房地产项目竣工阶段成本管理-竣工决算

建设项目竣工阶段与工程造价的关系（一）目录二竣工阶段与工程造价的关系一竣工阶段的工作内容建设项目竣工阶段是项目建设的最终阶段，做好建设项目竣工阶段的工作可以确定建设项目投资的实际费用，及时了解工程造价控制的成果，并对建设项目建成后发挥经济效益和社会效益起着重要的作用。竣工阶段与工程造价有关的工作主要是做好建设项目竣工结算和审查工作，编制竣工决算书。一、竣工阶段的工作内容竣工阶段工程造价控制是建设项目全过程工程造价控制的最后一个环节，是全面考核建设工作，审查投资使用合理性，检查工程造价控制情况，是投资成果转入生产或使用的标志性阶段。竣工阶段的主要工作内容有竣工结算和竣工决算竣工结算是承包人按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求之后，向发包人进行的最终工程款结算。经审查的竣工结算是核定建设工程造价的依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。一、竣工阶段的工作内容竣工决算竣工决算是所有建设项目竣工后，发包人按照国家有关规定在新建、改建和扩建工程建设项目竣工验收阶段编制的竣工决算报告。竣工决算是反映竣工项目建设成果的文件，是考核其投资效果的依据，是办理交付、动用、验收的依据，是竣工验收报告的重要部分。一、竣工阶段的工作内容建设项目竣工阶段与工程造价的关系（二）目录二竣工阶段与工程造价的关系一竣工阶段的工作内容二、竣工阶段与工程造价的关系建设工程造价全过程控制是工程造价管理的主要表现形式和核心内容，也是提高项目投资效益的关键所在。它贯穿于决策阶段、设计阶段、工程招投标阶段、施工实施阶段和竣工阶段的项目全过程中，都围绕追求工程项目建设投资控制目标，以达到所建的工程项目以最少的投入获得最佳的经济效益和社会效益。竣工阶段的竣工验收、竣工结决算不仅直接关系到发包人与承包人之间的利益关系，也关系到项目工程造价的实际结果。竣工结算竣工结算是反映工程项目的实际价格，最终体现了工程造价系统控制的效果。要有效控制工程项目竣工结算价，必须严把审核关，首先要核对合同条款：一查竣工工程内容是否符合合同条件要求、竣工验收是否合格，二查结算价款是否符合合同的结算方式。二、竣工阶段与工程造价的关系其次要检查隐蔽验收记录：所有隐蔽工程是否经监理工程师的签证确认。竣工结算第三要落实设计变更签证：按合同的规定，检查设计变更签证是否有效。第四要核实工程数量：依据竣工图、设计变更单及现场签证等进行核算。二、竣工阶段与工程造价的关系第五要防止各种计算误差。实践经验证明，通过对工程项目结算的审查，一般情况下，经审查的工程结算较编制的工程结算工程造价资金相差率在10％左右，有的高达20％，对控制投入节约资金起到很重要的作用。竣工决算竣工决算是基本建设成果和财务的综合反映，它包括项目从筹建到建成投产或使用的全部费用。除了采用货币形式表示基本建设的实际成本和有关指标外，同时包括建设工期、工程量和资产的实物量以及技术经济指标，并综合了工程的年度财务决算，全面反映了基本建设的主要情况。二、竣工阶段与工程造价的关系根据国家基本建设投资的规定,在批准基本建设项目计划任务书时，可依据投资估算来估计基本建设计划投资额。竣工决算在确定基本建设项目设计方案时，可依据设计概算决定建设项目计划总投资最高数额。在施工图设计时，可编制施工图预算，用以确定单项工程或单位工程的计划价格，同时规定其不得超过相应的设计概算。二、竣工阶段与工程造价的关系因此，竣工决算可反映出固定资产计划完成情况以及节约或超支原因，从而控制工程造价。竣工决算含义、分类及依据目录二竣工决算的编制依据一竣工决算含义和分类一、竣工决算含义和分类建设项目竣工决算指在竣工验收交付使用阶段，由发包人编制的建设项目从筹建到竣工投产或使用全过程的全部实际支出费用的经济文件。该文件是竣工验收报告的重要组成部分。竣工决算的含义一、竣工决算含义和分类竣工决算的分类国家规定，所有新建、扩建、改建和恢复项目竣工后均要编制竣工决算。根据建设项目规模的大小，可分大、中型建设项目竣工决算和小型建设项目竣工决算两大类。承包人在竣工后，也要编制单位工程(或单项工程)竣工成本决算，用作预算和实际成本的核算比较，以便总结经验，提高管理水平。但两者在概念和内容上存在着不同。（1）建设项目计划任务书和有关文件；（2）建设项目总概算书以及单项工程综合概算书；（3）建设项目设计图纸以及说明，其中包括总平面图、建筑工程施工图、安装工程施工图以及相关资料；（4）设计交底或者图纸会审纪要；（5）招标控制价、工程承包合同以及工程结算资料二、竣工决算的编制依据竣工决算的编制依据主要有：（6）施工记录或者施工签证以及其他工程中发生的费用记录，如工程索赔报告和记录、停(交)工报告等；（7）竣工图以及各种竣工验收资料；（8）设备、材料调价文件和相关记录；（9）历年基本建设资料和历年财务决算及其批复文件；（10）国家和地方主管部门颁布的有关建设工程竣工决算的文件.二、竣工决算的编制依据竣工决算的编制依据主要有：竣工决算的内容目录二竣工决算报表一竣工决算报告说明书四工程造价比较分析三工程竣工图竣工决算的内容包括竣工决算报表、竣工决算报告说明书、工程竣工图和工程造价比较分析四部分。大中型建设项目竣工决算报表通常包括建设项目竣工财务决算审批表、竣工工程概况表、竣工财务决算表、建设项目交付使用资产总表以及明细表、建设项目建成交付使用后的投资效益表等；对于小型建设项目竣工决算报表是由建设项目竣工财务决算审批表、竣工财务决算总表和交付使用资产明细表组成。（1）建设项目概况及评价；（2）会计财务的处理、财产物资情况及债权债务的清偿情况；（3）资金结余、基建结余资金等的上交分配情况；（4）主要技术经济指标的分析、计算情况；（5）基本建设项目管理以及决算中存在的问题以及建议；一、竣工决算报告说明书竣工决算报告说明书概括了竣工工程建设成果和经验，是全面考核分析工程投资与造价的书面总结，也是竣工决算报告的重要组成部分，主要内容如下：（6）需要说明的其他事项。二、竣工决算报表根据国家财政部财基字[1998]4号关于《基本建设财务管理若干规定》的通知以及财基字[1998]498号文《基本建设项目竣工财务决算报表》和《基本建设项目竣工财务决算报表填表说明》的通知。建设项目竣工财务决算报表格式有建设项目竣工财务决算审批表；大、中型建设项目概况表；大、中型建设项目竣工财务决算表(表5-2)；大、中型建设项目交付使用资产总表；建设项目交付使用资产明细表等(略)。小型建设项目竣工财务决算报表有建设项目竣工财务决算审批表；小型建设项目竣工财务决算总表；建设项目交付使用资产明细表等。三、工程竣工图工程竣工图是真实的记录和反映各种建筑物、构筑物等情况的技术文件，它是工程交工验收、改建和扩建的依据，是国家的重要技术档案。对竣工图的要求是：（1）根据原施工图未变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”图章标志后，即可作为竣工图。（2）施工过程中尽管发生了一些设计变更，但可以将原施工图加以修改补充作为竣工图的，可以不重新绘制，由施工单位负责在原施工图(必须是新蓝图)上注明修改的部分，并附以设计变更通知单和施工说明，加盖“竣工图”图章标志后作为竣工图。（3）凡结构形式改变、工艺变化、平面布置改变、项目改变以及有其他重大改变时，不宜再在原施工图上修改、补充者，应重新绘制改变后的竣工图。属设计原因造成的，由设计单位负责重新绘制；属施工原因造成的，由施工单位负责重新绘制；属其他原因造成的，由建设单位自行绘制或委托设计单位绘图，施工单位负责在新图上加盖“竣工图”图章标志，并附以记录和说明，作为竣工图。（4）为满足竣工验收和竣工决算需要，应绘制能反映竣工工程全部内容的工程设计平面示意图。三、工程竣工图工程造价比较分析是以批准的概算作为考核依据。首先，对比整个项目的总概算，然后，将建筑安装工程费、设备工器具费和其他工程费的实际数据逐一与批准的概算中的各项费用进行对比分析。四、工程造价比较分析以确定竣工项目总造价是节约还是超支，找出节约或超支的内容和原因，提出改进措施。竣工决算书的编制步骤和方法目录01收集、整理和分析有关资料02清理各项账务、债务和结余物资03填写竣工决算报表04编写建设工程竣工决算说明书05上报主管部门审查在竣工验收阶段则要系统的整理出所有技术资料、工程结算经济文件、施工图纸和各种变更与签证资料，分析其准确性。在工程进行的过程中应注意保存和收集资料。收集和整理出一套较为完整的相关资料，是编制竣工决算的必要条件。一、收集、整理和分析有关资料在收集、整理和分析资料过程中，应注意建设工程从筹建到竣工投产(或使用)的全部费用的各项账务、债权和债务的清理。既要核对账目，又要查点库存实物的数量。做到账物相等、相符；对结余的各种材料、工器具和设备要逐项清点核实，妥善管理，且按照规定及时处理、收回资金。对各种往来款项要及时进行全面清理，为编制竣工决算提供准确的数据依据。二、清理各项账务、债务和结余物资三、填写竣工决算报表依照建设项目竣工决算报表的内容，根据编制依据中有关资料进行统计或计算各个项目的数量，并将其结果填入相应表格栏目中，完成所有报表的填写。这是编制工程竣工决算的主要工作。四、编写建设工程竣工决算说明书根据建设项目竣工决算说明的内容、要求以及编制依据材料和填写在报表中的结果编写说明。五、上报主管部门审查以上编写的文字说明和填写的表格经核对无误，可装订成册，即可作为建设项目竣工文件，并报主管部门审查，同时把其中财务成本部分送交开户银行签证。竣工决算在上报主管部门的同时，抄送设计单位，大、中型建设项目的竣工决算还需抄送财政部、建设银行总行和省、市、自治区财政局和建设银行分行各一份。建设项目竣工决算的文件，由发包人负责组织人员编制，在竣工建设项目办理验收使用一个月之内完成。竣工资料移交和保修费用处理（一）目录二工程保修一竣工资料移交的内容三保修费用处理一、竣工资料移交的内容每项工程建设前，建设单位、设计单位、监理单位和施工单位都应建立健全工程技术档案，汇总整理工程竣工需要移交的资料，这项工作从项目筹划直到工程竣工验收为止。1、工程前期及竣工文件材料2、各种建筑材料合格证、施工试验报告3、验收记录4、单位工程分部、分项工程质量评定表5、竣工图一、竣工资料移交的内容移交竣工资料的主要内容有：一、竣工资料移交的内容1、工程前期及竣工文件材料（1）可行性研究报告及批准文件。（4）征地审批文件(包括拆迁、补偿等文件)。（2）计划任务书及批复。（3）工程项目申请、批准文件。（5）初步设计(技术设计、施工图设计)及审批文件。（6）建筑设计的环保、消防、防疫等审批文件。（7）建筑工程规划许可证。一、竣工资料移交的内容1、工程前期及竣工文件材料（8）开工报告表及其准予开工通知书。（11）与工程有关的会议纪要(贯穿全过程)。（9）委托监督、工程质量监督员通知书。（10）与工程有关的各种合同(贯穿全过程)。（12）工程地质和水文地质勘察报告。（13）预决算书及审计文件。（14）竣工报告及工程竣工验收证明书、质量评审材料、验收决议文件等。一、竣工资料移交的内容2、各种建筑材料合格证、施工试验报告3、验收记录工程技术要求、技术交流、设计变更、图纸会审纪要、施工组织设计、施工方案、施工计划、施工技术、安全措施、施工工艺、定位放线、基础、结构验收、施工记录、隐蔽工程验收记录4、单位工程分部、分项工程质量评定表（1）建筑竣工图。（2）结构竣工图。一、竣工资料移交的内容5、竣工图（3）给排水竣工图。（4）采暖竣工图。（5）电气竣工图。竣工资料移交和保修费用处理（二）目录二工程保修一竣工资料移交的内容三保修费用处理工程项目在竣工验收交付使用后，建立工程质量保修制度，是施工单位对工程负责的具体体现1通过工程保修可以听取和了解使用单位对工程施工质量的评价和改进意见，便于施工单位提高管理水平2二、工程保修根据国务院令第279号《建设工程质量管理条例》的规定，施工单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。3建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。5质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。4一般工程项目竣工后，各施工单位的工程款保留5％左右，作为保修金。6二、工程保修（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。一、竣工资料移交的内容在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。（5）其他项目的保修期限由建设单位与施工单位约定。一、竣工资料移交的内容在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。竣工资料移交和保修费用处理（三）目录二工程保修一竣工资料移交的内容三保修费用处理一、竣工资料移交的内容保修费用是指在规定的保修期内和保修范围内所发生的维修、返工等各项费用支出。建筑工程在规定的保修期内，对发生的质量问题，必须根据修理项目的性质、内容和检查修理等多种因