搬家 行程案教材

—X85R1和X88R1项目投标报告城市建筑中的绿金精品○未来发展中的价值典范○谨呈：方兴地产品质城市巅峰15年传承×预言家攀高峰Situation形势Review审势Stereotype定势Ready蓄势

Rally造势审时度势×形势Situation政策×市场分析我是预言家·我在寓言家○政策解读○市场研判形势Situation01政策解析政策走向持续收紧刚需松动全国多个城市放松公积金政策温家宝：房价远没回到合理价位调控不放松调控收紧新“国五条”:坚决打击投资投机性购房。京十九条：限价房，竟地价持续收紧18届三中全会坚持房地产抑价政策不放松扩大征收房产税试点2012年上2012年中2013年上2013年下形势Situation01整体市场全国房地产市场回暖，市场趋于理性形势Situation01整体市场受政策影响较大，环比略有上涨供给紧缩+溢价率回升=房价上涨预期乐观形势Situation01整体市场居住类用地成交火热楼面地价创下新高13年初政府积极供地，土地成交呈现良好开端，楼面地价也升至三年来最高位。2013年一季度北京居住类用地成交火热，楼面地价更是创下新高。形势Situation01区域市场亦庄楼面价破万，成少数热点片区之一整体来看，未来土地市场仍将会以近郊区域为主。城八区仅朝阳、海淀和石景山`有成交。土地市场：热点片区较为分散；近郊中，仅有门头`沟和亦庄开发区楼面价突破万元形势Situation01区域市场100-180平米去化率高，市场前景好产品线供应（面积㎡）成交（面积㎡）消化率100㎡以下1189900964657.0881.07%100~120㎡292700212250.4672.51%120~140㎡689000569880.0482.71%140~160㎡616300501802.0281.42%160~180㎡736900563377.0776.45%180~200㎡429400329052.676.63%200~220㎡324700264012.9581.31%220~240㎡237300182460.1476.89%240~260458.77%260~280㎡10460080934.2577.38%280㎡以上780400440293.5756.42%盘点北京东、南部4－6环主流在售改善型产品各产品线供应成交：区域市场成交主力：100平米以下/120-180平米/280平米以上区域市场消化率高：100平米以下/120-160平米/200-220平米100平米以下、120－140平米、140－160平米、160－180平米、280平米以上产品线

成为成交主力，突破50万平米以上。100平米以下、120－140平米、140－160平米及200－220平米产品线供销比达到80％以上；形势Situation01整体市场：楼面地价升至三年来最高位。但受到渐紧的政策调整影响下，供求双方观望情绪会双双加重，市场运行将以平稳为主。区域市场：区域内本项目所涵盖的各面积（100-180平米）区间去化情况良好，片区内改善型产品的总价平台在300－600万最为安全和稳定。未来市场将以这一类型的户型发展。我们“寓言”Wepredictedthat审势Review项目×定位分析我是预言家·我在寓言家○客群分析○SWOT分析○品牌定位5项目地块方正，内部土地平整，无硬伤，方案排布灵活性较大东至：博兴十一路南至：X85C1未出让国有建设用地（西）、兴海路（东）西至：博兴西路东侧X85G1规划绿地（北）、

X85C1未出让国有建设用地（南）北至：泰河三街。X85R1地块X88R1地块东至：博兴十路南至：X88R2未出让国有建设用地（西）、兴海一街北侧X88G1规划绿地（中）、X88U1未出让国有建设用地（东）西至：博兴十一路，北至：兴海路。地块周边道路条件便利，待南侧博兴十路、十一路、兴海一街开通后，通达条件更佳项目紧邻万科和城建地块，将面临知名开发商竞争“包围”态势，但可共享其地块配套X85R1地块X88R1地块地块概况定势Stereotype02X85R1地块X88R1地块本体条件规划用地134857㎡，总建筑面积340701㎡指标名称计量单位数量规划用地面积㎡134857总建筑面积㎡340701地上部分面积㎡298781地下部分面积㎡41920容积率/2.25绿化率%30规划地块编号用地性质用地规模（㎡）容积率地上规模（㎡）高度（米）建筑密度（%）绿地率（%）X85R1R2居住用地76723.142153446平方米（含公租房43000平方米）453030X88R1R2居住用地581342.5145335平方米（含公租房46000平方米）604030定势Stereotype02本体条件从中受益分项城市巨变的累累硕果地铁5号线地铁10号线地铁亦庄线四环五环六环京津塘高速京津高速项目位置线路一线路二线路三2km生活圈5km生活圈依托得天独厚的地理优势。畅通便捷的交通网络，科学合理的园区规划，配套完善的基础设施及高效优质的投资服务，亦庄新城必将成为首都新的财富门户目的地距离时间首都机场约26km车行50mins距CBD区域约18km车行40mins京津塘高速约6km车行17mins东南四环约9km车行25mins东南五环约4km车行12mins东南六环约3Km车行10mins公共设施及政府办公场所，如派出所、医院、银行等商业设施及基础服务类场所，如商场、超市、餐厅等景观配套及公共休闲场所，如公园、渡假村等教育设施及学校，如公立、民办学校以及中小学等图例Livingarea生活圈便捷生活尽在掌握定势Stereotype02SWOT从中受益分项城市巨变的累累硕果优势天时

第二阶段南城计划携3900亿南下基础设施进一步完善地利：南海子公园与周边六大主题公园共同构建生态绿色明珠带，生活设施一应俱全人和：

依托强有力地人才政策，亦庄吸引大量高端人才纷至沓来，高素质人群协力人和

劣势拿地成本高公租房对住区品质有不利影响

定位填补周边市场空白响应绿色住宅鼓励政策各大房企纷纷进驻亦庄，宣传力度易形成重叠金茂系作品影响力十足，绿金机会明显机会

项目采用的高新科技市场认知度低

各大竞争楼盘扎堆开盘，对项目造成一定威胁。

项目周围开发地块均是传统概念房产，与本项目所构筑的绿色未来理念没有直接的可比性和竞争力

威胁机遇与挑战并存定势Stereotype025地块概况X85R1地块X88R1地块周边项目养老及残疾康复中心医院城市绿地幼儿园定势Stereotype02动态SWOT动态SWOT分析，随机应变SO增长性突出楼盘升值的潜力展示建筑设计在低碳环保上的投入强化品牌效应对项目进行深入推广WO扭转性充分展示地区规划给予客户信心，最大限度的完善自由商业配套把握市场需求，扬长避短防御性WT扩展宣传范围，在原来的客户群中举办相关活动以吸引老客户给予其一定的购买优惠多元性TS充分利用品牌效应以及同系列产品的信誉吸引老客户并主打配套物业的丰富经验及优势5定势Stereotype02FAB模型5我们优我们最我们是城市次核心、区域环境良好、南海子公园便利交通、良好的城市界面未来完善的生活配套品牌国企开发商品牌开发商专属定制品质精装低密社区高端品质改善系出名门豪宅血统打造高端产品绿色的未来的纯粹的F（Features/fact）A（Advantages）B（Benefit/value）定势Stereotype02未来地产寓言华宅SLOGAN——以前瞻视野创领未来

——未来奢享巧动人生亦庄新城顶级未来宜居高端典范北京东南品质公园地产绿色，环保，舒适，便捷新典范5未来世界，谁主核心？天然湿地诗意栖居，都市繁华予取予求举凡真美，必经历了岁月的淘洗。时尚或可昙花一现，居住空间确需历久弥新豪华精装之作，全成品考究臻现让看的见的是完美，看不见的是用心卓绝我们“寓言”Wepredictedthat定势Stereotype02客户定位5本项目客户仍以区域内客户为主110㎡刚需首置大东部区域130㎡刚性改善东南2-4环160㎡再次改善亦庄本土核心区180㎡终极改善亦庄核心区域主要置业目的产品线来源150-180㎡改善类客户主要来源于亦庄核心区。100-120㎡首置/首改客户主要来源于东（南）二环至东（南）四环的大东部区域。可变户型刚需守置大东部地区定势Stereotype02FAB模型5上升型城市中产重要客户补充客户边缘客户企业管理者、金融行业人士等高收入群体除商务往来外缺乏与同类人群的交往，业余生活比较单调企业研发人员、高知识技能人才等较高收入群体看重家人的生活舒适度知名企业职工等中等偏高收入群体多为三口及以上家庭，家庭活动较为丰富普通职工，属于中等收入群体。有较强的经济实力，有投资房地产的想法核心客户定势Stereotype02名称释义5金茂-寓言家

寓，寄也。寓有寓所，坐落自然中的房屋之意。为了创造宜居的生活环境，寓言家将高舒适、低耗能、绿色健康的理念贯穿整个建筑体系倾听建筑的声音，表现它的语言，打造融合绿色科技，充满人文关怀的温暖家园。我们用心灌注环境友好型理想家，让业主体验舍南舍北皆春水的惬意与舒适，共同预见家的成长，见证人生的精彩。名字谐音“预言家”，对于未来将普及的绿色建筑科技，我们愿成为预言者和先驱者，在先进技术的支撑下，使业主提前享受出现在前人预言中的低碳健康生活。言家寓定势Stereotype02名称释义5金茂-寓言家在建筑中，人的自豪感、人对万有引力的胜利和追求权力的意志都呈现出看得见的形状。

建筑是一种概念的雄辩术。Running不断向前的Elastic灵活多变的Persistent持久稳固的我是预言家我在寓言家定势Stereotype02名称释义5金茂-寓言家巧生活随心所享，自在生活巧空间自由随变，乐享空间巧未来科技住宅，绿享未来巧拼的居所变换的理念定势Stereotype02蓄势Ready建筑×绿色产品分析我是预言家·我在寓言家○规划布局○建筑景观○特色户型5项目地块方正，内部土地平整，无硬伤，方案排布灵活性较大X85R1地块X88R1地块地块概况定势Stereotype02建筑类型板楼建筑面积298700㎡占地面积134000㎡容积率2.5绿化率30%总户数1350楼座总数X85R113X88R111房型面积110-180㎡地下车位数1180地上车位数300车位比1:1.1前期调研5合理布置建筑位置，打造小区适宜微环境太阳辐射分析日照模拟分析风环境模拟水体景观：水体景观不易布置在辐射量大，日照时间过长的地区，大量辐射会增加水体蒸发量增加维护成本广场景观：适宜安置在辐射量适中，日照时间充足的地区，在夏季有良好的通风及必要的遮阴景观，在冬季保证阳光有效的到达地面，给人温暖的室外空间审势Review035人车分流系统，保证小区的纯至与安全审势Review03入口布置人车分流东西分设两个车行入口(车辆驶入小区后直接进入地下车库），一个人行步入式大堂，一个人行应急车行入口5中高档商业，凸显楼盘品质审势Review03商业业态5与小区隔离审势Review03公租配建公租房效果实体围墙代替铸铁式围挡，节约成本的同时，更为小区增添了一种“大院”情节公租房与小区通过道路和围挡隔离5动静双会所，为您的家庭量身打造审势Review03会所设计Forwomen静以水养生为主题，打造女性休闲养生会所【SPA，瑜伽】5动静双会所，为您的家庭量身打造审势Review03会所设计Formen动以律动为主题，打造绅士公馆【红酒汇，健身，羽毛球场】5建筑立面采用东方ART-DECO风格审势Review03整体风格东方ART-DECO风格纯粹不断超越的人文精神和力量。通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种摩登艺术的符号。干挂石材立面经过岁月的洗礼历久弥新更显高雅古典的独到品味5品牌的本身就是价值审势Review03景观设计法式风格园林景观对称的礼序低调的奢华拟请香港“贝尔高林”建筑景观设计公司为寓言家操刀景观园林规划为园林打造品牌效应优质的品牌有时比任何精致的宣传更有吸引力5细节往往决定品质审势Review03景观设计夏季可赏水利用中水资源打造无水旱景景观冬季可观石5关注人口老龄化审势Review03人文设计无障碍设施建设专属老年人的活动场所关注老年社交52+2+1家庭结构不容忽视审势Review03人文设计高品质教育配套孩子的安全更重要52+2+1家庭结构不容忽视审势Review03人文设计打造海洋主题家庭休闲中心儿童活动区好动是孩子的天性圆角设计的游乐设施，全塑胶地面，保护孩子每一天的成长形势Situation015

社会化社区文化社区管理人与人的情感交流，倡导社区精神

生态科技化节能技术环保技术积极运用高新技术，实现人居环境持续发展

人性化规划理念以人为本，追求人的舒适度产品设计未来社区我们“寓言”Wepredictedthat5合理布局改造寓言+生活审势Review03户型配比113㎡130㎡158㎡177㎡可变户型30%23%12%035%113㎡130㎡158㎡177㎡可变户型018%60%22%0西区户型配比东区户型配比多样的时尚的纯粹的高端的5合理布局改造寓言+生活审势Review03户型设计A户型三室两厅两卫建筑面积130㎡C户型三室两厅一卫建筑面积113㎡D户型四室两厅三卫建筑面积177㎡B户型三室两厅两卫建筑面积158㎡户型面积从106㎡到177㎡不等，打造西区多样化、东区纯粹化158㎡两种户型为主打户型延续，金茂系卖座户型审势Review03CSI住宅5CSI本项目创新性的引进CSI住宅户型理论上可以随意更换。户型总面积110㎡占总户型套数的20%行此户型全部配套在东区200年可变住宅体系，开拓未来住宅模式审势Review035架空地板地板与楼板架空200mm保温更隔音架空层内布置横向管道更便于维修同层排水将纵向排水管道安置在楼道内，使厨卫可以自由移动China-Skeleton-Infill

支撑体与填充体相分离housingsystem200年可变住宅体系，开拓未来住宅模式框架结构支撑打造200住宅体系CSI住宅审势Review03CSI住宅5CSI住宅体系可随家庭结构的变化或是居住着的实际需求任意改变户型，，不受管道与承重墙的限制，从此户型想变就变个性需求轻质隔墙技术改变户型易如反掌没有宝宝的时候可以拥有一个二人世界等有宝宝了就可以变成一个小三居200年可变住宅体系，开拓未来住宅模式形势Situation015

社会化社区文化社区管理人与人的情感交流，倡导社区精神

生态科技化节能技术环保技术积极运用高新技术，实现人居环境持续发展

人性化规划理念以人为本，追求人的舒适度产品设计未来社区我们“寓言”Wepredictedthat5合理部署，前期调研审势Review03绿色设计《“金茂·寓言家”项目环境调研报告》项目前期本项目区域内有亦庄污水处理厂可实现区域性建筑群中水回用亦庄垃圾填埋场，地区绿地亦庄废品回收公司大气、土壤、水、风环境分析1.本项目最大制约点在于水环境不佳，在水质的改进方面需着重改进；2.项目周边的绿地众多，在项目完工的使用期早起便可发挥出预定功效；3.由于亦庄经开发区发展迅猛，虽然目前的声环境总体乐观，但要为未来的发展提前做好准备。分析结果5合理部署，前期调研审势Review03绿色设计

可以被用户真正看到、真正感受到的金茂绿金品质。

通过合理的设计，使得绿色效应能够直接体现出来，让用户真正感受到社区绿色、健康、环保、亲和的氛围。“节约化”“全程化”“感知化”

项目建设——达到绿色成本节约化。

“被动式绿色技术”，在保证项目绿色效果的同时，又尽量不让客户承担多余的成本。

我们将“节地、节能、节水、节材”的理念贯穿于建筑物全生命周期内，建立起全生命周期绿色节能控制方案，以引导选材、设计与施工，实现绿色效益的最大化。绿色5打造“绿金工地”审势Review03绿色设计《“金茂·寓言家”绿色施工手册》；工程现场节地：流水作业、材料按需进场。工程现场节能：高效节能灯具、选择适合功率的施工该机械设备。工程现场节材：就地取材、施工组织及管理。工程现场节水：工程现场水泵、厕所水箱、蓄水池。生活区节水型闸阀。5绿色先行，全角度执行审势Review03四节环保地下车库垂直绿化同层排水共同沟

节地沟渠收集雨水中水循环利用系统

节水垃圾分类收集技术绿化环境保障技术环保毛细管恒温空调系统墙体隔热保温系统太阳能集热系统

节能

可循环材料高强钢材高强混凝土

节材情景灯光远程遥控门锁智能控制智能化5“共同沟”系统——特色节地措施审势Review03四节环保共同沟（Utilitytunnel）即地下管线共同沟，也称地下城市管道综合走廊。指的是将设置在地面、地下或架空的各类公用类管线集中容纳于一体，并留有供检修人员行走通道的隧道结构。在城市地下建造一个隧道空间，将市政、电力、通讯、燃气、给排水等各种管线集于一体，设有专门的检修口、吊装口和监测系统，实施统一规划、设计、建设和管理。共同沟的优点：避免了由于埋设或维修而导致道路多次开挖的麻烦管线不接触土壤和地下水，因此避免了酸碱物质的腐蚀，延长使用寿命可结合人防工程建设，有利于城市空间的立体开发，节约土地资源。合理利用地下空间，避免地下管线无序铺设造成的空间浪费。5中水循环系统——特色节水措施审势Review03四节环保处理量（吨/天）2550100150200200及以上运行成本（元/吨）0.430.290.220.200.180.11用途广泛，可用于日常的绿化、清洗、生活杂用水等环境适应性强。对地型、空间、气候、污水水源无特别要求，占地面积小。建造、运营成本低。只需日常照明和泵正常工作所需电源。不添加任何化学物质，不会造成对周围环境的二次污染。5垃圾分类及生化处理——特色环保措施审势Review03四节环保小区内合理布置果皮箱，无外露垃圾。物业每日定期上门收集垃圾。园全区设置多个垃圾分类回收点，对其中的可回收垃圾进行回收利用。对于厨房产生的有机垃圾，采用2台200KG有机垃圾处理机。经降解处有机垃圾残存量经降解处理，有机垃圾残存量可减至5%以下。从源头有效减少城市垃圾的清运量，实现垃圾资源化、无害化。5路面铺设透水材料——特色节材措施审势Review03四节环保主干道路设置了透水混凝土路面。南北入口铺设渗水性能良好的舒布洛克水泥砖,全区可渗水性路面（包括绿地、镂空铺地等）占总路面比例约80%，透水性良好，可以实现雨天路面基本无积水。5恒温×恒湿审势Review03全年温暖如春的季度自然舒适绿色科技24小时不间断的理想温度与湿度【天棚毛细管网+地源热泵+外窗系统】身处寓言家，这座建筑便有四中科技在同时默默发挥作用，负责制造21-26摄氏度的恒定温度与40-60%的舒适湿度，你看不见他们，但却能感受到他们5静谧×无音审势Review03留存宁静和私密全年低于45分贝声环境绿色科技一个只有你和家人的世界【外围护系统+同层排水+LOW-E玻璃】整体的降噪细节处理，使房间内部无比宁静；在这里没有马路上嘈杂的车流声、没有小区里喧嚣的吵闹，有些时候，甚至认为这里只有你和你的家人仿佛这一刻，这里就是全世界5智能家居审势Review03一秒钟全部生活尽在指端绿色科技一键式集成家居智能系统【一键式智能家居系统+物业服务系统+安防系统】清晨起床、睁开双眼、音乐舒缓响起，新闻开播；离家出门，防盗系统自动启动，出现异常时随时监控，即时报警。。。。所有步骤你只需轻轻一按这并不是什么科技大片，这只是寓言家而已5审势Review03绿色科技项目价值绿色科技策略早期中期后期亮点示范、集中体验经济性第一、全面应用全面提高、实现溢价目标：高举生态科技大旗，通过亮点示范，树立现代化形象举措：建设生态科技住宅集中体验中心目标：通过经济型生态科技设施，进一步展示生态主题形象举措：在各个组团建设中水回收、雨水收集、太阳能利用、垃圾生态化处理系统目标：巩固生态科技形象，实现产品溢价举措：后期开发组团，在局部建筑单体中采用较高科技含量的生态科技，如保温系统、新风系统、智能化系统应用生态科技是未来化最直接的体现，结合项目的开发路径，生态科技的应用采取“经济型路线，逐步推进”策略5

社会化社区文化社区管理人与人的情感交流，倡导社区精神

生态科技化节能技术环保技术积极运用高新技术，实现人居环境持续发展

人性化规划理念以人为本，追求人的舒适度产品设计未来社区我们“寓言”Wepredictedthat审势Review035积极开展社区文化建设审势Review03社区建设根据不同年龄的客户群体，组织不同类型的兴趣爱好团体各类主题社区活动，不同类型体育俱乐部引入专业团体举办专项活动定期举办社区文化节5物业服务感受尊崇感的意识审势Review03社区建设金茂物业在物管服务上颇具盛名，真正满足豪宅体系物业管理需求！同时售楼现场同样由金茂物业提供服务，明显高于区域内其他项目的销售案场服务，塑造人性化及豪宅形象。定势Stereotype项目经济×进度分析我是预言家·我在寓言家○经济分析○进度分析经济分析5项目总成本预算表TOTALCOST

类别序号项目全面积

（面积m²）造价或费率

（元/m²）投资额

（万元）备注开发成本1土地费用34070111739.2353000

2前期工程费340701301.61102758

3建安工程费34070135000

186843

4基础设施建设费340701517.4717630

5绿色技术应用费340701360.0012265

6不可预见费3407013%1.02-5的3%7开发间接费3407015%1.72-5的5%

期间费用8期间费用340701

0

8.1管理费用3407012.50%0.85172-7的2.5%8.2销售费用3407012.50%0.8517销售额的2.5%土地增值税9土地增值税预提3407011%0.3407销售额的1%

总成本

566600

总成本：566600万元蓄势Ready04蓄势Ready04经济分析5住宅建安成本及精装5000元/m²

项目建筑规模单方成本（元）投资额（万元）1住宅185781350092890.51.1户型A204603500

102301.2户型B723903500361951.3户型C449023500224511.4户型D500643500250321.5户型E345643500109871.6Csi住宅345633600135672公租房890002000240303商业24000200060004地下车库419202300104805精装费用1857811500278676园林绿化53942200010788

合计

71385.5序号项目投资额（万元）建筑面积单方造价（元/m²）备注1绿色调研费340.710为了实现项目绿色“全程化”，在项目建设前期需要进行环境调研分析2绿色设计费681.420

3绿色施工费12265.2360开发企业为了达到绿色建筑的要求，而额外花费的施工费用3.2中水处理2044.260

3.3空气系统2725.680为了让业主能够呼吸到放心的空气，而额外花费的绿化费用。包括温度、适度PM2.5等的全面调节。3.4净水系统1362.840改善北京南城因为水资源收到工业化的污染，而特别为业主引进的无忧净水系统3.5智能系统1362.840为业主带来更舒适的居家享受4其他1703.550

合计21123.4620

建安成本预算表绿色成本费计算蓄势Ready04经济分析5企业所得税以及运营成本的测算

项目201320142015201620172018…20241住宅销售0308745171865281532921420…02商业租赁056065675573458565936

63263商业转售000000

62350

政府回购0356000000

0

收入0917505436171474255856.85936

686764建设成本25010018653282583000

05企业管理费550550300300200200

2006营业税03088.2298988108.4322.12326.49

34297房地产税00

495495495

4958折旧00

365736573657

3657

成本2506501901701127811256046744678

77819税前利润-250650-1040194308351348651182.61257

60894

企业所得税0014217544505390.2415.0

20095企业所得税预算表序号项目名称20142015201620172018

20241企业管理费550300300200200

2002营业税3088298988108322326

3429.53房地产税00495495495

4954企业所得税014217544505390415

20095.3

现金流出36381723745340814071436

24219.8企业运营成本测算表蓄势Ready04经济分析5企业所得税以及运营成本的测算序号项目金额（万元）占比年度计划2013201420151投资计划753621

3653422654321228472资金筹措751365100.00%3251462512531151242.1自有资金296789.1839.50%163562133227.102.2银行贷款267485.9435.60%156426111059.902.3预售收入再投入186338.5224.80%071214.52115124投资计划与资金筹措表

合计201420152016借贷（万元）267485.94156426111059.940.00偿还利息（万元）17042.03

9620.207421.83偿还本金（万元）267485.94

267485.94银行贷款的详细情况表蓄势Ready04经济分析5效益明显，项目可行序号项目/年份20142015201620172018…20241住宅部分30874517186528153292142

…

2商业部分5606.45675.45734.558565936.3

68676.43公租房35600

4地下车库345646325674

现金流入349951177540287266979985936.3

68676.4现金流入合计表序号项目/年份20142015201620172018

20241现金流入349951177540287266979985936.3

68676.42现金流出274235202778895871507.31436.4

24219.8

净现金流量96213-18161615127596490.74499.9044456.6净现金流量表序号项目金额（万元）占比年度计划2013201420151投资计划753621

3653422654321228472资金筹措751365100.00%3251462512531151242.1自有资金296789.1839.50%163562133227.102.2银行贷款267485.9435.60%156426111059.902.3预售收入再投入186338.5224.80%071214.52115124全投资现金流量表蓄势Ready04经济分析5效益明显，项目可行全投资IRR为17.7.%，取基准收益率12%方案可行。全投资NPV为26169.55万元。全投资动态回收期为3.4年。自有资金投资IRR为26.90%总销售金额约82亿元！总成本利润率约24.5%，销售净利润约为17.5%蓄势Ready04经济分析5响应政府号召，实现开发商与业主双赢开发商政府补贴二星级每平45元，三星级80元被动房的建筑成本高出普通住宅20%，但能耗却可以降低最多90%提高荷载取值，建筑寿命大大增加绿色住宅理念增强市场竞争力被动房的附加成本占到建筑成本的8%，但是销售附加值却远远高于这一数字业主住宅能源消耗的80%来自于热的消耗外墙保温系统、毛细管网辐射系统一年可节省采暖费用6000元新型节水系统每年每家可节约30吨提高荷载取值，建筑寿命大大增加初期的建设成本只占住宅生命周期的5%-10%，而运营维护成本却占到60%-80%蓄势Ready04经济分析5绿色造价成本定位节能主导型将建筑围护结构节能设计和可再生能源的利用作为绿色建筑的内容。增量成本主要集中在维护结构节能、太阳能、风能、地热能的利用；技术探索型通过开发商对技术的深入理解，将绿色建筑单一节能上升到“四节一环保”，增量成本较为全面，成本控制同开发商实力相关；研究示范型在设计上充分体现绿色建筑理念，集成大量先进技术和材料，并且有一些用于示范和研究的成本投入，总体成本较高。单位建筑面积增量成本：元/m²800~1000300~500900~1200目前市场上，根据造价成本可以将绿色建筑分为3类，根据项目特色，应当打造研究示范型绿色建筑典范5我们“寓言”Wepredictedthat住宅建筑成本相对提高：随着生活节奏的变化，全装修日益普及人们对住宅品质的提高，全装修以及空调采暖成为基本配置，室内环境质量的优越性逐步归入建筑的基本投资，导致绿色住宅的增量成本大大降低；蓄势Ready04可再生能源利用技术的政策完善:随着相关政策出台，太阳能以及风能的政策补贴增多，可再生能源利用的成本将大幅度下降；同时随着技术以及生产规模的提升，采购成本也将大幅度下降设计和接受程度提高：过往绿色建筑的成本相当一部分消耗在甲方和设计公司的绿色建筑设计与施工的指导过程中，以及对成本的相对保守的估计上，随着绿色建筑的流行，工程设计以及管理能力将得到较大提升，管理成本大幅度下降类别增量成本下降幅度下降原因围护结构节能10%市场规范化地热10%技术成熟太阳能光电50%政策支持室内环境控制50%技术成熟建筑智能化40%设计水平提高、技术成熟随着政策、建筑成本以及房地产上升，新增成本占比在未来3~5年内有望大幅下降到8%左右蓄势Ready04进度分析5工程按部就班，确保顺利完工主要阶段实施项目作业内容主办部门开始时间完成时间规划前准备阶段土地信息收集、项目手续申办制定规划设计条件、了解周边概况、了解当地市场状况、可行性研究报告、对接董事会拓展部2013/12/12014/1/1招商引资、投标摘牌研究并确定融资方式、项目招商报告、明确合作伙伴、寻找合作方式、引资、合作实施、投方案标、投经济标拓展部2014/1/22014/1/20土地获取签订土地出让合同、用地规划许可证、确权、办理土地证项目公司、财务公司2014/1/212014/2/1蓄势Ready04进度分析5工程按部就班，确保顺利完工主要阶段实施项目作业内容主办部门开始时间完成时间规划设计阶段区域调研区域市场调研、项目定位、市场定位总工办、招商组、销售部2014/2/22014/2/10方案设计明确设计思路、规划方案结合成本测算的研讨及确定、指标确认、施工图设计、综合管网方案设计等总工办、项目公司、资产物资中心2014/2/112014/2/24手续申办建设工程规划许可证、现场工程放线、施工许可证、销售许可证、企业投资项目备案项目公司2014/2/252014/3/30蓄势Ready04进度分析5工程按部就班，确保顺利完工主要阶段实施项目作业内容主办部门开始时间完成时间项目建设与销售阶段项目亮相前准备及项目亮相推盘策略确定、项目推广定位确定、项目核心识别系统确定、亮相前项目知识培训、分卖场设立、销售道具准备、联动工作的准备、意向商家签约、项目亮相销售部、商业销售部运营组、策略公司2014/3/12014/3/20项目开盘前准备销售内部资料、客户接待、客户问题汇总及反馈、客户积累、交工标准确定、价格体系确定、合同准备、销售道具准备、项目形象的提升及深化销售部、总工办、资产物资中心2014/3/212014/3/312013年2014年2015年2016年2017年四期工程建设与销售四期工程建设蓄势Ready04进度分析5工程按部就班，确保顺利完工打造“绿金”工地现场绿色施工宣传工程现场过程四节一环保施工过程声、水、大气环境控制施工期固体废料控制造势Rally项目营销方案分析我是预言家·我在寓言家○卖点梳理○定价及推盘○营销方案5造势Rally05寓言里的完美居住体验——科技卖点梳理外窗系统中空low-e玻璃被动外遮阳全置换独立新风系统天棚毛细管网辐射系统同层排水系统隔声降噪系统地泵热源系统楼宇自动户系统智能家居系统外墙保温系统六重系统12大高科技智能系统，金茂系雕琢京城智能豪宅范本卖点梳理5造势Rally05寓言里的完美居住体验——呼吸置换式新风系统+负离子空气系统=负离子怡居新环境！！让家的每一寸空间拥有森林瀑布级的负离子逸居环境。5造势Rally05寓言里的完美居住体验——饮水卖点梳理？听说北京全市地下水水质较差，水质硬，水垢多，不利于健康。！没关系，我是预言家，我在寓言家全新净水处理系统，户内厨房橱柜下设置直饮水机，市政供水经过过滤、净化可直接饮用滤除细菌、病毒、胶体、有害有机物，实现饮水品质的全面提升！5造势Rally05寓言外的完美居住体验——公园卖点梳理7大公园1500万㎡绿肺自然条件得天独厚趣味横生的艺术之林，养生漾心的人文绿地，历史经典语层叠崔静将相辉映的生态公园卖点梳理5造势Rally05寓言外的完美居住体验——教育

一个孟母三迁的故事，揭示了居住环境对孩子成长塑造的重要性选择寓言家，选择一份安心金茂寓言家寓言家

多元生活场景轻松切换，繁华都市生活尽在眼前

当优雅的大门闭合的刹那，公园树海的洗礼，让烦嚣与压力彻底远离未来的绿色的科技的舒适的安逸的便捷的5造势Rally05低开高走，结合弹性的调价措施定价策略定量分析法成本竞争消费者房地产价格=品质+价值感以定量分析法为基础再结合市场认知定价法我们的最终定价为：首开均价36000二期均价36000-38000三期均价38000-42000四期均价42000-46000四期均价为39000定价策略5造势Rally05低开高走，结合弹性的调价措施1、测算地块取地、建安及各项费用等成本投入情况2、参考区域内同期销售竞品项目价格3、参考区域内二手房价格4、参考周边即将入市地块产品价格5、考虑金茂系产品的精装修成本5造势Rally05低开高走，结合弹性的调价措施市住建委重申房价严控措施，明确年底之前，大幅涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批预售许可证；前期已经上市而在今年尚未取得过预售许可证的项目，即便有新盘要入市，涨价幅度也不能高于10%；叫停捆绑精装修以便逃避监管的变相涨价销售方式楼盘价格不可避免的要突破四万方兴的以往的销售习惯不存在大幅涨价情况受影响楼盘占到总楼盘数的20%未来仍存在不确定性适当延长销售周期以期房销售方式增加楼盘价值受新政影响不大定价策略销售周期3.5年销售周期，总货值85.2亿推广阶段时间周期蓄势