商业地产项目策划鸿基大厦项目策划书样本

鸿基大厦项目策划书—项目概况项目概述东营市鸿基置业有限公司是一家集房地产开发、销售、物业管理于一体房地产开发公司，公司拥有雄厚实力和丰富开发、管理经验，同步拥有良好信誉。鸿基大厦是东营市鸿基置业有限公司开发重点项目。大厦位于东西城对接中枢地带，南临黄河路，与即将开工600万平方米耿井社区(胜利油田经济合用房区)隔路相望，东临东区六路，与已开工建设东营新区连成一片，西临太行山路，与西城胜利油田驻地紧紧相靠，是107、101、103、121、111、111（A）、132等多路公交车停靠站点，优越地理位置使其极具升值潜力。本项目总投资6800万元，建筑面积44000平方米，绿化率达42%，已于4月1日全面开工，大厦一至三层为沿黄河路连体商铺，共120户，面积150-400平方米，框架构造，现浇楼板；商铺中央为大型五金建材专业商场，商场上空为透明采光顶；四、五层为精品写字间，面积30-200平方米，设有四部直达电梯。大厦建成后将成为东营市规模最大，配套服务最完善五金建材专业市场，它将代替老商河路商业街功能，成为东营市又一最具投资潜力新商业区。鸿基大厦项目策划书—项目SWOT分析项目SWOT分析优势分析:功能设计：（以服务带动经营）以人为本，注重规模效应是鸿基大厦功能设计理念。区内四通八达道路，形成鸿基大厦四周沿路独立商铺，同步围合构成中间大型商场，共同构成一种集中商业中心，以规模化经营形式创造了良好商业氛围，成为当前东营最大五金建材物流中心。四、五层为高档数码智能化写字楼，办公户型齐全，可选取性较大，电梯直达，宽带、闭路、通信接入，在办公室就能与世界各地商家洽谈业务，实现足不出户，博览全球梦想，是各大公司、事务所、中介机构、服务行业、金融保险业最抱负办公场合。

规模：东营最大五金专业市场，比较容易形成规模效应。本项目所在东营经济园区五金建材专业市场无论在占地面积、建筑面积、入住业主、产品品种还是在价格、经营管理方面，都是其她专业市场无法比拟，本项目在整个经济园区前沿地带，建筑面积44000多平方米，依托园区这个超大五金建材专业市场，容易形成大规模经营优势，形成规模化效应是本项目重要优势。

位置：鸿基大厦写字楼位于东西城对接中枢地带，南临东西城之间最重要干线黄河路，与即将开工胜利油田经济合用房项目600万平米耿井社区隔路相望，北靠青岛路，东临东区六路，和将来政治、经济、文化中心东营新区连成一片，西临太行山路，与西城胜利油田驻地紧紧相靠。建成后向东相临东营新区，并可从通过黄河路与青岛路直通东营市政府和八分场，向西直通东营市最繁华胜利油田驻地——东营西城。在五金建材经营方面，绝佳地理位置是其她项目无法比拟。

政府政策：本项目无论在占地、建筑面积还是在投资等等方面，都是东营地区规模较大房地产项目，并且是东营市最大一次国有土地使用权拍卖地，东营市、区两级政府在各方面都予以了很大政策支持（详见政府优惠政策），对于本项目，这也是很重要一种卖点。

户型：本项目商铺一层注重产品展示，摆放，交易等商业功能，二层

注重帐务、办公功能，三层注重居住、办公功能，比原有商业街五金建材商铺在功能配备方面有较大限度提高，同既有类似产品相比也有较大优势。此外，商铺整体面积大，分割容易，在使用及居住舒服性方面也是其她同类产品难以比拟。本项目4-5层为商务写字楼，户型构造大小结合，既能单独使用，也能随意分割，适应不同办公需要，卫生间设立采用公用和私家两种方式，满足不同规定业主需要。项目一层中间为大型专业商场，四周都设有宽敞进出口，满足专业商场各种需求。总之，本项目在户型、功能设计方面，都体现了以人为本设计理念。

交通：本项目位置交通便利，四周与黄河路、青岛路、东区六路、太行山路相临，附近有济南路、泰安路等重要交通干线。在公交方面，本项目有命名公交站点，101、103、111等公交车路过本项目站点。东营长途东站与本项目仅2公里。因此，本项目交通位置特别优越。

7．绿化和环境：沿海河路边60米宽，总面积约18000平方米绿化带使项目环境无比优越，与楼前宽阔广场与雕塑形成优美景观，其她五金专业建材市场无法相比。

8．配套：市场内道路宽阔，环绕本项目道路宽*****米，240个车位超大停车区，水电设施完善，四部写字楼专用电梯，解除业主后顾之忧。

9．物业：完善物业管理，优质物业服务，内容重要涉及：采用鸿基统一VI形象系统进行配备，创立统一大厦标记系统；24小时治安巡视；对外来人员（访客、装修人员等）进行有效控制和管理，消除治安隐患；各种保安岗位相结合（门岗、巡逻岗、交通岗）；车辆停放管理；不间断巡视；绿化养护；保洁服务;代客洗衣业务；免费代订机票服务；礼宾车出租服务；私人区域清洁服务；工程有偿维修服务（合用于租房客户）；代缴话费服务；寻常应急药物提供服务；接飞机、火（汽）车服务；

10．各种线路配套：免费电话接入、宽带上网接入、空调插座与闭路电视接口预留，免除业主入住后自行装备烦恼。

11．装修：商铺毛坯房，减少成本，并且使顾客自行装修以便，写字楼充分考虑业主需求，所有精装修，高档外墙涂料、优质防盗门、大理

石走廊地面、全装修办公环境、精装卫生间（可选），使业主可以直接入住，以便办公。12．升值空间：将来东营都市中心位置，五金建材专业市场龙头地段，升值空间巨大。劣势分析：商铺单位成本价格较高，面积大，导致总体价格较高，对业主首付导致很大困难。

规避劣势建议：虽然有银行按揭支持，但首付数额对于消费者尚有较大困难，可以使用某些技巧，减少首付金额（例如加价返装修费），此外，在对外宣传和解说时，让消费者充分结识本项目升值潜力，并使用类似项目对比办法消除消费者顾虑。

户型改进没有较大突破，比较陈旧。

规避劣势建议：在宣传解说时所使用类似“老式”这样词汇，让消费者结识到某些没有通过很长时间检查户型风险性高，并让业主注重本项目在其她方面优势。

商铺共三层，其中三层价位与一、二层价位相似，消费者有心理压力。

规避劣势建议：一方面在项目功能方面向消费者解释透彻，此外，让消费者理解项目用地、成本等状况，博得消费者理解和同情。

市场启动有难度，影响业主信心。

规避劣势建议：一方面充分运用政府优惠条件和硬性文献，建立消费者对市场启动信心，并承诺开发商会竭力协助关于单位启动市场。

以人为本设计理念没有得到充分体现。

规避劣势建议：尽量避免与业主谈论此类问题，扬长避短，用项目优势来掩盖项目劣势。

现阶段非都市繁华区，没有形成商务气候，是写字楼最大弱点。

规避劣势建议：向业主简介将来发展前景，例如将来东营新区和耿井社区会使本项目所在地理位置发生巨大变化，将来这里将是东营市新政治、经济、文化中心。

整个办公氛围较差，走廊过长，如果灯光解决不好会很阴暗。

规避劣势建议：走廊过长可以用虚门构造予以掩盖，走廊灯光设计比较重要，咱们应当予以注重。

周边没有休闲、娱乐等有关配套。

规避劣势建议：建议通过两种方式解决这个问题，第一，采用开发商建立并经营有关配套设施。第二，可以采用租售此类有关配套方

式。

9、物业管理、收费及电梯费用问题仍是业主关怀至关紧要问题，低质物业与物业费用高昂会减少某些消费需求，本项目到当前为止物业方案未出台是本项目一很大劣势。规避劣势建议：注重物业管理并配套完整物业管理办法，提出最佳解决方案，给业主以信心。鸿基大厦项目策划书—媒体推广策划媒体推广策划东营媒体概述：东营市是适应黄河三角洲和胜利油田开发建设需要，于1983年10月成立山东省辖地级市，辖东营、河口、经济技术开发区三区和广饶、垦利、利津三县，人口180万，总面积8053平方公里，是中华人民共和国东部沿海土地资源最为丰富地区，兼具沿海开放都市和西部内陆地区优势。胜利油田、石油大学（华东）和济南军区黄河三角洲生产基地座落在这里。东营市内重要大众媒体有：报纸类：《东营日报》、《胜利日报》、《齐鲁晚报》、《鲁中晨报》、《东营电视报》、《胜利电视报》。电视台：东营电视台、胜利电视台、东营有线电视台、东营区电视台。广播电台：东营市广播电台、东营区广播电台。网络类：东营信息港。公共交通类：东营公交公司车体广告和站牌广告、油田公交公司车体广告。户外媒体类：大型户外媒体、道路媒体。印刷品类：涉及各种楼书、宣传单页等。随着随着更深一步招商引资，东营市经济发展迅速，持续几年市民人均收入和支出水平在全省名列前茅，有很大消费潜力。东营媒体市场分析由于全国第二大油田胜利油田驻地在东营，油田自身建有自己公司媒体，并且在本地区，特别是油田内部有很大影响力，因此东营地区媒体市场有着不同于其她地市特殊性。报纸类有《东营日报》和《胜利日报》。《东营日报》重要顾客为各级党政机关，东营企事业单位和私营公司等，阅读人群以东营市民及各种公司经营层为主。《胜利日报》重要顾客为油田各级单位，经济实体，重要阅读人群以油田职工为主。电视台在东营有三家，东营电视台（涉及东营有线台）、胜利电视台（涉及胜利有线台）和东营区电视台，东营电视台驻地东城，涉及有线台共3个频道，同步负责东营市卫星闭路电视转接工作，无线台覆盖东营大某些地区和滨州、潍坊等临近地市，有线台覆盖东城、三县两区及某些西城闭路电视顾客。胜利电视台驻地在西城。涉及有线台共有3套节目，也肩负着油田卫星闭路电视转接工作，无线台覆盖与东营无线台基本一致，有线台覆盖油田各级单位和西城某些顾客。东营区台有一套节目，顾客重要在西城。此外，电视报在东营地区同样是两份，两者互相竞争，发行量基本相似，内容方面东营电视报略占上风，有相称一某些本地内容，胜利电视报则重要以娱乐内容为主。东营媒体市场特殊性重要体当前：相似媒体并存，互相独立：本地区重要报纸、电视台、公交车体广告都存在油田和地方两个互相独立媒体，同步在东营市场占有一席之地，互相独立。媒体各自为政，互相竞争：油地媒体互相竞争，形成特有竞争模式，并且互相之间互不合伙，竞争比较有针对性。各有不同顾客，给客户宣传导致不便：由于地各自媒体各有自己顾客群，很少可以互相拥有顾客，因此给咱们宣传带来极大不便。下面内容中有媒体推广简易策划书,详细策划书须签定合同后一月内完毕.东营媒体调查：《东营日报》《东营日报》是中共东营市委机关报，于1987年10月22日开始发行，为对开四版日报，每周六期，周一、二、三、四、五、六出版，每周一、二、四、五增长出版带有晚报风格彩印《黄河口晚刊》。发行量为5万份。报社地址：山东省东营市东城府前大街252号。《东营日报》广告价格表：单位（元/次）日报日报（报价/代理价）晚刊（报价/代理价）第一版整版1/2版1/4版1/8版第二版整版40000/24000（红、黑）48000/28000（彩色）1/2版0/1（红、黑）24000/14000（彩色）1/4版10000/6000（红、黑）1/7000（彩色）1/8版5000/3000（红、黑）6000/3500（彩色）第三版整版40000/24000（红、黑）48000/28000（彩色）1/2版0/1（红、黑）24000/14000（彩色）1/4版10000/6000（红、黑）1/7000（彩色）1/8版5000/3000（红、黑）6000/3500（彩色）第四版整版40000/24000（红、黑）48000/28000（彩色）1/2版0/1（红、黑）24000/14000（彩色）1/4版10000/6000（红、黑）1/7000（彩色）1/8版5000/3000（红、黑）6000/3500（彩色）《胜利日报》《胜利日报》是胜利石油管理局党委机关报，为对开四版日报，每周六期，周一、二、三、四、五、六出版，每周二、四、六增长出版文化娱乐内容彩印《新生活》。发行量为3.8万份。报社地址：济南路胜利广场对面。《胜利日报》广告价格表：单位（元/次）日报日报（报价/代理价）新生活（报价/代理价）第一版整版85000/30000（彩色）1/2版42500/15000（彩色）1/4版2/7500（彩色）1/8版11000/4000（彩色）第二版整版5/18000（红、黑）5/18000（红、黑）1/2版26000/9000（红、黑）26000/9000（红、黑）1/4版13000/4500（红、黑）13000/4500（红、黑）1/8版7000/2250（红、黑）7000/2250（红、黑）第三版整版5/18000（红、黑）48000/28000（彩色）1/2版26000/9000（红、黑）24000/14000（彩色）1/4版13000/4500（红、黑）1/7000（彩色）1/8版7000/2250（红、黑）6000/3500（彩色）第四版整版68000/24000（红、黑）48000/28000（彩色）1/2版34000/1（红、黑）24000/14000（彩色）1/4版17000/6000（红、黑）1/7000（彩色）1/8版8500/3000（红、黑）6000/3500（彩色）《齐鲁晚报》齐鲁晚报创刊于1988年1月1日，是山东省首家进入市场生活类报纸，彩色印刷，日出4开32版、周五48版，日均发行量逾72万份，是全省发行量最大省级晚报。《齐鲁晚报》.东营D版广告价目表规格（宽×高）厘米价格（黑白版）其他整版（23×34）2.00信息广场：每个中文4元、字母、数字、标点符号两个算一种中文。套红加收30%，彩版加收50%1/2版（23×16）11000.001/3版（23×11）7300.001/4版（23×8）5500.00竖1/4（11.5×16）6000.00广告业务电话：83273771/8版（11.5×8）2750.00中缝800.00《鲁中晨报黄河三角洲特刊》《鲁中晨报》由大众日报淄博分社与《生活日报》联合承办，创刊于１９９９年７月１日，是一份面向都市居民省级地区性生活类晨报，４开２０版，周末２４版。该报立足淄博、东营，面向全国，日发行量突破１3万份，《鲁中晨报》以新闻当家，折射生活百态，集实用性、服务性、可读性于一体，辟有《鲁中新闻》、《生活焦点》、《大众视点》、《淄博新闻》、《文化新闻》、《体育新闻》、《国内新闻》、《国际新闻》等新闻版面，并设立了《教诲导刊》、《健康周刊》、《大众收藏》、《过日子周刊》、《家周刊》、《球周刊》等专刊，均具备鲜明特色。《鲁中晨报黄河三角洲特刊》创刊，共4版重要内容为东营社会新闻，在东营地区有一定影响力，东营发行量3万份。《鲁中晨报黄河三角洲》新闻导刊广告价目表版面规格B1版彩色B2黑白B3黑白B4彩色整版（23×33.5）0元0元2元1/2版(23×16)10000元10000元11000元1/3版(23×11)8160元6800元6800元7480元1/4版(23×8)6000元5000元5000元5500元1/8版(11.5×8)3000元2500元2500元2750元1/16版(5.7×8)1500元1250元1250元1375元1/32版(23×1)750元625元625元688元代理商价格在此基本上7折优惠。《东营广播电视报》《东营广播电视报》创刊于1992年5月27日，是黄河三角洲地区发行量最大、覆盖面最广报纸之一，是一份有较高阅读价值文化生活服务类报纸，4开36版，封面彩色铜版印刷，内页彩色印刷，发行量为4万份。《东营广播电视报》广告价目表版面规格普通版彩色版节目版铜版封3铜版封2一栏(3.25×8)15001600二栏(6.5×8)30003200三栏(10×8)45004800四栏(13.5×8)60006400五栏(17×8)750080001/8版(11.5×8)500055006000650070001/4版(23×8)1000011000113000140001/3版(23×12)1400015000160008000190001/2版(23×16)02240002600028000整版（23×33）400004400048000556000挂牌(3×2)0元/年30000元/年代理商价格在此基本上7折东营电视台东营电视台于1989年1月1日开播，开办三套电视节目，分别为新闻频道，经济生活频道和点播频道。电视信号覆盖东营市及邻近地区，可收视人口达300多万人。东营电视台广告价目表时间栏目播出时间5’15’30’每段尺度特A东营新闻联播前19:3030090018005分钟特B东营天气预报前19:4730090018002分钟特C第一集电视剧前20:1030090018006分钟特D第一集电视剧中断插播20:30400120024001分钟A综艺广告18:30---18:3020050010005分钟B中央新闻联播前18:5520050010005分钟C自办栏当前19:5525070014004分钟D第一集电视剧后21:1025070014004分钟E第二集电视剧中断插播21:4025070014001分钟F第二集电视剧后22:2525050010002分钟游动字幕(70字内)第一集电视剧中450元/次第二集电视剧中300元/次第三集电视剧中150元/次注：节目赞助按黄金段广告收费，各段广告，指定第一条和最后一条加收20%，指定第二条和倒数第二条加收15%。东营电视台第二频道广告价目表段位播出时间广告时间5’15’30’每段黄金时段特A：典型电影城后19:4018054010803分钟特B：自办栏当前19:5218054010803分钟特C：天气预报前20:1818054010802分钟特D：第一电视剧前20:2518054010804分钟特E：第一集剧后21:151203607203分钟特F：第一集电视剧中插播20:3520060012001分钟特G：电影中插播19:0020060012001分钟普通时段A：典型影城前18:08902705403分钟B：第二集电视剧后22:07902705403分钟C：第二集电视剧后22:50601803602分钟游动字幕十六路20:00—24:001000元/次(70字以内)经济生活频道第一集剧中300元/次(70字以内)经济生活频道二/三集剧中200元/次(70字以内)广告专项经济生活频道黄金时间900元/分钟普通时间700元/分钟角标广告经济生活频道电影、一集电视剧6000元/月第二集电视剧5000元/月备注凡在我频道播出广告不得少于5次，各广告段指定第一条和最后一条加收20%，指定第二条和倒数第二条加收15%。胜利电视台胜利台综合频道播出时间节目名称节目长度17:15预告节目5分钟17:26潮流电视购物20分钟17:46动画片24分钟18:10金曲金榜30分钟18:40每日报道15分钟18:55收视指南5分钟19:00转播中央新闻联播30分钟19:35广告5分钟19:40胜利油田新闻20分钟20:00广告、专项10分钟20:10经济广场(周一)10分钟经济周刊(周二)10分钟油田纵横(周三)10分钟胜利人(周四)15分钟金色年华(周五)25分钟荧屏工作室(周六)15分钟周末视线(周日)10分钟20:20生活导视15分钟20:35两集电视剧22:00重播油田新闻20分钟胜利有线影视频道播出时间节目名称节目长度09:00预告节目1分钟09:01胜利油田有线新闻联播30分钟10:00学英语10:34动画片12:15译制片18:30胜利油田有线新闻联播19:00生日有约19:04动画片19:25广告、专项19:30电视剧20:15广告、专项20:20电视剧23:18学英语胜利有线经济频道播出时间节目名称节目长度播出时间节目名称节目长度7:29台标、预告节目120’18:00七星半海电视购物20’7:30图文信息、音乐18:20至尚音乐10’9:30深市、沪市股市大盘(星期一---五)120’18:30潮流电视购物20’9:30精品欣赏(星期六—日)120’18:50至尚音乐10’11:30潮流电视购物20’19:00胜利电视台图文经济新闻60’11:50至尚音乐10’20:00经济广场15’12:00重播经济广场15’20:15胜利电视购物网45’12:15重播胜利电视购物网45’21:00股市大盘重播30’13:00深市、沪市股市大盘(星期一---五)120’21:30七星半海电视购物20’13:00精品欣赏(星期六—日)12’21:50至尚音乐10’15:00潮流电视购物20’22:00系列片：研究成功60’15:20图文信息、音乐160’23:00精品欣赏(星期五)60’’2:00结束180’胜利电视台广告制作播出价格表价格时间制作费播出费图象字幕5秒100020020010秒100020040015秒100040050030秒800100045秒30001200150060秒40002分钟专项50003分钟专项500030004分钟专项500040005分钟专项700050001分30信息6001500东营区电视台东营区电视台广告价目表长度时段5秒10秒15秒30秒45秒60秒新闻前(A段)19：50—19：5521：30—21：3512：00—12：0550元/天每天3次100元/天每天3次300元/天每天3次500元/天每天3次600元/天每天3次700元/天每天3次新闻后(B段)20：10—20：1521：50—21：5512：20—12：5550元/天每天3次100元/天每天3次300元/天每天3次500元/天每天3次600元/天每天3次700元/天每天3次剧场广告(D段)20：25—20：3021：15—21：2011：00—11：0550元/天每天3次100元/天每天3次300元/天每天3次500元/天每天3次600元/天每天3次700元/天每天3次东营电台东营人民广播电台于1986年10月10日建成试播，1987年10月10日正式播音。开办了新闻频道、经济频道和交通音乐频道三套节目，全天播音48小时35分，中波发射总功率10千瓦，调频发射总功率6千瓦，实现了中波、调频混合覆盖，可以覆盖东营及周边地区。主打栏目有新闻频道《东营新闻》、《当前说新闻》、《供求热线》、《经济广场》、《心情驿站》；经济频道《热线105》、《空中鹊桥》、《信息互联网》、《经济时空》、《健康与生活》；交通音乐频道《HAPPY949》、《青青世界》、《体坛快报》、《潮流风情》。东营人民广播电台经济频道节目时间表（FM105.3兆赫）6：20广告A12：20热线10519：00转播央视新闻6：30转播中央台《新闻和报纸摘要》13：20广告B19：30广告E7：00转播中央台《新闻纵横》13：25广播书场19：35广播书场7：20广告B13：55广告D20：00广告D7：25经济时空14：00文化娱乐报道20：05经济时空7：55广告C14：55广告I20：30广告B8：00时光时段15：00信息快报20：35微笑调频8：55广告D15：55广告II21：30广告A9：00信息互联网16：00体坛纵横21：35一琳工作室9：55广告E16：55广告III22：30广告G10：00健康与生活17：00音乐风22：35全天播音结束10：55广告A17：55广告F11：00金融百页窗11：55广告E广告价目表中央台《新闻和报纸摘要》与《新闻纵横》之间100元/秒。《经济时空》、《热线105》、《一琳工作室》节目内广告60元/分、30元/30秒。《时光时段》、《信息互联网》、《健康与生活》、《金融百页窗》节目内广告40元/分。《文化娱乐报道》、《信息快报》、《体坛纵横》、《音乐风》、《微笑调频》、《时代空间》节目内广告30元/分。节目赞助播出40元/秒，20元/15秒。东营人民广播电台交通音乐频道节目时间表（FM94.9兆赫）6：00开始曲预告节目10：25广告F17：25广告A6：05黄河口晨光10：30知心中北情17：30广播书场6：25广告A11：30广告A17：55广告B6：30转播中央人民广播电台《新闻和报纸摘要》11：35视听界金歌排行18：00东营新闻7：00广告B11：55广告B18：15交通新闻7：05交通新闻12：00体坛快报18：30广告D7：20每周推荐金曲12：25广告F18：35千里共婵娟7：25广告C12：30HAPPY94919：55广告E7：30949立交桥13：55广告C20：00篇篇情8：55广告D14：00潮流先锋20：55广告C9：00机动车交易广场14：55广告D21：00949直播间9：30广告E15：00世纪电脑城21：55广告F9：35车迷沙龙15：55广告E22：00体坛快报16：00转播中央台文艺节目(周二14：00—18：00停机检修)22：30全天播音结束广告价目表一、《949立交桥》、《HAPPY949》、《千里共婵娟》节目内插播广告60元/秒。二、《车迷沙龙》、《949直播间》节目内插播广告40元/60秒。三、其她节目内插播广告30元/60秒。四、节目赞助播出40元/30秒。五、节目外套播广告A、B、C、D、E、F等时间段30元/60秒。医疗、药物讲座专项，公司宣传专项30元/60秒，医疗药物讲座必要做三次套播广告。东营人民广播电台新闻频道节目广告时间表05:50开始曲预告节目09:00供求热线09:15广告E(5分钟，固定播出)09:35广告P(5分钟，固定播出)09:55广告A(5分钟，固定播出)15:00法制经纬15:30广告B(5分钟，固定播出)15:55广告(5分钟)05:55看世界06:05广告A(5分钟，固定播出)10:00当前说新闻10:20广告B(5分钟，固定播出)10:55广告D(5分钟，固定播出)16:00每天点播16:30广告D(5分钟，固定播出)16:55广告(5分钟)06:10东营新闻06:25广告B(5分钟，固定播出)11:00温馨祝愿11:30广告E(5分钟，固定播出)11:55广告(5分钟)17:00九洲戏苑17:30广告E(5分钟，固定播出)17:55广告(5分钟)06:30转中央台《新闻和报纸摘要》06:58广告(2分钟)12:00东营新闻12:15广告C(5分钟，固定播出)18:00茶余饭后18:30广告F(5分钟，固定播出)18:55广告(5分钟)07:00转山东台新闻12:20新闻播报12:55广告(5分钟)19:00评书联播19:55广告A(5分钟，固定播出)07:30行风热线(二、三、四、五)13:00但愿田野13:25广告F(5分钟，固定播出)20:00转中央台《全国新闻联播》20:55广告(5分钟)07:30东营新闻(一、六、日)07:55广告C(5分钟，固定播出)13:30评书联播21:00心情驿站21:35广告C(5分钟，固定播出)08:00重播央视《中华人民共和国报道》08:30广告D(5分钟，固定播出)14:00学习园地14:15广告(5分钟)21:40专项22:10广告(5分钟)08:35文艺08:55广告(5分钟)14:20生活百事通14:55广告(5分钟)22:35全天播音结束广告价格A、B、C、D、E、F套播广告类，每天固定播出3次。150元/60秒80元/30秒自由广告段5:55----12:0050元/60秒12:00---22:3540元/60秒6:58---7:00《中央联播》与《山东新闻》间限时20秒0元/年A6:059:5519:55B6:2510:2015:30C7:5512:1521:30D8:3010:5516:30E9:1511:3017:30F9:3513:2518:30东营区人民广播电台东营区人民广播电台节目时间表FM92.0栏目时间节目油城晨光6:00开始预告节目6:05晨光序曲6:10东营区新闻、胜利油田新闻传真6:30转中央台新闻7:00东营区新闻、胜利油田新闻传真7:20鹿精培无专项之声7:40八面来风8:00专项讲座8:20汽车新时代8:50美丽之约七彩地带9:10轻松节拍9:30广告文艺A9:35广播书场10:00健康征询台10:20广告文艺A10:30空中商桥相会在午间11:00美丽之约11:20泌尿灵讲座11:30广告文艺B11:40东营区新闻、胜利油田新闻传真12:00高尔宝增高乐园12:20广告文艺B12:30黑桃A基因生发专项12:50幸运100分13:50肠胃健康讲座幸福快车14:00百慧灵科普之声14:20广告文艺A14:30信息广场15:00全鹿丸15:20阳光茶园16:00广告文艺B16:10滔滔不绝16:50广告文艺B17:00增高之声17:20广告文艺B共度好时光17:30油城晚报17:45东营区新闻、胜利油田新闻传真18:05广告文艺A18:15评书联播18:40黑桃A基因生发专项19:20广告文艺B19:30高尔宝增高乐园东营晚风20:00920情谊热线21:00近视乐专项21:15广告文艺A21:30油城夜话22:30广告文艺B22:35健康夜话23:00广告文艺B23:10健康夜话23:30全天播音结束广告价目表A类时间段每次30秒，收费10元B类时间段每次30秒，收费8元《汽车新时代》、《空中商桥》、《幸运100分》、《920情谊热线》、《信息广场》等节目中插播广告每10秒收费15元。普通时段专项讲座每分钟8元；《油城夜话》、《920情谊热线》、《幸运100分》先后专项讲座每分钟10元。特别提示：先交费后播出。鸿基五金建材市场媒体推广概述：针对东营地区媒体现状，结合项目自身特点及推广活动，咱们应当调节常规宣传思路，作出适合东营市场宣传推广策划。咱们以为，一方面，本项目媒体宣传依照宣传内容可分为推广活动专项宣传和项目常规推广宣传，此外，依照推广接受人群可将咱们宣传推广分为大众覆盖式宣传和针对准业主目的宣传。项目推广活动宣传重要针对咱们项目推广活动所作一系列宣传活动，这样宣传，咱们以为要达到轰动效应效果，推广到所有咱们目的客户，并通过活动推广在大众和目的客户心目中树立项目良好形象，提高项目档次。这些宣传重要在活动前期进行轰炸式宣传，活动现场进行媒体软性广告报道，扩大活动后持续影响力，增长活动效果。项目常规宣传推广在本项目中咱们建议不作重点，防止过度宣传在大众心中导致项目不好卖印象，同步也能节约费用，增长其她宣传方式效果。咱们建议选取重要媒体，以渗入宣传和软性广告为主，内容上着重简介项目自身特点和优势。在针对准业主目的宣传中广泛运用售楼员直接走访客户形式，运用画册、宣传单页、解说和市场调查形式，直接面对准业主，让业主理解和承认本项目。咱们将综合以上原则，针对本项目做合理策划，不盲目宣传，不做无效广告，才干真正发挥媒体作用，达到目的效果。鸿基五金建材市场媒体宣传策划关于东营鸿基五金建材市场媒体宣传，咱们建议分阶段、有筹划进行，依照推广活动，按照工程进度及销售期进展来进行，重要分为：奠基开工期推广、宣传推广期，销售推动期，其中宣传推广期为宣传重点。此外整个工程期内尚有一定整体形象宣传。一、奠基开工期：这一时期重要以软性广告（新闻炒作）为主，附带形象化媒体宣

传，重要目在于树立鸿基置业和鸿基五金建材市场良好形象和产品优良品质。时间大约持续1个半月，其中开工前半个月媒体宣传，开工期5天比较大量宣传炒作，开工后半个月宣传和炒作。重要应用大众媒体：重要以东营日报、胜利日报、东营电视台、胜利电视台奠基、开工公示和形象广告为主。二、宣传推广期：这一时期重要进行大批量宣传炒作为主，在各种媒体全方位进行轰炸式宣传，重要目营造热烈氛围，扩大项目社会影响力，突出优质产品特点为主，时间大概持续2个月。运用强势媒体和众多大众媒体，覆盖所有媒体接受层，报纸内容为项

目整体形象广告，制造优质项目和先进开发商形象，吸引大众和目的客户强烈关注，在社会上引起巨大影响。电视台不做套装广告，只对项目形象和购买方式进行宣传，投放量大，给大众留下深刻印象。联系电视台等媒体软广告宣传。还可以通过派送印刷资料和给目的客户等活动推广项目。三、销售推动期形象宣传：在工程整个施工和销售期，对项目形象和品质进行长期宣传，重要手段是公交车体广告和与电台或电视台合伙栏目为主，辅助以印刷品投放和业务员派送资料等形式。鸿基五金建材市场常规媒体推广策划依照本项目详细状况以及优劣势分析，咱们对鸿基五金建材市场常规媒体推广做出如下策划：电视广告：媒体选取：东营电视台、胜利电视台时间筹划：建议播出4周。时段选取：东营电视台：特B东营天气预报前，15秒钟，时间是17：47分左右。胜利电视台：胜利新闻后重要内容：展示项目整体形象，位置优势，功能设计，联系方式等，主打广告词：投资鸿基，成就伟业。市场费用预算：东营电视台：播出费900元/次*30天=27000元制作费：视制作复杂限度免费或收费胜利电视台：播出费1000元/次*30天=30000元报纸广告：媒体选取：东营日报、胜利日报、鲁中晨报

时间筹划：东营日报和胜利日报各做一次，鲁中晨报做一周位置选取：东营日报和胜利日报选取2版1/4版。鲁中晨报选取黄河三角洲特刊2版1/4版重要内容：图片选取项目区位图，项目效果图。文字内容以项目整体简介，项目优势，联系方式为主，主打广告词：投资鸿基，成就伟业。市场费用预算：东营日报：8000元胜利日报：6000元鲁中晨报：5000*7=35000元户外广告：媒体选取：黄河路项目位置附近时间筹划：一年

尺寸：国标18*6重要内容：图片选取项目效果图。文字内容以项目优势，联系方式为主，主打广告词：投资鸿基，成就伟业。市场费用预算：喷绘费用元，媒体费用12万元。印刷广告：楼书+单页，详细策划已完毕。备注：以上广告是常规广告，普通来说，广告随着项目进展、销售状况适时而定。鸿基五金建材市场活动推广策划本策划象征性提出了几种推广策划案，为简易版本，仅供参照。1、楼盘开工典礼和楼盘开盘典礼通过开工典礼，聘请关于领导或社会知名人士参加，扩大项目知名度，增长公众对项目信赖感2、楼盘西城目的客户推介会在西城繁华地段开展目的客户推介会，使更多数人结识和理解本项目，互相传达达到间接宣传目，让更多投资者结识到项目可投资性。3、项目阐明会或项目新闻发布会通过项目阐明会和项目新闻发布会，聘请媒体记者参加，进行项目详细阐明和项目新闻发布，让公众对项目有更进一步理解，消除某些对项目疑虑和怀疑，达到增长项目知名度、信赖感和新闻吵作目。4、项目雕塑揭幕典礼运用标志形象在恰当位置建立项目的志雕塑，作为项目的志性建筑，然后举办雕塑

揭幕典礼，既能让项目整体档次提高，增长项目附加值，同步又是一种宣传机会（同样可邀请记者和关于领导）5、已预定客户答谢酒会（暨项目间接推介会）运用酒会答谢客户，并通过已有客户，向更多人推荐项目，并能让客户感到开发商对客户亲和力，是客户对开发商信誉以及此后物业管理有更高信赖感。附已预定业主答谢酒会策划书活动因素六月下旬,项目开工已经进行一种月左右,项目销售进入核心时期，由于此项目重要客户群为五金建材销售商,具备很强专业性,而已预购业主周边存在着大量熟识同行业顾客,具备极大再挖掘潜力.故本次活动对于进一步挖掘预定业主身边潜在客户资源具备积极有效增进作用。活动目扩大鸿基五金建材市场社会影响，树立鸿基五金建材市场品牌形象，坚定投资业主置业信心,从而发掘其隐含客户资源，还能给业主以亲切感，进一步增强我司在业主心中信誉。活动内容时间：初步拟定于4月上旬双休日。上午11：00--14：00地点：西城宾馆宴客厅或同档次酒店宴客厅，。参加人员：1、特邀东营经济园区管委会主任等有关人士，已预订业主。2、新闻媒体记者3、聘请专业主持人或者由鸿基置业公司副老总主持宴会。活动重要内容如下：1．有关单位领导发言1人2．开发区管委会主任发言1人

3．鸿基置业公司负责人致答谢词2人4．业主代表发言5．宴会开始，总经理与市领导及管委会领导进行交流6.给业主发有关表格，调查购买因素、项目优缺陷、对咱们但愿等内容

7．公司大亨面对面（项目负责人进行礼节性敬酒交流活动）组织工作内容1．运用媒体作宣传报道积极与各大报纸、网站、电台联系，搞公关活动，在活动期间作关于专项报道。如需要，也可组织人手撰写有关宣传稿件。2．订购活动记念品，价值为百元左右，答谢业主，用统一公司形象包装袋包装,增强公司品牌效应。3．请柬制定与分发:请柬设计与制定应于答谢宴会十五日前所有制作完毕，规定有统一公司形象标记（按公司VI形象策划书作）。4．签处处设立安排与签到册准备

收集业务人员及客户档案管理部门手中所有已预购业主资料,于三月中旬以电话方式联系业主，然后由业务人员将请柬送至业主手中，并做好相应记录。此项工作应在酒会召开十天前完毕。费用预算1．餐费（预测人数50人左右）：2500元左右2．广告媒体及请柬制作费用：2500元左右3．纪念品费用：5000元4．宣传费用：10000元5．其她费用1000元共计：21000元鸿基大厦项目策划书—项目概况项目包装策划鸿基大厦项目策划书—项目概况价格策划本定价策划只提供定价方略和办法，详细定价开发商应当依照项目详细状况制定。地产市场已进入为买方市场，市场竞争已越来越激烈，市场不拟定因素也更加复杂。在复杂市场环境中，开发商如何制定消费者可接受、对自己最有利价格？这始终是一种关系楼盘命运问题。因而价格策划在地产市场营销中将占据越来越重要位置。所谓价格策划，就是地产商为了实现一定营销目的而协调解决价格关系活动。价格策划使整个地产营销活动极重要一环，它不不但涉及价格制定、定价技巧运用，同步涉及在一定营销状况下，为了实现地产商预期营销目的而协调配合营销组合其她关于方面，并在实行过程中不断修正价格方略全过程。1．楼盘价格定位楼盘价格定位在价格策划注重种种之中。价格一点小偏差会导致总销售额负增长，但也引起消费者对楼盘价格抵抗心理，是销售进度受挫。而价格定位较低，会是发展上利润受到影响。因而，对的价格定位可以充分发挥价格策划效力，进而体现出整个楼盘营销策划成果。2．楼鉴定价方略（1）渗入定价方略。这时将房屋价格定地区预期价格，并随着大规模促销活动，迅速打开销路，就想到如泥土水同样，从缝隙不久渗入究竟。例如在有一种社区，同样住宅价格以5000元/平方米价格卖不出去，那模仿价格就应当低于5000元/平方米，规定价格具备竞争力。该方略前提：市场容量大、规定弹性大、潜在竞争威胁大。采用这种方略可以薄利多销，先发制人，有助于组织竞争者进入，迅速打开市场，获得最大市场占有率，普通称为“别进来”方略。在市场已被它方强选占领状况下，也是挤入市场较好办法，待销路打开后，也可恰当提高价格。（2）差别定价方略。这是竞争者最激烈同类楼盘以不同价格出售方略，目在于刺

激需求，增长销量。重要体当前：同一房屋，销售给顾客价格不同。如可以给率先购买消费者给与一定优惠。同一房屋，因销售时间、地点和交易形式不同可分期推出，各期均可制定不同价格，是详细状况在进行提价或降价。（3）折扣定价方略。楼盘价格折扣是价格策划中机动兵法，由于楼是在不断变化之中，一段时间之后，有些价格也许不太适当楼市反映。而价格调节牵一发而动全身。因而比较灵活方式是进行价格折扣调节。随时事不同，折扣或低或高。折扣定价方略是给与购买这某些价格优惠以吸引顾客增长购买。如打折、赠送家具和家用电器及免收1~3年物业管理费等。其目在于争取快销。常用折扣有如下几种：时间折扣。寄但愿购买者迅速还清房款，如一次性付款折扣比例最大，以建筑分期付款或银行按揭付款方式次之。这种方式有助于地产商加速资金周转。数量折扣。是依照顾客购买房屋数量多少。给与大小不等折扣，数量越多，折扣越大，目在于勉励大量购买。功能折扣。这是依照各类代理商在营销中所肩负功能不同予以折扣。如因代理商提供促销、奖金融通等功能给与一定折扣。功能越多折扣越多。其目在于协调代理商积极性。（4）心理定价方略。这是地产商依照不同类型消费者购买心理来制定价格。地产商惯专心理定价方略重要是整数定价方略。不动产属于书高档高加耐用消费品，地产商在定价是要以整数结尾，不要零头，消费者处在“一分钱，一分货”得购买心理，以为价格越高，质量越好。以整数定价往往会提高楼盘“身价”，利于销售。3．付款方式付款方式往往是与价格折扣相配合。由于地产是高价产品。大多数人无法一次性支付住宅总价。因而为使消费者能轻松支付，必要拟定可行付款方式。但付款方式决定着发展商资金回笼速度，对地产商短期内财务状况起着重大影响。因而在制定付款方式是须与公司财务目的达到一致。4．价格策划目的。在制定价格方略，进行价格定位之前，首选必要拟定价格方略目的。这是地产商选取定价办法根据。普通，楼盘价格方略目的不外乎如下几点。（1）最大利润目的。获取最大利润使发展商重要目的，但追其最大利润并非追求最高价格，而是追求公司长期目的最大总利润。(2)销售目的。这一目的不但涉及产品能所有销售，并且涉及产品能在最短时间内销售额达到最大。

（3）市场竞争目的。许多发展商对竞争者价格很敏感，但并不但愿进行价格竞争，都会故意识通过价格来应付竞争或防止竞争，避免在竞争中败北。（4）品牌目的。市场竞争已转化为品牌竞争，如何在市场竞争中确立自己品牌优势，塑造、巩固、发展自己品牌形象，为日后发展打下基本也是价格策划一种重要目的。价格制定某些技巧1．投石问路一种有潜质楼盘在发售之前，总会有某些买家和炒家闻风而动，抢选一部与发展上获得联系，进行一项登记或留下小某些定金，以使争取到最合意单元，此种规律已是楼盘内部认购重要驱动力。投石问路方式，就此产生，并进一步演化。发展商对即将推出楼盘进行大量广告宣传，吸引买家前去现场理解，但却不向购楼人士提供详细而详尽楼价表，而只是通过某些宣传资料及现场氛围感染购楼人士，只要客户们对楼盘有兴趣，对销售人员所暗示价格有兴趣即可留下某些意向订金。并向客户们隐蔽推出价格以求清晰理解市场反映，一方面创造市场效应，带起炒风，从而提高楼盘知名度加速销售。通过比较分析，上述几种采用“投石问路”方略楼盘均有共同特点：前期某些有较详细现楼可供参观比较；示范单位及样板房设计效果做得较好；社区内为环境极具特色；交通便利、配套齐全；将正个楼盘实景显当前买家眼前，展示发展上实力。楼盘销售人员运用以上长处吸引大量置业人士来看楼，依照定金数量，推断出楼盘在市场上定位与客户对楼盘欢迎限度，使发展商可以在开盘前更加理解市场反映，既是对销售价格作出适度调节。有效避免销售价格定位不准而令准买家望而却步所也许导致损失。发展商、代理商是在楼盘前景不明朗环境下“摸着石头过河”.。这一方略虽然会减少因盲目定价而带来市场风险，但并非人人合用。没有自身优厚有利条件来吸引客户来看楼，那么投石问路，就犹如虚设，即探查不了楼盘在市场上定位和反映，有也许使广告和活动费用付之东流。2．低价开盘开盘定价是价格策划与地产市场接洽点，是日后进行价格修正基本。因而在整个价格策划中，开盘定价是第一步，也是最核心一步。事实证明，好开端往往意味着成功一半。

由于个人购房将成为消费市场主流，消费者自己掏钱，首选考虑是价格问题。价格是地产市场运营海信，使社会各方面利益结合点。要使消费者可以承受，地产商投资又能得到较好报告，合理、有效拟定和控制销售价，是地产销售面临难点。低开高走方略并不立足于简朴低价竞争，而是科学、合理建立房屋品质和价格变动体系，从控制价格来适应市场共给，随着物业进度加快逐渐提高市场售价，既有价格升值概念，又有市场购买力，扩大了有效共给，使地产商和消费者之间有效供应结合起来。特别是不少地产商以稍差“死角房”地价开盘，形成轰动效应，将好房留在最后推高价位，为将来楼盘形成高价定势。长处是每次调价能导致增值现象，给前期购房者以信心，从而进一步形成人气，刺激有购房动机购买，促使其产生冲动购房。遵循三大原则低开高走价格方略目的，就是在获取最大收益条件下卖出楼盘，此前，无论是消费者还是厂家早已形成一种观念，商品价格或多或少应当稳定。商家普通以为自己产品拟定好价格后，保持其相对稳定。通过各种促销手段增长销售量。在这里价格被以为是管理者决定变量，而销售量则是市场决定变量。供需原则。地产价格取决于周边市场楼盘供需状况。供应变化与地产价格形成反比。在执行营销筹划时，供需状况发生变化，价格必然需作调节，供需原则是动态价格营销中最重要原则。渐进原则。地产作为不动产商品不但具备普通商品属性，并且有其特性；市场供需双方渠道比较畅通；交易金额巨大，买卖双方人数较少，供需弹性较小；市场供需包括投机因素在内，工程费时较长，其供应浮现“时间落后”现象等等。这些因素需要讲过逐渐调节，才干达到均衡。效益最大化原则。在推出营销方案之前，尽量收集同行间临近竞争半夜价目表与实际成交价格及销售率，并对即将推出价格方案进行市场调查，一座自己定价参照。当条件相称楼盘在激烈竞争时，价格较低方案普通处在领选，并且有最佳市场占有率，当市场对消费者供不应求时，就需要提高价格保证获得最大利润。价格稳定原则。在低开高走营销全过程中，可以发生价格阶段性变化，但对每个阶段每顾客成交价格是基于统一原则制定。例如折扣、优惠赠品，对每一消费者皆一视同仁，这就是“稳定原则”。（2）采用三种办法。折扣价法。重要有先进折扣和数量折扣，消费者若能及时付现或提早付现，销售予以折扣，这种方式可增长卖方变现能力，避免发生呆账。当消费者大量购买时，则予以价格上优惠，房价总量金额巨大，并且每人所需有限。在普通状况下为只要一次购买两户即给与数量折扣。“一房一价”法。一种楼盘每套房子各有不同状况，故产生不同价格和使用价格。同样户型，由于在层次、朝向等方面因素，她们差价是客观存在。分析每平方米单价合理行情，要依照面积、朝向、视野等状况，采用加权点数法而拟定不同定价。朝向差价：普通

东南坐向较贵，西南坐向较便宜。楼层差价：（高层）一、二、三层较便宜四至七层几顶层可恰当提价，而八层以上较贵些。视野差价：视野较佳、景观较佳为贵，面临街或采光较暗便宜。存在层高、朝向、布局及视野等缺陷产品，即所谓特价方可以便宜姿态浮现来引导消费者购买。心理价法。心理价法亦成奇数法。依照心理学家对消费者购买心理研究调查，某广场每平方米房价1888元要比每平方米元对消费者有更多吸引力，相差虽仅112元，但消费者有’1000”与”“之差别。（3）一步一种脚印，按部就班。开盘成本起价。在充分考虑市场行情及竞争激烈基本上，以成本起价作为来盘价有如下几点好处：第一，地产商虽无利却不亏本特别是在市场不景气，竞争激烈状况下，生存比利润更重要。第二，成本价普通都低于市场价，有较大市场占有率。第三，有良好开端。中后期微利提价。通过一段时期销售，消费者对楼盘有了充分结识，加上工程物业进展越来越显示优势，这时进行恰当提价，但这种提价必要慎之又慎，必要是渐进、平稳上市。要小幅递增，普通每次涨幅不超过3%。时机选取。当某个楼盘浮现抢购，价格走高是大势所趋，不可避免时，虽然提价能获得更好收益。提价要精心策划、高度保密，才干获得出奇制胜效果。但在提价后要加大对已经购买业主宣传，让其知晓所购物也已经升值，她们会向亲戚朋友宣传，起到口头传播作用。提价幅度适中。低开高走方略若提价速度过快或幅度过大，会使购房者停滞望观，后期预留提价空间较早失去，从而让竞争者抢走顾客。消费者对价格细微变化都是敏感，如某楼盘外销转内销，以1050元重新推盘后，引起市场轰动，购房踊跃，但但小幅提高到1250元时，立即浮现为其二周得停滞期，此后才慢慢接受这价格。普通来说每次提价应不超过总价3%，房价比周边楼盘高出30%以上时，必要阐明大幅度提价理由，否则顾客会有所顾忌，反而不敢购买。（4）低价开盘两种模式。随着个人购房者渐成主流，不少发展上迅速做出了以应底价开盘。据关于人士简介，底价开盘可分为两种模式：=1\*GB3①开盘起价低，均价也低。随着项目工程进度推动，项目起价、均价微调。应当说，这种定价方略是多数项目所采用。开盘时总体售价低，一是处在宣传目，想让更多人懂得这个项目，让市场传播速度加快。这种让利行为事实上相称于地产商为自己做了一种广告；二是在尚未开工时购房客户，比工程进度已达到后期客户承担风险大些，由于她买纯粹是期房，工地也许连一根钢筋都没有，因而它理应享有更多优惠。=2\*GB3②开盘起价低，均价高。仅有几套房子走低价，随着楼层递增，售价迅速窜升。这种定价方略，带有过强宣传目，但并没有真正让利给购买者，

这样真正到实地寻价购房者，会有一种很强失落感，觉得这个项目定价没有遵循诚心原则。从另一种角度看，低开高走带有过强试探性，表白地产商对项目信心及走势判断没有系统掌握能力。底价开盘时至第一次面对消费者时，以低于市场行情价格公开销售。若一种楼盘面对一下一种或各种状况时，低价面市将是一种比较明智选取。产品均好性不强，有无什么特色。产品开价虽然有许多外部因素，但自身条件仍是最主线。一定价格在绝大某些状况下总是相应着一定产品品质。如果一种楼盘地点、规划、户型、服务等综合性能和其她产品比较，不但没有优势，并且尚有或多或少劣势，价格定位不与之匹配，则其定位基本就不稳固，降价趋势是理所固然。楼盘开发量相对过大。地产是一种区域性产品，而区域性客源不但是有限，并且是喜新厌旧。吸纳量相对过少，导致销售时间拉长。若不通过精心策划，各种危机便会孕育而生。譬如，深圳后海大道某项目，总建筑面积6万多平方米（按每单元100平方米计算、约630套）.房屋价格至少在5800元/平方米以上，主力总价则在62万左右。以类似楼盘销售状况分析，月销售量可以达到25~30套已是不错行情。虽然这样，整个项目完毕也要两、三年时间，销售周期将自然会拉得很长。据此判断，这个项目开发量已通过大，若是一位高价定价，虽然某个阶段会风光，但销售最后，则必死无疑。楼盘单价过高，超过本地主流购房价格。深圳特区内当前地产市场主流价格基本上是在6000~7500元，如果一种产品单价超过7500元，便偏离主流市场，客户需求相对有限，在有效需求局限性，产品没有特色时候，开盘面世，特别应当谨慎。市场竞争激烈，类似产品过多。在1~2公里内，如果面对是类似价格类似产品有超过4个遇上市场环境，产品定价则应当以增强产品竞争力为主。否则大量广告只是替她人做嫁衣裳。虽然吸引了不少客户，但客户在决定购买之前，必然会与周边楼盘做一比较，如果你产品没有什么特色，价格也不吸引人，客户就会流失。上述状况下低盘开价是一种好方略但不是绝对保证。正如任何决定均有利有弊同样，低价开盘也不例外。（5）底价开盘有利点。=1\*GB3①便与迅速成交，增进良性循环。价廉物美是每个消费者愿望，以低于航行价格开盘，必定能吸引相称一某些客户注意。但客户在对产品进行理解，确认事实后，便很容易成交，不但意味着公司创立开始，并且还能增进士气，以良好精神状态开展日后工作。此外大量客户上门，虽然没有成交，也会营造浮现场热烈氛围，创造楼盘良好形象。=2\*GB3②便于后来价格控制。低盘开价，价格积极权在发展商手里。当市场反映热烈时，可以逐渐提高销售价格，形成热销良好局面；当

市场反映平平时，则可维持低价优势，在保持一定成交量状况下，静观市场反映。=3\*GB3③便于内务周转，资金回笼。有成交便有资金流入，公司运转才干形成良性循环。特别是在市场不景气时，与其守着价位让银行吞噬，不如自己坚决断臂谋求生机。（6）底价开盘不利点：=1\*GB3①首期利润不高，抵抗市场行情首家往往首期利润不高，有甚至没有利润。但发展商如果因而将重要利润获取寄但愿与后续调价上时，也应谨慎从事，由于低价开盘后，如果价格调控不利，譬如蛋价升幅国大，或者升幅节奏过快，都也许对后续到来客户导致一种阻挡，从而导致销售呆滞局面，不但让愿选设定利润盼望落空，并且会抵消已经获得销售佳绩。=2\*GB3②楼盘形象难以提高。高价位不一定代表高品质，高品质是需要高价位来支撑。低价开盘，作为局部促销活动影响不大，但若作为公司一项长期方略，侧必然会影响楼盘档次定位和实际运作。低开高走有如下四种成果：由于开始定价比综合均价低，有相差1000元左右，这就有也许影响物业档次，给人一种“便宜没好货”感觉。由于发布价格比消费者心理价格低，给消费者以实惠感这样容易汇集人气。由于价格低，消费者或投资者已经懂得了发展上“先高后低”方略，其中包括着市场机会和升值空间，容易成交。先高后低实现了前期购楼者升值承诺。发展商容易形成口碑。3．高盘开价高盘开价是指楼盘第一次面对消费者时，以高于市场行情价格公开销售。若一种楼盘面临是如下几种或各种状况，不采用高价方略多半是基于某些非销售因素考虑。高价开盘楼盘特点。=1\*GB3①具备别楼盘所没有明显特点。楼盘特点是楼盘卖点之一，譬如有最先进、合理、经济户型设计；有其她楼盘所没有付款方式、产品配套等。这样楼盘突出了市场思维格局，代表了地产发展方向，容易给客户以最新购买享有，虽然定价较高，也会受到客户欢迎。=2\*GB3②产品综合性能上佳。高单价大多相应高品质，当楼盘没有什么特别长处时，只要地点、规划、户型、服务等产品综合性能为客户所接受，她所提供产品品质与客户所能接受心理价位相符，甚至略高，也便于高价开盘，。=3\*GB3③开发量适合、发展上信誉好。如果一种楼盘价格在本地主流价格范畴内，产品开发量适合，基本上在一年内能销售一空。并且公司品牌响亮，市场需求大，高价开盘完全有市场基本（2）高价开盘利弊。与低价开盘相相应，高价开盘利弊正好相反，其重要成果体当前：=1\*GB3①便于获取最大利润，但若价位偏离本地主流价位，则资金周转相对缓慢。=2\*GB3②便于树立楼盘品牌。创造公司无形资产=3\*GB3③日后价格直接调控余地少。总之，无论低价开盘还是高价开盘，她们均有各自实行条件和利弊点。但相对市场行情价格开盘方略，她们均有积极进取意味。高价开盘四大成果。高开低走同样有四种成果。=1\*GB3①楼盘品质和口碑得到了展示，先声夺人，符合“楼越好，看人越多”规律=2\*GB3②但由于价格较贵，难以汇集人气，难以形成抢购风，楼盘营销有一定风险。=3\*GB3③由于高开低走，价格先高后低，或者定价高折头大，消费者也会感到一定实惠。=4\*GB3④先高后低虽然迎合了后期消费者，但无论如何，对发展上品牌和物业品牌上有一定影响。上述两种状况可烈表达如下：价格走势低开高走高开低走物业品牌影响物业档次展示物业形象卖场人气畅旺普通升值空间先大后小先小后大发展商品牌较易建立较难建立销售速度快慢事实上无论高开低走，还是低开高走，都不是绝对，销售过程中价格变化是较为微妙，深圳乃至内地楼盘价格走势，1999~始终存在一种奇怪现象，那就是楼花比现楼贵，现楼比二手楼贵，那么普通发展上都采用“低——高——低”价格变化节奏。作为发展上，核心问题是要在楼盘定价前期，考虑消费者得机会点，这样才干真正集聚人气。否怎不考虑楼盘销售成交量以及时间成本，将会受到严峻市场考验。风险亦在其中。同步发展上再考虑楼价高低差方面，也要依照市场变化恰当把握。否则太低也许影响利润，太低也许影响销售进度。发展商应在市场营销中不断进行及各曲线维护，这样才干达到整合营销效果。低价开盘和高价开盘得利于弊投资获利是每一种发展上最为关怀问题。价格策划便是重中之重。由于地产市场瞬息变化，整体书面价格筹划或是得不到全面地贯彻，或是完全流于形式，而开盘定价筹划于市场最佳接洽点，使日后进行价格修正实践基准，她拟定总是会得到比较彻底执行。因而，在整个价格策划中，开盘定价水第一步，也是最为核心一步。事实证明，好开端往往也意味着成功了一半。鸿基大厦项目策划书—项目概况销售方略销售准备楼花销售还是现房售楼1、卖楼花四大好处（1）缓和资金压力。由于任何发展商都会有一定资金压力，同步资金周转速度是衡量公司管理能力重要标志，因此发展商自然会在政策容许状况下，虽然开盘，迅速回笼资金。特别是某些分期开发大项目，例如深圳南山蔚蓝海岸，一种50万平方米项目，绝对不也许现场售楼，要缩短战线，必要尽快提早销售。楼盘销售尽快拿到预售允许证深圳那争得条件是30%工程款投入，内地状况各不相似。有松某些，有紧某些。（2）楼盘销售是楼盘节奏有张有弛。楼盘均有一种销售周期，卖楼花无疑是使销售周期相对延长，这样销售过程就会显得较为充裕，与市场切合面也会向对方大，延长了对消费者“循循善诱”时间。深圳金地海景花园在销售中，曾做过一种广告宣传筹划，其原则是广告量必要控制接待消费者数量来客，不能太多，也不能太少，这样销售才干在有节制有秩序状况下，“细雨润无声”进行。其道理就是要放宽销售时间，放宽与消费者接触面。（3）楼花销售可以及时进行信息反馈。地产销售是一种行动哲学，必要在销售过程中进行价格发现，功能发现，客户发现。只有提迈进行市场调查，才干做好市场反馈，以及时进行价格调节和户型调节。2、现场销售四大好处（1）蒙着盖头有神秘感。一种项目建筑周期普通为1—2年左右，这段时间，人们只看到工地和建筑，却不懂得她户型、构造、功能、环境和外观，楼盘成了一种蒙在盖头里“新娘”，楼盘外装修一搞掂，活脱脱呈现风采，给人一种耳目一新感觉，固然会很诱人。（2）现楼销售能出奇制胜。本地发展商中新手较多，以东营为例，新开楼盘发展商40%都是新面孔，“大姑娘坐轿——头一回”，没有公司品牌。因而，常规楼花销售也许难以立即形成忠诚度和满意度，也许“出师不利”。而楼盘销售第一炮能否打向汇集人气是非常核心。现楼销售也许一开始就达到火爆效果。（3）现楼销售可以树立发展商形象。发展商实在，有实力，货真价实，值得信任。发展商品牌也许由于“突如其来”楼盘，而突如其来建立。

（4）现楼销售真实动人。由于你看到实实在在房子，虽不浪漫，但很亲切，广告宣传费用也相对减少，一切都用事实说话，固然会让客户迅速落定。3、上市时机二元论咱们从两个方面分析了楼盘上市时机。咱们这样分析问题是有些机械静止和孤立。事实上，上市时机问题远不止楼花销售和现房销售，而是一种如何入市问题，即在什么季节，什么样工程形象和什么样市场条件下开盘问题。但本文既然选取了两个楼花和现楼两个对立问题，那么咱们也就在这种思路下希图找一种规律。关于专家以为，对于资金压力太大楼盘，只能被动进行楼花销售，以便回笼资金；对于新入行发展商或者楼盘市场定位是外销，应当尽量筹措资金，争取现房售楼；对于定位特别有新创意楼盘，需要进行楼花销售。早上市有创意优先权，相称于为创意注册，又让楼盘给社会一种结识过程，地产有时候像煲汤同样，需要慢火细煲。上市时机，什么楼盘说什么话；什么发展商说什么话；什么市场说什么话。是不能一概而论。但有一点是可以定论：要掌握市场走势，要与市场精确“约会”。如何控制好上市节奏楼盘上市为什么要进行节奏控制？这是咱们市场竞争环境所决定。众多楼盘特别是同一片区同类型同规模项目一起上市，难免会浮现碰撞，甚至连广告版面也发生哄抢。进行上市节奏控制，其目在于楼盘之间能有某种默锲，人们互相“忍让”，有效回避也许导致下面冲突上市时间、广告投资和价格方略，以求能把也许竞争所导致利益、客户、形式、市场信心损失减到最低。因而咱们项目何时上市？以什么形式上市？具备什么条件才正式上市为最佳或最适当？这正是上市节奏控制必要解决三个总是进行上市节奏控制，基本上涉及两某些工作：研究竞争对手和市场空白点探听到竞争对手上市方略。理解竞争对手基本方略，涉及价格（起价、均价、层差价、朝向差价、内部认购价和正式发售价及各个时期付款方式和其她优惠办法；一种月后来价格作何调节方式，监控方式等）上市时间（含广告发布详细时间），宣传方略（广告公司、媒体策划、广告语、广告量、公关活动、新闻炒作、卖场包装等）此外咱们项目周边正在规划项目状况，以及周边市政配套、道路交通改造项目等也是需要咱们提前或及时跟踪重要状况。咱们可以定期派出公司挑眼人员或销售人员以同行或探子形式来完毕，也可委托专业市场调查公司和策划公司来完毕这些内容调研。2、完善准备工作咱们有无完毕各项准备工作，咱们主张不打无准备仗。时刻准备

着，为楼盘成功上市创造必要条件。什么时候咱们以为该准备都准备好了，才正式上市，普通涉及以上五个方面：（1）工程进度。工程进度是增强销售信心和客户落单购买信心现场第一因素，要开盘成功，前期工程一定要保证，这不但是抢时机需要，更是销售时客户信心需要。（2）卖场包装：卖场重要是由售楼处、工地和楼梯广告和周边环境改造四某些构成。卖场是吸引人地方，是一种楼盘区别于另一种楼盘标志，是制造售卖人气一种办法，是留客场合，更重要它是成交最重要场合。竞争越激烈，卖场作用更明显。（3）销售队伍组织、培训和模仿接待服务等。销售接待是成交必然过程，能否成交全来客户接待。因而销售队伍能否组织销售高手？培训能否有效并持之以恒！自产自销或委托代理积极性能否调动？关系到客户接待质量。（4）宣传方略有效性。由注意力经济时代，能否把楼盘个性或独特卖点成功展示给潜在客户，关系到楼盘为客户结识、先知、购买成本（时间、精神），关系到销售人气和销售速度。软新闻广告、平面广告、电视广告、杂志广告、视听（音像品）广告、公关活动等能否有效、多快好省，是宣传方略目的。（5）人气汇集。宣传目是吸引人到售楼现场，售楼处作用就是留客和成交。初次开盘与否成功取决于人气。大多时候，咱们均有一种紧张时候，那就是开时候，既怕没人来，又怕来了人没有成交。若这样，就必定慌了手脚，乱了方寸，有些着急发展上立即就把本来辛辛苦苦策划出来执行方案全给枪毙。的确，不论怎么说，没人来或人来了但一种都不卖，就证明广告策划或楼盘设计、价格、卖场、销售服务方面有各种各样问题和破绽！解决或聚人气办法由：=1\*GB3①创造最优惠条件（以价格和折扣方面为主），吸引某些炒家入场，一定期间和销售一定套数后再调升价格，并从内部操作方面，尽量为炒家创造炒楼以便。=2\*GB3②找“托”。找朋友或公司后勤部门适合本项目目的定位假客户，在售楼处在销售主管指挥下，第一种下定金，做第一种买咱们楼盘“客户”，做一回“托”，“托”完后再把公司收回去“假定金”退回来。消费者往往都是跟风下单，故意人必定会增强信心。也可安排各种“便衣”探子穿行人群中，适时跟售楼人员、客户进行项目分析、沟通、或装模装样叫嚷着要买，以调动别人注意力；也可请老客户现身说法，给人真实感；也可安排名人现场促销公关活动等。万事开头难，无论是卖楼，还是买楼者都会因信心不够而踌躇不决。但只要方略到位，被温柔宰了一刀，客户也许还是满面春风，满面幸福感。3、靓女先嫁由于受“美丽姑娘不愁嫁”思想影响，如今，有些新开楼盘在售楼时，把好层面、好户型房子扣住不卖，而把某些楼层较差、户型差房子先卖。这种不按市场规律办事，不诚实销售做法，以让有些地产上吃足了苦头。因而，售楼应倡导“靓女先架“。

其实，美丽姑娘不愁嫁，只阐明能嫁得出去，不等于留在家里不嫁。若长期扣住不嫁，变老了也会嫁不出去。售楼也是同样，新开楼盘有些房子有些方面在当时市场上也许是先进，但你若扣住不卖，别新楼盘不断涌现，那么你房子长处就不成为长处了，本应是你占去市场份额就也许被别楼盘所代替。成果，你本以为得“靓女”就会因推动市场机遇而变成“丑妇”了。若是“靓女先嫁”，即好层面、好户型房子先卖，定会容易卖得出去，可以汇集人气。由于买你房子人多了，势必给购房者印象是：你房子不错，否则，怎么有这样多人去买呢？老客户多了，再带动一批新客户，那你楼盘销售就会热起来。这对资金回笼十分有利。再说从职业操守上来看，也应当诚实销售。先来客户，付出同样价钱，应当买到最佳层面和最佳户型房子。相反，若日后买好，先来买差，一旦购房者理解真情，不但心态不会平衡，也一定会影响尼公司信誉。固然，发展商因此把“靓女”扣住不嫁，也有它思考，重要是怕好房子卖光了差买不掉。其实，按市场规