房地产开发工作流程图样本

房地产开发工作流程图招投标管理流程

房地产行业会计核算不向商业公司那么琐碎，但是涉及税种诸多，需要采用一定手段合理规避，它所涵盖税种除生产销售及修理修配行业缴纳流转税增值税外，基本涉及了国家税法规定所有税种。房地产开发公司从获得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。一、土地使用权获得阶段：需缴纳契税、印花税（尚有政府有关部门收取交易费等），但有时土地转让方转让时会规定拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担营业税及附加、土地增值税等也规定对方承担。（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权单位和个人征收一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时成交价格为计税根据，基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举各种凭证所征收一种兼有行为性质凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=合同金额×0.05%

注：印花税缴纳贯穿房地产行业各阶段，公司成立缴纳注册资本金印花税，立账时账本印花税、土地获得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证印花税等。二、获得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城乡土地使用税是在都市、县城、建制镇和工矿区范畴内，对拥有土地使用权单位和个人以实际占用土地面积为计税根据，按规定税额征收一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、公司所得税。（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定劳务、转让无形资产或者销售不动产单位和个人，为营业税纳税人。销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取所有价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：都市维护建设税=营业税额×7%

教诲费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收入单位和个人征收一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所获得增值额和规定合用税率计算征收，纳税人转让房地产所获得收入减除

《条例》规定扣除项目金额后余额，为增值额。

海南省地方税务局规定房地产公司在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额2%预缴，其他市县按销售额1%预缴。（3）公司所得税：公司所得税征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所获得收入及其她所得。

应纳税额=应纳税所得额×25%房地产公司预售阶段应季度预缴公司所得税，每季度预缴税额依照国税发（）31号以及国税函[]299号规定预缴每季度应预缴公司所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴土地增值税—期间费用）×22%备注：新公司所得税法执行后，海南地区执行公司所得税过渡期政策，新办公司执行25%税率，老公司22%，24%，后来执行25%。四、当年度有竣工楼盘，则竣工年度进行公司所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（）31号文）。每年度应纳公司所得税额=应纳税所得额×25%应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。（一）、土地增值税清算条件：（1）已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；（2）获得销售（预售）允许证三年仍未销售完毕。（二）、应纳税额计算

1、计算增值额

增值额＝收入额－扣除项目金额

2、计算增值率

增值率＝增值额÷扣除项目金额

3、根据增值率拟定合用税率。

4、根据合用税率计算应纳税额。

应纳税额＝增值额×合用税率—扣除项目金额×速算扣除系数备注：实行四级累进税率（1）增值额未超过扣除项目金额50%某些，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%某些，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%某些，税率为50%；速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%某些，税率为60%；速算扣除系数为35%房地产开发工作流程图招投标管理流程

房地产行业会计核算不向商业公司那么琐碎，但是涉及税种诸多，需要采用一定手段合理规避，它所涵盖税种除生产销售及修理修配行业缴纳流转税增值税外，基本涉及了国家税法规定所有税种。房地产开发公司从获得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。一、土地使用权获得阶段：需缴纳契税、印花税（尚有政府有关部门收取交易费等），但有时土地转让方转让时会规定拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担营业税及附加、土地增值税等也规定对方承担。（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权单位和个人征收一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时成交价格为计税根据，基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举各种凭证所征收一种兼有行为性质凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=合同金额×0.05%

注：印花税缴纳贯穿房地产行业各阶段，公司成立缴纳注册资本金印花税，立账时账本印花税、土地获得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证印花税等。二、获得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城乡土地使用税是在都市、县城、建制镇和工矿区范畴内，对拥有土地使用权单位和个人以实际占用土地面积为计税根据，按规定税额征收一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、公司所得税。（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定劳务、转让无形资产或者销售不动产单位和个人，为营业税纳税人。销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取所有价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：都市维护建设税=营业税额×7%

教诲费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收入单位和个人征收一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所获得增值额和规定合用税率计算征收，纳税人转让房地产所获得收入减除

《条例》规定扣除项目金额后余额，为增值额。

海南省地方税务局规定房地产公司在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额2%预缴，其他市县按销售额1%预缴。（3）公司所得税：公司所得税征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所获得收入及其她所得。

应纳税额=应纳税所得额×25%房地产公司预售阶段应季度预缴公司所得税，每季度预缴税额依照国税发（）31号以及国税函[]299号规定预缴每季度应预缴公司所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴土地增值税—期间费用）×22%备注：新公司所得税法执行后，海南地区执行公司所得税过渡期政策，新办公司执行25%税率，老公司22%，24%，后来执行25%。四、当年度有竣工楼盘，则竣工年度进行公司所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（）31号文）。每年度应纳公司所得税额=应纳税所得额×25%应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。（一）、土地增值税清算条件：（1）已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；（2）获得销售（预售）允许证三年仍未销售完毕。（二）、应纳税额计算

1、计算增值额

增值额＝收入额－扣除项目金额

2、计算增值率

增值率＝增值额÷扣除项目金额

3、根据增值率拟定合用税率。

4、根据合用税率计算应纳税额。

应纳税额＝增值额×合用税率—扣除项目金额×速算扣除系