物业管理法律制度-物业安全管理法律制度

知识目标(1)了解物业安全管理的概念。(2)了解物业治安管理消防管理、车辆管理法律规定。回技能目标(1)通过本单元的学习，对物业安全一个基本的了解。(2)能够从物业治安管理消防管理、车辆管理理法律規定三个方面,对物业安全管法律制度进行详细、系统的分析。Page

1一.物业安全管理基础物业安全管理是指物业服务企业采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身、财产安全,维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作,是物业管理的重要内容，包括治安管理、消防管理和车辆道路管理。Page

2物业安全管理是物业专项管理,具有以下特点:1)管理对象。物业安全管理是管人及其行为。

2)管理目的。物业安全管理是为了保证人的生活、工作的安全.舒适。3)管理方法不同。物业安全管理是通过服务来实施管理。

4)对企业信誉影响力。物业安全管理的好坏是一.个物业服务企业整体水平高低的标志。般来讲，物业安全管理好的物业服务企业其基础管理的质量也高。

5)影响范围。由于整个社会是由许多个物业管辖区域组成，所以，物业安全直接影响到整个城市的治安，关系到整个社会的综合治理。因此,物业安全管理的目的是同维护社会安定团结、保障人民安居乐业的基本目标致的。Page

3二、物业治安管理法律规定物业治安管理的目的是为了保障物业服务企业所管辖的物业区域内的财物不受损失，人身不受伤害,以维持正常的工作、生活秩序。国家为了加强社会治安管理,颁布了《物业管理条例》《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》《关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知》《公安部关于保安服务公司规范管理的若F规定》等法律法规。

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4依据上述法律、法规的规定,物业服务企业在进行物业治安管理时.应采取以下措施:1)安全保卫机构设置。安全保卫机构的设置应与所管物业的类型、规模紧密结合,物业面积越大,配套的设备设施越先进、复杂.相对而言班组设置也越多越复杂。

2)制定各项安全管理制度和工作程序。物业服务企业应根据物业及企业自身的实际情况.制定治安管理方面的制度及相应的工作程序。例如各部门的岗位责任制度、人员进出管理制度、保安员交接班制度、巡逻制度等。

3)负责维护辖区内的治安秩序,预防和协助处理治安事故。

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54)打击违法犯罪活动。物业服务企业应积极配合公安部门或派出所打击辖区内及周边的违法犯罪活动。

5)制定巡逻和值班制度。物业服务企业应安排安保24小时巡逻值班.具体可通过门卫班组电视监控班组和巡逻班组3个方面来实现。

6)做好辖区内的车辆管理工作。物业服务企业应做好辖区内车辆的安全管理，做好车辆停放和保管工作,保证辖区内道路畅通路面平整,保证辖区内无交通事故发生、无车辆乱停乱放等现象。

7)完酱辖区内的安全防范措施。

8)定期对保安员开展各项培训工作和相应的演习训练工作。9)密切联系辖区内的用户,做好群防群治工作。Page

610)与物业听在地的相关单位建立良好的关系。Page

7三、物业消防管理法律规定物业消防管理是指物业服务企业通过严格的制度及有效的措施，预防物业管理辖区发生大灾，或在火灾发生时能采取有效的应对措施，最大限度地减少火大的损失的管理活动。物业服务企业应严格依据现有法律法现在企业内部做好清防管理工作，对辖区内的居民或住户做好宣传教育工作,有关消防管理的法律.法规包括《中华人民共和国消防法》(城市消防规划建设管理规定》《消防监督检查规定》《建筑内部装修设计防火规范》《建设T程消防监督管理规定》等。Page

8依据上述法律法规的规定，物业服务企业在进行物业消防管理时，应采取以下措施。

(一)建立专职消防班组专职的消防班组管理人员应认真限行以下职责:1)对本部门和物业经理负责，负责管理，指导、监督检查、整改辖区内的消防工作。

2)落实各项防火安全责任制度和措施,严格贯彻执行消防法规。3)组织消防宣传教育,加强业主(用户)的消防意识。4)负责辖区内动用明火作业的审批和现场监督工作。

5)熟悉并能正确使用各种消防设施的器材;管理好小区内各种消防设施设备和器材。

6)定期巡视、试验、检查、大修.更新各种消防设施和器材，指定专人管好设施设备。

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对于设备设施产生的故障和不足，应及时报告给主管领导，并做出维修计划

7)定期检查所管小区内的要害部位,及时发现和消除火险隐患。8)抓好义务消防队的培训和演习。

9)负责消防监控报警中心,24小时日夜值班，做好值班记录和定期汇报工作，发现火警、火灾时，立即投人现场指挥和实施抢救。

()制定完善的消防制度和规定

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10物业服务企业应制定完善的消防制度，包括消防中心值班制度防火档案制度防火岗位责任制度及其他消防规定。

1.消防中心值班制度消防中心值班室是大警预报信息通讯中心。消防值班人员必须遵守纪律,发现火灾隐患应及时处理。■l2.防火档案制度防火档案主要包括对火灾隐患消防设备状况(位置功能状态等)重点消防都Page

11位前期消防工作概况等的记录,以备随时在阅定期研究。

3.防火岗位责任制度上至领导，下至消防班的消防员.建立逐级防火岗位责任制度。(三)管理好消防设备现代小区内都设有基本的消防设备例如灭火器消火栓、火灾自动报警系统等。物业服务企业应管理好这些消防设备，并定期进行检查使消防设备随时处于完好状态。

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12四、物业车辆管理法律规定物业车辆道路管理是指物业服务企业通过格的制度和有效的措施,对物业管理辖区内的道路，车辆和交通秩序进行管理，以建立良好的交通秩序、车辆停放秩序,保证车辆和行人的安全。物业车辆管理法律、法规包括《停车场建设和管理暂行规定》、地方性法律规定(如《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》《成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法》等)物业服务合同、管理规约辖区车辆管理规定等。

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13依据上述管理法律、法规,物业服务企业应采取以下措施。(一)建立门卫管理制度大门门口要坚持验证制度.对外来车辆要严格检查，验证放人;对从物业区域内外出的车辆也要严格检查,验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主询问,一日发现问题，大门门卫要拒绝车辆外出,并报告有关部门处理。门卫的主要职责是:1)严格履行交接班制度。

2)指挥车辆的进出和停放.对违章车辆及时制止和纠正。3)对进出车辆做好登记收费和车况检查记录。

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144)做好停车场的清洁卫生，发现停放车辆有漏水、漏油等现象要及时通知车主。5)定期检查清防设施,如有损坏，要及时申报维修更换，保证其100%完好状态。不准使用消防水源洗车。

6)不做与值班执勤无关的事。勤巡逻细观察，随时注意进人车场的车辆及车主情况，发现问题，及时处理或上报。Page

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