大连项目策划报告书样本

大连XX项目策划报告书第一某些：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。2-大连市商业分析2-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年此前，历史悠久天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重作用。随着超过二十五万平方米合资商场引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来是商场与商户共同承担曲险联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合伙方式商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。合资商场进入，打破了老式商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学管理、舒服购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调节了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并运用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万佳绩，此举在央视黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”承诺。进入，各大国营、合资商场已先后完毕商户重组及市场定位，竞争同步也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定消费群体。2-1-2超市效应步入，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连商业竞争也随之进入到一种空前白热化阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国沃尔玛、法国家乐福、德国麦德龙同步落户一种都市，这是中华人民共和国独一无二，在世界上也是少见。7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业意义不只是多了一家商店，而是由于具备“民族性”，华联进入注定了中、外超市肉博战已不可避免。2-1-3商场相对比较集中闻名大连以至全国天津街是大连历史悠久老式步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相称迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华商业街。2-2大连商业分析2-2-1大连现时商业总存量在调查22个已开业商场项目中，有17个是座落于中山区，别的5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。2-2-2将来商业供应大连市正在兴建或将会落成商场项目重要集中在中山区及沙河口区。而预测到年终，将会有接近53万平方米商场新面积落成（见下表）商场将来供应表开业年份中山沙河口3月~12月229，000110，80072，50016，0800总计331，500271，600占百份比55%45%大连市重要已开业商场一览表编号项目名称地区位置开业时间商场总楼面建筑面积（平方米）层数（地上）层数（地下）商场管理形式1天津街百货大楼（北楼）中山天津街中段193010，00051百货1天津街百货大楼（南楼）中山天津街中段19303，0004无百货2大连商场中山青泥洼桥前40，00041百货3新情谊商店中山人民路2号19883，00021百货4韩国批发城中山长江路1990年此前7，5003无店铺5秋林女店中山胜利广场旁1990年此前5，40061百货6中兴大厦中山和谐街42号1990-0635，00072百货7国泰大厦中山天津街西段1994-0110,8006无百货8情谊商城中山人民路2号1996-0212,00062百货9天伦商厦中山天津街西段1996-1013,0006无百货10新华洋商场中山青泥洼桥1997-052,80031店铺11富丽华酒店商场中山人民路中段1998年此前2,00011店铺12先施秋林(百货)中山青泥洼桥199820,98691百货13胜利百货中山大连火车站前广场1998-08147,00053百货14迈凯乐大连商场中山五惠路1998-0950,00071百货连店铺15裕景商城中山大连火车站前广场1999-0550,0001无店铺16时代购物中心中山港湾街7号1999-0613,80061百货17巴黎之春购物中心中山上海路1999-1023,80242百货18沃尔玛超市西岗奥林匹克广场-0417,000无1百货连店铺19奥林匹克购物广场西岗人民体育场北奥林匹克广场-0435,000无2百货连店铺20大连百盛购物中心沙河口西安路1997-1228,00051百货21家乐福沙河口黄河路与西安路交叉口-0113,0006无百货22华联超市甘井子金三角-0715,0001无超市连店铺23通发毅电子商场沙河口黄河路663号-0330,0003无店铺24广荣商城沙河口黄河路667号-0627,0006无百货25全景超市沙河口沙河口区台山-015,5002无超市连店铺26长江广场中山区长江路123号-051,7002无店铺27新玛特购物广场中山青山街1号-10148,00082百货连店铺28百年商城中山青泥洼桥商业区-0560,00052百货29奔德大厦中山人民路18,00043百货30大连世界贸易大厦中山同兴街25号-1021,000720百货31伊都锦中山青泥洼桥商业区24,50061百货32金座广场中山中山路47号30,00051百货连店铺33大世界商业中心沙河口五一广场-0571,00042百货34成吉思汗国际购物中心沙河口中山路552号160,00041百货35荣德国际商城西岗区奥林匹克广场-1032,000无2百货36科技广场美食城沙河口黄河路与西安路交汇处-05-7,8003无店铺2-2-3市场售价及租金反映现时各大商场管理形式是以老式百货公司为主,店中店管理形式在大连市内仍未能普及。现时大连市各大商场租售条件重要以倒扣为主，即营业额抽成。不同行业，倒扣比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰倒扣率是20%至24%，而经营化妆品，则有较高23%至27%倒扣率（详见下表）大连市重要商场招商条件一览表序项目名称发展商/投资商地区招商条件1大连商场大连商场股份有限公司中山服装：20-24%倒扣率化妆品：23-27%倒扣率2秋林女店大连商场股份有限公司中山服装：21-24%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率3情谊商城大连情谊集团中山服装：26-30%倒扣率化妆品：26-30%倒扣率4先施百货秋林百货、香港先施中山服装：25-28%倒扣率化妆品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率5富丽华酒店情谊集团中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元6胜利广场大连胜利开发公司、香港博泰公司中山服装：21-25%倒扣率7迈凯乐大连商场大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货株式会社中山服装：28-32%倒扣率珠宝：每月每平方米3万元（保底）服装：每月每平方米1.5-2.5万元（保底）8大世界家居广场大连金泰房地产开发有限公司沙河口地上二层租金：美元每天每天平方米1.8元地下三-五层租金：美元每天每平方米0.6-0.65元9巴黎之春购物中心大连宏孚大厦有限公司中山服装：23-26%倒扣率化妆品：21-24%倒扣率皮具：23-26%倒扣率珠宝：10-13%倒扣率10大连百盛购物中心大连天河房地产开发有限公司、百盛集团沙河口服装：23-28%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率2-3大连商业个案分析2-3-1大连胜利广场位置：中山区大连火车站前广场开业日期：1998年8月商场总楼面建筑面积：147，000平方米楼层：地上六层，地下三层营业时间：上午9时至下午9时※招商条件从开业初期至当前陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币35，000-45，000元，地下二层为每平方米人民币30，000元，销售业绩相称不错。但也许会影响商场既定商品布局和商场统一管理。百货方面，大面积出租仅于餐饮部份，月租金约每平方米150-250元（营业面积），其他有品牌商户多以联营为主。目迈进场条件是商场抽成23-28%左右。值得一提是，南萝宫在胜利广场业绩较好，目迈进场条件是商场抽志27%，但包括所有费用，除了来自游戏机用电外。※现场氛围是当前大连经营面积最大、人流最旺、经营品种最全百货商场。人流多以流动人流为主（也由于邻近火车站），档次比较繁杂，但中下档商品销路较好，因经营品种太多，且属于下沉式商场，地形复杂，令顾客有难辩方向之感，间接影响了重要品牌销售业绩。※商品布局楼层图A座B座六楼卡友中心、教诲中心C座六楼不夜色喜庆宴会厅五楼针织馆五楼不夜城KTV酒店四楼绅士馆四楼不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅三楼青年馆三楼蒙古烤肉自助餐厅、川小吃二楼男女皮鞋二楼四季快餐、上海汤包、肯德基首层彩妆馆首层好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅夹层少淑女馆夹层亚惠快餐、大观园、颐和园、DQ冰淇淋、露天剧场地下一层淑女装地下一层联惠居室用品、旅游一条街、汤姆熊欢乐场世界地下二层妇幼馆地下二层南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝路台球厅、姆熊欢乐场世界地下三层胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、小朋友乐场、休闲吧2-3-2大连大世界家居广场位置：沙河口区五一广场4号开业日期：4月21日商场总楼面建筑面积：71，000平方米楼层：地上五层，地下一层营业时间：上午9时至午8时招商条件：地下一层和地上一层整体出租※现场氛围商场招商状况良好，进场经营商家规模较大，大某些经营品牌产品，产品多为中高档品牌。属于大型专业商场。※商品布局楼层商品种类重要商品品牌地下一层地上一层各种建材及散件（未定）二层家装银帆房地产交易市场三层陶瓷洁具宏明水具厨具厨房设备雅迪尔四层家具华丰、华夏、野田、兴业五层精品家具罗马家具2-3-3大连奥林匹克购物广场位置：大连人民体育场北开业日期：4月商场总楼面面积：35，000平方米楼层：地下二层东西广场租金：2.4-3.5元/M2/天；负二层：1.5元/M2/天※现场氛围商场硬件较好，女装属中档，男装略高。旗舰客户是美国沃尔玛超市，客流量非常大。商场业态较为复杂，有大型超市、服装珠宝、眼镜、各种风味餐饮、小朋友游乐区等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体大型购物中心。※商品布局楼层商品种类重要商品品牌地下一层沃尔玛超市Only、w。w、color18少女装地下二层男装都彭、锋牌、富田亚惠快餐、回转寿司女装餐饮东广场婚纱照相潮流典型珠宝西广场茶店天福茗茶香港眼镜奥林匹克大药房写意空间家化佰草集眼镜店药房家具精品廊化妆品总结：大连市通过近年都市规划，对交通、商业、旅游、居住环境都起到抱负都市规划格局。商业发展也随着市场竞争势头不断加剧，使到大连市商用物业迎来一轮又一轮市场热朝，使到商铺物业市场前景十分乐观。3-项目商场部份分析3-1项目概况本项目位于大连市中心商业区—中山区，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，东至昆明街，总规划面积27900平方米。中间由横列武汉街、华昌街和纵列五州街将地块提成A、B、C、D、E、X六地块。项目基本指针如下：项目内容数量总规划面积（M2）27900㎡（不含X区）总建筑面积（M2）129279㎡区域占地面积（M2）住宅面积（M2）公建面积（M2）容积率覆盖率（%）A区4714.52175097126.6768.7B区5188.33600109502.8082.1C区6264.129500143006.9957.1D区5748.52262062145.0253.9E区6190.0——106331.7152.1X区6744.8————————总计2790077470518094.6362.73-2项目SWOT分析S——项目优势地段优势：位于大连市中心，交通便利，与新兴商业圈——青泥洼隔路相对，具备较大商业价值。规模优势：商场某些总建筑面积51809平方米，建筑规模较大。都市商业地位：大连市是东北据点，是一种有名旅游都市，会向一种国际都市方向发展，商业氛围日渐浓厚，商机无限。W——项目劣势①项目不是一种整体地块，而是由几条路切割成六个地块构成。并且解放路是一条主干道，其支路武汉街会扩至40米宽，也会成为一条交通主干道，其他支路交通上承担也不少，这样令到项目受交通规划影响较大，很难让项目以一种整体形象呈现给大众。而不以整体形象呈现，本项目规模优势将大打折扣。②由于项目先天地块分块构成缺陷，分块部份难以整体地连贯，各部份平面层面积较小，难以满足先进商业经营布局条件，同步令到招商时引入主力店有一定难度。③项目是由商场与住宅两部份构成，商业规划规定与住宅规划设计有一定矛盾，不利于最大限度地发挥两方面优势。④青泥洼商业区已有较为丰富业种，且档次不低，而本项目规模较大，对招商需求相称大，因而面对招商压力也大。⑤临近步行街商业圈，但与步行街相隔解放路交通繁忙，要将步行街消费人群引到项目消费有一定难度，并且项目面对一条高架桥，车流行走习惯对项目有一定影响。O——机会①与百年城等步行街隔路相望，商圈较为成熟，已有一批消费群邻近于本项目，只要将这批消费群吸引过来，扩大原有商业圈，就会给项目带来一定人流。②大连市是一种旅游都市，每年旅游观光人数不少。本项目位于市中心，正对劳动公园，项目完全有条件成为大连旅游购物新兴热点，吸引大量旅客旅游购物。③面对劳动公园位于大连市市中心，凝聚了一批休闲、娱乐人群，这批人群也为项目带来一定商机。④进入新市场或新细分市场，纵观大连市现时商场定位普通都比较老式，如将本项目设计为一种中青年娱乐、休闲新天地，可吸引这部份细分消费群。⑤现时大连市国有商业比较多，市场定位、商场操作手法、整体形象推广等经营管理模式比较老式，虽有部份外资商业引入，如百盛广场、沃尔玛等，它们大都是百货或超市形式与本项目形式不同，如将新型经营管理模式引入将会使将整个项目提高。⑥项目规模较大，自身可设立内容诸多，可将其设计为大连市特色购物场合，作为大连市有代表性购物天地。T——威胁①青泥洼成熟商业区和原有商业区在消费人流和招商上对市场客户分流。②大连市在商业档次和业种经营上已较全面，令市场对项目主题性或特色性规定较高。③市场习惯消费模式和层次对项目定位上影响。4-市场定位商业物业是本项目重头戏，是本项目与否获利核心，因而先规划好商业物业并预先开发、销售，一方面可以回收大量资金，利于项目后续开发，另一方面营造商业氛围汇集人气，带动住宅销售。在本项目开发上咱们可以选取双管齐下，只是在咱们项目营销方略上，咱们商业部份先行，但住宅和商业部份工程可以同步进行，这样也有助于项目销售进步保持一致和较好延续。4-1国内市场形势4-1-1香港在80年代末90年代初蓬勃商场发展，引起起处在经济迅速增长中华人民共和国大陆地产商搅尽脑汗去模仿，并以多建多层商场或群楼商场去增长她们利润。虽然在设计方面大多吸取香港经验，及聘任能者设计，但因欠缺市场意识，商场协调能力，经营者经验及市场供求肇关系，对市场盼望太乐观，而做成在各大都市，各大乡镇都做成大量空置商场积压。相对投资成本及管理成本，回报率已接近零地步。4-1-2现时普通发展商唯一解决办法只有停建；因资金未能到位。待市场成熟之后她们才作打算。但这是不是代体当前就不应当兴建商场呢？答案应当是未必。4-1-3超额供应普通都会是在非商业区内地块浮现。其实，在房地产发展中，配合形势。永远比等待形势好。在商业或购物区兴建商场永远都是合理做法。始终地产发展永远都不离地点，地点……。广州天河城成功正好充分体现出这个现象，由于广州也真是空置商场比比皆是。4-1-4国内商场大多数都是以美观为重要设计概念，往往忽视了商场创富能力，恰当布局及配套。到招商推广时，问题浮现了，但却改不了暨定事实。华丽商场变成空置，白白挥霍了经济资源。4-1-5以上事实，在短期内改不了，而过剩供应也的确把诸多租金限制在一种较为低水平。汰弱留强现实正在浮现，从前商户投诉高租金现象，当前都降至比较她们想像还要低地步。租户在租金方面承担，当前绝对不是问题。而也由于这样，租金就反而会变得有上升潜力。4-1-6普通商场成熟期都需要3-5年。期间，顾客需要有从结识爱慕，常到至必到习惯，而租户则经历从浓度推广，稳定再到发展阶段。普通商场经营者都但愿加速成熟期，这就非要从设计，配套，服务，推广及经营一条龙发展过程中做工夫不可了。4-2大连商城形势4-2-1正如国内其她都市同样，大连在商铺商场方面供应也远超市场可以随。自一九九八年有超过210000平方米商场建成后，商铺物业租售状况大受打击。低租金不再是唯一业主去吸引租户办法，共同[承担风险]联营方式也开始流行，据咱们理解，普通营业额提成都是23%—32%左右。4-2-2虽然说租户都不原独立承担租金风险，但家乐福和沃而玛进入市场使大连老式零售模式起了变化咱们相信也会刺激新日后者。奥林匹克广场成功也会令商户对大连商情重新预计，而百分百投向设备完善商场。4-2-3在云云大连购物区中，中山区天津街比较抱负。而其她在中山路，在人民路，也不见得成功。街上人流多，商场内，特别实在首层以上，人流不多；商场布局欠佳；而货品种类也若非档次太低，则档次太高，不能迎合顾客需要。奥林匹克广场及家乐福等，显而易见是带动了潮流方向。4-2-4青泥街将来发展对大连购物商情有很大影响，当街道翻修工程完毕，而百年商城又建成后，青泥街步行街将会成为大连市购物新潮流地区。虽然临街店铺会增长，但新颖商场加入竞争，必定可以吸引更多游人，涉及大连市民到区内参观购物，对人流方面定必有正面协助。4-3本项目覆盖地区及经济潜力4-3-1大连本项目坐落于中山区内青泥窖桥地区。作为一种购物区，它是可以在其她地区引进顾客。它毗邻覆盖地区应涉及中山区，西岗区，沙河口区及甘井子区，总人口数量超过一百六十六万，而绝大多数都是年龄在15岁到45岁。男比女略多。4-3-2除甘井子区外，无论在市民住房，学历，家庭月收入及月消费方面都是比较大连市平均数字高。4-3-3在1999年，大连常住人口为545.3万，即期人口为644.6万，其中常住外国人为5842人。旅游人数为2026万人，其中万是国内游客。在国内游客中，60%是东北人。4-3-4游客平均每月有166万人，假设每位游客消费500元，每月从游客方面得到额外消费额会是每月8.3亿元。4-3-5假设每户人口为3人，大连市有2148，666户。假设每月消费1000元，每月大连市消费总额会是21.5亿元。4-3-6在1999年，劳动人口工资收入比1998年增长21.70%，物价指数却下降了0.50%。显示购买能力事实上升了22.2%。4-4市场需要什么①大连市民寻常生活习惯在过去5年内起了基本变化。都市从国内较为迟起步改革都市变为国内向国际开放五个都市之一。从重要城乡建设保守都市变为当代化高楼大厦比比皆是都市。市民寻常购物也从基本便利需要，演变成为休闲习惯。对环境诉求也有不同盼望。这从甚至位于繁盛地区旧式商场一点也不受欢迎事实中可以看到。而新式商场如百盛购物中心，家乐福及奥林匹克广场却大受欢迎中更可引证。②百货公司在没有强烈竞争及缺少经营新意及档次定得过高状况下，已徐徐失去了她们在顾客心中地位。顾客需要也随着潮流转变而变得更多样化，咱们可以综合她们需要如下：n潮流购物感觉。n休闲购物环境。n以便商场布局。n舒服商场通道。n齐全消费品种。n灵活变通商品档次。n综合餐饮，娱乐及购物便利。n具名气商场。4-4-1商场档次分析①大连在国内国民生产总值在1999年为1007亿元；较北京2170亿元及上海4035亿元；相差甚远。虽然每年增长率也达两位数字，比国家平均数字高，但在全国排行只能位于第14位。②每年大概1.28%游客是国外游客，别的98.72%为国内游客，其中60%为东北游客。国外游客购买力档次不能成为主流东北游客经济能力普遍比大连低，因此虽然旅游消费也许比较大连寻常消费高，但平均来说，消费能力是也应当比较广州，上海及北京低。③以国内水平，中至中高档为广州，上海及北京市主流那大连市档次应定为以中档为主流中高档为次流。4-4-2商场类型①以地理为类别，商场可分为：n邻舍商场n地区性n地区性②若以购物为类别，商场又可分为：n寻常便利商场n休闲商场n目的商场n旅游商场4-4-3商场主题分析香港又一城主题又一城懂得自身位置特点及顾客种类，它主题是「综合餐饮娱乐及购物便利去迎合家庭成员需要」。因此在组合方面，餐饮占比例很大，达27%，娱乐及个人购物便利店也不少。百货公司没有，但行业专门店则比较多。广州天河城主题广州天河城位处在地铁站上盖，及天河新发展区顾客年龄比较轻。因此它主题是「包罗万有购物商场去迎合年龄15到45岁少青中年人」。由于面积太大，因此它设计是令顾客觉得它不是一种商场，而是一毓商场，需要几天才干走得完。因此它有两家百货公司，一家超市，两个快餐广场，诸多待业专门店，同步也有餐饮，娱乐及个人购物便利店。商铺类型除了广场式经营之外，普通在商场内商铺种类可分为如下几种重要类别：n主力店n行业购物中心（专门店）n超级市场n戏院n娱乐中心n餐饮场合n商铺4-5本项目产品定位4-5-1档次定位■从销售角度来讲，本项目包装定位应是高档次。1.项目拥有较大规模、优越位置和特别主题概念，这在大连乃至全国商业物业中实属罕见，配合完善硬件，风情化购物环境，立面和特色化灯光解决，足以令项目高档次产品特性引起投资者、经营者和消费者极大兴趣；2．大连市是一种知名旅游都市，国内外游客较多，高档次风情化商业区可吸引游客旅游购物，又可成为大连市一张名片。3．住宅部份位于中心面向市中心劳动公园，自身可吸引一定层次住户，商场定为中高档一方面可带动住宅出售，另一方面，可为商场部份带来一定消费群。■经营角度上讲，本项目招商可分为中档和高档1．高档次经营对本项目包装定位是一种强有力支撑点，在一定限度提高了项目消费档次。2目针对消费群相称某些仍以本地年青消费为主，其总体消费能力较适合中档消费，且中档消费也最大限度带动起巨大消费人流。4-5-2本项目主题定位“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，各种经营业态并存，洋溢着异国风情文化购物天地”※首创旅游式主题商业物业概念将旅游与购物联结在一起，让旅游与购物互为增进，这是一种全新消费模式。※主题新颖吸引将项目产品设计为一种旅游式主题购物广场，形式上标新立异，令项目以一种崭新形象呈当前大连市民面前。形式上不雷同于市内既有商场，这样一方面可以避开与原有商场正面竞争，不需要在原有市场消费饼块上争夺份额；另一方面，可体现本项目特色，形象上有别于市内原有商场，增强项目市场竞争力。※市内旅游文化支持大连市是一种旅游都市，每年接待国内外人数不少，如将本项目设计为一种有都市代表性、风格独特购物天地，可吸引国内外游客慕名而来旅游购物。※大连市旅游记录资料：a.去年大连市全年共接待海外旅游者43万人次，旅游创汇3亿美元，接待海外游客和创汇又比上年增长了30％，由此实现了大连市接待海外游客和创汇持续三年增长30％跳跃式发展，并在三年间创造就业机会达4万人次。b.依照记录数字所得，到大连旅游游客每年平均增长28。4%，实现旅游收入130亿元以上，相称于GDP10％左右。※对消费人群吸引力将项目设计为一种异国风情文化购物天地，当中汇聚异国特色风情文化，让消费者不出国门就可以领略到异国文化和民俗风情，购买到异国特色商品，并同步享有身在异国她乡旅游购物新颖感觉，满足了消费者猎奇心和玩乐天性。※借用概念吸引力建议在华昌街与五州路交汇设立一种广场，在这个广场上经营某些露天吧、露天咖啡店，让消费者可在此一边品赏着香浓咖啡，一边欣赏着周边迷人异国风景及风情；此外还可依照特定国家风俗，选取各国特别节日，定期在此举办异国民俗风情节日表演，这样可增强本项目特色性，吸引人流，以推动商场经营销售。※借用其他元素吸引力将某些有国家代表性景观和有民族特色建筑元素引入到商场装修设计上，使其在外观风格上凝聚着异国风情文化。当你漫步于其中时，意大利比塞塔、罗马斗兽场浮雕、罗马柱、巍峨阿尔卑斯山、苏黎世万国彩旗、典型歌德式建筑、美国迪士尼卡通等具代表性异国风景、风俗文化都会卷入你眼帘，令你留连忘返。4-5-3形象定位项目形象定位顾名思义是依照产品定位拟定项目主题形象，该主题一方面能反映项目特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增长附加值。如我司操作广州奥林匹克花园主题形象是“运动就在家门口”就充分体现了项目特色，会使其推广事半功倍。敝司建议本项目形象定位为：“集世界风情，移植大连国际旅游产业街区”4-5-4项目定位发展优势——项目定位发展规划超前性及创新性。咱们以为由于基于项目规模及地段优势，奠定了项目良好定位和经营规划基本，重要在如下方在呈现：A——以各种业态并存进行经营规划。以市场领导者地位及角度发展，站在竞争市场制高点上，全面提高项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续发展战略。B——项目发展前景辽阔，投资价值更为明显。以“各种业态特色消费”形式吸纳不同业态品牌公司进驻经营，提供辽阔产品销售舞台及创立抱负经营环境及商机，投资吸引力及价值更为明显。C——营造浓厚市场商业氛围l形成强烈投资氛围，全面增进销售及招商进程。l强化专业市场投资前景，以及突破老式商铺经营规划，增强投资信心。l强化首创全新独特主题概念，在大连都独具首创性，和唯一性。l借助品牌公司进驻项目后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等因素全面素质提高，强化项目优势及特性。l强化项目价格升值空间，并以中山路临街商铺进行价格模仿，突出项目发展优势。D——吸纳不同业态主力品牌店进驻，增长人流及品牌效应。带动中、小型商铺销售和租赁进程，咱们将发挥其品牌效应及优势。咱们建议以优惠招商办法吸纳大型品牌进驻，借助其品牌效应及知名度，带动整体销售，并于每个购物组团均有知名品牌代表主力店例如：运动系列组团知名品牌“耐克”“阿迪达斯”流行服饰系列组团“左丹奴”“班尼路”“堡狮龙”。异国风情美食组团“广州蕉叶饮食集团”（东南亚美食）、台湾美食店等等。国际名店城组团“GUCCI”“华伦天奴”等牌子家居饰物珠宝玉器组团“当代简美家私”“香港周大福”“香港周生生”皮具系列：特乐路、芭迪超市：引进“屈臣氏”式精品超级市场和“家谊”式生活超市。4-6项目产品设计建议4-6-1针对项目整块建议◎针对本项目由六个地块构成，难以成为一种整体？1、鄙司建议以五州街为主轴线将整个项目连在一起成为整体。在五州街与武汉街相交处建设一种下沉式广场，在A区与C区之间搭建架空步行天桥，将A、B、C地块以及X部份地块所构成负一层区域有机地连贯起来，并引入一种主力百货店在此经营，而铺面招牌设立在A地块西南转角处。作用：n能吸引青泥洼商业旺区人流往主力百货这边走，青泥洼商圈营造多一种热点，增强项目市场潜力。n建设一种下沉式广场，将A、B、C、X地块构成负一层区域有机地连贯起来，解决项目先天地块分块缺陷，为主力百货店引入提供前提条件。n主力店引入又为商场前期销售、招商及后期经营吸引大量人流。4-6-2针对A、B、C、X地块业态？n建议在负一层设立购物天地，引入主力百货店。主力百货店一方面可吸引大量人流，推动其他楼层业态经营；另一方面，可带动项当前期销售、招商。n在其他楼层设立：国际流行前线：经营流行服饰品牌主力店、大型知名商号、鞋类形象店及其大量潮流流行服饰。潮流天地；经营种类：主经潮流服装、精致饰物、甚至可以搜罗香港、日本、韩国等最流行服饰汇集于此。视讯网络：经营各种视听影音产品、手机、计算机、微型随身听等。家居饰物珠宝玉器世界：经营各种品牌家居用品、灯饰，各类珠宝玉器等相应产品。相应配套：在下沉式广场设立一种大型街舞或时装表演广场，注入“风情购物公园”概念，旨在吸引大量青少年消费人群和消费者眼球和人流，在B区或X区场地可设立室内攀岩场等活动配套。租售做法：1、此区负一层先以招商为主，通过优惠条件引入主力百货店。以此作为一种卖点带动其他楼层出售2、各功能区以优惠条件引入2—3家主力店进行带动，其她某些进行分割独立销售。。4-6-3针对D、E地块规划鄙司建议在D、E地块与劳动公园之间建造另一种下沉式广场。作用：n可将D、E地块与劳动公园连通，解决解放路为交通主干道车流较多，行人过马路不便问题，为对面人流过马路提供以便，n将劳动公园旅游观光、平时运动锻炼、休闲等人流吸引过来，推动D、E地块经营发展。4-6-4针对D、E地块业态设立A）将D、E地块打导致为一种动、静结合且互相带动新型娱乐、购物天地。所谓“动”是指经营某些娱乐性质、有动感，甚至是以运动为主题新型娱乐、康体活动。所谓“静”是指经营某些与“动”主题关于各类品牌商品。“互相结合、互相带动”是指令到“动”与“静”之间，以同样主题，互相和谐地结合，成为整体；此外，两者也由于有一种共同主题，互相带动彼此经营。B）建议在D、E地块业态设立为：国际美食天地：荟萃全国各地和世界风情美食经营种类：东南亚美食、台湾小吃、大型快餐“麦当劳”“必胜客”干果、零食专卖店、港式茶餐厅,韩国烧烤，日式火锅等。设立因素：既懑足附近居民区需要，又可针对悠闲人群租售做法：以3—4家行业主力店进行带动。重要以招商形式置于E区二、三层，别的某些进行独立销售，并在硬件上满足其餐饮经营条件。新生代天地：经营小朋友服饰，玩具精品。相应配套：大型游艺中心，史诺比主题小朋友游乐园，设立因素：重要通过针对消费层和游乐硬件配备吸引人流。租售做法：配套以招商形式或自营为主，铺位某些通过1-2家主力店带动独立销售。活色生香国际女人街：经营韩国、日本、香港、台湾最新流行女人服饰、精品，化妆品等。相应配套：设立一小型T型舞台，有助于在开业后来定期或不定期举办时装秀或者其她产品推广活动提供有效场地：设立“SPA”美容疗法会馆，女士健身美体中心。设立因素：此区针对女性消费，运用女性消费特点和习惯吸引人流。租售做法：某些以招商为主，用“SPA”会馆经营，吸引女性消费者；某些通过3-4家行业主力店带动独立销售。活力天地：经营世界品牌或国内知名运动系列运动服饰、运动用品、运动器材相应配套：设立为足球营地、壁球室、射箭馆、室内野战馆等各类新颖、刺激游玩配套。设立因素：运用设立游玩配备吸引年青消费人流。租售做法：通过招商或自主经营游玩配备，铺位某些作限制性销售，明确买家必要经营功能设定业种，以便为购物公园内涵提供强有力支撑。国际名店城：荟萃当今国内外高档品牌、精品服饰。经营设立因素：此区作为次出入口，其价值仅次于A区，在一定限度上体现项目总体形象档次。租售做法：此区先已招商为主，通过优惠条件引入某些国际性知名品牌，后期作带租约销售。4-7项目特色如何营造◎五洲风情特色步行街设立■名称恰如其分这条街原名五州（洲）街，咱们正好在这条街上设立一条汇聚全球五大洲风情文化步行街，使人想起街名就想起这里汇聚五洲风情文化。■装修设计统一性在外立面、公共空间、甚至在宽阔步行街上，都布置着各具特色异国风情文化。使每一处街景都是世界特色景点，令消费者无论走在哪里都好像置身于他乡。与整个项目装修设计统一，法国凯旋门、美国自由女神、荷里活偶像等各具特色景点、本地风俗文化，都会设立于其中。■经营业态国际名店街；重要经营：世界名牌服饰、品牌皮具、高档化妆品等。旅游风情街：经营大连及东北特色旅游商品香港兰桂坊：经营特色酒巴、无烟餐饮。租售做法：此街以招商形式引入国际名牌专门店或特色店，其他以限制性形式销售，以保证此街档次。特别补充阐明：本项目规划设计更多地体现为“街区概念”而非常用“场馆概念”，令娱乐休闲配备与经营布局有机结合；a)于业态功能区之间衔接可采用装修风格或配套设施进行划分，既体现出明显业态功能分区，又体现项目统一性，并充分考虑到出人流导向效果。b)项目主题风情定义是基于项目特性而提出，其作用是为项目营造浓厚招商和销售、购物氛围，因而经营布局上与硬件配备相配合。令项目定位旅游、休闲、娱乐、购物溶为一体。c)对于销售完毕后所形成产权独立也许导致经营混乱现象，可视其商铺位置所处功能区不同区别对待；或先招商后销售（如E区），甚至以优惠招商条件吸引目的经营者，以树立项目整体形象；或者进行限制性销售，通过销售时鉴定补充合同或管理公约，令业主在功能区规定业种范畴内进行经营，明确项目鲜明特色定位，或进行独立销售，避免缩窄投资者层面。5-商场租售方略5-1目的客户5-1-1销售目的客户（投资客、品牌商户/厂家、个体经营者）n本地客户n外地客户（省内、国内）n外资客户（港澳台、国外）5-1-2招商客户n主力经营商户（体现商场形象和档次）n目的经营商户（国内外知名品牌）n个体经营者5-2租售时机考虑因素：工程进度本地消费习惯本地气候租售筹办进度5-3租售方略5-3-1租售推广方略◎推售前准备阶段n目（效果）：®新闻造势®引起无锡全市关注焦点n媒体组合：以报纸为主n推广重点：项目投资前景和经营前景n公关活动：®无锡零售商业发展前景研讨会®本商场创新经营理念和经营模式研讨会®本商场规划布局专家评审会®项目动工新闻发布会n租售方略®直销资源客户◎租售第一阶段n目（效果）：®高调亮相®公开租售®及时引起市场轰动n媒体组合：®报纸、电视、电台、户外广告、网络等多媒体全方位报道宣传n推广重点：®项目投资前景和经营前景®创新经营理念®创新规划布局n公关活动：®至IN流行时装SHOW®与电台合伙，每周在现场举办直播节目，简介最新潮流信息或讨论热点话题®计算机/网络至IN游戏比赛n招商方略®主力商户直销®资源商户直销◎租售第二阶段n目（效果）：®延续前期租售旺势®加推新一期铺位n媒体组合：®报纸、电视、电台为主n推广重点：®项目投资前景和经营前景®创新经营理念®创新规划布局®初次公开租售火暴®减轻投资客资金压力优惠付款方式；®保证升值商场售价体系n公关活动：®全城挑战极限——极限运动大奖赛®三人篮球赛®街霸四人足球赛®庆祝提前封顶暨业主联谊活动◎租售第三阶段n目（效果）：®延续前期租售旺势®加推新一期铺位®启动人脉销售n媒体组合：®报纸、电视、电台为主n推广重点：®项目投资前景和经营前景®创新经营理念®创新规划布局®减轻投资客资金压力优惠付款方式；®保证升值商场售价体系®高额稳定投资回报®主力商户进驻动态n公关活动：®温馨家庭照相展®小朋友集体绘画活动®女性美容纤体讲座®巡回展销暨抽奖活动◎租售第四阶段n目（效果）：®延续前期租售旺势®最后一期铺位n媒体组合：®报纸、电视、电台为主n推广重点：®项目投资前景和经营前景®创新经营理念和规划布局®减轻投资客资金压力优惠付款方式；®保证升值商场售价体系®高额稳定投资回报®主力商户进驻动态n公关活动：®异国风情系列活动（与旅游局合办）®国际美食节®试业志庆5-5重要促销手段n发展商参股经营在销售中，发展商采用让利10%~20%方式，获得该商铺10%~20%股份，业主可选取在开业后任一时间购回经营权（股份）。这种做法好处在于：®发展商继续是商场大股东，可以保证商场招商、经营整体统筹实行和定位实现；®推广宣传中保持高姿态调性。表白发展商对经营前景布满自信，同步令投资者感到发展商是真正与业主共同承担投资风险。®由于发展商以让利形式，获取股份，因此减少了客户投资投入。n业主承诺开业优惠折扣客户买铺时承诺按发展商规定期间准时开业，并交纳1万元开业保证金（对准时开业铺位业主可退还保证金）后，可享有2%折扣优惠；此项可在《认购须知》中注明。在一定限度上可以保证商场开业时有较多铺位经营，不至过于冷场。n零首期付款方式（100%按揭）减轻投资者首期压力，减少投资门槛，勉励小买家入市。实际操作是发展商容许买家在规定期限内（普通为一年）分期付给首期房款。n反租销售针对某些位置较差，预测销售存在一定难度铺位而采用促销手段。®有助于招商、经营整体统筹实行和定位实现®以较低投资风险，及稳定回报吸引买家5-6招商条件5-6-1租金优惠n扣率形式计算租金扣率即按照营业额提取一定比例作为商场回报，抵偿租金。发展商与商户共同承担风险，共同分享利润。依照无锡市当前零售市场开放限度，国际知名品牌尚未进驻，依然有辽阔市场空间有待开拓。因此，针对有潜质知名品牌，对其市场接受限度和营业额具备信心，可运用优惠扣率方式，引进本商场经营。■年期依照不同行业而定，除餐饮年期较长（）外，普通行业可商量2年死约2年生约或3年死约3年生约。■免租期依照租赁实际状况，予以弹性免租期优惠。■免管理费对于个别商户或一定招租期内商户可减免一定期限管理费，勉励商户进驻。■送装修除公共地方装修外，对于个别商户或一定招租期内商户提供铺内所有或局部装修，普通仅提供天、地、墙、灯装修。6-商场经营管理6-1角色6-1-1对内经营n与商户达至良好沟通，理解商户需要，建立融洽客户关系n监察商户严格遵守商场管理公约n监管租户按照租约经营n监控商场经营状况n统筹商场购物环境装饰布置6-1-2对外经营n向社会公众推广商场形象n协调与政府各部门及旅游公司关系n监督及协调与物业管理公司、工程公司、广告公司、公关公司等各方工作6-2目的n建立项目整体形象n为商户提供良好经营条件n提高商场及商户知名度和商誉n吸引更大消费人流n增进商户经济收益6-3效果6-3-1旺人（消费人流）提高商场人流n满足各年龄阶层消费需求：男、女、老、幼皆宜n具备强烈吸引力、吸纳更广区域消费人流n充分运用旅游都市及项目资源优势，争取旅游消费人群延长消费者逗留时间n留住各类型消费群体a.家庭：老人、丈夫、妻子、小孩b.非家庭：朋友、同事、情侣、个人、游客、团队®好吸引，想逛一逛®够新颖、够刺激，好想玩®饿了有地方吃东西®很有心情购物®走累了有地方休息n吸引不同消费群体循环消费n引导消费人流a.竖向引导：首层二层三层b.横向引导：流行区运动区小朋友区餐饮区6-3-2旺场（投资者和商家）n灵活集中经营组合，适合各层面经营者n合理规划布局，有效地切合投资者和商家需求n在装饰布置上突出体现主题特色n充分派套设施，创造出一流购物环境n一系列旺场推广、租售办法，保证项目销售和招租双赢6-3-3旺财（经营收益）提高顾客消费率n该买、想买能买到n该玩、想玩能玩到n想吃、爱吃能吃到n想看能看到6-3-4运用多元化经营方略，提高日均销售额和利润n平价：坚持薄利多销n中档价：想买，能买到，且价不贵n高价：品牌、精品、货真价实6-4商业物业重要经营管理模式①老式百货业经营管理模式。②新型商业模式。6-4-1经营模式比较构成成分不同百货经营模式是一种整体，是由一种管理层去管理各个专柜，而各个专柜都从属于同一种公司，管理架构比较简朴；而商业物业是由投资者和经营者构成，她们相对独立，拥有产权或经营权独立，并各自维护自已利益，构成成分比前者复杂。宣传推广、档次控制不同百货宣传推广相对简易，而对整个商业物业进行宣传推广、档次控制难度较大。因而咱们必要谋求一种适合时代规定又合用于综合商场经营管理模式。新型经营管理重要涉及如下方面：①物业硬件管理；②物业租赁；③商户协调统一④物业整体宣传推广；⑤经营信息和有关服务提供；⑥形象建立；现时商业物业林立，竞争激烈，要在商场上获得一席之位并非容易，更何况要成为商场上领头羊呢？在当今商业物业经营管理中，必要引入某些新型经营管理模式进行科学、专业管理。综观当前商业物业经营管理方式，普通如下两种模式：模式一：由发展商组织经营管理架构（或公司），聘请具备丰富经验经营管理顾问公司，由其提供专业顾问意见，交自组经营管理架构（或公司）执行。模式二：聘请专业经营管理公司直接经营管理公司直接经营管理，发展商处在监控执行地位。6-4-2采用经营模式论证①从社会分工角度看，发展商擅长于产品开发，对于经营管理专业问题，应由专业经营管理公司实行，更有助于整个商业物业运作。②对于新商业物业来说，在开业后1-3年间属于市场适应磨合期，让有操作综合商业物业经验公司进行操作，可减低操作上风险。③选取专业经营管理公司直接进行经营管理，会得到整间公司资源。6-4-3结论建议由我司整合专业资源，采用模式二为贵司提供直接经营管理服务好处：◎由我司战略合伙伙伴公司加入直接经营管理，有助于与前期策划销售招商涵接，提前介入整体运作。◎有操作广州代表性商业物业—天河城经营管理经验。天河城形式与贵司项目相似。将这些专业经验模式用于贵司大型综合商业物业，有助于商场整体发展。7-经营推广7-1推广活动n各类展览：名车展览、珠宝展览、名画展览、摄影展览等n时装表演：春夏新装、秋冬新装、品牌新系列等n美食节/特色专项节日：中华/环球美食节、国际小朋友节、奥运会、世界杯等n电台/电视台直播：时事论坛、品牌推介、流行潮流等n各类大型游戏及比赛活动：电子游戏比赛、网络游戏比赛、书法绘画照相比赛、运动竞赛等n商品推广活动：运动用品推广、服装系列推广、家居系列推广、及与商户合办各类商品推广活动n慈善活动：商品慈善展销活动、慈善拍卖活动7-2信息系统建议n商场消费指南内容涉及商场地理位置、交通路线、商户名单、经营规划等基本信息。n商场刊物定期推出，重点简介商场最新信息。内容涉及商户动向、潮流信息、产品推介、促销行动、推广活动等。n计算机网页通过INTERNET，将商场主题、定位、特色、商户组合、最新信息等向全国、国际进行推广，树立商场形象，吸引国内外游客消费。7-4经营促销手段参照n互动优惠券行业互动促销：如在商场内消费100元，即可获赠B区20元餐券；或，在运动区消费满200元，即可获赠服装礼券10元®楼层互动促销：如在首层消费100元，即可获赠二层消费券20元通过互动促销办法，使商场整体结合更为紧密，更容易导致人流循环消费，使每一行业及每一楼层商业价值得到充分挖掘。n会员制消费优惠一次性消费一定金额消费者可成为商场会员，后来消费可获额外折扣以及其他优惠；可同步实行消费累积折扣奖励筹划。n印花优惠商场不定期举办优惠促销，优惠期内，消费者均可获取商场纪念印花一款，在集齐一系列纪念印花之后，可在指定节日或特定商场促销日凭印花抵钞票或参加抽奖活动。8-经营管理组织架构9-商业招商经营运作优势9-1-1具备较强商业招商能力，掌握粤、港两地数百个知名品牌商家网络资源，能为贵项目招商提供极大协助。9-1-2具备实际招商操作经验，理解招商运作过程各项细节，曾成功完毕广州中华广场、广百新翼、中信广场购物城等知名商业项目招商运作。9-1-3具备引入主力店成功经验对于商业物业，无论是短期促销还是长期经营，针对性主力店引入是非常重要，在我司操作成功个案中也充分地体现了这一点。如我司在1999-操作商业项目广州中华广场，总建筑面积18万平方米，以“广州首个热带园林休闲购物新天地”为主题定位。此项目在开发初期，其售价约为港币3万元/平方米，销售状况普通，招商进展缓慢。因而，我司为其引入了大型外资百货集团—吉之岛，营业面积达2万平方米，并以“吉之岛成功进驻”作为卖点吸引投资者和经营者，令销售和招商状况大为好转，特别是销售上甚至浮现排队购铺现象，而售价也升至港币5万元/平方米；另一方面，在招商中也以此带动并结合我司自身商户网络，采用各种招商形式，在短时间内完毕全场90%招任务。这一项目可以说是我司甚至广州商业物业中操作得最为成功个案。此外，我司在操作广州标志性物业中—中信广场购物城和广州市中心北京路步行街项目—广百新翼时候，也灵活运用了主力店进驻这一手段，如在中信购物城中引进知名港资零公司—屈臣氏(香港和黄集团旗下连锁精品超市)，营业面积为600平方米，在广百新翼则引进了屈臣氏和家谊超市(广州情谊集团旗下大型超市)，营业面积达4000平方米。固然，在主力店引入过程，我同也会充分考虑各个项目实际状况，有区别性和针对性地引入主力店，力求实现发展商、投资者或经营者和进驻商户“三赢”局面。9-1-4丰富商业经营运作经验，成功个案涉及参加经营管理广州天河城项目，不但令其持续数年出租率达100%，更令其场内店中店租金不断攀升至每月-2500元/平方米，逼近广州北京路某些临街铺面，且通过种种经营手法，令整个商场始终处在中上档次，成为广州经营管理最成功商业物业之一，其营业额位居广东省首位。9-1-5服务品牌我司曾经服务商户其中涉及：COZZI/MAX&CD/雅图时装/KRIZIA/登喜路/金利来/道蒙/FREEBIRD/康威服饰/曼奴运动服装/班尼路服装有限公司/莎莲奴/TOPPY/上海东方鳄鱼服饰有限公司/东方眼镜/先施眼镜/老人头/康妮雅/戴安芬内衣/观奇洋服/典型故事/卡路•约翰/歌莉娅时装/百丽鞋业/香港万事达.飞安娜中华人民共和国总代理/广州李宁体育用品销售有限公司/广州亿安体育用品有限公司/NIKE/雷俊运动/OPA时装/LOAIO/仁信牛奶老铺/肯德基/人们乐/多美丽快餐/东海堂/宝生园/LANCOME(香港)化妆品公司/卡西欧/顶好首饰/周生生珠宝金行/周大福珠宝金行/红孩儿/谢瑞麟珠宝金行/莱福珠宝/屈臣氏/百佳/蕉叶风味集团/绿茵阁/大禾回转寿司店/金旺庄韩国料理/荔港名食家/除了以上曾经服务过客户，我司还为如下各类行业知名品牌特约商铺拓展顾问：SAWATCH（潮流名表系列）SUSSI（古色女装）华伦天奴（服装）麦当劳7.11便利店先施眼镜DUNHILL（登喜路）芭迪鞋业JESSZCA（女装）e´MU（女装）GUESS（服装/手表）屈臣氏（超级市场）我司热切但愿能籍以上各方面优势，为本项目提供全方位全程服务！第二某些：住宅某些1-大连住宅市场概况分析■本地购房消费以中低价为主，价格介于2500-4000元/m2，且多集中于城乡结合部，外地购买力在大连不容忽视，尢其对于高价住宅来讲，其比例较大。■产品选取层次构造较广，且类型多样，从普通解困房、经济合用房到海边豪华宅、别墅，从市中心到市郊大型社区都相继一一浮现。■发展商已迈向品牌时代，陆续涌现了万达、亿达等全国知名开发公司。■住宅产品仍偏向于大户型为主，但特色产品不多。■住宅销售服务意识有待加强，营销技巧也有待提高。楼盘规模产品类型户型面积均价施工进度装修星海国宝四栋高层社区式高层住宅四房：193-247复式：365-4428600元/m2现楼豪装雍景台连体高层单体高层二房~四房121。21-198。84㎡8300元/m2准现楼豪装曼哈顿大厦单体高层公寓套间~三房43。14~197。88㎡8200元/m2准现楼豪装2-项目优势劣势分析2-1项目优势：n位置优越、交通便利，附近生活配套齐全，紧大连兴购物商圈n景观优越与大连市中心最大绿地公园一路之隔，园景、山景收眼底。n同区域同文献次竞争项目不多，直接竞争大大减少。n项目规模较大，利于发挥规模效应和硬件配套优势。2-2项目劣势：n属于纯住宅项目，容易产生住宅和商业间矛盾。n开发成本高，不利于发挥价格竞争力优势。n项目档次较高，会针对消费人群变狭窄。n项目旁高架桥建筑，令项目低层单位受景观和噪声影响。n一方面项目开发资金需求量大，对销售周期规定较短，另一方面，此类型项目对施工进度要较高，因而。两者间矛盾将制约着项目成功。3-目的客户定位和分类项目塔楼从产品形式上可分为住宅和公寓两类型，虽然两者皆为居住用途，但其针对对象有所不同。3-1住宅目的客户分析n大连市内私营公司主和高收入人士，年龄介于30-50之间。n东北地区某些实力雄厚中资公司或私人公司界所有者或高档管理人员。n东北地区高档公务人员。n祖籍东北华侨。3-2公寓目的客户分析n在大连三资公司外方投资者或高档管理人员。n大连外国公司及其驻华机构高档管理人员。n大连市内拥有稳定经济收入且具备投资意识中高收入人士。她们共同特性：是社会上事业成功一群，她们或者是经历拼搏后正处在壮年，或者是后起之秀，她们年青有朝气，对自己奋斗感到自豪，她们需要认同和必定自身价值，更需要荣耀和被受尊崇。因此她们注重产品素质，注重项目内涵，注重项目形象。4-项目定位4-1项目理解1、本项目位于市中心商业旺区，地价成本非常昂贵，因此本项目开发，必要以商用物业和高价住宅相结合开发，才干承受本项目开发成本压力；2、本项目位于市中心，交通发达，以及都市规划配套完善，更享有劳动公园绿化、园景以及稀贵山景景观；如本项目能充分发挥景观优势和结合商业发展优势，且配合本项目硬件支持，建议本项目走崇高住宅路线。3、本项目位于繁华商业、娱乐地带，周边琳琅着新颖潮流、前卫动感商业经营理念，且消费对象也是针对这群中青年消费群。因此项目住宅某些重点目的客户是这群中青客户群。4-2产品定位依照项目所具备先天优势和以上所述目的客户层定位，令本项目住宅有条件走“高档次豪宅”路线。众所周知，作为豪宅楼盘，不但要有顶级硬、软件配套（如智能化配套、会所、人车分流、足够车位等），更应有不可代替自然环境资源（如海景、山景、园景等），本项目产品不但能具备这些条件之外，更具备位于都市繁华中心条件，故其产品定位为：大连市中心标志性顶级豪宅大连市中心——位于大连市最繁华地理位置；标志性——强调项目在大连市都市地位；顶级——走在时代最前边，超越居住新境界；豪宅——非普通住宅，是住宅市场高品位。4-3形象定位项目形象定位顾名思义是依照产品定位拟定项目主题形象，该主题一方面能反映项目特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增长附加值。如我司操作奥林匹克花园主题形象是“运动就在家门口”就充分体了楼盘特色，会其推广方略事半功倍。为了打动咱们目的消费群；荣耀、尊崇所在定位，去捕获目的客户群独特心态。建议项目住形象定位是：“滨城都会至尊府第”4-4项目形象包装本项目产品定位是一种有标志性顶级豪宅，既要突出顶级豪宅亮点，又要体现项目高层次品味，因而本项目包装成一种时代感很强豪宅概念，且囊括了超越人性化居住理念，使到本项目产品既能适合年长事业成功人士荣耀与尊崇所在品位之外，还适合某些叫年轻成功人士潮流、超越世