大厦前期策划提案报告样本

**大厦前期策划提案报告项目概况本案位于经七纬一交叉口，属于西部老城区，济南老式政务中心、金融中心、济南市规划局新规划CBD商圈内，土地规划面积11.9亩，总建筑面积为约5万平方米。共建41层，其中地下两层；群楼为四层，每层建筑面积为平方米；群楼以上35层，每层建筑面积为1200平方米。市场定位项目定位本案定位在提供与五星级酒店软硬件设施及服务相匹配酒店式公寓；济南最具服务人性化、配套智能化办公区域。在规划设计上把握：超前设计理念+完善配套设施+人性化配套服务+先进配套功能。（1）、项目业态划分地下一层：大型招商空间，拟招大型知名超市。可考虑“家乐福”地下二层为设备间。1—4楼（群楼某些）：香港名品城、大厅、沿街招商空间。拟招：麦当劳、肯德基等知名餐饮业；银行分行总部；香港名品城。中间某些：办公区。顶部：酒店式公寓。楼体外空地某些为地下车库。车库3000平方米，约300个车位。根据：酒店式公寓客户群体对居住私密性规定较高，酒店式公寓某些置与楼体顶部可以保障客户私密性。（2）、各类物业形态比例分割写字楼与酒店式公寓比例按2：3分割，即地上5—18层为办公区；19—41层为酒店式公寓。根据：公寓面积小，写字间面积较大。小户型当前在济南房地产市场上销售态势良好；投资者因其总价低、资金回收周期短，比较热衷于小户型投资。不排除某些客户群体虽然购买是酒店式公寓，但改导致为亦商亦住双功能空间运用。在设计之初要充分考虑这某些群体（如地机或县级机关住济办事处）。价格定位（1）、写字间起价元/平方米（2）、酒店式公寓起价：元/平方米价格定位根据：四星级以上酒店长包房（3）、商铺元/平方米目的客户群体定位（1）、酒店式公寓：1）、高层商务人士、高档白领客户特性、需求、置业心理：大型公司中上层管理人员。高品位技术工程师。资金实力雄厚，年总收入在50万以上。◆寻常工作繁忙，平时难有空闲时间，注重生活品位与享有。◆年龄区间普通在35—50岁。为求一地自己抱负生活空间不惜重金。2）、外商、归国留学生客户特性、需求、置业心理：为公司创始人、股东或重要负责人。在此之前长期居住海外或国内发达都市，对居住质量规定较高。特别注重安全性。视时间为金钱，办事注重效率，不挥霍无效时间。资金实力雄厚，年总收入在100万以上。年龄区间在30—40岁之间。3）、山东省各地政府、机关、事业单位驻济办事处行政人员客户特性、需求、置业心理：省内下辖地市、县级政府、机关事业单为加强与省、市政府、机关单位紧密联系，在济南设立办事处重要负责人。其身份为副县或以上。所在单位有不匪灰色收入。◆注重项目地理位置、形象档次，于省市政府所在地为邻为其首选；注重餐饮、住宿、娱乐便利性。◆有很强消费能力。◆决策周期长，但一旦决定会迅速成交。3）、soho族客户特性、需求、置业心理：◆住所即是办公室，没有固定作息时间。◆没有固定上班地点，不固定依附于某个公司。◆有着高学历，从事技术含量高行业。◆容易接受新事物。◆需要安静与安全工作环境。◆因其从事行业为高技术行业，其收入高在50万以上。◆年龄区间在40岁如下岁。◆一旦决定会迅速成交。4）、其她类型置业者客户特性、需求、置业心理：◆需要私密空间置业者等某些特殊需求者。◆注重项目形象和档次，配套设施及物业管理服务。◆注重餐饮、住宿、娱乐便利性。◆有较强消费能力。◆一旦决定成交周期短（2）、写字间目的客户分析：1）、外资公司或跨过公司驻济分公司及办事处。需求、置业心理：◆注重项目硬件设施及软件服务品质。注重项目商务配套设施状况。注重交通便捷◆有很强消费能力。◆决策周期长。2）、国内知名公司在济分公司、或山东总部。需求、置业心理：总公司对分公司办公形象有很高规定注重项目商务配套设施状况。注重周边商业环境。◆有很强消费能力。◆决策周期长。3）、济南本地公司特性、需求、置业心理：对济南状况比较理解。实力雄厚或对区域环境、公司形象规定较高公司，如证券公司、高档旅行社。有资金实力。看重区域发展前景。在办公地点选用规定比较苛刻。4）、地市、县级招商局、办在济南长设机构或其她政府长设机构。需求、置业心理：对地理位置有特殊规定，但愿在政治中心附近。对商务配套设施规定不高。注重办公环境舒服性。（3）、投资者1）、专业投资者客户特性、投资心理：为专业投资客，对房产投资颇有经验。经济势力雄厚。平时注意济南房地产发展动向。特别看重项目发展前景。对看中项目不惜重金买进。2）、机关公务员客户特性、投资心理：◆为党政机关副县级以上某部门重要负责人。◆有较多灰色收入。◆以洗钱为重要目之一。◆为自己日后从岗位上退下后多一笔收入多准备。3）、普通投资者客户特性、投资心理：◆机关普通工作人员，灰色收入较少或没有，家庭年收入在10万如下。◆大型公司中层领导或小公司重要负责人之一，家庭年收入在50万左右。◆看重投资回报率，规定投资回报周期短。◆不但愿承担太大风险。户型及面积定位（1）、酒店式公寓建筑面积：35—65平方米。户型：内部无实体墙面。空间布局：◆大型落地窗方面大型落地窗建议做成外突弧型形状（仅限公寓楼层），房间凸出某些做成弧型沙发，即美观实用又可以节约面积。大型玻璃要使用结实型材料，在下部约一米高部位做护栏，以加强安全性。◆橱柜方面作为小户型公寓，橱柜无疑会分去很大一某些空间，如何才干达到即能保证使用效果又节约空间是问题核心，橱柜嵌入到墙体内部，或某些嵌入墙体。◆分割墙体方面内部需要分割空间，如卫生间、厨房等所有用厚磨玻璃，不采用实体墙面，做到节约空间，又能达到隔音效果。◆卧室与客厅要达到卧室动静分离，又但是分占用空间，采用用磨玻璃分割开，门用推拉门。（2）、写字间建筑面积：150—300平方米。户型：实体墙简朴分割。空间布局：在空间布局上只是简朴分割出办公区与居住区，业主可依照自己喜好自由风格。卖点挖掘1、区位卖点运用与炒作◆老式政治中心◆金融中心◆新商圈营造香港名品城、大型卖场、肯德基、卖当劳等将大大汇集人气，营造出一种新商圈——泰融大厦商圈。2、自身卖点打造1）、酒店式公寓◆五星级实行与服务◆安全与私密性智能化电梯外来人员不得擅自入内建议设立4部智能电梯。酒店式公寓某些，业主凭IC卡进入所属楼层，其她楼层业主及外来人员不能进入其中。◆精装修，带全套家具、名牌家电◆入住人群高素质2）、写字间◆济南最高档办公场合◆以便快捷商务服务入住业主如有需求可觉得其代办工商、税务等手续。◆配套设施齐全商务会所，公用会客厅、公用接待室、展示厅、新闻发布厅、打印及复印室。◆高度智能化超5A及智能化系统涉及：楼宇管理总集成系统、楼宇设备自动化系统、综合保安、防范自动控制系统、微区域移动通讯系统、中央计算机管理系统、办公自动化系统和通信自动化系统、综合布线系统、有线电视接受系统、多功能会议系统、消防报警自动化系统、通信系统、自动抄表系统、液晶大屏幕显示系统。◆24小时商务功能电梯、车库、保安提供24小时服务。◆超前设计理念媒体方略主流媒体（1）、报纸广告《济南时报》、《齐鲁晚报》、《大众日报》。（2）、电视广告济南电视台新闻频道（3）、户外广告（4）、DM广告媒体特性（1）、《齐鲁晚报》、《生活日报》、《大众日报》《济南时报》、《齐鲁晚报》在济南市其受众面趋同，无疑为济南市受众面最广报纸，其不同之处在于《济南时报》重要面向济南市区，《齐鲁晚报》覆盖整个山东省其价格较高。就本案而言重要客户群体在济南市，选取《齐鲁晚报》（全省版）会导致增援挥霍，在特殊时间段《齐鲁晚报》（全省版）可做备选发布媒体。故此《济南时报》应做为重要广告发布媒体；另一方面为《齐鲁晚报》“齐鲁楼市”和“今日济南”。《大众日报》重要受众群体为全省党政机关、事业单位、大型国有公司。缺陷在于面向全省发行会导致资源挥霍，本媒体可考虑必要时候使用。（2）、济南电视台新闻综合频道。重要受众群体为济南市党政机关公务员。（3）、户外广告重要侧重于楼盘形象展示，给目的客户流下本案第一影响，使其产生购买意向。（4）、DM广告价格便宜；针对性强。售楼处布置售楼处选址采用现场售楼方式，售楼处拟定在经七路一侧，在一品鲜西侧搭建暂时售楼处。装修风格售楼处为所售楼盘门面，是客户对本案楼盘档次最直观反映，本案售楼处在装修过程中，要充分体现出写字楼楼盘档次与酒店式公寓华贵。内部配备楼盘模型、销控台、展板、样版间、沙发、接待谈判桌椅。可行性分析各类中小公司涌现增大了对办公区域需求。随着外资公司及跨国公司在济设立办事处增多，催生了一批外商及设外群体，这某些群体对办公、居住规定条件高，为本案去化提供了客源。济南是新开工高档办公项目较少，为本案积累