产品案例分析(万科·悦湾)

产品案例分析——万科·悦湾万科·悦湾——项目基本情况项目区位：北滨路以西，石马河板块，双碑大桥旁。项目产品：创新型65-109㎡小高层，105-247㎡洋房及临崖别墅。项目配套：1万方商业自身商业配套，玉带山中学，樊家山山林公园。项目卖点：坡地电梯洋房，地下室全赠送，江景、人工湖景、高尔夫绿地。

一、项目初步认知二、项目区位分析三、项目产品解析四、项目动态信息目录一、项目初步认知1.基本概况：北滨路以西，石马河板块，双碑大桥旁2.总体规划：105-247㎡洋房+65-109㎡小高层+别墅3.目标客户：三北及沙坪坝区域客户为主，辐射全城项目初步认知/基本概况——55万方嘉陵湾极致湾区生活区1.1物业地址

江北北滨路西（双碑大桥旁）开盘日期待定物业形态小高层+洋房+别墅最早开工日期2012-08-01占地面积475亩建筑面积55.5万方绿化率40%容积率1.75车位数待定装修情况小高层精装、洋房别墅清水投资商重庆中航万科峻景置业有限公司开发商重庆中航万科峻景置业有限公司项目位于江北北滨路西,双碑大桥旁,整个地形呈坡地丘陵状，东高西低。项目占地476亩，计容建筑面积约55.5万方，容积率1.75；项目项目分三期开发，一期南地块包括5栋6层和12层65-109平米小高层（2T6），36栋5+1、6+1，101-247㎡洋房和24栋临崖联排别墅组成；二期北地块规划小高层+洋房+别墅；三期为佰富高尔夫后期独立别墅地块，万科收购。项目初步认知/总体规划——分三期开发，全产品线覆盖1.2北地块小高层别墅南地块小高层洋房别墅项目三期别墅小高层电梯洋房联排别墅南地块（一期）北地块（二期）规划为高层+洋房+别墅二、项目区位分析1.区位交通：目前有待完善，双碑大桥通车后将大幅改善2.板块特征：石马河板块，江北区城市后续发展重点板块项目区位分析/交通——路网发达，公共交通有待完善2.1项目位于江北区北滨路西段、石马河板块，紧邻双碑大桥，道路通达性良好，可快速到达主城各区，但公共交通匮乏；公交线路：项目周边目前仅有615路和127路两路公交车。观音桥商圈本案双碑大桥宏帆路内环高速北滨路松石大道轻轨六号线往江北机场沙坪坝商圈项目区位分析/板块特征——石马河片区，区域配套逐渐成熟中2.2本案国奥村宏帆凤凰湾大川壹江城约克郡协信星都会华宇上院北大资源博雅万科悦湾占地面积：475亩

建筑面积：55万方

容积率：1.75净地单价：302万/亩楼面地价：2586元/㎡

2010年1月7日取协信星都会占地面积：176亩

建筑面积：23万方

容积率：2.0净地单价：550万/亩楼面地价：4125元/㎡

2011年6月1日取国奥村占地面积：616亩

建筑面积：75万方

容积率：2.0净地单价：62万/亩楼面地价：509元/㎡

2004年9月27日取大川壹江城占地面积：210亩

建筑面积：35万方

容积率：2.5净地单价：55万/亩楼面地价：392元/㎡

2005年2月取宏帆凤凰湾占地面积：395亩

建筑面积：76万方

容积率：2.88净地单价：112万/亩楼面地价：580元/㎡

2006年7月取约克郡占地面积：579亩

建筑面积：88万方

容积率：2.3净地单价：500万/亩楼面地价：3285元/㎡

2010年11月26日取北大资源博雅占地面积：215亩

建筑面积：36万方

容积率：2.5净地单价：500万/亩楼面地价：3000元/㎡

2012年6月取华宇上院占地面积：98亩

建筑面积：16万方

容积率：2.5净地单价：657万/亩楼面地价：3937元/㎡

2010年12月10日取悦湾项目是万科和中航技房地产开发有限公司合作开发，土地款万科出资30%，由万科独立操盘运营。后续利益分成中中航占25%，重庆万科占25%，中航万科占比50%。项目区位分析/板块特征2.2编号项目占地（亩）建筑体量（万方）容积率净地单价（万/亩）楼面地价（元/㎡）取得时间1国奥村616752.0625092004.92大川壹江城210352.0553922005.23宏帆凤凰湾395762.881125802006.74华宇上院98162.565739372010.125协信星都会176232.055041252011.66约克郡579882.350032852010.117北大资源博雅215362.550030002012.6编号项目物业面积区间（㎡）套内均价（元/㎡）月均去化（套）1国奥村高层、别墅84-1168000922大川壹江城高层39-1157800213宏帆凤凰湾洋房、小高层别墅洋房120-15小高层107-141别墅162-267洋房10500小高层7500别墅15000洋房6小高层23别墅34华宇上院高层、洋房70-20012000235协信星都会洋房、别墅、合院洋房90-202别墅198-209合院365-372洋房14000别墅15000合院13500洋房83别墅7合院36约克郡洋房、别墅洋房101-258别墅297-415洋房——别墅16000洋房——别墅157北大资源博雅高层、洋房102-146112002212345671234567三、项目产品解析1、户型：洋房105-180㎡，小高层65-109㎡2、风格：外立面以赖特风格元素为主项目产品解析/户型解析3.1洋房剖面图平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层底跃（室内入地下室）底跃（室内入地下室）5.5m1F2F3F4F5F6F地下室4m底跃（一层花园入地下室）底跃（室内入地下室）地下室地下室底跃（一层花园入地下室）底跃（室内入地下室）地下室地下室A、B型洋房产品C、D型洋房产品3.3项目产品解析/户型——洋房底跃147㎡户型特点：户型全明设计，南北通透，采光良好；户型布局方正，功能、动静分区明确；入户花园设计，赠送较大；客厅7.5m大开间设计，宽敞大气；二层独立主人层，主卧4.2米开间，套房设计；地下室全赠送。项目名称产品套内面积房型套内赠送面积套内实得面积赠送内容万科悦湾洋房147三室两厅三卫地上15地下140302地下室、阳台、飘窗一层A型底跃产品二层3.3项目产品解析/户型——洋房底跃179㎡户型特点：8.1m米大横厅、10.2m大开间景观阳台，视野开阔，采光良好。赠送大面积入户花园；二层主卧和次卧共享2层超大景观阳台，开间尺寸舒适。地下室全赠送。项目名称产品套内面积房型套内赠送面积套内实得面积赠送内容万科悦湾洋房179三室两厅三卫地上24地下室120323阳台、飘窗二层A型底跃产品一层3.3项目产品解析/户型——洋房平层174㎡户型特点：户型干湿、动静分区合理，功能齐全；客厅大开间设计，衔接大面积景观阳台，观景效果较好；双套房设计，舒适度较好；电梯直接入户；5.3m开间生活阳台，尺寸舒适；项目名称产品套内面积房型套内赠送面积套内实得面积赠送内容万科悦湾洋房174三室两厅双卫25199阳台、飘窗三层A型平层产品3.3项目产品解析/户型——洋房底跃130㎡户型特点：户型全明设计，横厅，采光良好；地下室全赠送；主卧套房设计，专属性增加；创新型U型厨房设计；项目名称产品套内面积房型套内赠送面积套内实得面积赠送内容万科悦湾洋房130三室两厅双卫地上12地下130约270阳台、飘窗、地下室一层B型底跃产品3.3项目产品解析/户型——洋房底跃137㎡户型特点：负1、1、2层产品，地下室全赠送，一层花园赠送；电梯直接入户，尊贵感强烈；6.65m客厅及景观阳台开间尺寸舒适；落地窗设计，视野开阔；项目名称产品套内面积房型套内赠送面积套内实得面积赠送内容万科悦湾洋房137三室两厅双卫地上14地下130281阳台、飘窗二层B型底跃产品一层3.3项目产品解析/户型——洋房平层139㎡户型特点：户型全明设计，南北通透，采光较好；户型布局方正，动静分区，干湿分离。7.8米横厅，舒适度较好；10m大开间景观阳台，视野较好；电梯直接入户设计；主卧套房设计，私密性高，次卧一步阳台设计；项目名称产品套内面积房型套内赠送面积套内实得面积赠送内容万科悦湾洋房139三室两厅双卫16155阳台、飘窗三层B型平层产品3.3项目产品解析/户型——洋房跃层220㎡（全产权面积）一层C型跃层产品户型特点：户型方正通透，布局合理，功能齐全；私家花园入户，花园赠送较大；落地窗设计，视野开阔；主卧套房设计，舒适性较强；地下室约200㎡全赠送。项目名称产品套内面积房型地下室面积赠送面积赠送内容万科悦湾洋房220三室两厅双卫110飘窗6飘窗3.3项目产品解析/户型——洋房跃层200㎡（全产权）一层C型跃层产品户型特点：户型方正通透，布局合理，功能齐全；负1、1、2层产品设计，1层过道花园赠送；落地窗设计，视野开阔；主卧套房设计，舒适性较强；地下室约180㎡全赠送。二层项目名称产品套内面积房型地下室面积赠送面积赠送内容万科悦湾洋房200三室两厅双卫约90阳台10阳台3.3项目产品解析/户型——洋房平层128㎡户型特点：户型方正，功能齐全；7.5米大横厅，采光良好，视野开阔；落地窗设计，视野开阔；主卧套房设计，舒适性较强；厨房与餐厅距离较远，使用不便。项目名称产品套内面积房型套内赠送面积套内实得面积赠送内容万科悦湾洋房128三室两厅双卫12140阳台、飘窗三层C型平层产品3.3项目产品解析/户型——洋房跃层247㎡（全产权）一层D型跃层产品户型特点：户型方正通透，布局合理；大面积私家花园，赠送较大；套房式主卧，舒适性较强；动静分区明确，居住区与生活区区分明确；地下室超大赠送；项目名称产品套内面积房型地下室面积万科悦湾洋房247三室两厅双卫约1403.3项目产品解析/户型——洋房跃层233㎡（全产权）D型跃层产品户型特点：户型方正通透，居住区、生活区布局合理，动静明确；负1、1、2层3层产品设计，1层花园过道连接；套房式主卧，舒适性较强；地下室超大赠送；项目名称产品套内面积房型地下面积赠送面积赠送内容万科悦湾洋房233三室两厅双卫约90阳台9景观阳台一层二层3.3项目产品解析/户型——洋房平层三室套内148㎡户型特点：户型方正，室内布局合理；动静分区明确，居住区与生活区严格分离；7.8m大横厅设计，景观视野佳；电梯直接入户；主卧套房设计；项目名称产品套内面积房型套内赠送面积套内实得面积赠送内容万科悦湾洋房148三室两厅双卫13161阳台、飘窗三层D型平层产品3.3项目产品解析/户型——小高层80㎡户型特点：户型方正紧凑，室内布局合理.动静分区明显，卫生间干湿分离。入户玄关设计，私密性好。项目名称产品套内面积房型套内赠送面积套内实得面积赠送内容万科悦湾小高层80两室两厅单卫686阳台、飘窗3.3项目产品解析/户型——小高层79㎡户型特点：户型方正，结构紧凑。动静分区明显，干湿分离。主卧L型飘窗，提升采光和舒适性。项目名称产品套内面积房型套内赠送面积套内实得面积赠送内容万科悦湾小高层79两室两厅单卫786阳台、飘窗3.3项目产品解析/户型——小高层

两室套内69㎡户型特点：户型方正，结构紧凑。主卧L型飘窗，提升采光和舒适性。动静分区明显，卫生间干湿分离。多飘窗设计，采光良好。项目名称产品套内面积房型套内赠送面积套内实得面积赠送内容万科悦湾小高层69两室两厅单卫776阳台、飘窗3.3项目产品解析/户型——小高层74㎡户型