沙坪坝区西永组团U分区U8-8-103投资分析报告

PAGE27PAGE27TOC\o"1-3"\h\u目录359一、综述 476671、项目情况 4116342、效益风险结论 5324483、重庆大学城简介 515846二、行业及市场分析 640781、片区市场价格调查 6126372、周边楼盘价格比较 754883、区域商业市场分析 1019024、产品销售分析 10279095、客户定位 111469三、项目区位、周边规划及配套等调查 1210896四、项目综合分析 13196691、优势分析： 13232312、机会分析： 1476853、劣势分析： 14275414、威胁分析： 1424944五、项目（产品）方案构想及竞争分析 16138681、产品方案构想 16243842、产品竞争分析 1620376六、经济效益测算 17224061、方案规划设计指标 1786512、建设分期、销售进度计划 1956383、销售价格预测（方法）、成本及费用测算 1952864、经济效益指标测算 21188185、风险分析 224261七、结论与建议 24251571、结论 24122242、项目融资建议 2466373、销售建议 2522135八、附件 26沙坪坝区西永组团U分区U8-8-1/03投资分析报告综述(张建）1、项目情况本项目行政隶属于重庆市沙坪坝区，本项目位于大学城核心居住区的东南侧，毗邻重庆大学、第三军医大学、重庆科技学院、城市管理学院、第一中学等数所学府。目前大学城有15所高校，已有9所高校先后投入使用，目前入驻学生达到10万人，到2015年，15所高校全部建成，师生规模30万人。地块距最近的沙坪坝商业区有20公里的路程。该地块处在黄金地段，潜力巨大，所以在这里投资具有相当大的潜力。★地块编号:11085★起始时间：2011-09-19★截止时间：2011-09-19★成交时间：2011-09-21★土地面积：72756㎡ ★建设用地面积：72756㎡★起始价：20954万元 ★规划建筑面积：109134㎡★规划用途：其他普通商品住房用地★成交价：27000万元 ★成交楼面价：2474元★竟得方：重庆康田置业有限公司、重庆悦银投资管理有限公司2、效益风险结论按照计划这个项目的效益还是很客观的，投资额在51272.3万元左右，利润在22613.55万元左右，利润率还是比较客观的。同时NPV=9888,IRR=26%；该计划的NPV(净现值)和IRR（内部收益率）都是大于0的，但是投资额比较大，存在一定的投资风险，但是投资都是具有一定的风险的，我们只能尽力做好一切防范措施，将风险降低到最低，从长远来看该项目是非常有潜力和竞争力的。3、重庆大学城简介重庆大学城，位于虎溪镇，规划占地30平方公里，定位为全国重要的科教节点、西南地区高级人才培训中心、科研与交流中心、创新中心和产业化基地。具有高教、科研核心功能以及大学产业集群基本功能，同时包括居住、服务、文化、休闲、旅游、生态保护等服务辅助功能和延伸功能，打造西部教育高地。行业及市场分析（房地产行业及市场调查分析）（何伟）1、片区市场价格调查大学城房价走势图计算单位：元/平方米（信息来源：/）重庆房价走势图计算单位：元/平方米（信息来源：/）2、周边楼盘价格比较中渝春华秋实地址：[沙坪坝大学城]大学城东路（科技学院旁）特色：别墅、高层、公寓、商业行情：高层套内均价6100元/平米，公寓套内均价6600元/平米协信城立方地址：[沙坪坝大学城]东路（科技学院旁）特色：普通住宅别墅行情：均价6000元/平米北麓国际城地址：沙坪坝大学城（重庆科技学院旁）特色：普通住宅商住两用行情：高层套内均价5800元/平米；洋房套内均价约7000元/平米东方剑桥地址：[沙坪坝大学城]中路17、19号（大学城重大东门旁）特色：普通住宅行情：均价6000元/平米康田漫城地址：[沙坪坝大学城]西永组团分区U8-10-1/02地块（重庆科技学院前行右转100米）特色：普通住宅行情：均价5800元/平米地址：重庆市沙坪坝区大学城重大东门旁

特色：普通公寓;别墅行情：8548元/平米3、区域商业市场分析大学城所在的西永组团是重庆市未来发展的重点区域之一，未来规划人口将达到45万人，稳定的人群将拉动大学城房地产市场的需求。大学城商铺购房者主要以沙坪坝区和江北区为主，其职业特征主要是大学城教师、政府工作人员和大型企业高级管理人才，年龄以30-45岁为主。大学城商业业态主要以餐饮和服装为主。当前，大学城商业消费群体比较单一，主要以学生为主。大学城商业未来放量近275万㎡，商业竞争激烈。4、产品销售分析该产品的销售方式根据中等收入群体而定，产品能很好的得到消费群体的接受，照现在房地产经济方面购房情况看，大多数购买者都认为必须有银行按揭，首付款要少，按揭年限要长，并要求销售人员或发展商帮助办理银行按揭；另有一小部分受访者表示最好能对发展商分期付款，约定几年内付清，不做银行按揭。这些都在该产品的销售方案当中，这也形成该产品销售中的一个竞争优势。5、客户定位通过重庆几大有代表性楼盘的盘点，可将购房群体分为投资型、首次置业型、旧城改造型、居住改善型以及周边县市移居型5大客户群体，所占比重各占20%。（1）、投资型群体目前重庆的大环境比较好，中央在此的投资将会超过每年5000个亿，令重庆房价在全国还处于低位，升值潜力较大，所以外地投资者比较倾向于此。（2）、首次置业型重庆的大学数量在全国仅次于北京、上海，因此这个庞大的消费群体不容忽视，假如每两个毕业生买一套房子，就能将重庆房产业带动5年，但主要以小户型为主。（3）、旧城改造乔迁型重庆已进入快速发展阶段，因此老城区已不能满足未来城市配套的发展要求，旧城换新城势在必行，因此，将拆迁产生的乔迁群体进行二次置业，这只队伍在未来五年内的消费力量还是很大的。（4）、居住改善型随着人们生活水平的提高，人均住宅面积将会越来越大，这就使一部分富起来的人群不断改善自己的生活环境，即二次置业或三次置业。（5）、周边县市移居型城乡规划一体化，使乡镇和城市的生活距离越来越近，即从乡镇涌入重庆的人口将不断增加。三、项目区位、周边规划及配套等调查（杨童）该地块为其他普通商品住房用地，地块面积72756㎡，容积率1.5，土地成交价：27000万元。区位配套公交：289291271251璧山到大学城璧山到红旗河沟璧山到朝天门璧山到沙坪坝璧山到石桥铺璧山到菜园坝璧山到南坪璧山到龙头寺等公交，并且大学城西部客运站距离本小区也只有1公里，出行便捷。学校：重庆科技学院、重庆大学、第三军医大学、重庆城市管理学院等学府以及大学城一中、八中等中学，。购物：重百（龙湖睿城店）、新又好超市、家和民心超市、家佳超市、渝和超市、重庆极捷商城、雅客来超市（熙街店）。医院：仁安医院、陈家桥中心医院、重庆医科大学附属大学城医院、重庆大学大学城医院。银行：中国工商银行大学城营业厅、农行大学城支行、中国建设银行大学城支行、中国银行大学城重大分理处、中国农业银行东方剑桥营业厅、招商银行虎溪支行、民生银行大学城支行、中国邮政虎溪营业部、重庆市农村商业银行大学城分理处、重庆市农村商业银行虎溪分理处。餐饮：秦妈火锅（大学城店）、奇火锅(大学城店）)、齐齐火锅(大学城店)、乌托邦咖啡厅、颐真香汤锅坊、绝味鸭脖(龙湖睿城店)、欣阳餐馆、仕权山庄火锅、满椒红火锅、蜗居时尚酒店、勋浩商务酒店、似家心怡酒店（大学城店）。四、项目综合分析（SWOT法）（龚凯旋）1、优势分析区域优势：本项目位于西部新城“一城三园”的大学城，区域15所高校所带来的文化氛围和商机将不容小觑，惠普和富士康都将在大学城建立产业园。良好的整体规划和高端的产品业态也正适合经营理念。位置优势：本地块相对主城区地势平坦，自然环境优美，规划交通便捷；轻轨和大学城隧道的开通，使本项目与富力城、龙湖.东桥郡相比交通更快捷方便，沿横四路项目直接穿隧道到主城区；本项目还处于外环高速的入口处，目前主城区交通比较混乱，塞车比较严重，而从本项目进入外环高速可以直达机场和北部高新技术开发区等商业经济圈；地铁1号线2012年全线贯通，沙坪坝十几分钟即达，至璧山仅5分钟，至朝天门仅约40分钟车程。2、机会分析（1）、区域规划，城市空间西进速度越来越快。随着微电子产业园、物流园及各高校的持续建设，主城西部已初具规模，拟形成“一城三园”的发展态势（即大学城、西永微电子工业园、铁路物流园和台资信息产业园）。（2）、扩大的消费群体，重庆作为第四个直辖市，人口膨胀近几年很快，从周边县市涌向重庆的人口越来越多，这就满足了刚性需求。（3）、高端品质楼盘的需求，高端品质楼盘的市场份额还不是很大，如果本项目走高端产品道路，不但可以抢占到一定市场份额，更重要的是可以在短时间内塑造自己的品牌形象。劣势分析（1）、位置虽然紧邻重庆大学，但是该项目目前还不是净地，周边的配套也很是不够完善，因道路还没有完成，则目前市场关注度不够。（2）、本项目地理位置虽处大学城，但并非处在大学城的主干道，相对龙湖.东桥郡、富力城和融城华府的位置，竞争力就会小一些。4、威胁分析（1）、市场竞争激烈造成客户分流，周边区域的地块还处于待开发状态，将来势必会对本项目的销售带来较大的冲击。（2）、产品能否真正达到预想目标，房地产项目是涉及到开发商的实力与经验、建筑设计、建筑施工、营销企划、物业管理等众多方面的专业化工作，能否在各个层面上都达到与本项目匹配的标准与要求，是本项目成败与否的关键。（3）、未来经济环境不容乐观，企业购买办公物业的需求缩小；本物业体量较大，需要投入大量资金，有一定的开发风险；国家政府不断出台严厉的房地产相关政策，到目前为止调控仍在持续当中，未来影响可能加剧。（4）、作为一个在房产竞争压力大的市场，只有做好项目质量与品质，才能赢取更多的客户，带来更大的市场契机。（5）、虽然大学城房价一直都有升高的趋势,且近年来国家通过一系列政策法规严格土地管理制度，收缩“地根”，但与机遇并存。（6）、所以本报告建议在项目运作过程中要通过切实有效的运营管理手段来降低项目的综合成本，突现项目的价格优势。（7）、在项目的规划设计以及后期销售过程中则要通过严谨领先的整体策划提高产品竞争力，扩展客源范围和通过精确有效的营销操作，避免因留滞房源吞噬利润，进而在确保项目去化的基础上通过销售节奏的控制提高整体利润水平。项目（产品）方案构想及竞争分析（竞争对手分析）（唐进）1、产品方案构想本项目位于西部新城“一城三园”的大学城，区域15所高校所带来的文化氛围和商机将不容小觑，惠普和富士康都已在大学城建立产业园。规划入驻大学15所，教师、学生人数15—20万人，社会人口25万人。但是大学城商业不够发达，熙街远远不能满足人们的需求。因此，本地块用于建设商业裙房，这样与周边的发展紧密联系，更有利于该项目的发展。因此，结合本项目用地实际情况结合未来市场发展趋势，综合定位本项目如下：

中小户型公寓+商业裙房+花园洋房

2、产品竞争分析本地块的产品符合该区域的发展趋势，并且集结了多个经济发展行业于一体，涵盖特色中餐、特色江湖菜、经典小吃、KTV、超市、银行、休闲娱乐等多元化业态。能够充分发挥发展过程中的集体优势，使得该地块的产品得到很好的经济发展。该地段处于该区域的流动人口较多的地段,有良好的地段优势。六、经济效益测算（蒲彬.杨童）1、方案规划设计指标（总平面布置图）建设方案规划设计指标表根据重庆市规划局建设用地规划函有关规定，主要经济技术指标如下：项目指标备注基地面积72756㎡ 总建筑面积109134㎡包括住宅，商业建筑，车库地上建筑面积96204㎡住宅和商业建筑公寓面积85062㎡花园洋房和高层住宅商业裙房11142㎡地下建筑面积12930㎡地下停车库容积率1.5地下停车位300个该地块规划设计总平面图规划详细图类型代号单位F1F2F3F4F5方案特征花园洋房高层高层高层商业数量栋161512层数层91515153占地面积M2266418023602621857建筑面积M2426242700354003930111422、建设分期、销售进度计划（计划网络图或横道图）销售价格预测（方法）、成本及费用测算销售收入估算表产品类型一期二期三期合计高层（元/m2）580060006200花园洋房（元/m2）680070007400均价630065006800销售量（万m2）19240384813848396204销售收入（万元）12121.225012.726168.463302.3可出租商业面积（元/m2/月）8090100出租量（m2）3342.63342.64456.811142五年内的收入（万元）1604.41805.02674.16083.5车位价格（万/个）151515销售量（个）10012080300销售收入（万）1500180012004500总销售收入（万元）73885.8项目总投资估算表项目总投资序号项目单价计价量楼面分摊总价说明(元/m2)(万平方米）(元/m2)(万元)1土地费用14997.375010942.7土地费按100万/亩估算2前期工程费用2507.31251825.0250元/m2,包括设计、勘查、人防、可研、招投标费、土地平整等3建安工程费150011120016500.01500元/m2，按建筑规模算4基础设施配套费250112002750.0250元/m2包括水电气工程、道路管网、智能化、人防、园林工程等5不可预见费761463.41、2、3项和的5%6管理费用45900300万/年，3年计7财务费用03073.11-5项和的10%8营销费用1402216.5销售收入的3%9销售税费4063.7销售收入的5.5%所得税前投资1143734.410所得税7537.85费用总额1151272.3经济效益指标测算（NPV、IRR、投资回收期）现金流量表项目时间（年度）合计123451现金流出10014114651146511405907553424投资进度25%25%25%25%100%1.1建设投资8370837083708371334811.2期间费用99315591559153654256471.2.1财务费用76876876876930731.2.2管理费用2252252252259001.2.3营销费用056656654254222161.3销售税费1037103799499540631.4所得税753802现金流入00152262861830042738862.1销售收入00152262861830042738863静态分析3.1净现金流量-10014-1146537611721320967204613.2累计净现金流量-10014-21479-17718-50620461静态投资回收期4.034动态分析折现率9%4.1现值(9187)(9650)2904121941362798884.2累计现值(9187)(18837)(15933)(3739)98884.3NPV98884.4IRR26%4.5动态投资回收期4.27注：假设各期的现金流均发生在期末；所得税在最后一年支付利润表利润估算表序号项目备注1销售收入73885.82税前投入43734.43静态利润30151.4不考虑所得税、土地增值税4利润率0.695所得税7537.85利润的25%6净利润22613.557净利润率0.5175、风险分析（盈亏平衡和敏感性分析）序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期0基本方案26.599144.271开发产品投资1018.711544.94-1035.8103144022售房价格1033.7106054.2-1019.214864.93租房价格1027.297184.27-1025.888894.32七、结论与建议（唐进.范小松）1、结论 大学城作为重庆市西部大开发十大重点工程之一，该区域将吸引人们前来，这将为区域内部的住宅市场带来巨大的潜在有效市场需求。目前区域内已有较为成熟的楼盘，如旭阳台北城、北麓国际城等，并且更多新兴楼盘正在该区域内新建。地块处于一个位置俱佳的地段，拥有良好的发展空间。交通便捷，发展空间也在不断提升，地块的价值也会越来越高的，市场价值也是相当可观的，该项目的预期利润就在2亿左右，因为有利润就有风险，所以投资也存在一定的投资风险，只能提升管理，将风险降低到最低。在重庆成为特区及市政府对重庆城市新规划，抓住开发时机，一定能为企业带来较好的经济效益。经过对本项目经济测算，认为开发此项目是可行的。本项目的收益可观（对未来房价以及相应收入的预计比较保守）、风险可控、增值潜力较大；应在总体上采取积极增长性战略，抓紧落实项目融资等事宜，适时启动。进而，抓住大学城以及重庆房地产市场的发展机遇，获得更大的经济与社会效益。2、项目融资建议（1）、自有资金按公司组建性质筹集，且应占项目总投资的25%以上。（2）、银行借贷应考虑以土地或公司其他资产作抵押，向银行贷款，金额可控制在项目总投资的40%以下。（3）、施工垫资将工程分包给经济实力雄厚的建筑承包商，由其前期垫资部分资金，但应注意合法性及其垫资额度。（4）、招商引资以项目的预期经营收益为依据对外招揽经济实力雄厚的其他投资商合作开3、销售建议（1）、针对大客户购买整层或更多在优惠的基础上再便宜100-500万。（2）、购买面积比较大且一次性付款进行8折优惠。（3）、一组客户购买面积不大，但团购（5组以上）进行8.5折优惠。（4）、有预约登记，办理过贵宾卡的在以上优惠基础上再让利1个百分点。（5）、有预约登记，从渠道部来访的客户在以上优惠的基础上再让利1个百分点。（6）、针对特殊人群有无障碍办公区域。（7）、老客户带新客户，赠送相应的礼品（空调、冰箱等等）（8）、在自己地产其他楼盘设置宣传点，加大宣传。（9）、在各大商圈(杨家坪商圈，沙坪坝商圈，大渡口商圈，南坪商圈）设置外展，吸引更多客户来访。（10）、在公交车上（站），轻轨上（站），地铁上（站）设置广告。（11）、在主要路段（如内环高速）设置大型户外广告牌（12）、通过路口设置路牌，路边设置导旗，展示项目卖点。（13）、在重庆电视台做宣传推广综述，以上宣传形式体现出重庆房产营销市场，尚未完全进入市场化的运作阶段，而开发商多是通过自身关系，针对特定的群体法阵