我国保障性住房制度及实践的研究样本

国内保障性住房制度及实践研究摘要随着着住房制度货币化改革，国内政府为理解决中低收入阶层住房困难问题，从国内既有实际出发，参照发达国家住房保障政策基本上，推出了一系列保障性住房政策，涉及实行经济合用房政策、廉租房政策和房租补贴制度。住房保障性制度实行，在一定限度上解决了中低收入阶层住房困难问题。但是不可否认是：这三项住房保障办法在实行过程中均浮现了这样或那样问题，使得既有住房保障制度实行效果很不明显，难以令人满意。这规定咱们对现行住房保障制度进行全方位思考，依照国内社会经济和住房发展实际状况，构建一种更为科学、合理、高效、公平住房保障制度，以更好地解决广大中低收入居民住房问题，增进和谐社会建立。当前，城乡居民住房保障问题引起了国内政府和学术界广泛注重，但研究多集中在如何对既有住房保障制度进行改革方面，对国内住房保障制度进行进一步系统研究，摸索全新住房保障模式成果很少。本论文运用理论分析和实证分析相结合办法，对国内住房保障制度建立进行了系统性研究。本论文重要研究目，就是通过研究国内外住房保障理论最新研究成果，对不同住房保障方式进行经济效应比较分析，参照发达国家和地区在住房保障政策方面成功经验，结合国内住房保障制度实际，构建适合国内国情住房保障制度，最大限度地解决国内住房难问题。关键词保障性住房社会保障住房保障性制度OurAffordableHousingSystemAndPracticeResearchABSTRACTWithhousingsystemcurrencyreform，theChinesegovernmentinordertosolvetheproblemsinthehousingdifficultiesoflow-incomepeople，fromourexistingreality，thedevelopedcountriesforreferenceonthebasisofhousingsecuritypolicy，introducedaseriesofaffordablehousingpolicy，includingexecuteeconomyapplicableroompolicy，low-costpolicyandsystemofhousingaccumulationfund.Implementationofthesystemofaffordablehousinginacertainextent，resolvethehousingdifficultiesoflow-incomegroups.However，itisundeniablethatthethreehousingsafeguardmeasuresintheprocessofimplementingallappearedofthisorthatkindofproblem，maketheexistinghousingsafeguardsystemimplementationeffectisnotobvious，notacceptable.Thisrequiresustothecurrenthousingsafeguardsystemforall-roundthinking，accordingtoChina'ssocialeconomyandhousingdevelopmentreality，toconstructamorescientific，reasonableandefficient，fairhousingsafeguardsystem，tobettersolvethehousingprobleminthelow-incomeresidents，andpromotetheestablishmentofaharmonioussociety.Atpresent，urbanhousingsecurityproblemsarousedtheChinesegovernmentandacademia，buttheextensiveattentiononhowtostudyforexistinghousingsystemreformofthehousingsystem，furthersystemofexploringnewhousingsafeguardmodelresultsrarely.ThispaperusenormativeanalysisandempiricalanalysisofthemethodofcombiningtheestablishmentofChina'shousingguaranteesystemonthesystemicresearch.Thisthesismainlyresearchpurposes，isthroughthestudyofdomesticandforeignhousingsafeguardtheorylatestresearchresultsofdifferenthousingsafeguardwayeconomiceffectcomparisonanalysis，fromthedevelopedcountriesandregionsinhousingpolicyinChina，combiningthesuccessfulexperienceoftheactualhousingsystem，constructingsuitableforChina'snationalconditionsofhousingsafeguardsystem，utmostgroundsolveourhousingdifficultquestion.KeywordsAffordablehousingSocialsecurityHousingindemnificatorysystem目录 1绪论 11.1课题选取背景及现实意义 11.2研究办法 21.3研究思路 22国内保障性住房制度概述 32.1国内保障性住房产生和发展 32.1.1住房保障制度产生经济社会背景 32.1.2国内保障性住房发展 32.2国内保障性住房内涵及其内容 42.2.1保障性住房内涵 42.2.2保障性住房内容 52.2.3国内保障性住房制度设计根据及理论基本 63国内城乡现行住房保障制度分析 93.1国内不同省份某些地区保障住房制度比较 93.2国内保障性住房建设模式及发展趋势 103.2.1国内保障性住房建设模式 103.2.2国内保障性住房发展趋势 113.3国内保障性住房制度获得成果及局限性 123.3.1国内保障性住房制度获得成果 123.3.2国内保障性住房制度局限性 134国外保障性住房经验参照及启示 164.1澳大利亚住房保障政策及启示 164.2美国住房保障政策及启示 194.3新加坡住房保障政策及启示 265对建立国内保障性住房制度政策建议 335.1建立住房社会保障制度政策选取 335.2住房社会保障制度政策实行 345.3住房分类供应保障政策可行性 36结束语 38参照文献 39致谢 40 1绪论1.1课题选取背景及现实意义20世纪90年代以来，国内实行了住房商品化政策，随着住房改革政策实行及住房投资建设迅速发展，使国内居民居住条件得到了大幅度改进，都市人均居住面积从1978年3.6m²提高到30m²。但是，住房改革后形成经济困难者往往也是住房困难者事实，使得住房困难状况在低收入者家庭中依然存在，住房弱势群体面临无房可住尴尬状态。当前，全国城乡尚有1.5亿危旧房屋需要改造，156万户家庭缺房，35万家庭人均面积在8平方米如下。若以发达国家相比，国内居住水平更显落后。1990年，新加坡和日本住房人均使用面积就已达到20平方米，而华盛顿和巴黎这两个都市人均使用面积更是达到了68.65平方米和32.4平方米。因而，研究国内住房政策特别是对广大中低收入者息息有关住房保障性政策具备重要现实意义。一方面，将会增进住房问题有序有效解决。逐渐实现住房供应层次化、住房消费梯度化、消费模式多样化，有环节地解决全社会住房问题，增进社会和谐。另一方面，将会加快低收入家庭解决住房问题步伐。去年1至8月份，商品住宅完毕投资10161亿元，增长30.9%。其中，经济合用住房投资虽然有28.8%较大增幅，但仅为449亿元，占商品住宅投资4.4%，与低收入家庭需求相差甚远。随着住房保障制度完善，这种局面将会加快扭转。第三，将会从主线上有助于房价稳定和平抑。通过实行“分类供应”，减轻对市场性住房需求压力，缓和市场性住房供求矛盾，从而稳定和平抑市场性住房价格。住房保障制度越完善，越有助于房价稳定和平抑。这是勿庸置疑。改革开放以来，居民收入空前增长，并且收入水平逐渐拉开档次。由于收入分组跨度较大，同一收入组内收入差距悬殊，高中低收入搭界地方浮现所谓“夹心层”，导致现行对低收入户供应经济合用住房和对最低收入户供应廉租住房基本保障模式显现出局限性。因而，必要对保障政策进一步细化，建立多层次住房保障体系。当前，廉租住房供应己从“最低收入家庭”扩大到“低收入家庭”。而中档收入与低收入搭界“夹心层”住房供应政策尚待完善。解决住房问题，不能完全走市场化道路，政府必要介入，承担起住房保障责任。特别是要运用社会再分派手段，缩小中低收入阶层和其她收入阶层居住水平差距，实现住房公平，建立起市场型分派和社会保障性分派两条腿走路，买房和租房两条腿走路，新居市场和旧房市场两条腿走路合理机制。1.2研究办法本文采用理论分析和实证分析相结合办法，对国内城乡住房保障性制度建立进行系统性研究，通过对国内不同省份都市进行比较，并从中找出各自住房保障性政策在实行过程中所获得成就及局限性进行比较分析，总结国内保障性住房制度在国内现状；此外，本文还通过度析亚欧美等有代表性发达国家保障性住房制度及政策，总结与参照各自成功经验，结合国内国情实际状况，从而构建适合或者完善国内保障性住房政策，为国内中低收入群体提供抱负住房保障。1.3研究思路本文通过独特研究办法，将理论与实际相结合，以国内和国外住房状况为例，分析构建住房社会保障性必要性，并针对国内现行住房社会保障存在局限性，探讨构建住房社会保障制度理论基本和制度完善构想。详细思路为：一方面是分析国内住房保障性制度实行现状及其存在问题。文章将从不同省份住房保障制度出发，分析各自长处及缺陷。另一方面，通过国外发达国家成功保障性住房政策，分析和研究其成功因素，从而结合国内实际，完善国内保障性住房制度。2国内保障性住房制度概述住房保障制度是社会保障制度重要构成某些，具备社会制度普通规定性：但由于保障对象不同，住房保障制度又有不同于其她保障类型特殊规定性，有其独特内涵及意义。因而，在住房保障制度设计时须结合实际状况，侧重考虑其特殊性，在增进社会公平同步兼顾制度运营效率。2.1国内保障性住房产生和发展2.1.1住房保障制度产生经济社会背景住房问题是社会发展重要民生问题，是都市化与工业化产物，决定于社会投资体制、生产制度、流通制度、分派制度和管理制度。当代都市作为经济效益汇集地，工业和人口在都市高度集中，产生了对都市土地和住房供应巨大需求形成了住房供应绝对短缺，导致住房价格迅速上涨，然而住房价格迅速上升远远超过了中低收入者支付水平和经济承受能力。因而，大批中低收入者生活在危房，甚至大棚中，并由此产生了一系列社会问题，影响了社会可持续发展及国内政治稳定。因而，保障性住房制度形成是政府在解决这些问题重要举措。2.1.2国内保障性住房发展国内保障性住房发展大体可以划分为如下几种发展历程：1.1995年中华人民共和国开始实行"安居工程"，为保障性住房雏形筹划，在原有住房建设规模基本上，新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用五年左右时间完毕。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。2.1998年住房制度改革，正式提出"建立和完善以经济合用住房为主多层次城乡住房供应体系"，最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房，中低收入家庭购买经济合用住房，其她收入高家庭购买、租赁市场价商品住房。3.出台"90/70"政策(即新审批、新开工商品住房建设，套型建筑面积90平方米如下户型必要占总面积比例70%以上)，市场构造开始向中小户型住宅转变，并称尚未建立廉租住房制度都市，必要在年终前建立，并合理拟定和发布此后两年廉租住房建设规模。4.提出住房保障制度目的和框架，即以都市低收入家庭为对象，进一步建立健全都市廉租住房制度，改进和规范经济合用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力求到"十一五"(-)期末，使低收入家庭住房条件得到明显改进。5.底，提出争取用三年时间基本解决都市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。筹划到，全国平均每年新增130万套经济合用住房，到年终，基本解决747万户既有都市低收入住房困难家庭住房问题。6.制定保障性住房发展规划，筹划到解决750万户都市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民住房问题。7.全年要建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。随着社会保障体系全面发展，国内住房保障制度也获得了长足进步，但是，不可忽视是，问题也是日益突出。2.2国内保障性住房内涵及其内容2.2.1保障性住房内涵住房保障制度是国家或政府根据法律规定，通过国民收入再分派，保障居民基本居住水平一种制度。它是一种在住房领域内实行社会保障制度，其实质是政府运用国家和社会力量，通过行政手段为中低收入家庭提供恰当住房，解决她们住房问题。其重要包涵如下几种要点：1.住房保障制度责任主体是国家或政府一方面，实行住房保障制度目是维持社会安定和维护基本人权。这是一项社会目，是一项广泛社会功能，应当由社会集中代表中央和地方政府来担当。另一方面，住房保障代价是沉重，非某个社会阶层或社会成员所能应付，只有政府有能力调配全社会资源去应付。再次，住房保障程序是复杂，必要以政府权威和系统组织能力来实行。这三个重要因素决定了住房保障责任主体只能是国家或政府[2]。2.住房保障目的是满足中低收入家庭基本居住规定政府通过住房保障制度缓和住房价值量大与中低收入家庭支付能力局限性矛盾，维护社会安定。但政府通过行政力量解决这个问题，重要着眼于满足在住房方面弱势群体基本规定。与其他保障制度同样，住房保障制度具备较强“刚性”，因此保障深度不能太高。固然，中低收入家庭和基本居住规定都是详细、变化，在不同步期有不同原则。基本居住规定都是详细，变化，在不同国家、不同步期有不同原则。3.住房保障得以实行保证和根据是相应社会立法当代社会保障制度是以健全、完备法律体系为支点，住房保障制度亦如此。必要以法律形式规范国家住房保障职能机构设立、编制、职能、责任与工作程序；国家、公司、个人等保障主体之间权利与义务；住房保障给付原则拟定与调节；住房保障管理与投资运营等众多方面，使住房保障运作制度化和规范化[3]。2.2.2保障性住房内容针对住房改革带来不利因素，以及经济体制转轨和大量住宅市场化后低收入者难买房问题，加之改革开放后中华人民共和国整体综合实力提高，如何保障低收入者基本居住权利问题越来越受到政府注重。其重要实行内容有：1.经济合用房供应体系。所谓经济合用房指是政府组织建造，面向城乡中低收入家庭出售，价格适中，具备社会保障性质微利普通住房。其保障性重要体当前：1）销售对象严格限定为广大城乡中低收入者2）销售价格相对于普通商品住房有较大幅度减少。因而，经济合用房供应体系是政府针对普通商品房价格过高而特别向中低收入居民提供保障性住房供应体系，是住房保障制度一种重要构成某些[3]。2.廉租房供应体系。所谓廉租房是指政府以租金补贴或实物配租方式，向符合城乡居民最低生活保障原则且住房困难家庭提供社会保障性质住房。廉租房分派形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。对相称一某些城乡最低收入者来说，在很长一段时间难以买房，而只有租住房。因而，咱们住房供应体系中除用于销售普通商品房和经济合用房外，还应有向这某些居民提供廉租房，以保障其最基本住房需求。此类住房保障性最重要体当前租金低廉上，其租金水平公供维持房屋基本保养[4]。3.住房公积金制度。这是一种强制性住房储蓄制度，职工及单位都必要按职工工资一定比例向职工公积金帐户存款，增长职工住房资金积累。其保障性一方面体当前增强了职工住房自我保障能力，通过住房公积金若干年积累，职工住房需求能力将在较大限度上得到加强；另一方面则体当前资金使用上，公积金管理机构用归集资金向公积金缴交者提供利率优惠购房融资，在减轻居民还贷压力同步增强了中低收入居民购房能力，有助于保障中低收入居民基本住房需求。4.房租补贴制度。城乡低收入居民，其收入水平有甚至难以应付正常租金水平，基本租房需求都难以保障。针对这种状况，政府推出了房租补贴制度，对此类居民给以一定租金补贴，增强其租房能力以勉励低收入居民租住政府提供廉租房或上市租房。2.2.3国内保障性住房制度设计根据及理论基本住房保障制度建立是一项实践工程，但实践是以理论为指引，建立在理论基本之上。本论文以为住房保障制度设计重要是建立在住房商品性和福利性理论、共同富裕理论、社会保障理论、、住房过滤理论等理论基本之上[5]。一、住房商品性和福利性理论在国内住房政策和住房制度改革讨论中，人们往往把商品性作为福利性对称概念来看待，有人提出要用商品性去取代福利性，这种提法值得咱们注重起来。事实上，住房商品性与福利性不是对称，它们是分属于不同层面、不同领域范畴。商品性讲是住房生产、流通过程问题，是住房行为经济属性；福利性讲是在国民收入再分派领域对住房进行补贴问题，是住房行为社会属性。咱们说住房成为商品，住房行为具备经济性，其理由在于，住房生产和再生产是社会生产和再生产一种分循环，是社会总生产过程一种环节。住房生产和流通要耗费成本，所投入资本要按社会公平平均利润规律获取相应回报。在市场经济条件下，住房由其经济特性所决定，属私人范畴，其生产和流通应当按市场法则规定，以商品来对待。住房因其固定性、耐用性、昂贵性、多样性而区别于普通商品，成为特殊商品，但它最后还是商品。咱们之因此确认住房问题具备福利性质，是出于两方面因素：1）是住房行为社会性。住宅是家庭文明物质基本，是把居民与社会政治经济联系在一起超越物质“粘合剂”。良好住房制度和住房质量不但能产生人与人之间和谐关系和社会稳定，并且也能生产出人们对国家依恋和敬业精神。二是住宅市场调控失灵。由于竞争缺陷、外部效应、不完全市场和信息局限性等因素，住宅市场不能自动实现最抱负化。正由于上述两个因素，各个国家都把住房问题作为政府重要问题来对待。在住房领域通过政府再分派行为纠正既有生产、流通和初次分派机制对社会福利偏离，把通过住房政策解决中低收入阶层人住房问题作为自己重要职责。因此，从住房行为社会性，住宅市场失灵、政府职责和社会人道主义诸方面看，住房行为具备福利性质，住房在社会福利中占用重要位置[6]。由此看来，住房问题是兼容生产流通商品性和再分派领域福利性不同层面二重属性问题。两者组合状况是决定住房保障政策成败核心。二、共同富裕理论共同富裕理论是建立和实行住房保障制度理论基本。邓小平伟大贡献之一是关于社会主义本质精辟阐述：“社会主义本质是解放生产力，发展生产力，消灭剥削，消除两极分化，最后达到共同富裕”。这条原理是咱们进行社会主义建设、发展市场经济理论根据，是咱们重要行动准则，固然也是住房保障制度抱负模式设计准则及理论。咱们为了实现共同富裕，才选取实行住房保障制度，解决中低收入阶层住房问题。特别重要是，住房保障制度实行自身就是要消除两极分化，最后达到共同富裕。也就是说，住房保障制度正是这条原理在解决住房问题过程中详细应用。三、社会保障理论社会保障制度是在政府管理之下，以国家为主体，根据一定法律和规定，通过国民收入再分派，以社会保障基金为依托，对公民在暂时或者永久性失去劳动能力以及由于各种因素生活发生困难时予以物质协助，用以保障居民最基本生活需要。社会保障制度是通过集体投保、个人投保、国家资助、强制储蓄办法筹集资金，国家对生活水平达不到最低原则者实行救济，对暂时或永久失去劳动能力人提供基本生活保障，逐渐增进全体社会成员物质和文化福利保持社会安定，增进经济增长和社会进步。当代市场经济不但需要经济效率，并且需要社会公平。经济学告诉咱们，市场追随是货币选票，富人们养宠物所喝牛奶，正是穷人孩子维持健康必须品。之因此发生这种状况，有人以为是市场不灵成果。其实，主线不是。由于，市场机制正在做它应当做事，即把物品分派给有货币选票人。怎么办呢？只能通过公平进行再分派，解决收入缺陷。解决之道：一方面，政府通过转移支付，给低收入者提供补贴；另一方面，编制“安全网”，保护不幸者免受困苦。因而，住房保障制度正是社会保障体系重要构成某些，它是保证民生，增进社会和谐发展重要构成某些。总之，住房保障是社会保障重要构成某些，住房保障制度既是社会保障制度在住房领域延伸，也是住房制度对社会保障体现。因而，社会保障理论自然是住房保障制度设计理论根据之一。四、住房过滤理论住房保障问题之因此浮现，其中一种重要因素是由于住宅自身是耐久性物品，而住房市场具备构造分层和互动关系。住房过滤是住房市场中常用一种现象。所谓“住房过滤”，是指在住房市场中，最初为较高收入房客建造住房，随着时间推移，住房发生老化，房价减少，较高收入房客为了追求更好住房，放弃既有住房，而较低收入房客则接着继续使用该住房这一过程。可见，过现象反映了住房生命周期各个阶段，是对住房经济行为全面体现。考虑过滤现象住房过滤模型，可以对住房在市场中整个“流动”过程进行跟踪分析，特别是从住房级别和收入等角度来研究供求构造。因而，过滤理论概括了旧住市场某些必不可少特性，它描述了不同住房子市场之间互相作用，以及住房从一种用途转移到另一种用途过程。过滤过程具备两个基本特点：1）住房服务减少。产生于特定住房住房服务数量在一定期期内减少。服务数量下降源于住宅物理性耗损，技术性无形磨损能及住房样式变化。2）居住者收入下降。房屋被收入减少家庭居住。当服务数量下降时，房屋被这样某些家庭居住，她们对住房服务需求量逐渐减少，特别是那些低收入家庭。因而，过滤理论特点是住房在使用时间上持久性和住房所提供服务数量随时间推移递延性。反映在住房供应市场上是：在居民家庭住房供需基本平衡基本上，住房供应体系应从住房全面更新改造或新建住房为主转变为长期运用旧房为主，倡导分层供应进行构造化梯度消费，为不同收入阶层提供服务数量不等住房。反映在政府住房保障制度是：以旧住房为主渠道，为低收入阶层提供保障型住房；在补贴上，从“补砖头”为主转向“补人头”为主，从而提高政府补贴效率。在社会主义市场经济建设过程中，由于个人能力大小，机会不均导致了居民之间贫富差距，这是市场作用下必然成果。因而，有住房商品市场中，比较富裕阶层购买得起面积大新住房，相应地，享有到了住房所提供服务质量；中档收入家庭购买面积小某些新居或面积大某些旧房，所得到服务质量也随之减少；而低收入家庭只能住在面积较小旧房，所能得到住房服务质量大大减少，且其中尚有相称一某些家庭需要政府协助，纳入到住房保障体系中去。因而，过滤理论长处是：以市场配备资源基本，充分体现了效率优先，兼顾公平原则，使住房耐久性价值得到充分运用，消费者总效用和生产者利润也得到了最大化，在住房保障补贴上体现了成本最小化。3国内城乡现行住房保障制度分析3.1国内不同省份某些地区保障住房制度比较自从1998年住房保障制度改革以来，国内各省依照省内实际状况，结合中央关于政策，纷纷推出了自己保障性住房政策及目的，比较有代表性有如下几种都市：1.惠州：廉租房住房采用货币配租和实物配租方式。货币配租是指政府向符合条件申请对象按规定原则发放住房租金补贴，由其到市场上租赁住房；实物配租是指政府向符合条件申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金原则收取租金。其长处在于依照不同中低收入群体采用恰当办法，有效地解决某些中低收入家庭住房难问题，一定限度上缓和了某些穷人住房难问题[7]。2.上海：增长廉租房源供应，逐渐扩大实物配租比例。所谓增长廉租房源供应，是指有筹划，有环节地建设大量廉租房，以满足中低收入群体住房需求。其长处在于，通过增长廉租房建设，可以使广泛地照顾到中低收入群体，为更多中低收入提供保障。3.南京：购房补贴和申请共有产权两种保障方式。购房补贴普通是单位给职工提供福利，只要单位职工买房子，单位就可以按一定比例为职工提供一定数量补贴。申请共有产权是指中低收入家庭依照自己经济条件，一次性购买廉租房某些产权，对于政府拥有某些产权则以租金支付形式享有使用权，待家庭经济能力达到一定限度后再购买所有产权。这两种方式长处大大缓和了政府对廉租房财政支出，从一定限度上来讲，可以将收入钱来保障更多中低收入群体。4.广州：住房货币分派，建立住房货币补贴原则，提高住房公积金作用。住房货币分派是将职工过去工资收入中没有包括住房消费以货币形式直接纳入职工工资，从而实现职工住房实物分派到货币分派转变。这种方式长处在于加快解决广大职工住房紧缺问题；有助于消除在住房实物分派体制下形成效率不高、分派不公、以权谋房等弊端；有助于合理引导个人住房消费，增进房地产市场活跃与发展，形成国民经济新增长点；有助于加快整个住房投资、建设、分派、管理、融资、供应、流通等体制综合配套改革，建立起适应社会主义市场经济体制规定新城乡住房制度。5.武汉：廉租补贴与配租相结合方式.廉租房租金补贴是指政府以租金补贴方式，向符合城乡居民最低生活保障原则且住房困难家庭提供社会保障性质补贴；实物配租是指政府向符合条件申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金原则收取租金。这种方式长处在于有助于对不同层次中低收入群体提供恰当保障办法，可以加快保障体系建立及向中低收入者提供更有力支持。因而，当前国内不同都市都依照自己实际状况，采用了适合自己发展保障性住房政策，也充分发挥了各自政策长处及优势，使住房弱势群体得到了一定权利保障；但是，任何事物都是有两面性，各省市住房保障性政策虽然在一定层面上获得了成效，但是，在实行过程中，由于操作混乱及管理机制不合理，导致了某些中低收入群体依然无法保障自己权利，住房问题也远远没有得到解决。此外，政策局限性及片面性也是不能完全保障中低收入者权益重要因素[8]。3.2国内保障性住房建设模式及发展趋势3.2.1国内保障性住房建设模式随着经济不断发展，社会向前推动，当前，国内保障性住房试点工作正在积极展开。各地保障房建设模式呈现出多样性，当前受到较多关注模式有：（1）政府主导供应模式该模式代表性地区为重庆。重庆市明确提出公租房“姓公不姓私”，由政府向占比1/2中低收入人口提供租赁房。重庆土地储备重要控制在政府而不是开发商手中。（2）各种融资方式并举供应模式该模式代表性地区为上海和天津。房地产信托投资基金（REITs）方案在两地相继出台。以天津为例，除了积极摸索发行房地产投资信托基金募集支持保障性住房建设外，还运用住房公积金项目贷款支持租赁型经济合用房建设，积极与全国社会保障基金理事会沟通，争取将社会保障金引入天津市支持保障性住房建设[9]。近几年来，随着城乡住房制度改革和都市低收入家庭住房需求与供应矛盾日益凸显，国内住房保障制度建设在解决都市低收入家庭方面的确卓有成效。但是，与其她发达国家和地区相比，国内住房保障体系建设起步较晚，还存在着保障对象定位模糊、覆盖面狭窄、有关配套政策不完善、监督机制不健全等方面问题。3.2.2国内保障性住房发展趋势（1）保障房建设重新受到决策层注重国内保障性住房建设可谓一波三折，尽管国务院在1998年房改中就已经提出要建立以经济合用房为主多层次城乡住房供应体系，但国务院18号文献把房地产业作为了拉动经济增长支柱性产业，普通商品房同步也取代了经济合用房作为了市场供应主体，其在一定限度上导致了保障性住房建设和供应局限性[10]。-经济合用房重要指标显示经济合用房竣工面积在到达高点后，始终呈下降趋势，而同期商品房价格却一路走高。1999年全国经济合用房开发投资额在商品房中所占比例为17%，之后，此比例不断下降，已降至4%。保障性住房长期供应局限性，致使都市中低收入群体住房问题长时间得不到解决，引起了较多社会问题，在此背景下，国务院24号文提出要加快建设多层次住房供应体系，加大保障性住房建设力度，和相继出台了一系列配套文献加大保障性住房供应和建设，标志着房地产政策开始回归保障属性[9]。特别是进入去年以来，国内保障性住房政策加快了实行步伐。因此，国内保障性住房将会越来越成为政府和社会关注重点，其发展将迈入一种新台阶。（2）从国外经验看，国内大规模建设保障性住房时代已经来临从国外大多数国家房地产市场发展历程看，在住房供应总量局限性阶段，政府需要通过大规模开建保障性住房来缓和供求矛盾，如英国曾1946-1969年间大规模兴建保障住房，并补贴私有住房建设，保障性住房占住房总量比例一度曾达到58%。而中华人民共和国虽然已进行住房改革十余年，但保障性住房建设始终滞后于商品房，广大中低收入人群住房困难问题长时间内得不到解决。政府出于民生考虑和保障性住房建设对经济拉动作用两方面考虑，政府将真正启动大规模保障性住房建设，中华人民共和国将进入大规模保障性住房建设时代。表2国外某些国家保障性住房政策变迁国家住房政策保障性住房比例英国（1）1946年此前，限制租金和小规模保障住房建设阶段不到10%（2）1946-1969年，大规模兴建保障住房，并补贴私有住房建设提高到58%（3）1970-1979年，继续大规模兴建保障住房，但开始住房私有化下降到48%（4）1980年至今，直接补贴中低收入家庭，住房私有化大规模展开减少到20%日本（1）战后至1995年，大规模新建保障住房，补贴住房建设者超过52%（2）1996年至今，公营住房管理市场化，补贴低收入家庭下降至44%（3）国家和某些省市纷纷制定”十二五”保障性住房建设筹划，保障房建设量大幅增长。，国内将建设保障性住房1000万套，建筑面积是所有住宅成交面积之和，占整个住宅市场比重将达到20%左右，国内住房双轨制将逐渐形成，住宅市场构造也将变化。一大某些都市规定保障性住房用地要占到所有住宅用地一半以上，某些都市保障性住宅用地占到70%以上。因而，将来几年国内保障性住房占整个住宅市场比重将不断增长，保障性住房将会为广大中低收入群体带来最基本保障权利，保障性住房发展将有增进国内和谐社会发展及建设，是民生工程重要保证。3.3国内保障性住房制度获得成果及局限性3.3.1国内保障性住房制度获得成果（1）经济合用房建设获得成效以改进都市中低收入阶层居民住房条件为目经济合用房建设，受到了国内政府高度注重，经济合用房正成为新城乡住房供应体系发展重点。1999年全国经济合用住房竣工面积超过1亿平方米，在较大限度上缓和了中低收入居民住房供应难题。依照国务院《关于进一步深化城乡住房制度加快住房建设告知》，建设部、国家发展筹划委员会、国土资源部《关于大力发展经济合用房若干意见》，国内多省市政府及有关部门也制定了一系列履行经济合用房发展改革，涉及资金筹措、税费减免、建设管理、组织领导等各方面。据理解，截止到12月，国内全国经济合用房住房竣工面积已达到了12亿平方米，实现了奔腾性发展，有效地改进了居民住房条件。（2）廉租房建设获得成效随着廉租房政策不断发展和完善,人们理解逐渐进一步，在结识到廉租房政策在协助低收入家庭解决基本住房问题上获得了某些成效,截至底，全国657个都市中，已有623个都市建立了廉租房制度，全国合计有200万户低收入家庭通过廉租房政策改进了住房[11]。（3）公积金建设获得成效国内住房公积金制度自1991年实行，至，全国已有1.2亿职工建立了住房公积金账房，住房公积金合计总额达到一万亿元，发放个人住房委托贷款余额3000亿元，占归集余额33.3%。有效改进了居民住房水平。3.3.2国内保障性住房制度局限性从住房保障政策内容和实行效果看，当前住房社会保障较之此前做法更接近于住房保障国际通行做法，其发展方向是与经济体制改革相适应，也在一定限度上缓和了城乡居民住房问题。但这些政策在详细操作上仍存在话多局限性及问题，如要有效地保障中低收入都享有恰当住房权益，解决她们住房问题，则仍需要进下步完善。因而，咱们有必要认清住房社会保障在实行中浮现问题，就当前看来，重要问题体当前如下几种方面：（1）对住房社会保障制度建设注重局限性，尚未纳入到社会保障体系中。当前运营社会保障。当前运营社会保障体系重要涉及社会保险、社会福利、和社会优抚，该体系中重点是养老、失业、医疗三方面保险制度建设，而城乡居民住房保障尚未被正式纳入到社会保障体系建设中。住房分派制度货币化和商品化后，取消了原有福利分房制度，而对于保障住房弱势群体恰当居住权益，社会保障体系在此方面则存在极大缺漏。例如，作为社会福利住房补贴，其发放带有极强单位属性，并非人人都能足额地享有；具备保险性质住房公积金收缴水平也同样带有单位属性。因而，对住房弱势群体住房权益如何实行社会保障，应当引起关于部门高度关注[12]。（2）住房保障制度建设缺少层次性。一方面是住房社会保障目的缺少层次性。当前住房社会保障目的与住房制度改革目的是一致，即通过经济合用房为主供房体系及只售不租政策，促使居者有其屋实现。另一方面，住房社会保障对象层次划分不明确，导致政策贯彻缺少层次性。虽然有最低收入、中低收入、高收入三种提法，但并没有界定详细评估原则和办法，因此导致实际操作中没有层次[13]。（3）重要配套政策执行有偏差，没有达到预期效果一方面值得关注是普遍实行经济合用房政策中浮现问题。在大力推广建设经济合用房同步，咱们也不可忽视当前存在问题，如何解决这些问题，是实现经济合用房建设和消费市场健康发展核心，也是这项民心工程和德政工程成功核心。一方面是资金投入不到位。资金未能按筹划投入，因而不能顺利完毕国家下达投资筹划指标。也难以准时完毕项目开发建设。另一方面是筹划不到位。在总筹划拟定后，并非每个项目都详细贯彻了筹划和办理了开工手续。其重要因素在于只对经济合用房项目所享有优惠政策盲目追从，而未对项目进行充分市场调查和科学可行性研究。虽然某些项目已经形式，但却难以完毕从开发建设到竣工销售、再到投资开发良性循环过程，筹划实行大打折扣。此外，经济合用房虽然是面向中低收入居民购买住房，但其合理价格并非为以牺牲居住环境和质量为代价最低成本价格，若经济合用房价格调控管理不力，经济合用房定价过低，使住宅以外其她设施及环境投入减少；或者由于开发商必要兼顾到居住环境，必然会相应减少建筑成本，从而对建筑质量构成了威胁。同步，配套建设不到位，不但影响住房社区整体质量，也使物业管理难度加大，必然有损居民对经济合用房企盼和购房消费意愿[14]。在住房公积金制度方面，在覆盖率和归集率上尚有待提高，公积金积累数额不够，难以发挥很大效用。并且管理不够完善，有挤占、挪用等违规操作问题。同步，公积金运用方向需调节。真正用于中低收入家庭租房和购房比重低，大某些都用在了单位建房。在金融领域方面，针对中低收入者有效金融支持也较缺少。个人住房贷款条件对中低收入者来讲“门槛”较高，如规定有稳定职业和收入，贷款期限和额度也不太适合中低收入者需求廉租房政策实行以来，存在最大问题便在于资金和房源局限性，以及由此而产生保障面小，形式单一问题。依照《我省城乡最低收入居民家庭保障暂行办法》，申请廉租房资格须为我省市城乡人口，其中至少一种在三年以上，享有“低保”待遇一年以上，家庭人均住房面积在6平方米如下。这种分派主体定位，在廉租房体系建设起步期是较符合实际。但一种社会中总会存在过渡性夹心阶层，即家庭收入水平和住房原则超过廉租房保障范畴，而又无能力购买经济合用房家庭。她们无力承担购买经济合用房首付款，属于当前住房体系被忽视一种阶层。同步，由于廉租房资金来源渠道重要是住房资金增值收益，渠道单一，来源往往局限性，加之大多已无闲置公有住房，职工现已租住公房无法腾退，使得廉租房房源短缺。此外，廉租房保障方式以实物配租与租金补贴这两种方式为主，保障手手段单一，因而，廉租房供应难以达到应保尽保。4国外保障性住房经验参照及启示住房问题对世界上每一种国家而言，都是一种非常重要社会经济问题。随着都市化进程不断加快，都市土地资源日益稀缺，土地供应局限性，在需求旺盛状况下，都市土地价格日益上涨。由于房价与地价具备联动效应，地价上涨，推动房价上涨，而房价提高，又导致地价进一步上涨。房价高位运营，导致居民支付能力与商品住宅价格之间产生巨大矛盾，使都市中低收入阶层在住房市场上被边沿化了，形成了都市中贫民窟，并引致犯罪和疾病率上升，严重影响社会安定。因而，世界上各个国家，无论是市场经济高度发达资本主义国家还是经济发展较为落后国家，对住房问题均非常注重。各国政府分别采用各种各样办法来建立住房保障制度，并颁布相应法律、法规来保障住房保障政策规范化运作。在国外，国家为低收入阶层提供住房普通命名为“公共住房”和可支付住宅。市场经济发达国家，特别是澳大利亚、美国、新加坡等国家，在解决公共住房问题方面，具备成功运作经验，它们做法对国内住房保障制度建立和保障政策实行具备非常重要参照意义，本文以澳大利亚、美国、新加坡等国家为例，简介她们住房保障政策及实行方略，并探求对国内住房保障启示[15]。4.1澳大利亚住房保障政策及启示澳大利亚政府非常注重本国居民住房问题，充分尊重居民住房权，并将住房权视作人权一某些。由于政府实行住房资金资助筹划，在澳大利亚虽然是社会地位比较低人，例如本地土著族人，也能拥有自己住房，澳大利亚是世界上私人拥有住房比较高国家之一，有67%人居住在自己购买住宅中，21%人租住私人住宅，4.5%人租住政府提供公共房屋，其他尚有7.5%人居住在游艇、房车里或者住在雇主提供房屋里[16]。澳大利亚住房资助筹划涉及：公共住房筹划、社区住房筹划以及土著筹划。1.住房资助筹划类型及实行状况资助筹划：近几年，澳大利亚在住房资助筹划中，更倾向于资助住户在私人市场租用住房，同步对公共住房、社区住房和紧急住房筹划进行改革。公共和社区住房政策特别关注那些不能在住宅市场自行解决住房问题困难人士。私人部门、公共部门以及社区部门在提供住房资助方面所担当角色也在不断变化，为了提高资助筹划实行效率，各级政府均注重与私人部门和社区部门合伙。住房资助筹划详细实行状况如下：(l)公共住房筹划：公共住房筹划重要是指公共出租住房筹划。公共出租住房由政府出资兴建并进行管理，这些住房受联邦与州住房合同资助(CSHA)，重要是为理解决中低收入阶层住房困难问题，向她们提供适当、可支付住宅。与欧洲福利国家相比，澳大利亚公共住房规模较小，但是，从1945年联邦与州政府住房合同订立以来，公共住房已经成为澳大利亚对低收入者提供住房资助重要形式。据澳大利亚健康和社会福利协会记录，1998一1999年，就有38万户中低收入家庭和土著家庭在公共出租住房筹划协助下，解决了住房问题。公共住房租金普遍地与私人市场租金，仅为85%左右。(2)社区住房筹划：社区住宅是提供应那些低收入者和有特殊需要住户出租住宅，它有社区非营利性组织来管理并实行，重要涉及地方政府、教会和慈善机构。那些符合公共住宅规定担忧需要社区管理组织提供最优惠照顾人员，可以租住社区住宅。社出租住宅供应类似于公共出租住宅，详细差别体当前社区出租住宅管理不但是政府责任，社会福利机构和慈善机构也参加管理。公共住宅仅仅受联邦与州政府合同资助，而社区住宅则通过一系列筹划来实行，这些筹划涉及政府住宅、社区服务以及教诲和保健职责。据记录，在1998年至1999年度，社区住宅共45306套，其中受政府资助为30864套，不受政府资助有14442套。1998一1999年，社区住宅受政府资助财政额度为17亿美元，其他资金为3.12亿美元。(3)土著住房筹划：澳大利亚联邦政府和各州政府，为解决本地土著居民住房问题，还实行了土著居民住房资助筹划。资助筹划涵盖了公共住房、社区住房、私人租用资助筹划、自购住房资助筹划、紧急收容筹划、联邦租金资助筹划和某些州和区住房资助筹划。土著住宅提供筹划：土著住宅重要有社区管理，政府提供一定基金和担保来保证土著住宅供应。土著住宅实行封闭化运作，租住对象为澳大利亚土著居民。土著住宅所有权为社区，社区管理机构负责管理、分派、维修土著住宅责任。2.住房资助筹划匹配为有效保障住房资助筹划实行，澳大利亚联邦政府和州政府对住房资助资金进行详细安排。依照联邦与州住房合同(CSHA)合同规定，资金来源重要有如下两方面：联邦政府财政预算资金、州政府匹配资金。联邦政府在财政预算中，对公共住房进行资金安排，在详细运作时，又细分为两块，一某些为联邦政府实际拨款，另一某些为抵冲州某些财政上缴额。州匹配资金，重要是依照联邦与州住房合同(CSHA)合同规定，与联邦政府财政预算资金向匹配，由各州和区政府提供财政资金。为保障资金规范化管理和运作，合同对住房资助资金用途进行了详细界定，各州和区政府还要对资金运用状况向联邦政府提交年度财政报告。3.澳大利亚住房资助筹划对国内住房保障启示澳大利亚对不同人群实行住房资助筹划，有效地解决了贫困人口住房问题，澳大利亚住房保障对国内启示为：其一，制定住房保障法律、法规，从立法层面为住房资助筹划实行提供保障。市场经济在一定意义上而言，就是法制经济。法律手段是世界各国住房制度重要构成某些和调控住房市场重要手段。澳大利亚为保证住房保障筹划实行，提高运作效率，分别颁布了《1989年住房资助法案》、《1996年住房资助法案》。联邦政府和州政府在财政资金拨付、州资金匹配、资金使用状况等方面严格按照住房资助法案规定进行运作。依照住房资助法案规定，住房资助资金在使用严格分为两类，一类是普通资助金，可用于任何住房资助筹划。另一类是专用资金，用于土著居民住房专用筹划紧急收容筹划及社区收容筹划。国内自1998年实行廉租住房保障制度以来，为保障廉租住房制度履行，曾经颁布了有关廉租住房管理办法和有关条例，如1999年、分别颁布了《城乡廉租住房管理办法》，但是上述文献毕竟缺少严格法律效力，政府在履行廉租住房制度时，缺少法律基本和法律保障。当前，国内应参照澳大利亚住房资助筹划实行经验，制定出符合国内国情统一住房保障法规，从法律上规定住房保障对象、保障原则、保障水平、保障资金来源以及建立专门管理机构。其二，财政资金共同配给制度。依照(CSHA)合同规定，联邦政府在每年财政预算中，住房资助筹划拨款占有一定比例，联邦政府拨款额度占整个住房资助资金70%以上，州匹配资金占20%以上，一，联邦财政拨款高达9.29亿美元，各州匹配资金高达3.59亿美元。财政资金共同配给制度和有效法律支撑，使澳大利亚住房资助筹划可以形成一种长效运作机制，自1945年CSHA问世以来，住房资助筹划从未间断地在澳大利亚高效率运作。国内廉租住房制度是随着着1998年住房货币化改革而逐渐履行，但是由于缺少中央政府财政支持，廉租住房资金来源重要依托市、县财政预算安排资金和住房公积金增值收益。由于受各地市经济发展水平制约，在国内，廉租住房制度履行受到严重资金瓶颈，致使许多都市廉租住房覆盖面过于狭窄，货币配租困难，只有经济较为发达上海市、杭州等都市廉租住房保障制度履行较为抱负，而许多都市，普通一次财政拨款，建设一批廉租房，解决一某些困难群体住房问题，廉租住房保障制度缺少长效运作机制。国内也可以参照澳大利亚联邦政府做法，中央政府对经济欠发达中西部地区，就廉租住房所需资金进行财政拨款，各省市匹配一定额度财政资金，设专门管理机构对财政拨款和各省市匹配资金进行规范化管理，并从法律层面对资金运用进行规定，从而保障廉租住房保障制度规范化运作。其三，住房资助筹划多目的性和层次性。澳大利亚联邦政府和州政府在进行住房保障筹划实行中，具备多目的性和层次性特点。住房资助筹划分为普通住房资助筹划、社区住房筹划、紧急收容筹划、土著居民住房筹划等。国内廉租住房制度仅仅涵盖具备都市常住户口城乡居民，保障覆盖面局限性l%，进城务工人员、外来人口、农民工等流动人员被排斥在廉租住房保障范畴之外，廉租住房具备目的群体单一性特点。而依照社会救济理论，进城务工人员、外来人口、农民工、城乡结合部失地农民等流动人员同样是社会发展不可缺少劳动力资源，住房保障不应把它们排除在社会救济范畴之外。随着经济发展和社会保障制度不断完善，国内住房保障应变化目的群体单一性状态，把进城务工人员、外来人口、农民工等流动人员涵盖在廉租住房保障范畴之内；剔除户口因素，不能仅仅考虑低保(优抚)对象，而是依照社会救济公平原则，对都市居民和流动人口一视同仁，制定多目的住房保障制度。4.2美国住房保障政策及启示20世纪初期，在美国，建设任何类型住宅均被以为是私人部门活动，联邦政府角色仅仅限于增进发放居者有其屋有关抵押贷款。然而，从大萧条到1980年间，联邦政府通过对生产者和消费者提供金融支持、直接参加住宅建设、税收优惠、保险和信贷筹划、设立专门储蓄机构、创立二级市场以及邻里复兴筹划，逐渐扩张了其在住房建设与发展中责任，特别是在20世纪60年代，联邦政府通过实行联邦住房发展筹划，支持建设大量低收入住宅。美国住房保障政策目的重要是针对中低收入阶层。从20世纪30年代以来，美国历届政府为了有效解决国民住房问题，曾经制定了一系列有关住房保障政策，分析不同步期所制定住房保障政策，其重点是充分考虑中低收入家庭货币支付能力，在对住房市场间接干预状况下，采用多样化办法，勉励私人机构参加住房保障筹划实行，并依托强大金融支持和一系列税收减免筹划，实现既定国家住房保障目的。美国是市场经济非常发达国家之一，居民住房问题在世界上也是解决得比较好，九十年代初，每户居民平均居住面积己经达到174平方米，并且98%住宅室内配备当代化设备。当前美国住房自有化率己经超过70%，居世界前列。美国居民住房问题之因此解决较好，源于美国政府较早介入住房市场，自1930开始，罗斯福执政时期，美国政府就开始制定住房保障政策，并采用多样化办法保障政策实行高效率。美国政府介入住房市场，并没有采用直接干预形式，而是在保障住房市场发展基本上，采用间接手段来进行调控。美国政府实行住房保障基调是，政府勉励国民在私人住宅市场自行解决住房问题，仅仅对低入家庭和某些中档收入家庭实行住房资助。1.完善住房金融保障体系和抵押贷款保险体系自20世纪30年代以来，美国政府为实现罗斯福总统提出“人人享有体面住宅”这一目的，采用金融支持、税收减免、租金控制、住房资助券等多样化办法，其中金融支持在住房保障政策实行中发挥着非常重要作用。1932年为应对经济萧条而导致严重住房短缺问题，美国政府开始介入住房市场，成立了“联邦住宅银行抵押贷款系统，(由FHLB开始向公共住房开发商和中低收入家庭提供低息贷款，FHLB成立，彻底变化了此前完全由地方私人金融机构垄断住房贷款市场格局。地方私人金融机构贷款存在着贷款周期短、一次性还本付息弊端，而FHLB提供抵押贷款方式，可以由联邦政府提供担保，贷款周期较长，还款方式可以采用分期付款形式。由于FHLB提供抵押贷款可以由联邦政府提供担保，中低收入家庭贷款门槛减少，相称一某些家庭借助于FHLB贷款支持，购买适当住宅。此外，1934年，罗斯福政府还成立了“联邦储蓄贷款保险公司(FSLIC)”，组建了“互助抵押贷款保险基金”，负责对中低收入家庭提供抵押贷款保险。在这一时期，美国国会又成立了获得政府信用支持抵押贷款机构房利(FannieMae)和房地美(FreddieMae)，FannieMae和FreddieMae重要职能是购买抵押贷款资产，然后将其重新打包为债券，出售给投资者，便于资金在投资者和购房者之间流动。以FannieMae和FreddieMa为主体，以及大量私营抵押公司构成二级抵押市场，为住房建设、流通提供了强有力资金保障，为住宅市场繁华奠定了基本，也为大量中低收入阶层供应适当住宅。1934年成立联邦储蓄贷款保险公司(FHA)，为中低收入阶层提供住房贷款抵押保险，由FHA提供保险抵押贷款，贷款期限可长达30年，房价在25000美元之内，首付款比例仅为3%，超过25000美元房价，只需支付5%首付款，提前还款也不必支付违约金。在二战结束后成立退役军人管理局(VA)，可觉得退役军人提供抵押贷款保险，由VA提供担保抵押贷款不需要支付保险费，可免付首付款，贷款利率低，贷款期限较长。20世纪60年代，美国政府还实行对私人金融机构实行补贴筹划，扶植和勉励私人金融机构向公共住房开发商提供低息贷款。这一筹划执行，极大地刺激私人金融机构参加公共住房贷款热情。补贴筹划规定，私人金融机构按照比市场低利率向租赁住宅开发商提供贷款，而将此抵押权按照市场利率水准出售给联邦抵押协会，两者差额由联邦政府进行补贴。在这一时期，大概有90000个住宅单位实行了这项筹划。1970年，联邦政府对上述补贴筹划进行了调节，由对私人金融机构补贴转为对开发商补贴，即容许公共住房开发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款，但是只付1%贷款利率，差额某些由联邦政府贴息。补贴筹划本质是贷款利息补偿，即贴息方式是以政府为住房发展商提供“保证利率”办法实行，即保证利率和市场利率差额由政府给与补贴[17]。通过半个多世纪发展，在美国政府间接调控下，已经形成了非常完善住房金融运营体制，在市场框架内，美国政府针对不同中低收入阶层，例如退役军人、老年人、单亲家庭，由不同抵押贷款保险公司提供保险，提供低息贷款；同步对私人金融机构提供贷款补贴，以资助住房保障项目开发商获取低息贷款。完善住房金融保障体系和抵押贷款体系，吸引大量房地产开发商从事公共住宅项目开发，公共住房供应量增长，中低收入阶层住房短缺和住房困难问题得到有效解决。2.住房保障法制化、制度化住房保障政策有效实行，有赖于有关法律规范和约束。为规范公共住房实行主体行为，提高公共住房运作效率，美国政府还制定并颁布了一系列住房保障法规，借助于法律强制效力，实现住房保障目。1934年，国会过《国家住房法》(NHA)，依照这部法律规定，成立“联邦住宅管理局(FHA)”，同步成立“联邦储蓄贷款保险公司在《国家住房法》规定条款内，实行其抵押贷款保险职能。为解决中低收入阶层住房问题，1937年国会又通过了《公共住宅法案》，依照这部法案规定，成立“联邦平民建设总处”，负责对公共住房建设提供长期补贴。1949年，联邦政府对原有国家住房法进行了修改，重新颁布新《国家住房法》，在住房法中提出“让每一种美国人拥有适当住宅和居住环境”住房发展目的，并且制定了住房发展筹划，筹划在此后六年内每年兴建135000个公共住宅单元。1974年，联邦政府颁布了《住房和社区发展法》，1987年颁布《无家可归者资助法》，1990年颁布《国家经济房法》，在以上关于住房法中，制定了相应年度住房发展筹划，州政府均依照年度住房计规定和美国房屋和都市发展部规定，制定各州公共住房发展筹划，依照HUD规定和住房法规定，建屋筹划必要涵盖三某些内容：三到五年地区房屋市场环境和市场分析;三到五年面向无家可归者和社区发展方略;制定无家可归者、低收入阶层下一年度住房实行筹划等。美国政府在不同步期，依照居民居住状况和经济发展水平，颁布相应住房保障法律，通过法律强制效力，来达到住房保障目。虽然在有时期，住房保障实行没有达到筹划制定期既定目的，如在1949年《国家住房法》中，规定每年建造135000个公共住宅单元，实际每年竣工住宅41000套，截至1972年止，每年建设量在30000一40000套之间，持续性公共住房实际供应量与筹划量之间差别是由于各种矛盾因素制约成果。但是，普通状况下，在住房法律约束下，住房保障实行成果较为抱负。3.联邦政府持续性财政投入前已述及，为解决低收入阶层居住问题，联邦政府采用金融支持、税收减免保险和信贷筹划、直接参加住宅建设、房租补贴、住房券、创立二级市场等办法，无论采用何种办法，联邦政府和州政府必要投入大量财政资金。持续性、高额财政投入是中低收入阶层住房状况得以解决核心。20世纪60年，为刺激私人部门投资可支付住宅建设，联邦政府实行贴息筹划，贴息筹划实行重要涉及两个方面，一方面是面对私人开发部门，勉励私人金融机构按照比市场低利率向租赁住宅开发商提供贷款，而将此抵押权按照市场利率水准出售给联邦抵押协会，两者差额由联邦政府进行补贴;另一方面是针对中档及其如下收阶层居民，依照贴息筹划规定，家庭收入水平高于公共住房申请原则35%家庭，有资格申请F队担保贷款购买住房，只需分期支付本金和1%利息，别的某些扣除担保费和税后，由联邦政府向投资者支付。贴息筹划实行，每年联邦政府需要高额财政投入。在20世纪70年代，联邦政府通过实行住房发展筹划，扩大住房保障财政支出，支持建设了大量用于低收入阶层可支付住宅。从80时间代开始，美国住房援助政策发生了重大转化，住房筹划目的群体更加精确地定位于低收入阶层，把中档、中下收入阶层排除在保障范畴之外。这一时期，联邦政府有筹划取消其住宅建设，逐渐减少对可支付住宅建设支持，转向通过税收减免来支持私人部门开发可支付住宅;通过住房抵押贷款利息所得税扣减、住房代金券筹划等对中低收入家庭实行补贴。针对私人部门税收减免和住房抵押贷款利息所得税扣减政策，事实上是变相财政补贴政策，每年联邦政府在以上两方面财政损失巨大。依照美国管理和预算办公室预计，1999年一之间，仅住房抵押贷款利息所得税扣减一项，美国财政部损失超过2970亿美元。4.对国内启示和参照作为世界上经济最发达国家之一，联邦政府在解决中低收入居民住房短缺和困难问题方面，积累了值得借鉴经验。国内住房制度货币化改革处在起步阶段，在改革过程中由于经济、政治、区域发展不平衡、市场制度不完善等诸多因素限制，中低收入阶层居住状况鱼待改进，距国家制定小康住宅目的尚有一定距离。因而，在货币化改革核心时期，来全方位分析和审视美国住房保障政策及有效实行方略，参照她们运作经验更具备十分重要意义。其一，住房保障法规建立与完善。分析美国住房保障特点，不难看出，美国住房保障实行有赖于完善住房保障法规。自1930年开始，美国先后制定并颁布了《住宅抵押贷款法》、《国家住房法》、《住房与都市发展法》、《国民可承担住宅》、《全国可支付住宅法》、《公共住宅法案》、《无家可归者资助法》等法案，从法律制度层面对中低收入阶层、特殊阶层、边沿化人群住房保障问题进行了明确界定，在法律时效期内，制定相应财政拨款筹划、租金控制筹划、税收减免筹划、抵押贷款贴息筹划等等:同步，对各种筹划所惠及人群具备明确准入限定条件和收入限定原则。法律条款完备和有效监督机制，为美国住房保障政策实行达到垂直公平目奠定了基石。分析国内自20世纪80年启动住房制度改革，虽然在不同发展时期，曾经和颁发了相应条例和条令，如1983年颁布《城乡个人住宅建造管理办法》、1986年颁布《中华人民共和国土地管理法》1988年颁发《关于勉励职工购买公有旧房告知》、1994年《中华人民共和国都市房地产管理法》等。但是，迄今为止，没有一部专门涉及住房保障法令，仅仅在1999年、由建设部、财政部、民政部和国土资源部联合颁布了关于《城乡最低收入家庭廉租住房管理办法》，在管理办法中仅仅对廉租住房资金来源、廉租住房房源、廉租人群收入原则等方面进行了规定，而其她方面，如保障覆盖面、保障目的、实行细则等均未作详细界定；而社会保障性商品房这一块存在着法律空白。因而，国内应当参照美国住房保障经验，制定专门住宅法和住房保障法，从立法层面对住房保障惠及对象、供应原则、资金运作方式、运作机构、保障办法进行严格界定，这是提高住房保障实行效率必要手段，也是保证经济实用房和廉租住房政策可以持久性实行基本。其二，多样化住房保障融资渠道和完善住房抵押贷款保险机制住宅产业发展离不开金融业支持。住宅项目与其她房地产项目运作需要投入大量资金，并且资金周转周期较长，开发公司必要依托信贷支持才干保证项目在投资、开发、销售等诸环节正常运作。金融业对房地产业支持重要体当前如下几种方面：为前期投资提供贷款，金融机构可以凭借其庞大机构网络，吸取公司和居民手中闲散资金，将短期、小额资金转化为大额、长期资金，作为房地产信贷资金来源。房地产公司则以土地或者房产作为抵押，从金融机构融入大量资金，以保证房地产开发正常进行。另一方面，提供购房贷款，增进房地产销售市场扩大。消费者购买房产普通受其支付能力限制，遭遇资金瓶颈，而房地产开发公司又但愿尽快收回投资，在此，金融机构消费贷款可以顺利地协助消费者和房地产公司完毕其购买和销售活动。因而，房地产在开发、投资、销售等诸环节必要依赖金融支持。房地产业与金融业之间存在着互相依存、互相支持、互相增进关系。国际经验表白，商业银行房地产业贷款普通占所有贷款余额30%左右，某些国家和地区如新加坡、中华人民共和国香港地区要占40%一50%，与其她产业相比，房地产业对金融业依赖度会更高，贯穿于项目实行每一环节社会保障性商品房和廉租住房项目运作同样离不开金融部门强有力支持。纵观美国70年住房保障运作实践可知，住房金融在住房保障政策实行过程中发挥非常重要作用。美国在三十年代就成立了“联邦住宅银行抵押贷款系(FHLB)”，专门负责向公共住房开发商和中低收入家庭提供低息贷款；还成立了“联邦储蓄贷款保险公司(FSLIC)”，组建了“互助抵押贷款保险基金”，负责对中低收入家庭提供抵押贷款保险。美国国会还成立了获得政府信用支持抵押贷款机构房利美和房地美，形成了以房利美和房地美为主体，以及大量私营抵押公司构成二级抵押市场；同步，联邦政府对可支付住宅项目实行贷款金融机构实行贴息政策，依此刺激商业金融机构扩大对保障住房贷款额度。多样化住房保障融资渠道和完善住房抵押贷款保险机制为可支付住宅项目开发和销售提供了有力支持。国内自实行住房制度货币化改革以来，为理解决中低收入阶层居住问题，住房保障重要途径是经济合用房制度、廉租房制度(实物补贴或者货币补贴)、公积金制度。对经济合用房这一块，在运作时，国家采用是变相补贴政策，即实行土地划拨、税收减免、免除经济合用房开发商一某些管理费方式:公积金贷款最初重要面向房地产开发商，流向开发领域资金占较大一块;而面向住房消费群体仅占较少某些;国家实行公积金制度是为理解决中低收入阶层住房问题，实现“拍肥补瘦”目，但是分析近来几年公积金贷款受惠对象可知，公积金贷款重要是面向高收入人士。中低收入阶层由于却乏商品房支付能力，商品住房目的群体重要是高收入阶层，她们在购买商品房时很容易获得公积金贷款，而中低收入阶层由于没有发生购房行为，因此也没有获得公积金贷款机会。因而，公积金贷款流向全背离国家设立公积金目，成为贫困人士牺牲公积金存款利息来协助富裕阶层购房，这完全背离社会救济理论中所追求垂直公平目，完全背离国民收入二次分派初衷。进一步对国内住房保障政策实行途径进行梳理可知，住房保障缺少金融部门有力支持。随着着住房制度改革，住房消费贷款额度不断增长，住房消费贷款已经成为商业银行优良资产;但是住房消费贷款发放对象重要是面向高收入人士，即具备购买商品住宅支付能力阶层，低收入阶层购房消费贷款所占比例极小，公积金贷款和商业银行贷款作为住房消费融资重要渠道，在贷款发放方面存在着对中低收入阶层严重排斥现象，收入水平低下和消费贷款融资高门槛，使她们在改进住房问题方面出于极其不利境地。在此，咱们应当借鉴美国住房保障政策详细实行做法，采用优惠金融政策，勉励商业金融部门和公积金管理机构对中低收入阶层实行低息贷款，成立专门针对住房困难家庭住房抵押贷款保险公司，凭政府信誉，为她们住房抵押贷款提供担保，这也是解决住房困难问题有效途径。其三，社会保障性商品房适度供应、市场化运作与多元化创新经济实用房作为社会保障性商品房一种物质体现形态，要充分体现住房保障功能，经济实用住房建设规模应当满足中低收入阶层住房需求，并且形成一种长效供应机制，每年均有一定规模经济实用房进入住宅市场，通过经济合用房适度、持续供应，以满足都市中弱势群体住房需求。在国内，经济实用房供应既然是采用非完全政府运作模式，就应当变化政府指定开发商进行开发运作惯例，经济合用房开发商应当在竞争产生，这是由经济合用房商品属性所决定。经济实用房作为社会保障性商品房，虽然有别于普通商品住房，对居住群体、销售价格、开发原则、配套原则有严格限制条件，但是不可否认是它还具备商品属性。经济合用房开发与建设应当实行市场化运作方式，惟有如此才干保障经济合用房开发商在获取一定开发利润基本上，保障经济合用房稳定供应。详细实行途径为：在经济合用房开发建设中导入竞争机制，变化原有政府指定开发商、划拨土地、控制开发利润运作办法；采用锁定售价、拍卖地价市场化运作方案。国土资源部门和其她相应管理机构对经济实用住房开发项目售价、户型原则、购买群体制定严格原则，在此基本上，公开对经济实用房项目用地进行拍卖，以上运作过程保证了建设主体和供地方式市场化运作，提高了运作效率，体现了“公平、公正、公开”市场化原则。控制售价，既充分考虑中低收入者支付能力，使中低收入者可以消费得起;拍卖地价，又能保证国家在经济合用房项目上获得一定土地收益。多元化创新是指社会保障性商品住房不应仅仅涵盖经济合用房这一单一形式，受惠对象不但把都市中低收入者纳入住房保障范畴，还应结合某一都市市政建设、重大工程拆迁、都市总体规划、文物保护等详细规定，对特定群体供应社会保障性商品住房。如，上海市重大工程配套商品房，上海市自1999开始，每年为都市拆搬家民、重大工程拆搬家民建设配套工程商品房约100万平方米，有效地解决了都市拆搬家民住房困难问题。此外，应对经济合用房、重大工程配套商品房销售政策进行创新，改统售为租售并举政策，对符合购买经济合用房都市中弱势群体，可依照其收入、就业、医疗等状况，以及公积金贷款、购房贷款贴息、税费减免等政策，容许她们自由选取或购或租方式。4.3新加坡住房保障政策及启示20世纪40年代末期，新加坡人口急剧增长，国民住房问题十分突出。依照关于资料分析，这一时期8钱新加坡人口居住在卫生条件极其恶劣、老旧不堪住房和窝棚中。50年代末期，新加坡政府开始注重国民住房问题。新加坡政府提出了“居者有其屋”筹划，通过设立专门机构—住房发展局来制定有关住房保障政策并负责保障住房地开发与经营，同步采用住房金融政策(住房公积金筹划)、税收筹划、保险筹划等联合办法，来改进本国居民住房问题。通过近半个世纪努力，新加坡居民住房问题已经得到了有效解决，居住条件得到了较大改进，新加坡既有住房己经超过了110万套，其中公共组屋超过90万套，私人住房约有20万套，从住房供应构造上来分析，新加坡居民居住在由房屋发展局提供政府组屋居民占全国人口87.6%，其中，居住在廉租屋中占8.6%，居住在脸颊屋中人口占79%，别的人口居住在私人住房中。从居住水平上来分析，新加坡人均居住面积在20世纪90年代初已经达到21平方米。国民居住条件极大改观，证明了新加坡政府住房保障政策实行和所采用办法是高效率，下面分析新加坡政府住房保障详细实行方略。1.成立专门住房管理机构负责住房保障政策制定、公共住房运营及管理1960年，新加坡政府依照《住宅发展法))第271章规定，成立了住房发展局（HDB），作为新加坡唯一权威机构，除了代替政府制定住房保障政策外，还负责公共住房供应、公共住房物业管理、履行住房建设新技术、确立住房开发原则、拟定公共住房目的群体及资格审查方面起着监控主体作用。HDB重要工作涉及两个方面，一方面为低收入和中档收入居民提供住房，另一方面是公共住房物业管理，涉及实行政府拟定建屋筹划，征用土地、住区规划、配套设施建设、拟定总承包商和分包商以及公共住房出租和出售等。HDB住房发展目的是使9/10人口居住在公共住房中，1/10人口居住在私有住房中。HDB是新加坡最大住宅发展商和物业