顺驰集团员工管理制度abs样本

顺驰集团员工管理制度第一某些公司简介一、顺驰集团简介顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体，并涉足传媒业及IT业、电子商务、生物芯片等高科技领域大型公司集团。顺驰集团是天津市房地产开发行业绝对第一。，顺驰集团项目开工面积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元，占有天津市商品房市场20%市场份额。顺驰集团是天津房地产中介行业绝对第一。拥有500余家直营连锁店和社区协作店，占有天津市二手房市场30%市场份额。顺驰集团得到了各级政府和广大消费者承认，“顺驰”已成为家喻户晓强势品牌。集团继荣膺中华人民共和国地产“名企”“名人”“名盘”称号后，再夺中华人民共和国地产“三名”称号，顺驰置业荣获“中介名企”称号。顺驰集团具备完善法人治理构造、高度认同核心价值观和先进公司文化、明晰愿景和战略，并通过聚焦战略管理体系，保证战略得到强势执行。，顺驰坚定地推动全国化战略，向全国各种都市派驻团队，并成立分公司。究竟，集团在上海、苏州、南京、石家庄、武汉等地，已先后通过各种形式获取项目；同步，顺驰置业已将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、武汉、沈阳等都市中介市场。将来三年，将是集团战略发展中重要三年。顺驰将继续深化全国化发展战略，立志成为中华人民共和国房地产行业NO。1，成为所进入区域市场领导者。二、集团组织架构（略）三、集团大事记1994年1994年4月天津顺驰房地产销售代理公司成立。1994年12月公司增资改名为“天津顺驰置业有限公司”。1994年12月成立“北京顺驰房地产征询有限公司”。1995年1995年1月与中科集团、联想集团合伙成立“天津中科联想房地产发展有限公司”，向房地产开发迈进。1995年7月公司签约第一种开发项目“香榭里”社区。1996年1996年9月公司代理销售“华苑居华里”，确立在天津房地产代理市场领先位置。1997年1997年12月成立天津顺驰物业管理有限公司，并运作公司第一种物业管理社区“香榭里”，公司事业领域扩展至物业管理。1998年1998年1月与天津华夏经济房建设公司合资成立“天津华夏住宅建设有限公司”。1998年11月“天津中科联想房地产发展有限公司”改组为“天津顺驰投资有限公司”。1999年1999年8月集团作为天津市唯一成员成为“中华人民共和国都市房地产开发商协作网络创始公司之一。1999年9月“顺驰集团”正式注册成立，注册名称为“天津顺驰投资集团有限公司”。1999年11月集团与天津市政局滨海建设公司和天津路桥基建投资有限公司合资组建“天津顺驰建设有限公司”。1999年12月集团成立“天津顺驰网际应用服务有限公司”和“天津顺驰网络系统有限公司”，涉足电子商务事业。5月顺驰天津置业网.com开通。10月顺驰物业公司加盟中华人民共和国物业管理协会。11月集团加入“中华人民共和国住宅产业联盟”。12月“天津华厦住宅建设有限公司”改制改名为“天津顺驰发展股份有限公司”7月与天津日报社合伙成立假日传媒有限公司，共同主办潮流生活类周刊--《假日100》。12月加入由“产业联盟”转型而来“中华人民共和国住宅产业商会”并成为副会长单位。1月顺驰置业股份有限公司成立。6月集团与工商银行天津分行订立战略合伙合同。12月与联想集团共同组建天津顺驰融科置地有限公司。2月与天津市政投资公司合伙成立天津顺驰融创置地有限公司。2月与天津信托投资有限公司、天津日报集团合伙成立天津顺驰融创奥城有限公司。6月天津顺驰投资集团有限公司改名为“天津顺驰地产有限公司”。8月天津奥林匹克中心配套区招标成功。9月集团在上海、苏州、石家庄、武汉等地获取项目，全国化战略迈出坚实一步。10月顺驰第一种异地项目——顺驰·林溪乡村别墅在北京正式亮相。2月顺驰集团与香港上海汇丰银行订立合同，聘请香港上海汇丰银行担任海外融资顾问。3月与天津日报合伙主办《都市快报》发行，这是即《假日100》之后顺驰进入传媒业又一力作。4月与摩根士丹利房地产基金正式订立战略合伙投资意向书，共同进行房地产开发投资。四、获奖状况在“天津市房地产开发公司二十强”评比中荣获第三。世纪城、名都、新园、久华里获天津市“百姓最爱慕明星楼盘”。物业公司荣膺“天津市物业管理十强公司”。久华里、世纪城荣获“康居型住宅模式典范”称号。置业公司荣获“中介拓展运营模式典范”。久华里获全国先进社区环境推介一等奖。蓝水假期项目获得“亚太村国际生态住宅水环境先进示范社区”称号。顺驰太阳城获得“度中华人民共和国房地产名盘”称号。顺驰集团荣膺“中华人民共和国房地产名企”称号。集团董事长孙宏斌被评比为“中华人民共和国房地产十大风云人物”。顺驰集团获“纳税先进单位”称号。顺驰集团再次入选“天津房地产开发公司二十强”。半岛蓝湾、蓝水假期Ⅱ项目荣获“中华人民共和国住宅创新示范楼盘”大奖。半岛豪庭、太阳城蓝山园荣获“中华人民共和国住宅典型示范楼盘”大奖。莱茵春天获“景观示范楼盘”单项奖。顺驰集团再次一举囊括“名企”“名人”“名盘”三项大奖。置业公司获得“中华人民共和国房地产中介代理品牌公司20强”称号。顺驰集团再次入选“天津房地产开发公司二十强”。顺驰地产荣获首批“天津市房地产开发信誉度AAA公司”称号。8月博鳌21世纪房地产论坛年会上，荣获“引领中华人民共和国住宅十大风尚公司”大奖。五、地产集团简介天津顺驰地产有限公司，成立于1995年1月23日，注册资金一亿五千万元人民币，是天津房地产行业绝对第一，重要负责天津、河北、山东及周边区域房地产开发业务。公司既有1544名员工，本科学历占84%。1．组织架构（略）2．部门职能①运营体系：运营工作：重要负责项目材料采购、招标；项目成本核算；合同、资金、付款管理；考核指标体系（控制每个项目每个环节）；销售管理工作：重要对销售进度和销售数据进行记录分析；对业务把控，进行交流共享。②财务体系：资金管理工作：重要负责融资、筹资、资金筹划、金融关系搭建和维护；财务管理工作：重要负责预算、核算管理、薪酬、税务、内部审计、财务体系人员培养、上市审计等工作。③开发体系：重要负责办理天津市内项当前期有关手续及市政配套工程报装、缴费等方面工作。④战略发展体系：重要负责地产公司战略布局、土地资源储备、房地产市场分析、项目可行性研究、土地获取等工作，并统筹各公司拓展部。⑤研发体系：重要负责土地价值判断，项目定位与阶段性跟踪；地产研究、项目方案与施工图设计；产品创新，提高整体项目水平。⑥支持保障体系：人力资源：重要负责地产集团人力资源开发、培训、人事管理、薪资福利、人事关系调转等工作。行政管理：重要负责地产集团内行政制度统一管理；公司内勤、后勤管理；公司大宗采购管理、有关政府职能部门关系维护。法务管理：重要负责地产公司法务体系管理，与公司关于诉讼状况解决，对公司投诉解决，以及公司合同法律审查、公司寻常运营中法律征询等工作。新闻中心：重要负责集团信息和交流平台等工作。关注公司发展动态、各公司团队氛围建设，地产公司外部形象宣传；地产公司重要活动及事件宣传营造公司整体良好氛围。3．既有项目及拓展区域建设公司：当前项目：半岛系列、蓝色版块、柠檬home拓展区域：河西区、南开区、和平区、西青区、津南区发展公司：当前项目：太阳城、都市系列(都市之光、都市之星、都市星座、北岸华庭)、翡翠城拓展区域：河东区、河北区、红桥区、北辰区、东丽区滨海公司：当前项目：莱茵春天、都市艺墅（宁河、静海）、顺驰第壹城（汉沽）拓展区域：塘沽、汉沽、宁河、静海、大港、滨海区域新地公司：当前项目：青山溪语（蓟县）、都市艺墅（宝坻、武清）拓展区域：蓟县、宝坻、武清、天津其他周边区域河北公司：当前项目：石家庄蓝郡、国际城、榆次都市艺墅拓展区域：石家庄周边区县、榆次、河北省其他都市及太原、山西省内都市。山东公司：当前项目：高唐项目拓展区域：山东省内济南区域、胶东区域、鲁西南区域新拓展区域公司：海南省物业公司：顺驰物业公司现掌管200余万平方米管业面积，所管辖项目均为顺驰天津区域开发所有项目。4．异地公司简介河北顺驰：河北顺驰房地产开发有限公司成立于8月，迈出了地产公司全国化战略第一步。公司成立伊始员工数量6人，9月19日，通过161轮报价激烈争夺，河北顺驰最后以5.97亿元价格竞得石家庄[]009号国有土地使用权（顺驰蓝郡项目），同年11月，在山西榆次订立土地合同。河北顺驰全体同仁坚信：顺驰人永不满足挑战精神，必将促使公司战略目的顺利实现。山东顺驰：山东顺驰地产有限公司成立于5月9日。公司成立为集团全国化战略向纵深拓展迈出了坚实一步，并将为集团以及长远战略目的实现提供强有力资金支持和人才储备。公司会以大量土地储备和政府、市场和居民对“顺驰”品牌承认、满意限度，形成强大土地储备能力，以及品牌影响力和辐射力，为进入周边省份市场，实现可持续发展做好充分准备。六、集团及地产公司发展战略目的（一）顺驰集团发展战略1．三年战略用三年时间让咱们公司达到600亿规模，进入全国20个以上区域，成为中华人民共和国房地产开发公司绝对第一，中华人民共和国房地产中介公司绝对第一，成为中华人民共和国房地产业“GE”。2．战略目的集团在开发领域实现160亿销售回款，销售利润30亿。（二）地产公司发展战略1．三年战略在集团发展战略规定下，在将来三年内，通过巩固并不断强化天津绝对第一市场地位，强势进入河北、山东、山西、海南实行项目开发，成为本地主流开发商和市场领导者，成为集团最重要战略实行单元之一。2．考核目的地产公司实现销售回款60.6亿元，创造利润7.5亿元，为结转90亿元项目储备。地产公司60.6亿目的分解单位：亿元公司天津河北山东目的50.09.51.1七、开发项目自1995年开发第一种项目——香榭里，到今天世纪城、太阳城、半岛系列、蓝色版块、都市版块、莱茵春天、都市艺墅以及河北蓝郡、武汉金银湖等几十个项目，十年时间，见证了顺驰迅速成长，一幅品质卓越、空间无限蓝图呈当前人们面前。（一）建设公司：分类项目名称已售罄项目顺驰名都、顺驰名都新园、世纪城、蓝水假期、蓝调街区、半岛蓝湾正在销售项目半岛豪庭、蓝水假期II、将开盘项目柠檬home项目简介：顺驰名都：项目主题“花园景致世纪花园”坐落于解放南路，是顺驰集团成功开发运作第一种高档温泉社区，占地约10万平方米，总建筑面积15万平方米。该项目已经所有按期入住。顺驰名都开发建设是随市场发展而不断发展，“逸翠园”和“逸轩园”及中心生态植物园推出，显示出开发理念进步。新世纪、新概念、新发展顺驰名都让理念引导居住，变化了过去“楼间绿化”概念，实现了真正意义上“园中楼”。世纪城：位于河西区黑牛城道、情谊路与紫金山路之间，占地250亩，总建筑面积22万平方米。世纪城建筑形式以五层半如下多层住宅为主，并辅有SOHO概念板式小高层。整个社区秉承“国际化园林主题社区”定位，一草一木均按照国际级原则进行构建，充分体现动感、明快、浪漫、合理、实用建筑风格，是天津首个具备“国际化水准”代表性示范社区。世纪城荣获中华人民共和国房地产康居型住宅类模式典范。半岛蓝湾：项目主题“纯粹纯正别墅生活”作为我市最高档别墅项目之一，位于梅江南生态别墅区北部，由中华人民共和国建筑设计研究院和景观规划大师美国EDAW联手协作。依托梅江南50万平方米不可复制天然水面，在17万平方米社区里倡导自然与人文和谐共融，以极富特色沿湖建筑规划，优美舒服自然环境和超凡脱俗人文气质，营造临水而居崇高生活社区。半岛豪庭：项目主题“有一种生活无法复制”总占地面积为11.58万平方米，以“地中海水景文化”住宅社区为总体规划主题，整个社区由多款式“新颖短板式”建筑构成，单体建筑采用“全新错动式庭院布局”，在天津首创“电梯花园入户、双玄关入户”设计，让每家每户更贴近自然，均有完全属于自己私家空中花园。精心围合出以湖、河、岛为中心主题丰富水岸景致园林，并连缀三个水景特色不一景观组团，强调对生态尊重及对居住者养生照顾，处处装点与家人户外休憩和活动空间，充分体现悠闲、安逸、舒服、健康社区文化。蓝水假期：项目主题“品味有湖生活”作为梅江生态居住区起步区第一种高档住宅项目，已于10月入住。该项目占地13.9公顷，保存了2.85公顷水面，并分割为两个人工湖，绿化面积占总面积59%，建筑面积11.37万平方米，容积率仅为0.85。项目建筑涉及别墅和小高层，高低错落，楼映水中，使蓝水居民充分品味到有湖生活。，蓝水假期荣获“亚太村”国际生态住宅水环境先进示范社区。蓝调街区：项目主题“消费品位潮流天堂”位于梅江6号地，规划用地4.5万平方米，拥有1.7万平方米水面，是梅江居住区首个公建项目。蓝调街区定位于水岸商业群落VS别墅版水景商务空间。建成后将以其布满活力鲜明个性引导客户进行商业地产理性投资，与蓝水假期、蓝水假期II等合力打造一种天津中产阶级生活圈。蓝水假期II：项目主题“开创蓝色富豪时代”“上东”与蓝水假期隔路相望。相比蓝水假期大面积湖景，蓝水假期II将推出其独具特色“参加性响水系”。社区里投建各种更富参加性主题小水景，以时宽时窄、时断时续、清洁灵动响水系溪流贯穿，为居者营造出一种悠闲、梦幻全新浪漫水城生活。柠檬星座：项目主题“爱我就给我柠檬”位于津涞公路南侧，地理位置优越，交通便利，东面为大梅江版块，西面有成熟华苑版块，东南为卫南洼海逸长洲项目,北面距离天津奥运场馆1500米，与时代奥城和仁爱濠景庄园只是一路之隔。社区绿化率达到45%以上，建筑密度不大于25%，社区环境是WSP公司设计纯德式风格；社区所有为精装修成品房，由彦邦室内设计公司负责设计，装修风格非常有品位，既为您节约了时间又节约了成本。（二）发展公司：分类项目名称已售罄项目久华里、都市之星、翡翠城正在销售项目顺驰太阳城、北岸华庭、都市星座、都市之光将开盘项目项目简介：久华里：项目主题“生态共享家园”位于华苑居住区东北端，总建筑面积16万平方米，绿化率42%，于开工建设，销售完毕并所有入住。社区一切功能设施、园林环境、规划安排贯彻在每一种生活空间单元，在设计上充分考虑了休闲、娱乐、学习、文化全方位需求，是名副其实生态智能化家园。华苑是全国大型重点安居工程和天津市第一种超大规模成熟居住区，久华里作为其收山之作，为华苑建设画上一种圆满美丽句号。久华里荣获“中华人民共和国房地产康居型住宅类模式典范”。顺驰太阳城：项目主题“建筑承载生活方式”；项目主题“品质生活年”；项目主题“生活总在超越中”；太阳城规划建筑面积131万平方米，是天津市第一种由一家房地产公司独立开发大盘项目，荣膺住交会中华人民共和国十大名盘。太阳城以“建筑承载生活方式”为项目理念，在规划上，强调城乡式大社区开发思想，在建设精品房屋同步，也引领着注重休闲娱乐，提高文化品位生活模式。成品房销售和景观兼顾个性化及全局解决是太阳城项目两个突出特色。都市之星：项目主题“给富有人自由给自由人财富”位于河东区新开路与华龙道交口，占地面积1.33万平方米，建筑面积5.6万平方米。都市之星是天津市第一种“非主流”产品，SOLO是天津市第一种高品质超小户性，SOHO是天津市第一种高品质个性化办公空间。都市之光：项目主题“用建筑照亮将来，用将来照亮都市”位于市中心东站后广场内环线内，占地面积11.99万平方米，建筑面积30万平方米，建筑形式为点式高层。都市之光定位于高品位产品，项目体现了独特都市生活特点，是市中心大规模居住区。都市星座：项目主题“五星蝶式全明全景住宅”位于河东区华龙道北侧，距离和平区中心商业区直线距离约1300米，距离河北区金纬路商业区仅一桥之隔，距离东站后广场仅600米，该地块是将来发展中最具升值潜力地块之一。总占地面积1.55公顷，总建筑面积约5.8万平方米。建筑形式为五幢蝶式高层（24层）。星座价格定位在都市版块中是最低，适当经济条件中档或中档偏上家庭。北岸华庭：项目主题“法式园林城中人们”位于河北区狮子林大街，金狮立交桥西侧，内环线内，地处河北区商业与居住中心旺地，它不但有完善生活配套、丰富人文景观、还具备成熟居住条件。项目占地面积6.92万平方米，建筑面积16万平方米，绿化率40%以上，建筑采用点式高层与板式高层相结合形式，以高低错落格局呈现出新古典主义风格，营造出高品位尊贵生活，成为河北区顶级住宅。都市之星、都市之光、都市星座、北岸华庭统称为都市板块，项目主题“坚守都市核心演绎都市生活”。翡翠城：项目主题“德式洋房，风景庭院”位于天津市北部瑞景居住区，占地面积为66公顷，规划建筑面积60万平方米。距市区中环线4公里，距京津迅速路3公里，是继太阳城之后开发第二个大盘项目。顺驰翡翠城建筑形式重要为五层半如下砖混多层，并配有各种房型。运用地块水景和扇形区域特性，将各个建筑规划到若干个家院式组团中，使业主充分享有家居私密和宁静。项目依托自身景观资源，并运用接近刘园苗圃景区优势，不但在社区中形成了天然"氧吧"，并且形成了人文与自然和谐统一独特项目气质。（三）滨海公司分类项目名称已售罄项目莱茵春天[塘沽]正在销售项目都市艺墅[静海]、都市艺墅[宁河]、顺驰第壹城[汉沽]将开盘项目项目简介：莱茵春天[塘沽]：项目主题“非常艺墅非常春天”该项目建筑面积为18万平方米，拥有43.2%高绿化率。在建筑设计方面，莱茵春天简约、当代德式建筑，强调人与空间和谐统一。从规划布局、外檐立面设计、外墙色彩搭配到户型空间规划，都具备当代德国小城风格和特色，体现细腻人文关怀。都市艺墅[静海]：项目主题"都市生活艺术空间”是顺驰集团在静海开发20余万平方米潮流社区，位于静海新城40米宽迎宾大道南侧，与静海县政府新址和名校静海一中新址共同成为静海"新造城运动"中心与焦点。都市艺墅独辟10万平方米大型标志性休闲主题广场，社区内开创与国际流行同步商业休闲名店街，其建筑规划全面实现低层低密度人性化生活指标。而4层半泛连排艺墅建筑风格，为静海居民提供了最靓丽洋房新生活。社区内所建造业主专属生活会馆，以及由国际景观大师所设计园林境界，也将为静海创造无比靓丽生活风景。都市艺墅[宁河]：项目主题“首座国际水景园林健康城”宁河都市艺墅园林景观是香港境易公司和美国景观规划大师edaw联手制作。是顺驰集团在宁河开发潮流社区。顺驰第壹城[汉沽]：项目主题“首座主题教诲社区”位于汉沽中心，占地面积9.47万平方米，建筑面积12.7万平方米。其整体规划坚持顺驰集团一贯超群品质，聘请知名国际景观大师担纲园林设计，社区建有引领潮流生活精品商业街—“阳光第壹街”，独一无二业主专属休闲生活会馆，素质教诲基地，当代坡顶洋房式建筑外观与合理人性化户型设计，为汉沽打造引领崇高品质生活境界榜样特区。（四）新地公司分类项目名称已售罄项目都市艺墅[武清]正在销售项目都市艺墅[宝坻]、青山溪语[蓟县]将开盘项目项目简介：都市艺墅[宝坻]：项目主题“宝坻首座带游泳池水岸花园洋房”项目居住区规划用地10.56公顷,规划总建筑面积12.44万平方米,其中住宅建筑面积11.69万平方米,公建建筑面积0.75万平方米。社区容积率1.18,建筑密度21.5%，绿地率35.1%，都市艺墅占地面积150亩，涉及住宅和商业项目。商业街项目长约290米，总建筑面积12.44万平方米，其中住宅建筑面积为11.69万平方米，9月底入住。都市艺墅[武清]：项目主题“纯正欧洲小镇风景庭院生活”都市艺墅位于杨村镇西南角，总占地面积14.4万平方米，建筑面积11.5万平方米，容积率为1。由于建筑采用欧式风格，主题以欧洲风情小镇风格为主，再加上规划上人车分流，采用地形高差变化来解决，依照这种地形特点，景观采用意大利文艺复兴和巴洛克园林风格。此外社区配有以休闲、健身、文化、购物为一体综合性会馆。青山溪语[蓟县]：项目主题“山水明筑静雅世家”青山溪语盘居蓟县府君山脚下，占地面积180亩，总建筑面积12.34万平方米，其中住宅建筑面积为11.96万平方米，“青山溪语”整体设计简约，自然，高贵，设计风格以四层、五层为主，结合规划、环境和立面设计提高产品附加值，加上齐全配套设施及物业品牌，在区域内以创新理念启动新生活方式，成为中高品位客户全新选取。将来将成为蓟县“新都市生活”中心与焦点，成为蓟县无比靓丽生活风景。（五）河北公司分类项目名称已售罄项目正在销售项目国际城、都市艺墅（榆次）将开盘项目蓝郡项目简介：蓝郡：位于地处石家庄裕华区，占地294亩，容积率1.1；总建筑面积21.59万平方米；绿化率50%。产品类型为联体别墅、叠拼、高层。住宅面积为20万平方米。开盘拟定于9月。销售周期为24个月。销售回款预测14亿左右。。国际城:位于石家庄严点发展区域裕华区，占地450亩，销售面积70万平方米。容积率1.56；绿化率39.8%。共分三期开发，现一期已销售完毕，二、三期共50万平方米待开发。项目周边交通、配套齐全。社区内有14万平方米森林公园、藏谷文化等。二期多层13栋，主力户型两室为100—110平方米；三室130平方米左右。销售周期初定3个月，均价实现2800元。当前开盘时间定在4月28日。实现回款6.2亿。开盘当月实现1.2亿。当前处在销售前期准备阶段。榆次都市艺墅：榆次"都市艺墅"，位于榆次西北，地理位置优越，且处在都市发展主方向与山西省太原市向南发展都市扩展趋势形成最佳汇合点。项目宗地四周环路，交通便利，距太原市车程仅有20分钟，距太原飞机场，也只需车程15分钟。项目落成后，将是太原、榆次及晋中其他市县中，颇具领跑风范新都市运营杰作，更将以其清新空气，居住、生活环境优越，成为榆次及周边市县投资和居住首选之地。榆次“都市艺墅”，是由多层公寓和情景洋房构成崇高社区，温暖亮丽色彩，简洁明快外立面，处处洋溢纯净、自然法式生活浪漫气息；筹划3月1日开工、3月6日产品亮相、4月3日内部认购、5月1日开盘！（六）山东公司分类项目名称已售罄项目正在销售项目将开盘项目高唐项目项目简介：高唐项目：高唐县位于山东省西北部，总面积960平方千米，耕地91万亩，辖6镇3乡3个办事处，748个行政村，46万人。处在东部沿海开放省份与中西部内陆省份过渡区。居于济南、聊城、德州三个大中都市构成“金三角”中心。东依京沪高速公路，西靠京九铁路，邯济铁路、青银高速、济银高速从境内穿过，形成了能迅速上天、下海、进京、赴省快捷网络。当前，公司已经在高唐县获取了17.97公顷土地，该宗地是环湖区域内最后一块未出让地块，也是高唐发源地，位置优越，整体规模在中心城区较大，适合开发规模性高档居住社区。八、公司文化战略文化——行动大纲是咱们核心竞争力(一)咱们行动大纲行动大纲是对咱们近年来实践总结、提炼和系统化，它将核心价值观、战略思考、战略执行和盼望成果之间联系明晰表达。来自.cn中华人民共和国最大资料库下载行动大纲是咱们统一思想、统一行动大纲。行动大纲是咱们共同信念、共同目的、共同行动、共同成功。(二)核心价值观使咱们与众不同咱们有着先进公司文化，核心价值观是咱们公司文化灵魂，是咱们性格，是咱们做一切事情出发点和主线，是咱们共同信念，共同承认深信不疑原则。核心价值观使咱们有了信任尊重文化氛围，使咱们有了创新变革勇气，挑战性激情文化，使咱们有了合伙共赢文化，使咱们有了注重员工发展文化。对核心价值观坚定信奉，对核心价值观偏执和执行，对违背核心价值观人和事零容忍，使咱们把核心价值观贯彻在每一种人一言一行、一举一动中，把核心价值观溶化在每一种人血液里，使咱们把核心价值观体当前战略思考、战略执行和盼望成果中。咱们核心价值观使命般激情信任并尊重每一种人永不满足挑战精神勉励创新积极变革创造奇迹团队精神共同发展分享成功（三）咱们需要文化和氛围1．信任和尊重文化和氛围（1）信任并尊重每一种人是咱们自始至终坚定不移信念，是公司发展壮大基本，咱们坚信付出信任和尊重、回报必然是责任心和使命感。（2）信任和尊重文化和氛围让每一种干活人或在某一位置上人有绝对权力；在明确目的下，每一种人拥有最大限度自由以自己方式做事；每一种人都积极参加，积极表达自己意见，积极以创新方式完毕自己使命。每一种人潜能都得到挖掘和释放。（3）信任和尊重文化氛围让每一种人均有高度责任心，均有主人翁心态，都对自己工作承担责任。（4）信任和尊重文化氛围需要好风气和正气，需要员工有对感觉，正气和对感觉让人们对事情判断、问题解决变得简朴和直接。2．创新变革勇气，挑战性激情文化（1）永不满足，不断对自己提出新规定，不断追求高目的是咱们迈进和发展动力。（2）高目的不只是咱们获得竞争优势战略规定也是咱们信念。（3）以如履薄冰、如临深渊心态，不断解决咱们发展中存在问题，持续改进，不断进步，超越自己是咱们追求，不断超越自己，咱们就会超越所有人。（4）勉励尝试、创新，容许出错误，乐意交学费。（5）适应环境变化，追求高目的，需要咱们有积极变革勇气，欢迎、甚至热爱变革。（6）使命般激情，全身心投入和努力使看似不也许事成为也许，使高目的变为现实。（7）在不断创新、变革、挑战高目的过程中，咱们每一种人专业水平、组织和管理能力、学习能力得到持续提高和进步，公司核心能力不断形成和加强。（8）将个人自觉融入公司发展过程中，在压力与挑战面前，始终保持工作热情，敢于承担风险，不断摸索新办法，学习，分享新知识与观念；可以从失败中学习，积极变化不适应公司发展环节和思维方式，具备灵活迅速应变能力。3．合伙共赢文化（1）咱们懂得咱们每一种人，每一种人所在团队，每一种公司，咱们与合伙者之间，人们利益是一致，人们利益是捆绑在一起，人们休戚有关、荣辱与共，因此咱们追求多赢和共同成功。（2）精诚合伙，互相支持，互相学习感觉、氛围让咱们能达到一种人或某些人不能达到事业，让咱们每一种人能感觉和体会到团队比自我强大。（3）只有通过团队精神和合伙，咱们才也许达到高目的，创造奇迹。（4）最佳实践共享使咱们作为团队互相学习，共同进步。（5）虚拟组织是跨部门合伙、交流、学习好办法，它增进资源共享，增进最佳实践共享。(6)咱们尽量使咱们公司架构扁平，尽量减少管理层级，尽量让团队发挥作用。(7)咱们尽量奖励团队，通过奖励团队勉励团队合伙和团队精神。(8)团队精神、合伙共赢需要咱们有开放心态，站高、看远。4．注重员工发展文化(1)满意员工是公司发展出发点和源动力(2)咱们但愿员工感觉到理解和关怀，咱们但愿员工满意，咱们懂得每一种人其实更在乎发展：能力提高、收入增长、机会增多。只有员工发展了，她才会满意，因此咱们注重员工发展文化。(3)咱们注重员工发展，不是仅仅培训她，教她怎么做，告诉她怎么做，咱们是要给她提供机会让她尝试，提供舞台让她施展，提供沃土让她成长，让她有机会努力，有机会学习，在努力和学习过程中发展。(4)咱们让员工满意，不是让所有员工满意，咱们注重员工发展，不是所有人都能发展，只有那些认同和执行公司核心价值观人，乐意激情投入，有责任心和使命动人才干得到发展，那些不认同业核心价值观、没有责任心人一定要让她离开。(5)咱们尽量自己培养公司发展所需要人才和领导人，尽量为公司内部员工提供更多发展机会。(6)咱们但愿每一种人均有危机感，都能感觉到非人际关系工作压力，都能迅速行动、持续进步。(7)咱们但愿员工能在精神和物质两方面需要都能得到满足，但愿员工在这里能有自豪感和成就感。（四）对核心价值观偏执创造奇迹1．对核心价值观坚定信奉2．对核心价值观偏执和执行3．对违背核心价值观人和事零容忍4．把不符合核心价值观人清除出去，让咱们拥有一支有共同信念队伍5．把核心价值观贯彻在每一种人一言一行、一举一动中，把核心价值观溶化在每一种人血液里6．把核心价值观体当前战略思考、战略执行和盼望成果中，溶入公司聚焦战略管理体系和考核奖惩体系所有行动中（五）公司战略1．战略思考战略是面对现实分析，对各种理论和实践综合，是涉及直觉、悟性、智慧、洞察力和创造性思考。战略决定公司方向和但愿，决定公司做什么不做什么，决定事情轻重缓急，决定公司资源配备。咱们在深刻理解自己公司、深刻理解行业、深刻理解宏观形势和周边环境基本上，制定咱们发展战略，并不断依照形势变化修正咱们战略，使战略成为一种持续过程。咱们战略是：FOCUS、NO。1．MARKETLEADERFOCUS：房地产行业具备很强区域性，咱们要聚焦于咱们选定区域，聚焦于咱们选定都市，聚焦于咱们选定产品类型，聚焦于咱们商业模式，聚焦于咱们核心能力。NO.1.在选定区域和产品类型上做到第一MARKETLEADER：在选定都市和产品类型上，做市场领导者，可以影响市场，引导市场，重新定位市场2．战略执行：聚焦战略管理体系战略执行比战略制定更重要，大多数公司失败不是由于战略制定不好，而是由于战略执行得不好；战略制定比战略执行更困难，由于迅速变化形势和环境。咱们用聚焦战略管理体系执行战略。聚焦战略管理体系把战略翻译成考核指标体系，使咱们有了共同语言，共同理解，共同重点，共同思考体系，共同行动指南。聚焦战略管理体系强调节合，强调沟通，强调参加，强调员工创新，强调积极变革，强调奖励与战略相联系，和咱们核心价值观相一致。聚焦战略管理体系把所有资源整合和聚焦于战略，获得整体不不大于某些相加之和效果，获得整体最优化效果，获得突破性业绩。3．以成果为导向股东价值最大化是战略终极目的，也是公司存在发展终极目的。要实现股东价值最大化就必要要有满意客户、高效流程、满意员工。咱们追求股东满意、客户满意、高效流程、员工满意。咱们追求共赢和共同成功。咱们追求成果四个方面互为因果关系。第二某些有关知识汇总一、惯用名词基本解释（一）名词解释1．建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。2．建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度一项重要指标，是指地块内建筑物总建筑面积与地块面积比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着社区容纳建筑总量越小，居住生活质量就会越高。3．绿化率：是指规划建设用地范畴内绿地面积与规划建设用地面积之比。4．楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。5．建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层高度国家在设计上有个规定，这个高度就叫层高。详细地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间竖向尺寸。《住宅建筑模数协调原则》（GBI100-87）中规定，住宅层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度净剩值。6．人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳规划人口数量(人/ha)。7．人口净密度：每公顷住宅用地上容纳规划人口数量(人/ha)。8．进深：在建筑学上是指一间独立房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间实际长度。9．开间：即住宅宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间实际距离，由于就一种自然间宽度而言，故又称为开间。10．公摊面积：商品房分摊公用建筑面积重要由两某些构成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务公共用房和管理用房建筑面积；（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间分隔以及外墙（涉及山墙）墙体水平投影面积50％。11．共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用建筑面积。12．公用建筑面积：公用建筑面积不涉及任何作为独立使用空间租、售地下室、车棚等面积，作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。普通公用建筑面积按如下办法计算：整栋建筑物面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑公用建筑面积13．公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物公用建筑面积除以整栋建筑物各套套内建筑面积之和，得到建筑公用建筑面积分摊系数。14．销售面积：销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买套内或单元内建筑面积（如下简称套内建筑面积）与应分摊共有建筑面积之和。15．阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。16．平台：平台是指供居住者进行室外活动上人屋面或由住宅底层地面伸出室外某些。17．走廊：走廊是指住宅套外使用水平交通空间。18．地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高1／2者。19．半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高1／3，且不超过1／2者。20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地总称。21．住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内用地含宅间绿地和宅间小路等总称。22．公共服务设施用地：公共服务设施用地普通称公建用地，是与居住人口规模相相应配建、为居民服务和使用各类设施用地，应涉及建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。来自.cn中华人民共和国最大资料库下载23．道路用地：道路用地是指居住区道路、社区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。24．公共绿地：公共绿地是指满足规定日照规定，适合于安排游憩活动设施、供居民共享游憩绿地，应涉及居住区公园、小游园和组团绿地及其她块状带状绿地等。25．建筑线：建筑线普通称建筑控制线，是建筑物基底位置控制线。26．玄关：玄关就是登堂入室第一步所在位置，它是一种缓冲过渡地段。居室是家庭“领地”，讲究一定私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关普通与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包地方。平时，玄关也是接受邮件、简朴会客场合。27．隔断：指专门作为分隔室内空间不到顶半截立面。28．过道：指住宅套内使用水平交通空间。29．钢构造：是指承重重要构件是用钢材料建造，涉及悬索构造。30、钢、钢筋混凝土构造：是指承重重要构件是用钢、钢筋混凝土建造。31．钢筋混凝土构造：是指承重重要构件是用钢筋混凝土建造。涉及薄壳构造、大模板现浇构造及使用滑模、升板等建造钢筋混凝土构造建筑物。32．混合构造：是指承重重要构件是用钢筋混凝土和砖木建造。如一幢房屋梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。33．框架构造：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而住宅。34．砖混构造：承重重要构造采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混构造房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑。35．框剪构造：框架-剪力墙构造也称框剪构造，这种构造是在框架构造中布置一定数量剪力墙，构成灵活自由使用空间，满足不同建筑功能规定，同样又有足够剪力墙，有相称大刚度，框剪构造受力特点，是由框架和剪力墙构造两种不同抗侧力构造构成新受力形式，因此它框架不同于纯框架构造中框架，剪力墙在框剪构造中也不同于剪力墙构造中剪力墙。36．墙：墙是建筑物承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来荷载，并将这些荷载再传给基本。作为围护构件，外墙起着抵抗自然界各种因素对室内侵袭作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒服环境作用。37．横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置墙称横墙，横向外墙普通称山墙；而沿建筑物长轴方向布置墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；在一片墙上，窗与窗或门与窗之间墙称窗间墙；窗洞下部墙称窗下墙。38．楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体荷载以及自身自重，并将这些荷载传给墙。39．地坪：地坪是底层房间与土层相接触地某些，它承受底层房间内地荷载。40、楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘作用。41．商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）规定，新建商品住宅（涉及经济合用住房）出售后建立共用部位、共用设施设备维修基金。42．确权:是依照法律、政策规定，通过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产所有权、使用权从属关系和她项权利。43．土地使用权:是指土地使用者在法律容许范畴内对依法交由其使用国有土地或者集体土地占有、使用以及某些收益、处分权利。44．房屋她项权利:房屋她项权利是指由房屋所有权衍生出来典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。45．房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让市场，即国家通过其指定政府部门将城乡国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者市场，出让土地，可以是生地，也可以是通过开发达到“七通一平”熟地。房地产一级市场是由国家垄断市场。46．房地产二级市场:是土地使用者通过开发建设，将新建成房地产进行出售和出租市场。即普通指商品房初次进人流通领域进行交易而形成市场。房地产二级市场也涉及土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让土地，进入流通领域进行交易市场。47．房地产三级市场:具备消费性质。此时房地产呈横向流通，虽然用者、经营者之间平等转移，体现为使用者之间交易行为。反映是以效用为价值尺度市场价格，是调剂需求条件下市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为（二）房地产“五证一筹划”涉及：《建设用地规划允许证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划允许证》、《建设工程施工允许证》、《商品房销售允许证》及《建设工程投资筹划》（三）现行土地获取方式（来源）：1．划拨2．出让：分为招标、拍卖、挂牌三种依照6月1日颁布《天津市国有土地有偿使用办法》，对于经济性用地必要采用土地出让方式获得。（四）房屋建筑分类1．从构成房屋建筑构造材料分：①木构造（老楼，普通为1——2层建筑）②砖木构造（老楼，普通为1——3层建筑）③砖混构造（普通为6或7层建筑）④钢筋混凝土构造（高层建筑，为8层以上建筑）⑤钢构造（纽约市贸大厦）2．从房屋层数高度分：①低层1～3层（木构造、砖木构造）②多层4～6层（砖混构造）③中高层7～9层（钢筋混凝土构造）④高层10～30层（钢筋混凝土构造）⑤超高层40层以上（钢筋混凝土构造、钢构造）3．按房屋建筑耐火性和耐久性限度分：①一级1以上（钢筋混凝土构造、钢构造）②二级50～1以上(砖混)③三级25～50年（平房）4．房屋建筑用途分：①生产性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑构造1．房屋建筑构件一幢建筑物普通是由基本、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大某些构成。2．房屋承重构造基本构件类型（1）钢筋混凝土构造（还涉及钢构造、钢和钢筋混凝土构造）：承重重要构造构件所有采用钢筋混凝土建造（重要承重部件为梁和柱）。（2）砖混构造：承重重要构造采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混构造房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑。（3）砖木构造：承重重要构造采用砖、木建造。（4）其她构造（简易构造）：承重重要构造采用竹、砖石、等材料建造简易房屋。3．地基与基本（1）地基：地基指基本底面如下，受到荷载作用影响范畴内某些岩、土体。整个建筑物所有荷载都通过基本传给地基来承受。地基承受荷载能力是有一定限度。（2）基本：基本是房屋重要构成某些，位于房屋最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋墙或柱埋入地下扩大某些，称为基本。基本用来承受房屋所有荷载，并将荷载传给地基。基本类型：1．按基本材料及受力特点分类（1）刚性基本：刚性基本是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作基本，这种基本抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。（2）柔性基本：钢筋混凝土基本称为柔性基本。2．基本按构造形式分：（1）条形基本：（2）独立基本：指呈独立柱墩形式基本，是钢筋混凝土排架构造柱下基本重要形式之一。（3）筏板基本：又叫满堂红，普通为50CM厚，对多层和高层建筑，本地基土质差，采用条形基本不能满足地基容许承载力和建筑物上部构造容许变形时或当建筑物规定基本具备足够刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基本。（4）箱型基本：用于高层建筑。（5）桩基本：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩A、多层住宅七层及其层如下可采用砖混构造，可依照地基状况采用柔性基本、筏板基本，如需要与桩相结合。B、中高层住宅可采用框轻构造、框剪构造，依照地基状况采用柔性基本、条形基本、筏板基本，如需要与桩基本结合。C、高层住宅可采用框剪构造、剪力墙构造，依照地基状况采用筏板基本、箱型基本并与桩基本相结合。3．墙体分类：（1）按平面位置：外墙和内墙；（2）按墙方向：纵墙和横墙；（3）普通纵墙间间距为房屋进深，横墙间间距为房屋开间；（4）按墙受力分：承重墙、非承重墙。4．楼层、地面：（1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。（2）按施工办法：现浇、预制。5．楼梯：（1）楼梯构成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3）楼梯使用性质：重要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯7．屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重构造、保温隔热层和顶棚构成。（1）屋顶类型：①平屋顶：平屋顶坡度很小，普通采用3%如下，上人屋顶坡度为1%--2%。②坡屋顶：坡度较陡，普通在10%以上。③曲面屋顶：普通用在大跨度大型建筑。（六）裂缝产生因素裂缝产生因素诸多，但从产生因素归结起来可分为构造强度、温度、沉降几大类。裂缝与否有害与裂缝浮现部位、裂缝浮现因素以及裂缝宽度和长度关于。裂缝如出当前构造性部位且裂缝宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混构造以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力构造，因而在砖厚不不大于240砖墙以及楼板上浮现裂缝均属于构造性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板自身并未开裂则不属于构造性裂缝。框轻构造以梁、板、柱为受力构造，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于构造性裂缝。混凝土裂缝宽度不大于0。3mm虽然出当前构造性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。（七）关于室内采光有何规定？1．每套住宅至少应有一种居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。2．采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0。5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。3．高度低于0。5米窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不适当低于2米。（八）梁种类：1．梁种类按受力状态分为：（1）简支梁：单跨梁普通为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）持续梁：两跨以上梁为持续梁。（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。2．以上三种梁可依照建筑实际状况设计为上返梁或下返梁。（九）不同建筑构造优缺陷比较？砖混构造住宅与框轻构造住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数规定七层如下，不太适合超大开间住宅。二、房地产开发流程解释商品房开发普通指开发商以获利为目投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。普通涉及如下几种程序：房地产投资机会选取与决策分析，土地获取、项当前期，项目设计，项目施工建设，销售。1．投资机会选取和决策分析阶段：理解本地房地产市场，在拥有大量市场信息基本上，探讨投资也许性；选取实现开发设想开发用地，探讨技术可行性，与潜在业主、银行、合伙伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，依照预估成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。2．土地获取阶段：根据项目可行性研究报告，按照国家获取土地有关规定和程序，获取土地使用权和开发权。3．项当前期阶段：重要涉及与开发全过程关于各种合同、条件谈判与签约，由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一筹划”。4．项目设计阶段：依照市场研究中得到客户需求特性拟定客户和产品定位原则，对产品提出最后设计规定，并撰写设计方案。5．项目施工建设阶段：开发商委托建筑公司进行项目施工。施工过程中开发商要密切注意项目建设过程进展，定期视察现场，与派驻工地监理工程师会晤，理解建设过程全貌，保证工程按预先进度筹划实行。7．销售阶段：开发商出售商品房，回收资金获利阶段，包括梳理客户资源、项目企划宣传、现场销售及售后服务四某些。普通存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即开发商在建设工程竣工之迈进行销售，可以提前回收资金；现房销售即在获得竣工验收合格文献后进行销售。三、考核指标体系编制（一）考核指标体系概念：1．公司考核指标体系：是将各个项目考核指标体系横向贯穿起来，集合成公司整体目的，包括两个层面，其一为各项目年度目的、项目整体目的，其二为公司年度目的，各项目年度目的之和即为公司年度目的。它是项目考核指标体系延伸，项目考核指标体系是将目的分解到本年度，而公司考核指标体系更聚焦于项目整体目的，它将本年度目的分解至月度，将转年分解至季度，将背面年份分解至年度，最多分解至3个年度，各年度之和即为项目整体目的。2．项目考核指标体系：是在项目操作过程中，环绕项目责任书目的或阶段性经济指标进行月度分解与预测，并依照编制月份完毕状况、项目合计完毕状况相应调节后期筹划，形成月度考核及全年考核动态项目管理文献。（二）考核指标体系在战略制定与执行过程中位置（三）考核指标体系四个层面：（四）地产集团年度筹划、阶段调节筹划编制1．地产运营部、地产战略发展中心、地产财务管理部依照库存和新开项目状况、新增项目状况及资金状况，初步汇总年度筹划，上报至地产集团总经理办公会。2．地产集团总经理办公会年终拟定次年整体战略目的。3．地产运营部将库存及新开目的初步分解至各分公司，并下达到各分公司运营部。4．地产战略发展中心将新增目的初步分解至各分公司，并下达到各分公司土地拓展部，由土地拓展部传达到分公司运营部。5．各分公司运营部将指标下达到各有关部门，并组织编制。6．各分公司销管、财务等有关部门按照库存、新开、新增项目分解指标到年度和月度，汇总到分公司运营部。7．各分公司运营部审核汇总，并经分公司总经理及有关部门经理签字确认后，上报地产运营部。8．地产运营部审核各分公司指标分解状况，形成地产集团次年经营预算草稿，报送地产财务管理部。9．地产财务管理部汇总形成全年资金预算。10．地产集团总经理办公会最后审定年度指标。11．地产运营部形成地产集团考核指标体系，下发到各分公司。12．各分公司总经理及有关部门经理签字确认并报送地产运营存档。13．阶段调节筹划参照此流程执行。（五）月度考核指标体系编制周期：每月26日至次月25日；实际财务数据成果截止时间为每月25日14．地产运营部结合公司及项目年度考核指标总体规定，结合下月集团钞票流状况以及项目详细状况，与各公司销管部充分沟通，于每月23日形成下月回款筹划。15．经地产集团总经理办公会最后拟定下月各公司及项目回款指标。16．地产运营部将已拟定回款指标于每月25日下发至各分公司销管部。17．各分公司销管部依照回款指标进行详细分解至各项目，经销售副总审核后于26日报送分公司运营部、地产运营部。18．地产战略发展中心于当月25日将最新新增项目分解指标下发到地产公司运营部和分公司土地拓展部，由分公司土地拓展部传达至分公司运营部。19．一方面，各公司运营部与销管某些别编制出各项目当月初步动态成本及项目整体价格测算，将成果量化，反映到项目利润率上，并对项目成本动态变化、及价格变化因素进行充分分析；第二步，在保证项目整体利润率前提下，结合动态成本、结合项目整体及月度价格测算，结合项目市场状况，由运营部与销管部对后期成本调节方向、余盘售价调节方向作出合理判断，成本与价格互动后共同形成当月项目动态经济指标明细。20．各分公司运营部组织各有关部门编写当月项目及公司考核指标体系，并于当月28日形成草稿及分析文献，报送地产运营部。21．地产运营部于当月31日组织各分公司运营部、销管部进行考核指标月度分析总结会，明确规定，达到共识。22．各分公司运营部、销管部结合会议规定，调节指标，总经理及有关部门经理签字后于次月2日形成正式项目考核指标体系及公司考核指标体系，报送地产运营部。23．地产运营部于次月4日形成地产集团考核指标体系。四、商品房销售关于法律政策1．房屋维修基金（1）为什么要建立房屋维修基金？用于对住宅共用部位、设施、设备保修期满后大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主体构造（涉及基本、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。共用设施、设备：涉及物业管理社区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。（2）在什么范畴内建立房屋维修基金？自1月1日后，在我市行政区域内购买商品住宅或与住宅构造相连非住宅均应缴存。（3）由谁缴存维修基金？金额开发建设单位（1%，带电梯1。5%）和购房人（1%）共同缴存。（4）如何缴存？在《商品房买卖合同》备案时，一次性存入市维修基金帐户。（5）房屋维修基金由谁管理？由市维修基金管理机构管理。2．《天津市商品房管理条例》（1）商品房交付使用时应当提供两书是什么？开发商将商品房交付使用时，应当向购房人明示《商品房准许交付使用证》提供：《商品住宅质量保证书》：列明保修范畴、保修期限、保修责任、和保修单位《商品住宅使用阐明书》：阐明承重构造、管线部位、不得拆改部位、和其她使用注意事项。（2）定金可以退吗？答：《条例》规定：购房人已交定金并商定合同订立日期，开发商不按期签定合同，定金双倍返还；购房人不按期订立合同，定金不与退还；在商定日期内，双方就合同条款不能达到一致时，应返还定金。应依照实际状况灵活解决。3．物业管理有关阐明（1）物业服务涉及什么？综合服务、公众代办性服务、特约服务。收取综合服务费提供服务如下：①保证楼宇安全使用，监督房地产产权人、使用人按关于规定装修、使用房屋。②维护公共卫生：涉及打扫公共走廊、楼梯、通道、社区内道路，外墙以及清理垃圾等。③水、电源机电、电梯、消防设施以及其她设施寻常维修、保养；④报案服务⑤绿化维护管理；⑥协助房地产产权人、使用人协调解决寻常生活中所涉及公共事物。收取公众代办性服务费可提供如下服务：代收冷水热水费、煤气费、有线使用费、购电、采暖费（当前煤气、水、购电为亲情服务暂不收费）。收取特约有偿服务费应提供服务双方协商量定。（2）物业哪些服务是免费？哪些服务是收费？代收煤气、水、购电服务是免费。家政服务，维修特约服务是收费。（3）主若浮现失窃或车辆损坏丢失等状况物业如何解决？万一发生此类事情（普通状况下，发生此类事情也许性不大），将按照天津市物业管理条例执行。物业协助有关部门解决。（4）修与否可以拆改？如想拆改怎么办？如何收费？规范规定，砖混构造住宅所有墙体涉及非承重墙都不能拆改。业主若想拆改非承重墙应到区属房管局办理有关手续。按其规定收取一定费用，普通300元左右。（5）楼梯间有损坏物业修理吗？有修理周期吗？楼梯间损坏物业将负责修理。普通物业每月都会定期检修供公部位。（6）小院里能加某些防护设施吗？所有外檐某些都不可以变化涉及小院。小院理论上属于公共区域，赠送含义是业主仅有使用权，是没有产权，因此不容许变化。（7）办理入住手续需要什么东西，什么费用？在办理入住时需带入住凭单,购房合同。一年物业费、业主装修押金1500-、电费（300度）、卫视费、水卡费。（8）办入住时与否还交配套设施初装费？办入住时不需交配套设施初装费，都含在房款里了。（不同项目有所不同，恰当收取有关费用，如煤气点火费）（9）装修押金什么状况下不退或扣钱？不符合关于规定拆改，暂扣，待恢复原状后退还。五、财务知识1．项目直接成本及总成本包括内容项目直接成本涉及土地及大配套、建安成本、前期成本、基本费设施费、公共配套设施费、资金成本。项目完全成本除直接成本外，还涉及销售费用、管理费用、营业税。2．销售回款、销售收入销售回款是实际到帐金额、销售收入是销售合同值、每月测算员工薪酬时，是以当月销售回款、利润指标作为根据。3．有关计算公式：((1)资金缺口=回款-土地款-工程款-费用-税金+贷款净增(2)项目毛利率=1-直接成本/销售收入(3)项目利润率=1-总成本/销售收入(4)项目钞票净流量=回款-支付工程及土地款-销售费用-管理费用-营业税4．贷款知识：((1)当前银行信贷按会计核算划分为表内信贷业务、表外信贷业务；按贷款期限分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。(2)银行信贷基本要素是金额、期限、利率（或月率）、担保形式。(3)银行信贷基本操作程序：受理、调查、审批、发放、贷后管理。(4)银行贷款形式分为信用贷款、担保贷款、抵押贷款、质押贷款(5)银行信贷基本原则是：安全性、流动性、赚钱性。(6)用土地进行抵押时需具备土地证，普通按不超过评估值50%折扣计算。(7)在办理房地产抵押时，需向房地产部门提交证件：抵押物清单、总平图、房屋平面图、抵押合同、借款合同、董事会决策、借款人营业执照、原则地名证书、土地证、工程规划允许证、销售允许证、投资筹划、施工合同、双方身份证、双方简介信。(8)土地在条件允许状况下，可发做第三方抵押，而在建工程不可以做第三方抵押。六、法务知识1．商品房必要按套销售吗？可不可以分割拆零销售？分割拆零销售商品住宅做法，违背了建设部关于不得给一平方米单位产权颁布发“房屋所有权证”关于规定。并且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合当前产权管理关于规定。因而，《商品房销售管理办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。2．商品房销售广告、宣传资料可以认定为合同内容吗？普通而言，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，不是合同一某些。但是房地产开发商就商品房开发规划范畴内房屋及有关设施所作阐明和允诺详细拟定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格拟定有重大影响，应当视为要约。该阐明和允诺虽然未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背，应当承担违约责任。3．商品房可以按什么样方式计价销售？商品房可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价销售。4．开发商变更规划、设计，应当如何解决？《商品房销售管理办法》规定，房地产开发公司应当按照批准规划，设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发公司不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准规划变更、设计单位批准设计变更导致商品房构造形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及浮现合同当事人商定其她影响商品房质量或者使用功能情形，房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，书面告知买受人。买受人有权在告知到达之日起15日内作出与否退房书面答复。买受人在告知到达之日起15日内未作书面答复，视同接受规划、设计变更以及由此引起房价款变更。房地产开发公司未在规定期限内告知买受人，买受人有权退房；买受人退房，由房地产开发公司承担违约责5．什么是不可抗力？不可抗力事件是指当事人在订立合同步不能预见、不能避免并不能克服客观状况。它涉及自然现象和社会现象两种，自然现象诸如地震、台风、洪水、海啸，社会现象如战争、海盗、罢工、政府行为等。6．商品房面积由谁来申请测绘？《商品房销售管理办法》规定，房地产开发公司应当在商品房交付使用前按项目委托具备房产测绘资格单位实行测绘，测绘成果报房地产行政主管某些审核后用于房屋权属登记。7．广告和样板间内容与实际交付房屋不符，应如何解决？房地产开发公司、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必要真实、合法、科学、精确；房地产开发公司、房地产中介服务机构发布商品房销售广告和宣传资料所明示事项，当事人应当在商品房买卖合同中商定。此外，为理解消费者反映所购商品房与样板房不一致状况，《商品房销售管理办法》还规定，房地产开发公司销售商品房时设立样板房，应当阐明实际交付商品房质量、设备及装修与样板房与否一致，未作阐明，实际交付商品房应当与样板房一致。8．商品房现售应符合那些条件？商品房现售应符合如下条件：（一）现售商品房房地产开发公司应当具备公司法人营业执照和房地产开发公司资质证书；（二）获得土地使用权证书或者使用土地批准文献；（三）持有建设工程规划允许证和施工允许证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安顿已经贯彻；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基本设施具备交付使用条件，其她配套基本设施和公共设施具备交付使用条件或者已拟定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经贯彻。9．房产商要对所售商品房承担质量保修责任吗？房地产开发公司应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范畴、保修期限、保修责任等内容作出商定。保修期从交付之日起计算。商品住宅保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具质量保修书商定保修期存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用阐明书制度规定》中拟定最低保修期限，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用阐明书制度规定》中拟定最低保修期限。非住宅商品房保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具质量保修书商定保修期存续期。10．购房人以商品房预售合同未办理登记备案手续为由，可以祈求法院确认合同无效吗？购房人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，祈求确认合同无效，法院不予支持。但是合同双方商定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件，按照商定解决，但如果合同一方已经履行重要义务，对方接受除外。11．商品房面积误差如何解决？出卖人交付使用房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同商定面积不符，合同有商定，按照商定解决；合同没有商定或者商定不明确，按照如下原则解决：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同商定价格据实结算，买受人不得祈求解除合同；（二）面积误差比绝对值超过３％，买受人可以规定解除合同、返还已付购房款及利息。如果买受人批准继续履行合同，房屋实际面积不不大于合同商定面积，面积误差比在３％以内（含３％）某些房价款由买受人按照商定价格补足，面积误差比超过３％某些房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积不大于合同商定面积，面积误差比在３％以内（含３％）某些房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％某些房价款由出卖人双倍返还买受人。12．法律对于商品房广告中关于价格有什么规定？房地产广告中对价格有表达，应当清晰表达为实际销售价格，明示价格有效期限。13．法律对于商品房广告中关于项目位置有什么规定？体现项目位置，应以从该项目到达某一详细参照物既有交通干道实际距离表达，不得以所需时间来表达距离。房地产广告中项目位置示意图，应当精确、清晰、比例恰当。14．法律对于商品房广告中关于市政条件简介有什么规定？房地产广告中涉及交通、商业、文化教诲设施及其她市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。15．法律对于商品房广告中关于面积有什么规定？房地产广告中涉及面积，应当表白是建筑面积或者使用面积。16．法律对于商品房广告中关于效果图片有什么规定？房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片，应当在广告中注明。17．法律对于商品房广告中关于贷款有什么规定？房地产广告中涉及贷款服务，应当载明提供贷款银行名称及贷款额度、年期。18．房地产广告中不得具有内容：（1）不得具有风水、占卜等封建迷信内容，对项目状况进行阐明、渲染，不得有悖社会良好风尚；（2）预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；（3）不得运用其她项目形象、环境作为本项目效果；（4）不得浮现融资或者变相融资内容，不得具有升值或者投资回报承诺；（5）不得具有广告主可觉得入住者办理户口、就业、升学等事项承诺。19．房地产预售、销售广告，必要载明什么事项？（1）开发公司名称；（2）中介服务机构代理销售，载明该机构名称；（3）预售或者销售允许证书号。但是广告中仅简介房地产项目名称，可以不必载明上述事项。第三某些管理规范一、人事制度(一)聘任与离职1．新员工报到手续:交验学历证书,户口本,身份证及其岗位规定其她证件正本(如会计证等),并收存上述有关证件复印件各一份及一寸彩色免冠近照8张；交付原工作单位开具《终结劳动合同书》或《离职证明》；交付公司指定医疗定点医院出详细检合格证明(或由公司人力资源部将体检成果由指定医院取回后分送至各二级公司人资部门),录取员工体检费到各部门内勤处报销；交付人力资源部指定其他资料；填写《录取员工登记表》；订立《劳动合同》及《保守公司商业机密承诺书》；订立《新员工服装代购委托合同书》；办理员工胸卡,发放司标；地产公司人力资源部或二级公司人力专人(如下简称“人资部门”)填写《新增员工登记表》；人资部门按《地产公司员工人事档案管理办法》为新员工建档,并录入员工电子档案。注：新员工入司日期为参加公司人力资源部组织培训详细日期,即根据《员工报到证》底部标明日期。如新员工培训后仍须回原工作单位交接工作或由于其他因素不能及时到岗,以实际报到日期为入司日期。员工个人信息有更改或补充时,应在一种月内向所在公司人资部门申报变更或声明,以保证与员工本人关于各项权益。姓名,身份证号码；家庭地址和电话号码；婚姻状况及家庭成员状况；学历教诲状况；公司内特殊(亲属)关系；业务合伙单位内特殊(亲属)关系；其她个人以为有必要知会公司个人信息。2．人事关系调转:按照《劳动法》有关规定,所有新入司员工在报届时都应与原用人单位终结劳动合同,并于三十日内将人事关系转入公司指定本地劳动人事部门并向所在公司人资部门提供调转人事关系证明(农,渔业户籍员工除外)。逾期不能转入者,如属特殊情形,需经总经理批准后方可留任。3．保险关系调转:新进人员于报到后三十日内将保险关系转入公司,由公司按照《劳动法》关于规定于试用期第一种月开始为其缴纳“三险一金”。逾期不能转入者,如属特殊情形,需提供缴纳证明,并经总经理批准后方可留任。4．劳动合同订立新员工应于报到当天持原工作单位开具《终结劳动合同书》或《离职证明》在人资部门订立劳动合同,如有特殊状况,当天不能办理,则必要在10日内订立完毕；新员工劳动合同期限三年,其中含试用期三个月。劳动合同起始日期以报到证日期为准,终结日期为合同到期当月最后一天。如某员工报到证日期为2月9日,则其劳动合同起止日期为2月9日至2月28日。正式员工劳动合同到期,公司如留任,将与其续签劳动合同,续签期限为一年(人资部门须在劳动合同期满前15天办理续签手续)。5．员工转正考核办理地产公司人力资源部每月25日以告知形式发布参加下月转正考试员工名单,并于每月5日(遇节假日,休息日顺延)组织当月转正考试。试用期员工(入司二个月员工)按告知规定在规定期间,地点参加由地产公司人力资源部统一组织安排转正考试,如遇外派离津状况,需提前向人力资源部提出延期考试申请。转正考试成绩在70分(含70分)以上为合格,转正考试成绩合格试用期满三个月员工到人资部门领取并填写《员工转正申请表》,并按有关程序分别由部门经理,主管副总经理签字审批,审批合格后由人力资源部以告知形式进行发布。转正考试成绩不及格试用期员工,公司将延期一种月补考,补考成绩仍不及格,将予以辞退。6．员工异动员工发生职务异动，需向人力资源部或二级公司人力专人申领并填写《员工异动审批表》，（1）属于跨部门异动，需经调出部门部门经理和主管副总签字批准，报人资部门会签。（2）属于跨公司异动,需经调出公司部门经理和主管副总签字批准，报人资部门会签，调入公司部门经理签字批准，报人资部门会签。（3）属于跨集团异动，需经调出部门部门经理、主管副总签字批准后，报人资部门会签后，报地产人力资源部。（4）《员工异动审批表》完毕审批程序后，异动员工应填写《离职（调动）工作交接表》并办理有关工作交接手续，及时报送人力资源部或异动员工所属二级公司存档，并办理有关人事档案及保险关系调转手续。7．员工离职员工离职涉及：辞退（含开除）、辞职、劳动合同期满不再续签员工申请辞职，由员工本人提前一种月填写《员工辞职申请表》及《离职审批表》；公司辞退（开除）员工，由用人部门经理提前一种月填写《离职审批表》；员工合同到期不续签,由不续签一方填写《离职审批表》。《离职审批表》需经主管副总经理审核后报人力资源部会签、总经理批准。人力资源部应安排与离职工工进行离职面谈，理解辞职详细情形及因素，征询其对公司意见。《离职审批表》完毕审批程序后，离职工工应按“离职工工工作交接单”内容办理工作交接手续，并及时报送人力资源部或二级公司人力专人，由人力资源部存档并办理档案调转手续。（详细流程参见《员工离职实行细则》）员工离职未经批准，不得擅自离岗，否则以旷工论。（二）薪酬福利■薪酬1．薪酬构成：员工钞票年收入涉及固定收入和浮动收入