房地产项目决策阶段成本管理-财务评价

财务评价的计算（一）案例1:内部收益率计算在计算某建设项目内部收益率时，当i=12%，净现值为800万元；当i=16%，净现值为-200万元，则该项目内部收益率为（）。A．17.2%B．16.6%C．18.2%D．15.2%答案：D解析：利用线性插值公式近似计算财务内部收益率FIRR。其计算公式为：（FIRR-i1）/（i2-i1）=NPVl/（NPV1-NPV2）（FIRR-12%）/（16%-12%）=800/[800-（-200）]故FIRR=15.2%案例1:内部收益率计算案例2：静态投资构成静态投资部分包括（）。A、建筑工程费，设备及工器具购置费，安装工程费B、建筑工程费，设备及工器具购置费，安装工程费，工程建设其他费用C、建筑工程费，设备及工器具购置费，安装工程费，工程建设其他费用，基本预备费D、建筑工程费，设备及工器具购置费，安装工程费，工程建设其他费用，基本预备费，流动资金答案：C解析：静态投资部分由建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费构成。建设投资扣除动态投资部分(涨价预备费和建设期利息)得到静态投资部分。案例2：静态投资构成财务评价的计算（二）某市政工程项目开始运营后，在生产第二年的资产总额为5000万元，短期借款为450万元，长期借款为2000万元，应收账款120万元，存货款为500万元，现金为1000万元，应付账款为150万元，项目单位产品可变成本为50万元，达产期的产量为20吨，年总固定成本为800万元，销售收入为2500万元，销售税金税率为6%。试计算该项目的财务比率指标。案例3：项目的财务比率指标的计算解析：资产负债率=负债总额/资产总额×100%=(2000+450+150)/5000×100%=52%流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%=(120+500+1000)/(450+150)×100%=270%速动比率=(流动资产总额-存货)/流动负债总额×100%=(1620-500)/600×100%=187%案例3：项目的财务比率指标的计算案例4：财务基础数据表以下预测项目投产后的资金流动状况的报表有（）。A.投资使用计划与资金筹措表B.建设投资估算表 C.流动资金估算表D.总成本费用估算表E.借款还本付息表[答案]：CD解析：考核财务基础数据表的反映情况，不同报表反映不同时期的资金流动。对反映建设期间、投产后资金流动情况的报表要分别记忆。案例4：财务基础数据表财务评价的计算（三）案例5：经营成本计算下列经营成本计算正确的是（）。A.经营成本=总成本费用－折旧费－利息支出B.经营成本=总成本费用－摊销费－利息支出C.经营成本=总成本费用－折旧费－摊销费－利润支出D.经营成本=总成本费用－折旧费－摊销费－利息支出答案：D解析：总成本费用由三部分组成：由投资活动引起的（主要包括折旧费、维简费和摊销费）；由筹资活动引起的（主要包括利息）；由经营活动引起的（经营成本）。因此经营成本应该是总成本费用与前两部分之差。此外应注意，在“方法与参数三”中，经营成本可以有两种表示方法：既可以表示为“经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出”，也可以表示为：经营成本=外购原材料、燃料和动力费+工资及福利费+修理费+其他费用”，两者的结果是一致的。案例5：经营成本计算案例6：用净现值指标判断项目的经济性某项目的各年现金流量如表所示，试用净现值指标判断项目的经济性，i0=10%。某项目的现金流量表

（单位：万元）年份（时点）01234-10投资20500100

年经营费

300450年收入

450700净现金流量-20-500-100150250解析：首先计算各年净现金流量于表中（见表最后一行），并绘制现金流量图。根据表、中各年净现金流量，当i0=10%时，有：＝468.94万元通过计算知道：NPV>0由此判断项目经济上可行案例6：用净现值指标判断项目的经济性建设项目财务评价———财务评价的含义和作用目录01财务评价的含义和作用02财务评价的目标和程序03财务评价指标是项目经济评价的首要内容之一微观角度国家现行财税制度、价格体系从财务角度分析、计算项目财务盈利能力和清偿能力判断项目或不同方案在财务上的可行性一、财务评价的含义和作用（一）财务评价的含义1.财务评价是企业进行项目评估与决策的重要依据。（二）财务评价的作用一、财务评价的含义和作用财务评价对业主的投资决策、金融机构提供贷款和上级主管部门审批都起着重要的作用。企业进行项目投资的目标主要是为了取得利润，通过对项目的财务评价，可以科学地分析项目的盈利能力，据以作出正确的投资决策。2.财务评价是金融机构确定是否贷款的重要依据。（二）财务评价的作用一、财务评价的含义和作用项目贷款具有数额大、周期长、风险大等特点，通过财务评价，金融机构可以科学的分析项目贷款的偿还能力，并据以决定是否贷款。3.财务评价是有关部门审批拟建项目的重要依据。（二）财务评价的作用一、财务评价的含义和作用企业的财务效益的好坏，不但会对企业的生存与发展造成影响，还会对国家财政收入状况产生影响。建设项目财务评价———财务评价的目标和程序目录01财务评价的含义和作用02财务评价的目标和程序03财务评价指标1.盈利能力目标二、财务评价的目标和程序（一）财务评价的目标盈利能力主要考察工程项目的盈利水平，是反映项目在财务上可行性程度的基本标志。工程项目的盈利能力分析，应当考察拟建项目建成投产后是否有盈利，盈利能力有多大，盈利能力是否足以使项目可行。财务评价的主要目标是工程项目的盈利能力和偿债能力。2.偿债能力目标二、财务评价的目标和程序（一）财务评价的目标工程项目的偿债能力，是指项目按期偿还其债务的能力。项目偿债能力分析通常表现为建设投资借款偿还期的长短，利息备付率和偿债备付率的高低，这些指标是银行进行贷款决策的重要依据。二、财务评价的目标和程序（二）财务评价的程序程序1.准备基础数据2.编制财务基本报表主要是利用有关的基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价的各项指标，进行财务评价，得出评价结论。与项目有关的一系列财务基础数据进行分析和估算二、财务评价的目标和程序（二）财务评价的程序程序3.计算与分析财务评价指标

4.进行不确定性分析5.得出财务评价结论根据编制的财务基本报表，可以直接计算出一系列反映项目盈利能力和偿债能力的指标。从财务的角度提出项目可行与否的结论。通过盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等不确定性分析的方法建设项目财务评价———财务评价指标（一）目录01财务评价的含义和作用02财务评价的目标和程序03财务评价指标三、财务评价指标工程项目财务评价结果的好坏，一方面取决于基础数据的可靠性，另一方面则取决于所选取的指标体系的合理性。只有选取正确的指标体系，项目的财务评价结果才能与客观实际情况相吻合，才具有实际意义。一般来讲，投资者的投资目标不止是一个，因此项目财务效益指标体系也不是惟一的。根据不同的评价深度要求和可获得资料的多少，以及项目本身所处条件与性质的不同，可选用不同的指标。这些指标也有主次之分，可从不同侧面反映项目的经济效益状况。（一）财务评价指标体系的分类3.按财务评价的目标，财务评价指标可分为反映盈利能力的指标和反映偿债能力的指标财务评价指标体系根据不同的标准，可作不同形式的分类（如表1）。2.按指标的性质，财务评价指标可分为时间性指标、价值性指标和比率性指标1.按是否考虑货币时间价值因素，财务评价指标可分为静态指标和动态指标三、财务评价指标三、财务评价指标分类标准类别财务评价指标是否考虑货币时间价值因素静态指标①静态投资回收期；②借款偿还期；③投资利润率；④投资利税率；⑤资本金利润率；

⑥资本金净利润率。动态指标①动态投资回收期；②财务净现值；③财务内部收益率。指标的性质时间性指标①投资回收期；②借款偿还期。价值性指标①财务净现值。比率性指标①财务内部收益率；②投资利润率；③投资利税率；④资本金利润率；⑤资本金净利润率。财务评价的目标盈利能力指标①财务内部收益率；②财务净现值；③投资回收期；④投资利润率；⑤投资利税率；⑥资本金利润率；⑦资本金净利润率。偿债能力指标①借款偿还期。1.按是否考虑货币时间价值因素三、财务评价指标静态指标①静态投资回收期；②借款偿还期；③投资利润率；④投资利税率；⑤资本金利润率；⑥资本金净利润率。动态指标①动态投资回收期；②财务净现值；③财务内部收益率。三、财务评价指标时间性指标①投资回收期；②借款偿还期。价值性指标①财务净现值。2.按指标的性质比率性指标①财务内部收益率；②投资利润率；③投资利税率；④资本金利润率；⑤资本金净利润率。三、财务评价指标盈利能力指标①财务内部收益率；②财务净现值；③投资回收期；④投资利润率；⑤投资利税率；⑥资本金利润率；⑦资本金净利润率。偿债能力指标①借款偿还期。3.按财务评价的目标建设项目财务评价———财务评价指标（二）目录01财务评价的含义和作用02财务评价的目标和程序03财务评价指标（1）投资利润率（2）投资利税率1.静态指标的计算（3）资本金利润率（4）资本金净利润率（5）静态投资回收期三、财务评价指标（二）反映项目盈利能力的指标按照是否考虑资金的时间价值，盈利能力的指标分为静态指标和动态指标。式中：总投资＝建设投资＋建设期利息＋流动资金投资利润率≥同行业的平均投资利润率项目可以接受1.静态指标的计算（1）投资利润率三、财务评价指标（二）反映项目盈利能力的指标1.静态指标的计算三、财务评价指标（2）投资利税率式中：总投资＝建设投资＋建设期利息＋流动资金投资利税率≥同行业的平均投资利税率项目可以接受（二）反映项目盈利能力的指标资本金利润率≥同行业的平均资本金利润率项目可以接受1.静态指标的计算三、财务评价指标（3）资本金利润率（二）反映项目盈利能力的指标1.静态指标的计算三、财务评价指标（4）资本金净利润率（二）反映项目盈利能力的指标式中的资本金也是指项目的全部注册资本金。资本金净利润率应该是投资者最关心的一个指标，因为它反映了投资者自己的出资所带来的净利润1.静态指标的计算三、财务评价指标投资回收期≤基准投资回收期，项目可以接受。（5）静态投资回收期表达式：（二）反映项目盈利能力的指标计算式：式中：Pt—静态投资回收期。建设项目财务评价———财务评价指标（三）目录01财务评价的含义和作用02财务评价的目标和程序03财务评价指标（1）财务净现值2.动态指标的计算（2）财务内部收益率（3）动态投资回收期（二）反映项目盈利能力的指标三、财务评价指标动态盈利能力指标是指考虑货币时间价值因素的影响而计算的盈利能力指标FNPV>0，项目可以接受FNPV=0，项目的盈利能力达到按设定的折现率计算的盈利能力FNPV<0，项目不可行（1）财务净现值2.动态指标的计算（二）反映项目盈利能力的指标三、财务评价指标表达式：式中：CI—金流入量；CO—现金流出量；（CI-CO）—第t年的净现金流量；

n—计算期(1，2，3，……，n)；—设定的折现率；—第t年的折现系数。（1）财务净现值2.动态指标的计算（二）反映项目盈利能力的指标三、财务评价指标优点计算简便计算结果稳定缺点需要事先确定折现率是绝对数指标2.动态指标的计算（二）反映项目盈利能力的指标三、财务评价指标（2）财务内部收益率表达式：手工计算：先采用试算法，后采用插入法。为了克服财务净现值指标所带来的评价方案或筛选方案所带来的不利影响，在财务评价中，往往选择财务内部收益率作为主要评价指标。式中：FIRR.为.财务内部收益率；其他符号同上。2.动态指标的计算（二）反映项目盈利能力的指标三、财务评价指标（2）财务内部收益率试算法的基本步骤：第一：用估计的某一折现率对拟建项目整个计算期内各年财务净现金流量进行折现，并得出净现值。如果得到的净现值等于零，则所选定的折现率即为财务内部收益率。如果所得财务净现值为一正数，则再选一个更高一些的折现率再次进行试算，直至正数财务净现值接近零为止。第二：在第一步的基础上，再继续提高折现率，直至计算出接近零的负数财务净现值为止。第三：根据上两步计算所得的正、负财务挣现值及其对应的折现率，运用插入法计算财务内部收益率。因为内部收益率与净现值之间不是线性关系，如果两个折现率之间的差太大，计算结果会有较大的误差，所以，为保证计算的准确性，一般规定，两个折现率之差最好是在2-5%。2.动态指标的计算（二）反映项目盈利能力的指标三、财务评价指标（2）财务内部收益率插入法的计算公式推导设：折现率为i1时，FNPV1>0

折现率为i2时，FNPV2<0由相似三角形△ABC与△DEC得：整理得：2.动态指标的计算（二）反映项目盈利能力的指标三、财务评价指标（2）财务内部收益率式中：——偏低折现率；

——偏高折现率；

FN