财产所有权制度讲义

《民法学》第五讲

财产所有权制度

中央党校政法教研部教授

李雅云

（一）财产所有权概念是所有权人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。一、财产所有权财产所有权

意味着人对物最充分、最完全的支配，是最完整的物权形式。财产所有权制度构成了民事法律制度的基石。（二）财产所有权的取得1.原始取得生产、先占、添附、部分善意取得、发现埋藏物和隐藏物、拾得遗失物、国有化和没收

2.所有权继受取得——因买卖、赠与、互易等法律行为而取得所有权；——因法律行为以外的事实而取得所有权，如继承、遗赠等。——因其他合法原因取得所有权。

（三）财产的共有共有是指两个或两个以上的公民或法人对同一项财产共同享有所有权。

共有的形式包括两类：

共同共有和按份共有。1.共同共有是指两个或两个以上的民事主体基于某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利和承担义务。夫妻财产共有、家庭财产共有共同共有人的权利义务1.共同共有人对共有财产享有平等的占有、使用权、共享收益。共有财产的处分必须征得全体共有人的同意。2.共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的行为，一般认定无效。但第三人善意、有偿该取得财产的，应维护第三人的合法权益。2.按份共有是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有人的权利义务1.按份共有人按照约定的份额分别对共有财产享有占有、使用、收益、处分权；2.任何共有人未经其他共有人同意，不得擅自占有和使用共有财产；3.共有人有权要求将自己的份额转让。其他共有人在同等条件下有优先购买权。二、国家财产的归属和利用

国家财产分为：经营性财产

非经营性财产

物权法主要规定非经营性财产的归属与利用，对经营性财产作原则性规定：

第55条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

第56条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

第57条履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

国有非经营性财产：

1、国家所有，国家使用的财产（行政性财产）

包括国家机关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；

2、国家所有，公众使用的财产（公益性财产）

包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图书馆、公立学校、公立医院等。

3、自然资源（资源型财产）

矿藏、土地、山脉、水流、海域等。

1。关于国家财产的归属

第45条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。

也可以是地方政府

物权法第46-52条：矿藏、水流、海域、城市的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源

法律规定属于国家所有的野生动植物资源

无线电频谱资源、文物、国防资产属于国家所有。

但法律规定属于集体所有的除外。

铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。2。关于国家财产的利用

主要体现在国家设立用益物权，如，土地使用权、海域使用权、采矿权、取水权、捕捞权等自然资源的利用权。这些权利是通过政府行使行政许可、审批、规划等权力获得的，学说上称之为“准物权”或者“特许物权”。

与行政法、特别法交叉

政府在“审批”资源利用权时，不能够仅仅作为行政许可权看待，而应当尊重其用益物权的属性。用益物权的属性：排他性、对世性和优先于所有权的属性，这远远比被行政许可而得来的权利更牢固。第119条国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。

第120条：用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

第121条：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

第163条：土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

——所有权受限制，用益物权更大

第116条：天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

用益物权的扩张：

用益物权大于所有权

物权的类型越多，标志着对物的利用和流转越充分，物的价值越最大化。

越需要政府公信力和秩序稳定。

一块地，有取水权、矿权、地上地下空间权、房屋、林木等物权。

——资源利用权是用益物权

第122条：依法取得的海域使用权受法律保护。

第123条：“依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。”

不仅仅是行政许可权、审批权——空间利用权

第136条：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

——地役权

第156条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

第157条：设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

——建设用地使用权

——土地承包经营权

——宅基地使用权

三、相邻关系（相邻权）

第84条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第85条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

物权法第71、72条相邻关系——业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益（所有权、相邻权等物权。）如商住两用房商住两用房：第77条相邻关系

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（不告不理，不举不究）

北京市顺义区枯柳树、回民营、岗山3个村庄位于首都机场飞机起飞区内，多年来，3村村民饱受飞机起飞引擎轰鸣的噪音污染。

“最高峰的时候，平均1分钟就来一架飞机。”

首都机场西跑道1978年开始启用。西跑道与枯柳树、回民营村相邻，东跑道则紧靠岗山村。

首都机场每周有5000多个定期航班起飞。2004年10月，单日起降飞机首次突破千架次，达到1017架次。

——首都机场网站的资料

2004年12月9日，记者看见，10分钟内村子上空有5架飞机飞过，记者与村民的谈话中断了5次。村民马女士说，“今天从村头降落的飞机还算少的，如果是南风，飞机都在这边排着队呢（飞机要逆风起落）”。

许多村民家的房屋或者窗户，已出现了裂缝。

村民说，最近几年，患心脏病的人增多。年年都有人做心脏搭桥手术。

村里的年轻人都不敢在家怀孕。年轻人怀孕时就都出村了。

村里曾出现流产、畸形胎儿现象，村民怀疑与噪音有关

为躲噪音小学多次搬迁

飞机一飞过，孩子们上课就听不到了，通常一堂课要被打断好几回。为此学校多次搬迁。

枯柳树村村民佟淑明在1997年养了500只鸡，可是到了第二年，就全部贱价处理了，“没办法养，挣不着钱”，佟淑明说，每当飞机过去的时候，鸡就冲到角落里扎堆，“轰轰的声音鸡害怕啊”，每次扎堆，都会死伤几只鸡。

1995年起，村民开始通过各种途径向有关部门反映噪音问题，要求搬迁。

2000年起，国家有关部门正式发文，由国家出资对受机场噪声污染的三个村进行搬迁改造。

2000年国家发展计划委员会发布《国家计委关于处理首都机场扰民问题的通知》，确定首都机场噪声扰民处置工程总投资为4.97亿元，其中国家补贴2亿元，其余部分由北京市政府和民航总局各承担50%即1.485亿元。该文件同时要求北京市“尽快开展噪声区居民的拆迁安置工作，争取2001年内全部完成”。

2001年11月，北京市发展计划委员会向顺义区计委下发《关于首都机场噪声扰民拆迁安置工程项目建议书（带可行性研究报告）的批复》（以下简称“北京计委批复”），同意顺义区实施首都机场扰民拆迁安置工程，三村的搬迁工作开始启动。

顺义区发展计划委员会网站在2002年3月15日发布的信息称，首都机场噪声扰民搬迁安置资金全部落实。当年3月14日，国家计委下达了4.97亿元的全部投资计划，其中，中央专项2亿元、民航总局1.485亿元、全民自筹1.485亿元。上述资金近期内将逐步拨款到位。

三村的搬迁改造工程，连续列入了顺义区政府2002年和2003年“直接关心群众生活方面拟办的重要实事”中。

但时至2007年底，村民才搬迁。

2001年，村民提出了噪音赔偿的要求。民航总局有关人士称，航空器造成的噪音赔偿尚无标准和法律依据。但民航总局目前正在积极探讨相关课题。

——2004-12-29新京报报道

2007年12月后沙峪镇的枯柳树村、回民营村这两个“噪音村”的搬迁工作已整体结束，两村每口人的补偿金都不低于10万元。村民们已经搬迁到位于枯柳树环岛西1公里外的新社区———清岚小镇。根据协议，两村的居民，每口人可用2100元的平价购买45平方米的回迁房。同属3个“噪音村”之一的天竺镇岗山村的村民搬迁到了新居“三山新新家园”根据市、区两级的规划，“噪音村”将成为空港物流区。

飞机起飞的垂直下方被划为航空走廊，这一区域将进行绿化。

村民维权经历了12年。

第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

第89条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第90条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第91条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第92条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

四、建筑物区分所有权——专有权、共有权与成员权（管理权）的结合，是复合权。

1。专有权：占有、使用、收益，但处分权受到限制。77

2。共有权：维护现状不得占用，公共使用，收益和费用按照面积分摊。80

3。成员权：不能够个体行使，必须依附于一个团体上。业主大会具有团体性。表决权、选举权、监督权、遵守决议的义务。78、81、82、83物权法第70条：

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权（专有权）对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（共有权和成员权）

专有权及其限制（义务）：

第71条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第77条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。共有权（也是共有义务）：

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

成员权（表决权、选举权、监督权、遵守决议的义务）

第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第82条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。案例：

业主不交物业管理费和专项维修资金，小区业委会可通知房管局禁止其卖出房屋———这是某市国土房管局正在公开征求意见的《业主大会议事规则示范文本（草案）》中的最新规定。（2007年9月7日《新快报》）

不交物业管理费以及专项维修资金，业主将房产出售，会损害其他按时交纳物管费和专项维修资金业主的利益。但是以业主委员会的名义，禁止卖房，是一种多数人暴力———多数人以强制的方式要求少数人无条件做出符合多数人利益的让步。

卖房是业主正当行使对房产的处分权，这种权利不受包括业主委员会在内的任何人的粗暴干涉。当然，出于管理和服务的需要，要求业主在卖房和出租房屋后，将卖房或出租房屋的情况告知业委会和物管公司，是比较合理的。不能将“事后告知”义务，上升为一种“事前许可”特权。无论是物业服务企业还是业主委员会，都没有这种“许可权”。因为只要承认不交物业费在某些情况下可能是合理的，那么以此为由禁止业主卖房就肯定是不合理的。可事实上，不交或迟交物业费，往往正是业主乃至业主委员会对物业服务表达不满和进行抗争的主要维权方式，业主委员会理当代表业主的利益。

卖房和交费纠纷是两个不同的法律关系，卖房行为无须任何人许可，而交费纠纷只能通过仲裁或者法律途径解决。“不交物业费禁止卖房”等于是在未经法庭审判的情况下，就私自宣判不交费的业主“有错”。“不交物业费禁止卖房”类似于法律上的“冻结财产”，业委会无权作出。房管局拒绝办理房地产变更手续，是滥设行政许可。

第70条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。如，不交卫生费、物业费、不用电梯等建筑物区分所有权的其他规定：

第七十四条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。——业主优先

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。——车位、车库从约定

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。——道路、院子归业主

第80条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

关于土地使用权在到期之后，地上的建筑物归属怎么确定

（1）区别住宅用地与建设用地区别

住宅用地自动续期，建设用地要申请

（2）怎样收土地出让金？

（3）土地使用权在到期之后，地上的建筑物归属？补偿？

是指不法占有他人动产与不动产的人，无权处分的将该财产转让给第三人，如果受让人取得财产时出于善意，则受让人可取得该财产的所有权。

五、善意取得制度

适用善意取得的条件1.出让人无权处分该动产或不动产；2.受让人是有偿交换、付出合理对价；3.受让人出于善意；4.转让的财产是允许流通的财产。我国善意取得制度的特点：

各国一般规定，善意取得适用于动产交易，不适用于不动产交易。但我国《物权法》规定，善意取得不仅适用于动产，而且也适用于不动产。

物权法第106条：善意取得

“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交