战略评估报告final样本

西藏天路公司参加柳吾新区开发战略评估报告【】TIME\@"yyyy'年'M'月'd'日'"5月10日

目录TOC\o"1-3"\h\z第1章 柳吾新区开发项目背景 41.1 柳吾新区现状简介 41.2 柳吾新区开发新契机 41.2.1 青藏铁路及柳吾大桥修建将变化该区域状况 41.2.2 都市发展自身需要 5第2章 西藏天路为什么要参加柳吾新区开发 52.1 公司战略规定发展第二主业 52.1.1 西藏天路发展战略概述 52.2 柳吾新区是天路发展第二主业契机 62.3 西藏天路参加柳吾新区开发SWOT分析 72.3.1 宏观环境分析（PEST分析） 72.3.2 房地产行业分析 92.3.3 西藏天路资源状况分析 122.3.4 西藏天路参加柳吾新区开发SWOT总结 14第3章 西藏天路参加柳吾新区开发商业模式 163.1 组织模式 163.2 赚钱模式 163.2.1 土地出让 173.2.2 招商引资 173.2.3 多元化参股 173.3 运作模式 17第4章 风险分析 18第5章 财务评估 205.1 评价与分析基本数据 205.1.1 新区第一组团土地开发时期规划 205.1.2 投资估算与资金筹措 205.2 财务评价 21第6章 建议 25附件一：柳吾新区区域功能定位分析 281.1 柳吾新区北组团区域特点及对区域功能定位影响 281.1.1 区位交通 281.1.2 自然环境 281.1.3 规划条件 291.1.4 区域特点对区域功能定位影响 291.2 拉萨都市发展对柳吾新区功能定位影响 301.2.1 拉萨都市发展特点与趋势 301.2.2 拉萨都市发展对柳吾新区功能定位影响 321.3 柳吾新区北组团功能选取与区域功能定位 331.3.1 柳吾新区北组团功能选取 331.3.2 柳吾新区北组团区域功能定位 41附件2柳吾新区核心区开发财务评价表 43柳吾新区开发项目背景柳吾新区现状简介柳吾新区位于拉萨河东南，背山面河，与拉萨老城隔河相望，向北通过即将开工柳吾大桥，直接进入都市中心区，并通过拉贡公路到达贡嘎机场；向东可与川藏公路连接，到达林芝、昌都等藏东地区。柳吾新区行政从属拉萨市柳吾乡，当前人口1181人，总户数223户，所有为农业人口。规划区范畴42.70平方公里，新区基本上没有进行都市开发建设，当前仅有一条沙土路经川藏公路及拉萨一桥将柳吾乡和拉萨市老区相连，路面狭窄。规划区内都市建设用地23.25平方公里。本报告重要针对北组团开发，涉及核心区和外围区，面积约4平方公里。其中核心区指铁路客运站所在地到将来柳吾大桥核心范畴，面积约1平方公里。柳吾新区开发新契机青藏铁路及柳吾大桥修建将变化该区域状况开始青藏铁路破土动工，其中在拉萨铁路客运站选址在柳吾新区北部。为新区将来人流奠定了基本。铁路进藏后，其高质量、全天候、长运距特点将使本区内某些矿产资源和绿色产品生产成本大幅减少，藏医药、绿色食品加工等产业得以启动。铁路进藏还将使拉萨和周边省份乃至环印度洋经济圈和中亚地区经济联系得到加强。而柳吾大桥建成将直接缩短新区与老区距离，极大改进柳吾新区交通状况。都市发展自身需要拉萨老城区（以大昭寺为中心方圆一平方公里古建筑群）是藏民族文化精华，近年来随着人口和都市建设发展，历史名城保护面临着越来越严重挑战。当前拉萨全市人口21万（城乡人口），都市建成区51平方公里，而老城区面积2.8平方公里，集中了7万人，导致老城区人口拥挤；此外经济发展引起都市新功能没有相应空间贯彻，某些建筑项目仍挤在布达拉宫附近，无论是建筑风格、体量还是高度都给历史名城保护导致冲击。西藏天路为什么要参加柳吾新区开发公司战略规定发展第二主业西藏天路发展战略概述西藏天路当前发展战略：天路应发展成为环绕公路建设多元化公司，在做大建筑基本上，继续开拓新业务，追求更高利润率，为股东、客户及员工带来利益；天路应一方面做大建筑主业，通过强化招投标能力及项目管理能力等提高主业竞争力；同步发展建筑行业中利润率较高业务－建筑设计业务；在公路建筑能力强化之后，天路应环绕建筑项目公路能力开拓民用建筑等业务，真正将天路主业做大；房地产行业及旅游行业是天路应发展其她主业，建议天路在近期内进入房地产行业，在2年内进入旅游行业；实现天路发展战略手段是优化股权构造，通过引进新股东带来新符合天路发展战略项目，以达到开拓新业务目。柳吾新区是天路发展第二主业契机依照天路发展战略：为了打造国内一流建筑集团品牌，保持长期发展，西藏天路必要建立起三个层面业务组合：第一层面核心业务：在迅速推动公路建设能力同步，调节公司总部组织架构，建立合理工作流程，同步谋求开展建筑设计，及新建筑业务。第二层面新兴业务：环绕建筑发展多元化，开发房地产业务。第三层面侯选业务：积极开展旅游业务，通过引进外资旅游公司，哺育新主业。公司当前第一层面核心业务发展状况良好，第三层面侯选业务也在积极开展中。当前急需挖掘适当第二层面新兴业务。按照发展战略中规划，第二层面新兴业务将环绕建筑发展多元化，开发房地产业务。西藏房地产业当前正处在成长阶段，一级土地开发是房地产价值链源头，大多受政府和政策性控制，是房地产价值链中获得利润最高一种环节，普通房地产商鲜有机会进入。柳吾新区开发对于拉萨市政府，是跨越式一步；而对于天路公司，则属于历史性机会。柳吾新区开发正是天路进入发展战略中第二层面业务——房地产业务契机。西藏天路参加柳吾新区开发SWOT分析宏观环境分析（PEST分析）政治层面影响西部大开发战略对拉萨乃至整个西藏经济、文化发展起着积极推动作用。国家对西藏基本建设投资力度加大将增长经济热点和消费热点增长。中央第四次援藏工作会议（6月）明确指出，此后五到十年，是西藏加快发展、维护稳定重要时期，要保证西藏经济从加快发展到跨越式发展，十年内人均GDP赶上全国平均水平。拉萨发展面临着前所未有发展良机，有助于地区发展方案将更容易获得政府支持。西藏自治区“十五筹划纲要”中提到“十五”期间要加快交通、能源、水利等基本设施建设。使房地产业发展进程进一步得到提高。西藏自治区出台了《党政机关货币化分房制度》和《公司货币化分房制度》，当前西藏已经通过财政补贴方式向２５００多名离退休干部发放了住房补贴。这些住房补贴最高达１２万元，最低有３万元。西藏住房贷款实行中央予以特殊政策。西藏住房贷款利率５年以内涉及５年，利率为２．７９％，远低于内地４．７７％；５年以上利率为３．０６％，比内地５．０４％低近两个百分点。6月5日，中华人民共和国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷告知》(“121号文献”)，对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了严格规定。对房地产开发商资质和自有资金规定提高。经济层面影响西藏近些年经济发展迅速，GDP从1995年55.98亿元到161.42亿元。虽然西藏GDP在国内依然属于落后地区，但增长速度持续几年超过9.4%，增长速度达到12.9%，在全国各省（区、市）中居于首位。由于西藏经济不断发展，城乡居民人均可支配收入由1995年4000元到7762元，高出全国平均水平，仅次于上海、北京、广东、浙江、天津和福建，列全国第７位。居民消费能力较强。社会层面影响西藏人口不断增长，由1995年235.55万人到255.44万人。其中拉萨市人口由1995年38.33万人到40.95万人。随着青藏铁路建成，拉萨流动人口数量将进一步增长。内地公司及外资机构进驻拉萨乃至西藏数量也将进一步增长。对房地产需求相应增大。随着经济发展，生活水平提高，西藏人老式居住观念发生变化。由本来注重小环境，普通自建“一楼一底”住宅，变为当前选取住宅时更注重社区大环境及周边环境，更强调居住舒服性。西藏当前还缺少有实力房地产开发商，整体房地产开发水平还比较落后，为新进入者提供了一定空间。技术层面影响近些年来不断更新居住概念以及新型建材开发，涉及发展迅速太阳能和水源热泵等技术，使得房地产项目越来越合理，越来越满足人们舒服生活需求，也越来越激发人们对房地产产品需求。房地产行业分析行业特性1．周期性：国内房地产周期有三方面特殊性：第一是房地产周期频率，大概是7到8年为一种周期；第二个就是国内房地产周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁华期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样特点，它明显不同于房地产总量过剩国家和地区；第三，从销售增长和投资增长关系来分析，销售增长直接影响到投资增长。因而房地产公司应更为理性把握项目投资、开发和销售时机，避免盲目发展。2．关联性：房地产与国民经济许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业均有着密切产业关联性。随着国际一体化发展，国内国民经济与全球经济有关度越来越高。而新国际贸易保护主义昂首，如美国对国内钢铁业实行反倾销制裁，使房地产有关行业发展不稳定性增长。同步入关后，这些行业将面临跨国公司强大竞争压力。因而，房地产公司需要密切关注有关行业发展状况给房地产行业带来影响。3．地区性：房地产地区性很强，各地房地产市场发育限度、政策办法、居民收入和消费偏好等千差万别。房地产行业地区性特性使得房地产公司在进行地区扩张时，必要针对各地详细状况进行逐个分析，谨慎投资。4．政策敏感性：房地产在国民经济中具备一定先导性，受国家宏观经济政策影响非常大。虽然国内国民经济发展势头良好，预测此后几年仍会保持7%以上增长速度，但国际形势不稳定也有也许给国内经济带来较为严重影响。同步，房地产开发中大量短期行为，对生态环境导致极大破坏，大量商品房空置，以及开发失控，无序发展，导致土地资源大量挥霍和国有资产大量流失等状况均有也许导致国家有关政策变化。行业生命周期依照“产业生命周期理论”，西藏房地产业正在进入成长期。其特性体现如下：引入期成长期成熟期衰退期增长率缓慢增长加速增长平稳增长衰退销售额低上升保持高位衰退客户购买成本高较高平均低产品类别很少增长多样化衰减平均利润率负增长平均利润衰减竞争对手很少增长相对稳定减少典型定价方式成本加成价格渗入竞争定价减价进入障碍技术竞争对手竞争对手产量过剩典型广告方式认知和教诲大众市场认知减少可以看出，在产业成长期进入房地产业是一种比较适当时期。柳吾新区房地产需求分析从土地供应商角度：客户涉及房地产开发商和西藏有实力机关、企事业单位；内地及国外机构驻西藏办事机构；公用设施提供者。其中公用设施涉及医院、学校、娱乐设施等。从房地产开发商角度：客户涉及商用客户及住宅客户。其中住宅客户范畴不限于拉萨自身客户，也涉及西藏各区县有实力人士；内地在拉萨经商、办公人士；国外公司、机构驻西藏人士。西藏天路资源状况分析新华信研究表白：新区开发和房地产行业核心资源能力涉及：社会及政府关系、财务资源、人力资源。其中社会及政府关系涉及到能否以低成本拿到土地并获得资金及政策支持能力；财务资源涉及到与否有足够自有资金和融资能力进行开发；人力资源涉及到与否有对项目土地增值潜力具备精确分析和判断能力人才，与否有对房地产项目具备整体策划能力人才，对建筑设计和施工具备监督管理能力人才以及具备市场营销策划和管理能力人才。如下从这几种方面对天路公司资源状况进行分析：财务资源状况分析西藏天路公司主营业务收入为5.09亿元，实现净利润3009万元，当前资产负债率为30%，资产状况良好。资金来源：天路公司为西藏唯一一家属于本地上市公司，拥有比较宽松融资环境。资金来源可以涉及股市募集资金、政策性贴息贷款、商业银行贷款等。人力资源状况分析人员状况：公司既有员工1125人，各类专业技术人员220余人。其中，大学本科以上24人，大中专179人。整体人员素质不强。人员专业背景：重要专业为工程技术，缺少房地产行业有关专业人才及管理人才。社会及政府关系分析天路公司是西藏交通厅直属公司，又是西藏省内唯一一家真正属于本地上市公司，与政府关系较为密切，并始终得到政府关于方面大力扶持。由于天路公司自身在西藏拥有良好社会及政府关系，使得公司在获得土地资源和有关优惠政策等方面有充分优势。其她资源能力分析天路公司是西藏省内唯一一家本地上市公司，其公司品牌在西藏拥有较大号召力，在公司实行多元化战略、开发第二层面新兴业务过程中将具备较好市场影响力。天路公司是专业公路建筑公司，自身具备专业建筑施工和设计能力，可以有效减少房地产开发成本。并且天路公司具备近年建筑施工管理经验，拥有房地产开发公司所需要对各种项目、不同事业进行综合协调管理能力，可以实现不同业务之间资源共享。西藏天路参加柳吾新区开发SWOT总结优势拥有良好社会关系和政府关系，在获得土地资源和优惠政策方面有先天优势。作为上市公司知名度和市场影响力。财务状况良好，拥有宽松融资环境。公司自身具备专业建筑施工和设计能力。能有效减少房地产开发成本。天路公司具备近年建筑施工管理经验，拥有房地产开发公司所需要对各种项目、不同事业进行综合协调管理能力。劣势缺少房地产开发行业管理经验和专业管理及技术人员。机会国家对西藏投资力度加大和政策方面倾斜将加快西藏经济发展。居民可支配收入呈不断增长趋势，人们居住观念也发生变化，使西藏房地产业发展有了坚实基本。铁路客运站和柳吾大桥在新区设立，将极大带动该地区人流和物流，成为新兴热点投资地区。拉萨城区人口增长迅速，老城区容量饱和，政府有人口南迁规划。拉萨老城区存在发展与文物保护矛盾，柳吾新区合理开发能有效缓和这一矛盾。西藏房地产业处在成长期，行业利润较高，进入障碍小，是进入这一领域较好时机。拉萨当前缺少有实力房地产开发商，为天路以高起点进入这一领域提供了较大空间。威胁西藏整体经济发展依然落后，居民可支配收入较低，人口较少，房地产市场容量有限（格桑林卡已先期开发高档住宅区）。柳吾新区成功开发在很大限度上取决于政府政策支持。涉及土地价格、基本市政设施、中央商务圈（CBD）形成等。中央政策对房地产开发商资质和自有资金规定提高。房地产受宏观经济和政策性影响较大，西藏特别是政治敏感地区，当政策和经济受不可预见性因素影响时，会直接影响房地产业状况。当前西藏虽然还没有出既有实力地产开发商，但拉萨发展前景将吸引内地特别是成均有实力开发商进入。西藏天路参加柳吾新区开发商业模式组织模式柳吾新区开发商组建应遵循“三个有助于”原则进行，即：有助于新区开发积极稳妥地推动；有助于市场化运作，减少行政干预；有助于开发商自身发展和规范，或者说上市目。鉴于此，建议以开发区管委会、天路公司、金建投资公司（暂定名，天路公司管理层组建而成战略投资公司）、自治区外有丰富市场运作经验投资公司A、B五家公司共同发起成立柳吾新区开发总公司（暂定名），实行柳吾新区开发项目。引入区外投资者重要目在于运用她们丰富新区开发和资本运作经验，吸引所谓“聪颖钱”（smartmoney）。柳吾新区开发总公司股权构造如下：开发公司注册资金7500万元人民币，其中：政府：以核心区500亩地，作价2250万元（平均45,000元/亩），占30%股份；天路：投入钞票1500万元，占20%股份；金建投资：投入钞票3000万元，占40%股份；投资公司A、B：各投入钞票375万元，各占5%股份。新组建柳吾新区开发总公司将按当代化公司模式运作，设立股东会、董事会、监视会、高层经理人员构成法人治理构造。赚钱模式公司获利模式有如下三种模式：土地出让将来公司获利模式以土地出让为主。一级土地出让是房地产价值链源头，也是利润最丰厚、风险最小一种环节。新公司通过政府入股方式得到土地或通过向政府购买得到土地，在政府进行基本市政建设和绿化改造基本上，完毕三通一平一级土地开发工作。再依照规划及定位进行土地出让。招商引资柳吾新区开发总公司可以作为核心分子代表政府在柳吾新区进行招商引资。支持政府发展新时期援藏模式，即可持续发展援藏模式。请内地各级政府选派先进公司进驻柳吾新区，不光进行资金援助，还涉及能力援助，即先进管理模式和人才援助。使得援藏行为不是一次性，而是可持续发展、长期援助。多元化参股对于核心区某些升值潜力巨大土地，公司可以多元化参股形式（例如以土地入股）共同开发，获得进一步利润。如政府南迁成功，对于政府迁出后布达拉宫周边空地也可以参股方式进行联合开发，获得利润。运作模式整个柳吾新区北组团约9km2，其中有效用地4km2。其中核心区（第一开发区）1km2，外围区（第二、三开发区）3km2。整个新区开发采用滚动开发模式。开发公司成立时从政府得到500亩股权投资（作价2250万元）和3km2预留用地（也许需交纳定金）。1年内完毕1500亩（1km2）土地开发和出让，获得收益后，每年向政府购买一定量土地，譬如每年1km2，作三通一平或更高层次（房地产）开发。整个柳吾新区第一组团所有开发建设时间共计4年，分两期进行。第一期开发时间从4月开始，至4月结束，历时一年，重要实行对核心区1500亩地综合开发。第二期开发时间从5月开始，至5月结束，历时三年，重要实行对剩余土地综合开发土地使用权转让。风险分析房地产开发受国家宏观政策影响比较大。西藏在国内有着特殊地位，其政治敏感性极强，当政策和经济受不可预见性因素影响时，会直接影响房地产业状况。柳吾新区定位和开发在很大限度上依托政府支持。涉及土地购买价拟定、行政机构迁入、基本市政设施完善、企事业单位进驻等，都需要政府支持。政府应投资项目未按筹划时间完毕，或资金不到位导致未按筹划完毕。涉及由政府投资道路、桥、水、电、绿化、景观带等。这些基本设施将直接影响土地出让状况。用地规划未按筹划完毕。例如但愿搬迁单位未进驻新区，涉及构成行政中心行政单位、构成中央商务中心（CBD）大型企事业单位、商务机构等。这些将影响柳吾新区定位。并进而影响新区房地产开发状况。国家房地产政策也许会随着国家宏观经济变化而浮现调节。或者由于房地产业不规范而进行调节，从而给柳吾新区开发公司运营导致难度。土地使用和获得方面政策延续性也许浮现浮现变化。例如也许会比最初与政府商定价格高，使得成本增长。政府也有也许变化土地购买方式，例如按照内地比较流行拍卖方式，使得土地购买价大幅度增长。环保方面风险。柳吾新区特殊地理位置决定它在环保方面开发压力比较大，如果在环保方面有不当地方，将会遭到政府和关于组织甚至是宗教或国际组织反对，从而使新区开发受到阻碍。中央政策对房地产开发商资质和自有资金规定提高。融资存在一定风险。当前西藏虽然还没有出既有实力地产开发商，但拉萨发展前景将吸引内地特别是成均有实力开发商进入。财务评估评价与分析基本数据新区第一组团土地开发时期规划第一组团开发筹划期数一二年份123456开发土地(亩)1500150015001500转让土地(亩)12001200120012001200投资估算与资金筹措本园区开发以自有资金和银行贷款相结合，采用滚动开发方式，将前期转让回收资金投入到下期土地开发中去。因而，本园区资金运作体现为一种流动资金和经营成本运作形式。A.开发投资费用重要涉及支付土地出让金和土地三通一平整顿两项费用。其中，支付土地出让金为6万元／亩，土地三通一平费用为2.5万元／亩。投资费用计算见附表1。两项费用分别为3万元和15000万元。B.开发期银行借款利息园区开发使用银行贷款15000万元，用于支付土地出让金和三通一平费用。其中五年期长期贷款3000万元，贷款利率为4%，在项目第一年投入，采用每年等额还本付息法；短期贷款1万元，贷款利率5%从项目第一年开始每年投入3000万元，次年偿还本金，分4年持续投入。按年计息，利息总额为786万元，当年利息即可用转让土地收入予以偿还。详细计算见附表1、3。由于本项目自身所具特殊性，不能将其视为普通项目、产品一类固定资产投资，而只能看作是一种流动资金经营，同步在这种状况下，很难确切地将资金投入与经营成本互相严格地分离，因而在计算中采用了将资金投入与经营成本相结合方式来进行规划。综上所述，本园区总投资为49586万元，建设期长期贷款利息为450万元。园区开发资金来源为：自有资金34586万元，银行借款15000万元，其中五年期长期借款3000万元，一年期短期借款1万元。自有资金中涉及来自项目自身收益再投入。详细计算见附表5。财务评价1.收入估算园区在整个开发计算期内，除第一年进行开发投入无土地转让收入外，后来每年项目陆续开始投入运营，产生钞票流入。因而，园区收入是随着开发运营进行而逐渐产生。本园区项目运营收入重要为土地使用权转让而获得收益，此外还需要进行运营税金估算。A.土地使用权转让收入园区经第一年投入资金进行开发整顿后，次年就可以开始某些投入运营转让，产生钞票收入。实际土地转让数随运营时期进行而呈加速递增趋势，此报告中为简化计算过程采用从次年开始每年转让1200亩，分五年销售完。获得收入还可在支付银行借款利息及本金后投入到下一年开发建设中去，实现土地滚动开发。各年土地使用权转让收入见附表3。基准投资回报率按各年总投资及运营税金10%来计算。B.运营税金估算园区土地在运营过程中获得转让收入，依照国家关于税法规定，应缴纳转让营业税和土地增值税。其她诸如印花税、契税和某些附加税等小税种数额不大，对经济评价指标影响甚微，为简化计算，略去不计。依照营业税法规定，转让土地使用权应当执行税率5%营业税。而依照所得税暂行条例规定，本园区进行土地使用权转让应按西藏税务规定15%缴纳所得税。依照上述预计和测算，本园区运营总收入为10万元。运营所需缴纳税金总额为17043.5万元，其中转让营业税6000万元，所得税11043.5万元。运营收入及税金估算见附表3。2.成本估算本园区总成本费用是指园区内各项土地运营过程中产生所有成本和费用，涉及生产成本、管理费用和销售费用、财务费用等项。计得总成本费用为49586万元。3.利润估算依照总成本费用值与运营收入及税金估算表，编制园区损益表。测算后得土地转让后利润总额为73623万元，缴纳所得税总额11043.5万元，税后利润62579.6万元。其中所得税按产出收入扣除资金投入、借款利息和运营税金后余额15%缴纳。详细状况见附表3。4.财务赚钱能力分析依照国家计委和建设部联合发布《建设项目经济评价参数与办法》(1993)中关于参数制定原则和办法，本园区项目设定财务基准收益率为ic=10%。①FIRR和FNPV依照所有投资财务钞票流量表(见基本报表1)，由下列公式和计算式分别计算所得税前和所得税后财务赚钱能力指标。经计算，缴纳所得税前：所有投资财务内部收益率：FIRR=116.40%所有投资财务净现值：FNPV=40486.67万元缴纳所得税后：所有投资财务内部收益率：FIRR=100.22%所有投资财务净现值：FNPV=33249.78万元②利润率投资利润率=利润总额/总投资*100%=126.20%投资利税率=利税总额/总投资*100%=148.48%园区税后利润总额62579.6万元，利税总额73623万元，园区总投资为49586万元，5.财务清偿能力分析本项目长期借款共3000万元，贷款期5年，贷款利率4%。短期借款1元，贷款期一年，贷款利率5%，分4年投入。用于偿还借款资金来源重要为土地运营转让后获得收益。为分析借款偿还状况，编制借款还本付息估算表(见附表3)。据表计算，园区项目在整个计算期内，利润总额为73623万元，缴纳所得税11043.5万元。可以得出，项目满足银行借款条件，并具备较为拟定偿债能力。6.财务不拟定性分析因无法拟定项目固定成本和可变成本，本报告仅对财务不拟定性进行财务敏感性分析，选取投资费用、经营费用和收入三个较为直接、现实因素进行敏感性分析，以考虑其对财务内部收益率(FIRR)、合计净现值、投资回收期影响限度。分析成果见附表6。5.3评价结论本项目财务评价所有投资财务内部收益率，税前116.40%，税后100.22%，远远不不大于设定财务基准收益率10%；所有投资财务净现值税前40486.67万元，税后33249.78万元，均不不大于零；投资利润率126.20%，投资利税率148.48%。同步，项目满足银行借还款规定，可以较好地运用银行借款和自身收益产出实现土地滚动开发，正常进行运作。综上所述，本产业园区从经济上看财务效益可行，经济效益高，社会效益明显，是不可多得高收益项目。建议综合以上内容，咱们对天路公司建议如下：天路说服政府高度认同柳吾新区开发战略意义是新区开发成功核心。天路公司必要与政府进行充分沟通，使政府结识到柳吾新区开发不同于普通房地产开发项目，而是建设21世纪新拉萨历史性契机，是西藏走向开放和实现当代化形象代表，因而予以足够注重和支持。政府投入基本设施建设是柳吾新区开发前提，天路要与政府密切沟通，保证基本设施建设准时保质完毕。柳吾新区地理位置使得柳吾大桥建成通车是整个新区开发前提，同步沿江景观带、重要道路、供水、供电、供暖等重要基本设施建设对新区开发成功至关重要，这些都需要天路与政府保持密切沟通，来保证工程质量和速度。政府动员有关单位迁入新区，是新区保证形成规划定位基本，也是稳定发展和繁华基本，天路要与政府密切沟通，保证政府采用实际行动。无论柳吾新区北组团核心区最后功能定位是行政办公中心，中央商务区，还是科教文化中心（详细内容请参见本文附件），都需要拉萨有关重要单位迁入新区才干实现，这不但需要新区开发商努力创造良好条件，更需要市政府采用实际行动对有关单位进行动员，政府可以采用行政指令、限制在城区有关建设批地、保证城区与新区地价差、对新区有关产业予以税收优惠等办法来支持有关单位迁入。所有这些办法都需要天路公司争取才干实现。本项目最大风险在于政府政策延续性上，天路公司必要始终保持与政府协调，回避政策风险。政府与否始终支持新区开发，始终支持天路公司在新区开发中主导作用，构成了本项目最大风险。考虑到本项目将持续相称长一种时期，政府政策与否可以保持延续性是天路公司需要面对一种重要问题，需要天路公司自始至终保持与政府协调。开发公司组织模式要照顾到各方利益，得到各方特别是政府充分理解与支持，这需要天路公司做大量说服工作。由于新区开发影响巨大并且存在潜在高收益，必将为各方所关注，因而开发公司组建必要非常慎重，其组建要得到政府充分理解与支持。开发公司在融资方面可以运用国家西部大开发优惠政策争取有利融资条件，同步在宣传上要充分借用政府资源。鉴于柳吾新区开发对拉萨建设重要意义，新区开发可以努力求取开发银行和世界银行优惠利息贷款，同步借用政府资源，通过西藏建设成就展等各种渠道进行宣传。附件一：柳吾新区区域功能定位分析柳吾新区北组团区域特点及对区域功能定位影响区位交通柳吾新区北组团位于拉萨河南，与拉萨市老城隔河相望，由于与拉萨市中心直线距离很近，地理位置十分优越，具备极大发展潜力。长期以来，该地区交通条件十分恶劣，仅有一条砂土路经拉萨一桥与市建成区相连，并且路面狭窄，这极大限制了该地区发展。随着柳吾大桥在将来几年内开通，该地区与市中心交通条件将大为改进，区位优势将得到充分发挥，具备了发展成为拉萨将来都市副中心条件和也许。铁路客运站建设也将带动该地区起飞。青藏铁路通车，将大大减少内地人员进藏“门槛”，使作为客运枢纽柳吾地区北组团成为拉萨乃至整个西藏地区重要客流周转中心，及西藏与内地、与世界联系桥梁。这必将使得柳吾新区，特别是北组团区域，成为将来拉萨都市发展核心区域之一。自然环境柳吾新区北组团平均海拔3640米，属藏南原温带半干旱气候区。该地区位于拉萨河与周边山体围成山坳里，区内地貌有山地、山沟地带、河谷地带、河流及河漫滩，由于该地区背山面河，地形多样，自然风光十分优美。由于西藏高寒干旱气候特性，植物遭破坏后很难恢复，高原生态系统极其脆弱。因而，柳吾新区生态环境敏感度和环保压力都比较大。规划条件柳吾新区北组团面积约9平方公里，预测实际可由天路公司进行商业化开发土地4平方公里左右，约6000亩开发用地。由于过去受到交通条件限制，柳吾新区发展比较落后，新区基本没有进行过都市开发建设，同步新区内人口较少，仅有223户，约1200人左右。新区未开发现状和稀少人口，避免了老城保护等诸多地产开发所必要解决难题，同步极大减少了区域开发和人口动迁成本。新区与拉萨老城相对隔离地理位置，使得新区开发可以相对回避拉萨老城建设中因保护需要而对建筑风格、体量和高度限制，这使得新区完全可以在一种高起点、当代化和相对自由条件下进行都市规划。区域特点对区域功能定位影响综合前面分析，柳吾新区北组团具备优越地理位置和良好开发条件，为区域功能定位提供了广泛选取。柳吾新区北组团区位优势，为该地区发展行政办公、商贸、住宅产业和综合服务设施提供了也许。而铁路客运枢纽所带来人流，为该地区发展以旅游服务设施为代表综合服务设施提供了也许。此外，该地区也具备发展工业、仓储业、文化教诲产业等诸多二、三产业基本条件。需要特别注意是，在上述广泛产业选取中，环保是该地区区域功能定位所面临最重要限制因素，因而在该地区功能定位及由此有关产业选取中，必要切实回避污染和破坏环境产业，例如重工业。在上述广泛产业选取中，究竟选取那些产业，及由此所形成区域功能定位，可以导致柳吾新区北组团土地价值升值最大化，并带来作为开发商天路公司收益最大化，将在本文背面进行详细分析。拉萨都市发展对柳吾新区功能定位影响拉萨都市发展特点与趋势柳吾新区作为拉萨一某些，其区域定位必要符合拉萨发展趋势和都市规划需要，必要充分考虑拉萨都市特点。拉萨都市特点可以归纳为如下三个重要方面：拉萨是西藏自治区中心都市。拉萨是一座具备世界知名度历史文化名城，在藏传佛教中具备“圣城”地位。拉萨经济发展迅速，都市规模不断扩大。一方面，尽管拉萨在都市规模和人口数量上仅仅相称于内地中小都市，但与那些都市普通所具备较单纯功能（例如采矿、加工、物流、旅游等）完全不同是，拉萨是西藏自治区首府，是西藏地区政治、经济和文化中心，这规定拉萨必要具备完善区域中心都市功能。拉萨行政管理、贸易金融、文化教诲、综合服务等各项功能必要发展完善，在整个自治区具备支配地位，同步起到整个地区对外交流枢纽作用。随着西藏地区经济持续发展和交通条件迅速改进，拉萨中心都市作用将越来越得到加强，在整个西藏地区支配和枢纽作用也越来越重要，这必将带动拉萨各项中心都市功能全面发展。拉萨各项中心都市功能发展最后将体当前拉萨都市规划发展上。国际、国内都市发展历史已经证明，都市各项功能加速发展规定在地区上相对集中，形成明确地区特色，以更好实现专门人才相对集中和基本产业共享为代表范畴经济效应。过去拉萨各项都市功能都集中在老城，并且没有明确区域划分，这种混杂、粗放都市功能规划状况已经不适应拉萨各项中心都市功能进一步发展需要。随着拉萨经济技术开发区建立和大学东迁，拉萨实质上已经启动了都市区域功能划分进程。另一方面，拉萨拥有世界意义、丰富而独特历史文化遗产，并具备“圣城”宗教地位，都市许多古建筑是拉萨来源与缩影，是藏民族历史文化精华。都市风貌和民族特色保护在拉萨都市建设中是一种刚性限制条件，不但关系到旅游业这一拉萨将来核心产业持续发展，并且对巩固民族团结、获得与国际分裂势力斗争都具备重要意义。然而，过去人口和经济发展引起相称规模都市功能和人口集中在老城，特别是挤在布达拉宫附近，给历史名称保护带来了严峻挑战。最后，随着国家扶持和自治区经济迅速发展，拉萨经济持续高速增长，随着而来是拉萨向当代化都市转型需要日益迫切。经济活动总量和都市人口迅速增长（涉及都市人口自然增长和外来人口增长）、都市对内对外开放限度加深和人民生活水平提高规定不断扩大都市规模，提供更辽阔都市发展空间和更当代、更舒服工作、生活环境。拉萨都市发展对柳吾新区功能定位影响上述拉萨都市发展三个特点，可以归结为三个核心矛盾：历史文化名城保护和都市当代化矛盾老城面积有限和人口增长矛盾中心都市功能强化和既有都市布局之间矛盾；这三个矛盾是拉萨将来都市发展必要面对和解决问题，作为拉萨将来都市发展一种核心某些，柳吾新区规划必要服从和服务于这三个矛盾解决。从另一种角度来说，这三个矛盾解决也为柳吾新区发展提供了历史性契机。对拉萨老城“控制和保护”规定尽量不增长老城都市功能，同步逐渐对老城人口进行外迁来缓和都市人口增长和生活条件改进对都市保护压力。通过在老城外围发展都市副中心可以有效解决上述三个矛盾，通过在老城外围发展功能集中工业区、文化区、行政办公区、中央商务区和当代化住宅区，可以将老城从混杂都市功能中解放出来，成为以历史文化建筑为中心、具备统一藏式建筑风格旅游文化区，实现拉萨老城“旅游都市化”发展目的。因而，拉萨将来老城保护和经济发展要想实现协调发展，必然规定都市功能和人口外迁，这将成为拉萨将来都市发展总趋势。都市功能和人口外迁趋势将规定迅速发展都市功能在“大拉萨”各区域重新定位。这为柳吾新区功能定位提供了一种历史性选取。依照拉萨当前土地资源状况，拉萨可以选取发展方向重要有西部、东部和南部。当前拉萨西部经济技术开发区建立，及火车货运站规划，使得拉萨西部发展成为工业区成为了一种必然选取；同步拉萨高等教诲机构东迁，将带动拉萨东部文化教诲产业发展，逐渐成为文化教诲中心。如何顺应拉萨都市功能和人口外迁趋势，依照柳吾新区区位优势对新区进行功能定位，并大力引导市政府进行拉萨重要都市功能南迁，将是柳吾新区将来发展和土地增值核心所在。柳吾新区北组团功能选取与区域功能定位柳吾新区北组团功能选取从广泛意义上来说，可供柳吾新区北组团发展功能有政府行政办公中心、商务办公中心、工业生产中心、科研教诲产业、旅游文化中心、商业中心、物流中心、居住中心等。这些功能与柳吾新区北组团区位特点匹配度不同，给柳吾新区北组团带来土地价值增长潜力也不相似，下面咱们将从经济效益、社会效益和实行难度三个方面对上述功能定位进行分析。行政办公中心定位分析行政办公机关南迁，可觉得开发商带来相称大经济收益，同步具备非常好社会效益，但实行难度很大。拉萨作为西藏地区政治中心，集中了自治区与拉萨市各级行政机关。这些政府机关过去分布在拉萨市老城中心地区，办公地点比较分散。当前国家始终强调政府机关集中办公，据理解国内许多都市（涉及西藏林芝地区）也已经开始了有关工作，将政府机关集中到某一区域，建设地区行政中心。柳吾新区北组团具备优越区位、交通和开发条件，如果可以与政府合伙，将自治区和/或拉萨市政府机关统一迁到新区北组团核心区域，必将可以极大增进该地区发展，带动整个地区各项产业繁华和土地升值，为开发商创造巨大经济收益。从社会效益来看，行政管理机构南迁将对老城保护起到巨大增进作用。随着老城内行政功能及相应人口外迁，老城将有更充分余地进行历史文化古迹和老式建筑风格保护。同步，老城可以运用行政机构外迁所创造空间进行系统规划，发展高水准旅游服务和商业设施。上海新天地老城改造工程为拉萨老城改造提供了较好借鉴。同步，市政管理机构南迁也将大大改进政府办公条件，并且通过原有土地转让为政府带来一定财政收入。但是由于区、市政府机构普通位于都市繁华地区，并且市政府已经具备了明显东迁意向，说服政府机构南迁难度很大。商务办公中心定位分析将柳吾新区核心区建设成拉萨商务办公中心，可觉得开发商带来最大经济效益，同步创造相称社会效益，并且方案具备较大可行性。都市发展和经济繁华，普通都会导致都市形成中央商务区（CBD）。在中央商务区内，将集中都市重要商业机构总部，同步汇集了完善金融、贸易、法律征询等为工商业服务第三产业，如此通过地区内当代化商务设施共享，先进商务人才汇集，和商务信息高效流动来创造一种完善商务环境，带动整个都市工商业发展。由于中央商务区寸土寸金特点，柳吾新区北组团核心区发展成中央商务区，将实现该地区土地最大化增值，为开发商带来最高经济效益。同步，与行政中心定位所带来诸多影响同样，随着商务办公功能和相应人口从拉萨老城迁出，拉萨历史和文化名城保护工作将更有条件开展，都市环境也将得到极大改进。柳吾新区北组团优越区位、交通和开发条件使得该地区非常适合发展拉萨中央商务区，一方面，该地区与老式市中心距离很近，交通以便，便于与老城区在各方面联系；此外，该地区最有条件通过高起点都市规划来创造一种当代化商务环境；最后，由于该地区与拉萨老城区隔河相望，空间相隔将不会使当代化商务建筑与老城建筑风格形成冲突。在市政府坚决支持和优惠政策引导下，柳吾新区北组团发展中央商务区具备极高可行性。工业生产中心定位分析柳吾新区北组团具备一定发展工业条件，但受到许多因素限制，工业区并不是该地区发展优先选取。一方面，拉萨都市发展工业空间有限，西藏自治区总人口仅3200万人左右，市场有限，因而发展大工业必要以区外作为市场，但是拉萨地处高原地区，受到交通条件、环保规定和人力资源严格限制，除了某些特色工业和为生活服务轻工业外，发展工业条件与内地及自治区内其她地区相比，基本处在劣势。另一方面，如果柳吾新区将工业作为发展重点，必将与拉萨西部经济开发区形成竞争。无论从政策条件（开发区是国家级开发区）、知名度（开发区开发较早）、资源条件（开发区地价较低）和交通条件（开发区临近高速公路和规划中铁路货运枢纽）几方面看，柳吾新区都处在竞争劣势。最后，国内外都市发展经验表白，工业区无法带来附近土地较高限度升值，这不符合伙为土地开发商天路公司最大化利益，因而不是该地区产业发展有利选取。科研教诲中心定位分析科研教诲产业南迁，可觉得柳吾新区北组团地区带来相称大经济效益，同步创造相称好社会效益，但是实行难度很大。从1949年至今，拉萨发展了众多高等教诲和科研机构。这些教诲和科研机构基本都分布在拉萨市内。如果这些教诲科研机构南迁，并在柳吾新区北组团地区形成科研教诲中心，必将提高柳吾新区人气、消费能力和增进科技产业发展，同步配合新区内其她高起点市政规划与建设，可以极大提高新区文化品味，这些都将最后导致柳吾新区土地价值巨大升值，为新区开发商创造良好经济效益。高等教诲和科研机构迁入柳吾新区，为拉萨市科技教诲产业大发展创造了良好条件。长期以来，拉萨市科技教诲产业分散在市内，没有形成知识汇集效益，这既不利于科教产业自身发展，也无法为高科技制造与服务业（国内外都市发展实践表白，这些产业普通环绕在高等学府和重要科研机构附近）创造良好条件，而如果将拉萨科教产业迁移到柳吾新区北组团，则可以在缓和老城保护与人口增长压力同步，解决上述两个问题。但是，随着政府将拉萨大学东迁筹划开始实行，说服拉萨市政府采纳该方案存在很大困难。旅游文化中心定位分析基本上，柳吾新区北组团区域不具备较好条件开发旅游景观，因而建设旅游文化中心并不是该区域发展优先选取。但是该地区依然具备一定发展旅游服务和市民休闲产业条件。拉萨市因丰富而独特历史文化景观而闻名于世，这些历史文化景观构成了拉萨市发展旅游业天然优势。在既有世界级景观面前，任何人造景观都很难对游客产生吸引力，最后难以保证良好经济效益。因而与内地许多都市不同，发展人造景观不但无法增进拉萨旅游业发展，并且投资风险很大。但是拉萨老城人口密集，建筑体量与风格受到许多限制，而与之相比柳吾新区北组团不但拥有铁路客运枢纽，交通以便，并且环境与风光都较好，因此该地区将来依然具备发展高档餐饮、住宿、娱乐等旅游服务设施条件。同步，将来柳吾新区北组团高起点、当代化都市规划（例如滨河大道）、优美城区绿化和自然风光，将使得该地区对我市市民休闲产生相称大吸引力，如果能妥善规划和发展有关产业，该地区极有也许发展成为将来拉萨市民（特别是年轻人）休闲娱乐中心。商业中心定位分析柳吾新区北组团很难发展大规模批发商业，但具备发展零售商业潜力，零售商业规模与形态取决于新区内人口（工作人口与常住人口）数量与收入水平。由于将来拉萨公路客运中心和规划中铁路货运枢纽都位于拉萨河以北，同步拉萨都市绝大多数人口和零售商业都分布在拉萨河以北市区内，因而柳吾新区北组团区域基本不具备发展大规模批发中心条件。同样，人口分布也使得拉萨当前市中心依然是都市零售商业中心。但是柳吾新区北组团作为新发展都市副中心，与拉萨市中心地理相对隔离性，使得它必然发展某种水平零售商业，以满足本区内相称规模居住人口消费需要。将来新区零售商业发展规模，取决于柳吾新区工作人口和常住人口数量发展；将来零售商业发展形态和档次，取决于新区内工作人口与常住人口收入水平和消费能力发展。因此，柳吾新区北组团地区，具备非常好发展与都市副中心地位相适应零售商业潜力，这种潜力最后实现限度，将最后取决于柳吾新区功能定位和其发展状况。物流中心定位分析柳吾新区北组团成功发展大规模物流中心也许性很小，同步发展该产业也不利于该地区土地增值。普通说来，都市物流中心都发展在都市边沿地带，这显然是与柳吾新区北组团区域作为都市副中心定位不协调。柳吾新区北组团区域优势是临近市中心和拥有铁路客流枢纽，但该地区地理相对隔绝，远离铁路货运枢纽和经济技术开发区，都使得该地区不适合发展