宁波华茂星光大道综合项目管理初步专项方案

宁波华茂星光大道项目管理初步方案

宁波星光大道项目在宁波市鄞州区，总建筑面积约5.6万方。由宁波华茂集团投资开发。星光大道是宁波独具特色以时尚时尚为专题“精品式”商业体验中心。一、星光大道项目特点（一）星光大道项目含有作为综合商业形态通常特点，即：u在硬件组成上，是由毗邻建筑群组成。u大。占地面积大，绿化地大，停车场大，建筑规模大。u多。行业多，店铺多，功效多，它是一组零售商店及相关商业设施群体组成。u高。购物环境要求高，档次高，价格高，购置力高。（二）星光大道项目标专题特色在建筑计划上，结合鄞州区商业特色，以开放市商业街MALL底商为根本计划为多个特色专题区。欲将星光大道项目打造成全宁波最亮丽商业风景线。二、星光大道项目标物业管理难点经过以上对星光大道商业业态及特点分析，星光大道以后日常物业管理难点或应注意问题：1、物业管理和商业管理交织一个大型商业项目正常运行，首先要求事先策划设计成功，另外还须实施专业化管理。把项目标管理简单视为物业管理或商业管理全部是错误，它几乎是一门边缘学科，物业管理和商业管理交织。管理者不仅要确保水、电、空调、电梯等设备正常运转，周围环境整齐和安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值提议，更关键是还在于进行统一广告宣传及促销活动，负责把用户引进店中来。这就要求管理着含有连续不停地策划组织各类节庆活动能力（不是指简单住宅小区小区文化活动），如明星见面会、现场歌星音乐秀、群众问题竞赛、体育比赛、杂技演出、模特时装秀、新产品展示会等。2、成本控制星光大道项目正式投入运行后，日客流量将相当大，各项设备设施使用量大、使用频率高，且项目采取大开间、开放式建筑空间布局。所以，各项设备设施能耗等费用将十分惊人。另外，各类各级管理服务人员队伍将十分庞大，人工成本也会成为一笔不菲开支。怎样有效地降耗节能、精简人员，维持收支平衡，并实现既定经营指标，将是摆在管理者面前一个关键课题。具体方法：一是采取部分行之有效措施如对设备设施进行节能改造、以技术手段替换部分人力操作等；二是严格管理，编制费用预算，建立、完善费用审批制度，采取竞标方法选聘承包商。三、管理总体目标及管理理念（一）管理星光大道项目标总体目标1．项目正式管理后十二个月内，达成ISO9001质量管理体系标准要求，用户满意率应达成96%以上。这是管理星光大道项目标初步管理目标。2．星光大道项目标最高管理目标是：在二年至三年内实现“个性化服务”，创建星光大道物业管理品牌，使“星光大道物业管理”品牌社会著名度享誉宁波，实现社会效益、经济效益和环境效益完美统一。（二）管理理念1、团体意识和吃苦精神：在目前资本企业向人本企业转变过程中，团体意识和吃苦精神树立无疑是企业求生存、求发展先决条件。“企业以人为本、职员以企业为家”便是其关键表现。

2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲是怎样用人，怎样充足调动其主动性为企业发展做贡献。个性舒张是对职员活力激发关键方法，人有不一样层次需求，职员对自己个性舒张能够从其爱好方面来发挥其工作能动性，有利于职员本身素质培养和业务技能提升；竞争机制是企业用人关键手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职关键方法。

3、优异模式和一体化管理：作为物业管理企业在目前有多个模式，怎样才能选择一条适合企业本身发展模式是关系到企业生死存亡大事。针对星光大道实际情况，建立以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展经营模式是其肯定选择。当然再好管理模式也需要大家认同标准来对它判定，国际质量管理体系（ISO9001：）、环境管理体系（ISO14000）、职业健康安全管理体系（OHSAS18000）一体化管理体系无疑是最好选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来确保我们服务产品完美性。

4、“真切付出、心灵交汇”服务理念。从本行业来说，物管企业和业主或物业使用人之间是一个合作关系，是企业怎样发明一个环境使我们合作方很好生活、学习、工作，在我们职员营造这种气氛中和合作方达成一个了解、协调和共识。5、提升科技含量，走智能化、科技型物管之路。主动应用优异科学技术及设备，加大物业管理技术含量，提升物业管理效率，并有效降低管理成本。另外，经过利用现代信息技术，在物业管理区域内建立局域网，搭建物业管理服务平台，从而丰富物业管理服务内容和手段。

四、管理服务内容（一）前期物业管理服务内容前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人正当权益，保障其利益关键步骤，也是搞好以后物管工作前提条件。

1、项目设计方案提议；

2、施工工程跟进及发觉问题提议并督促整改；

3、参与单项工程甲乙方交接验收；

4、参与整体工程甲乙方交接验收；

5、

物业接管验收及问题整改、督促；

6、

接收业主入伙前相关咨询；

7、

供业主入伙前上门服务。

（二）、业主入伙管理

1、

办理业主入伙及接房相关手续；

2、

对业主及物业使用人二次装修进行管理。

（三）、正常管理期物业管理服务内容

1、公共性服务

公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业整齐、环境美化、业户生活方便而提供不可少、常常性服务项目：

（1）房屋建筑本体共用部位维修、养护和管理，包含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。五、合作方法：1、我企业负责组建整个商业管理团体，对整个项目进行全权管理，开发商负责每个月支付对应服务费用XX元。2