地铁综合体的建筑策划思路与盈利模式样本

建设和谐都市地铁综合体建筑策划思路与赚钱模式一、地铁综合体最佳赚钱模式都市广场与地铁综合体教训新摩尔公司组织专项考察上海、深圳、沈阳、徐州等各种都市广场，已经建设都市中心广场地下空间运用大多不够科学，突出体当前公共停车场缺少以及地铁连接空间规划设计不合理。

日本在火车站与地铁站结合都市综合体与都市设计方面已经获得成熟经验，车站与商业设施、地下与地上空间一体化设计，顾客流线与机动车流线完全分离。胡宝哲博士总结了日本站前再开发模式图，在东京商业中心专著中详细简介。新摩尔公司在２００５年及２００８年分别考察日本高速铁路火车站与地铁站前广场开发过程中，全面总结了日本经验，可以应用于国内各类火车站广场及周边综合开发策划中。通过总结国内教训，借鉴日本成功地铁开发和地下空间运用经验，运用都市设计和商业建筑设计理念，新摩尔公司提出了一种基于都市广场地铁综合体赚钱模型，把握社会效益与经济效益平衡。

表1基于都市广场最佳地铁综合体赚钱模型二、都市ＣＢＤ地铁项目都市设计机制完全依托开发商进行都市ＣＢＤ改造和建设，难以保证都市和谐，需要政府引导，保证公众利益和社会效益优先，尔后为开发商提供公平开发机会。

借鉴法国新城区和ＣＢＤ开发成功经验，国内都市ＣＢＤ核心区开发可以成立政府为主都市开发公司，重要负责土地一级开发，一方面做好都市设计工作，尔后与地铁公司联合完毕交通枢纽建设，都市广场，地下空间开发，共同为开发商提供良好都市空间，准备比较充分公共空间停车位，发展商可以专心开发好自己物业项目，可以是都市综合体项目，也可以是购物中心或餐饮娱乐文化设施。

图1广州珠江新城ＣＢＤ都市设计模型

普通以核心枢纽地铁作为综合体重点开发区域，充分挖掘人流商业价值，形成都市商业中心和文化中心。综合体项目需要良好都市设计作为依托，而都市设计有效实行需要恰当开发机制。

地铁公共空间可以采用两种运用方式，一种是深圳大剧院地铁站模式，新开发华润万象城运用２００多米长地下通道与购物中心连接，已经运营近年地王大厦也直接和地铁在地下连通。深圳书城等地下无法连通建筑在大门口附近设立出站口。此外一种是华强北地铁站开发模式，充分运用地下空间设立大型商场，同步改进交通环境，让过街人流通过地下通道。

三、

地铁综合体物业组合与营销时机研究

由于地铁综合体普通涉及酒店、购物中心、写字楼和公寓等各种物业，普通酒店设立在主楼顶端，充分运用ＣＢＤ都市景观，有效提高物业价值。通过高档酒店品牌带动写字楼和公寓价值提高。其中公寓多数销售，销售时机选取非常重要。

通过研究美国桃树中心案例，咱们发现会展中心与酒店、购物中心、专业市场和写字楼以及公寓同样可以进行有效组合。

桃树中心是美国亚特兰大市一组为旅游服务建筑物，总建筑面积１７６万平方米，涉及十幢办公楼，三座会议酒店、三个交易市场和零售商场，一种大型健身俱乐部和整体式停车场.其中最高一座建筑物"桃树广场旅馆",是一座圆柱形超高层建筑,建成于1975年,共70层,曾是世界最高旅馆。

图2美国亚特兰大桃树中心开放式地铁综合体

图3桃树中心广场与综合体结合

在地铁站设计中波特曼运用了协调单元都市设计思想，有效运用了地铁提供便利，设立大型中庭连接地铁。作为开放地铁综合体，桃树中心成功之处在于

１、建立了完整步行系统，天桥、地下步行道、边沿开敞人行道和购物中心与酒店形成了完整网络。

2、相临建筑之间有效连接，形成综合体。

３、街区内部空间充分运用，可以开展娱乐活动。

４、增进都市各种功能有机结合，形成综合体共生功能，桃树中心成为亚特兰大都市名片。

四、

地铁综合体购物中心定位与经营分析

地铁综合体物业经营难度最大是购物中心，服务规定最高是五星级酒店。做好购物中心定位和经营分析是整个综合体成功标志。

广州高德置地广场位于珠江新城中央核心区域高德置地广场是高德置地在珠江新城发展大型商业项目，总建筑面积达92万平方米，汇集商场、超甲级写字楼、朱美拉星级酒店、公寓等各种功能。

其中商场SeasonsMall建筑面积超过17万平方米，分春夏秋冬四个主题区；工程方面也分四期开发：一期、二期某些筹划于来年年中开业，三期、四期则于完毕。该项目将大量引入国际流行潮流品牌商品，配备全新业态组合，展示最当代生活方式，打导致广州CBD最具魅力国际潮流购物中心。

SeasonsMall划分四个区域，可以借鉴英国蓝湖购物中心成功经验，设立不同主题，初期以汇集人气业态为主，在酒店区购物中心某些重点设立高品位品牌。

新摩尔商业管理公司通过２００８年对广州商业进一步研究和分析，以为广州顾客是理性消费为主，因而，咱们主张以白领风格与价位作为珠江新城购物中心主流定位，局部突出金领品味，避免盲目定位过高，导致开业后冷冷清清曲高和寡现象。

地在商业建筑设计方面，新摩尔主张借鉴日本一流综合体设计经验，注重打造人性化空间，形成生活美学展示和使用空间。

图５日本东京中城综合体公共空间与艺术作品

五、

铁车站与综合体人性化设计

１．地下站点和综合体公共空间，艺术作品，导示系都是需要人性化设计重点。

２．在设计地铁线路时候要充分考虑换乘站步行距离不要超过１００米。深圳会展中心环城就是非常便利换乘站点，而北京地铁诸多换乘站设立非常不合理，乘客换乘距离太长，缺少人性化思考。

３．在地铁与火车站结合时候，出租车和公共汽车等可以运用地下空间和地上形成立体双路进站模式，避免乘客过长等待。深圳罗湖火车站广场交通系统设计就是一种典型失败案例，缺少对乘客关怀和专业思考。

在飞机场出站时候，一方面要考虑以便进入地铁，第二要以便通过双线路模式乘坐出租车辆，避免乘客过长等待时间。

４．地铁综合体设计要重点考虑使用好地下空间，充分挖掘地下空间商业与公共空间价值，实现汇集人流作用，在整个综合体建筑中要注重购物中心、写字楼和酒店节能与环保，让顾客感觉舒服，运营成本较低。

新加坡在地铁综合体人性化设计方面很有特色，IONOrchard购物中心注定将成为新加坡和亚洲新地标性商业建筑。该项目涉及一种建筑面积达125,000m²零售中心、艺术画廊，以及一座带有观景台豪华住宅楼。

该项目设计灵感源于提供了充分公共空间，发达行人道路都市，以及平衡美感和商业可行性设计概念。

图6benoy设计乌节路购物中心与豪华住宅楼

图７地下空间有效运用

六、

地铁综合体实行方略

新摩尔公司在地铁和轨道交通综合体领域厚积薄发，以国际化视野与国外知名商业建筑设计公司联手提出如下方略：

１．与地铁公司合伙进行联合开发，政府规划部门牵头，做好重点地段都市设计和联合开发准备工作。从被动都市规划审批，转向积极地推动都市设计工作。

２．政府需要把握都市社会功能，避免不服责任以过高地价拍卖土地，应当明确规定都市设计规定和社会文化规定，避免浮现过度损害公众利益单纯地铁物业开发模式，房地产开发公司也需要注重社会效益和经济效益统一，为和谐社会做出贡献。

３．咱们与国外最知名设计公司联手完毕商业规划与商业建筑方案设计，实现两者最佳匹配，达到吸引顾客和减少运营成本目。

４．房地产开发低潮时候拿地和策划，高潮时候销售某些物业。

５．开业顺序咱们普通建议五星级酒店和购物中心可以同步建设，主张五星级酒店一方面开业，购物中心在随后开业。一．省级都市新区发展经济学分析

1．最优人口规模与空间范畴匹配

2.

以知识创新和应用作为经济增长重要途径

3.

以政治革新作为经济发展保证

二．省级都市新区规划新思想---中外都市新区案例比较

1.从田园都市到第三代新城规划思想变迁

2.办公与居住合理空间规划，减少生活成本

3.公共教诲和医疗优质资源配备，提高生活质量

4.统一规划和集中力量实行新区开发关系

三．关于都市新区CBD开发模式中外比较

四．中外都市新区开发产业构造调节与人才引进

1.

钱江新城产业构造研究---突出当代服务业

2.

产业构造调节与人才引进结合

3.

移民精神和制度保证---创造个人权力最大自由社会空间，保证新区居民幸福指数

五．省级都市新区都市综合体—以迪拜和钱江新城为例

六．省级都市新区不同社会阶层和谐发展

1.以品德和才华作为新区公开选拔行政官员唯一原则

2.混合居住区为主方略

3.知识阶层带动贫困人群智力脱贫机制

摘要

咱们从经济学角度分析了新城建设初步规律，运用了都市新区规划新思想，总结了中外不同新城建设模式，不但要注重新区硬件建设，并且依照科学发展观规定，提出了都市新区社会和谐发展新思路。

杭州建设当代化城区需要制度创新。钱江新城与迪拜相比，自然条件优越，此后要更高起点引进一流投资商建设世界一流综合体。咱们结合深圳新摩尔公司近年实践经验，为杭州综合体建设提出了自己详细建议，阐述了世界一流综合体内涵，强调了质量第一思想。为打造品牌都市尽咱们力量。

核心词新区建设

都市综合体

一、省级都市新区发展经济学分析

1．最优人口规模与空间范畴匹配

二十世纪六十年代经济学家提出最佳都市规模，最佳都市规模是都市化过程中一种重要实践和理论问题。

作者以为中档都市以100万人口作为比较抱负规模，省城规模以400万人作为比较抱负规模，作者提出一种人口均等省城规模模型。

图1一种中华人民共和国省城400万人口规模

这种规模对于都市商业和教诲资源等配备都是比较抱负，中心城区和副城区之间至少有3公里田园绿地。

都市新区开发普通以20万－50万人口为抱负规模，人数过少难以设立大型教诲和商业设施。咱们以为适合配备CBD都市新区，至少要考虑商务区、公园、居住区合理比例。

都市外延型在空间上新区规模普通应当达到6公里半径，都市内部建设新区半径可以在3公里之内。2.

以知识创新和应用作为新区经济增长重要途径，保持新区生态环境优美老式资源消耗型经济发展以破坏环境为代价，导致中华人民共和国经济难以可持续发展，只有提高人口素质，提高教诲水平，以知识创新和应用作为经济增长重要途径，中华人民共和国经济才干长期健康发展。

新区产业选取要重点选取没有放弃破坏污染产业，保护新区生态环境是新区成功发展基本，新区环境要明显优于老区，这样才干保证新区入住率稳步提高。

3.

以政治革新作为经济发展保证

以众多人口分享有限资源，导致中华人民共和国诸多制度不利于人权保障，落后户口制度限制人才自由流动。国内行政管理以人治为主，还没有形成行政以法制为主氛围，都市领导人更迭不断变换新区开发方向，因而带来了巨大资源挥霍问题应当妥善解决。二、省级都市新区规划新思想与发展模式－中外都市新区案例比较都市新区规划方案水平高低直接影响都市开发质量，国内外在新区开发方面形成了诸多创新思路。

1.从田园都市到第三代新城规划思想变迁

在19世纪末英国社会活动家E.霍华德关于都市规划设想提出了田园都市概念，20世纪初以来对世界许多国家都市规划有很大影响。

霍华德在她著作《明日，一条通向真正改革和平道路》中以为应当建设一种兼有都市和乡村长解决想都市，她称之为“田园都市”。田园都市实质上是城和乡结合体。

霍华德针对当代社会浮现都市问题，提出带有先驱性规划思想。都市规模、布局构造、人口密度、绿带等都市规划问题，提出一系列独创性看法，是一种比较完整都市规划思想体系。田园都市理论对当代都市规划思想起了重要启蒙作用，对日后浮现某些都市规划理论，如“有机疏散”论、卫星城乡理论颇有影响。

从最早田园都市到日后第三代都市，英国在都市规划思想方面不断创新。

位于伦敦附近密尔顿凯恩斯(MiltonKeynes，如下简称MK)新城是20世纪规模最大新城开发项目之一，也是英国最后一批第3代新城。MK于1967年进行规划编制，1971年开始进行建设。它是在3个小镇基本上发展起来，原有人口4万，当前为20万，总建成区面积88.8平方公里。

MK是在一种平坦农业地区上进行建设，规划试图通过景观设计使它成为具备吸引力和标记性都市。1970年代初开发时决定不建轻轨，当时汽车还是一种重要交通方式，规划引入了美国洛杉矶网格式道路布局模式，每个网格1平方公里，即每1公里有1个交叉口，1个网格就是1个社区。路网中道路两旁种有行道树，依照规划住宅高度不应高于树高，所有基本设施管道沿路旁开发，管线埋入地下。商业用房(涉及办公楼)普通不高于6层。MK拥有步行道(含自行车道)网络系统，全长约30公里，实现了机非分流。

新城中公园用地占20%，设计成线型公园串联成片。公园内有排水渠穿过社区，雨水通过排洪渠汇入湖面，再排放至河流，因而MK不会浮现洪灾，湖面可供休闲、娱乐使用。

在MK首期开发中，把3个原有小镇联系在一起，新城开发和老城改造结合在一起，成为很有效分期实行办法。新城初期开发住宅以简朴便宜为主，以吸引低收人者购买人住新城(由于初期伦敦等大都市还是较具吸引力)。在住宅区内部禁停汽车，在外围停车，使住区免受汽车干扰。住宅建设均考虑朝向，住宅供暖一半免费。到1980年代经济调节时期，新城兴建了火车站，建起欧洲第一种美国式购物中心，使只有20万人口MK每周吸引60万人次来购物，从而达到增进经济发展目。

在将来建设中，MK还要建立新购物中心、戏院和欧洲最大人造滑雪场，建设新住宅和举办建筑展览会，采用各种办法来吸引更多人。

2.办公与居住、商业教诲等合理空间规划，减少生活成本

空间合理规划方面，巴黎新区规划给咱们诸多启发，巴黎占地762平方公里，620万居民，巴黎耗费40年时间将人口20％疏散到新城。

法国拉德芳斯是一种约3.6平方公里新区，吸引了巴黎64％国外公司，50％是公司总部。区内3600多家公司年营业额相称于法国一年政府预算。

图2

拉德芳斯区域鸟瞰

这是欧洲最大办公区、最大购物中心，15万人在这里工作，4万居民居住，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身当代化城区。

图3

拉德芳斯CBD建筑群

法国巴黎拉德芳斯是典型CBD新区，都市开发物业比例合理。拉德芳斯是法国首都新区，她CBD地位不是其她都市开发新区可以简朴模仿。

表1

拉德芳斯物业比例拉德芳斯拥有欧洲最大购物中心，叫做四季(LesQuatreTemps)，拥有250多家商店,营业面积10多万平方米。位于拉德芳斯中心，周边有环形道路。

图4

四季购物中心位置对于国内省城和地级都市开发要依照详细实际状况，探讨适当物业比例，依照都市规模和地位，普通从大都市到中小都市办公物业比例应当递减。深圳华侨城位于深圳经济特区深圳湾畔，面积4.8平方公里，由华侨城集团公司开发、建设和管理。华侨城以"规划科学合理，功能配套齐全，城区环境优美，风格崇高文明，管理规范先进"为规划、建设和管理目的，通过十近年努力，已建成为一种当代海滨城区，被誉为深圳湾畔一颗明珠。

华侨城是深圳规划最成功当代化城区之一，它规划起步于八十年代，由新加坡规划师进行了超前生态规划，以旅游开发起步，居住区开发获得成功。当前集中增长办公空间和商业空间。

当前，许多学者将深圳华侨城作为ＲＢＤ区域，华侨城在国内休闲商务旅游结合方面做得最佳。

图5

风景优美深圳华侨城

图6

深圳华侨城洲际酒店

图7

益田假日广场

3.公共教诲和医疗优质资源配备，提高生活质量由于宽带网络技术成熟，办公区域选取已经相对受到较小限制，但是，白领人群对子女教诲关注占有突出地位。优质幼儿园、小学和初中和高中资源成为区域一方面要配备最重要资源，另一方面，是体育活动场合和优质医疗资源。4．统一规划和集中力量实行新区开发关系再好都市新区规划只是蓝图，新区真正要组织实行好需要集中力量，普通要注意避免两种错误：

（１）

一种都市不应当同步开发各种新区，处处分散资源。金华在都市

区开发中没有集中力量开发最有前程东区，导致新区发展缓慢。

（２）

同一新区开发也不要遍地开花，普通适合采用分片滚动开发战略

变化入住率低，居民生活不便盲目开发模式。南京市河西新区开发就存在这种问题，开发速度太快，开发物业建筑形象和设计水平不高。

通过实际比较分析，普通5万人规模作为一种片区开发规模比较合理，可以配备5万平方米商业面积，按照1.6万人规模配备教诲资源。

咱们需要有序推动新区开发，保证区域内合理入住率，便于配备教诲和商业设施。

在新区开发实行方面，苏州工业园区是公认成功样板。苏州工业园区不但规划超前，并且招商质量高，世界500强公司进驻较多。在住宅区域和工业厂房开发成功基本上，按照都市新区规划规定，以金鸡湖为主CBD区域办公商务和购物中心物业都加快了进度，有关开发都获得了成功，其中苏州圆融时代广场综合体开发成为亮点。

三、新区开发模式总结及其对钱江新城启发新区开发应当是百年大计，对新区开发模式进行总结，可以供国内各级正在开发新区时候借鉴。钱江新城可以重点借鉴拉德芳斯和迪拜模式，钱江新城需要面向世界一流大公司招商，在公共设施建设上加快进度，在土地出让和综合体建设速度上应当适度放缓，提高开发质量和产出效率。

表1

国内外新区开发模式比较

在以上开发模式上，迪拜在开发宣传公关上最为成功，通过世界唯一性项目打动世界，迪拜体现了都市进取雄心。

面对迪拜创新，杭州钱江新城应当加强对国外宣传，钱江新城不但拥有一流规划，并且拥有更适合人类居住环境，因而，杭州钱江新城是世界石油美元投资最安全落脚点。

通过钱江新城等新区开发经验和教训，咱们总结一种省级都市开发区对的流程：

图8

新区开发流程图四、中外都市新区开发产业构造优化与人才引进迪拜是个气候炎热国家，发展老式产业没有优势，迪拜重点发展金融和旅游产业。

9月，迪拜政府创立了DIFC，将金融服务业作为仅次于旅游业重点开发产业。这个被称为“自给自足小型国家”。如今已向世界各地公司敞开了大门，欢迎金融服务类公司，特别是银行进驻其中。

作为一种新兴市场，履行零税收DIFC与开曼群岛等所谓“避税天堂”主线区别在于：后者是“离岸”金融中心，而DIFC是“岸上”金融中心。其优越性在于，不但具备大型国际金融中心法律规范及操作原则，还拥有“离岸”金融中心税收优惠，结合了两者优势。

图9迪拜都市风光

更为重要是，DIFC地理位置和时区也得天独厚，它位于亚洲和西方国家中间，与伦敦有4个小时时差，与北京也是4个小时时差，一天之内可以覆盖东、西两个市场，刚好弥补中华人民共和国和西方交易市场上“金融真空”。

同步，它还可以向中西方之间25个国家提供金融服务。涉及海湾国家、中东国家、伊朗和中亚国家，总人口约16亿，国内生产总值当前已超过１万亿美元，是一种巨大资我市场。据不完全记录，国际上进入迪拜热钱已超过了8000亿美元。这些因素无疑将进一步促使迪拜加速成为国际金融市场和资本链上重要一环，这一地位也是其她国际金融中心所无法取代。

1．钱江新城产业构造研究---突出当代服务业

当代服务业应当在杭州占有较大比例，金融产业无疑是一种重点，浙江广大公司也的确需要良好金融服务。

杭州发展金融产业应当是上海金融中心功能延伸，杭州同样应当与上海同一规划充分发挥金融产业作用。

除了金融产业外，知识含量较高服务公司是杭州大力发展目的，杭州文化底蕴深厚，环境优美，适合发展知识产业。软件、文化产业等都是属于知识产业，适合杭州发展。

，杭州被拟定为国家软件产业基地；杭州软件产业销售收入超过200多亿元，成为继北京、深圳、上海之后全国第四大软件产业基地。１４家公司列入国家规划布局内重点软件公司，总数列北京、上海之后为第三位。阿尔卡特等11家公司被认定为“国家火炬筹划”软件产业基地骨干公司。

杭州拥有浙江大学计算机系等优质软件人才教诲基地，基本条件好，软件业应当达到年均100亿美元以上较大规模。2．产业构造调节与人才引进结合依照产业构造发展规定，一方面是引进先进公司家，特别是开办中小公司有经验青年公司家，尔后依照公司需要配备先进人才。

高技术人才固然是重点引进方向，高档软科学人才，例如，文化艺术等社会科学人才，高档征询人才都是杭州迫切需要长期引进人才。

依照软件、动漫公司、商业管理、地产服务等征询公司需要，放手引进人才，在新区取消户籍限制。

依照杭州经济和都市发展潜力，咱们估算杭州将来知识产业应当五年后应当增长到500亿美元规模。

至少在将来五年需要在国内引进20万人才群体。从国外也需要引进3万左右先进人才。

3．移民精神和制度保证---创造个人权力最大自由社会空间，保证新区居民幸福指数。

杭州是全国居民幸福指数最高都市，这是一种较高荣誉称号。“上有天堂，下有苏杭”。杭州应当是世界杭州，向拥有文化知识世界移民敞开怀抱，向迪拜同样开放，把杭州钱江新城推向世界是杭州对外宣传重点。

杭州可以依照自己产业构造调节需要，每年规划5000名海外来杭州移民指标，勉励海外公司家前来杭州创业，投资在50万美元以上均容许全家移民。

五、省级都市新区CBD建设问题---以迪拜和钱江新城为例

在都市最重要新区核心建设CBD，都市发展是一件决定都市发展制高点大事。

依照《迪拜战略规划》（迪拜酋长HHSheikhMohammadBinRashidAlMakhtoum社会经济观点综述和国家发展战略），迪拜都市发展框架将作为一种保证迪拜将来平衡发展和可持续发展机制，并解决某些社会和环境问题，以及空间发展议题。

图10

迪拜都市规划

图11迪拜棕榈岛项目

图12迪拜ＣＢＤ

都市CBD建设应当遵守经济发展规律，咱们以为应当在杭州钱江新城建设世界上具备特色CBD。

杭州市第十次党代会拟定覆盖城乡、全民共享“生活品质之城”都市定位，市委、市政府决定把杭州都市定位表述完善为：中华人民共和国特色、时代特点、杭州特性，覆盖城乡、全民共享，与世界名城相媲美“生活品质之城”。

钱江新城定位为杭州CBD，钱江新城应当为提高整个都市生活品质起到龙头作用。

依照钱江新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积3.29平方公里，可建建筑面积约为650万平方米，涉及八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区。平行于钱塘江富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最繁华景观大道。

图13钱江新城规划

CBD建设不但要注重硬件建设，更要注重软件建设，不但要注重吸引世界500强公司，更要注重拥有竞争力知识创新型公司进驻。

图14

钱江新城沿江景观

杭州位于长三角重要枢纽位置，拥有辽阔经济腹地，气候宜人，文化积淀深厚，杭州应当与迪拜展开有利竞争，在世界范畴内整合资源，吸引石油美元投资杭州CBD，重点发展总部经济，与上海形成两翼齐飞新格局，带动长三角经济升级。

杭州需要参照迪拜、东京、巴黎等世界一流都市标杆，规划杭州建设杭州，通过制度创新和对的吸引使用人才建设一流品质杭州，有效提高自己核心竞争能力。

在将来都市竞争中，杭州不能以人口规模拼大小，只能以品质争高低，以特色论输赢。咱们必要牢固确立品质导向，努力打造“品质都市”、“品质产业”、“品质环境”、“品质生活”，使品质成为杭州鲜明特性，成为杭州核心竞争力。

六、省级都市新区都市综合体－以迪拜和钱江新城为例

当代都市商业综合体普通涉及五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是都市集约化发展必然规定，可以满足办公、购物和白领人士居住规定。

大型都市综合体适合经济发达大都会和经济发达都市，在功能选取

要依照都市经济特点有所侧重，普通酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。

都市综合体在各国获得蓬勃发展，如果说洛克菲勒代表二十世纪八十年代此前水平，那么东京六本木新城代表已经21世纪初期建设成功世界一流综合体水平。

图15

东京六本木都市综合体

世界一流综合体内涵是：

1.世界一流综合体拥有较高品牌价值，大型公司和商家乐意积极入驻，可以成为商业和旅游目地。

2.世界一流综合体以品牌价值为依托，各个建筑公司均以参加为荣，因而可以控制达到最低造价，拥有最佳投入产出比。

3.世界一流综合体不但拥有最佳经济效益，并且可以创造良好社会效益。

在都市规划方面，迪拜是世界范畴创新产物。在都市综合体方面，迪拜非常注重各种类型五星级酒店、都市综合体开发，可以说迪拜正在诞生世界一流都市综合体项目。

图16

阿拉伯塔七星酒店

图17迪拜规划模型

依照都市新区规划需要，对都市商业网点和综合体布局要进行进一步研究，一是要保证办公、居住、商业、文化、教诲设施物业总体比例合理，二是保证商业布局合理，商业规模恰当。

拉斯维加斯在新都市综合体建设方面，以主题酒店为主各种综合体以及购物中心均获得了成功。

图18

拉斯维加斯卢克索大酒店---埃及文化主题

图19

威尼斯人大酒店及购物中心和赌场综合体

拉斯维加斯综合体开发成功带动了旅游商贸业发展，例如，是尚秀等大型购物中心发展良好。

图20

潮流秀购物中心

杭州要建设100个综合体是一种宏伟目的，咱们以为要侧重不同类型综合体组合，不应当过度重复和单调，应当类似拉斯维加斯同样，不同文化风格，不同功能合理组合。

表2杭州都市综合体开发方略建议

在杭州都市综合体战略实行环节上，咱们主张初战必胜，有序推动，高起点树立五个不同类型都市综合体标杆，实事求是，总结经验教训，尔后推广到各个综合体项目。

都市综合体开发商不但肩负公司责任，并且肩负社会责任，咱们勉励开发商通过成功开发一流都市综合体获得良好经济效益，提取某些利润用于智力扶贫，为和谐社会发展做出自己贡献。

七省级都市新区社会阶层和谐发展1.以品德和才华作为新区公开选拔行政官员唯一原则选拔先进人才不应过度受到党派局限。唯才是举是中华人民共和国政治民主必由之路。通过法制化治国，依法推动都市规划和新区建设，避免都市建设由于行政领导更换产生随意性。

迪拜都市发展得益于政治清明，规划超前，通过制度设计和区位地理优势，借助石油美元推动，在主线不适合人类居住区域，创造了迪拜都市发展奇迹，值得中华人民共和国各级领导思考。

高效率政府与高素质行政人员是新区发展基本保证，苏州新加波工业园管委员可以说是全国新区管理榜样。

在坚持党领导同步，要积极吸取民主党派和无党派先进人才加入到政府中，以公开选拔为主。

2.混合居住区为主方略

在新区都市规划中，咱们要避免纽约哈莱姆贫民区悲剧。通过混合居住区方略，让某些社会弱势群体有机会和知识阶层同住一种区域，形成崇尚知识良好社会氛围。

混合居住区实行是世界性难题，国内运用社会主义制度优势，可以在这个方面有所作为。

咱们以为过度集中兴建以安顿贫民为主安顿房，会导致更大知识贫困。政府应当采用经济扶持政策，通过政策银行予以一定数量贷款，勉励贫困阶层购买中档社区普通性住房，勉励贫困家庭女子接受良好教诲，通过教诲贫困家庭子女成为先进人才方式偿还贷款。

3.知识阶层带动穷人智力脱贫机制，共同分享新区社会发展成果

通过富裕阶层多纳税进行调节是经济上调控手段，经济补偿只能解决贫民眼前贫困，长远办法是让贫民子女接受到优质教诲。因而，需要在制度安排上有所创新，政府需要在新区教诲上优先投入，保证贫困阶层子女可以分享优质中小学教诲资源。

知识阶层是都市中坚力量，勉励知识阶层协助贫民阶层，政府予以知识阶层物质和精神勉励，通过制度安排，让更多贫民阶层分享都市发展成果。

一种先进大学生基本上就可以让全家挣脱贫困，教诲制度是最重要制度安排，政府要予以贫困居民和外来农民工子女更多分享优质教诲机会，政府予以贫困家庭子女免除学费和教诲贷款等是协助办法之一，此外，要通过税收政策勉励公司捐款资助贫困家庭子女读书，协助她们交纳学费。

总结

新区建设不但要规划合理，外观美丽，咱们更应当考虑新区建设高起点，产业构造优化，居民、办公、商业教诲等物业比例合理。

新区都市综合体建设要丰富多彩，咱们以为要侧重不同类型综合体组合，不应当过度重复和单调，应当类似拉斯维加斯同样，不同文化风格，不同功能合理组合。

在规划建设合理同步，咱们要考虑新区社会和谐发展，让弱势群体可以分享新区发展成果，形成全社会支持新区建设良好氛围。地铁是近年来新兴一种交通工具，随着着都市化进程进一步加快，地铁成为连接都市中心与周边区域重要枢纽之一。由于地铁周边人流密集、流动速度快。因而诸多商家也看好地铁将来商业发展前景，开始投资地铁物业形态，与之相伴是催生了众多地铁商业类型。物业形态也涉及酒店、公寓、写字楼、商业街、购物中心等各种商务、商业形态。本期焦点关注将和您一起来探讨天津地铁商业物业类型发呈现状以及此后发展趋势。关注焦点1、天津地铁物业发呈现状如何？2、当前天津地铁周边物业类型均有哪些？那种业态比例比较重？3、发展地铁商业要素均有哪些？4、发展地铁商业对区域或者是都市发展有何带动作用？5、当前天津地铁商业发展都存在什么问题？6、天津将来地铁商业发展前景将会如何？关注实录【主持人】：各位网友人们好，欢迎来到本次焦点关注。咱们本次焦点关注邀请到了恒昌顾问项目经理王晓鹏来和人们一起探讨一下天津地铁物业发呈现状以及将来发展趋势。先请嘉宾给咱们讲一下地铁商业概念和类型。【王晓鹏】地铁商业代表都市轨道交通中,与交通动线站点相联接商业系统.由于地铁是人流重要集散地,这与商业发展需要相符,因而提供了两种业态之间结合。地铁商业由于建筑需要,可以有三种重要方式：点式商业、条式商业、立体化商业（地铁上盖）。点式商业多为在地下铁公共空间某些,如过道、候车点、出入口等设立商业零售点，多以应急商品零售为需要，例如报纸杂志、饮料、电话卡等；这些点式商业点多为地铁运营商经营或出租位置经营，提供某些基本必要商业服务。这种商业形式更多为乘客服务，在地铁商业所占比例较小，基本谈不上赚钱概念。条式商业多为某些街道式联接在一起若干家商铺或店面构成地铁通道商业，也许会设立在地下能道上，也也许会设立在必经某些地面上，其经营重要是迅速消费品，例如快餐店、药店、多士店、花店、书店等等；此类商业与地铁关系非常密切，重要客群目的均是出入于地铁客人。在国内做得比较成熟地方，应当当属上海地铁过道商业。立体化商业则是位于地铁附近或相联购物中心、超市等，并且规模相对比较大，涉及各种楼层经营空间，其中，大多有某些楼层是可以直接与地铁通道相联接，可以使出入地铁站客流直接通过专用通道进入卖场。同步，此类商业由于规模因素，虽然是零售业态，但经营品种诸多，范畴很广，目的客群也可以涉及地面行人。这一类商业也就是咱们经常说得地铁上盖物业。例如位于南京路上伊势丹、津乐汇、环球置地等。此外我以为此类商业一种延伸可以独立作为一种类型，那就是地铁周边商业。该类商业也许不是地铁上盖或者和地铁出口想联通，但是此类物业由于在地铁开通之前就已经形成一种商圈，地铁开通之后使得该商圈覆盖范畴更广，确切说是商圈形成影响了了地铁走向，而地铁开通又增长了客流，并使得该商圈以地铁出口为核心形成一种向心园，向周边辐射。在天津比较典型当属滨江道、小白楼商圈，米莱欧、滨江购物、及南京路沿线某些商业物业。而处在地铁末端、位于地铁口周边居民区商业则发展比较缓慢，更多带有区域商业或者社区商业属性。例如刘园、西横堤、财经学院等。【主持人】讲非常详细，那么地铁和商业及其周边物业均有着如何关系？【王晓鹏】地铁能提高沿线所有商业地产通达性，进而提高其地段价值，但这对整体市场长远影响而言，某些区域商业相反会因而减少消费力。例如，香港沿着地铁网络分布大概30个购物中心，约占香港购物中心总数五分之三，此成果充分显示出香港地铁对购物中心开发影响，地铁成为了香港购物中心项目不可或缺元素。但某些规模档次不够，或者经营不佳老物业便在地铁开通数十年间，逐渐退场。在深圳地铁建设期间，也曾有过不少人乐观预计过地铁沿线物业价值升值，但事实却是：地铁开通后一段时间，不少项目并没有得到应有效应，有些甚至还不如过去。因而，地铁网络密集对于商业物业个案而言，是一把“双刃剑”。地铁便捷带动了人流迅速流动，人流更容易向商业氛围浓厚区域集中；而某些商业氛围比较弱区域因而会晤临更大分流压力，因而投资者也许更需要关注商业区域两极分化问题。由于地铁缩短了都市空间距离，在汇集人群同步，也可以快捷地疏导人流，这种“双刃剑”作用可以使原有商圈更繁华，也能分流人群。事实上，咱们结识到在地铁商业项目中，人流并不简朴等同于商流。地铁商城成功，除了要有特色之外，地上与地下呼应非常重要，地铁往往只是地上强化而已。而现阶段，人们过度关注了事物表面，人们都看到了营口道地铁站对于商业发展优势，但是没有看到南京路—滨江道已经是一种很成熟商圈。人们都看到了滨江道人来人往，但却忘掉了那里矗立了多少商业项目。也就说，要做地铁商业，就要把握地铁商业特性。地铁商业有别于都市中心繁华商业，地铁重要承担功能是载客功能，但在体现交通功能同步，也会带来人流，并将之转化成消费力。客流与否得到有效转化，跟地铁项目自身有很大关系。当前在天津，完全脱离都市中心繁华商业还没有典型案例，朗香街虽然以情景式地铁商业为宣传噱头，但是依然没有脱离小白楼这个繁华商业中心。在布满诱惑地铁商业时代，咱们依然应当更多地关注优势商圈、优势项目。【主持人】天津地铁商业定位均有哪些？【王晓鹏】借鉴国外、香港等地成熟地铁商业开发模式，咱们关注到：地铁物业开发与经营基本上是环绕“商务、休闲、居住”三大主题功能展开。而地铁出站口周边步行5分钟到10分钟范畴内，是最佳人流集散面，也是地铁商业黄金选址区域，10分钟到20分钟区域就将会进入相邻站点外围商圈，这一带发展居住、办公之类项目会很适当。例如海光寺、南京路——滨江道、小白楼这几大商务商业中心，汇集了众多写字楼、酒店、公寓及购物中心、超市等业态。地铁上盖商业项目，也占尽天时地利，投资效益很高，但定位不准往往会形成着叫好不叫座局面。地铁商业定位一定要突破老式单一商业功能，与地面已有商业相结合，集商业功能、都市形象功能、便民功能于一体，形成互补、融合和借势关系。如天津西站，乘客较多，可以依照这一特点设计相应业态，而别站点也许就不具备同样人流、也就不能照搬。由于地铁内客流量大，但有效客流不多，大某些客流以通勤为主，乘客看重地铁高速及准时，对地铁站派生功能需求重要以交通需求和满足寻常生活为主，为顺路型需求。因而，点式和条式地铁商业业态更多以经营便利店、便利店、特色店、书报摊、服装店、食品店、银行、冲印店等产品为主。这种小型产品“点式消费”尽管消费额小，但总量大，也将形成不小市场。地铁连通楼层应倾向于和大众商品相匹配，由于地铁人流大众化。例如，朗香街地下一层、二层和一层业态就有一种明显差别，地下一层和地铁连通，定位为年轻白领消费地，重要以大众服装、饰品和餐饮为主，而一层则是音乐厅。地铁作为大众交通工具，针对人群更多是普通消费者，因此连接商业性是也要与大众消费相配合。地铁同样是人们忙碌交点，休闲消费也是它重要特点。这样地下大众休闲消费与地上有针对性地消费相结合，才干达到地铁商业完美组合。随着地铁商业发展，天津本来相对集中商业格局会发生变化，地铁节点会形成区域性商业中心。但立体化商业或者地铁周边商业不会像老式商业中心那样强调服饰类购物功能，也不适合安排家居、建材等“重型”业态，而是偏向休闲、餐饮和便利性消费。而各站点核心商圈消费圈层（地铁人流）是地铁商业开发与经营定位重要根据，并且随着后续线路逐渐投入使用，都市可达性进一步增强，都市商圈将面临重新洗牌，老式滨江道、南京路、小白楼、东马路商圈强势地位不可撼动，但商圈功能、商圈格局将会进一步细分、进一步分化。地铁各站点将是这种细分第一载体，获得一方面发展机会。因此，对地铁站点发展规划和核心商圈研究将最后决定商业地产开发和经营定位。将来商业格局将会形成特性明显、业态细分主题商业圈层。大而全商业项目反而会经营风险倍增，投资者需谨慎。这里有个案例比较故意思，那就是南马路上当前麦购（查看地图）时代广场（查看地图）。该商业是2号线出口，属于地铁上盖物业类型，在宣传时候，定位国际五金城，宣称某某品牌进驻，预计胡总意思是看到南马路五金城拆迁想要抢夺某些客户，不成想有政府支持新南马路五金城夺得头筹，再加上外环边用于物流交通比较顺畅，租金比较低，自然难以抵挡过新南马路五金城招商攻势。最后，不懂得什么时候，这个地方悄然变成麦购时代广场，成了一种购物中心了。其实该处定位自身就是购物中心定位，不说铜锣湾广场（查看地图）没能起来，只是由于生不逢时，而地铁物业属性自身就不适合做五金类，再加上五金、建材类业态普通会集中在外环边上，而该地段周边已有水牛城、远东百货、新世界、仁等某些大型商业设施和某些娱乐、餐饮业态，尚有某些潜在商业物业，例如大悦城、仁恒商业等，五金城定位从一开始就是错误，但是还好，在开业之时总算把业态调节到一种购物中心业态了。胡总这个耳光打得挺响亮。这个案例也成了业内人士一种笑柄了。【主持人】：如何运营地铁商业？【王晓鹏】在香港，地铁商铺运作非常成功，在于香港地铁商业基本上都采用“只租不售”，为是香港开发商拥有绝对统一管理权，更有助于商场经营。普通是由发展商自行招商和经营管理，还会恰当让利，一方面考虑是如何在短时期内吸引商家进驻，把商场做旺。当前广州地铁商铺选取以连锁为主，行业设立力求照顾乘客需要。广州地铁商业物业经验重要是，引进连锁经营和知名商家，区别商场、商铺不同状况采用分别招商、整体招商相结合方式，引导经营理念上有共识商家进驻。从1999年地铁1号线开通至今，广州地铁与之合伙行业涉及便利店、潮流产品专卖店、书报滩、服装店、食品店、饮用水店、餐饮、银行、冲印、鞋店、商务等。地铁商业由于依附于地铁这一特定交通载体，地铁开通后，地铁广告将成为又一新兴传媒在广告市场中占有一席之地。同样，可以进驻地铁商家在获得经营收益同步，也将在无形中获得巨大品牌宣传效应，这一附加价值是不需要另付成本费用，地铁商业经营商家也因而免费享有了地铁商业品牌宣传价值。

地铁作为公共交通体系一某些，使地铁商业也附加了明显社会价值属性。除在业态功能上便民性、服务性等特点外，地铁商业还可以充分运用后天独厚地段优势，积极参加社会公益事业或社会性活动，借此树立良好社会形象和美誉度。

【主持人】天津地铁物业发呈现状如何？【王晓鹏】随着5月28日天津地铁1号线正式对外开放，天津“地铁商圈”一期规划也基本成型。按照当时规划，地铁1号线沿途将陆续建成22个大型商业设施，总建筑面积达100多万平米。在今年，这些商业设施基本竣工，某些新开发地铁沿线商业也初具雏形。地铁1号线全长近27公里，沿途商业氛围与地铁通车后形成巨大人流，为商业发展创造了良好生存条件。当前经营比较旺盛得仍集中在南京路-滨江道商圈、小白楼商圈这两个老式商圈，例如伊势丹、津乐汇等。而海光寺商圈已经初具雏形，津旺铺招商工作已经接近尾声，国美、海光寺图书城等运营商均进驻正常经营，数码港、环球置地也开始了对外招商、租售工作；西南角出站口金盛国际（查看地图）、翔宇大厦（查看地图）均对外进行招商；西北角先春园（查看地图）商业正在运作、富力城沿街商业已经开始有租户进驻；小白楼站滨江购物进行了整治，海信广场对外营业也有一年有余，朗香街正式运营反响良好；大沽南路沿街商业在地铁开通后，比此前旺盛了不少，酒吧、餐饮、百货、银行等都非常旺盛。而处在地铁末端区域或社区商业也在静悄悄发生着变化，西横堤站已经集中了瑞景新天地、集贤百悦、麦当劳等商业设施，财经大学站天邦购物也在紧张建设当中。但当前，地铁只有一条线开通，还没有形成网络。与北京、上海等都市相比，市民并没有养成乘坐地铁习惯。地铁商业还不能算是天津商业地产主流形态，天津地铁商业任重而道远。【主持人】天津将来地铁商业发展前景将会如何？【王晓鹏】在上海，随着地铁1号线逐渐交通积极脉，地铁商场也沿着地铁站点延伸向到处蔓延，并形成了新客站——人民广场——陕西南路——徐家汇四个赫赫有名“地下商圈”。其中，徐家汇商城最大，有近万平方米面积。

在广州，地铁商铺以连锁店为主随着地铁线不断从中心城区向四周延伸，广州商圈也不断扩展。其中，地铁1、2号线共有车站商铺4000余平方米，站厅商业街约3万平方米，沿线地面物业约6万平方米，年经营收入数千万元。

总体而言，天津地铁商业正蓄势待发，随着2、3、9号线通车，地铁网络渐成，几何倍商业价值将凸现。地铁1号线、2号线和3号线为轨道交通骨干线；天津地铁4号线、5号线和6号线为轨道交通填充线；7号线和8号线为轨道交通外围线；9号线为津滨轻轨线延长线，总长度为227公里。远期预测，九条线路单日客流量将超500万人次，这无疑将是一种巨大商业契机。附：天津在售地铁上盖、周边物业环球置地广场（1号线海光寺站，地铁上盖）◆销售模式：售◆层高：3.7米◆层数：42层◆总建筑面积：8.2万平米◆总套数：200多套◆价格：14500元/平米（均)◆开盘时间：4月

◆车位：200各种（地下）◆装修状况：精装◆电梯：22部◆周边重要干道：南京路、卫津路、南门外大街◆周边餐饮设施：必胜客、西子湖饭店、肯德基、狗不理包子◆周边购物设施：家乐福超市、运动100◆周边金融设施：工商银行、建设银行、中华人民共和国银行◆公共汽车：609、646、800、906、631、681路等◆开发商：天津海顺置业发展◆投资商：香港利雅集团、天津地铁总公司提示：环球置地广场地处南京路海光寺地铁站之上是天津市地铁沿线首座与地铁车站相结合经营性大厦，其办公原则层建筑面积为1500—1700平米，其中既有100—200平米小型办公间，也有300—500平米中型办公空间，可以满足多类公司办公需求。金厦中恺国际广场（1号线海光寺站，地铁周边商业）◆销售模式：售

，当前有17、22—26层未售◆单套面积：69－1142平米◆价格：13000元/平米

◆开盘时间：6月

◆交房时间：10月◆层高：3.3米

◆层数：28层◆车位：地下◆物业管理顾问：第一太平戴维斯◆装修状况：精装◆建筑设计：香港何弢建筑设计公司天津市中天建筑设计院◆周边金融设施：建行、工行◆周边餐饮设施：肯德基、狗不理◆周边购物设施：家乐福、苏宁电器◆周边重要干道：南京路、卫津路◆公共汽车：865、855、633、906、867、14、675路◆开发商：天津市金厦中天房地产开发有限公司◆投资商：中恺投资有限公司提示：金厦中恺国际广场写字楼采用全框架办公格局，可依照客户需求进行空间分割与规划，从69到1142平方米空间灵活分隔组合，3.3米层高满足办公空间各种规定。特别配套商务会所设施，涉及多媒体会议室、VIP商务洽谈室、商务中心等。小白楼•朗香街（已营业）◆销售模式：租◆层高：4.6平米，局部7.2平米◆层数：地下三层（地下一、二层为商场，三层为社会停车场）◆总建筑面积：31713平米◆总套数：240套◆租金均价：10元/平米/天

◆物业费：10—15元/月/平米◆开业时间：12月◆车位：300个（地下）◆装修状况：毛坯、精装◆电梯：2部货梯、1部观光梯、8部扶梯◆周边重要干道：南京路、建设路◆周边餐饮设施：滨江万丽、起士林◆周边购物设施：图书大厦、凯旋门百货◆周边金融设施：工行、建行◆公共汽车：867、868、631、632、641路◆开发商：天津地铁置地商贸有限公司◆投资商：天津市地铁总公司、天津市大通建设发展集团有限公司◆运营管理：天津地铁置地商贸有限公司提示：项目整体由音乐厅、法式园林广场、地下商场及停车场三某些构成，该项目定位于“青春、潮流、美食、休闲”，目的客群为18—35岁都市潮流青年，是天津首例地铁情景商业街。高速铁路火车站商业物业开发与经营前言杨宝民系统考察日本新干线高速铁路站点商业物业,从日本大阪新干线难波城到京都火车站购物中心,日本不但形成了轨道交通综合体开发成熟体系，并且非常善于运用高速铁路带动周边都市规划和经济发展，因而,咱们深感高起点开发国内高速铁路站点物业重要性迫切性。咱们不但要充分运用高速铁路火车站点商业物业，并且要充分运用并规划好周边8公里土地商业价值，完善高速铁路通过都市商业布局，充分发挥高速铁路连带作用。本文以长沙高速铁路站点物业及周边8公里区域作为研究案例,运用区域经济学和商业经济知识,重点阐述商业定位和周边都市规划与商业规划新思路；运用总部经济理论，探讨在长沙依托新火车站建设国内中部区域CBD可行性。对即将兴建京沪高速铁路等21个站点，咱们重点分析区域经济特色和重点站点商业规划特色，简介如何借鉴发达国家经验，运用高速铁路兴建机会，顺利实现商业布局转型和都市经营升级换代，高起点规划高速铁火车站点周边5公里半径整体开发，充分发挥高速铁路对经济与社会和谐发展火车头作用。

一、

高速铁路开发及其对重点都市区域经济影响1.武汉—广州高速铁路对长沙区域经济影响图1武广高速铁路线路图

在思考武广高速铁路对湖南影响需要开阔视野,充分借鉴欧洲和日本发展高速铁路对区域经济带动作用,避免单纯从交通观点规划和论证高速火车站周边区域。武广高速铁路通过长沙,不但大大提高了长沙物流中心地位,并且为长沙经济发展带来重大商机；不但加快广东产业向湖南转移步伐，并且提高了长沙在全国商业地位。长沙具备发展国内中部CBD潜力,咱们呼吁积极论证其可行性,加速提高长沙在国内中部地区地位,借鉴日本新干线带动大阪、京都、神户等地区发展经验,加快武汉、长沙、广州之间区域经济联系。2.京沪高速铁路对长三角区域经济影响打开地图，咱们就能看到，京沪铁路两端是中华人民共和国最大两个经济区域——环渤海经济区和长三角经济区。“这种关系就像一种哑铃，环渤海、长三角是哑铃头，京沪铁路是中间杆。”长三角是一种已经发展成熟经济区，当前需要是向外辐射其产业升级，而环渤海是一种正在建设新经济区域，正需要承办这种辐射。但当前这个哑铃杆显然是太细了。怎么办？？图2京沪高速铁路核心数据示意图京沪铁路堪称中华人民共和国最繁忙铁路，沿线居住着全国1/4以上人口，尚有济南、蚌埠、徐州这样交通重镇。京沪铁路只占全国铁路营运线2%，却承担了全国铁路客运量和货品周转量10.2%和7.2%，运送密度是全国铁路平均运送密度4倍。京沪高速铁路拉近了南京和上海之间距离,此后南京到上海购物消费人群将会增长,同步上海到南京旅游人群也将相应增长。无锡都市商业与物流地位加强,无锡区域经济发展增长了拉动力。京沪高速铁路对上海经济发展影响最大,上海市闵行区华漕镇房地产价格开始上升,有关商业地产和住宅地产项目开发量加大。面对高速铁路发展机会，新摩尔公司充分发挥自己在高速铁路、地铁和轨道交通商业物业开发和区域规划积累优势，协助地方政府积极把握高速铁路给本地区域经济带来发展机会，组织专家研究５－１０公里半径区域更新规划，高速铁路带动本地区域经济发展方略、高速铁路站点周边物业开发筹划等课题。二、高速铁路铁路站点商业项目定位办法1.

都市中心商业定位办法日本京都火车站和中华人民共和国大连火车站都属于都市中心项目，商业普通以零售业态为主。大连胜利广场位于大连火车站南侧,所在地区是大连商业中心,高层建筑较多,建筑密度较大,交通比较拥挤。本来并无广场,在开发后形成一种广场,面积2.7万平方米,广场下兴建了当前全国最大地下综合体,有商业餐饮娱乐停车等各种功能,建筑面积12万平方米,地面上尚有2座各1万平方米塔楼。顶部下沉广场除了作为重要出入口以外,同步作为露天表演舞台,吸引许多大连市民前来休闲购物。图3大连胜利广场开发成功经验:充分运用都市中心地下通道优势，有效引导人流进入大型地下商业购物中心，突出青春潮流等业态，各种业态有效组合。香港开发商特别注重长远经营，成为全国最成功地下购物中心。2.都市边沿和新城区商业定位办法国内许多高铁站点尽量避开老城区，目地是减少拆迁成本，因而，大某些高铁站点位于都市边沿和新城区。在商业定位方面有两种思路：思路1是在都市边沿按照批发商圈为主定位。思路2是以新站点作为新城区重点，把站点规划为区域商业中心，零售业态和批发业态同步发展，但是以零售业态和高附加值批发市场为主，中低档批发市场大某些留在老火车站批发商圈。徐州是京沪高速沿线重要交通枢纽都市之一，徐州市境内正线长55.3公里，联系线长约15公里，同步京沪高铁徐州段还设立了4条联系线与既有京沪、陇海铁路相连，工程投资60余亿元。线路由苏鲁省界张山子附近进入江苏省，沿路过徐州市贾汪区江庄镇、铜山县柳泉镇、经济开发区大黄山和大庙镇、云龙区潘塘办事处，经铜山县棠张镇出徐州市进入安徽省境，徐州境内共涉及3区1县7个镇（办事处），在大庙镇206国道南侧将建高铁徐州站。京沪高速铁路徐州段建设自身，将为徐州创造数万个直接就业岗位，并带动徐州商业、钢材、水泥、机械、电子等行业发展。同步，京沪高速铁路建成后，从主线上解决了京沪通道运送能力紧张状况，京沪铁路货运能力也将在高速铁路建成后得到极大释放，为徐州市商业和物流产业迅速发展提供了也许，徐州煤炭、粮食、建材等大宗物流和旅游业将成为最直接受益者。京沪高速铁路在徐州东贺村东南上山设立客站，徐州铁路枢纽内当前基本实现客货分线运营，京沪高速徐州段建成后，运送能力得到极大地提高，使之由当前限制性枢纽发展为合用性、发展性枢纽。新建徐州高速站，采用无柱雨棚技术，并按当代化水平建设徐州高速站房。高铁客站附近将建长途汽车站，为批发和物流业发展提供了良好机会，从长远发展角度，应当在新城区规划中，做好商业网点规划。在充分论证后，特别是完毕都市规划与商业规划后，发展商可以在周边进行商业、办公、住宅等高密度开发。据徐州都市总体规划规定，规划高速客站地区将形成“一轴、双心、四片”空间构造。高铁客站周边地块位于徐州市主城区东部，距离正在规划建设徐州新区仅3公里，距离徐州市老城区仅6公里，距离城东新区2.5公里，距离金山桥开发区1.5公里。徐州市高速客站地块规划范畴南起郭庄路延长线，北至城东大道，西至规划中金山桥至徐州新区迅速路，东至京沪高速铁路，总用地面积约为8.7平方公里。

“一轴”是在客运枢纽地区和金龙湖公共服务综合区之间形成都市功能及景观轴。

“双心”是指交通功能中心和公共服务中心。交通功能中心指以铁路新客站、长途车站、公交场站、停车场以及其她配套设施所形成客运枢纽地区；公共服务中心是指以规划建设金龙湖为中心形成，以行政办公、商业金融、文化娱乐为主公共服务综合区。

“四片”是指高速客站四个功能片区，分别是客运枢纽综合区、中部综合区、金龙湖综合区和翠屏山综合区。客运枢纽综合区（站前路以东地区）：以高速铁路站、长途客运站为核心功能，综合都市轨道交通、都市公交、小汽车、出租车等交通出行方式为一体大型对外交通枢纽，同步配套一定商业和旅馆业等。中部综合区（金新路和站前路之间地区）：以服务交通枢纽为主旅馆、商业、餐饮、文化娱乐、金融、商务办公为主，同步涉及居住等功能。金龙湖综合区（和平路和金新路之间地区）：以行政办公、商业金融、文化娱乐、居住等为主综合性功能区。翠屏山地区（和平路、迅速路之间地区）：依托规划翠屏山公园，形成以高档住宅为主居住社区。图4徐州高速铁路站点示意图三、

日本高速铁路站点商业项目典型案例——京都火车站京都火车站位于新干线上，是拥有1800万人口京阪神（Keihanshin）地区（东京、大阪、神户）客流中心。京都每年有4000万游客，在上世纪80年代，京都车站已经非常局促，因而新车站建设势在必行。京都车站大厦设计竞标要点是在1990年1月发布，竞标组委会为设计师规定了三大目的：

（1）更新公共交通系统；

（2）更好地接待旅客；

（3）焕发市区活力。

半年后原广司设计事务所提交方案中标。初步设计、扩大初步设计于1994年6月完毕。工程在1993年12月已某些开工，1995年3月全面开工，1997年7月竣工，同年9月1日，涉及饭店、商业设施在内所有设施开门营业。为京都新车站设计专门组织了国际竞标会，在日本这样竞标其实是非常少，整个设计工作持续了约6年半！京都车站项目重要性与艰巨性由此可见，这是京都重要历史地位与现实需要所决定。

图5日本京都火车站建筑空间

图6京都火车站购物中心

图7京都火车站步行街

京都火车站占地38076平方米，总建筑面积237689平方米，地下3层，地上饭店某些16层，百货商店某些12层，塔屋1层，高达60米。它实际是一种综合建筑体，涉及酒店、百货、购物中心（有古董店、咖啡馆和餐厅）、电影院、博物馆、展览厅、地区政府办事处、停车场。四、武汉广州高速铁路长沙新火车站商业广场项目长沙新火车站商业广场是将来区域中心,因而在业态规划上需要充分考虑批发商业与零售商业也许性,考虑将来区域十年发展,重点要考虑站点商业以零售为主,相邻地区以批发为主。

图8长沙新火车站建筑及广场效果图

在火车站商业定位策划过程中,咱们立足于长沙商业实际状况,同步借鉴德国慕尼黑和日本京都火车站等项目商业配备经验,立足长远考虑业态方案与商业布局。

图9德国慕尼黑火车站内部商业空间

建筑策划意见1.自然光可以照射到负二层，建议设立下沉广场，采用剧场式设立，中间设立表演舞台。广场两侧上空设立玻璃屋顶，增长项目采光面积，雨水可以直接流出到广场上。

图10法国巴黎列阿莱广场下沉广场拱廊概念引进和合理布局很有时代氛围(1)自然采光增长购物空间通透性

(2).采用此形式自然换气增长空气新鲜度，让顾客在商场停留更多时间，将购物拱廊作为创新形式引入，增长地下空间商业价值。

图11地下空间采用十字拱廊自然采光

依照项目实际状况建议设立十字拱廊,与地下管理用房结合,形成合理景观,同步避开出入口。

2.采用购物中心大平面布局与地下购物长廊结合商业布局形态。主力商家需要大平面布局，地下购物长廊适合各类品牌进驻，购物长廊在高速铁路站点中具备重要作用，可以重点考虑购物和休闲形态，提高旅客旅行质量。

图12日本阪神地下街区

商业设施建议

五、高速铁路站点周边发展区域规划思路１．高速铁路站点周边发展区域规划与都市经济发展战略日本当时建成新干线后来，其沿线就形成了若干产业带，例如名古屋区域汽车产业等。这些产业带形成和发展对沿线区域经济都产生了巨大增进作用。日本高速铁路火车站点３公里半径区域规划和商业物业开发都很成熟，大大提高了站点周边土地价值。国内武广、京沪高铁站点大某些建设在新城区，如何进行长远规划，避免短期盲目开发，挥霍站点周边较高土地价值，成为高铁沿线政府认真思考重大课题。由星联国际机构总裁江禾先生牵头，组织对京沪高速铁路泰安站点周边区域规划进行了研究，咱们以为高速铁路对泰安都市框架和沟通具备重要影响：

(1)都市区域将来功能变化京沪高铁落成将对泰安市西部、岱岳区带来深刻都市变划，变化该都市区域功能。

图13京沪高速铁路泰安站点位置岱岳区粥店办事处曹家村和马湾村交界处，泰安市灵山大街西端。(2)突破了本来山城建设零零散散都市规划，将泰安市将来规划提高到一种新高度，进行重新审视，呈现新整体规划。(3)京沪高铁是增长了都市发展重要带动因素，依照当前都市规划状况，泰安在十年之内不也许建机场，泰安是京沪铁路重要中转站，而京沪高铁泰安站建设将是泰安市将来都市发展重要带动因素。(4)高铁对泰安都市经济影响：泰安是以旅游经济和第一产业为主都市，老式支柱产业发展