住宅小区项目设计评价

住宅小区项目设计评价(评奖)第一篇：住宅小区项目设计评价(评奖)关于“XX”的设计评价“XX”是新郑市重点建设项目，也是我公司的重点建设项目。从立项开始就受到市里有关领导和我公司的高度重视。委托XX进行了方案设计和施工图设计。该工程设计合理，平面功能齐全、适用，立面造型简洁、明快、富有个性，总体设计思想明确。并且从建筑本身到设备运行都很好的做到了高效节能。在设计过程中，XX组织了强劲的设计班子，从设计总负责人到每个设计人员，工作中都能做到认真负责，精心设计，严格按照国家有关规范、规程执行。既确保安全适用，又做到经济合理，设计质量和工期都符合国家规定的有关要求。施工过程中，各专业设计人员不辞劳苦，积极进行设计交底，施工配合，解决施工中的技术问题，与建设方、施工方、监理方都配合得很好。在几方面的共同努力下，工程项目施工过程进行的很顺利，竣工验收以及消防验收都受到有关部门的好评。XX（一、二期）建成后，为新郑市增添了一道靓丽的风景线。在近一年的使用过程中各方面反映良好，同时也受到市有关领导的高度评价。XX为新郑市的建设做出了积极贡献，同意该项目申报河南省优秀工程勘察设计行业奖。XX2011年6月23日2011年6月23日第二篇：住宅小区项目营销策划住宅小区项目营销策划所谓住宅小区项目营销策划是指为满足市场现实或潜在需要，实现一定的营销目标，策划者在进行充分的市场调查的基础上，整合各种内、外资源，对住宅小区项目的整体营销战略以及为实现这一营销战略所需的各种营销战术和具体实施方案作出系统的规划、设计、计划、组织实施与控制，并使之达成预期满意效果的一种综合性的智力活动。住宅小区的营销策划有如下几个特点：1．系统性。营销策划本身是一项系统工程。这主要表现为：（1）住宅小区项目营销策划内容的整体性。营销策划是对包括市场调查、目标市场确定、产品策略、价格策略、销售渠道策略、促销策略、物业管理等诸多方面进行系统的策划。（2）住宅小区项目营销策划对象的整体性。住宅小区项目营销策划必须把握住宅小区内物业与物业、物业与环境之间的有机联系，以及相互制约，从而把握主要矛盾或矛盾的主要方面。（3）住宅小区项目营销策划专业人员的整体性。住宅小区项目营销策划需要各方面专家共同协作配合才能完成，而不是一二个专业人员所能完成的。一般完整的住宅小区项目营销策划需要有下列专家：房地产营销专家、规划设计专家、建筑设计专家、房地产行情分析专家、心理分析专家、财务专家、城市经济专家、物业管理专家、建筑材料专家、房地产公关专家、媒体传播专家、房地产文案高手、律师。2．动态性。住宅小区项目营销策划需要根据宏微观环境变化给项目营销带来的影响，以及营销策划方案实施结果与预期结果的差异，对原来项目的营销策划系统作出修正、调整和完善，这是一个不断循环往复的动态过程。3．智力性。住宅小区项目营销策划是一项非常富有挑战性的工作，它需要策划人员具有较高的综合素质，丰富的实践经验，以及较高的分析问题、把握全局的能力；它需要策划人员的创造性劳动。因此，营销策划是一项综合性的智力活动。住宅小区项目营销策划可分类如下：1．根据住宅小区项目营销策划在整个营销过程中介入的时间可分为：（1）前期策划。即在项目规划设计、建筑设计之前，对项目进行全方位、全过程的系统策划。其内容包括市场定位、产品定位、物业管理定位、提出住宅小区规划设计及建筑设计的要求；价格策略、销售渠道策略、促销策略的制定；营销形象定位及塑造；营销组织、执行及控制的设计等。（2）后期策划。即在项目开始建造之后，对项目进行的局部策划。策划的主要内容是对项目如何销售进行策划。也包括对目标市场的再定位，以及根据目标市场客户的需求特性，在可能的范围内对项目的原有规划、建筑设计作局部修改。2．根据住宅小区项目营销策划的内容可分为：（1）项目整体策划。策划内容同“前期策划”。（2）促销策划。策划内容同“后期策划”。3．根据住宅小区项目营销策划的形式可分为：（1）营销战略策划。其内容包括营销战略目标、住宅小区目标市场营销战略、住宅小区产品组合战略以及竞争战略的策划。（2）营销战术策划。其内容包括产品策划、价格策划、销售策划、项目营销形象策划、促销方式策划等。（3）营销方案策划。即对于不同的营销战术，设计制定出相应的具体可供操作的计划。住宅小区项目营销策划的主要内容包括：1．住宅小区项目目标市场定位。住宅小区项目目标市场定位是指开发商在细分和评估市场的基础上，选择一个或几个细分市场作为其服务的对象。住宅小区项目目标市场定位的步骤为：（1）细分住宅市场。住宅市场细分可按地理因素、人口因素、心理因素和行为因素来划分。同时应按照可衡量性、可盈利性、易接近性及可操作性原则，使细分市场成为一个有效的细分市场。（2）评估细分市场。开发商在评估各种不同的细分市场时，应考虑细分市场有一定的规模和发展前景，有足够的吸引力且符合企业的目标和能力。（3）确定目标市场。在细分和评估市场的基础上，企业可选择一个或几个细分市场，作为其目标市场。2．住宅小区项目产品定位。住宅小区项目产品定位是指开发商根据目标市场客户的需求特性以及地块的具体条件，在目标市场客户心目中为住宅产品创造一定的特色，树立一定的形象，以使本企业的住宅产品与其他企业的住宅产品区分开来。3．住宅小区项目物业管理定位。住宅小区项目物业管理定位是开发商根据目标市场客户的需求特性以及住宅产品的定位，在目标市场客户心目中树立物业管理的一定形象。4．住宅小区项目价格策略制定。住宅小区项目价格策略包括定价策略和调价策略。常见的定价策略有取脂定价、渗透定价、心理定价、折扣定价。调价策略包括住宅产品价格调整的时机、幅度、方法。5．住宅小区项目销售渠道策略制定。住宅小区项目销售渠道策略主要包括销售渠道的选择和销售渠道的管理。（1）住宅小区项目销售渠道的选择。住宅产品的销售渠道有：开发商直接销售的直接渠道；中介代理商销售的间接渠道；开发商和中介代理商共同销售的混合渠道。开发商在选择住宅产品的销售渠道时，应考虑下列因素：住宅产品类型、住宅产品销售性质、住宅产品目标市场范围、地域分布以及企业的营销力量。（2）住宅小区销售渠道的管理。为了达到预定的销售目标，开发商必须加强对销售渠道的管理。销售渠道管理分为直接渠道管理、间接渠道管理以及混合渠道管理。直接渠道管理主要包括营销人员的选择、建立有效的激励机制、营销人员业绩评估以及营销人员调整。间接渠道管理包括中介代理商的选择、中介代理商的监控以及销售渠道的调整。对混合渠道的管理除了上述内容外，还应加强开发商与中介代理商的协作、沟通。6．住宅小区项目促销策略制定。住宅小区项目促销方法包括人员推销、公共关系、营业推广及广告，这些方法的不同组合形成了不同的促销策略。第三篇：凤凰城住宅小区项目建议书凤凰城住宅小区项目建议书河南省开封开元房地产开发集团有限公司二零一一年一月一日河南省开封市开封大学土木建筑工程学院零九级建管班策划第一章项目基本情况1.1项目名称及承办单位1.1.1项目单位:河南省开封市开元房地产开发集团有限公司法人代表:韩杏军独立开发本项目。1.1.2项目名称:《凤凰城》住宅小区1.1.3拟建地点项目拟建地点位于开封市金明区晋安路与金明大道交叉路口西北侧。1.1.4承办单位概况河南省开封市开元房地产开发集团成立于2000年2月，初建时名称为河南省开封市开元房地产开发有限公司。公司经过三年多跳跃式的发展，目前已逐步成为以房地产公司为龙头，物业公司、新型建材公司（含商品混凝土生产）、化工科技公司、投资顾问公司和石料厂协同发展的多元化、集团化公司的联合体，资产总额达1.7亿元，年利税4600万元，拥有400余人的高素质团队，其中，管理人员全部为大中专毕业生。开元集团总裁韩杏军先生，1990年毕业于河南大学，2001年清华大学进修房地产MBA并获证书，2002年荣获人民大学MBA证书。他是郑州市连续两界“十佳青年企业家”，二七区政协委员，管城区人大代表。在2004年人代会和政协会上，韩杏军先生被授予“优秀党员”和“优秀政协委员”荣誉称号。这是政府对他的工作和成绩的又一次肯定。在集团管理中，他奉行坚持“以质量求生存，以诚信求发展”的企业宗旨，遵循“诚心诚意为大众”的企业理念，弘扬“令行禁止，雷厉风行，挑战自我，追求卓越，自强不息，永争第一”的企业精神，走“品牌战略”之路，科技兴企，创造了良好的经济效益和社会信誉，使公司一举成为“工商联直属会员单位”。公司注重企业文化建设和团队建设，2003年成立了党支部，韩杏军先生担任第一界支部书记。公司在我国改革开放的大潮中，始终为市里分忧，为下岗职工解难，安排了几十名下岗职工在我们企业工作，为民营企业做出了榜样。韩杏军先生还要求，公司管理层必须全部是大专以上文化水平，能够使企业在持续发展态势中，始终保持一股后劲。也使得公司先后荣获“优秀民营企业”、“纳税先进单位”、“旺销守信企业”、“争创质量无投诉先进单位”、“争创诚信无投诉先进单位”称号，被农行系统评定为2003AA级信用客户。河南省开封市开元房地产开发集团有限公司是具有独立法人资格、和三级开发资质的企业，专注于高质量商品住宅及商务置业的开发建设，以“倡导高尚生活，提升康居品质”为已任，遵循“以人为本，亲合自然”的开发理念，成功开发了民心园一期、民心园二期及建华·百合园、开泰家园近10万平方米的商品住宅。其中，建华·百合园、开泰嘉园正在建设之中，已经于今年6月竣工。最近，公司正在运做两个项目，其中一个是有着上千亩土地、总建筑面积130万平方米的、本市西部经济区大型旧村改造项目。这个项目属于城中村改造项目，享受政府多项优惠政策。项目紧邻开封市金明广场（金明池公园)和南水北调生态环境绿化带，属于高档社区开发地段。我们力争在5年时间内，将这一地区建设成为开封市最具亮点的康居示范小区。开元建材公司有混凝土搅拌站两个，三条生产线，年产100万方优质混凝土，已经是开封市最大的混凝土生产企业，并于2006年通过ISO9001质量认证，产品占据了开封市混凝土市场40%的份额。人们在各个街道上看到最多的，就是携带“河南省开封市开元”字样的混凝土搅拌输送车。2004年元月兼并控股的石家庄市试剂厂，有固定资产2000万元，员工235人，年利税200万元。在挂牌河南省开封市开元化工科技有限公司仅一个月，就扭亏为盈，创造了民营兼并国营一个成功的范例。目前，众诚公司正以崭新的面貌向着韩杏军董事长提出的“组建世界上最优秀的团队，创建世界上最伟大的企业”这个宏伟目标乘风破浪，奋勇前进。1.2研究工作的依据和范围1.2.1研究工作的依据A、开封市委、市政府关于加快新区建设的战略发展精神。B、项目土地挂牌出让地形图C、有关基础数据资料。1.2.2研究工作范围本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及经济分析等进行研究。1.3研究工作概况项目单位依据市政府关于加快市新区城市化建设的战略意图,通过对开封市房地产还没有开发建设的需求，为了改善县城居住环境，弥补现有住宅档次低的现状，决定开发建设《凤凰城》住宅小区项目,以期为开封市居民提供能被工薪阶层接受的环境优美，集商业、健身娱乐、休闲广场、物业管理规范的绿色环境、小康达标的高品质的质优价廉的住房。1.4建设方案1.4.1建设指导思想结合市新区总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档住宅小区。1.4.2建设规模小区一期规划总占地2.67万平方米，总建筑面积3.7万平方米，建有多层住宅、高品质幼儿园、活动中心、商业网点、羽毛球场等健身设施及公建配套设施。1.4.3建设条件供电:本项目计算用电总负荷KVA，供电电源引自市区电力干线。供水：给水水源为市政管网，项目最高日最大时用水量m3/h。供暖:项目采暖为地热集中供热，采暖热负荷为MW。1.5土地利用本项目建设为商品房项目，符合国家及省市的产业政策，土地在本市总体规划范围内，属城市商住两用建设用地。1.6研究结论本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、低收入家庭的住房需求，经计算项目一期总投资3700万元，财务内部收益率%(税后)，投资利润率%，投资利润率%，借款偿还期2年。由此表明，项目具有一定盈利能力、清偿能力。虽然微利，具有一定风险，但社会效益显著，项目总体可行。第二章项目背景与建设的必要性2.1项目背景2.1.1产业政策改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。曲周县委、县政府十分注重本县房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为我市房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。2.1.2项目建设的必要性开封市属于内陆市级城市，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他市区相比，本市属于中原之中，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我市因为古城原因，市区范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，市委市政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们市发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需要。这次大规模建设完成之后，开封的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。宏观必要性从一个城市的宏观上讲，首先表现在：土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。2.2项目发展概况河南省开封市开元房地产开发集团有限公司，积极响应市委市政府关于城市化建设的思路，经过与市国土局多次接触，广泛调查和积极运做，得到了开封市委市政府和人民大众一致的支持，我公司编制了项目建议书（代可行性研究报告），是根据国家及县有关规定，编制的本报告。第三章市场预测与建设规模3.1市场预测3.1.1基本形势分析近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。个人已成为商品房的消费主体，据统计，2002年1-8月份，全省商品房销售面积为192.4万平方米，同比增长11%，其中销售给个人的商品房面积为18.7万平方米，占商品房销售总面积的93.9%，同比提高了9.3个百分点。个人购房金额达29.7亿元。商业营业用房投资和销售大幅度增加，是房地产市场的又一个“亮”点。截止8月底，商业用房投资完成12.7亿元，竣工面积达15.3万平方米，销售建筑面积32.3万平方米，同比增长3.77倍；商业用房的销售额为8.3亿元，同比增长3.5倍。3.1.2市场供求开封市现今房地产市场的一个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单一，品质低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子的数量不足、品质不够、地段不好。在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力的业主在一次置业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴叹。其次，符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足。其次，尽管开封市整体GDP指数很高，经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价十很难接受的。所以，开发高品质、低价位的小户型住房是房地产开发商的明智选择。另外，还可吸引一次、二次置业的业主，进行三次、四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。3.1.3区位优势分析本项目凤凰城住宅小区在金明区，周围医疗、学校、商场、健身娱乐休闲等配套设施齐全，属于成熟社区。但项目紧邻工业区，周边环境较差，附近没有为工人们建造的大型生活区。改造完成后，依托紧邻民心河的优势、良好的交通状况，将会出现一个设备完善、环境优美、适合上班族居住的花园，这必将会吸引广大工薪阶层前来居住。3.1.4出售对象分析河南省开封市目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品位、适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。3.2建设规模项目规划总用地面积356亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、幼儿园、活动中心、商业......等。总建筑面积55.5万平方米。其中住宅面积50万平方米，公建面积5.5万平方米。第四章建设场址与建设条件4.1建设场址4.1.1场址选择本项目拟建场址位于我市西南地段，用地南面为丰收路，西侧为沿西小区，北侧为北二环路，东面是沿东小区，建设场地呈长方形，规划总用地面积为356亩。该场址区域位置较好。4.1.2自然条件开封市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。1、气温全年平均气温13.4℃极端最低气温-19.8℃极端最高气温42.9℃2、湿度冬季空气调节室外计算相对湿度53%夏季通风室外相对湿度75%3、降水量日最大降水量度359.3mm时最大降水量92.9mm全年平均降水量534.2mm4、积雪深度最大积雪深度过190mm5、冻土深度最大冻土深度56mm6、风向冬季主导风向及频率C32%，N10%夏季主导风向及频率C35%，SE10%年主导风向及其频率C32%，SE9%7、风速冬季室外风速1.8m/S夏季室外风速1.4m/S全年平均风速1.6m/S8、全年日照量数2533.4H冬季日照率61.6%9、全年雷暴日数30.4天10、大气压力冬季1017.2hpa夏季995.7hpa11、年平均相对湿度62%4.1.3地质状况开封市地处太行山东麓华北冲积大平原，地跨山地与平原两大地貌单位，地势由西北向东南倾斜，坡降均为千分之一，海拔67-68m，市区为滹沱河山前洪水冲积造成的倾斜平原，基底岩层以上有较厚的第四纪覆盖层，表层主要由亚粘土和轻亚粘土组成；地耐力一般为150-200kpa。4.1.4抗震设防依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本项目抗震地动峰值加速度按0.05g设防。4.2建设条件4.2.1供电本项目计算用电总负荷为8275KVA，电源引10KV电源至小区变电站，由10KV母线向小区各配电室提供电源，能满足本项目使用要求。4.2.2给排水本项目设计最高日最大时用水量为262.25m3/h，给水水源为市政管网，水量及水质可满足项目需要。本项目排水采用雨污分流，生活废水经化粪池处理后排入市政污水管网，生活污水（主要来源于厨房及洗涤用水）经中水系统收集处理后用于绿化和景观补水。屋面雨水经与地面雨水统一收集后排入市政雨水管网。4.2.3供暖本项目在我市集中供热区域范围内，采暖热源为集中供热蒸汽，压力约为0.4Mpa，采暖热负荷为25.8MW。4.2.4弱电本项目弱电系统包括电话通信系统、不线电视系统、安全防范系统、小区三表集中抄表系统等。第五章工程技术方案5.1工程设计原则自然是与人工的完美结合，此设充分结合现代化的设计理念，即以“天人合一”的设计思想为指导来构建新世纪居住工程。小区的建设是城市建设的一部分，把小区建设融入整个城市的规划之中，优美的自然环境，淳厚的文化底蕴，较高的文化品位，现代化的生活理念，将构成小区的一大特色，可谓“风景这边独好”，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳交融般和谐。新颖而独具特色，人类与自然的完美结合是本项目总体设计原则。5.2总平面布置5.2.1总平面布置原则1、根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。2、按照小区、组团两级结构概念有机组织居住空间。3、充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通而不畅”的道路系统河丰富得步行系统。4、在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围得空间序列。5、按照可持续发展概念进行规划布局设计。5.2.2总平面布置综述本居住小区规划总用地去为356亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为北二环路，东侧为沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系并具有通畅的内部交通。景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐、喷泉，形成丰富而怡人的环境。各居住组团根据居住形式的不同，采用并联围合的组合式形成富于变化的室内外环境，为居住者提供了户外的休闲活动场所，同时加强了邻里交往。并与小区中心有机结合，联系紧密又互不干扰，形成具有优美景观的居住空间。小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。5.2.3竖向设计小区内地形较为平缓。竖向设计采用就地平整的平坡式布置形式。考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。5.2.4总平面图布置经济技术指标1、规划总占地面积23.7万m2，（356亩）2、总建筑面积：55.5万m2。其中：住宅建筑面积：50万m2公建面积：2万m2。3、居住户数：5000户。4、居住人口：15000人。5、建筑密度：、绿化率：42%。7、容积率：2.345.3工程设计方案5.3.1建设内容本小区建设内容包括住宅楼和公建工程。住宅33栋，公建工程包括物业管理中心、托幼、文化活动中心、小学等。各项工程详细指标见下表：序号项目建筑面积（m2）建筑形式备注物业管理中心1200框架文化活动中心3498框架商业服务35000框架4托劝2100框架结构居委会334砖混公厕260砖混变电站140砖混泵房108砖混热交换站189砖混垃圾转运站243砖混小学4000框架结构5.3.2建筑设计1、户型设计根据当今住宅发展趋势，并适应工薪阶层的需求。本小区以产品质精品舒适和经济为设计的主要指导思想，户型多样化，二室二厅、三室二厅、为主的组合体。2、立面设计小区内所有建筑物均采用现代风格简洁明快，细部精品化，力求与周围环境和谐，极富家园氛围和人情味。3、内装修为方便居民，本设计采取高、中、低档次不同的精装修。开创省城住宅基本无精装小区的先河。4、建筑构造住宅±0.000以上采用短肢剪力墙屋顶保温厚度为80mm，外门密闭性能好，采用塑钢门窗，气密性为Ⅲ级。5、公建设计外观造型与小区其他建筑相协调，内装修采用中档标准以满足与周围环境协调。6、结构设计小区住宅均为高层建筑，高层住宅设有地下室做为储藏间。所有住宅均采用多肢剪力墙结构，基础采用筏板，楼板砼全现浇。公建工程大空间部分建筑采用框架结构，独立柱基。5.4给排水工程5.4.1设计依据《建筑给水排水设计规范》GB15-88（1997年版）《住宅设计规范》GB50096-1999《室外给水设计规范》GBJ13-87（97年）《室外排水设计规范》GBJ14-87（97年）建筑专业及有关专业提供的条件5.4.2给水工程1、水源及水质本项目用水水源由市政给水，水质符合《生活饮用水卫生标准》。可以满足本小区生活及消防用水的需要。2、给水方案及用水量本项目给水拟采用中水回用，即厨房及洗涤用水由物业管理中心统一收集处理后供卫生设备、洗车及绿化浇洒用水。经统计这样可节约近1/3的生活用水。故小区设计用水量为：1、生活用水：按每人日均用水量150L/人.日，小时变化系数K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日平均时用水量93.7m3/h，最高日最大时用水量234m3/h。2、商业用水：最高日用水量10.5m3/d。（1）公用建筑用水：公建用水量按生活用水量的8%估算为7.5m3/h。（2）采暖系统补水量根据采暖系统补水要求按6.2m3/h考虑。（3）浇洒道路用水量标准按2L/M2.次。每日1次计。（水源主要来源于中水）。（4）浇洒绿化用水量标准按4L/M2.次，每日1次计（水源主要来源于中水）。（5）未预见水量：取生活用水量的15%，为14m3/h。以上总用水量为：最高日用水量为：2517m3/d最高日平均时用水量为：104.9m3/h最高日最大时用水量为：262.25m3/h消防用水量：根据有关规范要求，该小区统一时间内火灾次数为一次。消防水压由小区二次加压泵保证，小区内设置室外消水栓，消防用水量按15L/S计算，楼内设室内消火栓，室内消防用水量10L/S，消火栓灭火时间按二小时计；故消防总用水量为180m3。消防给水由消防水池集中供给，室外消火栓保护半径为150m，布置间距不大于120m，且消防泵出水管设置两条，分别与室外给水管网干管相连。5.4.3给水系统本项目设置二次加压泵房。生活及消防采用联合给水系统，水由一条DN150管道引入小区内蓄水池，经二次加压后送至各用水点。各用水点厨房、洗涤用水统一回收经隔油、除渣、生物处理、消毒处理后供用水点卫生设备及绿化、洗车用水。加压泵采用变频调速供水设备，使水压保持恒定，同时达到减小噪音，充分节能的目的。室外消火栓应适当布设在环状管网上。为满足消防及生活用水水压，以及为调节供、用水之间的不均衡性，设地下式蓄水池及加压泵房。1、蓄电池蓄水池内生活用水的调节容积取最高日用水量的10%，为251m3。蓄水池内的消防储畜为25L/SX2h=180m3。则蓄水池的总容积不应小于431m3。蓄水池选用国家标准图S822“钢筋混凝土蓄水池”，容量为450m3一座。2、加压泵房生活给水采采变频恒压供水装置，以保证生活用水的需要，配用水泵为150DL–150–20三台，其中两用一备，单台性能参数Q=131.12m3/h，H=80mHO，电机功率P=45KW。消火栓系统加压泵选用两台100DL，其中一用一备，单台性能参数为Q=100m3/h，H=80mHO，电机功率P=37KW。5.4.4中水系统1、中水水源中水水源主要来源于厨房及洗涤用水。2、用途根据水量平衡估算，中水用于冲厕用水以及室外道路浇洒及绿化用水。3、处理工艺采用生物处理与物化处理相结合工艺流程，如下图所示：原水→格栅→隔油池→调节池→生物处理→沉淀池污泥排放↓过滤→消毒→中水储水池→用水点5.4.5给水管网给水管网采用环状布置，以提高供水的安全性，且当管径大于等于DN100时，给水管材采用承插式给水铸铁管，小于DN100时采用镀锌钢管。5.4.6排水系统由于本工程设有中水系统，经过水量平衡估算，本工程采用污废分流，废水作为中水水源回收利用，污废分流系统设有专用通气立管。污水直接排至室外化粪池，经处理后排入市政污水管网。屋面雨水与地面雨水经雨水口统一收集后一部分排入中水储水池，多余部分汇入市政雨水管网。5.5供热工程5.5.1设计依据本设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》以及土建、给排水专业所提条件进行。5.5.2气象参数气象参数大气压：夏季：995.7hpa冬季：1036.8hpa冬季采暖计算干球温度：-8℃冬季平均风速：1.8m/s冬季风向：N冬季日照率：61.6%最大冻土厚度：56mm设计计算用采暖期天数：117天5.5.3采暖设计方案1、采暖热源：本项目采暖一次热源来自于城市供热管网提供的蒸气，蒸汽压力为4Kg/cm，通过设于热交换站的高效智能汽-水换热器生气出90—70℃热水作为采暖热煤。2、采暖热负荷：小区住宅按节能住宅设计，采暖按45W/m2计算，住宅采暖热负荷约22.5MW；公建采暖面积5.5万m2，采暖负荷约3.3MW，总采暖热负荷25.8MW。冬季采暖期为四个月，供水温度为90℃，回水温度为70℃，管网漏损系数取1.03。则总循环水量为884T/h。采暖拨采用双管分户计量系统。室外采暖管道呈支状直埋敷设，室外采暖管道均采用无缝钢管，系统定压及水处理设备均集中设置在换热站内。采暖系统形式以新双管分户计量单管跨越式为主，供水干管及回水干管均为埋地敷设。散热器选用单面定向对流铸铁散热器。采暖管道采用低压流体用普通焊接钢管，管径＜=32mm螺纹连接，管径＞32mm焊接或法兰连接。供暖总立管和敷设在不采暖房间内的管道除锈后刷两道防锈漆，并做保温处理。保温材料采用40mm厚岩棉管壳。供暖管路系统中的最高点和最低点，分别设置自动排气和自动泄水装置。管道的热补偿采用波纹管补偿器，补偿器设在检查井内。为方便系统维修，在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。5.6电气工程5.6.1设计依据1、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-922、《建筑物防雷设计规范》GB50057-943、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-20024、《有线电视系统工程技术规范》GB50200-945、《低压配电设计规范》GB50054-956、《10KV及以下变电所设计规范》7、《供配电系统设计规范》8、其他相关专业提供的条件等5.6.2电气设计规划1、负荷概况：本小区建筑物均为高层建筑。该小区用电负荷除19层以上建筑为一级负荷外，其他均为二级负荷。本小区住宅面积500000m2，按每平米50瓦计，需要系数kx=0.25，公建建筑面积为20000m2，按15W/m2估算Jx=0.8，商用建筑面积为35000m2，按60W/m2估算，Kx=0.85则总用电计算负荷8275KVA。小区内设四处变电所，可分设在地下设备层，采用环网方式供电。每处变配电所可依所承担负荷容量选用2~3台SC3-1000KVA节能变压器。负荷大多为单相负荷，按电业局要求采用电力电容器作为无功补偿装置，功率因数达0.9以上。2、由变电所向相应组团采用电缆供电，小区内所有电缆线路走电缆沟，自变电所内引出的低压电缆以放射式结合树干式向各单体建筑物供电。建筑物内电源为380/220伏，三相五线制。配电系统为放射式与树干式混合供电。楼内管线均沿墙及现浇楼板内暗敷设。住宅楼内居民用电计量到户，按一户一表方式设计，要求电能表集中设置在一层和二层，楼梯间及地下室公用灯单独设表计量。住户地下室照明自户表内接线用电，由户表统一计量。每户设终端配电箱（配电系统）设五~六个回路，一个照明回路，三路插座回路（两路普通插座回路，一路空调回路，一路厨房浴厕插座回路），五个回路除前面四个回路外，增加一个客厅空调插座回路。插座回路设漏电保护装置，以保证人身安全。3、住宅用电水平石家庄每年最热月最高温度平均值＞30度，夏季主要降温设备是空调器，主要用电负荷可分成四类：全年经常性负荷，降温负荷，电热取暖负荷和电炊负荷，每户住宅建筑面积超过100m2的，确定一般住宅为6kW/户，高级住宅为8~9kW/户。4、道路照明小区内道路照明和庭院灯照明灯具集中控制，采用光敏元件控制开关。广场和景观照明可就近控制。所有照明电缆均穿管埋地敷设。5、防雷接地系统在建筑物顶层设独立避雷针或避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做接地极，辅助人工接地极。引下线与接地网及顶层屋面避雷网可靠焊接。组成防雷接地系统。变压器中性点直接接池。设备接池，通讯等电子设备接地与防雷接地系统共同接地装置，要求综合接地电阻小于1欧姆。当建筑物高于30m时，尚应采取以下防侧击的措施：1、从30m起每隔不大于6m沿建筑物四周设水平避雷带并与引下线相连；2、30m及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接；3、在电源引入的总配电箱处宜装设过电压保护器。5.6.3弱电远景规划为了使小区跟上时代的步伐，通过综合配置住宅区内各功能子系统，以综合布线为基础，以计算机网络为小区内各种设备管理自动化平台的新型住宅小区。1、小区内设置通信和管理系统通信和管理系统包括电话（带传真）、电视、计算机网络、三表出户微机管理系统，为了满足通信发展的需要，每户电话线路不少于两对。一对接电话，一对接传真或电脑，每对线路可带主付机插座各一只，主要厅室均有通信插座，计算机通信可利用市话网络chinanet或internet联通，如今后有条件的话，可建立小区局域网与公共网联通。住宅内主要厅室均放置了有线电视终端，充分利用城市有线电视（CATV）网节目资源丰富，覆盖面广，投资省的优点。住宅内采用了三表计量出户，今后有条件将可改成三表出户自动计量、计量系统，我们将在小区局域网的设计上，充分利用总线资源，将数据通信，对讲、呼叫、报敬信号的传输纳人该总线，简化小区布线，节省投资，提高效益。2、安全防范系统小区对安全防范要求很高，在安全防范系统设计上充分利用新技术、新产品，建成开放式、全方位、多功能的小区安全防范系统。采用对讲或可视对讲系统、报警按钮、电视监控（CCTV）系统相结合的防盗报警系统，在住户室内与单元门口建立对讲系统或可视对讲系统，将来小区可利用小区通信总线在住户与警卫室或物业管理中心之间建立对讲，住户室内隐蔽处设置防盗按钮，在单元门口警卫室，或物业管理中心设置可显洋住户位置的声光报警装置；在小区出人口主要通道，单元门口等重要场所设置电视监控系统，以上三个系统结合，加上小区保安人员，物业管理人员及居民，将使小区具有一个较为完善的防益体系。安全报警系统将来形成网纯利润，在住室内安装感烟（或感烟）火灾控制器、煤气控制器、火灾报警按钮和医疗呼救按钮等，在警卫室或物管理中心安装控制器，即可显示灾情类型和住户位置的报警装置，在单元门口设置声光报警装置，有利于保安人员组织救灾和居民互救，更好地消除灾情。3、音响广播系统音响广播系统与火灾事故广播合用。在公建内的办公区域，走道及霸天会场等公共场所设背景音乐扬声器，通过广播中心及消防控制室进行控制。平时可播放背景音乐，遇有火灾发生时，在消防控制室将扬声器和广播音响扩音机强制转入事故广播状态，进行紧急广播。第六章消防6.1设计依据《建筑设计防火规范》GBJ16-87《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-906.2消防给水设计范围：小区室内外消防系统设计。设计原则：以防为主，防消结合。消防水源来自市政给水管网，小区内环状布置供水管网及室外地上式消火栓。6.2.1消防用水量标准室风消火栓为10L/S，火灾延续时间2h。室外消火栓为15L/S，火灾延续时间2h。6.2.2消火栓给水系统室外给水系统采用生活、消防联合供水系统，管网成环状布置，消防采用低压制，设地下式消火栓。设储水池一座及加压水泵房，储水池内贮消防用水及生活调节用水。室内消火栓适当设在环状给水管上，其半径布置间距不大于120m。在不宜用水场所如变配电室、控制室等处置移动式和手提式“二氧化碳”和其他灭火器。第七章环保、节能与绿化7.1环保7.1.1设计依据一、中华人民共和国国务院第253号令《建设项目环境保护条理》二、河北省第八界人大常委会公告第80号《河北省建设项目环境保护管理条理》三、《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-2.3-93）四、《环境影响评价技术导则-----非污染生态影响》（HJ/T19—1997）7.1.2施工期间环境影响因素项目建设施工期间，主要污染源为施工机械噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对该区域及周边的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影响。施工单位在施工前必须到环保管理部门办理有关手续，并按环保要求，采取必要的降噪抑尘措施，及时清理外运建筑垃圾，以期降低不利影响。7.1.3运营期间环境影响因素本项目为居民居住综合社区，建成投入使用后，不产生有害污染物，不会对环境造成污染，日常产生的生活垃圾实行分类收集堆放，由物业管理公司派专人负责清理外运。排水实行污废分流制，污水经化粪池处理后排入市政污水管网；废水作为中水水源回用，雨水经收集后部分用作中水回用，剩余部分排入市政雨水管道。7.2节能7.2.1设计依据1、《民用建筑节能设计规程》（DBJ-2000）2、《民用建筑节能设计标准》（GBJ26-95）7.2.2节能措施本项目建筑材料选用建设部规定的新型节能材料；门窗采用密闭性能优良的塑钢窗，门窗结缝用保温材料封严；主要动力设备在满足功能的前提下选用节通设备，照明选用高效节能灯具，热力系统入口处安装调节节阀，用水系统设计有中水回用系统，并全部采用节水型设备，以节省能源，降低能耗。7.3绿化小区绿化布置采用中心与局部相结合的方式。景观以入口广场为起点，中心绿地为高潮，庭院绿地与之融合。景观形成一个较大的绿色生态中心。各中心绿地和广场内部布置不同的绿地景观和自由绿化空间，形式活泼，种类多样，形成各区的景观中心和公共活动中心。绿地中的雕塑小品、景观构架和特色公建形式活动，且具有标志性，为加强邻里交往和娱乐休闲提供了场所。第八章物业管理本项目建成投入使用前，将由房地产公组建小区物业管理公司，对整个小区实行现代化、专业化的管理，以更好地维护住宅的使用功能，延长房屋使用年限，为居民创造一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。8.1物管理的内容和目标8.1.1管理内容物业管理的内容主要有：维修管理、设备管理、保安管理、消防管理、保洁管理、交通管理、绿化管理。8.1.2管理的目标物业管理达到的目标有：1、要充分保障物业使用人的消费权益，保证房屋及设施使用功能的正常发挥；2、要保障物业产权人的所有权权益，在经营管理中保持房屋的价值和使用价值，使物业能发挥最大的使用效益和经济效益。3、为物业使用人提供高效、优质、经济的全方位服务，为居民提供整洁、文明、安全、方便的居住条件和生活环境；4、使物业公司获得最佳的经济效益和社会效益，以保证物业管理公司经营成良性循环，提高公司的服务水平和市场竞争力。8.2机构设置与定员8.2.1机构设置物业公司设经理一名，副经理二名。下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、环卫部等六个部室。1、办公室主管人事劳资、文秘档案、后勤保障、公司行政管理及公关等。2、财务室主管日常经营收支，代收各种费用等。3、经营部主管公司各经营部门管理，对外联络，公司发展规划等。4、保安部主管门卫、保安、消防、安全检查等。5、工程部主管小区房屋维护、修缮、公用设备设施的日常管理、维护。6、环卫部主管小区环境卫生、垃圾清理外运、绿化等。经理副经理副经理经保办财工环营安公务程卫部部室室部部8.2.2劳动定员劳动定员表序号部室定员备注工作人员管理人员办公室422财务室323经营部724保安部1225工程部1016环卫部81合计4410548.3物业公司经费来源8.3.1物业管理是对物业的正常运营进行维护，对物业使用人和所有人提供全方位服务，所以需要一定的资金保证。物业管理公司的资金来源主要有以下几个方面。8.3.2房地产公司提供该物业管理公司一定的公建经营用房及设备，由物业管理公司进行经营，其经营收益归入物业公司的管理资金项目内。8.3.3房屋产权人、使用人定期交纳物业管理费。第九章项目实施计划和招标方案9.1项目建设周期规划本项目建设期2年，具体划分为以下阶段：1、目前期及论证工作2、步设计及施工图设计阶段3、址清理4、建施工5、程扫尾，竣工验收9.2实施进度安排9.2.1施进度安排1、1月—2月项目前期及论证工作2、3月—5月初步设计及施工图设计3、3月—5月场地清理4、5月—22月土建施工5、22月—24月工程扫尾，竣工验收9.2.2项目实施进度表（附后）9.3招标方案1、依据《中华人民共和国招投标法》和有关法律、法规的规定，确定招标方案。2、招标内容：本建设项目的勘察设计、建安工程、监理设备等。3、招标方式：公开招标、邀请招标。4、招标基本情况表。项目实施进度表序号项目1-2月3-4月5月6-21月22月23月24月项目前期论证工作初步设计施工图设计场地清理4土建施工工程扫尾，竣工验收第十章土地利用10.1土地利用依据１、国土资源部第７号令《建设项目用地预审管理办法》２、开封市土地利用总体规划（１９９７－２０１０年）10.２项目选址本项目位于开封市西南部，用地南侧紧邻晋安路，北侧为大梁路，东侧为金明大道，西侧为集英街。场地交通便利。视野开阔、生态环境良好。10.３用地情况１、用地类型本项目场址为城中村原址改造，在开封市土地利用总体规划范围内，市土地局已同意办理前期手续。２、用地规模本项目规划总占地３５６亩，地块为一长方形，地势较平坦。小区总建筑面积５５.５万m2。本项目属城中村改造住宅项目，需交纳的各种土地费用有保证。第十一章投资估算及资金筹措11.1总投资估算11.1.1总投资及投资构成本项目投资73592.94万元，其中建筑工程费52448.44万元，设备费10640万元，设备安装费49万元，其他费3786.60万元，预备费3346.2万元，建设期贷款利息3322.70万元。11.1.2估算依据该项目投资估算依据国家现行政策法规及相关行业规定，并依据建设单位及各专业提供的基础资料进行编制。11.1.3投资估算范围：住宅楼、公用建筑、室外工程的建安工程费和其他费、预备费、建设期利息。11.1.4费用标准及价格依据1）建筑工程参照目前类似工程的技术经济指标结合当地价格水平进行估算。2）设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价为询价。3）安装工程费根据各项目指标按现行有关规定和概算进行估算。4）其他工程费用按照2000年"河北省建设项目概算其它费用定额计取。5）按市政[2002]14号文的优惠政策，本项目免收市政配套费、公建配套费、渣土费、墙改基金、减半收取中学增建费。11.2项目资金筹措本项目资金筹措为全部自筹，资金来源为本项目向银行贷款，年利率5.49%。第十二章财务评价本篇根据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济与评价方法与参数》及现行有关企业财务制度，对本项目的经济效益进行分析与评价。12.1基本数据12.1.1建设成本估算销售成本本项目总销售成本按营业额的0.5%估算。12.1.2销售收入估算根据本项目的成本及纳税额测算，考虑到本项目的地理位置，本项目的销售价格定位在住宅2350元/m2，预计第四年全部售完。详见总收入估算表12.1.3税金营业税按5%，城建维护税按营业税的7%，教育附加按营业税的3.5%，所得税按利润总额的33%计算。12.2财务评价计算评价指标如下：投资利润率为（税后）10.43%投资利润率为（税前）15.75%投资利税率为（税后）23.03%投资利税率为（税前）17.89%财务内部收益率（税后）6.72%财务内部收位置率（税前）9.82%财务净现值（IC=6%）税后912万元财务净现值（IC=6%）税前4949万元投资回收期（税前）3.55年（含建设期）投资回收期（税后）3.58年（含建设期）盈亏平衡点BEP=75.64%从财务评价可以看到，本项目具有一定的盈利能力和抗风险能力，因此，本项目在财务上是可行的。第十三章结论凤凰城住宅小区“城中村”改造项目，严格贯彻执行国家和地方政府有关法规政策法规，功能齐全，符合城市总体规划，向社会提供安全、舒适、便捷的现代化住宅，其建设十分必要，同时具有良好的经济效益和社会效益，该项目是可行的。学校：开封大学学院：土木院系别：09建管姓名：李阳学号：2009081348第四篇：住宅小区项目可行性研究报告范例景苑名城住宅小区项目可行性研究报告姓名：专业：班级：学号：鑫瑞宏盛有限公司目录第一章总论一、项目背景二、可行性研究报告的编制依据三、项目概况四、项目开发企业概况第二章市场分析一、A市概况二、A市房地产住宅市场分析三、主要竞争项目分析四、项目SWOT分析第三章项目建设条件及实施计划一、项目建设内容及建设规模二、项目建设条件三、项目规划设计方案四、项目环境影响五、项目管理组织六、项目实施计划第四章项目风险分析一、政策风险分析二、社会风险分析三、经济风险分析四、行业风险分析五、管理风险分析六、资金风险分析七、结论第五章项目财务分析一、拆迁成本分析二、建筑成本分析三、建筑成本估算第六章项目总结第一章总论一、项目背景：鑫瑞宏盛公司开发的景苑名城住宅小区以其高品质的开发建设、优美的居住环境受到鹿邑老百姓的欢迎。“东村家园”住宅小区是该公司开发的第一个项目，位于鹿邑县城和谐路口陈抟公园对面，占地面积约9.7亩，该项目原为老停车场，经鹿邑县委、县政府、建设局、房产局及计划委员会批准，该地块由鑫瑞宏盛公司开发建设。今后建成后的东村家园小区周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是鹿邑县目前新城区乃至整个县城城市中心点。整个项目总投资预计2.5亿元，整个“东村家园”项目工程构思精致时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系，互为借景，整体布局充满生活体验的意趣，市场反映相当热烈，至2016年7月3日至2016年7月13日，项目来电高达258组客户，客户反响热烈良好。项目计划一年之内完成一定量的销售，并签订了相应的销售合同。鑫瑞宏盛公司和“东村家园”住宅小区良好的形象普遍得到鹿邑县政府相关部门和市民的认同。“东村家园”工程建设内容包括10栋6层楼、一个小区园林规划、一个涌泉池及相应的小区配套公用设施。目前项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建设在鹿邑县委、县政府及相关部门的大力支持下，明年7月底竣工。各种证件还在办理当中，预计2017年9月可以开盘。二、可行性研究报告的编制依据：(1)《城市居住区规划设计规范》(2)《A市城市拆迁管理条例》(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》(4)《住宅设计规范》(5)《住宅建筑设计标准》(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》(7)《城市道路绿化规划及设计规范》(8)《高层民用建筑设计防火规范》三、项目概况1、项目名称：景苑名城住宅小区2、地块位置：该基地东起陈抟公园，南至和谐路，西至谷阳路、北至紫光大道，围合区内土地面积约150亩。3、建设规模与目标：土地面积：约9.7亩(约26300平方米)容积率：2.0土地价格：5000元/亩建筑面积(预计)：58270㎡4、周围环境与设施(1)步行约10分钟可至鹿邑县中心。(2)西侧为县中心景点。(3)东侧为鹿邑县绿化带，南侧为老君台广场。(4)西南靠近鹿邑县博德小学。(5)北面为鹿邑县人民银行。四、项目开发企业概况：鑫瑞宏盛有限公司是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在北京，注册资金2000万元。公司成立以来，依托公司的繁荣商业优势和名牌大学、研究机构的智力优势，业务不断发展扩大。公司现有企业员工1000多人，均为本科以上学历。公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。.第二章市场分析一、A市概况A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。项目所在区位于江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。二、A市房地产住宅市场分析A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。对今后市场的预测：---—从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。——从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。——从需求关系看根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。三、主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表：项目套数建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡)位置向阳小区1500221400宝山路新华小区78581344黄河街银河小区1701460银河街成光小区1301400学院路太阳神小区5006.91508英雄路部分商业网点详细情况项目面积㎡单价元/㎡位置汇丰花园40~~804000~5600新城区秋爽花园50~~705000~12000市中心碧苑小区36~~506800建设路桃园小区车库550秋浦路荷花村车库550建设路四、项目SWOT分析1、优势及机会(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。2、劣势及威胁(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。第三章项目建设条件及实施计划一、项目建设内容及建设规模“景苑名城”项目规划用地位于和谐路口陈抟公园对面，占地面积约9.7亩，规划用地西临法院，东靠文体路，南有樱花廊庭小区，用地地形不复杂，规划限制不大。项目两层地下室及结构基础勘探完成，准备进行项目地基建设，初步规划总建筑面积约58270㎡(含地下部分)，其中住宅面积50660㎡，配套商业面积2590㎡，住宅户数为415户。建设内容包括地下一层的建设，地上一～二层的商业娱乐，餐饮及会所新建，地上三～六层住宅楼以及小区园林景观。计划将地下一层作为地下停车厂，人车分流。二、项目建设条件1、项目权属清晰“景苑名城”现经鹿邑县政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等相关部门的批准，项目建设开发权已整体归属我司名下。项目建设相关的“五证”正在办理中，预计八月份得证。2、配套设施齐全项目前拥陈抟公园，周边有职高、民中、少年宫艺术幼儿园、唐润天成体育馆、法院、碧水蓝天大酒店等单位，所处位置环境优美，各项生活配套在新城区最为齐全、交通最便利。道路：该片区内主要道路为东风路、文体路、环城南路、环城东路交通：该片区地处新城区中心地带，交通十分便利，已有东风路上还有到周边区域的公交车，出行便捷。银行：该片区已有信用社银行，离项目只有20米。医院：片区内有真源医院以及小诊所，距离项目不到300米。学校、市场、体育：百汇超市、县职高、博德小学、金虎市场、县民中、少年宫艺术幼儿园、天成体育馆等。3、基础建设前期筹备已经完成项目筹备期做了相当的投入，售楼部已经完工、项目地块基础勘探完成4、建设场区“五通”条件具备项目所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等具备，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。供水条件：自来水管网供水，由项目预留口接入。供电条件：由项目预留口接入。供气条件：由项目预留口接入。通讯条件：直接由鹿邑电信接入。三、项目规划设计方案景苑名城将因应城市发展，建筑与环境统一设计，整体考虑楼层情况，共同创造出一个宜商宜居宜乐的城市标杆建筑大厦。商业部分以临街商铺设计为主，住宅部分则以两梯三户、两梯四户为主导，围绕基本的小庭院布置。遵循原有的总体规划，采用高雅、庄严的装饰手法，展示功能性立面，以朴实、新潮、大方的气度的形象。建设有庭院休闲区、标准的入口水景、业主休闲散步用的林间小道、休息庭等。与此同时，小区还将建设地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；建设小区建设将近3000平方米的商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便的生态居住小区。“景苑名城”充分利用其独特的地理位置，紧扣“人与自然、和谐发展”这一主题，以“观念超前、整体协调”为主题的设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充分彰显绿色欧景之特色。四、项目环境影响本项目开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。对此拟采取的环境保护计划为：1、采用生态绿化，使用良好的通风、过滤系统，保持空气质量。2、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。3、固体垃圾以袋装方式收集处理，并采取严格的垃圾分类处理措施及小区清扫安排。4、设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。五、项目管理组织要开发一个项目，首先必须有一个完备的组织机构。本公司拥有一支年轻充满活力的干部队伍。他们具有较高的文化素质，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、策划、营销等各种人才，是本项目得以成功开发的管理保证。同时，公司在项目开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域的专业技术优势。六、项目实施计划整个“景苑名城”项目计划于2017年8月份动工，2019年8月份完成，预计建设期为24个月。第四章项目风险分析一、政策风险分析整个“景苑名城”住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。目前项目已获得鹿邑县人民政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，项目权属清晰，项目建设“五证”仍在办理当中。可以说，项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设的24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。因此，及时掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持，是防范风险的必要手段。二、社会风险分析在项目建设期间，因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影响。因目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定，社会动荡的风险比较小。对于本项目，在项目拿地时已把各种历史问题处理完毕，项目社会风险已降至最低。三、经济风险分析宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问题都会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小，但不可排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证项目的行业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会发展变化，未雨绸缪，规避风险。四、行业风险分析依鹿邑县目前房地产业的发展情况，项目开发可能遭遇行业竞争的问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机。公司以优质产品保证优势，以市场细分策略规避风险，并采取各种手段加快资金回笼，实现“货如轮转”。五、管理风险分析策划考虑不周，对困难及问题估计不足，或定位失误都可能带来风险。项目操作过程的偏差或工程时间突破计划，导致成本上升，也将带来一定风险。因此，公司将依靠经验丰富的项目经理实行严格的项目管理，并以实际情况不断调整偏差，尽量减少风险。六、资金风险分析短长期融资的短缺都有可能打断项目开发的延续性，带来资金运转的风险。经过项目一期建设，目前公司自有资金充足，银行关系良好，给项目持续的资金供给不成问题七、结论整体而言，本项目风险比较小，就目前环境而言尚不存在不可抗拒的风险，只要能加以认识和防范，是可以将风险值减至最低的。第五章项目财务分析一、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二——四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、经营性用房：640元/平方*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等：34929平方米*48元=1676592元6、搬家费、临