小区物业治理报道的角度与策略探讨

小区物业治理报道的角度与策略探讨摘要：近年来，小区业主大会召开难和业委会产生难、履职难、换届难等物业治理问题越来越多地受到媒体关注。本文在分析社区治理报道复杂性和专业性、小区物业治理的现实问题和相关法律法规的基础上提出：小区物业治理报道应着眼具体案例抓特点、综合分析见深度、监督要在点子上、建言献策有价值，同时做到反映业主声音要多元、谨守本分不越位、借用观点要评估、监督批评有依据，从而避免因失实产生纠纷。

关键词：物业治理；报道角度；业主大会；业委会

改革开放以后，随着城镇化建设的发展，商品房住宅小区逐渐成为城市居民主要安居之所。由于区龄逐年增加、楼房日趋老旧，很多小区的公共设施、屋顶、电梯、外墙、消防、监控、环境等亟待维修、改造或升级，但真正能做到的小区数量极少，大量小区由于物业管理普遍存在矛盾，导致业主期望和物业管理现状之间的落差越来越大。由于一些小区存在业主大会召开难，业委会产生难、备案难、履职难、换届难，续聘和选聘物业难等问题，业主们组织的集体维权活动越来越多地见诸媒体报道。在此类小区物业治理报道中，媒体如何选择角度才能进行积极的舆论引导和有效的舆论监督？记者在采访中应该了解哪些法律法规、注意哪些问题，才能避免失误并使报道更深入？

一、社区治理报道的复杂性和专业性

小区物业治理报道，不同于一般社区新闻报道。本文所说的小区物业治理报道，是指媒体对业主围绕小区物业管理这个中心，发起成立业主大会、选举业委会，以及业委会产生后的备案、履职、换届、组织召开业主大会决定物业管理模式等一系列活动的报道。这些事务是社区治理的一方面。社区治理是指政府、社区组织、居民及辖区单位、赢利组织、非赢利组织等基于市场原则、公共利益和社区认同，协调合作，有效供给社区公共物品，满足社区需求，优化社区秩序的过程与机制[1]。其特点是：治理主体由单一化（政府）转变为多元化（政府、社区组织、其他非营利组织、辖区单位、居民）；治理过程由行政控制转为民主协商；治理组织体系由垂直科层结构转变为横向网络结构。社区治理较为复杂，具有以下特性：一是自治性。小区是一群陌生人的共同财产，需要通过业主大会、业委会等组织来实现自治，而这种松散的联系性和公司内部的紧密型联系很不一样。二是社会性。很多新建小区体量庞大，小的几百户、中型上千户、大的上万户，已带有社会属性。社区治理把政府、社会、经营都涵盖了进来，变成了综合性问题。三是经营性。无论是业主买房还是购买物业服务，这都属于经营活动，属于经济合同范畴。同时，社区治理是一个相对专业的领域，有关法律不完善，相关经验还很缺乏，在理论上仍处于探索阶段。推进社区治理、业主自治向正确方向发展，有利于促进社会稳定和国家长治久安。

二、小区物业治理的现实问题和相关法律法规

报道小区物业治理，记者必须了解现实问题和法律法规。如前所述，当前小区物业治理最突出的问题，一方面是随着小区逐渐老旧，很多物业问题亟待解决，另一方面是业主大会召开难，业委会产生难、备案难、换届难、履职难已成为普遍现象。为何会出现这种情况？首先，成立小区业主大会、选举业委会往往伴随着业主的共同维权行动。这是一种利益博弈过程，作为利益对立面，开发商和物业公司很难配合。第二，由于各种原因导致开发商在交房后遗留问题较多，而物业服务市场化不充分，前期物业服务企业通常和开发商关系密切。在应对业主集体维权过程中，二者容易结为利益同盟。第三，一些地方职能部门和基层政府部门对开发商、物业公司的管理失之于软。部分基层工作人员对成立小区业委会重要性认识不足，不愿作为；有的对法律法规不熟悉，想当然乱作为；有的在利益面前丧失原则、违法作为。第四，小区大、人太多，业主意见难统一，容易被人利用导致业主之间“窝里斗”。还有部分业主不关心小区事务，有的甚至不在小区住，很难征求意见。第五，社区治理涉及数十部法律、法规，普通业主很难全面把握；地方出台的物管条例一些规定不够细，操作性不强。所以，在业主筹备成立业主大会、选举业委会的过程中，容易发生因对法律法规的理解不到位而导致程序或关键细节出问题，从而被对立面“抓辫子”导致出现前功尽弃的局面。此外，小区业态多、面积大导致物业管理区域难划分，小区地处开发区和行政区交叉地带导致“两不管”等诸多原因，都可能导致业委会成立难。那么，业主可以依靠的法律法规都有哪些？《中华人民共和国物权法》第六章“物权法的建筑物区分所有权”，是小区物业治理的法律基础。其对业主的权利、义务，建筑区划内的道路、绿地、公共设施、车库等的归属，业主可以共同决定的事项，业主大会、业委会、物业服务企业各自的职责定位，维修资金的筹集、使用，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等，都有明确规定。国务院颁布的《物业管理条例》是小区物业治理的行政法规，从业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面系统进行了规定，且明确了法律责任。各省（市、区）颁布的物业管理条例是小区物业治理的地方性行政法规，结合各地具体情况对物业管理做了规定和明确。报道物业治理问题和事件，记者只有充分了解这些现实问题和相关的法律法规，才能够抓住报道重点和解决问题的关键。

三、小区物业治理报道的角度选择和报道策略

一是具体案例抓特点。小区物业治理报道，通常因为业主的投诉而起。近年来，业主向媒体反映的小区物业常见的问题有：电梯等设施设备急需修理或更换、对小区物业管理状况不满意、在筹备成立业委大会过程中遇到困难、业委会成立后难以开展工作、公共收益被侵占、想选聘新物业公司和前期物业发生冲突、业委会换届难等等。这些问题虽然可大概分出类型，但小区情况不一、具体事件各异，记者既要了解实际情况还要注意抓住典型性问题。比如因为地处开发区和行政区交接地带，想成立业委会遭遇“两不管”；开业主大会采用电子投票进行表决，这种方式有啥特点、效果如何；采用酬金制模式进行物业管理，具体效果如何等等。二是综合分析见深度。除了具体案例，对类型性问题有必要进行深入梳理、分析，以促使全社会深入思考有关问题。比如，2016年11月，《华商报》在新修订的《西安市物业管理条例》2017年1月1日实施前，策划推出了“用好新条例管好咱的家”专题报道，时间跨度长达一年多。其中，2017年5月22日和8月21日，《华商报》两次以“原点周刊”形式、每次两个整版对“业委会成立之困”进行了深度报道[2][3]。这些报道结合多个具体案例进行深入分析，不仅剖析了“业主大会成立咋这么难”，质问了“是谁在为业委会成立设坎儿”，还建议政府应大力推行，上级主管部门对重大具体问题应及时干预。这些报道得到了中共陕西省委常委、西安市委书记王永康和西安市市长上官吉庆的批示，要求房管局拿出解决方案[4]。随后，有关小区受到重点关注，《西安市物管条例》的实施细则也很快出台。三是监督要在点子上。在小区物业治理报道中，不可避免地要对那些典型问题进行监督。从媒体以往报道实践来看，监督对象并不局限于哪一方面，而是要具体问题具体分析。对政府部门及其工作人员的监督，主要是不作为、乱作为、违法作为以及行政效能等方面的监督；对开发商的监督往往集中在其不尽法定职责，和物业公司一起阻挠业主们成立业委会，以及侵犯全体业主利益等；对业委会的监督则主要是名存实亡不作为或个别成员私心重等；对于个别业主或住户的监督，常常是因其被利益驱使在成立业委会的过程中以各种形式故意阻挠，有的以暴力形式出现，有的以诉讼等形式故意拖延时间等，对这些问题，非常有必要进行揭露和监督。记者在采访中一定要把事实弄清，抓住问题的关键，监督到点子上。四是建言献策有价值。促进更多小区成立业委会，不仅是理顺小区物业治理问题的关键，也是基层社会治理的重要内容。媒体应该多做建设性报道，多提有价值的建议，多从正面树立典型。比如，为给西安介绍成功经验，2017年12月3日至7日，《华商报》组织西安3个小区业委会主任、两个小区筹备组业主代表以及业内专家、公益律师代表共9人，一起到杭州进行了考察学习。当年12月11日，《华商报》用了两个版[5][6]对杭州在物业治理方面的先进做法进行了介绍：既有民间的“第三方”机构，还有官方的“三方办”。此外，96666作风效能投诉电话和市民满意度调查让政府部门不敢忽视市民的事；28个示范文本具体指导业主们如何成立业主大会选举业委会；一些具体规定对开发商和物业公司制约更有力等。这些建设性的报道对西安来说，无疑具有很大的参考借鉴价值。

四、小区物业治理报道中要注意的问题

一是业主声音要多元。很多小区情况复杂，有商业楼还有住宅楼，有别墅区还有高层、多层，有拆迁安置户还有普通商品房购房者，他们的诉求是不一样的。即便是普通商品房住宅小区，由于分区多、业主多，意见也很难一致。加之部分业主和开发商、物业公司关系密切，并不能代表大多数业主的利益和观点。所以，记者应尽量多采访一些业主，努力了解大多数业主的真实愿望，以避免由于引用没有代表性的观点导致报道不够客观甚至完全背离事实。二是谨守本分不越位。媒体不是裁判，不能说自己不该说的话。对小区召开业主大会选举业委会的过程可以报道，但选举成功与失败这样的结论，不能由媒体自己宣布。因为即便记者在现场看了唱票和统计，之前的程序有没有问题、最终是否能顺利备案都很难说清楚。再进一步说，即便有关部门备案了，有可能是对的，也有可能是错的。一旦有人起诉，最终是由法院判决说了算。所以，如果要报道选举结果，一定要说明这是谁宣布的，同时要把下一步程序说清楚，以避免一旦出问题陷入被动。三是借