上海三威总部园建筑规划设计方案文本及上海市《住宅建筑设计标准》

上海XX总部园建筑规划设计方案文本+设计说明上海XX总部园

规划设计说明

第1章

工程概况

第2章

开发理念

第3章

总体构思

第4章

规划设计

第5章

投资估算

第6章

经济技术指标

第7章

建筑单体设计

第8章

结构说明

第9章

强电设计说明

第10章

弱电设计说明

第11章

采暖通风空气调节设计说明

第12章

给排水、煤气设计说明1

工程概况1.1

项目名称

上海-XX企业总部园1.2

建设用地位置

本案位于上海市青浦区徐泾镇，用地范围西至蟠龙路、东至画润公司、北至潘中路、南至徐民路。

1.3

项目区位简介

本案用地地处青浦区徐泾镇，南近318国道1公里、西近嘉金高速公路1公里、北距北翟公路3公里。距上海市中心人民广场16公里。在航空方面，距离上海虹桥国际机场6公里。地理位置优越，交通十分便利。蟠龙自古以来就是很有名的小集镇，蟠龙庵堂香客，方圆百里，人头桥挤，其为蟠龙的发展增加了知名度。

青浦区东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏省的吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。以青浦城区为中心，东部河江交错，西部湖荡群集，内河航运具有天然优势，可通行50～300吨货船，是江浙沪的重要水上通道。陆路交通318国道由东到西横贯全区，北有沪宁高速公路，南有沪杭高速公路，同三国道由东北到西南穿越东部地区，沪青平高速公路与318国道并行。陆路交通十分便捷，是上海市辐射长三角、服务全国的西大门。

1.4

建设背景

在中国加入世贸组织及中国经济持续高速发展的大背景下，上海市青浦区正在大力加强基础设施的建设，向服务于更加完善和现代化的技术密集型企业群体的方向发展。

徐泾镇是青浦区的龙头乡镇，也是上海市“标兵乡镇”之一。1995年，徐泾镇即被国家建设部列为小城镇试点镇，成为我国小城镇改革和发展的前驱。多年来，徐泾镇经济建设持续发展，城市面貌日新月异。徐泾人在镇党委和镇政府的领导下，按照“发展要有新思路、改革要有新突破、开放要有新局面、各项工作要有新举措”的要求，高起点确立发展规划，高标准建设现代化城镇，高品味推进城市化进程，使得这方热土愈来愈凸现出迷人的风姿。犹如一颗明珠，在上海的“后花园”绽放出熠熠光彩。

建设具有中国特色、国际大都市近郊特征、徐泾特点的现代化城镇，实现农村城市化、农民市民化、城乡一体化是徐泾镇新世纪新阶段的奋斗目标。今后几年徐泾加快推进城市化进程，将根据区委区府对徐泾产业布局，要接受市中心城区辐射，重点发展都市型工业、房产和与之相配套的商贸、商务业的发展定位，加快二个集中，围绕二个转变，推进城市化进程。重点发展楼宇经济。本次规划策划正是适应这一发展和建设的要求而适时做出的。1.5

建设意义

每一个城市都有一个优势产业代表着该地区未来发展的方向，青浦区正是需要建设一个具有高品位的现代化工业园区，以此来获得有着越来越高要求的国际级企业的青睐。由此，我们根据青浦区全面、协调、可持续、科学发展观要求，以及政府领导的意图，进行构思和规划定位。建设这个项目，对于促进青浦区的人流、物流、信息流，拉动各个产业的发展乃至全区经济结构的优化调整，都有着重要的促进作用。1.6

投资团队

立诺集团

上海纯高置业有限公司

上海XX投资发展有限公司

立诺集团有限责任公司是山东省大（特）型企业，也是山东省最大的民营企业，被国家科技部认定为“国家重点高新技术企业”。公司是以新能源、新材料、新技术为发展方向，以中西制药（生物工程）、玻璃新材料、太阳能光热光伏系列产品、油漆涂料、有机化工为主导产业，并涉及金融、担保、投资、物流、外经贸领域的多元化产业集团公司。1.7

规划设计依据

项目建议书

建设工程可行性研究报告；

产品策划书；

规划建筑设计任务书；

建设用地规划红线图；

青浦区规划局《建设项目规划条件》

相关国家规划与建筑的设计规范；

与投资开发商历次会议讨论和沟通的纪要2

开发理念

2.1

开发理念

本案项目策划运用了新颖的“总部经济”的指导发展原则，并由此推导出了“总部基地”的开发经营模式，力图开辟出现代工业园区的新蓝图。2.1.1

总部经济与总部基地的地位作用

总部经济既是中心城市的新生增量经济，也是区域内的高效、高端和领头经济。总部基地是城市地产业的新品种，是以企业为消费对象的城市产业新形态。其具体作用表现在以下四点：

1.可以形成国内外投资的集聚效应

发展总部经济，开拓总部基地，是世界著名经济城市发展的重要经验之一。其直接效应是大幅度的吸收国内外的投资，形成产业集群，提高经济能级。

2.可以促进区域经济的繁荣

随着国内外企业总部的进驻，对解决当地的劳动就业、提高税收水平以及加强区域和国家间经济互动起着积极的推动作用。今年上半年，上海11万人次的境外人士缴纳个人所得税16亿元，占上海全市个调税总量的七分之一,他们平均每人每月缴纳个人所得税2424元。

3.可以优化区域产业结构和产业链

企业总部的集聚，一般都能带来先进的技术、科学的管理和发达的产业，特别是对第三产业的发展尤为有利，催生出新的生产性服务业中心。产业结构可以借机得以优化，产业链可以顺势得到完善。

4.可以带动当地房地产市场的快速发展

企业总部往往带来的是城市增量人口，他们专业性强，接触面广，收入水平高。因此，总部基地这种通用总部楼都有较大的需求，而且这种需求一般都是高端需求。2.1.2

总部经济和总部基地能够具有五大效应

1.税收供应效应

能给总部所在地带来营业税和个人所得税等地方税收。实证分析表明，在总、分公司体制下，分公司由于不具备独立法人资格，而将其上交的税赋与总公司合并缴纳；在母、子公司体制下，子公司以利润分配形式将部分税后利润回流给母公司，从而构成总部纳税贡献的重要内容。

2.产业乘数效应

通过制造业带动与其相配套的各种服务业的发展，从而推动现代服务业的水平。实证分析表明，企业总部关联产业的集聚和企业总部集群的形成，都会有效的改变当地产业结构和产业效应。总部企业关联产业主要有：

物质条件相关产业—房地产、物业管理、水电气供应、办公设备、交通工具等产业。

人才智力相关产业—教育、职业培训、科研、人力资源中介等产业。

企业运营配套服务相关产业—银行、保险、证券、贸易、流通、网络、通讯、法律、税务、咨询、广告、企划、娱乐、餐饮等产业。

公共服务相关产业—交通、医疗、文化、体育、环保、安全及社保等产业。

专用资源提供相关产业—技术研发、公共关系、营销管理等产业。

3.消费带动效应

通过产业企业总部带动区域内交通、通讯、教育、旅游、休闲等方面的消费。这种消费需求往往是推动经济增长的主要经济变量。企业总部的商务消费和员工的个人消费往往形成规模消费，如写字楼消费、办公用品消费、出行消费、商务消费（会展、酒店、礼仪、休闲场所）、餐饮消费、品牌产品消费、健身美容消费等。

4.劳动就业效应

企业总部和总部基地的出现，可以扩大当地劳动就业总量和优化当地劳动就业结构。直接带动的劳动就业中，主要体现为直接雇佣当地高素质的管理、营销和科研等方面的人才，以及一些后勤人员、临时性劳务人员、公司文员等一般人员就业。在间接带动的劳动就业中，主要是现代服务业（知识性服务业、金融服务业、信息服务业、中介服务业和新兴服务业）和传统服务业。传统服务业具有知识含量低、附加值低和劳动密集型等特点，如房地产开发建设、城市基础设施建设、物业管理和维护、绿化养护、保安、义务教育、公共交通、宾馆餐饮等新的就业岗位的产生。

5.社会资本效应

企业总部的汇聚将造成城市文化的多元和融合，促进城市的开放度，引入更多的投资项目。总部集群对区域社会资本的贡献主要表现在提高区域生产率、增加区域内信息通道、降低区域内信息获取成本、降低区域内交易成本、快速产生和传播区域内的创新成果、创造良好的人文环境等。

反过来区域社会资本又对企业总部产生巨大影响，如获得机会利益、摄取参与竞争所需的各种资源、增强技术创新优势、进行跨区跨国的生产要素的整合和配置等，从而极大的提高了企业总部自身的获利能力和竞争能力。2.1.3

总部园是集四种运作模式为一体的多元型总部经济；

1、制造基地外建模式

该模式是位于中心城市的大企业较为通行的运作的模式，许多跨国公司或大型企业集团主要通过这个模式不断拓展市场。一般而言，企业在市场拓展过程中，在其它区域新建生产基地，从而使企业总部与新建的生产基地在地域空间上处于分立状态的经济行为。企业通过在外埠新建一个或若干个生产基地来实现企业发展，或者是自行独资建立，或者是与其它企业共同运作。

2、总部—基地分立模式

这种模式是指企业在设立之初，将企业总部和制造基地分别设在不同的区域，以此来获得不同区域的比较优势，从而降低企业成本，提高企业竞争力。这类企业往往掌握某种核心技术，但难以在中心城市实现产业化，或者产业化成本相对较高，因此，做出这种空间安排。一方面充分利用中心城市在技术要素等方面具有明显的优势，另一方面又享有外地的廉价土地、廉价劳动力、丰富的原材料、较为完善的基地设施和优惠的税收。

3、跨国公司总部入驻模式

该模式是全球大型企业运作中普遍采用的形式，也是发展总部经济的主导模式。地区总部是跨国公司实施全球战略在组织机构设置上的表现形式，隶属于跨国公司的全球总部，两者完全是一种投资关系。跨国公司的管辖范围可以是一个国家，也可以囊括多个国家。在经济全球化趋势下，吸引跨国公司总部入驻将给区域经济的发展带来明显的经济效应和社会效应。

4、国内企业总部迁入模式

这是一种国内总部迁移模式。主要表现在国内欠发达地区或非中心城市地区的企业，将总部迁移至市中心城市，而生产基地仍然留在原来的区域继续担当生产制造功能。总部迁移模式是企业出于适应外部环境、提升核心竞争力和寻求更大的发展的目的而做出的一项战略决策，从而实现“总部—加工基地”在空间上的分离，以取得不同区域的优势资源。2.2

项目市场分析

上海市的区位优势和具有沿长江流域的广阔腹地，是上海经济走进全国前列的重要地理因素。廉洁、高效、透明的地方政府，赋予创新的灵活体制和改革开放先试先行的政策环境，良好的法律秩序和诚信氛围，完整的教育体系，便捷的生活环境，这些都是上海具备产业功能齐全的重要人文因素。随着上海经济的发展，历史和市场又向上海提出了发展总部经济，建立总部基地的新使命。上海开发企业总部基地的基本条件已经逐步完备，比如说具备了支撑总部基地发展的基础设施和城市功能

最近的十五年里，上海形成了以航空港、深水港、信息港"三港"为代表的枢纽型、综合型的基础设施。上海总部基地的开发，无论是在市区还是在郊区，都已具备良好城市基础设施的支撑。水电配套自然不成问题，通讯网络和生态环境也是首屈一指，高速公路和轨道交通更是相通相接。总部基地的基本形态都是由低密度的建筑群体所构成。与郊区总部基地相关的商业服务设施和基本功能也都在一一落实当中。

上海的城市功能更是随着经济的发展和基础设施的完善趋向多元化。上海的经济吸引力和辐射力增强，腹地范围扩大，区位优势明显；金融服务、国际贸易、高新技术产业和出口加工等原先薄弱的产业崛起，而重化工、钢铁、成套设备、造船等强势产业实力更强，城市产业群和产业链进一步完善；雄厚的人才实力、坚实的教育科技基础、丰富的多元信息资源、平和方便的生活环境和人际间的诚信氛围，构成了完整的城市软功能；改革开放先试先行的灵活体制和宽松的政策环境，廉洁、高效、透明的政府，良好的法律秩序，延续了强势城市管理功能的一贯传统。

正是基于上述原因，上海已成为国内外人士在华工作和生活的理想选择地，成为跨国公司在华进行高端投资和经营的功能载体，成为国内大企业转移管理经营中心的首选城市。由于大批跨国公司总部的进驻，充分证明上海的城市综合竞争力和服务水平已几身世界一流大都市行列，同时形成了吸引其他企业集团进驻的"集聚效应"和"马太效应"；以毗邻上海的浙江省为例，目前浙江人在上海投资创办的企业已达五万家，其中注册资金二百万以上的有二千多家，投资总额达五百亿元以上；企业集团有五十多家，如"万向"、"茉织华"、"杉杉"、"正泰"、"天正"、"人民"等，它们来这里或办实业，或设立企业研究中心和销售中心。在上海滩淘金的浙江人有五十多万人，其中经商人员有二十五万人，劳务人员二十六万人（包括五万名建筑业施工人员）。浙江产品在上海的销售额约占上海市社会消费品零售总额的百分之十。

目前国内兄弟省市在沪投资企业已达十五万家，全国大型企业集团都在上海设有子公司（有的集团公司总部已迁往上海），上海已经成为全国资金、人才、技术、信息的集散地。2.3

项目建设意义

上海的发展需要更多海内外的投资，需要更多具有实效性的双边和多边的合作。从长远看，将更多的制造业直接放在上海是难以做到的。而发展生活性服务业和生产性服务业，上海却是大有潜力可挖的。上海需要发展跨国资本和国有资本的现代服务业，同样也需要发展民营资本的现代服务业。2.4

项目定位

本案开发建设定位于中高档现代工业园区。

招商进入总部园的目标企业，是以最具发展潜力的欧洲华商和长三角地区的民营企业（集团）为主要对象，再面向国内外。从产业和功能类别上将实行多元化招商。2.5

功能定位

1、具有良好生态环境的办公、装配、仓储功能

办公、装配、仓储功能是总部基地的主体功能和核心功能。各类设施主要围绕总部企业人员办公的具体要求而设置。要能满足经营总部、研发总部、销售总部、装配总部、仓储总部、培训总部、外贸总部、装配总部、仓储总部和地区总部等各类总部楼的要求。

2、具有社会化的经营服务功能

如果总部基地不能依托周边的成熟的城市和集镇社区，为了方便进区工作人员的工作和生活要求，总部基地内须设置专业化分工的、社会化服务的服务中心，如银行、邮政、餐饮店、图文制作、药店、文化用品店、加油站（加油汽、洗车、维修三合一）、票务站（飞机、火车、长途、演艺）、公交站点等各类服务功能必不可少。这些站、所、点、店、中心规模不必大，但必须精致而讲效率。

3、具有高效、便捷的社区管理和服务功能

总部基地由于是相对独立的产业功能区，因此，在基地内应建立总部基地社区管理和服务中心，从事工商管理、税务登记、道路管理、园林绿化、社会治安、会议会展、公务接待、职业介绍、就业登记等事务。3

总体构思

3.1

设计目标

形成一份对本地块未来的开发建设在经济、社会和环境方面都有一定指导意义的蓝图与文件。适应变化中的青浦区内外营商环境，慎重规划有限而宝贵的土地资源，更好地服务于招商引资的目标。

协调建筑和环境的一体化设计和开发，创造一个先进的现代化综合工业园区形象，并营造出优美宜人的工作、生活环境。

能够得到市场的欢迎，符合目前工业地产市场的主流需求，实现政府要求与开发商利润的完美结合。用前瞻性的眼光，在空间处理上采用灵活的手法，地块开发上采取渐进式的方式，实现可持续发展的战略目标。

3.2

规划原则

1、科学发展原则：开发过程经济可行性，在满足市场要求前提下，实现政府要求与开发商利润的完美结合。

2、标志性原则：一流的基地需要一流的形象。作为今后服务于国际一流的大型企业总部的基地，首先在硬件上要与他们的要求相匹配。尤其是综合服务大楼的设计更要突出标志性和先进性。整体有现代感。

3、和谐生态原则：与周边城市环境相协调、与所在开发区相协调、与区域总体发展方向相协调。一流的园区还需要一流的环境。规划将开放空间、中央花园与建筑群落小气候以及人行系统加以组合，将工作、活动、休闲和观景的要求相结合，通过植物的搭配，软硬铺装的穿插和分配，局部重点造景，来创造一个优美、宜人的工作和生活环境。

4、可持续发展原则：充分考虑规划实施的时间跨度，将规划分为近期阶段和远期阶段。考虑开发过程中的经济性和可持续性的因素。4

规划设计

4.1

功能结构：

本案在规划上,分六期进行开发，设计功能分为2种功能组团：百强企业园、欧洲华商园；另外还有管理中心办公楼1栋。

1、欧洲华商园

主要以组合式为主；位置设计在用地靠东侧周边和靠近徐民路一侧。主要面对欧洲华商。在单体建筑规划设计上要有体现欧洲风格的设计元素。

2、百强企业园：以完全独栋的独立式总部楼为主，单栋的体量以500—600平方米为主。

包括5栋小高层建筑。位于蟠中路和蟠龙路交界处一角；形态上设计成半围合式。以高档商务楼宇的总部规划，整体提升园区的规格，形象和影响力，形成都市核心总部园，吸引国内各行业百强企业入驻，彰显百强气质。4.2

总体平面形态

总体平面的形态可以归纳为“一心两链”式的规划布局。由于本案用地周边地段开发的迟滞性，使得本规划难以从城市文脉之中提取出设计的线索，所以有自身产生出内聚的核心实必然的选择。“一心”是以园区中央部分的组团构成以中央圆形景观花园为聚合中心的核心，由此发生展开其他组团的线索。“两链”是指由天然河道以及人工续挖的河道所构成的景观链、以及由核心出发的“S”型主干道所串接的交通链。园区内的各个组团就象是一颗颗明珠，被串接在这两个链上。

基地靠外侧的单体则形成较整齐的沿街界面，仿佛是对内部自成体系的自由花园空间的保护。沿街建筑也强调在统一之中的变化，高低起伏的天际线，局部高层后退形成的小广场，都起到了丰富城市空间的积极作用。4.3

建筑规划控制

建筑退界：建筑后退河道6米。多层退周边道路红线3米、高层建筑退后道路红线4.4

交通规划

4.4.1

道路系统:

1、便捷性原则：车流为主的道路顺畅通达，就近停靠企业总部单元出人口，而人流为主的道路则与广场、林荫步行道结合。

2、舒适性原则：道路与环境相结合。尤其是总部园区主要道路在邻园区入口处，尺度放大，形成宽广的入口广场，而进入园区以后，则临近停车场等交通便捷处，同时避免干扰底层单元。

3、道路性质与等级

基地相关道路系统由5项道路等级和道路断面组成：

城市主干道——蟠龙路

城市次干道——徐民路与蟠中路

地块内部主要道路——路幅10米

地块内部支路——路幅6米

组团入户路——路幅3米

4.4.2

出入口规划

各区都有出入口。主要出入口设置在蟠龙路和徐民路上。在蟠中路上也由次要出入口。为交通出入方便，考虑管理中心大楼、综合办公大楼和沿街综合楼开设单独对外的出入口

4.4.3

机动车路交通

用地总体呈L型，本案采用两段分别为东西走向与南北走向的S型道路构成区内链式交通干道，再由主路上分别向东西或南北方向辐射出支路，划分出各独立的总部区域和不同的功能区。

4.4.4

静态交通

静态交通设施——在基地内部的主环路上均可设置港湾式出租车停车。并在国际企业园总部楼下设置一处人防停车。其余在管理中心、综合服务楼、沿街综合楼群下设置地下停车，以尽量释放地面绿化，提升基地品质。地面采取就近分散临时停车的做法，并在管理中心、综合服务楼以等处相对集中。在各组团内，均有机动车停车场地，道路设计上也考虑路边停车。所有自行车均可停放于专门的停车处。

规划共计配置机动车停车位630个。

4.4.5

交通管理设施

为使交通顺畅，在车流高峰时段，需适当沿街综合楼和综合服务大楼单独对外的出入口，以避免交叉车流。

4.4.6

4.5

生态化公共空间景观系统

本案的公共景观立意在于体现出自然与人文的交融。

由于基地有天然河道的先天优势，形成本案景观系统的水景特色。步行交通系统沿两个主要的曲线型主干道展开，其间串联着若干总部楼组团间的绿地与滨水景观节点，体现着自然与人文的交融。在其中交错布置基地服务与休闲的综合设施。

主要的基地公共空间由步行带及其所串联的各个组团间的半开放绿地所构成。增加集中绿化组团，并力争增加绿化以及水景的分享面。而总部楼群的建筑组团内部则结合各自的空间特点和使用需求布置成具有世界各地不同特色风貌的景观意象，如日式和风、欧式古典以及美洲草原风格等，这些风格各异的园艺景观通过基地支路向中央的景观链渗透，相辅相成，形成完整丰富的公共空间景观系统。同时建议将原有河道局部改道，以增加河流的通畅感和水景渗透面。

而沿街的景观则通过临街的以及位于沿街转角出的几处小广场来弥补周边环境所缺乏的城市景观。

针对东北侧的仓储基地，本案建议提高河道北岸以及与本地块交接处的绿化物的高度与密度或者设置艺术性的围墙。

4.6

环境保护规划

规划建议绿化、环境实施依以下进行：结合透空围墙和植草砖室外停车安排绿化小品；沿街广场绿化以乔木树阵和室外小品并结合座椅的几何形绿化为主；河岸绿化带应进行专门的整体的景观绿化设计。

规划设一个垃圾收集处；由各单位垃圾袋装化收集后集中在垃圾收集处，然后运往城市垃圾转运站进行处理。

园区内污水主要是生活污水，无工业废水和生产性工业废水，可直接纳入城市污水管道。4.7

配套服务规划

规划专设配套服务建筑，配套服务包括管理中心大楼建筑一栋，另有垃圾收集与变配电间；规划宽带接入园区；规划整个园区采用电子监控系统，分区实行智能化物业管理。4.8

街具设施与指示系统

具备国际一流的街具设计水准。

采用符合国际标准的双语指示牌与符号系统，结合先进的全电子控制的街具设施（包括灯具系统、绿化浇灌系统、通讯系统等），以及现代感工业设计意味十足的座具、电话亭、指示牌、垃圾筒等，营造出完整的现代总部园区形象。4.9

消防规划

园区内消防栓采用室外地上式，间距不大于120米。园区的开发建设也符合其它有关消防的要求。

5

投资估算

5.1

估算依据

目前暂按上海地区编制投资估算的方法，按照《上海市建筑工程综合预算定额》及有关文件规定确定工程费和单价。参照相类似工程技术经济指标。

5.2

投资估算费用说明

1、估算内容包括上海XX企业总部园建筑工程造价

2、未包括费用部分：

建筑单体设计

7.1

建筑风格构思

简洁明快的现代建筑风格

出于体现现代国际级总部基地的形象要求，本案的建筑单体设计采用了简洁的现代风格。总部楼群主要采用的的建筑材料为清玻璃显框幕墙、外挂铝板幕墙和浅色高级涂料等，兼顾美观、实用和经济性。而标志性的几栋小高层单体则采用较大面积的玻璃幕墙，局部使用U性玻璃以及印刷玻璃，形成较丰富的表情。同时以干挂石材或浅色高级涂料为表面的较实的墙面构成虚实的对比。7.2

功能设计

1、办公功能

作为企业总部的第一功能，必须为办公人员提供足够的办公空间，充分考虑高、中、低三层办公人员的功能需求，适当设置诸如会议室、接待室、抽烟室、咖啡室等公共活动面积的配比，必须满足办公人员对电力和通讯的基本配备。

2、商品或项目展示功能

XX总部园的入驻企业，其生产基地一般都在原所在地或在上海周边城市定牌生产；因此，绝对有必要将其项目或商品通过在企业总部这一前线基地，向国内外的客户进行精品展示，免去国内外往返两地的舟车劳顿，节省他们的宝贵时间。同时，也可以向客户展示企业在历史上所获得的各种荣誉称号、功勋人物事迹、来往礼品等。

3、样品或商品储藏功能

欧洲华商和长三角的民营企业经常有大量的货物通过上海的海运、空运、陆上交通口岸运往国内外。其中小批量、高价值、交货急和样品货物经常是单车进出上海，为方便这种物流活动，在企业总部内部可提供单个集装箱货物的临时性储藏空间。

4、生活服务功能

由于总部园内大部分是一家企业一幢办公楼，与外界有一定的分隔性，容易造成工作人员办公时就餐等生活上的不便。因此，企业办公楼应具有较大的厨房、就餐和卫生空间。

5、人员住宿功能

考虑到总部园的区位设置是城郊结合部，因此企业往往要在楼内留住值班人员、加班人员、来沪视察工作的领导人员和外地来访人员等，企业总部内部要具有符合留住人员规格要求的住宿空间。

6、公共关系和社交功能

良好的周边生态环境，独幢的企业办公建筑，集群的总部企业园区，这一切构成了入驻企业的经济实力、社会贡献、价值取向、企业文化和独特个性的真实社会地位。入驻企业可在企业总部楼内部留足进行公共关系和社交活动的场所。

7、停车泊位功能

总部园来来往往的人流和车流一般而言，都要远远大于以居住功能为主的社区。因此总部园内既应具有汽车集中停泊的场地，也有分散在每幢楼前后或地下的停车场地。7.3

各单体楼型设计

7.3.1

A型楼：

该型单体为组合式，3层楼。设计考虑楼内可以容纳两个单位，同时各自有独立对外的出入口。其外观设计趋于精致活泼，富于变化，色调清新明快.注重多种材料的对比运用，银白色铝板与局部大面积的清玻璃幕墙面相互呼应，木质暖色百页与冷色反射玻璃相互呼应。强调体量的穿插效果和虚实变化。该楼型根据组合的数量不同，可分为A1、A2与A3的单体。A单体作为本案的基本单体，分布在各期内；在1期内以A2与A3较多；在3期内以A1为主。

7.3.2

B型楼：

单体建筑面积较小，3层楼。外观设计比较整体和方正，利用出挑的阳台、竖立的楼梯间以及局部的金属顶棚作为活跃的元素。铝板的实墙面与大面积的落地玻璃对比，形成了厚重与轻盈兼具的视觉效果。该型单体为独立式，结合与道路的关系，分别有南入口与北入口的设计。B型单体主要分布在3期欧洲华商园内。1期内也有少量B型单体。

7.3.3

C型楼：

与B型楼类似，是面积较大的总部楼，4层楼。设计考虑单元可以自由分割，作为一个单位使用或是分为两家都可以，同时两个单位面积的划分也是自由灵活的，各自有独立对外的出入口。外观设计也是富于变化，利用装饰性的银白色铝墙面、金属坡板屋顶以及大面积的落地清玻璃来体现其独特的轻盈感觉。各朝向开窗方式均强调室内外的情景互动。C型单体主要分布在1期与2期内沿河道景观较佳处。

7.3.4

S型楼(沿街综合楼)：

由于是沿城市道路的楼型，因此在对外的立面上设计得连贯简洁，突出风格的统一性，同时在竖向上也有5层与6层的高低变化，以丰富城市的天际线。其外观设计以大面积的玻璃窗配合木质暖色百页与冷色反射玻璃趋于整体精致，材质之间相互呼应；而在面向基地内部的背立面，则设计得比较活泼和注重变化，采用深浅两种材料的交织以及虚实的对比。S型楼主要沿街设置，布置在1期、2期以及3期内。

7.3.5

G1管理中心：

管理中心大楼是整个基地的标志性建筑，也是两条城市道路交界处的地标，因此其地位十分重要。在设计上突出了其连贯的玻璃墙面的通透感，而玻璃立面上又有半透明的毛玻璃与通透的U型玻璃的微妙差异；玻璃墙面也不是严格的平面，有凹入小阳台与突出的玻璃盒子的变化。沿街部分有3层的裙房与道路相接；同时又注意了正背两个立面的区别设计。背立面强较实的效果。在底层与建筑侧面的转角部位运用了若干架空的设计手法，使整个建筑的视觉效果更加轻巧和流畅，减少对城市道路的压迫感。

7.3.6

F型楼：

F型单体是构成国际企业区的主要单体，设计手法更加简练，体现出国际级企业总部的大气磅礴，洗练的体量构成更衬托出幕墙玻璃的通透感觉。F型单体又根据层数，可以分为F12与F15两种单元。F15为沿街单元，15层，构成本区气势；楼下为2层的裙房，布置辅助功能。F12单元，12层，为内侧单元面向花园与景观河道，更突出景观效果。

8

结构设计说明8.1

主要设计依据

8.1.1

设计规范及规程

《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）

《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）

《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）

《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）

《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）

《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）

《上海市地基基础设计规范》（DGJ08-11-1999）

《上海市建筑抗震设计规程》（DBJ08-9-92）

8.1.2

风、雪荷载取值

基本风压

0.55kN/m2

基本雪压

0.20kN/m2

8.1.3

本工程抗震设防烈度为7度

设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组。

8.2

结构体系及选型

8.2.1

结构体系

a.具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径；

b.避免因部分结构或构件破坏而导致整个结构丧失抗震能力或对重力荷载的承载能力；

c.具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力；

d.对出现的薄弱部位采取有效措施提高抗震能力。

8.2.2

结构选型

a.多层办公楼采用钢筋混凝土框架结构；

b.高层办公楼和管理中心均采用钢筋混凝土框架－剪力墙结构。

c.对出现的薄弱部位采取有效措施提高抗震能力。

8.3

结构计算及内力分析

采用由中国建筑科学研究院编制的PKPM系列CAD软件进行分析计算。

8.4

材料

砼C25~C40。

承重墙±0.000以上M7.5混合砂浆砌筑MU10多孔砖；以下M10水泥砂浆砌筑MU15多孔砖且用M10水泥砂浆灌孔密实。

9

强电设计说明9.1

设计依据

《10KV及以下变电所设计规范》

GB50053－94

《供配电系统设计规范》

GB50052－95

《低压配电设计规范》

GB50054－95

《电力工程电缆设计规范》

GB50217－94

《建筑物防雷设计规范》

GB50057-94/2000版

《建筑设计防火规范》

GB50045－95/2001版

《火灾自动报警系统设计规范》

GB50116－98

《民用建筑电气设计规范》

JGJ/T16-92

9.2

设计范围

2.1用户10KV/0.4KV变电所

2.2建筑的照明、电力（空调）、防雷接地系统设计；

2.3总平面道路照明及电缆走向设计

9.3

负荷性质

建筑内的应急照明,出入口、走道应急疏散照明、建筑内的消防设备、电梯电力、计算机系统等属一、二级负荷，需设备用电源供电。其他电气设备均属三级负荷，对供电无特殊要求。

9.4

负荷估算

本项目一期为建设研发用房，按80W考虑，总估算负荷为37375*80W=2990KW，需要系数取0.8，则一期总计算负荷为2392KW。

二期为建设研发用房，每平方米按80W考虑，总估算负荷为38145*80W=3052W，需要系数取0.8，则二期总计算负荷为2441KW。

三期为建设研发用房，每平方米按80W考虑，总估算负荷为39145*80W=3132KW，需要系数取0.8，则三期总计算负荷为2505KW。

四期为建设管理服务用房，每平方米按80W考虑，总估算负荷为17000*80W=1360KW，需要系数取0.8，则四期总计算负荷为1088KW。

五期为建设配套(展示)用房，每平方米按80W考虑，总估算负荷为35790*80W=2863KW，需要系数取0.8，则五期总计算负荷为2291KW。

六期为建设配套(展示)用房，每平方米按80W考虑，总估算负荷为43700*80W=3496KW，需要系数取0.8，则六期总计算负荷为2797KW。

9.5

电源

根据负荷性质和负荷估算所得结果，要求从园区外市政电网埋地引四路10KV电缆进入各期变配电所（或高压室），供一~六期建筑用电。

9.6

变、配电所

根据负荷性质和负荷估算所得结果，拟在本项目一期内设一座变配电所（位置见电气总平面图），变配电所内设四台容量为1000KVA的变压器（电压比均为10KV/0.4KV）。

一期内设一座变配电所（位置见电气总平面图），变配电所内设三台容量为1000KVA的变压器（电压比均为10KV/0.4KV）。

二期内设一座变配电所（位置见电气总平面图），变配电所内设三台容量为1000KVA的变压器（电压比均为10KV/0.4KV）。

三期内设一座变配电所（位置见电气总平面图），变配电所内设四台容量为1000KVA的变压器（电压比均为10KV/0.4KV）。

上述一，二，三，四期内的建筑分别由上述变配电所内低压配电柜配出的380/220V回路供电。

五期，六期内设一座高压室（位置见电气总平面图），建筑概况为:F12的高层有3栋，F15的高层有2栋。各单体分别由四期变电所高压室引二路10KV电缆进入地下室的变配电室。在F12单体的变配电室内设二台容量为500KVA的变压器（电压比均为10KV/0.4KV）。在F15单体的变配电室内设二台容量为630KVA的变压器（电压比均为10KV/0.4KV）。五，六期各单体内所需380/220V电源由变配电室内低压配电柜提供。

9.7

备用电源

7.1应急发电机房：在五，六期的各单体内设应急发电机室，内设一台250KW柴油发电机，给一、二级负荷供电。要求发电机电源和正常电源之间有可靠的电气闭锁装置，防止并列运行。

7.2UPS电源：为保证电子计算机系统在10KV电源断电时能正常工作，在计算机主机房内配备与计算机系统相适配的UPS电源。

9.8

低压配电形式

本园区内低压配电原则如下：

高层建筑配电采用照明、电力系统分开,以保证照明供电质量。照明电气主干线采用树干式向各楼层配电;电力系统采用放射式向各用电终端供电.

多层建筑以建筑单体作为一个配电点，各配电点于相应建筑底层设配电间或总进线箱，各楼层采用放射式或树干式配电。

9.9

照明设计

9.1

房间内部：以荧光灯照明为主，业主也可根据二次装修自定灯具。

9.2公用走道：除电梯厅、高层的楼梯间照明外全部采用声、光控制的照明方式。

9.3疏散指示照明和事故照明灯具均带自充电电池装置；一旦正常照明电源断电，自动保持灯具再持续工作。全部疏散照明及事故照明均设独立的配电回路。

9.4

照明控制：大面积的场所，采用终端开关箱分区集中控制，小面积的房间采用86型跷板开关分散控制。疏散及事故应急照明在断电后可延时30分钟以上，保证人员的安全疏散。

9.10

防雷接地

9.10.1

建筑物防雷

本项目除F15单体属二类防雷建筑外，其余均属三类防雷建筑。

9.10.2

电气保护接地系统

建筑物低压系统接地制式均采用TT制。在进户处设置接地极，进行重复接地，PE线与N线严格分开。

为保障人身安全，所有卫生间应做局部等电位连接。每栋建筑物均采用综合接地系统，综合接地电阻不大于1欧姆。

10

弱电设计说明

10.1

设计依据

《民用建筑电气设计规范》

JGJ/T16-92、

《建筑设计防火规范》

GBJ16-87/2001版

《火灾自动报警系统设计规范》

GB50116-98、

《智能建筑设计标准》

GB/T50314-2000

10.2

设计范围

2.1火灾自动报警及消防联动控制系统；

2.2背景音响兼消防广播系统

2.3综合布线系统（配合布管线）

2.4卫星，有线电视系统（配合布管线）；2.5闭路电视监控系统

10.3

火灾自动报警及消防联动控制系统

本项目高层建筑及地下停车库按规范以二级保护对象要求设置火灾报警及消防联动控制系统。

10.4

背景音响兼消防广播系统

4.1本项目拟在四期的各单体建筑内设置背景广播系统。广播主机等设备安装在底层管理室。背景音乐广播与消防广播兼用扬声器，当发生火灾时可强行切换至消防广播以满足消防需要。

4.2消防广播：消防广播前端设备设在消防值班室内，在办公、公共走道及业主要求设置的区域设置扬声器，吸顶或沿墙柱安装。

10.5

综合布线系统

本项目的综合布线系统支持数据和语音传输。其最高传输频率为100MHZ。

办公区按10-15平方米设一个五类等级的双孔信息插座考虑。拟在本项目一~四期内各设一网络控制室与电话机房（位置见电气总图）。多模光缆（电脑）和大对数铜缆（电话）由市政管网埋地引入网络控制室与电话机房，经交接、配线后以光缆（电脑）+铜缆（电话）的形式引向各建筑物配线架。水平配线为五类UTP。

10.6

卫星，有线电视系统（CATV）

电视接收系统是以有线传输方式将电视信号传输至用户终端。电视接收系统既可以接受当地公用有线电视节目，又可以根据需要收看自办节目和自行接收卫星天线节目。有线电视系统由地区有线电视网引来；在建筑物屋顶设置卫星接收天线，卫星电视前端机房设在屋顶层卫星天线接收装置的附近。将接收信号引入CATV机房，经电视分配网络送至各终端，用户端电平为70土5dBμv。

10.7

闭路电视监控系统

系统由摄像机、矩阵控制器、录像机、监视器、传输线缆等组成。在园区出入口和公共场所安装摄像机，门卫控制室内值班人员通过电视墙全面了解园区内发生的情况，录像机能实时记录、以备查证。

11

采暖通风空气调节设计说明11.1

设计依据

11.1.1

本设计依据

《实用供热空调设计手册》与《空气调节设计手册》。

《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）

《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）

11.1.2

室外气象条件

a.冬季

空气调节室外计算（干球）温度

－4℃

室外计算平均风速

3.1m/s

空气调节室外计算相对湿度

75%

通风室外计算（干球）温度

3℃

大气压

1025.1hPa

冬季最多风向

NW14%

b.夏季

通风室外计算（干球）温度

32℃

空气调节室外计算（干球）温度

34.0℃

空气调节日平均（干球）温度

30.4℃

室外计算平均风速

3.2m/s

空气调节室外计算相对湿度

83%

大气压

1005.3hPa

下季最多风向

ESE

15%

11.2

设计范围

2.1地下车库、机房等的通风设计

2.2办公楼、商场等的空调设计

2.3各栋高层建筑的防、排烟设计

11.3

通风设计

3.1地下车库设置机械通风，采用6次换气。和机械排烟共用一套系统。选用消防通风(两用)低噪声柜式离心风机六台，每台风量40000m3/h。进风为自然送风。

3.2机房及卫生间的排风按相应的换气次数的要求设置机械排风系统。对于地下室的机房等设置机械进风系统，进风量大于排风量的50%。

11.4

空调设计

4.1空调房间设计参数

冬季

夏季

最小新风量

m3/h*人

设计温度℃

相对湿度%

设计温度℃

相对湿度%

办公室

18~20℃

》40

24~27℃

<65

30

商场

16~18℃

30~50

26~28℃

50~65

20

4.2根据甲方要求对管理中心以及办公楼作舒适性空调设计。

4.3空调方式

各栋楼分别采用风机盘管加新风的空调系统，冷热源采用风冷冷水（热泵）机组。

11.5

冷热负荷

5.1空调总冷负荷为：9790kW；热负荷为2940kW。

5.2冷水供水温度7℃，回水温度12℃。

5.3热水供水温度45℃，回水温度40℃。

5.4设备选型

根据各个建筑的特点分别选用风冷式热泵冷热水机组。

5.5管材和保温

a.空调水管采用镀锌钢管；风管采用钢板风管。

b.管道保温均采用黑色橡塑保温材料。12

给排水、煤气设计说明12.1

设计依据

1.1市政给水管网接口点的压力按0.25Mpa计。

1.2设计遵循的规范标准

《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003

2003年版

《室外给水设计规范》GBJ13-86

1997年版

《室外排水设计规范》GBJ14-87

1997年版

《建筑设计防火规范》GBJ16-87

2001年版

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95

2001年版

《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001

《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140—901997年版

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97

《办公建筑设计规范》JGJ67-89

《污水排入合流管道的水质标准》GBJ-08-904-98

《上海市建筑工程设计文件编制深度规定》DBJ08-64-97

12.2

给水系统

给水拟从市政管网引入两条给水管进入总部园院区，并和市政管网形成环网，院区内给水管为生活水、室外消防水共用管路，其管径应按生活用水及室外消防用水流量之和进行计算。多层办公楼内的生活给水由市政管网直接供水。高层办公楼内内生活给水三层及三层以下由市政管网直接供水，三层以上生活水量及水压由水泵房内的变频给水设备保证。

2.1办公用水量（每人办公使用面积按25m2计，用水定额30L／班·人，k=1.5，使用时数按10h计）

最大日用水量：30x210490/25=252.59T/d

最大时用水量：1.5x252.59/10=37.89T/hr

2.2浇洒道路用水及绿化用水（道路浇洒用水2.0l/m2·次，每日1次；绿化用水1.5l/m2·次，每日1次）

浇洒道路用水：25346×2.0×10-3=50.69T/d

绿化用水：70577×1.5×10-3=105.87T/d

2.3车库冲洗用水、生活垃圾集中存放点冲洗水龙头用水、未预见水量、管网漏水等为小区最高日用水量的15％。

2.4总生活用水量

Qd总=（633.06+50.69+105.87）×1.15＝908.06T/d

2.5消防用水量

室外消火栓用水量为30L/s。

2.6本地块室外总环管及两根总进水管由上海市自来水公司设计，其流量分别为：

设计秒流量＝Qs总+消防流量＝26.38+30＝56.38L/s

2.7饮水供应

在办公室内根据办公人员的生活习惯供应开水或冷饮水

12.3

排水系统

3.1污、废水排水

建筑室内排水采用污、废分流，排入室外污水管网，经化粪池处理后，由室外管道排入市政污水管网。

污、废水最大日排水量为569.75T/d。

3.2雨水设计重现期为P=1,雨水收集后排入小区雨水管网，最终就近排入院区内景观河道内。雨水渲泄能力系数为0.65，降雨历时t=5min，地面集水时间为10min，q=1745.25L/s·ha。

12.4

煤气系统

本院区部分建筑内部需使用煤气，均加设煤气表计量。室内煤气管道采用镀锌钢管，丝扣连接；室外煤气管道由上海市煤气公司负责设计。

12.5

消防系统

室外消防系统采用低压制，设计流量为30L/s。

超过五层或体积超过10000m3的多层办公楼内设置消火栓系统，消火栓用水量为15L/s，火灾延续时间2h。高层办公楼及地下车库内设有消火栓及自动喷水系统，室内消火栓用水量为40L/s，火灾延续时间2h；自动喷水系统用水量30L/s，火灾延续时间1h。室内消防水量及水压均由水泵房内的消防水泵及消防水池保证，消防初期用水由高层办公楼屋顶上18T的消防水箱保证。

建筑内部均设置有手提式磷酸铵盐干粉灭火器。

12.6

设备及管材

室外埋地给水管采用球墨给水铸铁管，T型滑入式接口；

室内给水管采用钢塑复合管，丝接或法兰连接；

室内消防管采用内外热镀锌钢管，丝接或卡箍连接；

多层建筑排水管采用U-PVC塑料排水管，粘接。高层建筑排水管采用柔性接口机制排水铸铁管。上海市标准住宅建筑设计标准1总则1.0.1为使住宅建筑设计符合适用、安全、卫生、经济的基本要求，并和社会经济的发展相协调，在总结执行《“八五”期间城镇职工住宅建筑设计标准》的基础上，依照国家的有关规定和GBJ96-86《住宅建筑设计规范》，结合上海市的实际情况，本世纪末实现小康居住目标的要求，特制定本标准。1.0.2本标准适用范围如下：1.0.2.1按房改政策出售给职工的成本价房；1.0.2.2城市建设动迁房；1.0.2.3出租给职工的住宅。1.0.3住宅建筑设计应以近期使用为主，适当考虑今后进行改造的可能。1.0.4住宅建筑设计应符合本市城市规划及居住区规划的要求，并应与周围环境相协调。1.0.5住宅建筑设计除执行本标准外，尚应符合国家和上海市现行的有关标准、规范和条例的要求。2套型及面积标准2.0.1新建住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏空间、阳台或阳光室。2.0.2低、多层住宅每户平均建筑面积不应超过60m2；中高层住宅每户平均建筑面积不应超过66m2；高层住宅每户平均建筑面积不应超过76m2。2.0.3住宅套型应分为小套、中套、大套，其使用面积不得低于以下规定：2.0.3.1小套33m2；2.0.3.2中套40m2；2.0.3.3大套52m2。2.0.4住宅的各类房间，其净面积不得低于以下规定：2.0.4.1主卧室12m2；双人卧室9m2；单人卧室6m2；2.0.4.2起居室12m2；2.0.4.3厨房：大套5.0m2；中套4.5m2；小套4.0m2；2.0.4.4卫生间：3.5m2。3卫生标准3.0.1每套住宅至少应有一间卧室或起居室向南或南偏东35°～南偏西35°。3.0.2住宅设计应组织好穿堂风。卧室、起居室应有直接采光、自然通风。低、多层住宅的厨房应有直接采光、自然通风。高层住宅的厨房应有直接采光、自然通风或开向走廊的窗户。3.0.3厨房应设置出屋顶的垂直排烟道。3.0.4卫生间宜有直接采光、自然通风；无通风窗口的卫生间必须设置出屋顶的通风竖井，并组织好进风和排气。3.0.5住宅卧室、起居室的东、西、北、外墙的热阻值不应小于0.344m2k/W。注：m棗米；k棗开尔文，绝对温度；W棗瓦特，功率。3.0.6住宅屋面的热阻值不应小于墙体热阻值的1.5倍。3.0.7低、多层住宅不应设置垃圾管道。中高层、高层住宅设置垃圾管道时，必须设垃圾间；不设垃圾管道时，必须设置密闭垃圾收集设施，收集袋装垃圾。4使用标准4.0.1卧室、起居室净高不应低于2.50m；层高不应高于2.80m。采取2.70m层高的，其每户建筑面积可增加1～2m2。4.0.2厨房宜设计为封闭式。4.0.3外墙、分户墙及楼板的空气声隔声标准，计权隔声量应≧45dB。注：dB棗分贝，声压级单位。4.0.4楼梯应设扶手。4.0.5门窗设计应考虑私密性的要求；卫生间的窗不得直对楼梯间。4.0.6中高层、高层住宅出入口应设有方便残疾人使用的坡道；多层住宅出入口宜设有方便残疾人使用的坡道。4.0.7住宅宜在底层出入口近端设置自行车停放处；住宅下为满堂基础、箱基或设置人防时，应结合人防在地下室或半地下室设置自行车停放处。4.0.8大套型住宅的卫生间，可将浴缸、坐便器和洗脸盆、洗衣机分隔布置。4.0.9每套住宅的主要房间均应考虑安装空调的措施，在住宅施工图设计时，应绘制安装详图。4.0.10每套住宅应有储藏空间，壁橱深度不宜小于600mm。4.0.11当楼梯开间为2.40m时，其平台深度不应小于1.30m。5设施标准5.0.1厨房应设置白陶洗涤池；并应预留灶台、操作台、吊柜、排油烟器和热水器等设施的位置。如有穿墙部位均应预留孔洞。5.0.2卫生间应设坐便器。应预留脸盆和1.4m长浴缸或不小于0.8m2的淋浴池及洗衣机等设施的位置。5.0.3每套住宅应设阳台(平台)或小院。主要阳台的净深不宜小于1.30m；住宅底层的小院进深不宜大于4.0m。中高层、高层住宅的阳台应做成封闭式；沿街的多层住宅阳台宜做成封闭式。阳台(平台)或小院应有晒(凉)衣设施，并应有组织排水。阳台设计应注意室内日照不受或少受影响。5.0.4中高层、高层住宅的底层出入口处应设管理值班室，也可和其他房间合为一室。5.0.5低、多层住宅出入口处，应设置分户信报箱；中高层、高层住宅出入口处，应设置信报间和信报柜。6安全标准6.0.1每套住宅应采用防盗功能的分户门，分户门上端不得开气窗。分户门外应有安装铁栅门的可能。6.0.2住宅底层的外墙窗，通向公共部位走廊的窗以及外墙窗口下缘距屋面(平台)小于2.0m时，必须设置间距不大于1的防护栅栏。6.0.3煤气管、避雷装置等垂直管线，不应安装在临近阳台或窗的部位。雨水管应采用承插式。6.0.4靠近分户门的窗与门锁间的距离应超过1.0m；距离不足时，应采取安全措施。6.0.5屋面修理孔应设在公共走道平顶上，顶盖应加锁。6.0.6顶层阳台设不小于阳台宽度的雨罩。并联阳台之间的隔板，外突不应小于200m。6.0.7底层房间如下部有管道通过时，必须采用回填土上筑水泥地坪。6.0.8多层住宅出入口可装具有对讲、紧急求救等功能的电控总门。中高层、高层住宅可安装双向呼叫系统。7设备标准7.0.1每户用电负荷设计功率应为44千瓦，每户一表，选用5(20)安电度表。每套住宅进户处必须设嵌墙式住户配电箱。7.0.2电气插座的配置应符合以下规定：7.0.2.1单人卧室设单相两极和单相三极组合插座二处。7.0.2.2起居室、双人卧室和主卧室设单相两极和单相三极组合插座三处。7.0.2.3主卧室或起居室应配置空调用单相三极插座。7.0.2.4厨房应设单相两极和单相三极组合插座两处，并在排油烟器高度附近处设单相三极插座一只。卫生间应设单相两极和单相三极组合插座两处。并应选用防溅式。7.0.3住宅公用部位必须配设人工照明，并宜用节能自熄开关。照明电源接至公用电度表上。7.0.4阳台应设人工照明。7.0.5住宅必须设置有线电视系统，小套每户应设电视系统双孔终端盒一只，中套、大套每户应设电视系统双孔终端盒两只。7.0.6住宅电话通信管、线必须到户；每户电话线不应少于一对。小套住宅每户电话插座不应少于一只，中套、大套住宅每户电话插座不应少于两只。7.0.7新建居住区规模在400户以上时，其多层住宅不宜采用水箱给水方式。400户以下居住区和旧区散建住宅采用钢筋混凝土水箱时，其底部及内壁应铺设白瓷砖。7.0.8高层住宅有屋顶水箱时中间层以下宜采用减压阀装置给水。7.0.9卫生间应设置供洗衣机使用和地面排水的两用地漏。热水器的进气管、冷热水管均应到位，热水管应有保温措施。7.0.10水表宜采用口径为20mm的干式水表。室外和住宅公共部位的给水管道及配件应有防冻保温措施。7.0.11卫生间污水管应有出屋面的透气管与之相连。7.0.12使用管道煤气的，每户应设容量不小于4m3/h的煤气表。煤气管道必须明敷。注：h－小时7.0.13每户的电表，电话分线箱，有线电视系统分支、分配器应分层集中设在公共部位。每户的水表、煤气表宜分层集中设在公共部位。7.0.14电气、电话、电视线路应采用阻燃型塑料管暗敷。给水管、废水管、污水管宜暗敷。8装饰标准8.0.1住宅公共走道、公共部位及楼梯间墙面及平顶应刷涂料。户内墙面仅做至粉刷，饰面由住户自行装修。8.0.2户内地坪均应做至水泥石屑面层或细石混凝土面层。8.0.3卧室和起居室墙面不宜做挂镜线和窗帘箱。8.0.4住宅外墙可做涂料或贴面。9面积计算9.0.1每户建筑面积应按该户使用面积在总使用面积中的比例分摊户外公用面积。9.0.2阳台面积以1/2计入建筑面积；并以其净面积的1/2计入使用面积。9.0.3套内使用面积计算应符合以下规定：9.0.3.1套内使用面积包括分户门内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁橱和阳台等净面积之总和。9.0.3.2跃层住宅中的户内楼梯按上下两层所占面积的总和计算。9.0.3.3不包括在结构面积内的排烟道，管道井等均计入使用面积。9.0.3.4内墙面装修厚度均计入使用面积。9.0.4套内居住面积计算应符合以下规定：9.0.4.1卧室和尽端式起居室的面积均计入居住面积。9.0.4.2通过式起居室及过厅按该室面积扣去5m2后计入居住面积。9.0.4.3卧室、起居室内墙面装修厚度均计入居住面积。附录A名词解释序号名词解释1住宅供家庭日常居住使用的建筑物2套型供不同住户使用的成套住宅类型3卧室供睡眠休息用的房间4起居室供居住者会客、娱乐、团聚等日常起居活动的空间5卫生间设有坐便器、洗浴卫生设备或预留洗浴设备位置的空间6过道供户内交通使用的空间7走廊供户外交通使用的空间8过厅扩大过道兼作进餐等用途的空间9平台供人活动的平屋顶或从住宅底层地面伸出室外的部分10低层住宅一层至三层住宅11多层住宅四层至六层住宅12中高层住宅七层至九层住宅13高层住宅十层至三十层住宅附录B本标准用词说明B.0.1执行本标准条文时，对于要求严格程度的用词说明如下，以便执行中区别对待。B.0.1.1表示很严格，非这样不可的用词：正面词采用“必须”；反面词采用“严禁”。B.0.1.2表示严格，在正常情况下均应这样作的用词：正面词采用“应”；反面词采用“不应”或“不得”。B.0.1.3表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样作的用词：正面词采用“宜”或“可”；反面词采用“不宜”。B.0.2条文中指明应按其他有关标准、规范执行的写法为：“应按……执行”或“应符合……要求或规定”，非必须按所指定的标准和规范执行的写法为，“可参照……执行”。《住宅建筑设计标准》条文说明1总则1.0.1住宅建设量大面广，涉及千家万户，住宅建筑设计直接关系到广大人民生活和居住环境质量，也涉及国家巨额投资能否充分发挥社会效益和经济效益的大事。1990年12月上海市建委颁发了《“八五”期间城镇职工住宅建筑设计标准》(以下简称“八五”标准)，于1991年1月1日起实施。由于改革的深化，形势的发展，市府提出了小康居住目标的要求，即到2000年，人均居住面积达到10m2；成套率达到70%。这样原有标准已不相适应。修制本标准时，对“八五”标准实施中主要问题进行了调查和总结，广泛征求了各方面的意见，并结合上海人口拥挤，居住水平低，用地紧张的实际，制订了住宅建筑设计的套型及面积标准、卫生标准、使用标准、设施标准、安全标准、设备标准和装饰标准，使住宅建筑设计标准符合实用、安全、卫生、经济的基本要求，并和社会、经济的发展相协调。1.0.2本标准适用于本市新建、改建、扩建的住宅，包括中央财政、地方财政和企事业单位投资建造的职工住宅，联建公助住宅，以及由商品房开发单位建造，单位购买分配给职工的住宅和按房改政策出售给职工的成本价房。成本价系指住房本身的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、小区基础设施费、投资利息、税金和管理费等七项因素。近几年市政建设动迁房增多，但不少建设单位未按“八五”标准执行，有的甚至沿用了“七五”标准、“六五”标准，制造了新的困难户。因此本标准强调了动迁房也按本标准执行。1.0.3随着经济的发展，人们生活水平的提高，对住宅的要求也会越来越高。这些都为今后改造留有可能性。1.0.4住宅建筑设计以近期使用为主，适当考虑今后改造的可能性称为潜伏设计，如在小套住宅设计中，采取预留门洞等手法，将近期使用的二套，在远期改造为一套。对不易更换位置的厨房、卫生间尽可能少做变动，但可适当预留使用面积。1.0.5本标准有关的防火、热工、节能、隔声、照明，住宅内的结构、水、电、煤气设备，除执行本标准的规定外，尚应符合国家和地方的有关专业设计标准、规范和条例的要求。有关厨房、卫生间、电话应符合上海市标准DBJ08-2《住宅厨房设施功能标准》、DBJ08-3《住宅厨房设施尺度标准》、DBJ08-4《住宅卫生间设施功能标准》、DBJ08-5《住宅卫生间设施尺度标准》、DBJ08-8《住宅建筑电话通信设计标准》。2套型及面积标准2.0.1该条文强调了新建住宅套型设计的要求，不论大套、中套、小套必须独门独户，且都应有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏、阳台或阳光室等六个方面独立的空间组成，互不干扰。2.1.2本标准比“八五”标准在平方米指标上有较大提高，“八五”标准多层为50m2，本标准提高到60m2，扣除因9.0.2规定阳台以1/2计入建筑面积，实际每户平均增加建筑面积8m2。其依据为：一、市府提出到2000年小康居住目标之一，人均居住面积为10m2，目前上海每户平均人口已降为3.09人，也即到2000年每户平均居住面积为30.9m2，按平面系数0.5，计建筑面积应为61.8m2。但户均人口还有继续下降趋势，而上海百姓居住水平差异也不小，高出10m2的还有一定比例，因此目前建筑面积应略低于61.8m2为宜。二、根据本建筑面积指标对小套、中套、大套型面积测算如表一：套型面积测算表单位：m2表一套型卧室起居室卫生间厨房储藏交通面积使用面积建筑面积平均建筑面积主双单小套(一)(二)－12.09.0－－－12.014.03.53.54.04.02.502.5031.0036.0043.0550.0046.52中套(一)(二)－12.09.09.06.0－12.04.04.04.04.54.53338.5046.5053.4764.5859.02大套(一)(二)12.014.09.010.06.08.012.018.04.55.05.06.03351.5064.0071.5088.8980.19第一方案：小套30%，中套60%，大套10%。46.52m2×30%+59.02m2×60%+80.19m2×10%＝57.39m2第二方案：小套25%，中套60%，大套15%。46.52m2×25%+59.02m2×60%+80.19m2×15%＝59.07m2以上两方案平均为每套建筑面积58.23m2≈58m2在具体设计时，主要控制总面积，除卫生间和厨房的面积应按标准设计外，卧室和厅的面积可相互调剂。根据本标准9.0.2的规定，阳台以1/2计入建筑面积，故增加2m2，即每套平均建筑面积为60m2。三、上海城镇的居住水平低，困难户多，住房需求量大，土地有限。因此在确定上海城镇住宅标准时，要发展面积小一点，功能好一点，设施全一点的住宅。上海今后几年每年要建造700万m2，如每户平均建筑面积50m2，则可解决14万户居住。如提高到每户62m2，则只能解决11.29万户，而同样解决14万户居住，则需建868万m2，则多建168万m2，至少增10多个亿的投资。另据预测上海市区人口以3%累增到2000年，将新增200万人，约70万户，相当于需建3500万～4000万m2的住宅。再加上补偿拆除的旧房约1000万m2，6m2以下解困建房2500万m2，总计新建7500万m2，今后每年需平均建造1000万m2以上。因此每户平均建筑面积指标必须与上述社会经济发展相协调。中高层、高层住宅的面积标准，考虑了交通、公用面积增加等因素，中高层住宅每户平均建筑面积不超过66m2，高层住宅每户住宅建筑面积不应超过76m2。2.0.3户型均按套来划分，改变以前习惯用的一室一厅、二室一厅、三室一厅的概念。套型概念设计可更加灵活，如中套可设计二室一厅也可设计为三室一厅、二室二厅等。每套最小面积是根据2.0.1对成套的要求和2.0.4对各类房间面积的最低要求的规定确定的，可参见2.0.2表一。2.0.4卧室从功能上分为主卧室，双人卧室和单人卧室。主要是根据近几年来设计实践和卧室功能确定的。国家标准规定卧室最小面积为5m2，据调查认为过小，本标准规定6m2。本标准不仅规定了每户必须设置起居室，而且要求其净面积不小于12m2，体现了大厅小卧室的构思。据调查，起居室在住宅中的地位日益突出，会友、团聚、娱乐、洽谈都在起居室，“过厅”形式已不适应现代家庭的需求。厨房的面积标准，按大套、中套、小套有所区别，但基本功能都应达到，基本设施都应具备。厨房应基本满足洗、切、烧和备餐的要求，能放置洗涤池、煤气灶台、操作台。卫生间的面积不论大套、中套、小套，功能要求是一致的，因此没有按套型区分面积。应能满足浴、厕、洗的要求，能放置洗衣机，并能有洗脚的位置。3卫生标准3.0.1朝向和日照对上海居民来说，是非常重要的卫生标准之一。对人体健康和居住环境有着重要的作用。在冬季日照能提高室温，改善室内小气候。有些设计为了追求套数，出现了朝北户。该条说明，朝北房间允许，而朝北户不允许。不同朝向的日照有效时间如下表：日照的有效时间表二建筑物朝向日照有效时间建筑物朝向日照有效时间正南向9∶00～15∶00南偏西1°～15°9∶00～15∶00南偏东1°～15°9∶00～15∶00南偏西16°～30°9∶30～15∶00南偏东16°～30°9∶00～14∶00南偏西31°～45°10∶30～15∶00南偏东31°～45°9∶00～13∶00南偏西46°～60°11∶30～15∶00南偏东46°～60°9∶00～12∶30南偏西61°～75°12∶30～15∶00南偏东61°～75°9∶00～11∶30南偏西76°～90°13∶30～15∶00南偏东76°～90°9∶00～10∶30限于本市的用地条件，有些住宅设计时(主要在旧区改造)个别套型不能满足日照要求，应报请有关部门批准。3.0.2上海夏季天气闷热，通风十分重要。卧室有直接采光，不难做到，而起居室在有些设计中直接采光被忽视了。所谓直接采光，不包括开向户外走廊和小天井的窗。厨房是居民家务劳动集中的地方，良好的采光和通风，可改善劳动条件，因此应有外窗。有些条状高层住宅，厨房不能象低、多层住宅那样都能做到直接采光时，允许开向外走廊。3.0.3厨房内燃料燃烧产生的废气和烹饪的油烟，不仅对人体健康有较大的危害，同时对门窗五金、电器用具、管道起腐蚀作用。将厨房产生的废气尽快排出，是保证居民健康的必需。很多住户在厨房灶台上都已安装排油烟器，由于没有设置垂直排烟道，有的另凿墙洞，破坏结构，有的排在楼梯间、走道内，污染严重。“八五”标准原允许设水平烟道，实践证明，水平烟道一是废气仍在人们的生活区域徘徊，二是上下层容易产生矛盾，三是立面凌乱，影响市容。因此修订为一律设置垂直排烟道。垂直烟道应高出屋面，并有防止烟气回流和串烟的措施”3.0.4卫生间比较潮湿有异味，一般情况下有直接采光，通风较好。但具体平面设计时，尤其在高层住宅中可能难以做到，则允许做“暗厕”，但必须设置通风竖井，组织好通风和排气。如与厨房相邻，该通风竖井可与厨房垂直排烟道合而为一。3.0.5本市高层住宅大量采用剪力墙结构体系，外墙厚度以200mm居多，多层住宅采用新颖墙体材料的也在增多，不论何种材料的墙体，都要求卧室东、西、北外墙采取一定的隔热保温措施。本标准所订外墙热阻值约相当于240mm厚粘土砖墙的热工标准。3.0.6本市住宅屋顶夏季以隔热为主。以往常用的是架空板隔热，效果较好，且较经济但也有一定问题。随着经济技术的发展，新型材料和新的构造将会涌现。因此原“八五”标准推荐采用架空板，此次修订只提出隔热标准，具体做法可多种多样。3.0.7在住宅设计中，要否设置垃圾管道意见不一。从上海已建高层住宅垃圾管道的使用情况来看，主要是垃圾管道截面设计过小，表面粗糙，居民使用不当，管理不力，故使管道堵塞，垃圾腐烂脏臭，环境脏乱差，居民不愿意居住在边上。目前垃圾管道材料已基本得到解决。如设计合理，垃圾管道还是受欢迎的。同时有些地区已使用袋装垃圾的办法，如加强管理后也收到良好效果。因此中高层、高层住宅垃圾的收集两种方法并存。具体工程可根据业主要求，按当地环卫部门有关办法决定。4使用标准4.0.1对卧室、起居室的净高提出了下限的要求，对层高提出了上限的要求。这是根据国家的有关标准及上海的气候条件和生活习惯制订的。个别房屋如卫生间有些设计如做暗管道可能做吊平顶，其净高不受本条文的约束。这几年上海进行了2.70m层高的试点，实践证明并不感到压抑，改善室内小气候主要靠改进平面设计，组织好穿堂风。降低层高对节约投资、节约能源、节约用地和结构抗震有显著效果。为鼓励采用该标准，作出了可增加1～2m2的规定。4.0.2所谓封闭式即有门，可关得住，不受穿越的厨房。“八五”标准原允许第一类住宅即建筑面积42～45m2/户均可做通过式厨房。由于面积标准的提升，所以修订为均做封闭式厨房。4.0.3隔声是住宅建筑的重要功能，在粘土砖墙逐步被取代的情况下，各种新颖墙体材料不断涌现，规定统一的隔声标准很有必要。4.0.4上海已率先进入老年社会，有关老年用房设计标准正在研究其制定问题，以往有些住宅设计楼梯仅有栏板，不设扶手，老年人使用不方便。为此楼梯应有扶手。有关老年人其他特殊要求，应按有关