长期趋势法（房地产估价课件）

一、长期趋势法基本原理长期趋势法：推测、判断房地产的未来价格。即一般估价时点都是未来。长期趋势法应用于：假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值收益法中对未来净收益等的预测填补某些房地产价格历史资料的缺乏比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力长期趋势法适用对象是价格无明显季节波动的房地产

长期趋势法适用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，且所拥有的资料要真实、可靠。

第二节长期趋势法长期趋势法操作步骤

：（1）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；（2）整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价或楼面地价，方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；（3）观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）；（4）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。二、数学曲线拟合法：直线趋势法

以y表示各期的房地产价格，x表示时间，则x为自变量，y为因变量，y与x的关系可用下列方程式来描述：

其中：根据这个方程式可以预测该类房地产未来某年的价格【例1】某类房地产1997-2005年的价格如表8-1中第2列。

表8-1某类房地产1997—2005年的价格（元/m2）年份房地产价格YXXYX2趋势值（a+bX）19972200-4-8800161982.2219982400-3-720092367.2219992700-2-540042752.2220003000-1-300013137.22200134000003522.22200238001380013907.22200342002840044292.222004470031410094677.2220055300421200165062.22总计3170002310060根据公式，求得a=3522.22，b=385所以Y=3522.22+385X

据此预测该类房地产2006年的价格为：

V2006=3522.22+385×5=5447.22（元/m2）预测该类房地产2007年的价格为：

V2007=3522.22+385×6=5832.22（元/m2）估价的适用条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近。三、平均增减量法

式中：Vi—第i期（可为年、半年、季、月等，下同）房地产价格的趋势值；

i—时期序数，i=1，2，…，n；

p0—基期房地产价格的实际值；

d—逐期增减量的平均数；

pi—第i期房地产价格的实际值。【例2】需要预测某宗房地产2005年的价格，已知该类房地产2000—2004年的价格及其逐年上涨额如表8-2中第2列和第3列所示。

表8-2某类房地产2000—2004年的价格（元/m2）年份房地产价格的实际值逐年上涨额房地产价格的趋势值2000681200171332714.5200274633748200378135781200481534815【解】由题意：房地产价格逐年上涨额的平均数为：

d=（32+33+35+34）/4=33.5（元/m2）

据此预测该宗房地产2005年的价格为：

V5=681+33.5×5=848．5（元/m2）

利用上述资料预测该宗房地产2006年的价格，则为：

V6=681+33.5×6=882.0（元/m2）

估价的适用条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。四、平均发展速度法式中：t—平均发展速度【例3】需要预测某宗房地产2005年的价格，已知该类房地产2000-2004年的价格及其逐年上涨速度如表8-4中第2列和第3列所示。年份房地产价格的实际值逐年上涨速度（％）房地产价格的趋势20005602001675120.56782002820121.58202003985120.199220041200121.81200表8-4某类房地产2000—2004年的价格（元/m2）【解】由题意：本例房地产价格的平均发展速度为：t=（1200/560）1/4＝1.21据此预测该宗房地产2005年的价格为：

V5＝560×1.215＝1452（元/m2）如果利用上述资料预测该宗房地产2006年的价格，则为：

V6＝560×1.216＝1758（元/m2）

对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。

分简单移动平均法和加权移动平均法五、移动平均法

【例4】某类房地产2004年各月的价格如下表中第2列。月份房地产价格实际值每5个月的移动平均数移动平均数的逐月上涨额16702680369068446806941057007041067207141077307261287407381297407501210760762121178012790如果利用上述资料预测该类房地产2005年1月的价格，则为：

V＝762+12×3＝798（元/m2）六、指数匀修法

以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。设：pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi+1为第i+l期的预测值；为修匀常数，0≤a≤1。则：

指数修匀法进行预测的关键是确定a的数值，一般认为a的数值可以通过试算来确定。例如，对同一个预测对象用0.3，0.5，0.7，0.9进行试算，用哪个常数a修正的预测值与实