大学试题(财经商贸)-不动产评估笔试（2018-2023年）真题摘选含答案

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。大学试题(财经商贸)-不动产评估笔试（2018-2023年）真题摘选含答案（图片大小可自由调整）卷I一.参考题库(共30题)1.为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2005年1月1日至2005年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递增1％。试利用上述资料估算该写字楼2005年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。2.适用于评估新建不动产价格的成本法基本公式是（）。A、新建不动产的价格＝购置土地价格＋建造建筑物价格B、新建不动产的价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数＋建造建筑物价格C、新建不动产价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧D、新建不动产的价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数E、新建不动产的价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数＋建造建筑物的直接成本＋建造建筑物的间接成本＋建造建筑物的正常利润3.在估算开发完成后不动产的正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的方法是（）。A、假设开发法B、基准地价系数修正法C、路线价法D、长期趋势法4.有一不动产，未来第一年的纯收益为16万元，预计此后各年的纯收益会在上一年的基础上增长2%，该类不动产的收益率为9%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，土地使用权年限为50年，已经使用了5年，则该宗不动产的收益价格为：（）A、216.08万元B、217.04万元C、218.04万元D、219.08万元5.从估价对象来看，市场比较法主要适用于交易性不动产的价格评估，如古建筑、教堂、学校等。6.坚持不动产估价的预期收益原则要求不动产估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对不动产未来的客观、合理的预期收益进行科学的测算，尤其是在收益法、假设开发法中有关不动产收益的确定上。7.土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利润）×土地增值收益率。8.某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元／m2；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价按建筑面积算为800元／m2。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元／m2；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）按建筑面积算为2000元／m2。估计该类建筑物的残值为零。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。9.区域因素是指反映不动产所在区域的特征并对不动产价格产生影响的因素，下列影响不动产价格的的因素中，属于区域因素的有（）。A、繁华程度B、交通便捷程度C、基础设施完备程度D、土地平整程度E、环境10.土地的自然特性包括不可移动性、耐久性、个别性、用途多样性。11.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A、上调贷款利率B、收紧房地产开发贷款C、开征房地产持有环节的税收D、增加土地供应12.不动产的（）使得不动产之间不能实现完全替代，每一宗不动产的价格都存在差异，因此不动产市场是一个非完全竞争的市场。A、个别性B、不可移动性C、用途多样性D、权益受限性13.运用市场比较法，比较实例与估价对象不动产的相关程度越高，替代性越强，评估结果越好。14.运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。15.一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。16.某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。17.某工业开发区征用土地总面积5km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。18.简述新开发土地有哪些，公式是有哪些？19.某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为300m2，一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/m2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m2和160元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。20.利用假设开发法评估不动产价格，首先需要调查待估不动产的基本情况，主要包括（）。A、弄清不动产最佳开发利用方式B、弄清政府的规划限制C、弄清土地权利状况D、弄清开发经营期E、弄清不动产的自然状况21.不动产估价应遵循一些基本原则，例如：估价时要求不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产，这一要求即符合（）。A、合法性原则B、最有效使用原则C、估价期日原则D、替代原则22.物质折旧是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。23.为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：     （1）可比实例的成交价格与成交日期 （2）交易情况分析判断 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度 （3）调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。  （4）房地产状况分析判断 房地产状况中的三全因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。24.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它适用于有收益或有潜在收益的不动产估价，由于它具有理论依据而应用很广，也适用于无收益的不动产估价。25.基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格。26.可用成本法进行估价的不动产有（）。A、市场交易活跃、交易实例充足的不动产B、既无收益又很少进入交易的不动产C、工业用地的价格评估D、商业用地的价格评估E、住宅用地的价格评估27.按剩余技术分摊高层建筑地价，是以各方拥有的房地价值占高层建筑房地总价值的比例作为其占有的土地份额，享有或承担该份额相应的权利和义务。28.简述收益法的特点是？29.某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）30.基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果，在比较的基础上，对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。该方法的理论依据是（）。A、替代原理B、预期收益原理C、供求原则D、收益分配原则卷I参考答案一.参考题库1.参考答案: 估算写字楼于2005年10月30日的正常价格如下  （1）采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。  （2）求出各可比实例的比准价格： （3）计算评估结果  若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：  估价对象价格＝（6310.52＋6391.66＋6019.78）／3＝6240.65元／m22.参考答案:A,B,E3.参考答案:A4.参考答案:B5.参考答案:错误6.参考答案:正确7.参考答案:错误8.参考答案: 根据所给资料判断，用成本法估算该房地产的总价。 估价公式是： 旧有不动产价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧 （1）求取土地现值＝1100×1000＝1100000元 （2）建筑物的重新构建价格＝2000×2000－1100000＝2900000元 （3）建筑物的折旧： 采用直线法计算折旧，计算折旧的经济寿命为50－1＝49年 折旧总额＝2900000×4／49＝236734.69元 （4）估价对象的积算价格为1100000＋2900000－236734.69＝3763265.31元9.参考答案:A,B,E10.参考答案:错误11.参考答案:B12.参考答案:A13.参考答案:正确14.参考答案:正确15.参考答案:错误16.参考答案: （1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： （2）各层建筑面积=4000×6/24=1000（m2/层）  （3）计算1层商铺收益价格  年净收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（万元）  V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（万元）  （4）计算2～3层商场收益价格      年净收益=1000×2×70%×600=84（万元）      V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（万元）  （5）计算4层酒楼收益价格      年净收益=1000×70%×50×12-80000=34（万元）      V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（万元）  （6）计算5～10层办公楼收益价格  年净收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（万元）      V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（万元）  （7）计算11～24层住宅价格  V11-24=1000×14×4000=5600（万元）  （8）计算房地产价格  V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（万元）17.参考答案: 根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。 （1）计算土地取得费 土地取得费为：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2） （2）计算土地开发费 土地开发费为：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2） （3）计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中40％为第一年投人，计息期为1.5年；另外60％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为： 120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2） （4）计算投资利润 投资利润为：（120＋200）×20％＝64（元／m2） （5）计算土地增值收益 土地增值收益为：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2） （6）计算单位面积土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2） （7）计算土地总价格 土地总价格=512.83×5000000＝25.6415（亿元） 因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为512.83元／m2，总价格为25.6415亿元。18.参考答案: 1）包括： 填海造地、开山造地、农地整理、征收农地后进行“三通一平”等开发的土地、旧城区总拆除旧建筑物 2）公式： 新开发土地价格 =（土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益）*修正系数 应分摊的费用=收益程度*设施总费用 开发利润=（土地取得费+土地开发成本+管理费用）*投资利润率 土地增值收益 =（土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润）*土地增值收益率 价格修正用修正系数K19.参考答案: 该商场2005年10月16日带租约出售时节正常价格测算如下： （1）商场一层价格的测算： 租赁期限内年净收益=300×200×（1-20%）×12=57.60万元 租赁期限外年净收益=300×180×（1-20%）×12=51.84万元 （2）商场二层价格的测算  年净收益=300×160×（1-20%）×12=46.08（万元） （3）该商场的正常价格=商场一层的价格+商场二层的价格=511.68+445.89=957.57万元20.参考答案:B,C,E21.参考答案:A22.参考答案:错误23.参考答案: （1）公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数  （2）交易情况修正系数  可比实例A=100/103  可比实例B=100/98  可比实例C=100/102  （3）交易日期修正系数为： （4）房地产状况修正系数 因素权重值的计算  因素1的权重=3/（3+2.4+1）=47%  因素2的权重=2.4/（3+2.4+1）=38%  因素3的权重=1/（3+2.4+1）=15%  房地产状况修正系数的计算： 可比实例A=100/（103×47%+98×38%+95×15%）=100/99.9  可比实例B=100/（105×47%+99×38%+102×15%）=100/102.27  可比实例C=100/（100×47%+103×38%+96×15%）=100/100.54  （5）计算比准价格24.参考答案:错误25.参考答案:正确26.参考答案:B,C27.参考答案:错误28.参考答案: 1）收益法具有严格的理论基础。（地租地价理论和生产要素分配理论） 2）收益法是以收益为出发点评估不动产的价格，所以求得的价格通常称为“收益价格”。 3）收益法评估结果的准确度取决于不动产净收益和资本化率确定的准确度。29.参考答案: （1）运用成本法计算公式：  房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物折旧  （2）求土地的重新取得价格  因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的价格 （3）计算建筑物的重新购建价格：  ①建安成本=600（万元）  ②管理费用=600×3%=18（万元）  ③投资利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（万元）  ④销售税费=90（万元）  ⑤开发利润=120（万元）  建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54（万元） （4）计算建筑物折旧额  ①门窗、墙面等损坏的折旧额=8（万元）  ② 装修部分的折旧额140×1/5×3=84（万元）  ③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30（万元）  ④长寿命项目的折旧额=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（万元）  建筑物的折旧额=8+84+30+48.44=170.44（万元）  （5）该宗房地产的现时价格=390.94+861.54-170.44=1082.04（万元）30.参考答案:A卷II一.参考题库(共30题)1.土地使用权的形成包括“出让”、“划拨”和“租赁”三种方式。2.运用市场比较法的估价过程中，建立价格可比基础具体包括以下（）内容。 A、统一付款方式B、统一币种和货币单位C、统一面积内涵D、统一面积单位E、统一采用单价3.估价技术报告一般包括的内容有：介绍估价对象的区位、实物和权益状况、分析影响估价对象价值的各种因素、说明估价的思路和采用的方法及其理由、说明估价的测算过程，参数选择以及（）。A、估价原则B、估价方法C、估价人员D、估价结果及其确定的理由4.不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使它同时表现出一些特殊的社会经济特性。主要有（）A、用途多样性B、个别性C、涉及广泛性D、权益受限性E、难以变现性5.某公司通过参加拍卖竞得一面积为2500m2的土地的使用权，性质为商业。并在其上建造了一座酒楼，建筑面积为8000m2。此公司委托估价机构对其酒楼本身进行收益价格评估，估价期日为2009年3月12日。 据估价人员调查核实，此不动产在评估期日尚可使用35年，当地同类同档次物业每月的营业额为50万元每月管理费和税费总计为30万元；经市场比较法求得同交易圈内使用年期35年，容积率在3到4间的土地使用权价格为6000元/m2，土地还原率和建筑物还原率分别为7%和9%。6.不动产估价的估价期日原则要求明确不动产估价的期日，即不动产估价工作结束的日期。7.估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。8.一份完整的估价报告内容包括：封面、目录、估价师声明、估价的假设和限制提案件、估价结果报告和附件。9.简述不动产估价的原则？10.为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表： 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。11.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A、85.45B、87.16C、88.50D、88.9012.我国的房屋权属证明有：（）A、《房屋所有权证》B、《房屋共有权证》C、《房屋他项权证》D、《集体土地所有权证》E、《国有土地使用权证》13.重置价格和重建价格是不同的。从理论上讲，采用重置价格来评估不动产的价格更为合理，但在实际中，采用重建价格进行评估。14.重新构建价格是指企业或个人的实际耗费，而是社会一般的公平耗费，即实际成本。15.简述估价程序是什么？16.估价报告有效期应从（）起计。A、估价时点B、估价作业期C、出具估价报告之日D、签订估价委托合同之日17.运用假设开发法评估不动产价格需要经过以下（）步骤来求取估价对象价格。A、调查待估不动产基本情况B、选择最佳的开发利用方式C、估计开发经营期D、预测开发完成后不动产总价格E、估算成本费用及利税18.收益性不动产指能直接取得市场租金或其他经济收益的不动产，下列不动产属于收益性不动产的是（）。A、商用不动产B、经营型办公不动产C、仓储用途不动产D、教堂E、寺庙19.长期趋势法适用于预测不动产的未来价格总体水平及其走势，可用于不动产价格发展趋势或潜力的比较，也可以用来评估某宗不动产的现时价格。20.影响不动产价格的社会因素指生活状态、人文、心理状况和一般社会行为等。下列选项属于社会因素的是（）。A、人口状况B、心理因素C、城市化及公共设施条件D、国际化状况E、城市交通体系状况21.简述折旧的种类有？22.基准地价是国家调控土地市场的一种价格，也是一种市场价格。23.在利用假设开发法进行估价时，应特别注意包括开发成本、管理费用销售税费等在内的投资利息的估算。24.不动产的（）是不动产的一般性质，是针对不动产价值变化的总体趋势而言的，不排除不动产价值随社会经济发展的波动而波动，也不排除人为造成的市场动荡和外部负效应所引起的不动产贬值。A、用途多样性B、涉及广泛性C、保值增值性D、权益受限性25.（）指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是该类不动产大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均价格水平。A、公开市场价值B、理论价格C、市场价格D、评估价格26.简述不动产估价的个别因素？27.在确定不动产客观总收益时既要考虑其产生的有形收益，还要考虑其带来的无形收益。28.评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（）。A、基准日期B、土地开发程度C、基准地价修正体系D、土地用途              E、基准地价公布日期 29.简述成本法的特点？30.某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。卷II参考答案一.参考题库1.参考答案:错误2.参考答案:A,B,C,D,E3.参考答案:D4.参考答案:A,C,E5.参考答案: （1）不动产纯收益=年营业额—年支出额=（50-30）×12=240（万元）  （2）土地总价格=6000×2500=1500（万元） 6.参考答案:错误7.参考答案: （1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式： （2）计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2（万元）  （3）计算年总费用  ①年家具设备的折旧费=8000×（1-4%）/12=640（万元） ②年经常费=100×12=1200（万元）  ③年房产税=5569.2×12%=668.3（万元）  ④营业税等=5569.2×6%=334.15（万元）  年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.15（万元）  （4）计算年净收益=5569.2-2842.15=2726.75（万元）  （5