计算房地产收益价值-报酬率的确定（房地产估价课件）

收益法报酬资本化法的公式一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式收益期和持有期的测算收益期和持有期的确定净收益的测算净收益测算的基本原理、不同收益类型房地产净收益的测算、净收益测算应注意的问题报酬率的确定报酬率的实质、报酬率的求取方法直接资本化法直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与报酬率的区别和关系投资组合技术和剩余技术土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术收益法总结估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配报酬率的实质报酬率回报率、收益率折现率与利率、内部收益率同性质的比率向银行存入本金的收回报酬率的实质投资回收投入资本的回收保本向银行存款从银行那里得到的利息投资回报投入后获得的额外资金报酬投资回收与投资回报的区别由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。报酬率的实质投资回报不包含投资回收报酬率为投资回报与所投入资本的比率购买收益性房地产→投资

净收益房地产的价格风险正相关风险大，报酬率高收益法报酬资本化法的公式一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式收益期和持有期的测算收益期和持有期的确定净收益的测算净收益测算的基本原理、不同收益类型房地产净收益的测算、净收益测算应注意的问题报酬率的确定报酬率的实质、报酬率的求取方法直接资本化法直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与报酬率的区别和关系投资组合技术和剩余技术土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术收益法总结估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配报酬率的求取方法求取报酬率的三种基本方法累加法市场提取法投资收益率排序插入法前提条件如，要求房地产市场比较发达也称为安全利率无风险投资的报酬率资金的机会成本承担额外的风险所要求的补偿超过无风险报酬率以上部分的报酬率估价对象房地产自身及其所在的区域、行业、市场等报酬率的求取方法（一）累加法无风险报酬率风险报酬率报酬率报酬率的求取方法（二）市场提取法市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。报酬率的求取方法可比实例净收益（万元/年）价格（万元）报酬率（%）l1210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8在V＝A/Y的情况下，是通过V＝A/Y来求取Y，即可以将市场上类似房地产上的净收益与其价格的比率作为报酬率。通常为避免偶然性，应尽量搜集较多的可比实例，求其净收益与价格之比的平均数。表中6个可比实例报酬率的简单算术平均数为：（11.8%＋12.1%＋11.4%＋12.0%＋12.5%＋12.8%）÷6＝12.1%报酬率的求取方法（三）投资报酬率排序插入法报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率操作步骤和主要内容（1）调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料。（2）将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。（3）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑