2024年大学试题(财经商贸)-房地产估价笔试历年真题荟萃含答案

2024年大学试题(财经商贸)-房地产估价笔试历年真题荟萃含答案（图片大小可自由调整）第1卷一.参考题库(共30题)1.下列选项中，不属于房地产损害赔偿类型的是（）。A、因工程是施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地产价值减损B、因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照等，造成临近房地产价值减损C、因错误查封，给房地产权利人造成损失D、因房地产转让税收政策变化，导致所有权人推迟转让方案的损失2.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议2005年12月15日进行复估则重复估价的估价时点为（）。A、2005年8月16日B、2005年12月15日C、估价作业期间的任意一天D、估价人员与委托人商定的某天3.房地产是（）三者的结合体。A、实物、权益、区位B、实物、区位、拥有者C、实物、权益、拥有者D、权益、区位、拥有者4.毛坯房5.普通住宅6.房屋一级市场7.住宅的“全部产权”8.在颗粒污染物中，（）是悬浮于空中的小液态粒子。A、粉尘B、烟尘C、尘粒D、雾尘9.土地制度10.下列是非收益性房地产的有（）。A、农地B、行政办公楼C、教堂D、寺庙E、未开发的土地11.房地产估价12.市场调节价、政府指导价、政府定价的含义？13.对于空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。A、1年B、2年C、3年D、半年14.下列有关房地产征收、征用，表述正确的是（）。A、征收的实质是强制收买，所有权的改变，不返还B、征用的实质是强制使用，是一种强制的临时使用房地产的行为C、征收的实质是强制收买，是一种强制的临时使用房地产的行为D、征用的实质是强制使用，所有权的改变，不返还E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿15.未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？16.简述房地产估价活动的全过程和步骤。17.某宗土地的规划容积率为3可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼经评估总地价为180万元该宗土地的单价为元/（）米。A、100B、300C、600D、90018.影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构的因素不包括（）。A、城市经济的发展水平B、城市的产业结构C、相应的就业结构D、城市用地的布局19.下列选项中，对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响的区位因素有（）。A、层高B、楼层C、临街状况D、交通条件E、外部配套设施20.试列举报酬资本化法和直接资本化法的优点?21.总建筑面积（平方米）22.房地产23.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本下降，会使该种房地产的供给（）。A、增加B、减少C、不变D、无法确定24.通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为（）m。A、2B、3C、4D、525.严格来说，正常成交价格的形成条件包括（）。A、公开市场B、交易本身具有市场性C、特定的买者和卖者D、卖者和买者都具有完全信息E、适当的期间完成交易26.外销房27.有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元若将两宗土地合并为一宗合并后值110万元如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。A、0万元B、5万元C、0万元D、0万元以上28.综合楼29.公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（）。A、卖方和买方掌握必要的市场信息B、卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C、买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D、卖方和买方追求各自利益的最大化E、卖方和买方急于完成交易30.重置价格第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案:D2.参考答案:A3.参考答案:A4.参考答案: 房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。5.参考答案: 是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。6.参考答案: 如前所述，开发商出售新建商品房形成了房屋一级市场。房屋一级市场特点有三：第一，是房屋的增量市场；第二，属房屋产权交易；第三，一般对应于土地二级市场。7.参考答案: 是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。8.参考答案:D9.参考答案: 广义包括土地所有制度，使用制度，规划制度，征用制度，税收制度和管理制度等；狭义仅指土地所有制度，使用制度和管理制度。10.参考答案:B,C,D,E11.参考答案: 全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。由持有“房地产估价人员岗位合格证书”或“房地产估价师注册证”的专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产热特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。12.参考答案: A.是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 B.指由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定的价格。 C.指由政府价格主管部门或者其他有关部门按照定价权限和范围规定的价格。13.参考答案:C14.参考答案:A,B15.参考答案: 未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。16.参考答案:房地产估价活动的全过程和步骤如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告；（10）估价资料归档。17.参考答案:D18.参考答案:D19.参考答案:B,C,D20.参考答案: 报酬资本化法的优点是： ①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础； ②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解； ③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资的收益率也可以求取报酬率。 直接资本化法的优点是： ①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益； ②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况； ③计算过程较简单。21.参考答案: 指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。22.参考答案: 房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体。23.参考答案:A24.参考答案:B25.参考答案:A,B,D,E26.参考答案: 是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。27.参考答案:B28.参考答案: 是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。29.参考答案:A,D30.参考答案: 又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的估价水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物所必需的支出和应该获得的利润，可以理解为“替代”第2卷一.参考题库(共30题)1.房地产抵押估价中，估价对象包括下列（）。A、特色装饰装修B、厨具C、特许经营权D、抵押贷款2.下列关于控制性详细规划的主要任务，表述错误的是（）。A、指导城市分区规划的编制B、以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制性指标C、强化城市规划的控制功能D、详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求3.房地产估价4.住宅组团5.拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格称为（）。A、保留价B、起拍价C、评估价D、应价6.房地产测绘是，产生测量误差原因不包括（）。A、仪器误差B、周围环境的影响C、旁观者的影响D、观测者的影响7.国有土地租赁8.下列选项中，不符合构筑物定义的是（）。A、储藏室B、围墙C、隧道D、道路9.居住小区总用地10.在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。A、拟买卖的房地产市场价值B、买方愿意支付的最低价C、买方可承受的最高价D、卖方可接受的最低价E、卖方愿意接受的最高价11.工业噪声污染源分为（）。A、自然动源B、气动源C、机动源D、机械动源E、设备动源12.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性A、不可移动B、独一无二C、相互影响D、易受限制13.市场比较法14.挂牌出让国有土地使用权15.在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于（）。A、社会因素B、环境因素C、人口因素D、行政因素16.（）是一种墙面装饰材料。A、壁纸B、涂料C、无机材料D、合成隔热材料17.国有土地使用权划拨18.土地使用权划拨19.交通管制20.房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括（）。A、消费者的收入水平B、消费者的预期C、该种房地产的开发技术水平D、相关物品的价格水平21.收益还原法22.国有土地使用权作价入股23.估价原则24.下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是的是（）。A、广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值B、没有交换价值也一定没有使用价值C、没有使用价值肯定就没有交换价值D、人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值25.房地产具有的独占性，是由于下列房地产的（）特性引起。A、寿命长久B、供给有限C、价值较大D、易受限制26.下列关于城市用地自然条件评价中的水文条件，表述正确的是（）。A、某些水文条件也可能给城市带来不利影响B、江河湖泊等地面水体，只能作为城市水源C、为防范洪水带来的影响，在规划中不用考虑总体布局方面的问题D、要区别城市不同地区，采用相同的洪水设计标准，有利于土地的充分利用27.下列对对房地产价格影响因素的说法中，错误的是（）。A、同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能是不同的B、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响肯定是不同的C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的28.下列各项中，属于债券特征的有（）。A、偿还性B、收益性C、流动性D、安全性E、风险性29.房地产估价师的职业道德包括（）。A、有资格证书即可胜任任何估价业务B、诚实守信C、公平竞争D、社会责任E、保守秘密30.下列选项中，不属于城乡规划的是（）。A、城镇体系规划B、城市规划C、区域规划D、村庄规划第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案:D2.参考答案:A3.参考答案: 指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在特定时点上的房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。4.参考答案: 是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。5.参考答案:B6.参考答案:C7.参考答案: 国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。8.参考答案:B9.参考答案: 是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。10.参考答案:A,C,D11.参考答案:B,D12.参考答案:A13.参考答案: 是以估价时点近期、类似房地产的实际成交价格为参照，来评定待估房产价格的一种估值方法。14.参考答案: 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件，在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。15.参考答案:A16.参考答案:A17.参考答案: 国有土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。18.参考答案: 是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。19.参考答案:公安机关交通管理部门根据法律法规，出于某种安全方面的原因，对于部分或者全部交通路段的车辆和行人在道路上通行以及其他与交通有关的活动所指定的带有疏导禁止限制或