物业管理项目承接风险防范-项目运作过程中的风险防范

025项目运作过程中的风险防范

五、项目运作过程中的风险防范存在的风险防范措施

做好与开发商和业主的沟通工作准确引导业主委员会成立，形成管理服务有利面建立业主委员会沟通和监测管理规程，影响业主委员会的行为在物业服务手册和协议中明确业主的权利和义务，加强宣传开发商与业主的矛盾，造成公司腹背夹击业主委员会成立后解除合同业主大会或业主委员会滥用职权业主大会或业主委员会未按法定程序成立非业主滥用业主权第一章物业管理项目承接风险案例一、如何认定委托抄表读数及滞纳金的法律效力？2007年A物业公司与景苑小区业主委员会签订物业管理服务合同，合同约定管理费2.2元每平米。业主水费由A物业公司代收代缴，同时与供水部门签订《供水委托代收代缴协议》，并按业主实际用水量向业主收取水费。业主应按月向A物业公司缴纳管理费及水费，逾期支付按日万分之五标准计算带纳金。2008年4月20日，物业公司与景苑小区业主委员会达成补充协议，约定小区物业管理费上调至2。6每平米。广森公司是景苑小区的业主，从2007年11月至2009年8月，无正当理由共拖欠管理费人民币1800元、水费418元，滞纳金118元。A物业公司提起诉讼要求被告缴清管理费、水费和根据物业管理合同的约定滞纳金。被告认为：1、原告关于水费的诉讼请求依据不足，原告主张拖欠水费的证据是自已打印的，没有经过被告确认，原告应当承担举证不能的法律效果；2、物业管理合同中关于滞纳金的约定没有法律效力。滞纳金带有公权性质，不是平等主体可以约定，因此物业管理合同的约定的滞纳金为无效约定；3、原告与业主委会签订的《补充协议》未经业主大会表决通过，对全本业主没有法律约束力。问题：一、如何确认原告水费抄表打单的证据效力？二、被告关于滞纳金的抗辩理由是否成立？三、你认为《补充协议》是否有力，对补充协议诉效力，原告应当提供哪一些证据？四、如果你是原告你会采取哪一些风险防范措施？二、“滞纳金”的名称问题及法律认定滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，滞纳金作为一种行政强制行为，只能发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体都无权私自设立。物业服务合同的签订双方是业主与物业服务企业，双方之间是平等的民事主体关系。因此，在物业服务合同中使用“滞纳金”一词不妥，应当改为“违约金”。对于物业服务合同中出现的有关滞纳金条款，应该理解为合同双方在词语的选择和表述上不够准确，未能分清违约金与滞纳金的法律区别，双方在合同条款中约定的滞纳金的真实意思表示为违约金。根据民法的公平原则和诚实信用原则，应将物业服务合同中出现的有关滞纳金条款解释为违约金。第一章物业管理项目承接风险案例二、维修资金是否属于物业公司所有？A物业公司于1998年8月开始管理晶品小区，2000年3月，晶品小区业主委员会与物业公司签订《晶品小区物业管理协议》，合同期为3年。2003年9月，双方解除协议。2004年3月，晶品小区业主委员会和物业公司就晶品小区进行财务移交，但物业公司未将公共维修资金的收支明细及相应的财务凭证进行移交。之后，经多次交涉无效。晶品小区业主委会诉至法院，原告：要求物业公司移交有关公共维修资金的明细及相关财务凭证。被告辩称：晶品小区不具备诉讼主体资格，并且诉讼请求没有任何事实和法律依据。