长城大厦行销企划书项目定位样本

长城大厦行销企划书项目定位一、立地条件分析 24二、项目优劣分析 27三、产品定位 28四、目的客户定位 29五、面积定位 29六、价格定位 30一、立地条件分析（一）项目概况位于凯旋路轻轨明珠线，延安高架中山北路中间，项目东面为凯旋路，南面是白兰路，两侧为中山西路，北面是曹杨路。华东师范大学和长风公园就在该地块南面。（二）项目技术经济指标基地面积：11600平方米容积率：7.6总建面积：88000平方米（三）地块环境概述在该地块东、西和北三个方向上重要是本地某些居民区，如曹杨六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑风格普通，因此景观不佳。只有南面距华东师范大学一站路，并且普陀区最大公园长风公园也在该方向上，因此该地块南面景观相对较好。（四）环境卫生、社会治安状况1、环境卫生状况据悉本地块原本是拆迁地，不会给本地区遗留下什么污染问题。但该地块东西两侧分别是轻轨3号线和中山西路主干道。来往车辆较多，导致很大噪音和空气污染。地块周边社区居民多为本地居民，其附近道路环境卫生普通。2、社会治安状况本地块处在普陀区中山西路旁，周边居民多为本地上海人，治安形式较好。（五）地块周边交通条件1、环临公共交通条件本地块两面为中山西路，是上海市区内环线主干道，公交线路较多，车流量诸多，有876、、224、143等多条公交线路。（详见下表）路面起点终点路过车次地块所处站名备注中山西路凉城新村怒江路876曹杨路6：13～20：53宜川路冠生园路224曹杨路5：42～22：52龙华南路大渡河路44曹杨路5：05～23：52曹家渡丰庄143曹杨路6：08～23：08管弄路新泾新村846曹杨路6：09～18：39西区火车站上体馆924曹杨路6：16～19：26西体育会路茅台路829曹杨路6：09～22：39襄杨西路建德花园94曹杨路4：39～23：49中华新路新泾五村216曹杨路5：10～23：05公兴路虹桥镇69曹杨路6：24～23：24永和社区钦州西路609曹杨路62：6～22：56公兴路仙霞路309曹杨路夜间24：22、1：02、1：42、2：27、3：17、4：02（资料来源：星观达阵研展部）2、临近轻轨三号明珠线和延安高架本地块临近轻轨三号明珠线曹杨路站和中山北路高架曹杨路出入口，交通十分便利，这也是本项目最大优势。3、交通条件综述环临地块公共交通极为便利，并且紧邻轨道交通线，因而，该地块应充分运用交通极为便利这一优势。4、配套设施

菜市场：本地块附近就有曹杨市场等综合菜市场

商店、购物中心：华联吉买盛、曹杨商场、南部商场、武陵商场，购物十分以便，但除华联吉百威外，其她均有某些距离。

小学：有沙田小学等多所学校。

中学；兴隆中学、沙田中学、新原中学、梧桐高档中学、曹杨二中（重点高中）。

医院；普陀区医院、长风医院等。

体育娱乐设施：有华东师范大学、普陀区体育馆、普陀区图书馆和文化宫等，地块旁边有一种中运桑拿健身中心。

银行、邮局、酒店：本地块附近，工商银行、建设银行等近在飓尺，地块对面是国家邮政局研究所，酒店有百姓人家大酒店、中运上海菜酒店、金大洋酒店等。

其她：本项目地块附近有印钞大厦，尚有复兴大药房，蛋糕店等种类繁多店铺，普陀区土地管理局也在旁边。配套设施综述：本项目所处地段是居住人口比较集中区域，各种生活配套设施比较完善，衣、食、住、行等都可以满足居民需要。但从消费角度看，本地块周边明显缺少大型高档次购物中心，因此本项目规划中，可以把一楼裙楼一某些做成大规模和高档次购物中心，以满足某些高层次消费者规定，提高附近商业氛围。二、项目优劣分析优势分析

交通条件：本项目位于内环线主干道中山北路和轻轨3号线中间，中山西路有公交线十多条，轻轨3号线近在咫尺，规划中地铁R3、M6号线也由东面通过。综上所述，该项目交通条件优势，将成为本项目一种卖点。

周边配套设施：中山西路项目所处地段，是普陀区大型居住区，附近配套设施比较完善，银行、中小学等等，一应俱全。这样不但可以减少项目配套设施建设投入，并且对后来销售宣传将会起到很大增进作用。

文化氛围；本项目南面是华东师范大学，距离本地块仅一站路，附近尚有华东政法大学、曹杨二中档多所院校。因此，本地块所处地段文化氛围还是比较浓厚，对于那些但愿自己孩子后来可以得到更好教诲家长来说，无疑是一种良好选取。

项目地块东南朝向，采光面佳。劣势分析

占地面积：该地块呈长方形状态，占地面积不大，不利于项目整体规划，个案在环境和景观规划上余地不大。

自然景观：本地块此前是一片拆迁用地，周边也没有什么标志性建筑，因此形成不了什么自然景观。唯有南面华东师范大学集文化为一体景点，给本地块添了某些亮点。

环境卫生：本地块位于内环线主干道中山北路高架旁，毗邻轻轨3号线，噪音和空气污染严重，周边居民环境卫生状况也较普通。不适合定位成纯住宅。

项目如定位成写字楼，在付款比例，贷款政策，还款利息支出等方面都比住宅成本高。机会分析

从以上提到本地块几大方面优势，特别是交通极为便利优势，是本区域某些楼盘无法比拟。

上海房地产市场整体走势和需求量也较好。

当前内环线内楼盘供不应求，价格与内环外价差拉大。

区域附近在售个案较少，只有新湖明珠城后期有住宅供应。市场浮现空缺。为项目公寓定位提供了机会和市场。

办公房需求旺盛且价格高于住宅，是实现利润最大化机会。

新近发布《关于预售商品房转让问题决定》，将写字楼、商场排除在外，会进一步刺激写字楼销售。威胁分析

本项目写字楼面临附近科创、同创和中关村科技大厦等以高品质写字楼威胁，

项目附近将开发西宫绿地商务城建设将会对项目产生威胁，其规模将达25万平米，其中有写字楼规划。

公寓某些将面临高架和轻轨导致巨大噪音和空气污染，这是本项目公寓最大威胁。

项目在景观和配套上无法和新湖明珠城，中远两湾城，苏堤春晓名苑等高档次楼盘竞争。

加息政策出台，对众多购房者消费心理将会产生一定影响，预测某些投资者将会紧张将来利率持续增长而进入观望期。三、产品定位从项目地块性质来看，该地块可定位纯办公楼与商住型酒店式公寓相结合开发模式。

地块立地条件决定了无法作纯住宅产品。

写字楼价格高于住宅1,500～2,000元/平米。

与其放大轻轨和高架噪音等不利因素，不如最大化发挥轻轨和高架优势。写字楼交通优势将会是项目成功最大因素。

依照SWOT理论分析和本地居民调访获悉，该项目适当建造小户型房型，主力户型面积在60～90m2之间。又由于考虑到该项目噪音和空气污染严重，建议不适合建造纯住宅。因而：咱们将会是中高档甲级写字楼和商住型酒店式公寓混合体。满足中小型公司办公置业和投资用途。四、目的客户定位依照咱们对附近个案市场调查发现，多数写字楼客户以投资客居多，这也是上海楼市特点。个案客层表项目个案客户层科维大厦自用和投资，以投资为主。杰地大厦以公司主为主自用绿地同创投资客中环国际投资客因而项目目的客户可以初步锁定为：1.

区域内中小型公司，服务性公司：特别是征询业是这种需求一大主力。此类公司启动资金较少，多为私营，并且所需办公面积较小，但是此类公司数量大，是小户型可售写字楼主力客户群体。2.

私营中小公司、创业公司、SOHO一族、外地公司、机构驻沪办事处等：它们普遍特性为资金实力不雄厚，需求办公面积较小。她们也许承担不起上海中央CBD高昂租金，倾向选取并非甲级写字楼集中区域边沿地段，但交通以便、价格适中写字楼，既满足了自用需要，同步也是一种投资。3.

投资者：由于小户型可售写字楼总价普通不高，最低总价普通在60万元左右，并且可以以按揭贷款形式（5成）购买。她们对写字楼和公寓需求特点是：1、

追求高效率办公方式；2、

但愿在写字楼投资回报中获得收益；3、

经常会加班，但愿24小时办公；4、

看重性价比，实用性；5、

但愿上班离地铁，交通以便，节约交通费用；6、

经常通过网络办公，洽谈生意；7、

注重投资回报率；8、

但愿住在离上班地方不太远；9、

想实当前内环线内投资置业梦想；五、面积定位依照市调成果，写字楼主力面积可定在70～100平方。公寓主力面积可定位在50～70平方。利于控制总价，符合项目面对中小型公司办公定位，公寓面积也紧抓市场空缺陷，便于客户投资，自用。六、价格定位建议售价：产品平均单价（元/平方）主力面积（平方）主力总价写字楼170～10096～120万公寓10500（毛坯）11500（装修）50～9052.5～73.5万是符合市场行情和项目自身条件，当前市场较能接受价格。投资回报测算：以项目主力面积70平方计算总价：1×70＝84万首付款：84万×50％＝42万贷款：84万×50％＝42万十年月还款：42×111.72＝4693元租金换算：4695/70/30＝2.2元/天/平米客户只要租到2.2元/天/平米，就可以达到以租养房目。而当前区域内写字楼租金就已经达到2.5元/天/平米。

一、方案评估 32二、产品建议 34三、配套建议 36四、物业管理服务内容 36五、建材设施建议 36六、景观规划 37七、注意事项 38一、方案评估有利面：

原方案规划为47层超高层，可树立普陀区地标性建筑。外观立面气派，美丽。又有长城层叠感觉。

裙房设计分隔合理，以便使用。

裙房挑高设计，气派非凡。

大面积广场，设计合理，形成项目主楼广场面景观。

不利面：

规划难于通过，影响中山北路以北采光面。

主楼电梯占面积太大，减少裙房商业实用性。

总投资达6.8亿元，开发商资金压力大。

投资期需2－3年以上，资金回收期拉长，不利于滚动开发。

投资风险大，2年后市场风险难于预测，特别是当前政策不明确时期。

周边办公客户大都为中小型公司，缺少大型办公市场和客户，无法支撑项目顶级写字楼定位。

47层办公楼体量太大，难于在短期内去化掉，一旦写字楼市场波动，势必影响项目投资利润。

二、产品建议1、

建议项目由单栋47层改为一栋30层高塔楼，另一栋运用地块东南朝向优势，建成16层或18层板式公寓。减少高度可以减小对周边物业影响，同步，减少桩基深度和建导致本。利于减轻开发商资金投入压力。2、

两栋塔楼下裙房相连，成为一体，可作大型商业中心用，又可单独解决。裙房面积在0平米左右。3、

主楼入口大堂可采用，人行扶梯直接连接3楼，在3楼在布置电梯往上。这样减少了裙房一、二楼电梯厅面积，增长了主楼裙房商业使用价值，同步导致项目独特配套卖点。4、

写字楼和公寓之间用天桥相连，以便写字楼和公寓客户互相进出，各出口用门禁系统管理进出人员。5、

写字楼布置在靠曹杨路和中山北路，作为项目主推产品。公寓放在项目西北角上。导致双星辉映效果，又互不影响。6、

曹杨路与中山北路为3000平方广场，作为项目公共配套。7、

地下三层停车场，由于写字楼停车非常重要，有必要在地下车库设计机械式停车库，当前项目旁绿洲广场中已有这种车库配套。8、

地下室联通，并与地铁出口连接，成为独一无二地铁上盖物业。在大楼入口处进行门禁管理。

三、配套建议1、中央空调

建议项目写字楼和公寓都配套中央空调，共用一套控制系统，多台主机。对于普通甲级写字楼来讲，中央空调营运成本高昂难以承受和实现，通过写字楼和公寓共享一套系统，可以解决这个问题。由于，写字楼是白天使用率高，晚上使用率低，而公寓却正好相反。这样通过设备系统共享，虽然写字楼晚上只有一家公司加班也不用独自支付所有费用，而是合理和公寓住户共同分担费用。实现24小时办公抱负。

建议采用自动可变风量中央空调及新风系统，对写字楼单位实行分户独立计算。

如公寓不设计中央空调，则改为每户独立小型中央空调，每户赠送。2、大堂

建议写字楼大堂挑高9米设计，体现楼盘气派。

大堂提供商务中心和接待服务，邮政快递服务等；

24小时便利店；银行等金融设施3、智能化配套

综合布线系统：提供办公自动化（OAS）和信息自动化（CAS）。采用五类线布线，达到真正高速上网。

消防安全系统，火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消防直通对讲电话系统、电梯监视控制系统、应急照明系统，对各类险情提供及时到位解决方案。

安保自动化系统：闭路监视系统、门禁系统（采用一卡通系统）、防盗报警系统、及保安巡逻系统、车库管理系统，保障客户人身、财产安全。

楼宇自控系统：监控大楼内部设备运营，进行自动节能控制。

室内手机信号覆盖系统、火灾报警及消防联动控制系统。

背景音乐及消防紧急广播系统

电视信息传播系统：在一楼电梯厅和会所等处设立，提供时事新闻和大楼公共信息。

供电系统、中央空调系统。4、会所服务配套建议会所建议设在裙房五楼，并运用五楼屋顶空中平台，设计空中网球场，羽毛球场等活动空间。

公共会议室；

无线上网功能；

美容、美发中心；

应急小诊所；

电脑等办公设施维修服务；

传真、复印、打印等商务服务；

票务服务；

健身中心；

咖啡商务厅；

多功能厅；

茶吧；

员工餐厅、中高档餐厅；四、物业管理服务内容1、商务服务

接待服务

问讯服务

票务服务

叫车、洗车服务

洗衣服务

收费、缴费服务

信息服务

代订报刊杂志服务

商务中心服务

中介服务

24小时送餐服务

工商，税务登记征询服务2、安保服务

大厅站岗服务

巡逻岗服务

监控服务

车管服务3、清洁绿化服务

清洁服务

绿化服务4、维修服务

设备运营

维修保养建议物业管理公司第一太平戴维斯上海陆家嘴狮城•怡安五、建材设施建议建议项目采用新型建材，提高大楼节能，环保性能。外观外观立面采用双层中空幕墙玻璃，隔音，防晒。电梯（1）

写字楼某些采用五部OTIS豪华高速电梯，其中两部为观光电梯，由采光和外部景观可看。公寓采用三部电梯。电梯设计在项目北面，以免挥霍朝向好面积。（2）

电梯厢内精心设计，豪华气派并附隐藏式照相机监视系统，由管理中心监视，以维护住户及乘客安全。电话通讯设备（1）

各户皆设电话插座出线口。（2）

预留光纤接入口。用五类线布线，达到带宽100兆原则。给电设备（1）

保证双回路供电，防止大楼停电，给导致顾客损失。（2）

每户均统一外设独立电表（3）

每户均配备配电箱。给水设备（1）

各户独立分表给水。（2）

水表统一外设，以便抄表，易于管理。消防设备（1）

整幢大楼均根据消防法令设立火警自动报警系统、自动喷淋系统和配备灭火设备。管理中心设火灾受信总机，随时监视各楼层有否火警状况。（2）

紧急广播系统：设广播主机和喇叭以供紧急广播使用。（3）

灭火器：于停车场，各层梯间设立灭火器。（4）

标示设备：各层梯间设有安全门和紧急照明灯（