，包括人、财、物、环境等要素，应做到尽可能好的结合，从而最大限度地发挥它们的作用。物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。物业管理企业必须正确实施管理的组织职能，合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节、各级职能部门的主动性。从一定意义上讲，组织水平的高低，直接决定物业管理活动效益的大小。3.指挥职能指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂，涉及面广，如果没有科学的指挥，即使物业管理这部“大机器”组织起来了，也不可能正常运转，物业管理活动也不可能达到预期的效果，既定的计划目标也难以保证实现，所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求，以取得指挥的主动权。4.控制职能控制也叫监督，就是物业管理在执行计划过程中，必须经常控制监督计划的执行情况，把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要的对策，以推动物业管理活动不断发展、完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括物业辖区管理章程、宿舍楼住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；也要求建立周密高效的管理信息系统；还要求及时核实管理活动的成效，做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。5.协调职能协调也叫调节，就是协调物业辖区内外各方面的活动，使它们能建立起良好的协作配合关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策计划目标。协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动、关系；外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和关系，包括街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。上述物业管理职能是一个有机的统一整体。通过决策和计划职能，可以明确物业管理的目标与方向；通过组织职能，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“大机器”；通过指挥职能，可以建立正常的物业管理秩序；通过控制职能，可以检查计划的实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。二、厂房物业的具体职能1.负责厂房物业的日常管理事务，如清洁、绿化、治安、消防、车辆管理等。2.建立和实施物业管理的规章制度。3.协调厂房内公共部分的使用，维护厂房物业区域内的布局。4.负责厂房物业公用部位、附属设施及共用设备的使用、养护和维修。5.建立厂房物业公用部位、附属设施及共用设备大修、维修基金，管理好维修基金，保证维修基金的正确使用。6.按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公布账目。7.代表厂房统一对外联系，协助落实街道办事处交办的社会任务。第三节厂房物业的管理原则厂房物业以生产用房为主，但也有与之相配套的办公用房、生活用房和各种服务设施。所以，在管理方面，它既有与办公楼宇、居住用房相同之处，也有不同的地方。厂房物业的管理，应遵循以下几个原则：一、统一管理与独立管理相结合的原则厂房物业区域内，往往有一个统一的物业管理机构负责区域内治安保卫、清洁卫生、庭园绿化、消防安全、设备设施维修保养等日常管理工作。但是，厂房物业往往集生产用房、办公用房、生活用房、商业用房于一体，而且又因其属性不同，必然给物业的统一管理带来困难。所以，厂房物业的管理应遵循“统一管理与独立管理相结合”的原则。所谓“统一管理”就是在整个区域内有一个管理机构，负责区域内公共部位的各种管理工作，协调各职工及使用人的关系。所谓“独立管理”，就是在各类用房中，有独立的管理机构，即使在同一类型的房屋中，也可能有不同的管理机构。如生产用房，各生产单位可能是相对独立的区域或楼宇，因此有自己内部的管理机构，内部管理机构除尽职尽责管理好辖区的事务外，应协助整个工业物业区域内的统一管理机构做好各项工作。二、专业管理与自治管理相结合的原则厂房物业或出售或出租，因此可以像居住物业那样，成立“职工委员会”。职工委员会对区域内重大问题作出决策，并有权选聘物业管理公司对物业进行统一的管理。作为专业管理机构，物业管理公司的水平影响着厂房物业的生产环境、工作环境和居住环境，影响着物业的保值和升值。遵循“专业管理与自治管理相结合”的原则，按照职工的要求和标准实施专业管理，有助于提高生产效率。三、物业管理与经营服务相结合的原则物业管理的现行模式是“统一管理、综合服务”。厂房物业一般建在城市的远郊，远离大城市，生活有诸多不便之处。因而物业区域内建造了生活用房、商业用房。尽管如此，一个工业物业区域比一般居住厂房要大，要满足不同职工和使用人的要求，势必还有一定的差距。物业管理公司在实施管理时，应急客户之急，提供各类经营性服务，做好广大职工和使用人的“后勤部队”。总之，厂房物业，特别是标准工业厂房、工业厂房，是我国改革开放后出现的新生事物，管理好这类物业，是物业管理行业不容推卸的责任。第四节厂房物业的管理内容一、厂房内各部门的管理按厂房内工业物业买卖或租赁合同的规定，各部门、车间要履行各自的权利和义务，管理好各自使用的建筑物，。此外，各企业应遵守以下几项规定：1.生产用物业不准用作生活居住；除经公安部门批准同意设立专用库房外，禁止在厂内堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危险晶和有害物品。2.各部门据生产需要，对厂房和仓库进行分割改造和内部安装设备时，不可损坏楼面结构和超过楼面允许的荷载。施工前应与管理者联系，并提供图纸，经有关部门会签后方可进行施工。3.各部门应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，如有超载放置而引起楼层损坏，管理者有权要求该部门修复到正常状态，由此造成的损失由厂房负责。4.因使用水电不当而造成损失的，其损失由责任者承担。5.物业管理公司可以要求厂房内的工业废弃物自行妥善处理，不得向外倒放，也可以由物业管理公司指定专业部门集中处理废弃物。二、厂房公用部位的管理1.为确保厂房和仓库及附近建筑物群体协调和美观，满足给排水要求，消防安全规定及生产和人员安全，各企业不得在红线范围内的基地上或屋顶、外墙、技术层搭建和安装设备，要在外墙及屋顶上设置企业标志和广告，应事先向管理部门申请，经协调，批准后方可实施。2.为确保文明生产和绿化环境，无论购买或租赁厂房和仓库面积多少，均不可占用园林绿地面积。3.为确保公共场所的清洁卫生，各部门要加强对员工教育，对违反环卫保护规定的，由责任者负责。4.各部门不得以任何形式占用在购买或租赁合同中明确的公用部位。5.各部门应教育员工爱护公用部位的房屋结构和设备，如人为损坏，由责任者负责。6.厂房和仓库的公共场地，除由物业管理公司协商确定停放自行车和汽车外，各部门不得堆放货物等东西。三、厂房设施、设备管理厂房设施和设备大体可分工业生产专用设施和设备、工业生活共用设施和设备以及工业物业附属设施和设备三大类。工业生产专用设施、设备，如钢铁厂的炼钢炉、机械加工厂的各类机床等等，其管理的专业性强，应由工业企业自管。工业生活共用设施和设备以及工业物业附属设施和设备（以下不妨简称为工业物业设施、设备），如供水、供电、供气、供暖、通讯等等通用的L设施和设备，可委托物业管理公司管理。工业物业设施、设备管理应建立健全工业物业设施、设备的使用、维护保养制度，保证工业物业设施、设备的正常运行，定期维护保养。四、厂房环境管理1.厂房环境污染的管理（1）厂房环境污染的类型。①空气污染，造成空气污染的因素有：燃煤排放二氧化硫气体、机动车尾气、厂内排放的化学烟雾、粉尘等；②水污染，工业废水含有大量有毒、有害污染物，容易引起水污染；③固体废弃物污染，工厂内固体废弃物污染是指人们在生产、生活中扔弃的固态物资造成的污染；④噪声污染，噪声污染包括交通噪声污染、生产噪声污染和生活噪声污染等；⑤电磁波污染。（2）厂房内环境污染的防治环境污染的防治除了要求厂房内各有关单位认真执行国家有关环境保护的法律、法规以及环保部门监督、检查以外，物业管理公司也应该结合实际情况，制定厂房内污染防治制度，并监督各部门认真执行，避免或减少厂房内环境污染事故的发生。2.绿化和环卫工作绿化和环卫工作既是治理环境污染的有效措施，也是提高环保质量的有效途径。厂房内的绿化能够净化空气、防尘、防噪音、改善厂房内小气候，并美化人们的工作、生活环境。厂房绿地的类型有：（1）公共绿地。包括工业厂区、生活区域及文化活动场所的绿地。（2）公共场所、公共建筑及公用设施绿地。（3）庭院绿地。（4）道路及广场绿地。厂房的环境卫生要注意“扫”和“防”结合。道路及有关卫生区要定时清扫、洒水；公共场所需设置卫生桶、卫生箱。物业管理公司有责任搞好环境卫生工作；同时也要求厂房宿舍楼内的职工、家属、住户积极配合物业管理公司的环境卫生工作，因此，物业管理公司应抓好宣传教育工作，增强职工及住户文明意识和自觉自愿遵守规章制度的观念，把厂房内的环境保护、环境卫生与建设文明物业有机地结合起来。3.认真清理厂房内的违章搭建违章搭建是对整个厂房内和谐环境的破坏，它既有碍观瞻，又影响人们的日常生活、工作，还有可能带来交通不安全的问题。因此，物业管理公司要认真做好清理厂房内的违章搭建的工作。4.做好公用设施管理公共设施是厂房物业的一个重要组成部分。公用设施一旦遭到破坏或损坏，便会影响人们正常的办公和生活。因此，物业管理公司必须加强公用设施的管理。5.努力建设新型的人文环境物业管理公司应开展人文环境的建设和管理。新型的人文环境应该是和睦共处、互帮互助的生活环境，互利互惠、温馨文明的工作环境以及融洽和谐、轻松有序的办公环境等。好的人文环境可以焕发热情，提高工作效率，对社会治安状况的好转也有极大的促进作用。6.建设各类环境建筑小品环境建筑小品的内容十分广泛，就其性质来说大体可分为三类：（1）功能性。有坐椅、桌、园灯或路灯、垃圾筒、电话亭、休息亭廊、标志牌、儿童游戏设施、地面铺装等。（2）装饰性。有花架、花坛、水池、人工喷泉、人工瀑布、假山、雕塑、叠石等。（3）分隔空间。有人口标志、围墙、栏杆、路障、台阶、挡土墙等。环境建筑小品具有方便耐用、美化环境、组织空间的功能。其种类、造型、规格、质地可根据实际需要而设计，但应注意不要强求样样俱全。物业管理公司应用少量的投资和简易可行的材料建设各类环境建筑小品，力求建筑小品新颖、别致、实用，达到美化环境的效果。五、厂房治安管理治安管理的目的是为了保障物业管理公司管理区内的人、财、物不受伤害和损失，维护正常的生产、生活秩序。1.厂房治安管理的特点（1）综合性强、管理难度大。厂房内地域广，建筑物类型繁多、功能各异，生产单位连续作战，生产产品数量大；生活区域同生产区混杂，厂房区内人员、车辆繁多；同时各生产厂家、车间又有各种不同类型的管理方法，物业管理公司不可能过多干预，只能同各生产单位、车间及生活区的宿舍、住户管理单位密切合作，相互配合，积极参与，才能较好的完成管理工作。（2）服务性强。物业管理公司的治安保卫管理实质上是治安服务，即提供保安、保卫服务，为保障厂房职工、住户的人身、财产安全服务，作为保安人员，要树立“以顾客为中心”的思想；既要有公安人员的警惕，又要有服务性行业的热诚；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。2.厂房治安管理的内容（1）建立健全安全保卫的组织机构（2）制定和完善各项治安保卫岗位责任制（3）根据治安区域大小和当地治安情况，配备相应数量的保安员，定期对保安员进行职业道德教育和业务培训（4）建立正常的巡逻、值班制度，明确重点保卫目标，做到点面结合（5）处理突发性的事件（6）联系区内群众，搞好群防群治，完善区域内安全防范设施（7）与周边单位建立联防联保制度，并与当地派出所建立良好的工作关系六、厂房消防管理1.厂房消防管理的目的和方针消防管理的基本目的，是防止厂房内发生火灾，最大限度地减少损失，为职工单位、职工、住户的工作、生活提供安全保证，增强他们的安全感，保护其生命财产的安全。消防管理的方针是“预防为主，防消结合”，要求消防工作在思想上要把预防火灾放在首位，从人力、物力、财力、技术等方面做好灭火的预防，确保物业的安全使用。2.工业区消防管理的内容（1）定期训练专职消防员，建设高素质的消防队伍。（2）制定、完苦的消防制度。（3）管理和维护好消防设备和器材。（4）定期进行消防安全检查和消防演习。（5）保持消防通道畅通无阻，一旦发生火警，能及时疏散人群。（6）制定紧急情况下的应急措施方案。（7）及时处置消防安全事故。七、厂房车辆管理1.车辆管理工作的内容（1）建设合适的停车场、棚、库房。（2）配置相应的监控、防盗设施。（3）建立健全车辆管理制度。（4）检查、放行进出门卫的车辆。（5）保证车辆在厂房内的正常行驶和停放。2.停车场地的建设要求（1）停车场地位置规划。物业管理公司对停车场地位置的规划，既要尽可能地利用已有停车场地，又必须考虑实际需要，大胆创新，因地制宜地规划设计出既能与厂房相协调，又符合实际需要的停车场地。（2）停车场（棚、库）内要求有不同的空间，适合不同车辆。停车场（棚、库）要保证停车畅通无阻，其内部要设置清楚而又足够的指示信号灯、指示标语，有充足的消防设备；停车场（棚、库）的车位布置，要按车型、规格分别布置，防止各类车型的车辆混杂存放。八、厂房物业管理服务厂房物业管理的服务，主要是做好各项保障工作，如材料、物资、设备、工具的供应保障；工作生活设施及工作条件的保障；自然环境和社会文化环境的保障等。厂房物业管理服务是物业管理单位的一个利润增长点，做好这方面工作对拓宽物业管理企业经营渠道具有重要意义。第五节厂房物业管理特点工业厂房物业管理相对与商住物业管理来说，主要有以下特点：一、生产用房的管理是重点厂房物业一般以生产用房为主，辅以办公用房、生活用房和各种服务设施，如银行、邮局、餐饮、娱乐场所等。一般生产用房或出租或出售，由于其具有很强的行业特点，专业性很强，因此，要求管理者要了解不同行业的有关知识，有针对性地制定具有权威性和约束力的管理规定，统一规范和协调厂房内的生产经营行为，维护辖区内正常的生产经营秩序。二、辅助配套的管理辅助配套的管理工作多样复杂。工业生产离不开辅助配套设施，有的部门又是24小时连续生产，与之相配套的辅助部门也要作相应的安排，如门卫、餐厅、浴室、动力供应和仓储运输等，以保证一线生产的正常进行；对有毒有害和易燃易爆危险品的仓储运输，以及三废的排放处理要有严格的管理办法和监督措施；为防止超负荷使用动力，要组织协调，制订限额使用的规定等等。三、险情的出现难以预料厂房物业因使用不当和使用频繁，造成房屋损耗，以至带来结构的变化，险情的出现难以预料。例如，笨重的机器和存量过多的货物，使重量超过楼面结构的负荷；机器开动造成振动，房屋损耗严重；电梯高频率地使用，以及电器和其他设备，如配电装置和水泵等，由于超负荷运转而易损坏，使保养费增高。四、清洁工作难度较大厂房物业由于使用功能的特殊性，生产用房往往难以保持清洁。如厂房内机器的油污容易弄脏走廊等地方，生产过程中排放的有害气体、尘埃等要花费大量的人力、物力、财力来清除，给环境卫生和环境保护带来了困难。五、治安保卫和消防工作要求高很多生产企业是高科技型的，生产高精尖产品，从原材料到产出品不仅价格昂贵，而且技术保密性强，因此必须加强安全防范措施，从内到外，建立一套有效的制度。作为生产企业，会使用和接触一些危险品，如管理不善，则可能发生火灾爆炸事故。消防工作应坚持以预防为主，配备足够的消防设施和器材，24小时专职消防人员值班，严防火灾的发生。六、需提供多方位的社会化服务厂房物业除需加强生产用房的管理外，其他类型的房屋，如办公楼宇、住宅等的管理也不容忽视。物业管理单位除负责一般共同设备、公用设施、环境的清洁、厂房的安全、庭园绿化等常规性工作外，还可以经营餐厅、浴室、医务室、自选商场以及小百货等配套服务。一方面可为用户提供方便，解决后顾之忧；另一方面可以增加经营收入，增强自己的经济实力和企业形象。第六节厂房物业管理要求厂房物业的物业管理是各种不同类型物业中最难的，一方面对工业厂房有特殊要求，另一方面要保证厂区水电的持续、正常的供应，针对以上工业物业的物业管理的特点和难点，在常规服务上必须坚持高标准。具体物业管理过程中要求做到以下几条：一、组建物业管理机构组建精干的物业管理机构，实行民主管理。在厂房落成之前，就应对选择专业化的物业管理机构有通盘考虑，以便负责厂房的验收接管工作。物业管理机构的职能是负责厂房区域内建筑物的日常物业管理事务；统一对外联系，协调落实街道办事处交办的社会任务；协调各生产用房间的关系；落实整个区域内设备、设施和共用部位的物业管理工作；负责建立房屋维修基金；按时收取和分摊物业管理费用；制定有关具体物业管理制度和检查执行情况。二、做好厂房的物业管理工作做好生产厂房的物业管理工作，确保房屋的结构完好和安全使用。这里特别要注意在改造厂房和内部安装机器设备时，不得损坏厂房结构，不得超过楼面允许的荷载，如因超载机器引起的楼层损坏的一切损失，应由责任者承担；工业厂房的现场管理十分重要，不得在厂房内堆放易燃、易爆和有腐蚀性物品，不得随意排放有害气体，超过规定标准的噪声必须采取降音措施，不得随意抛弃工业废弃物，应该确保电梯的安全使用。三、保证厂房安全、整洁搞好生产厂房内、外公共区域的管理，保证厂区安全、整洁。绿化工作要对大面积的绿地做好养护，拔除杂草，灌水施肥，修剪树木，灭虫灭害；不得侵占绿地，以保持环境的美化。保洁工作要保持厂区的干净整洁，严格对工业垃圾和生活垃圾的分离工作及按时处置；各个生产用房不得以任何形式占有共用部位，堆放货物，搭建违章建筑；在外墙、屋顶设置企业标志和广告，必须向物业管理机构提出申请，经批准后方可实施。四、建立安全保卫制度要建立安全保卫制度，确保安全生产。根据实际需要，建立一支精良的保安队伍，实施24小时值班和巡逻制度；为昂贵的产品、原材料和保密性资料档案做好防范性的安全工作，并应防范因频繁启动电气设备、使用大量煤气和高压容器不当而引起火灾及爆炸事故大发生，要备足消防设施和器材，要对明火操作做出使用规定和规定操作区域；停放在公共场所的货物、设备、材料、车辆等，可由各部门自行看管，也可委托治安部门统一看管；建立厂房内员工、车辆货物出入场区大门必须遵守的门卫制度。五、提供全方位的社会化服务工业物业中除了加强生产用房的物业管理外，其他类型的房屋，如办公楼宇、住宅的管理也不能忽视。对一般共用设施、环境的整治、庭院的绿化进行常规物业管理外，还可经营餐厅、浴室、医疗、自选商场以及小百货等配套设施的服务。一方面可以为厂房内职工提供方便，解除生活方面的后顾之忧；另一方面也可增加收人，增强企业的经济实力和树立物业管理企业的形象。第七节厂房物业管理重难点分析一、厂房物业管理重点运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。结合所辖的厂区物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为全体员工服务”。为实现以上设想，拟采用“三个重点四项措施"的管理方针。（一）三个重点1.完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行”以人为本，员工至上”的原则和务实周到的工作理念，为厂房内全体员工提供全方位、品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与全体员工建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解员工的意见与需求，在不断完善的过程中真正让员工享受到安心、舒心和称心的工作（居住）环境。2.环境管理责任到人厂房的环境管理极为重要，如何为全体员工创造一个良好、舒适的工作（居住）环境，是我们非常重视的问题。以往的物业管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证厂房的环境卫生状况达到最佳状态，为厂房所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3.安全、消防真抓实干为确保全体员工生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为全体员工服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入厂房内，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。（二）四项措施1.据以往的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基