物业质量管理法律制度 物业竣工验收制度

物业质量管理法律制度案例导入：谁是这起房地产事故的主要责任人案情介绍：华总是某房地产开发公司的老总，于总是公司常务副总。两人各有分工，项目合同签订和付款方面工作由华总负责，现场质量工作由于总监管。项目启动当天，在地质勘察上出了点小问题，勘察得不准确。由于两位老总都收了人家的红包，所以当时谁都没吱声，项目继续，问题被搁置。然后进入了工程降水阶段，工程降水方案及施工队伍也都是两位老总的关系户并且都拿了红包，还是那样分工：华总负责签字，于总负责质量。后来应为降水出了问题，项目周围的房屋开始不均匀沉降，导致房屋开裂。业主发现后都去找具体负责质量的于总，想要讨个说法，于总认为合同不是他签的，都是华总签的字，出了问题找不上他，所以他就一直拖着。过了一段时间，业主们看公司没有实施任何整改措施，就采取了过激的行动，将工程大门口堵住，并且打伤了工程管理人员。请问：谁是这起房地产责任事故的主要责任人？问题的根源在哪里？一、物业的质量监督制度（一）立法：《建筑法》《建筑工程质量管理条例》（二）建筑工程质量管理的原则1、县级以上人民政府建设行政部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。2、从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。3、县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目或者擅自简化基本建设程序。4、国家鼓励采用先进的科学技术和管理方法，提高建设工程质量。二、建筑工程的质量责任制度

（一）建设单位的质量责任和义务1、建设单位的发包责任。2、建设单位的监理责任。3、建设单位必须根据工程特点和技术要求，按有关规定选择相应资格等级的勘察设计、施工单位，并签订工程承包合同。

4、建设单位在工程开工前，必须办理有关工程质量监督手续；组织设计和施工单位应认真进行设计交底和图纸会审；施工中应按照国家现行的有关工程建设法律、法规、技术标准及合同规定，对工程质量进行检查。5、建设单位按照工程承包合同中规定的供应的设备等产品的质量，必须符合国家现行的有关法律法规和技术标准的要求。6、房地产开发公司除应做到以上工作外，还应建立健全质量保证体系，加强对开发工程的质量管理。（二）建筑施工企业的质量责任和义务1、施工单位应依法取得相应等级的资质证书。2、施工单位对建设工程的施工质量负责。3、总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。4、施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工。5、施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建材、构配件等进行检验。6、施工单位必须建立、健全施工质量检验制度，严格工序管理。7、施工人员对涉及结构安全的试块、试件等材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测。8、施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。9、施工单位应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训；未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。10、竣工交付使用的工程必须符合相关要求。

（三）工程勘察设计单位的质量责任和义务1、按资质等级承担相应的勘察设计任务，应当接受监督检查。2、按照国家现行的有关规定、技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系。

3、勘察设计文件必须符合相关要求。4、对大中型建设工程，超高层建筑，以及采用新技术、新结构的工程，应在合同中规定设计单位向施工现场派驻设计代表。

（四）监理单位的质量责任和义务1、应当依法取得相应的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理义务。2、工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的，不得承担该项建设工程的监理义务。

3、工程监理单位应当依照法律法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。4、工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。

5、监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。

（五）建筑材料、构配件生产及设备供应单位的质量责任1、建筑材料、构配件生产及设备的供需双方均应签订购销合同，并按合同条款进行质量验收。2、建筑材料、构配件生产及设备供应单位必须具备相应的生产条件、技术装备和质量保证体系，具备必要的检测人员和设备。把好产品看样、订货、储存、运输和核验的质量等。3、建筑材料、构配件及设备质量应当符合下列要求：符合国家或行业现行有关技术标准规定的合格标准和设计要求；符合以建筑材料、构配件及设备说明、实物样品等方式表明的质量状况。3、建筑材料、构配件及设备质量应当符合下列要求：符合国家或行业现行有关技术标准规定的合格标准和设计要求；符合以建筑材料、构配件及设备说明、实物样品等方式表明的质量状况。4、建筑材料、构配件及设备或其包装上的标识应当符合下列要求；由产品质量检验合格证明：有中文标明的产品名称、生产厂厂名和厂址；产品包装和商标样式符合国家有关规定和标准要求；设备应由详细的产品使用说明书；电气设备应附有路线图；实施生产许可证或使用产品质量认证标志的产品；应有许可证或质量认证的编号、批准日期和有效期限。三、物业竣工验收制度

（一）竣工验收的概念

物业竣工验收的概念是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。

（二）竣工验收的标准（三）物业竣工验收的程序四、物业的质量保修制度

（一）物业保修责任

物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后