文商旅综合体案例研究(迪拜塔+迪拜mall)

2021文商旅综合体案例研究迪拜MALL+迪拜塔BY：商旅文复合空间站目录010203迪拜城市理解与市场综述迪拜中心区综合体项目概述DubaiMall商业案例分析part1迪拜城市理解与市场综述▲迪拜城市理解：关键词：阿联酋经济中心；中东最大的物流中心、航运中心；观光购物城、科技网络城概况：是成立于1971年的阿拉伯联合酋长国（UAE）的七个酋长国之一，面积4114平方公里区位：迪拜基本位于中东地区的中央，位于面向波斯湾的一片平坦的沙漠之地气候：气候干燥，降雨量少，气温高，12月份至次年3月份是最佳的旅游季节人口：城市常住人口319万人（本地人口65.9万）105万通勤人口，是阿拉伯联合酋长国人口最多的城市，超过80%都是各国来往的侨居者社会：曾是英殖民地，文化特征明显兼容了西方文化的元素，社会多元富有国际性文化：迪拜文化主要受伊斯兰文化及阿拉伯文化影响资源：石油储量有限，石油收入却仅占6%（阿联酋的石油储藏量多在阿布扎比）产业:70年代开运河、80年代做贸易、90年代推观光，如今经济以资本投资和旅游贸易、服务等驱动。经济发展主要依赖观光业、航空业、房地产及金融服务业经济：2018年迪拜GDP1100亿美元，同比增长了1.94%。人均GDP3.4万美元（深圳为2.7万美元）。主要产业房地产行业同比增长了7%，在GDP增长中占比约25%，其次批发零售行业同比增长了1.3%，在GDP增长中占比18.1%。收入：月收入为2856美元（全球第14位）月可支配收入2068美元（全球第11位）物价：当地物价较高，总体物价约为中国国内的1.5倍左右▲1、迪拜城市理解▲迪拜旅游市场：世界著名旅游目的地,人均旅游消费最高▲2、迪拜旅游市场2018年入境迪拜过夜的国际游客数量为1593万人次，数量排名世界第四，同比增长0.8%其中中国游客数量达87.5万人次，同比增长12%，中国超过阿曼成为迪拜第四大旅游客源市场。迪拜成为全球游客人均消费最高的城市，平均每位游客每天的花费高达553美元。旅游发展策略：创新大型建筑计划、打造世界地标、举办运动赛事提高城市关注度数据来源：万事达卡VistaMaster▲迪拜商业市场：▲3、迪拜商业市场商业市场总体情况：迪拜因其高人均消费，快速增长的人口和创新的发展方式而被视为零售商的市场布局要地。迪拜也一直是个免税的酋长国，对企业和个人都没有税收企业不需要缴纳营业税、所得税、增值税等商业税赋，被游客视为购物天堂。虽然从2018年1月1月开始，迪拜对部分商品和服务实施5%的增值税，但只要消费高于250迪拉姆（约460元人民币），游客将获得所交增值税的85%的退税优惠。零售市场总额：根据欧睿国际（EuromonitorInternational）数据，迪拜2018年的销售额估计为1420亿迪拉姆，增长率为6.8％，未来5年内年均复合增长率为5.2％。线下商业占据95％的市场份额，电商则继续快速增长，但比例偏低。迪拜购物中心面积占阿联酋购物中心的49％。租金市场水平：主要地区的平均月租金为105美元/m²（约735元人民币/m²），比阿联酋首府阿布扎比高出55%空置率：迪拜购物中心2018年平均入住率为87％，头部购物中心的出租率保持在95％-98%的水平。购物中心存量：2018年底370万m²新增供应：世邦魏理仕（CBRE）报告指出，未来3年(2019-2021)计划增量150万m²。预期供过于求，预测租金下降和空置率上升。商业创新：房地产投资信托基金蓬勃发展，较为知名的有EmiratesReit、ENBDReit▲迪拜房地产市场：▲4、迪拜房地产市场海外投资房产的主要吸引点：社会稳定：虽然中东地区动乱，但从大环境来说，阿联酋政治稳定，在全球最平安国度排名中，阿联酋排名第一投资价值高：永久产权，平装修，无公摊房产免税：迪拜购房，无需缴税，也不收房地产税、房地产租赁税、房地产赠与税以及来自房地产证券市价增值及资本税，签证灵活：购房满100万迪拉姆还能够取得寓居签证资产保值：阿联酋货币迪拉姆与美圆挂钩，投资房产有利资产保值对抗通胀付款灵活：首付低至10%主要投资者：本地人排第一，印度第二，之后是沙特、英国、巴基斯坦、英国人，中国人投资额位居第7销售市场：平均售价￥1.8万元/m²（迪拜市中心均价约￥3万元/m²）迪拜房地产价格跌至7年低点，但销售量升至历史新，产品以公寓为主。租赁市场：迪拜人口每10年翻一倍，80%为外来人口，这些外来人员多数以租赁方式来解决居住问题。平均租金回报率7-8%，平均入住率为88%。发展背景：迪拜政府极大渴望借由摩天大楼来展现城市的超现代化。从2000年起，迪拜政府开始了大规模的建设与计划，这不仅提升了迪拜房地产的热度，也使得迪拜成为世界成长最快速的城市之一。2002年允许外国人持有不动产的永久持有权及99年的长期租赁权，各国移民大量移居迪拜。第一个有外国人持有的不动产就来自于EmiratesHills别墅社区，由阿联酋第一大房地产商EmmarProperties设计开发。世界主要一线城市▲迪拜房地产市场价格历史走势图：▲4、迪拜房地产市场别墅公寓139万AED185万AEDpart2迪拜中心区综合体项目概述1、企业介绍企业介绍---EMAAREmaarPropertiesEMAAR是阿拉伯联合酋长国最大的房地产开发商之一，属于迪拜酋长国皇室拥有的公司，作为迪拜最大的土地拥有者，主要从事商业和住宅开发，因开发各种大型项目而闻名。成立于1997年，2000年上市，2003年披露建设旗舰大型项目--迪拜中心区（DownDubai）的开发计划2014年旗下商业板块EmaarMallsGroup单独上市，创造迪拜IPO纪录。THEDUBAIMALL迪拜Mall购物中心SOUKALBAHAR阿尔巴哈市集THERANCHESSOUK牧场市集GOLD&DIAMONDPARK珠宝城DUBAIMARINAMALL迪拜码头购物中心伊玛尔社区购物中心伊玛尔国际购物中心酒店项目阿玛尼ADDRESS、VIDA、EMAARLEISURE等子品牌娱乐项目DUBAIOPERA迪拜歌剧院DUBAIAQUARIUM迪拜水族馆DUBAIICERINK迪拜溜冰场KIDZANIA趣志家儿童乐园REELCINEMAS卷轴电影院VRPARKV公园SegaRepublic房产项目DubaiDowntown迪拜中心区CreekHarbour迪拜云溪港EmaarBeachfront滨海新区DubaiHIllsEstate迪拜山庄EmaarDevelopmentPJSC伊玛尔发展旗下有12个子公司，包括商场集团，娱乐集团，零售集团，此外还有社区物业公司，信息技术公司，投资公司，金融公司，国际投资公司。EmaarMallsGroupPJSC伊玛尔商场集团EmaarHospitalityGroup伊玛尔酒店集团EMAARENTERTAINMENTLLC伊玛尔娱乐集团购物中心项目主要板块总营业额188亿AED交付住宅单元总数为45900套总可出租面积为62万m²，2018年共接待了1.36亿游客18个运营中酒店项目总体规划--DubaiDowntown（迪拜中心区）基本信息：总占地494英亩即200万m²，投资额200亿美元产品组合：购物中心+商务中心+酒店+公寓+剧场+公园1座世界级地标建筑：哈利法塔（BurjKhalifa），30万m²建筑面积9个豪华酒店：ArmaniHotelDubai、AddressDubaiMall、AddressBoulevard、AddressDowntown、VIDADowntown、ThePalaceDowntown、MANZILDowntown、ROVEDowntown等酒店集群，共有4000间客房迪拜歌剧院：DubaiOpera住宅公寓：规划19个子社区，3.5万套房，容纳9万人居住。公园+湖泊：2.5万m²公园，12万m²人工湖--布尔吉·哈利法湖，2个大型购物中心：全球最大的零售和娱乐目的地--迪拜mall阿拉伯风情集市--苏克·阿尔·巴哈尔（SoukAlBahar）包含底商在内整个区域共有1800间商铺双子塔办公楼--BoulevardPlaza（两座高36层和30层的塔楼），整体区域容纳7.5万人办公2、总体规划购物中心歌剧院公园迪拜塔写字楼3、开发模式开发策略：“高举高打”、土地股权合作、渐进有序开发由于整个迪拜中心区项目投资巨大，凭借国有企业的背景，开发商选择以股权而非现金购买了该土地，大大减少了投资风险。先期开发房地产回笼现金，打造地标购物中心完善商业配套，继而打造国际性地标塔楼融合现金流产品90%可售，吸引旅游客群，进一步提升房产价值写字楼+酒店商务配套，扩宽商务客群最后开发文化配套，匹配豪华产品开发背景：哈利法塔是基于政府的决策和需要，即从石油经济向服务和旅游业多元化发展。建造诸如哈利法塔（BurjKhalifa）之类的项目作为世界级的地标，以获得更多的国际认可，从而吸引外国投资。dubaimall2008年迪拜塔2010年迪拜歌剧院2016年购物中心2008年地标塔楼：酒店+公寓住宅2010年文化配套歌剧院2016年房地产房地产房地产房地产写字楼2010年开发次序地标建筑：哈利法塔（BurjKhalifa）高达160层，828米，投入成本15亿美元TheBurjClub2000m²游泳：150AED起早午餐：295AED起122F：高级餐厅At.Mosphere4、迪拜塔122F：高级餐厅At.Mosphere76F：游泳池+空中大厅SkyLobbies38-39F：阿玛尼酒店套房9-16F：阿玛尼酒店式公寓123F：图书馆+空中大厅SkyLobbies124F-125F：观景台AttheTop19F：医疗健康中心43F：游泳池+空中大厅SkyLobbies152F-154F：哈利法塔贵宾室1-4F：TheBurjClub：游泳、SPA、温泉148F：VIP观景台TheTopSkyLounge1F：大厅、THECAFÉ餐厅1-8F：阿玛尼酒店（8层为酒店大堂）45-72F：住宅Residential112F：健身房+水疗中心+多功能场地出租19-37F：住宅Residential77-108F：住宅Residential111-154F：办公套房Corporatesuites办公住宅酒店公寓产品规模建筑面积m²比例办公Corporatesuites49层2.8万5%住宅Residential900套17万32.5%酒店公寓&套房ArmaniResidences144套4万7.5%酒店客房ArmaniHotel160间其他配套29.2万55%合计53万VIP私密观景+豪华沙发+咖啡茶点+饮品+鸡尾酒+音乐会费用618AED(约1134元人民币)欣赏迪拜的沙丘，摩天大楼和阿拉伯海的美景，参观时限30分钟，参观门票149AED门票+体验VR的话为174AED（约为319元）门票+茶点小吃+观景望远镜的费用为378AED(约694元人民币)早上5点半-8点日出观光+Cafe甜点费用：149AED注：cafe+观景台组合套餐169AEDFastTrack:快速通道加收315AED每人主要面向游客收费项目：多渠道实现流量变现，创造稳定持续收入4、迪拜塔122F：高级餐厅At.Mosphere76F：游泳池+空中大厅SkyLobbies38-39F：阿玛尼酒店套房9-16F：阿玛尼酒店式公寓123F：图书馆+空中大厅SkyLobbies124F-125F：观景台AttheTop19F：医疗健康中心43F：游泳池+空中大厅SkyLobbies152F-154F：哈利法塔贵宾室1-4F：TheBurjClub：游泳、SPA、温泉148F：VIP观景台TheTopSkyLounge1F：THECAFÉ餐厅1-8F：阿玛尼酒店（8层为大堂）45-72F：豪华住宅112F：健身房+水疗中心+多功能场地出租19-37F：豪华住宅77-108F：豪华住宅111-154F：办公套房Corporatesuites办公住宅酒店公寓投资效益分析：根据EMAAR集团2010年财报，该集团2010年度同比新增10亿美元收入，大部分来自于迪拜塔已销售物业在2010交付年确认的收入，因此该集团净利润比2009年增长了约10倍。间接效益是提升了项目周边200万m²占地面积的房产价格以及土地价值。虽然迪拜塔的运营并不赚钱，但因为有地产收入的覆盖，投资效益可观，该公司高层曾对外披露，迪拜塔项目综合投资回报率达到10%。办公套房：开盘平均售价3万AED/m²，2009年价格达到巅峰，每平售价超过10万AED，此后二手市场价格下跌，2019年每平售价为4万AED酒店公寓ArmaniResidences：20%可售，开盘平均售价3万AED/m²，2009年每平售价超过6万AED，2019年每平售价为5万AED。品牌公寓相对于迪拜塔的普通公寓价格保值能力较强。2019年出租市场：办公物业租金收益率更高。住宅公寓：2019年月租金为100AED/m²（迪拜平均水平71AED/m²）租金收益率4.8%ArmaniResidences：月租金140AED/m²，租金收益率3.3%办公套房：200AED/m²，租金收益率6%4、迪拜塔销售市场历史情况：去化速度快，短暂辉煌整体情况：除酒店以及商业配套外，其他物业均可售，达到90%可售（除公建配套外），2010年开业前已全部出售完毕。住宅公寓：于2004年开始销售，销售均价在1.3-1.5万AED/m²，2008年价格飙升至4.8万AED，并基本销售一空，此后受金融危机影响，二手市场价格暴跌，2012年短暂回升后继续持续下跌，2019年销售均价为2.5万AED/m²。开始建造并预售建成开业可售物业货值估算近10亿美元，总投15亿美元。办公：3万/m²*2.8万=8.4亿AED住宅公寓：1.5万/m²*17万=25亿AED酒店公寓：3万/m²*0.8万=2.4亿AED35.8亿AED9.7亿USD5、DubaiDowntown地产2018年DubaiDowntown公寓平均售价为1931AED/平方英尺，约等于2万AED/m²，高于迪拜市场平均1.3万AED/m²的水平。DubaiDowntown片区售价仅次于棕榈岛别墅区，为全迪拜第二高。数据来源：REDFIN资讯网站5、DubaiDowntown地产项目-社区面积总价RMB元总价AED单价RMB万元单价AED万元最低首付年租金RMB元月租金单价RMB元收益率涨幅歌剧院大厦ActOne|ActTwo1024532384.42.35%6%1064652434.42.31758674545.02.6606,6402897.00%观景市中心二期DowntownViewsⅡ1023581883.51.810%214,8081756.00%8%1726143223.61.9维达迪拜购物中心VidaDubaiMall833942074.72.510%355,0193569.01%9%1064122163.92.0刀锋大厦Forte938904669.65.010%10%103103054010.05.2927,3407509.00%合计5.32.83798.25%项目亮点：永久产权、精装修、低首付、可贷款、交楼后三年延期付款计划项目宣传亮点：永久产权、精装修交付、低首付、可贷款、交楼后三年延期付款计划位于市中心，紧邻迪拜机场，迪拜码头和迪拜海滩、迪拜购物中心，迪拜塔，迪拜喷泉和迪拜歌剧院是迪拜最大的旅游胜地和参观人数最多的社区整个区域由Emaar开发，没有地块被其他开发商出售或开发，确保整个地区规划的一致性和质量。价格市场：2019年DubaiDowntown在售公寓平均销售报价为2.8万AED/m²。升值趋势：较2018年平均涨幅为8%。收益率：预期租金收益率为6-9%6、DubaiDowntown写字楼2018年DubaiDowntown片区写字楼年租金为168AED/平方英尺（月租金约等于150AED/m²）。高于迪拜整体市场水平（年租金为111AED/平方英尺）。相当于285元人民币/m²，与上海的写字楼租金平均值相当。从历史趋势来看，整体迪拜写字楼市场处于下行状态。迪拜歌剧院：迪拜市中心的世界级艺术表演胜地投资3.3亿美元打造文化高地，进一步吸引游客参观DubaiDowntown。定位为多功能剧院，采用西门子智能科技使得建筑及设施多功能性，可以集合大型歌剧、音乐厅、宴会厅、屋顶餐厅、会议等功能，可容纳2000人设计为一座标志性的独桅帆船造型建筑，目的是为了表达对迪拜源远流长的航海史的崇高敬意。开业三年累计共有600场演出，门票150-300AED不等。7、迪拜歌剧院经济效益：收入渠道多元，但难以盈利，主要靠地产收入平衡。1、表演，餐饮，广告赞助和其他零售收入。2、区域内酒店住宿和零售消费收入3、间接提升地方旅游业收入以及文化产业收入。8、酒店--ArmaniHotel为五星级酒店，共有160间客房以及144间豪华套房，房价$625起服务体系：每位客人都受到VIP的服务待遇，分配了一位私人管家、个性化设计的水疗护理，蓬松的会标长袍和Armani洗浴用品。该酒店还拥有众多独特的就餐体验，包括意大利，日本，印度，欧洲和地中海美食2005年，Emaar与GiorgioArmani达成独家协议，以设计师之名在哈利法塔中合作开设奢华酒店。入住率：开业首年60％，2015年达到85％，此后入住率基本稳定在85%左右客房房型：DeluxeRooms(45m²)ClassicRooms(70m²)PremiereRooms(95m²)套房房型：一居室套房96间（100-117m²）两居室套房48间（187-208m²）由意大利时尚传奇人物乔治·阿玛尼（GiorgioArmani）设计的世界上第一家酒店，以其标志性的极简风格，柔和的灰色内饰，华丽的织物和日本木地板为特色。每个房间和套房都配有定制家具和由iPad控制的最先进的现代化设计。TheAddressDubaiMall是Emaar集团旗下酒店公司的自有品牌。2009年开业档次：五星级酒店，房价$489起体量：40层楼，224间客房+449个服务式公寓配套：大型宴会厅最多可容纳600位客人会议和活动空间水疗护理迪拜市区最大的露天泳池之一2018年酒店资产打包出售，与购方签订长期管理协议，以经营Address和Vida品牌的资产，走轻资产路线。8、酒店--TheAddresspart3DubaiMall商业案例分析迪拜Mall基本信息项目定位中东的商业标杆，全球的网红打卡圣地。交通区位位于迪拜市中心规模体量占地面积：120万㎡，是世界第二大购物中心，仅次于成都环球中心零售总建筑面积：60万㎡，可出租面积：40.5万㎡，是世界第15大购物中心（含2018年扩建时尚大道，增加的9.3万建筑面积、5.5万可租面积。）规划建筑综合体包括：购物中心、迪拜塔、酒店群、写字楼群停车位14000个商业业态15个主次力店、1300多个店铺。两家老牌百货商店–老佛爷百货公司和Bloomingdale's百货公司其中有150多个奢侈品牌，200多家餐饮店目标客群40%国外游客，60%本地客群投资金额建筑成本13亿美元开发主体Emaar伊玛尔集团开业时间2008年11月4日开业（2004年建设）迪拜购物中心（DubaiMall)号称“世界上最大的零售商场”，也是世界上奢侈品最多的购物中心。▲迪拜MAll基本概况

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|项目总结▲迪拜MAll基本概况

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|项目总结区位分析：地理位置优越：迪拜Mall位于迪拜市中心，处于迪拜最重要的开发区BUSINESSBAY腹地，是迪拜富人最集中的区域。周边交通便利：坐地铁、轻轨、公交都可以直达。通过连接桥直接连接到迪拜地铁；距离迪拜国际机场12公里，车程约13分钟，购物中心可以直接购买机票。资源禀赋优异：项目紧靠迪拜河，景观资源优势突出MALL▲迪拜MAll基本概况

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|项目总结商业业态组合主力店：布鲁明戴尔百货（Bloomingdale’s）--美国老牌百货商店2万m²老佛爷百货(GaleriesLafayette)--巴黎著名百货连锁零售：150多个全球顶级奢侈品餐饮：200多家餐厅游憩业态：水族馆、人工瀑布，迪拜喷泉，滑冰场，巨幕影院，阿拉伯风情集市--TheSouk游憩业态构成基本情况世界最大的水族馆横跨迪拜购物中心的三层高度，有140种33000多只海洋生物人工瀑布在沙漠城市将人工瀑布搬到了室内音乐喷泉世界上最大喷泉表演，中午有2次，晚上6点后每半小时一次，每次持续十分钟左右。滑冰场奥运会规模，专业级滑冰场巨幅屏幕影院超大影院，22影厅室内集市阿拉伯风情集市--TheSouk重视游憩体系以及体验商业空间的打造，满足吃喝玩乐游购娱一条龙消费。但由于项目体量超大，商业品质和品牌级次良莠不齐，与真正国际购物天堂的商业运营还有一定差距。▲迪拜MAll基本概况

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|项目总结地下一层：以超市为主，搭配部分餐饮与服饰街，动线上多个出入口，与外界与水平动线充分连接，各大业态均设置专用电梯，方便人流向上。迪拜塔售票处家居超市布鲁明戴尔百货专用电梯海洋馆专用电梯黄金市集专用电梯老佛爷百货专用电梯超市办公室有机食品区电影院专用电梯滑冰场专用电梯美食广场区瀑布中庭星空中庭瀑布走廊停车场停车场主入口业态分析：负一楼由超市+家居+餐饮为主要构成，餐饮的档次定位大众。以上业态对于客流的依赖性较弱，可以有效消化大面积低坪效空间。动线分析：联外导流--负一楼设置迪拜塔的售票处，作为地下空间的导流手段。垂直导流--各大主力店都设置有专用的垂直电梯,配置专属的停车场，便于各主力店独立开展相关经营活动。交通导流--地下一层设置的士落客点，提升负一楼可达性。人工瀑布▲迪拜MAll基本概况

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|项目总结一层以世界第一的迪拜水族馆、全球最大的黄金市场以及大体量的滑雪场和真冰场为项目特色，吸引人气。黄金集市主中庭名表珠宝区百货滑冰场百货中庭时尚中庭时尚大街海洋馆百货业态分析：两大百货主力店快时尚集群（ZARA+H&M+GAP+Mango）引流业态--海洋馆滑冰场(奥运标准)滑雪场(宽50m，长400m)现金流业态--黄金集市(220家金店)时尚奢侈品集群Fashionavenue（相对独立分区）快时尚集群▲迪拜MAll基本概况

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|项目总结二层运动区快时尚集群家居配套服饰零售区精品区业态分析：以零售业态为主要构成，包括百货、快时尚、男女服饰、时尚精品、运动户外等。部分区域与一层属于跨楼层空间。餐饮区电影院VRPARK儿童娱乐书店医疗服务中心▲迪拜MAll基本概况

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|项目总结三层童玩馆运动区儿童区母婴区3C科技鬼屋业态分析：主要集中了亲子儿童、餐饮和休闲娱乐等低坪效但高聚客业态。餐饮美食区娱乐体验：电影院+主题公园+鬼屋亲子儿童：儿童娱乐互动城市+儿童零售+母婴零售医疗服务中心书店▲迪拜MAll经营类游憩业态：海洋馆形成类门票业态，吸引亲子家庭客群的利器横跨迪拜购物中心的三层高度，有140种33000多只海洋生物商场内设置有48米长的观光走廊，游客可以透过透明的玻璃穹顶近距离观赏所有海底生物，甚至还可以乘坐玻璃底游船观赏水下世界，或者进入馆内浮潜。基本概况

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|项目总结▲迪拜MAll喷射水柱高达275米，足有50层楼之高，水柱随着音乐背景呈现1000多种变化，配有超过6000盏彩灯以及彩色投影仪这个浮桥平台可以让游客在距离音乐喷泉不到9米远的浮桥中心领略到高达275米的喷射费用：20AED乘坐传统的水上巴士阿布拉（Abra）,近距离见证世界上最大的音乐喷泉。费用：68AEDDubaiFountainLakeRide湖上游船DubaiFountainBoardwalk迪拜喷泉浮桥人工瀑布位于迪拜Mall的中庭，是中东最大的室内人工瀑布，占据了商场3层楼的高度。不仅很受当地家庭的欢迎，也是游客的打卡圣地。景观类游憩业态：喷泉+瀑布世界上最大喷泉表演，中午有2次，晚上6点后每半小时一次，每次持续十分钟左右。设置互动项目进行创收，设置在项目中央核心位置，提升房产价值。三层楼高人工瀑布以及艺术雕塑，成为必打卡项目之一。基本概况

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|项目总结▲迪拜MAllDubaiIceRink迪拜溜冰场:拥有奥运会场馆的规格，提供各种各样的体验方式，包括冰上迪斯科、落雪中滑冰等。它还为年轻人提供了一些独特的项目，包括滑冰培训学校等。可举办国际标准赛事，可容纳350人。配备大型LED，可作为音乐会舞台或者私人活动场地SEGARepblic世嘉共和国室内主题公园两层高度，面积7000m²，面向年轻人。包含14个游乐设施，包括旋转过山车，街机和游戏机VRPARK室内游戏主题公园:18个虚拟沉浸式体验项目,由世嘉共和国主题公园改造升级而来。VRPARK室内游戏主题公园DubaiIceRink迪拜溜冰场游乐类游憩业态：溜冰场+主题公园（由Emaar集团旗下娱乐公司运营）基本概况

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|项目总结▲迪拜MAll基本概况

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|项目总结歇斯底里主题鬼屋是一种极端的恐惧经历，带领游客穿越最黑暗的噩梦和最深的恐惧。收入模式：门票+礼品零售ReelCinemas电影院22个影厅，面积14000m²，容纳2800人。娱乐类游憩业态：电影院（由Emaar集团旗下娱乐公司运营）+鬼屋冒险，由于空间大，坪效低，因此设置于购物中心最高层。▲迪拜MAll基本概况

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|项目总结亲子儿童类游憩业态：互动城市KidZania建筑面积约8000m²，参观儿童互动城市KidZania的人正在经历一场冒险，该城市鼓励通过游戏进行教育。通过角色扮演，孩子们可以在玩耍的同时提高社交能力。恐龙展览DubaiDino购物中心内部展示了一个恐龙骨骼来自侏罗纪晚期，1.55亿年历史，长24米。▲迪拜MAll餐饮体验：餐饮拥有本地区规模最大、风味最全面的用餐场所，注重休闲游憩空间打造商场内的Eataly超市，在餐饮界是一个非常特殊的存在，其开创了“餐厅+超市”的跨界模式。在这里你可以边吃边逛超市，而在餐厅吃到的所有食物，其食材和配料，都可以在Eataly的超市货架上直接购买到原料。迪拜购物中心外的林荫大道上的集装箱箱制成的主题区域--DowntownEats探索这座城市最受欢迎的餐馆，享受代表迪拜多元文化人口的本土概念基本概况

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|项目总结哈利法塔和迪拜喷泉背景下的海滨餐厅。可欣赏迪拜水族馆美景或者在迪拜溜冰场旁观看溜冰活动的餐厅。▲迪拜MAll购物体验：项目品牌不仅品类繁多，还引进了众多中东旗舰店、独有品牌和独家概念店，将“人无我有、人有我优”理念，充分贯穿运用到了项目肌理之中。基本概况

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|项目总结FashionRevenue：2018年3月，FashionAvenue奢侈品购物专区扩建开业，提供150多个世界知名品牌，包括Burberry，Cartier，MiuMiu，Prada，Gucci，Mikimoto，Faberge，Valentino，ChristianLouboutin等。通过五星级的接待服务体验重新定义豪华的含义。▲迪拜MAll共有30家特色零售商店以及20家餐厅，与迪拜购物中心有效差异。零售内容有珠宝店、配饰店、传统的阿拉伯服装和工艺品店等，包括挂毯和地毯，珠宝，香水。颇具阿拉伯风情，主要客群为游客。餐饮有大量的户外空间，BurjLake边缘的海滨长廊，提升商业品质，形成高端餐饮集群。露天市场SoukAlBahar为两层建筑，相对独立，通过一条宽阔的人行天桥将露天市场连接到附近的迪拜购物中心。其建筑设计追溯了古老阿拉伯的奇迹和魅力，一个热闹的市场，为城市的居民和游客提供购物，娱乐和餐饮的迷人体验。此外购物中心还设有Thevillage休闲购物区，主要以时尚牛仔品牌为主，屋顶可收缩，可形成半开放式空间。基本概况

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|项目总结购物体验：本地风情特色▲迪拜MAll服务体系：服务app:提供店家详细信息、停车场信息、停车点定位、活动折扣信息、航空里程回馈以及Mall内便民信息等每层均设有信息服务台，共有8个，可以咨询信息并免费领取导购图册，针对不同国家旅客推出多语言版本。购物辅助设施配套也比较齐全，设置了16000个停车位，提供代客停车以及送货服务，奢侈品区提供免费擦鞋服务。商场还安排了专门的代步车（接驳车），设有专人看护的儿童推车以及婴儿室随处可见的自助银行、取款机及外币兑换处、行李寄存方便游客。公共区域设置睡眠舱SleepPodLounge。方便顾客小憩。VIP有专门的贵宾室，购买Emaaar礼品卡享受特别优惠。营销体系：节庆营销：每年两季为期一个月的迪拜购物节，推行低进口税及无销售税的商品，加上盛大的开幕式、各种商场表演、嘉年华演出、烟花秀、音乐会、幸运抽奖等丰富内容，使得迪拜购物节成为全球购物狂的年度盛典。迪拜跨年活动也成为世界级活动。联动营销：例如入驻酒店客人免费获得迪拜水族馆和水下动物园以及VR公园两个景点的门票运营模式：精细化管理、高品质服务、国际级营销基本概况

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|设计亮点

|项目总结▲迪拜MAll运营&投资效益分析：客群特点：2018年迪拜30%的游客选择了TheDubaiMall，是迪拜所有购物中心中比例最高的，然而只有10%的本地客群选择在TheDubaiMall消费。一定程度上归功于迪拜塔等国际地标对于游客的吸引力。双客群的定位也符合了RBD综合体的客群特点。客流量：过去7年中，迪拜Mall的年均客流量量已超过8000万，2018年客流量为8300万游客，增长率4%，日均客流达22万，已经成为了全球访问量最大的购物中心之一。租金：基本租金+扣点租金形式，2015平均月租金540AED/m²，2018年为625AED/m²，年增长率5%。是迪拜租金最高的购物中心，奢侈品区租金更高达1500AED/m²。出租率：2018年出租率高达98%，接近满租，为优秀水平。财务数据：2018年购物中心板块全年净利润高达22.3亿迪拉姆（合6.07亿美元），较2017年全年增长7％。该期间全口径收入同比增长23％，至44.46亿迪拉姆。TheDubaiMall单项目全口径收入为30亿AED，利润21亿AED（一个项目撑起全集团利润），净利润率高达70%。基本概况

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|项目总结▲迪拜MAll运营&投资效益分析：市场横向对比，与亚洲顶级购物中心仍有差距基本概况

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|项目总结开发商项目名称基础信息商业面积可出租面积数据维度租户销售月销售坪效全口径租金收入租售比净利润租金单价出租率客流汇率参数城市城市等级开业时间万m²万m²亿元元/GLA(m²)亿元百分比亿元月日百分比万人次外币兑本币九龙仓香港海港城香港国际一线1987年1月2219港币370160327520%67519317398%80000.89人民币3291426867604622154EMAAR迪拜mall迪拜国际一线2008年11月6040.5迪拉姆217446530.3914%216252198%83001.9人民币41284845841118840与国内顶级购物中心相比，迪拜Mall各项数据全面秒杀内地顶级购物中心（上海恒隆由于体量较小，业态以零售为主，租金单价略高与迪拜mall）与亚洲最赚钱的购物中心香港海港城相比，在可租面积2倍于海港城的情况下，出租率一致，总客流略超，但净利润约为海港城的三分之二。中国内地顶级购物中心同口径数据对比：深圳万象城10亿北京SKP135亿上海恒隆广场1425元北京王府井商业街8000万数据来源：各企业财报▲迪拜MAll附表：2018年E