物业设备运行与管理标准手册样本

设备运营与管理原则手册（4月修订）目录TOC\o"1-2"\h\z\u前言 1第一章物业设备管理概述 1第二章消防设备运营与管理 7第三章电梯运营与管理 14第四章给水设备运营与管理 22第五章供电设备运营与管理 32第六章供暖设备运营与管理 37第七章中央空调设备运营与管理 43第八章工程维护管理服务 47前言物业设备是整个物业重要构成某些，是维持业主正常工作、生活、学习重要保证。管理好、运营好、维护好、改造好物业区域内既有设备，提高设备运营效率和完好率，是物业服务公司运营和管理设备主线目的。设备运营与管理涉及面比较广，技术含量高，关系到物业正常运营和安全使用是物业管理服务重要内容之一。物业设施设备重要涉及电梯、消防设施、供暖与锅炉、中央空调、给排水系统以及强电设备等，是整个物业核心构成某些。在物业服务活动中，设备运营管理是管理过程中重要一环它关系到物业使用价值体现，是支撑物业管理活动基本。设备运营不好，不但会直接影响业主生活质量、生活秩序、工作效率，并且还会影响到物业服务公司社会名誉，它重要性和因素就在于：一是物业内部环境是一种相对封闭人造小环境，社区和大厦建造原则越高，居住办公条件越崇高，与外部环境相对隔离限度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运营依赖性就越强。其二，设备运营成本在物业管理运作中占有相称大比重，特别是大厦设备运营管理。设备运营管理好坏，直接关系到业主和租户利益，同步也关系到物业服务公司效益。其三，顾客（业主、租户）满意限度是评价物业服务公司服务质量和管理水平综合尺度，业主满意限度第始终觉几乎都与设备运营优劣关于。因而，从物业管理服务活动功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运营管理在物业管理活动中重要地位。 第一章物业设备管理概述物业设备管理内容范畴很广，涉及：物业设备基本管理、物业设备运营管理、物业设备安全管理、物业设备维修保养管理等内容。如何搞好物业设备管理工作呢？本节将从如下三个方面进行阐述。一、物业设备运营特点和规定支撑物业设备运转硬件普通由如下几种某些构成：1、各类管、线构造各类管、线构造涉及空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干支线；电话、电视、监视线缆；各类通风、排风管路等。管线构造特点是纵横交错，以隐蔽或半隐蔽工程构造形式布置。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点，构成网络形式，分布在社区内和楼宇各个层面。如果将物业比作一种生命体，这些网络就是维持生命供血、呼吸、神经、消化等系统管线。各类设备运营都依赖这些管线网络联系。因而，熟悉物业设备运营首要一点，就是要去结识、熟悉、把握这些管线网络走向，从各类结点入手，逐渐展开、进一步。2、各类驱动转换设备各类驱动转换设备涉及发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运营特点，重要设备不可间断，持续工作，任何一台运转中设备浮现故障，均有也许对整个系统导致重大影响。因而，设备配备普通采用主备方式，但由于各种因素，往往会浮现原设计配备不能满足需求，浮现备用余量局限性状况，使设备负荷加重，给运营管理导致较大压力。针对设备不同备用余量，当备用余量充分时，使主、备设备都保持随时能投入运转状态，适时调节主、备设备投运时间，是运营管理要点，当备用余量局限性时，充分挖掘每一台设备潜力。合理调度机组配备，搞好设备保养，严格控制设备负荷，是设备运营管理重点。熟悉设备，不但要熟悉设备构造、原理、工作方式，更应依照物业运作需求负载变化，理解各类设备负载能力和调配特点，做到物尽其用。3、终端设备终端设备是指直接作用于服务对象各类器具。如空调风机盘管，顾客配电箱，各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。这些设施数量多，分布面广，易损。单台设施停用不会影响到系统工作，易使运营管理人员疏忽。但由于这些设施直接为顾客使用，是设备运营管理与顾客对话界面，直接反映工作质量和服务效果。运营管理中不能掉以轻心，因“小”失“大”，失去顾客信赖。4、设备运营环境环境是设备运营管理水平综合体现。由于楼宇内小环境是靠各类设备运营来保证，它在“制造”环境、提供服务同步，又受其影响和制约。没有一种丨离足物业各类设备运营环境条件，如电力、温度、通风、卫生等，就不可以使设备发挥最大效率，甚至不能保证其正常运营。同样，没有一种完善管理机制，也不也许创造良好设备运营环境。因而，环境既是设备运营体系构成某些，又是设备运营体系运营成果。上述四个某些，构成了设备运营体系基本框架。要把握物业设备运营脉搏，必要从这四个某些入手，去理解它，结识它，掌握它。物业设备运营体系是一种庞大系统，理解熟悉是一种由表及里、由浅入深、由静到动、由知其然进而知其因此然长期过程。作为物业服务公司保障设备运营管理和操作每一位员工，都应当把熟悉结识过程当作本职工作必须某些。对熟悉限度不同员工，规定是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。员工之间，涉及管理层和操作层，倡导“能者为师，不耻下问”，规定“互教互学，共同提高”。这样。逐渐使从事设备运营管理全体员工，对管理对象结识做到“心中有数，有案可查，有据可依”，使设备运营管理工作建立在夯实基本上。二、物业设备运营目的物业设备运营目的，从物业管理服务行业角度来看，应涉及安全性、可靠性、舒服性、经济性四个方面。1、安全性安全是设备运营管理第一规定，没有安全，就没有一切。设备运营管理安全目的，一是设备体系运营安全，涉及本体、管线、终端、环境运营安全；二是顾客使用安全，如用电器接地保护等；三是搮作者生产安全。保证安全重要办法有：思想上高度注重，行动上处处小心。对于管理者，要有一种“婆婆嘴”，不厌其烦，时时提示；对于操作者，要多一种“小心眼”，步步谨慎。严格按章办事。规章制度是保证安全长堤，决不能开口子。违章指挥，违章操作是发生安全事故重要因素。发现违章苗头，任何人均有权制止。定期检测、实验，进行防止性检修、维护。设备运营有自己规律，应当纳入周期安检器材或设备，决不能以任何理由迟延或停止周检。对某些未规定周期安检设备，当运营时间较长时，为防止疲劳损伤形成安全隐患，应安排进行检查或实验。2、可靠性物业设备运营可靠性体当前两个方面：一是对服务需求保障能力；二是应付突发事件及时性。提高设备运营可靠性，取决于两基本条件。设备保障能力。涉及设备容量、备用设备容量；设备运营参数稳定性、可调节性；管线布置合理限度，以及终端设施完好率等。管理能力。良好管理往往可以弥补设备配备某些先天缺陷。反之，混乱管理就也许抑制设备能力，使原本可以满足需求设备配备感到局限性，形成挥霍。在设备运营体系已经配备完毕，且不易更改状况下，使设备保障能力得到充分发挥，必要做到“三严”：严格管理制度；严密运营筹划（涉及突发事件应对筹划）；严肃工作作风。3、舒服性从物业管理行业服务性特点看，舒服性目的是物业设备运营管理必要目的之一。舒服性是最能体现物业管理行业服务特点一项目的，也是反映物业管理员工工作细腻性一面一项指标。舒服性指标涉及两个方面：一是指标满足性，即功能满足限度。这是一项硬性指标，靠设备参数调节来实现。设备参数调节可以通过自动化仪表和自控系统来实现精准控制，但给定参数高、低，要靠操作者和管理人员长期摸索，认真总结分析才可以得到，这必要要有细腻严实工作作风方可实现。另一项是感官满足性，即感觉满足限度。这一规定除了考虑服务对象共性之外，还要考虑服务对象之间差别，尽量做到“因人而异”提供高质量服务。4、经济性物业服务公司在提供服务同步，必要讲效益。那么，经济性目的必然是设备运营管理目的之一。经济性目的与以上三个目的相比，是一种收敛性或限制性目的。经济性对物业设备运营规定是：必要在满足安全、可靠、适度舒服前提下实现经济性目的。节约能源是实现经济性目的重要途径。能源费用是物业设备运营费用重要某些，节约能源费有两种方式：一是运用能源可代替性，采用合用经济能源；二是省能，由于釆用第一种方式普通需要进行某些工程和设备改造，在物业管理中，工程和设备改造是比较困难。那么，减少能源费用基本上靠省能方式实现。省能亨两个途径：第一，是减少使用量，这在某些场合和时间是可行。例如减少照度过高照明功率；低过高供暖温度等。但减少使用量与顾客需求往往是矛盾。因而，这个途径有较大限制。第二，是提高能源运用率。其办法有三：改造设备，提高能源运用效率；合理调节运营方式和运营参数，最大限度运用能源；减少能源损失。总之，采用一切可行办法，努力提高能源运用率，是楼宇省能、节约能源费重要方式。易损零配件和耗材耐用性。楼宇设备运营时，需要消耗大量消耗性器材，如灯管、洁具配件、设备易损零配件等。在选取品牌时，耐用性是重要因素。与耐用性相冲突是价格，从运营总体经济性角度考虑，应对惯用易损消耗件耐用性，价格比进行记录分析，择优采用，减少运营消耗。维保以便。新建、改造设备等工程项目，必要考虑维保以便，以减少维修开支。三、物业设备运营管理要点1、建立和完善物业设备运营原则。由于各种物业之间差别，各类物业构造、运营和服务对象均有各自不同特点，因而就不也许有一种统一设备运营原则。虽然是同样类型设备，在不同物业，其运营方式、规定和参数指标均有所不同。因而，依照设备所在物业特点和服务对象，结合设备自身技术规定，制定与之相适应运营原则，是搞好物业设备运营首要工作。原则制定是一种动态，不断完善过程。随着设备运营、时间推移，物业服务对象变动等种种因素变化，设备运营原则补充和完善、变动和修订将随着着设备运营管理全过程。因而，设备运营管理原则制定，是以“变”求“所谓“变”，是指原则修订、完善动态过程；“不变”，是通过完善原则，贯彻执行原则，实现设备运营管理目的，使物业设备始终在良好运营最佳状态不变。2、强调防止性办法。由于物业管理设备运营持续性特点，各种防止性办法在物业设备运营管理中处在特别重要地位，涉及：防止性实验；防止性检修；突发事件应变方案；巡检、点检、定检。实现防止性办法基本是收集整顿、归纳和分析各类资料，有针对性建立各类设备和管线系统台账，运营、保养、检修记录档案等。对于重要设备，如冷水机组、锅炉、电梯等，应按单台设备建立运营和检修档案，建立易损零配件资料库，制定更换周期。档案建立后，对于收集资料应定期进行分析，特别是反映设备状况运营参数，应建立分析报表制度，以便从设备状态趋势，找出故障隐患，有筹划地进行维护检修，避免因故障突发导致停机事故。对于管、线等系统，防止性办法重点是巡检和点检，定期保养。特别是楼宇管井多，管路器件多，容易疏漏。对于管件或电路分支节点等易发生故障节点，可逐渐建立完善节点台账，实行“位式”管理，重要内容是：逐件建立台账，一一相应，有据可查，防止疏漏；合理制定巡检路线和巡检项目，抓住重点，明确主次；制定保养周期，分批轮检，不疏不漏；采用保养合格及期限标贴办法，便于检查。防止性实验制度是设备可靠运营保障线。防止性实验对象是涉及安全、重要参数检测仪表、仪器和器具。对于季节性运营，在运营季节不可停机持续运营设备，在停运季节维保后，运营季节到来前，应提迈进行试运营。楼宇自救设备，如发电机组、送排风机、消防水泵、报警系统等始终处在一级战备状态设备，必要定期试机。3、做好突发事件解决。在突发事件应变方案中，最重要是组织方案。由于物业运营后，用于突发事情应变设备普通来说变动不大，其应对能力受设计限制。突发事件发生时，通信、组织及时是解决好突发事件最重要保证。在组织办法中，人员培训是基本保证。由于人力是一种可变资源，同样数量人力资源，训练有素和毫无准备产生作用有天壤之别。因此，物业设备运营管理中，有效地解决好突发事件应变是员工考核中最基本一种项目。4、抓好技术改造由于受物业构造和运营条件限制，技术改造在物业运营管理中地位不十分突出。但随着科技产品发展和应用，局部技改是弥补某些物业先天局限性童要办法。特别是控制和监测方式技术改造，对于提高物业管理整体运营水平将起重要作用。因而，在物业设备管理中，应大力倡导小改小革，克服物业条件限制，发挥科技进步作用。5、贯彻组织办法所有类型设备运营管理都同样，设备离不开人，人是各项因素中最活跃因素。在当代自动化限度、智能化限度较高，硬件设施配备完善物业中，注重人数量、讲究人数比例已大大减少。强调人素质，注重人技术技能，放到管理工作首位。再先进设备，没有人会使用，先进设备只能作为摆设，但由于人素质高、可以掌握先进设备，就可以对设备效率充分发挥起到“催化剂”作用，量小作用大。因而，无论物业设备当代化水平如何，都决不可以忽视员工思想、技术、技能技巧，注重技术能力，思想建设和组织建设，其中重要办法是加强员工培训。在当代管理办法中，培训和工作是统一，工作过程也是培训过程，培训是工作中不可分割和缺少一某些。其中核心是组织和方式。培训意义和方式用两句话可概括为：只有通过培训才是可以上岗；只有在岗上继续培训才是合格。另一方面是班会。班会是基层管理最基本、最重要，也是最重要方式。班会形式可以不拘，内容可以不拘，但不可不开。通过班会可以使潜在矛盾浮现，可以通过交流使其消解。不开班会班长不是一种合格班长，不听班会基层管理者更是一种不合格管理者。再次是加强调协调是组织办法中管理者发挥其管理艺术舞台，是组织办法中润滑剂、凝结剂。协调办法千变万化，其主线是因时、因地、因人，因各种可以对协调目的产生影响种种因素而变。第二章消防设备运营与管理消防设备在物业区域内地位和作用，一方面是由设备自身决定，另一方面又是由设备管理决定。如果没有科学管理，再好消防设备也不会发挥作用。如果由于管理不善，不能发挥其消防作用，甚至设备自身遭到损坏，那么，消防设备就谈不上运营与管理。因而，消防设备管理对于充分发挥消防设备作用，保证消防安全和消防设备正常运营，提高物业管理服务效益都具备重要意义。一、消防设备管理目1、消防设备管理是设备正常运营重要保证。消防设备管理好坏直接影响着设备装备水平和技术状态。只有通过有效设备管理，对存在问题及时解决，才干提高设备效率，保障消防设备正常运营。2、消防设备管理是提高维修质量重要保证。消防设备管理水平高低，直接影响着设备维修时间和维修质量。积极采用当代化管理办法和手段，通过加强现场管理，科学组织，在保证质量前提下缩短检修时间，对提高设备可开动率，减少维修费用品有重要意义。二、消防设备配备在物业区域内消防设备普通配备涉及：消防水泵、消防定压设备、C02灭火系统、喷淋设备、烟感温感探头、室外消火栓、消防水泵结合器、消防联动监控设备、防火卷帘、消防水箱、加压送风系统、防排烟装置等消防设备。三、消防设备档案建立在管理服务物业区域内，要对所有安装使用消防设备建立消防设备管理档案，通过建立档案，使消防设备始终处在监管之中，以保证消防设备保持良好工作运营状态。建立了消防档案后，以便了物业服务公司对消防设备运营管理，无论是在查阅消防设备技术资料，还是设备原始档案都能以便快捷理解到所配备消防设备有关技术参数、运营性能、维护规定等。因而，消防设备档案是物业管理档案中重要某些。如何建立消防设备档案，应从如下几种方面入手：1、消防档案内容设定。消防设备档案内容应涉及如下：①、生产厂家、型号、规格、生产能力、出厂日期、购买日期。②、安装位置、施工图。③、安装使用阐明书，制造合格证。④、设备图纸、易损件、备件、附件等清单。⑤、消防设备履历卡片、设备编号、重要规格、安装地点、投产日期、附属设备名称规格、重要操作运营条件、周期和主记录。⑥、检修、维护、保养内容，周期和记录。⑦、消防设备技术鉴定记录及技术台账。技术鉴定及技术台账内容：①、重要设备验证资料。②、重要设备技术革新成果汇总表。③、设备技术状况汇总表（设备完好率和设备重要缺陷）。④、设备检修状况汇总表（大修项目、实际完毕项目、筹划外项目、筹划检修工时、实际完毕检修工时、维修费用等)。⑤、设备事故汇总表（事故次数，停机时问、停查损失)。⑥、设备备品备件、材料消耗汇总表。2、消防档案资料分类。消防档案资料重要涉及消防设备原始资料档案和设备技术资料档案。消防设备原始资料档案是在接管物业区域后建立起来档案。原始资料档案文献重要有：消防设备验收文献（涉及验收记录、测试记录、产品与配套件合格证书、订货合同、安装合同等）、消防设备安装图及消防设备使用维护阐明等。消防设备技术资料档案涉及设备登记卡、设备台账和设备维修资料档案。3、建立消防设备登记卡与设备台账。消防设备登记卡：物业服务公司对所管理消防设备应建立消防设备登记卡。卡内应记录关于消防设备各项明细资料如：消防设备类别、编号、名称、规格、技术参数、安装位置、建造年份、开始启用时间、维修状况等内容。消防设备台账：是依照消防设备登记卡，按照消防设备分类顺序，统一填写在消防设备登记表上，作为物业服务公司管理消防设备数量及变动数量台账，从而反映所有消防设备基本状况，给消防设备运营管理工作提供以便。定期进行一次清点核对，做到账物相符。4、保存好消防设备运营与维修记录。对消防设备运营与维修记录资料要保存并建立档案妥善管理。消防设备运营与维修资料涉及：设备运营状况记录、设备维修记录、设备技术革新资料记录。设备运营记录每月一册，每月记录一次，每年装订一次，并放档案室保存；设备维修记录每月记录一次，每季装订一次，并放档案室保存；设备技术革新资料记录保存于档案室。四、建立消防设备运营制度物业区域内消防设备运营好与坏，除了所配备消防设备故有瑕疵外，也有人为因素导致设备浮现这样或那样问题，因而，在消防设备运营同步，消防制度建立是必不可少，这是消防设备运营前提保障和规范操作人员行为原则，因此。必要建立消防设备运营管理制度。消防设备运营管理制度要体当前如下几种方面：1、物业服务公司必要配备消防设备管理技术人员，规定既有机电设备管理知。2、识和经验，又要懂消防知识复合型专业人员。3、泣明确消防设备负责人，责任到人。4、消防监控中心24小时监管到位。5、消防设备巡视、检查、测试方面规定。6、消防设备运营操作流程编排。7、消防设备维护保养详细办法。8、关于消防设备运营维护记录管理规定。9、明确巡检周期、项目详细规定。10、考虑消防设备突发故障应急办法。通过建立消防设备运营管理制度，使物业区域内消防设备运营有一种安全保障办法和消防安全工作到位，保证物业区域内业主、使用人生命、财产安全，最后使业主可以安居乐业和安心工作。五、消防设备系统构成消防设备系统是物业区域内消防安全重要保障，普通消防设备系统由8个某些构成：1、火突报警系统火灾报警系统由烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、监控系统、火警警铃、消防广播系统等构成。2、消防控制中心。消防控制中心由集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器等构成。当发生火警时，控制中心指挥各项灭火、疏散和救护行动，并直接控制消防泵、送排风设备等。3、消火栓消火栓系统重要由消防泵、管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等构成，是惯用灭火装置。4、自动喷洒灭火系统自动喷洒灭火系统由喷水泵、供水管道、喷头等构成。当火灾使环境温度达到一定临界值时，该系统就会喷水灭火，是一种有效灭火系统。5、防排烟系统防排烟系统由防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机构成，通过排烟风机抽走烟气，用正压风机强制送入新风。6、安全疏散与防火隔离系统安全疏散与防火隔离系统由安全疏散批示灯、防火门、防火卷帘、水幕等构成，对人员起到安全批示方向作用，对烟和火起到隔离作用。7、灭火器灭火器为较惯用灭火器具，携带以便，对初期火灾灭火效果好，常用灭火器分为泡沫灭火器、干粉灭火器等。8、其她消防设施其她消防设施涉及室外消防道路、室外消防管网及消火栓井；对于高层建筑还必要设立避难层，甚至在屋顶设立可供直升机起落救援平台等。六、消防设备安全检查与维护搞好消防设备维护检查，尽管这些消防设备也许几十年也不一定会用上一次，但通过对消防设备进行检查维护养护保证其常处在“可用”状态，以防万一，是消防管理重要工作。如何才干搞好消防设备维护检查工作，需要从如下几种方面做起。1、定期对消防设备进行检查维护。定期对消防设施进行检查，以便发现问题，更换破损器材，补充丢失器材，普通2个月一次检查有如下设施：屋内消火栓，查消防水带与否霉腐。查消火栓接口与否生锈。通过滴油防锈办法，保证消火栓手柄可以打开。检查防火门闭门器与否有效，滴油防止生锈卡断。检查疏散批示标记与否清晰，用手按动实验键，进行断电自亮检查。检查风阀箱内与否存储杂物。检查风口挡板和风阀箱门与否松脱。检查消防广播扬声器、手动报警按钮、烟感控测器、消防警铃等与否松脱，如发现问题及时修理紧固。2、定期对消防供水系统进行实验检查检查消防管道阀门与否所有处在“开”状态，并规定在消防阀门丝口处滴油防锈检查地下和楼顶消防水池与否水量足够；每2个月至少点动一次消防泵，时间以观测水压与否上升为准；定期给消防果电机轴承加注黄油，防止生镑。保证消防供水系统始终处在“可用”状态。3、定期进行消防电梯功能检查规定每半年进行一次消防电梯迫降实验，迫降后来规定消防电梯能用消防员专用钥匙打启动用。定期进行消防功能检查一年一次定期抽样对楼道烟感探测器进行吹烟实验；手动报警按钮报警实验；消火栓手动远程启泵实验，与此同步进行消防广播试音。在吹烟、手动报警及消火栓远程启泵实验同步，消防监控中心主机显示消防报警地址，防排烟风机联动正常，楼层风阀打开，警铃响起。在进行消防实验时必要事先“公示”告知物业区域内业主，以免引起恐慌。消防功能实验中应检查：防排烟风机启停与否正常，有无异声、异味，风管有无镑蚀，并及时给风机拖动电机轴承力u注黄油润滑；检查风阀“开一关”与否灵活，风量与否足够，有无异物阻塞。应定期给风阀联结件处株油防锈。4、发电机维护检查大厦自备发电机重要是具备火灾事故时，市政停电状况下提供电梯、消防泵、公共通道照明、防排烟风机等紧急电源，因而对其定期进行维护性试运营必不可少。普通一种月试运营一次约15分钟，平时保证机油、柴油和冷却水量充分。重要检查项目有：发电机蓄电池电量与否足够，必要时定期附加充电；定期更换陈旧电池液；经常检查润滑机油酸碱度、色泽、黏度和杂质量，及时更换陈旧机油；定期检查水格油格，保证循环冷却水路和柴油油管畅通；年一次检查化烟部位，清理烟垢，提高发电效率，延长发电机使用寿命。5、消防监控主机检查普通消防监控主机均有自检查功能，每天检查一次，搜寻系统故障及时排除。保持主机工作环境干燥、环境温度控制在251室温。并经常检查主机附属部件功能与否正常，如打印机打印功能，计算机地址显示功能和主机自备电源切换功能等与否正常，如发现问题应及时修复或更换故障部件。由于消防监控主机是整个消防报警系统“心脏”对的使用，精心维护是保证这个“心脏”正常工作核心。喷淋系统实验检查喷淋系统重要用于物业公共区域内自动灭火，当喷淋头在特定温度以上爆裂时自动喷水灭火并启动喷淋泵。消防管理员普通每半年对喷淋管末端放水实验至启动喷淋泵止。观测记录水压表变化及喷淋泵运营状况。对喷淋系统及管道阀门维护保养工作与消火栓泵类似。温感、烟感及防火门检查对烟感和温感及防火分隔卷帘门实验检查，普通一年一次。烟感译餘采用吹烟办法，而温感实验最佳采用电热吹风，不倡导使用明火燃烧。实验后规定消防主机能显示实验地址并联动分隔区防火卷帘门下降，降到中部时应约有10秒钟停留时间以便区内人员逃生，最后降至底部。这些功能实验必要同步伴有警铃报警声。在卷帘门下降同步，消防管理员应检查卷帘门下降有无异声，并给门动力传动部件加油润滑及防锈。消防设备维护检查看似平凡，但它是保证物业区域消防系统正常运营基本,消防工作人员工作是保证系统在需要时，能真正启动消防设备保障物业安全。七、消防设备运营管理在寻常消防设备运营管理过程中，物业服务公司一方面是要做好消防设备运营劳动组织。劳动组织详细任务要从如下几种方面入手开展工作：1、在合理分工与协作基本上，合理配备劳动力。依照消防设备操作技术规定与岗位设立规定，采用合理组织形式以提高工作效率重要涉及：定员工作；作业组组织；工作轮班组织。3、建立完善消防设备管理制度，管理制度是工作根据与准则，重要涉及：消防设备安全操作规程；消防设备巡检工作制度；岗位职责；值班与交接班制度；记录与报表制度；报告制度与服务规范等。第三章电梯运营与管理电梯作为人们寻常垂直运送工具，其安全性能和舒服性能是备受人们关注，在曰常电梯运营管理当中如何将电梯运营好、管理好是物业服务公司工作重点，由于电梯运营管理好与坏关系到电梯使用寿命和使用安全，因此规范电梯运营管理工作，是保证电梯良好运营前提。要运营和管理好电梯，就必要对电梯设备进行全面细致理解，只有理解和熟悉电梯功能和详细操作，才干傲好电梯管理和安全运营,保证业主及关于人员安全使用。一、电梯分类1、电梯按用途分为乘客电梯；载货电梯；客货电梯；病床电梯；住宅电梯；服务电梯（供图书馆、办公楼、饭店运送图书、文献、食品等，不容许人员进入电梯)；观光电梯。2、电梯按速度分为：低速电梯（lm/s);迅速电梯（2m/s);兩速电梯（不不大于2m/s)。3、电梯按拖动方式分为：交流电梯；直流电梯。4、电梯按驱动方式分为：液压式电梯；螺旋式电梯。5、电梯按操作方式分为：乘客自己操作电梯；专门操作员操作电梯。6、电梯按控制方式分为：手柄搮纵电梯；按钮控制电梯；信号控制电梯；集选控制电梯；并联控制电梯；群控电梯。二、电梯构成电梯普通由机房、井道、轿厢和层站构成。1、机房机房是电样重要构成某些，是安装曳引机、电气控制柜、限速器房间。机房普通设立在井道上方，有足够空间，通风良好。2、井道井道是为轿厢和对重装置运营而设立垂直筒体，由顶板、井道壁、底坑和轿厢轨道等构成。3、轿厢轿厢是用来运送乘客或货品箱体，由于各类电梯用途不同，轿厢构造也不同样。客梯轿厢内装饰有各种豪华轿顶构造及轿壁饰面。4、层站层站是指各楼层用于出入轿厢地点，层站重要涉及层楼显示屏、自动厅门开关、手动钥匙开关、厅门呼梯钮、到站钟等。三、电梯运营管理重要工作在寻常电梯运营管理中，物业服务公司应从如下几种方面开展工作。1、根据电梯生产厂家提供图纸及有关技术资料，制定本物业区域内电梯安全运营和维护保养规章制度和工作程序。2、工作程序涉及：值班安排、操作规程、应急解决、寻常巡检及保养方案。3、建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料、安装验收资料、检测维修资料进行分类归档，妥善保管。4、熟悉电梯寻常消耗材料种类及规格，并恰当备置某些惯用消耗品，如照明灯、机油等。5、选取有专业资格证书专业电梯维护保养公司作为电梯维护保养单位，并订立维护保养合同，拟定维护保养级别和维护费用。6、安排专人负责电梯寻常巡检和对外联系工作。7、对外联系工作涉及：政府技术监督部门对电梯年检和审验、寻常与电梯维保公司联系工作、获取电梯合格证书等。8、协助配合专业电梯维护保养公司做好电梯各项运营工作。四、电梯运营安全防止办法1、制定应急方案针对也许浮现险情制定解决办法，如电梯困人解困程序、火灾时电梯迫降程序等。2、建立电梯工作制度和值班制度在电梯内设立照相头，监控中心一旦发现险情，及时报告工作人员进行解决。3、制定电梯巡逻制度准时巡检电梯使用状况，发现轿厢升降异常、控制柜有异声时应及时解决。4、将电梯应急方案和电梯保养公司紧急联系电话悬挂在电梯机房或电梯管理人员办公室内，以便急需。5、电梯管理人员熟记应急解决方案，全面掌握应急办法，在紧急状况下从容应对。6、资料中建议附：应急方案、电梯工作制度、工程值班制度、电梯巡逻制度和巡逻表格样本等。五、电梯困人紧急救护环节1、如乘客被困在电梯内，并有闭路电视及对讲机，则须把电视机镜头移至困人电梯，观测电梯内活动状况，详细询问被困者关于状况及告知管理人员到电梯门外及保持联系。2、及时告知电梯保养公司紧急维修站派人释放被困者及修理该电梯，在打电话时必要询问对方姓名及告知有人被困。3、被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧局限性须特别留意，必要时祈求消防人员协助。4、被救者救出后，须询问：与否有不适，与否需要协助等；提供姓名、地址、联系电话及到本楼因素；如被困者不合伙或自行拜别，则记录备案。5、必要记录事件开始到结束时间，详细情形及维修人员、消防员、警员、救护人员到达和拜别时间，消防车、警车及救护车车牌号码等。6、必要记录被困者救出时间或伤员离开时间及查询伤员送往何处医院。六、电梯保养要点1、电梯停驶保养时，一方面切断控制电源，以保证安全。2、电梯机房要保持整洁，做到无积灰、无蛛网，地板上无垃圾和灰尘。电梯机房不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住人。电梯机房要有明亮采光，窗玻璃完好无损且光亮清晰，通风良好，并配有必要消防器材。3、曳引电动机所有外形要擦净，做到无油垢、无黄油，底盘无积油。4、电梯控制屏用吹风机或用漆刷轻掸，要做到无灰尘，磁铁接触开关无锈蚀、无油垢等。如有油垢等时，可用酒精棉花擦净，以防磁铁串电后被粘结吸住不放，导致电动机继续运转。5、各层站厅门及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响厅门畅通。厅门外要定期擦净，保持整洁卫生。6、电梯检修或保养时必要挂牌，确认轿厢内无乘客后，方可停机.7、在轿厢顶维修和保养时，除了判断故障和调试需要外，禁止快车。工作时必要戴安全帽。8、井底作业时，禁止关闭厅门（厅站留有人监视时除外），厅门口必要摆设告示牌，防止无关人员接近。9、井道底坑如有积水，必要一方面断电，然后排除。有漏水、渗水状况，一定要修好。同步要将垃圾清除干净，不得堆放杂物，保持底坑整洁，保证电梯有效运营。10、如遇跑水事故时，紧急将电梯提高到最高层，并断电停梯，然后排除险情。11、轿厢内外、顶上、底下均须经常擦净，防止生锈腐蚀。要定期油漆，保持清洁美观。12、电梯所有转动机件均须加油润滑，要做到定点、定质、定量、定期、定人、保证安全运营。13、维修保养工作完毕后，必要认真清理现场，清点工具和物品，切忌漏掉。14、机房、井道因工作需要动火时，必要遵守消防管理规定，指定专人操作和监视，事后清理火种。15、电梯进行维保时，要提前在物业区域内进行公示告知。七、电梯维护保养安全规定1、检修人员作业应穿工作服，高空作业时应系安全带，上下交叉作业应戴安全帽。2、电梯设备检修应两人以上同步进行，操作人员应有主有辅，带电检修与快车检修应有防范办法和监护人。3、维修养护人员在现场作业时，应告知现场管理人员停止运载乘客或货品，并作相应标记。如在重要入口处置挂“检修停用”，在电梯开关上悬桂“有人工作，禁止合闸”等警告牌。厅门拆下修理时，必要使用高防护栏或红色警告灯。4、检修转动部件和带电部件时，电梯应停止运转，在轿厢顶作业时必要用检修速度运营，并使用机顶检修开关控制开停。5、在轿厢顶工作时，应断开轿厢顶耠修箱急停开关或安全钳联动开关；在厢内工作时，应断开轿厢操纵盘内运营电源开关；在底坑作业时，应断开底坑检修按钮箱急停开关或限速器张紧装置开关。6、轿厢顶作业时，应将各厅门关好，轿厢顶工作人员不准将身体任何部位伸出护栏。7、禁止作业人员双脚分别跨在厅坎和轿厢内工作，或双脚站在厅坎，身体趴在轿顶工作，禁止从轿厢内跳到井道外。8、底坑作业时应使用36V低压照明，并随时清理废油、废棉丝等易燃品，禁止吸烟和使用明火。9、维修工作完毕后，要收好所有警告牌并锁好电梯操纵控制阀。八、电梯运营管理职责1、工程主管负责检查电梯运营管理工作实行状况。2、组长负责电梯运营管理工作组织实行。3、电梯机电维修员详细负责电梯运营管理。九、电梯运营管理巡检1、日检工作人员每天应对电梯进行例行巡检，检查内容涉及电梯运营状态、存在”那些问题、需要对电梯维护部位、现场处置状况、存在哪些安全隐患等，并对在检查中发现问题及存在安全隐患问题及时进行纠正和做相应解决，并做巡检记录。2、周检物业服务公司安排专人每周应依照电梯运营实际状况进行全面检查，除日检内容外，其内容还涉及电梯机房设备及电梯井内钢丝绳使用状况进行检查、业主对电梯运营意见反馈、工作人员巡检记录和服务质量，以及安全隐患分析等，并填写周检登记表。3、月检项目经理对电梯管理服务工作进行全面检查，重点检查现场管理服务运营效果及过程管理记录，保证电梯运营管理工作执行到位。4、督查物业服务公司安排专人不定期对电梯运营管理进行突击检查，保证电梯运营管理工作严格按照原则执行。5、检查部位检查重要部位有：电梯轿厢、电梯机房、电梯井、运营记录等。十、电梯设备运营监控巡视监控涉及如下内容：1、电梯工作人员每天应对电梯重要部位至少巡视一次。巡视监控重要内容如下：曳引电机有无异常噪声或气味，与否温度过高，曳引电机轴承与否需要加注润滑油，螺栓与否松动；减速箱与否需要加注润滑油，油色、油位与否正常，联轴器与否牢固可靠，螺栓有无松动；批示仪表、批示灯与否对的，各继电器、接触动作与否正常，有无异常声响；变压器、电阻器、电抗器温度与否正常，有无过热现象；制动器动作与否正常，制动线圈与否过热，制动轮上与否有油污；曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运营与否正常，有无异常声响；通信设施与否敏捷畅通，批示牌、标示牌与否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具与否已放置在指定位置；轿厢照明与否正常，厅外及轿厢内指层、指令及批示灯与否正常；厅门及轿厢门踏板与否清洁干净；轿厢和对重导靴油盅油量与否足够；电梯运营有无异常振动声响，舒服感有无明显变化；开关门有无异常（顺畅），轿厢内应急灯与否可靠；坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离与否异常；偿链与否有异响；底坑有无积水或脏物。2、巡视过程中如发现上述状况有不正常时，工作人员应及时告知电梯专业保养公司到场采用办法予以解决。十一、电梯运营突发事件处置1、发生火灾处置楼层发生火灾时，工作人员应及时击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运营状态，电梯运营到基站后，应使乘客保持镇定，疏导乘客迅速离开轿厢。井道内或轿厢发生火灾时，电梯机电维修员应立即停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延。对于上述两种状况，工作人员应及时告知上级主管按应急消防预案程序执行。2、电梯湿水处置当底坑内浮现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源。当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站上一层，断开电梯总电源。当底坑、井道或机房进水较多时，应及时停梯，断开电梯电源总开关。发生湿水时，应迅速阻断漏水源。对湿水电梯应进行除湿解决，如用于抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到规定并且试梯运营无异常后，方可投入正式运营。3、停电导致停梯或故障导致停梯时困人救援应按照电梯困人救援应急预案解决。十二、电梯机房管理1、班人员不准进入机房，若需要进入，须经物业主管批准，并在值班人员陪伴下方可进入机房。2、禁止存储易燃、易爆或危险品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟3、周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、顶棚、门窗、设备设施表面无积尘、无绣蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。4、房应当通风良好、光线足够、门窗启动灵活。5、房应当做到随时上锁，钥匙由当值工作人员保管。十三、电梯运营管理交接班规定1、班工作人员应准时来接班。2、班人员认真听取交班人员交代，并查看《电梯运营日记》，检查工具、物品与否齐全，确认无误后在《电梯运营日记》表上签名。3、下列状况之一者不准交接班：上一班运营状况未交代清晰；记录不规范、不完整、不清晰；机房不干净； 接班人未到岗；事故正在解决中或交班时发生故障，应由交班人负责继续解决，接班人协助进行。第四章给水设备运营与管理给水设备运营管理好坏，直接关系到业主正常生活，同步也关系到物业服务公司管理水平。业主满意限度是评价物业服务公司服务质量和管理水平综合尺度，业主满意限度第始终觉几乎都与设备运营优劣关于。因而，给水设备运营管理在物业管理服务活动中占有重要地位。要运营和管理好给水设备，就必要对给水设备进行全面细致理解，只有理解和熟悉给水功能和详细操作，才干运营和管理好给水设备，才干保障物业区域内正常给水。一、给水系统分类给水系统按用途可分为：1、活给水系统在生活给水系统中，除了满足需要水量和压力外，其水质必要符合国家规定饮用水质原则。2、消防给水系统在消防给水系统中，对水质规定不高，但必要按建筑消防规范关于规定设计，规定有足够水量和压力。3、产给水系统在生产给水系统中，其对水质、水量.水压以及安全可靠性规定因工艺规定不同存在一定差别。二、给水方式分类1、接给水方式直接给水方式又称为直供方式（物业区域外给水管网压力水量满足建筑物室内用水规定）其给水方式简朴、经济。2、置升压设备给水方式单设水箱给水方式：在单设水箱给水方式中，不需要增压设备。单设水泵给水方式：在单设水泵给水方式中，出水量均匀、水质稳定、压力也相对稳定。3、水泵—水箱联合给水方式当直供方式水压局限性时，可在设于地下室水池中用水泵将水打入设在足够高度水箱中，再由水箱向下为各顾客供水。4、压式给水方式气压式给水方式重要是通过气压罐和附件，将水输入到给水管网。由于气压罐是1类压力容器，故需接受锅炉压力容器安全监管部门管理。5、层建筑给水方式对于某些高层建筑，由于上下某些压差较大，故常将给水管网分为高区和低区，上部楼层由高区给水，下部楼层由低区给水三、给水设备运营管理要点1、立和完善给水设备运营原则由于各种物业之间差别，各类物业构造、运营和服务对象均有各自不同特点。因而，依照给水设备所在物业特点和服务对象，结合给水设备自身技术规定，制定与之相适应运营原则，是搞好给水设备运营首要工作。原则制定是一种动态、不断完善过程。随着给水设备运营时间推移，物业服务对象变动等种种因素变化，要进行给水设备运营原则补充和完善、变动和修订将随着着给水设备运营管理全过程。2、制定防止性办法由于给水设备运营持续性特点，各种防止性办法在运营管理中处在特别重要地位。这些防止性办法涉及：防止性实验；防止性检修；突发事件应变方案；巡检、点检、定检。实现防止性办法基袖是收集整顿、归纳和分析资料，有针对性地建立给水设备和管线系统台账和运营档案等。档案建立后，对于收集资料应定期进行分析，特别是反映给水设备状况运营参数，应建立分析报表制度，以便从给水设备运营状态趋势，找出故障隐患，有筹划地进行维护检修，避免因故障突发导致停机事故。3、完善组织管理给水设备运营离不开人管理与操作，人是各项因素中最活跃因素。因而，无论给水设备当代化水平如何，都决不可以忽视员工思想、技术、技能技巧。注重技术能力、思想建设和组织建设，其中重要办法是加强员工培训。在当代管理办法中，培训和工作是统一，工作过程也是培训过程，培训是工作中不可分割和缺少一某些。四、给水设备设施管理内容给水系统设备管理重要针对给水系统中所涉及各种设备及管道等寻常操作运营、维护等管理活动。涉及物业服务公司对所管辖区内给水系记录划性养护、零星返修和改进添装。如消防水箱定期调水放水，以防浮现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵定期试泵等等都属于给水设备管理范畴。给水设备管理内容涉及诸多，依照详细给水系统及设备种类而定。但普通重要涉及如下几种方面：1、给水设备设施基本资料管理给水设备基本资料管理重要内容是建立给水设备管理原始资料档案和设备维修资料档案。所有给水设备（涉及别的如采暖、空调等）接管后均应建立原始资料档案。此类档案资料重要有：产品与配套件合格证、竣工图、给水设备检查合格证书、供水试压报告等等。建立设备卡片，应记录关于设备各项明细资料，如：给水设备类别、型号、名称、规格、技术特性、开始使用日期等。给水设备维修档案资料重要有：报修单：即每次维修填写报修单，按月、季记录装订，维修管理部门负责保管以备存查；运营记录：规定值班人员每天填写设备运营记录，以备存查；检查记录：平时设备检查记录；运营月报：管理部门每月上报一次运营状况总结；考核资料：定期或不定期检查记录奖罚状况，每年归纳汇总、装订保存；其她资料：涉及技术革新资料，设备运营改进、设备更新、技术改进办法等资料。2、给水设客寻常操作管理给水设备设施寻常运营操作管理内容重要是规范给水设备操作程序。保证对的安全地操作给水设备。3、给水设备运营管理给水设备运营管理内容是建立合埂运营制度和运营操作规定，保证给水设备良好运营。4、给水设备维修养护管理给水设备维修养护管理是依照给水设备设施性能按照一定科学管理程序和制度，以一定技术管理规定，对设备进行寻常养护和维修更新，保证给水设备设施性能良好。5、文明安全管理文明安全管理内容是对给水设备运营操作、使用进行文明安全管理，定期检查操作人员、维修人员安全操作，并进行安全作业训练，还要建立安全责任制。五、给水设备运营管理职责1、给水设备管理人员工作职责负责对所管辖范畴内给水设备运营，解决某些普通性故障，协助维修组人员进行设备设施维修保养工作，对发生问题及时向管理组或经理报告；必要对所管辖范畴内给水及设备状况有详尽理解；握有关设备操作程序和应急解决办法；定期巡视设备运营状况，并做好巡逻记录和值班记录；密切关注给水设备压力状态，保持平稳压力值；记录设备运营投诉状况，并及时解决；保持值班室、设备及水泵房等清洁有序；负责设备房安全管理工作，禁止非工作人员进入，做好防水、防火、防小动物安全管理工作；遇突发事件，采用应急办法，迅速告知有关人员解决等。2、维修组人员工作职责纯熟掌握设备构造、性能、特点和维修保养办法；准时完毕设备各项维修、保养工作，并作好关于记录；保证设备与机房整洁；严格遵守安全操作规程，防止发生事故； 发生突发状况，应迅速采用应急办法，保证设备正常完好；定期对设备巡视、检查，发现问题及时解决等。3、管理组人员工作职责详细负责对外协调；负责统一调度管理；负责工具和材料采购、保管和发放；负责文献资料保管、建档和发放；负责组织人员进行安全技术和质量意识培训等工作。为了提高工作效率，保证给水设备运营、维修和保养工作有序开展，并能在紧急状况下及时派遣人员到达现场。可设值班室，值班室每天24小时全天值班，给水设备故障状况均应告知值班室，以便值班室依照物业主管规定合理安排人员进行抢修维护，保障给水正常运营。六、给水设备运营管理基本规定1、每年定期消毒清洗生活水池或水箱两次。2、每年安排两次对生活饮用质进行检测，保证水质符合国家饮用水原则。3、每周对水泵房设备进行一次例行检查。4、保养筹划规定对设备进行保养七、给水设备运营监控1、运营监控规定：泵房管理员每两小时巡视一次给水泵房，维修人员每天巡视一次给水设备及给水管网和阀门。2、运营监控内容：水泵房有无异常声响或大振动；电机、控制柜有无异常；电机温升与否正常，变频与否运营正常；电压表、电流表批示与否正常，各信号灯与否正常；压力表与否正常；与否浮现失水现象；水池或水箱水位与否正常；阀门、法兰连接部位与否漏水；止回阀、浮球阀液位控制器与否动作可靠。3、水泵房管理员在巡视过程中发现给水设备有不正常现象时应及时解决，如解决不了应及时上报主管。八、给水设备运营突发事件处置1、供水管爆裂及时关闭其上方供水管上近来处阀门；关闭阀门后仍大量泄水，应及时关停相应水泵，并向业主发布停水紧急告知；及时告知维修人员进行抢修；修复后，恢复现场原状。2、水泵房发生火灾当水泵房发生火灾时，应按《火警、火灾应急解决原则作业规程》处置。水泵发生异常状况解决停止有异常响声水泵运转；及时启动备用果；泵房管理员先进行自检，理解故障基本状况，然后上报主管，请维修专业人员进行修理。九、给水设备运营管理巡检1、日检工作人员每天应对给水设备进行例行巡检，检查内容涉及给水设备运营状况、存在哪些问题、需要维护部位、现场处置状况、存在哪些安全隐患等，并对在检查中发现问题及存在安全隐患问题及时进行纠正和做相应解决，并做巡检记录。2、周检物业服务公司安排专人每周应依照给水设备运营实际状况进行全面检查，除日检内容外，其内容还涉及对水泵房设备及变频设备和电气控制柜使用状况进行检查、业主对给水设备运营意见反馈、工作人员巡检记录和服务质量，以及安全隐患分析等，并填写周检登记表。3、月检项目经理对给水设备管理服务工作进行全面检查，重点检查现场管理服务运营效果及过程管理记录，保证给水设备运营管理工作执行到位。4、督查物业服务公司安排专人不定期对给水设备运营管理进行突击检查，保证给水设备运营管理工作严格按照原则执行。5、检查部位检查重要部位有：泵体、控制阀门、7JC质状况、电器控制柜、变频设备、运营压力、供水量、运营记录等。十、给水设备保养1、制定《给水设备维修保养年度筹划》每年年终，由物业主管组织水泵房管理员一起研究、制定《给设备维修保养年度筹划》并报审批。2、制定《给水设备维修保养年度筹划》原则：给水设备使用频度；给水设备运营状况及故障隐患；检修时间避开节假日、特殊活动日。3、《给水设备维修保养年度筹划》应涉及如下内容：维修保养项目及内容；备品、备件筹划；详细实行维修保养时间；预测费用。4、水泵机组维修保养水泵房管理员每年4月、10月应对水系机组进行一次清洁、保养。5、电动机维修保养用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻与否在0.5Mn以上，否则应烘干解决或修复；检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号轴承；检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整解决；清洁电动机外壳，检查电动机与否脱漆严重，如是则应彻底铲除脱落层后重新油漆。6、水泵维修保养检查水泵轴承与否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油。如有异常摩擦声响则应更换同型号轴承；转动水泵轴，如果有卡住，碰撞现象，则应更换同规格叶轮。如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；检查压盘根处与否漏水，如是则应添加或更换压盘根；清洁水泵外表，如水泵外表脱漆腐蚀严重，则应铲除脱落层，重新上油漆；检查电动机与水泵联轴器有无损坏，如有则应更换；检查水泵机组螺栓与否紧固，如松弛则应拧紧。7、控制柜维修保养水泵管理员在每年5月、11月，应对水泵房、控制柜进行一次清洁、保养。用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；检查所有线头与否连接牢固，对于烧蚀严重不能正常工作触头应更换；检查柜内所有线头号码与否清晰，与否有脱落现象，如有则应更新，整固。8、交流接触器维修保养：清除灭弧罩内氧化物颗粒；清除触头表面及四周污物（但不要修锉触头），烧饰严重则应更换；清除铁芯上油污及脏物；检查复位弹簧状况；拧紧所有紧固件。9、自耦减压启动器维修保养：用500V摇表检查绝缘电阻，应不低于0.5MI2，否则则应千燥解决；外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈解决后拧紧接地线；10、热继电器维修保养：检查热继电器绝缘板，与否完整无损，如损坏则应更换；检查热继电器导线接头处与否有电弧烧灼痕迹或烧坏。如有则应修理，修理后达不到规定则应更换。11、自动空气开关维修保养：用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于lOOMfL否则应烘干解决；清除灭弧罩内氧化物颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动某些与灭弧室触头应无卡住现象；检查触头表面与否有积碳和烧灼现象，如有则应清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。12、信号灯、批示仪表维修、保养：检查信号灯与否正常，如有不亮则应更换；检查各仪表与否正常，如有偏差，应做调节，调节后偏差仍大则应更换。13、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养„闸阀保养：检查密封垫与否漏水，如漏水则应换垫；对闸阀阀杆加黄油润滑。止回阀维修保养：检查密封塾与否损坏，如损坏则应更换；检查止回阀弹力与否足够，如太软则应更换。浮球阀维修保养：检查浮球阀密封垫与否老化，如已老化则应更换；检查浮球阀杆与否弯曲，如弯曲则应矫正；检查浮球阀连杆插销与否磨损严重，如磨损严重则应更换.14、潜水泵、排污泵维修保养用500V摇表检测潜水泵、排污泵、绝缘电阻与否在0.25I\m以上，否则应拆开，对线圈进行烘干解决；检查密封藝与否老化，如是则应更换；检查轴承磨损状况，如转动有异常现象则应更换。15、给水管维护保养每年10月对明装给水管进行一次维修保养；每年入冬以迈进行一次室外给水管网检查维护，对有也许受冻管道、阀门进行保温防护；每次给水维修保养时间应尽量短，以免给居民生活带来不便；维修保养需停水时要提前24小时告知关于顾客，如遇特殊状况突然停水，应在恢复供水12小时内向顾客作出阐明。第五章供电设备运营与管理在物业区域内供电设施与否可以正常运营，关系到整个物业区域内业主生活和办公，因而，作为物业服务公司在做好寻常物业服务工作同步，要特别加大对供电设施运营管理，保证万无一失。一、物业区域内供电设施构成供电设施构成涉及供电线路、变压器、总开关、负荷开关、漏电保护自动开关、计量表、照明装置、互感器、配电箱（盘、柜）等。这些供电设施构成了整个供电系统，在运营中互有关联缺一不可，这就规定物业服务公司，要注重平时巡检和维护，发现问题及时解决，避免因这样或那样供电设施由于浮现故障，而导致停电事故浮现。二、供电运营服务基本内容1、理解供电范畴内各建筑物构造方式，用电内容及重要规定。2、掌握供电方式、电压级别、用电容量、分派负荷状况。3、理解整个物业区域内供电线路、供电原理，以及配套设备阐明书、配线图、产品合格证书、实验、检查报告。4、掌握实际安装线路及供电设备数量、规格、型号、位置等状况。5、建立供电设备档案。6、供电设备启用后，要理解用电状况、设施运营状况。三、供电运营管理工作重要内容1、依照物业供电设施配备状况，合理配备一定数量专业人员。2、依照实际运营状况制定严格供配电运营制度和维护保养制度，并建立相应检查监督机制和各项规章制度。3、建立供配电系统技术档案。4、配备必要专业操作工具。5、定期对计量表进行检查和校对，保证计量精确性。6、在供电运营同步，要做好用电记录与分析工作。7、建立供电运营检查原则。8、建立火灾、水灾、地震等灾害发生时应急供电预案。9、建立24小时值班制度，发生故障时能紧急组织力量进行抢修，尽快回答供电运营。10、注重无功功率和补偿工作，提高功率因数，改进用电质量。11、定期对公共用电进行分析和记录，随时掌握物业区域内用电状况。四、供电运营安全操作规定1、操作高压设备、设施时，必要戴绝缘手套，穿绝缘鞋，身着全棉质工作服，使用绝缘操作杆。2、禁止带电作业。3、空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明因素，排除故障后再恢复供电。4、变、配电房拉、合闸时，应一人操作一人监护。五、供电运营保养规定1、主管经理负责审核《供配电设备、设施维修保养年度筹划》并核查执行状况。2、物业主管负责制定《供配电设备、设施维修保养筹划》并组织实行该筹划。3、变、配电室组长负责对供配电设备、设施进行维修保养工作。4、保养规定《供配电设备、设施维修保养年度筹划》制定。每年年终前制定筹划，上报审批。5、制定筹划原则：各设施使用频度；供配电设备、设施运营状况（依照寻常记录存在隐患）；在每年定检供电设备和春检变电室停电时，实行大型保养。筹划作出预算，提早准备好配件6、变压器维修保养：运用供电部门春检时间，在每年春季进行一次外部清洁。进行变压器测试，并检查油样，缺油时补充变压器油。7、高压柜维修保养：每年协助供电局对高、低压柜进行一次检查和维修保养，并将供电局年度检查报告交给部门主管入档保存。8、低压柜保养：每年4月、10月对低压配电柜内外进行清洁、吹污、吹尘工作。每年进行两次刀闸开关、交流接触器、熔断器维修保养。六、供电运营巡视内容1、变压器油位、油色与否正常，密封处与否漏油，变压器运营与否超温（85度）。2、有无异常响声或气味。3、各种仪表批示与否正常，批示灯与否正常。4、单相、三相电压与否在额定值正负10%范畴内，与否超载运营。5、各种接头与否有过热或烧伤痕迹。6、防小动物设施与否完好。7、接地线有无镑蚀或松动。8、各种暂时用电接驳状况。9、各种标示牌、标示物与否完好。10、安全用品与否齐全，与否存储于规定位置；11、准时开关管辖区域内内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。12、对于巡视中发现问题，当值变配电室值班电工应及时采用整治办法加以解决，解决不了问题应及时如实地报告给物业主管，在主管协同下加以解决。七、供电设备运营管理巡检1、日检工作人员每天应对供电设备进行例行巡检，检查内容涉及供电设备运营状况、存在哪些问题、需要维护部位、现场处置状况、存在哪些安全隐患等，并对在检查中发现问题及存在安全隐患问题及时进行纠正和做相应解决，并做巡检记录。2、周检物业服务公司安排专人每周应依照供电设备运营实际状况进行全面检查，除日检内容外，其内容还涉及各类电气控制柜运营使用状况进行检查、业主对供电设备运营意见反馈、工作人员巡检记录和服务质量，以及安全隐患分析等，并填写周检记录3、月检项目经理对供电设备管理服务工作进行全面检查，重点检查现场管理服务运营效果及过程管理记录，保证供电设备运营管理工作执行到位。4、督查物业服务公司安排专人不定期对供电设备运营管理进行突击检查，保证供电设备运营管理工作严格按照原则执行。八、供电设备运营突发事件处置1、触电处置发既有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇定、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急急救。拉开电源开关、拔去插头或熔断器。用干燥衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源。防止触电者在断电后跌倒。如果触电者尚未失去知觉，则必要让其保持安静，并及时请医生进行诊治，密切注意其症状变化。如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒服、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院。如果触电者呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能以为其已死亡，应当及时对其进行人工呼吸。人工呼吸必要持续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。配电柜自动空气开关跳闸处置判断跳闸因素（短路或过载）。查清晰负载种类及分布状况。对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告物业主管，请协调援助解决。如故障已排除应及时恢复供电。2、变配电房发生火灾应按《火警、火灾应急解决原则作业规程》处置。3、变配电房发生水浸时处置视进水状况，拉下总电源开关或高压开关。堵住漏水源。如果漏水较大，应及时告知机电维修部主管，同步竭力阻滞进水。滿水源堵住后，应及时排水。排千水后，应及时对湿水设备设施进行除湿解决（如用干干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换有关管线等）。确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定规定），开机试运营，如无异常状况浮现，则可以投入正常运营。九、变配电室管理1、非值班人员不准进入变配电室，若需要进入，须经主管批准，并在值班人员陪伴下方可进入。2、变配电室内禁止存储易燃、易爆、危险物品。室内应备齐消防器材，并禁止吸烟。3、每班打扫一次室内卫生，每周清洁一次室内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。4、变配电室内应当通风良好、光线足够、门窗启动灵活，防小动物设施完好。5、对变配电室都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得擅自配钥匙。十、交接班规定1、接班人员应准时来接班。2、接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《供配电设备设施运营日记》。检查工具、物品与否齐全，确认无误后在《供配电设备设施运营日记》上签名。3、有下列状况之一者不准交接班上一班运营状况未交代清晰。记录不规范、不完整、不清晰。室内不干净。事故正在解决中或交班时发生故障，此时交班人负责继续解决，接班人协助进行。第六章供暖设备运营与管理锅炉是供暖设备重要某些，锅炉设备构成除锅炉本体外，还涉及辅机设备、除尘设备、除渣设备、上煤设备（燃油燃气锅炉除外）等，不论其中哪一某些浮现故障，都会导致供暖设备不能正常运营，就会影响业主正常生活。因而在供暖设备运营与管理中要对设备进行维护保养，科学管理，从而保障锅炉安全使用。一、供暖运营管理特点供暖运营管理具备如下特性：1、系统性与和整体性供暖管理对象是由热源管理、热网管理、顾客管理三个某些构成有机整体，缺少任何某些都不能完毕供暖过程，体现出明显系统性和整体性。供暖管理要和供暖系统相适应，要具备系统性和完整性，保证供暖系统正常运营。2、季节性供暖具备明显季节性，普通只在寒冷地区冬季才运营供暖系统。随着严冬过去，供暖系统也将停止运营。3、复杂性供暖管理自身很复杂，重要体现为如下两点：管理内容复杂性：涉及设备管理、燃料采购、炉渣外运、人员培训、取暖费用收取等；管理顾客复杂性：顾客文化素质不同，收入也有差别，对供暖系统结识也不尽相似等，而使管理复杂化。在制定供暖管理实行方案操作规程时，一定要依照供暖管理对象及供暖管理特点，制定供暖管理遵循普遍原则，为实行管理建立理论基本。二、燃煤锅炉设备构成锅炉设备构成涉及锅炉本体、辅机设备、除尘设备、除渣设备、上煤设备几种某些。1、锅炉本体涉及水暖锅炉或蒸汽锅炉、锅筒、对流管、炉排、安全阀；2、辅机设备涉及风机设备、循环设备、增压设备、补水设备、除氧设备、软化水设备、水箱等。3、除尘设备涉及过滤水池、麻石除尘器或钢制除尘器。4、除渣设备涉及渣槽、刮板、链条、机头。三、锅炉运营注意事项在锅炉运营时要注意如下事项：1、锅炉及管网系统压力变化。2、锅炉水位计变化，依照水位计显示水位状况及时补水。3、安全阀要进行检测后，方可使用。4、定期排污。5、鼓风、引风调节要恰当，保持锅炉炉膛内始终为负压燃烧（引风要恰当不不大于鼓风)。6、除渣系统、除尘系统运营状态与否正常，定期进行巡逻。7、观测锅炉水温变化状况，避免锅炉开锅。8、注意调节煤层厚度。四、锅炉运营管理工作内容1、建立锅炉设备技术档案资料在管理服务物业区域内，要对锅炉设备建立设备管理档案，通过建立档案，使锅炉设备始终处在监管之中，以保证锅炉设备保持良好工作运营状态。建立了锅炉档案后，以便了物业服务公司对锅炉设备运营管理，无论是在查阅设备技术资料，还是设备原始档案都能以便快捷地理解到所配备设备有关技术参数、运营性能、维护规定等。因而，锅炉设备档案是物业管理档案中核心。如何建立锅炉设备档案，应从如下几种方面入手。锅炉设备档案内容应涉及：①、生产厂家、型号、规格、生产能力、出厂日期、购买日期；②、安装位置、施工图；③、安装使用阐明书，制造合格证；④、设备图纸、易损件、备件、附件等清单；⑤、设备履历卡片、设备编号、重要规格、安装地点、投产日期、附属设备名称规格、重要操作运营条件、周期和主记录；⑥、检修、维护、保养内容，周期和记录；⑦、设备技术鉴定记录及技术台账。技术鉴定及技术台账内容：①、重要设备验证资料；②、重要设备技术革新成果汇总表；③、设备技术状况汇总表（设备完好率和设备重要缺陷）；④、设备检修状况汇总表（大修项目、实际完毕项目、筹划外项目、筹划检修工时、实际完毕检修工时、维修费用等)；⑤、设备事故汇总表（事故次数，停机时间、停查损失)；⑥、设备备品备件、材料消耗汇总表。档案资料分类档案资料重要涉及锅炉设备原始资料档案和设备技术资料档案。①、设备原始资料档案是在接管物业区域后建立起来档案，原始资料档案文献重要有：设备验收文献（涉及验收记录、测试记录、产品与配套件合格证书、订货合同、安装合同等）、设备安装图及锅炉设备使用维护阐明等。②、设备技术资料涉及设备登记卡、设备台账和设备维修资料档案。2、建立锅炉设备登记卡与设备台账备登记卡。物业服务公司对所管理设备应建立锅炉设备登记卡。卡内应记录关于设备各项明细资料如：设备类别、编号、名称、规格、技术参数、安装位置、建造年份、开始启用时间、维修状况等内容。设备台账。是依照设备登记卡，按照设备分类顺序，统一填写,在设备登记表上，作为物业服务公司管理设备数量及变动数量台账，从而反映所有设备基本状况，给设备运营管理工作提供以便。定期进行一次清点核对，做到账物相符。3、保存好锅炉设备运营与维修记录对设备运营与维修记录资料要保存并建立档案妥善管理。设备运营与维修资料涉及：设备运营状况记录、设备维修记录、设备技术革新资料记录。设备运营记录每月一册，每月记录一次，每年装订一次，并移送档案室保存；设备维修记录每月记录一次。每季装订一次，并移送档案室保存；设备技术革新资料记录保存于档案室。4、建立锅炉设备运营制度物业区域内锅炉设备运营好与坏，除了所配备设备故有瑕疵外，也有人为因素导致设备浮现这样或那样问题，因而，在锅炉设备运营同步，供暖管理制度建立是必不可少，是锅炉设备运营前提保障和规范操作人员行为原则。锅炉设备运营管理制度要体当前如下几种方面：物业服务公司必要配备设备管理技术人员，规定既有机电设备管理知识和经验，又要懂锅炉供暖设备运营知识复合型专业人员；应明确锅炉设备负责人，做到责任到人；设备巡视、检查、测试方面规定要到位；设备运营操作流程编排；设备维护保养详细办法；关于设备运营维护记录管理规定；明确巡检周期、项目详细规定；考虑设备突发故障应急办法；建立完善各项运营管理制度。通过建立设备运营管理制度，使物业区域内锅炉设备运营有一种安全保障办法和平稳运营到位，保证物业区域内业主、使用人享有到供暖带来温暖，最后使业主可以安居乐业和安心工作。强化人员培训定期到主管部门进行人员培训，并持证上岗操作；现场强化纯熟操作规范规定；熟记安全操作规定；现场技术人员进行随机性检查和帮教。五、锅炉运营管理操作程序1、启动前检查检查锅炉、风机、循环泵电流、电压与否正常；各仪表、信号与否正常；启动锅炉前检查煤仓与否有煤，出渣仓与否满溢；检查锅炉各风门、闸门与否启动灵活，及锅炉炉排油杯与否有润滑油。2、启动锅炉顺序启动循环录；启动出渣机和除尘泵；启动引风机和鼓风机；启动锅炉炉排，调节风门和炉排上煤层厚度。3、启动后各设备观测观测出渣机转动与否正常；观测除尘泵启动后，灰槽中水流与否正常；观测鼓、引风机电流与否正常，风机转动声音、振动与否正常观测炉排转速与否正常；开炉门看炉膛内燃烧状况与否正常。3、停炉程序按下炉排转动设备停止按钮；停鼓风机、引风机；停出渣机；停除尘泵；检查炉前与否集灰和煤，如有则清掏干净。4、巡视规定当班工作人员每隔2小时巡视一次锅炉。巡视部位涉及锅炉本体、炉膛、水泵机组、鼓、引风机、电气控制系统及各种附属装置涉及闸阀、压力表、水箱等。5、锅炉运营管理原则内容锅炉供暖运营管理工作必要要达到国家关于规定和原则，这就必要：科学管理、制度健全、设备完好、精心操作、安全运营、消烟除尘、节能节电。详细原则是：严格执行制定锅炉运营各项管理制度。文明运营操作，保持操作现场整洁，锅炉及附属设备，供暖管网保持完好。安全运营做到：、锅炉使用须登记。设备技术立卷建档。工作人员通过培训后持证上岗；保证锅炉安全附件，压力表、安全阀、水位表等齐全、精确、敏捷、可靠；、每年检查检修，保障锅炉设备安全运营；、搞好水质管理。、经济供暖方面做到、煤质进场验收和量核对；、建立用煤考核制度；、在达到国家规定温度后，要调节供热热量，节约能源消耗。七、锅炉运营管理巡检1、日检工作人员每天应对锅炉设备进行例行巡检，检查内容涉及锅炉设备运营状况、存在哪些问题、需要进行维护部位、现场处置状况、存在哪些安全隐患等，并对在检查中发现问题及存在安全隐患问题及时进行纠正和做相应解决，并做巡检记录。2、周检物业服务公司安排专人每周应依照锅炉设备运营实际状况进行全面检查,除日检内容外，其内容还涉及各类辅机设备等运营使用状况进行检查、业主对供暖设备运营意见反馈、工作人员巡检记录和服务质量，以及安全隐患分析等，并填写周检登记表。3、月检项目经理对锅炉设备管理服务工作进行全面检查，重点检查现场管理服务运营效果及过程管理记录，保证锅炉设备运营管理工作执行到位。4、督查物业服务公司安排专人不定期对锅炉设备运营管理进行突击检查，保证锅炉设备运营管理工作严格按照原则执行。八、交接班规定1、接班人员应准时来接班。2、接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《锅炉运营日记》。检查工具、物品与否齐全，确认无误后在《锅炉运营日记》上签名。3、有下列状况之一者不准交接班：4、上一班运营状况未交代清晰；5、记录不规范、不完整、不清晰；6、机房不干净；7、事故正在解决中或交班时发生故障，此时交班人负责继续解决，接班人协助进行。第七章中央空调设备运营与管理中央空调设备运营管理水平高低决定着设备运营质量好坏限度，对中央空调设备管理涉及设备运营和对设备寻常维护两大某些。所谓运营管理，是指依照建筑物实际状况拟定中央空调运营方案，最大限度地做到中央空调在运营时节能，又能使业主在舒服状态下生活和工作，也就是说既要满足业主使用规定，又要达到经济运营目。因而，物业服务公司在中央空调设备运营状况下，有责任对运营中浮现问题进行及时解决，保障设备正常运营，使建筑物使用功能得以最大限度发挥。中央空调运营管理最重要工作就是进行系统调节。依照使用负荷变化状况进行运营调试，保障室内温度和湿度规定。通过调节系统达到舒服、经济、节能和环保规定。一、中央空调设备构成中央空调设备构成涉及：直燃机组、冷冻泵、冷却泵、补水系统、软化水系统、冷却塔、风机盘管等。二、中央空调运营注意事项在中央空调运营时要注意如下事项：1、注意新风量调节，在满足正常使用状态下，合理调节新风量。2、合理拟