物业管理公司全套制度汇编

第一节组织架构5第二节职能部门与岗位职责5总经理5副总经理6行政人事部6客户服务部9财务部11招商部14工程部16安管部19餐厅22第二章行政管理制度23第一节公文流转制度23第二节会议管理制度24第三节印鉴管理制度24第四节档案管理制度26第五节车辆使用管理制度28第六节业务宴请制度29第七节计算机网络管理制度30第八节办公用品管理制度30第三章人事管理制度31第一节员工聘用、调转、晋升与离职管理制度31第二节劳动人事关系37第三节考勤与假期管理41第四节薪酬与福利管理制度45第五节培训管理48第六节绩效考核管理制度48第七节员工奖惩制度56第四章财务管理制度58第一节资金管理制度58第二节资产管理制度64第三节借款与费用报销管理制度67第五章综合业务管理制度69第一节客户服务管理制度69第二节招商部管理制度75第三节工程维修管理制度76第四节安管部管理制度81第五节保洁管理制度90第六节绿化管理制度93第七节餐厅管理制度94第八节应急预案97第六章工作流程109第一节综合管理1091、招聘申请工作流程1092、招聘工作流程1113、新员工入职管理流程1144、员工转正管理流程1165、人事变动工作流程1176、员工离职办理流程1207、员工奖惩管理流程1228、员工请假办理流程12316、各班次交接流程139第二节财务管理1411、财务基本核算流程1412、物品采购流程1433、请付款与报销流程145第三节服务管理1471、办理停止供暖流程1472、装修管理流程1493、经典生活公寓出入管理流程1514、公寓物品搬出管理流程1535、消杀管理流程1546、投诉处理流程1557、客户回访流程1578、业主入伙流程15910、业主有偿服务流程16414、突发事件(火灾)处理流程172第四节收费管理182一、为规公司的运营，特制定本制度汇编，各部门必须严格遵照执行。二、本制度汇编适用围为万科物业管理公司。三、各部门制定的规章制度须经中层以上干部研讨后方可实施。四、本制度汇编由行政人事部负责解释和修订。第一章管理架构第一节组织架构物业公司组织架构第二节职能部门与岗位职责总经理职能围：一、负责主持公司的全面经营管理工作；二、组织实施集团公司与董事会决议；三、审定公司部管理和基本管理制度；四、负责审定公司部机构设置方案、定岗定编；五、负责公司中层以下人员的任免；六、组织审定公司的年度财务预、决算方案；七、负责公司下属管理人员与员工的思想建设；八、审定公司工资奖金分配方案并组织实施。职能围一、按分工协助总经理主持公司的日常行政和管理活动；二、协助组织工作，对公司中层管理以下人员有任免建议权；三、定期或不定期的召开分管部门会议，听取分管部门的工作汇报，与时解决工作中出现的问题和矛盾；四、检查、督导、催办各部门的工作；五、负责公司法务与外联工作；六、全面主抓工程部工作，兼管食堂工作；七、负责组织制定分管部门的管理考核标准；八、协助总经理接待重要客人与处理重大公关事务。■部门职能行政人事部负责对、对外的日常事务性工作，协调公司各部门之间关系，维护公司整体利益，与时完成各级领导交办的各项任务，为总经理、副总经理当好参谋和助手1、负责安排公司的各项会议，撰写会议纪要，并检查督促各部门的执行情2、负责文件的上传下达，并将总经理的指示与时传达至有关部门和相关人3、负责公司档案的编目、立卷、归档、借阅工作；4、负责公司的合同管理工作；5、负责公司的人事管理工作，包括发布招聘信息、人员招聘与安排面试等6、负责公司各项报表的整理、汇总与上报工作；7、负责公司印章、印信的管理和使用工作；4、根据现有编制与业务发展需求，组织协调、统计各部门的招聘要求4、协助做好招聘与任用的具体事务性工作，包括发放招聘启示、收集和汇7、建立固定资产卡片台账，对已提完折旧仍在用的固定资产、设备与帐外9、负责办理公司人员招聘、调动、解聘、退1、协助经理安排组织有关会议，做好会议通部门职能1、对所辖物业实施一体化综合管理，推进公司质量方针、质量目标、管理目标以与经济效益指标的实施；2、落实公司关于住宅小区的有关规定、决议，有计划、有步骤地完善小区的房屋公共设施和综合服务管理。3、定期向公司各职能部门和公司领导汇报本部门的工作情况，听取公司领导的意见和要求，并负责贯彻实施。■岗位职责1、贯彻执行公司制订的各项管理规章制度；1、全面负责小区公寓项目的经营管理工作，制定部门月度、年度的经营计划，并保证计划的实施；2、以身作则，调动员工的积极性，保质、保量的完成各项工作；3、热情接待业户，与时有效的处理各项投诉，并做好记录；4、定期对本部门员工进行培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质5、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源；6、负责部门各项不合格服务的纠正跟踪工作，不断促进物业管理与服务水7、负责制定本部门的各项管理制度、服务标准和操作规程，并检查落实；8、与时掌握公寓的物业费收取情况，督促下属与时有效的完成物业费收取；9、完成领导交办的其它工作任务。二、客服主管1、负责制定工作计划并负责经经理认可后的组织实施，协助部门经理制订和实施工作职责与考核计划；2、负责对客服管理员的日常工作进行管理、统计有关资料并与时向经理汇5、负责发现工作中存在的不合格服务项目，并进行跟踪、验证，处理业户投诉，遇有紧急事故，与时向上级领导报告并协助处理善后工作；6、承受与处理客户投诉，并予以记录，重要情况与时向上级领导报告，负责配合客服管理员收缴各项费用；7、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理储存和使用保管；8、每月、季做好业主物业费收取情况的统计报表，并与时上报公司；9、协助管理物业清洁、绿化、维修、接待、回访等服务工作；10、收集有价值的物业信息，为推动公司客户服务工作的发展出谋划策；11、收取与审阅公寓的巡楼报告与每天的有关投诉记录并对重点容进行归12、负责对管理员的工作做出安排并进行指导；14、负责定期对服务质量进行统计、分析、并提出整改方案；15、负责门禁卡的使用与管理工作。16、完成领导交办的其它工作任务。三、客服管理员1、保持物业公司同业户的联系，通过与业户接触和定期拜访，收集、整理业户信息和需求，并与时传达到有关部门；2、安排新入住的业户办理入住手续，领取钥匙与填写单元设施交接单，协助业户办理装修申请，负责联系业主的搬家事宜，并作好各项登记工作；3、配合工程部、安管部对二次装修进行管理，与时纠正违章施工；4、催缴物业管理费、采暖费与其它费用；5、负责客户资料的整理与归档工作，建立客户档案和二次装修施工管理档6、负责管理区业户的接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反映敏捷、处事稳健；7、按接待来访规定，做好来访登记，对预约的来访要与时通知有关领导或8、负责接待与处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访；8、严格执行国家规定的财务制度，严格遵守有关财经纪律，■岗位职责1、按照国家会计制度的规定进行会计核算，执行企业财务制度，针对公司财务工作中出现的问题与产生的原因提出改进建议和措施，会计核算与会计报表2、负责指导检查各部门财产的登记保管使用工作，各种财产物资的管理平日要随时完善，并定期进行盘点，一般季度一小点，年度进行两次彻底清查，对到期、报废、盘亏、盘盈的资产完善手续与时进行处理和帐务处理，做到帐帐相符、帐物相符；3、负责做好营业费用、管理费用、财务费用等帐簿登记工作，考核与控制各部门费用指标，抓好日常费用管理工作，负责编制部门经营状况报表；4、负责对外来款的核算结算，特别是对应收款帐外部分建立台帐，每月做帐帐外应收报表备查并报财务经理一份，同时与时督促有关部门进行催款，结清5、正确计算应缴税金，依法依时纳税；6、负责物业管理软件数据的统计和审核，停车场收费系统的使用和管理，使软件与财务帐相互统一，并达到财务统计核算的相关要求，用软件规各项工作流程(如收费流程、有偿服务流程等)达到以软件为管理平台，同时与时对各种欠费的催缴与往来帐的核算管理；7、定期不定期的现金、支票抽查制度，并做好现金检查记录，对出纳银行余额调节表每月都要签字核对；8、按会计档案管理要求编制和管理帐册、报表、传票，建立会计档案目录，平日随时归档，年度一次性归档；9、完成财务部经理安排的其它工作。1、负责办理现金、银行存款收付与结算业务：(1)与时登记现金日记帐，现金收付日清月结，防止长短款情况发生，承受现金库存的抽查并做清点记录；(2)与时处理银行相关业务，了解银行相关运作流程，掌握企业在银行的资金存取情况，合理资金调拨，不签发空头支票；(3)做支票登记备查簿、银行余额调节表，与时处理催缴已签发的支票，(4)有效的调控各间的资金，以方便工作的进行。■岗位职责6、全面负责商街整体环境的管理，协调解决商街商7、与时掌握商铺租赁的市场动态，制订相应4、负责制订商铺租赁工作计划，并负责经经理认工程部4、负责对部门设备设施的购置、使用、保养、报废进行论证全制度，防止发生安全事故；6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和8、负责组织对公司接收的机电设施、设备进行验收与其配套设施完善工作；9、负责组织技术文件盒设备档案的接收、建立和管理工作；10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪和检查；二、工程主管1、负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转；2、制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施；3、负责物业机电设备的日常维护保养工作；4、负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统与其他公共系统的日常维修保养工作；5、负责物业低压配电室的值班和日常维修保养；6、负责客户服务部转发的业主报修的处理，与满足业户其它有关的服务要7、负责各系统的完善改造与土建设施的维修，并组织施工和验收；8、负责做好能源消耗的控制工作；9、熟悉掌握了解小区各类设备、性能并与时输入相关资料；10、负责监督指导各项目维修，保证积极完成业主的报修工作；11、负责上级部门交办与下达的各项工作指标。1、熟练掌握小区电气设备的原理与实际操作与维修；2、制定所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；3、负责小区强、弱电系统的日常巡检工作，对楼宇感应灯、小区景观照明灯等设备进行日检，发现问题与时处理；4、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统等的6、根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措安管部1、与时将国家制定的法律、法规和公司的各项安全保卫规■岗位职责4、负责编制安管部的年度计划，拟订年度《安管员培训计划6、负责签订《安全消防协议》,督促、考查安管员消防责任的贯彻执行情7、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区每一个角落，圆满完成工作任8、负责物业大型活动的警卫布置；9、负责管理小区安全、防火、防盗、防破坏的防工作；12、完成上级交办的各项任务。1、承受部门经理的工作安排，认真完成消防安全管理的各项工作；2、定期检查消防设施并做好消防巡视记录；3、负责安全管理员消防知识的培训工作；4、熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施；5、定期进行公寓高层防火演练，以提高安管员应对突发事件的处理能力；6、负责组织消防训练和演习，加强消防巡逻，与时消除火警隐患；7、对消防隐患之处，负责制定纠正和预防措施，并跟踪其实施；8、负责制定所辖区各种突发事件(火灾、台风、暴雨、刑事案件、治安等)的预防组织架构和措施；9、协助进行消防设备的检修保养；10、完成领导交办的其它工作任务。五、监控员1、负责监视小区各部位的过往人员和物资；2、发现可疑人员或不安全因素，要与时通知有关人员前往查处；3、熟练掌握监控系统的操作规程，严格按照规程操作，发生监控设备异常或故障，应立即向保安部值班班长或部门领导汇报，不得擅自处理；4,密切注意区域易发案部位与重点部位动向情况，发现问题与时处理；5、值班期间发现可疑情况与问题，与时上报，并做详细记录，并随时向安管部经理汇报情况；6、详细记录当班工作情况和监控设备运转状况；7、每日做好监控室的卫生工作，并随时保持监控室清洁；8、严格按制度收发、保管器材(对讲机),并注意日常维护和保养；2、精通本职业务，严格检查监督员工的操作流程，发现问题与时纠正，确7、负责餐厅设备设施的管理，指导员工正确使用餐厅设备1、按规定的程序，熟练地烹制出色、香、味俱佳的菜肴，并不断4、遵守安全操作规程，合理使用操作工具，节5、对不同性质的器皿要分别刷、洗、冲、消，洗刷第二章行政管理制度六、各部门对阅办完毕的文件应签字并注明日期与时间，原则上每个部门的批文时间不得超过2小时。如在规定的时间未能阅办完毕，应向行政人事部说明原因，并由行政人事部酌情处理。第二节会议管理制度一、公司会议管理部门为行政人事部，各部门会议管理为部门本身。公司会议由会议管理部门负责安排会议时间、地点、与会人员，并准备会议资料。二、会议具体类别如下：(1)公司周例会由公司各部门汇报上周工作总结和下周工作计划，总经理、副总经理作出工作要求与指示。参加人员为各部门经理、副经理与主管级以上人员，召开时间为每周一上午8:30。(2)专题会议研究解决公司部的专题事项。参加人员和召开时间由行政人事部，根据工作需要负责安排。(3)半年度、年度工作汇报会议由主管级以上人员汇报半年度、年度工作情况。会议形式和召开时间由行政部负责安排与通知。2、各部门部会议各部门结合自身情况自行安排会议形式，严格遵照执行。第三节印鉴管理制度一、锦联经典生活物业管理公章、合同章由行政人事部负责管理，并指定专二、使用公司公章、合同章必须严格履行审批程序。申请用印部门或个人，须填写《印鉴使用申请单》,详细填写用印事由、时间、申请人，并由部门负责人签字确认，经行政人事部审核，总经理批准后方可用印，并做好登记。其中：1、合同、协议盖章前，必须出示批文，且合同文本中须有总经理或代理人签字后，方可加盖合同章。2、公司部行政公文、对外函件须经分管领导和总经理审批后，方可加盖公3、公司员工办理婚育证明、工资证明、解除合同证明等个人事宜时，须经行政人事部审批、总经理批示后，方可加盖公章。4、凡在前述中未提与的事务，需使用公章、合同章时，均需行政人部请示总经理后，方可用印。三、严格做好印鉴使用登记工作，使用印鉴时，印鉴管理人员须填写《印鉴使用申请单》,将用印文件名称(编号)、文件份数、用印事由、批准人、用印时间等准确登记，并由经办人签字确认。四、严禁在空白文本或局部空白文本上加盖印章。五、非特殊情况，公司公章、合同章严禁带出行政人事部使用。如确需带出使用，必须报请总经理批准后，由行政人事部派员现场监督用印。附件一：印鉴使用申请单印章名称文件名称(编号)用印时间印鉴、证照使(借)用登记表使(借)用日期印鉴、证照名称使用类型使用/借用使用/借用使用/借用使用/借用使用/借用使用/借用使用/借用使用/借用第四节档案管理制度一、行政人事部为档案管理部门。各部门的档案管理均要提交给行政人事二、凡在工作活动中形成的、具有查考利用价值的文件资料，必须与时向誉奖励证书，有纪念意义和凭证性的实物与展览照片、录音、录像等文件材的录用、转正、定级、调资、退职、退休、医疗、扶恤、死亡、奖惩等工作形16、外事活动中形成的请示、计划、考察总结、重要简报、会议纪要、会1、需归档的文件资料应与时向行政人事部移交，财4、归档立卷要遵循文件材料的形成规律和特点，保持文件之间的有机联(1)归档的文件材料种类、份数均应齐全完整。(2)在归档的文件材料中，应将每份文件的正件与附件、中间稿与定稿、请示与批复、转发文件与原件、多种文字形成的同一文件组合在一起，不得分(3)卷文件材料应区别不同情况进行排列，密不可分的文件材料应依序排列在一起，即批复在前，请示在后。正件在前，附件在后。印件在前，定稿在(4)卷文件材料应按排列顺序依次编写页号或件号，应在卷每份文件材料(5)案卷必须填写卷文件目录，对文件材料的题名不要随意更改和简化。没有题名应拟写题名，有的虽有题名无实质容的也应重新拟写：没有责任者、年、月、日的文件材料要考证清楚，填入有关项。(6)声像材料应用文字标出摄像或录音的对象、时间、地点、中心容和经1、借阅档案时须经分管领导批准，然后到行政人事部填写借阅登记簿，方2、借阅档案必须严格履行登记手续，登记容包括部门、借阅人、档号、用3、借阅档案的人员，不得泄密、涂改、拆散、转借、复印和携带档案外出，如有特殊情况或确属工作需要，需要转借、复印或携带档案外出时，须经总经理或副总经理批准后方可执行。4、借阅的档案用完后应与时归还，不得遗失，借用时间不得超过三天。第五节车辆使用管理制度1、办公用车由指定专人驾驶，非专职司机不允许驾驶车辆。2、原则上目的地距离公司一站地的路程不予派车，如遇特殊情况特殊对待；3、在派车时应本着一车多用，路线、时间安排合理的原则。4、车辆夜间须停放在经典生活A区地下停车场。1、司机要认真贯彻执行交通管理的各项制度，谨慎驾驶车辆，确保安全行2、做好车辆日常维护保养工作。保证车况良好，车辆清洁，机器运转正常。3、严格控制用油，积极开展节油活动。4、服从领导，听从调度，严格按派车任务准时出车，不出私车，坚守岗位，5、司机要提高自我修养，注重个人形象，服装干净整洁，不能过于休闲，严禁穿拖鞋出车，不说污言秽语，不在车吸烟、睡觉。6、遵守守则，车上领导、客人的谈话做到不介入，不插话，不传播。7、每次长途出车后，要对停车费、过路费进行与时报销，不得滞留；要求在每一单据背后标明费用发生原因、地点与日期。三、处罚管理规定1、有派车权的相关人员出现违规用车行为，一经发现将处以500元罚款，对违规出车行为未拒绝的驾驶员处以200元罚款；2、驾驶员有违规用车、酒后驾车等行为，一经发现将处以200元—500元3、驾驶员有未按照本制度规定入库停车行为，一经发现将处以200元罚款；4、驾驶员违反交通规则与造成事故的罚款由当事人承当。因驾驶员违反规则，情节严重并给公司造成损失的，将处以一定数额的罚款，具体处罚标准如下序号罚款处理方案13000元以下200元23000—6000元400元36000—10000元600元410000—30000元800元51000元四、上述制度未提与事宜参照集团制度执行第六节业务宴请制度一、由行政人事部负责公司业务宴请的协调工作。二、各部门确有需要进行宴请活动，必须事前向行政人事部提出申请，说明事由、宴请标准、人数等，经总经理、副总经理批准后，方可实行。三、安排宴请时必须严格控制宴请时间、标准和陪餐人数。各部门宴请时间原则上安排在晚间，若需安排在中午，无特殊情况不允许喝酒。第七节计算机网络管理制度六、违反以上制度的相关人员，将依据情节对其进行经济处罚，警告和辞第八节办公用品管理制度(1)申购时间：各部门于每月22日之前将本月需要购买的办公用品明细(2)发放时间：每月30日派发各部门申购的办公用品，各部门指定专人一次性领取办公用品。第三章人事管理制度第一节员工聘用、调转、晋升与离职管理制度一、公司以公开、公平、公正为招聘原则，依据求职者的工作态度、工作经验、个人发展潜力、专业知识选拔优秀人才。二、公司对新入职的员工进行公司经营理念、企业文化、岗位设置培训，入职部门负责对新入职人员进行规章制度、岗位职责、专业业务技能培训。四、当岗位出现人员空缺，行政人事部门根据用人标准进行招聘工作。公司提倡多渠道并举的方式来满足人力资源需求，可以采用包括并不仅限于以下方式进行：部推荐与调转、网络、报纸与杂志广告、现场招聘会等。五、公司高管人员的招聘由投资集团人才资源部负责进行。六、公司原则上不提倡雇佣员工的直系亲属，特殊情况须经总经理批准后方可聘用。员工之间建立婚姻关系后，不能在同一公司工作，需一方离职或调到其七、所有招聘活动必须遵循招聘流程进行，经过笔试、逐级面试确定最终人在公司做出最终聘用决策前，任何人不得对求职者做出聘用承诺。八、公司提倡正直与诚实，并保留审查应聘者所提供资料的权利，如发现应聘者提供虚假资料，公司将立即解除劳动合同，不给予任何补偿。九、新员工入职手续由行政人事部门统一办理；新员工入职需经过试用期，试用期按劳动合同签定的年限，根据法定要求限定。依据新员工的工作表现，在试用期或试用期满后，由新员工提出申请，部门负责人对该员工进行考核并填写《转正人员审批表》,报相关部门和领导审批，以确定是否转正。十、公司鼓励员工在真诚合作与承当责任的基础上公平竞争，并为员工的发经典生活物业转正人员审批表岗位名称试用期入职时间试用期转正后工资执行日期转正时间员工自评(来公司后在遵中公司现，今后的打算)员工(签字)年月日本部门意见行政人事部意见意见总经理员工变动审批表部门：职位：入司时间：变动类型□提升□任命□降职□调转□转正□离职□薪资调整□其它变动原因(由提案人填写)变动信息由主管级(元/月工资)工资到(元/月工资)变动生效日：年月日调出部门意见：调入部门意见：行政人事部意见：副总经理意见：总经理意见：离职审批单日部门岗位到职日期离职日期工资截止日发放方法社保与公积金截止月账户状态社保：调转□封存□公积金：调转口托管口封存口联系应急联系离职原因(本人填写):各部门汇签客服部招商部安管部工程部在完毕与我公司聘用关系后，您将不得在没有公司领导书面同意的情况下以直接或间接的方式向第三方透露任何有关我公司的商业、贸易、金融、事务或其他属于畴的信息。否则我公司拥有向您追究相应法律责任的权利。部门移交容监交人所在部门文档④其它财务部②未销帐目④其它行政人事部②物品④其它行政人事部意见请相关接收部门与人员做好各项目移交明细，以便备查。一、对于新聘用的员工，入职前的准备工作由行政人事部负责，协调各部门准备办公室、电脑、网络、餐卡、办公用品等。并根据行政人事部门提供的《新员工须知》按时提交各类证书、原件进行核实并留存复印件、原单位的解除或终止合同证明、个人体检报告，并由人力资源部三、新员工从进入企业之日起三十日，应将人事、保险关系调入企业并签订劳动合同，合同期限原则上为1年的试用期2个月。当年6月30日前入职的员工，合同期截至第二年6月30日，当年6月30日后入职的员工，合同期截止第二年12月31日。四、新入职员工如不能与时提供人事档案、保险、公积金等资料，需以书面形式通知人力资源部门。新员工在与公司签订劳动合同时，若与其它单位存在劳动关系或有未解决的纠纷，公司不承当连带责任。因员工本人延误造成的保险、公积金等方面的损失由个人承当。五、根据市人事档案管理的相关规定，员工人事档案关系由公司统一委托市人才中心管理，其代理费用由个人承当。六、公司高管人员档案的建立由投资集团人才部负责，行政人事部门负责中层以下员工部档案的建立，档案由专人负责管理、更新、使用，查询员工档案必须经部门主管和人力资源部门批准，未经允许，任何人不得借阅、抄录、复制、传播员工档案容。员工需要查看本人的人事信息可以在网中登陆192.168.0.30/kdhrms,输入自己的用户名和密码即可查看本人的人事资料，外网登陆hr.jinlian,输入自己的用户名和密码即可查看本人的人事资料。七、行政人事部作为劳动用工的主管部门，行使对除高管外所有劳动合同订立、履行、变更、解除、争议等情况的监督、检查、指导、管理职能。八、公司和员工双方均可根据《劳动合同法》有关规定，解除或终止劳动合同。劳动合同期限未满，一方提出解除合同，试用期应提前3日，试用期满应提前30日以书面形式或email形式通知对方，否则将扣发一个月工资抵偿通知期，并按劳动合同与补充协议约定承当相应违约责任。九、如公司辞退员工，需提前30日书面通知员工，并按《劳动法》与《劳动合同法》有关规定执行。对于严重违反劳动纪律或严重失职，对公司造成重大损害的以与被依法追究刑事责任的员工，公司有权将其解雇，而不需提前通知和给予任何经济补偿。十、劳动合同续签1、当员工劳动合同期限届满时，行政人事部门负责发放《合同期满通知书》至所在部门和员工，以决定劳动合同续签与否，高管的劳动合同续签与否由投资集团总裁审批，由投资集团人才部具体执行。其他人员的劳动合同续签由总经理审批，行政人事部门具体执行。2、劳动合同续签与否均须提前三十日通知对方，如公司在员工合同期满日仍未得到员工答复，将视为不同意续签劳动合同。劳动合同续签期限由双方协商而定。十一、男性员工年满60周岁，女性员工年满50周岁，由集团人力资源部门为其办理退休手续，如岗位需要，可办理返聘手续。附件一：编号姓名性别婚否出生日职称现住址民族赴职部门职级到职日期试用期限联系学用照片解除劳体检报告其它：系证明应领物品电脑文具餐卡其它：其它入职须知公司介绍介绍相关管理制度熟悉环境到职人员对以上交验、领取的物品与相关事宜填表日期：专业民族照片性别身高血型婚否出生日期籍贯户籍号常住地址式技术职称紧急情况关系姓名联系家庭成员与社会关系学习起止时间学校名称学位职务工作起止时间单位名称部门职务其它培训起止时间培训机构培训容获得证书本人签字：调动单位名称调动原因晋升、加薪新职级增加幅度(元)变动原因部培训绩效考核考核结果处理情况奖惩情况奖/惩劳动合同起止时间起止时间一、公司原则上实行每周四十四小时工作制，保证每周1天休息日。周一至周五上班时间为8:00,下班时间为17:00,11:30——13:00为午休时间；周六或周日上班时间为8:30,下班时间为16:30,11:30——13:二、员工必须自觉遵守考勤制度，违反考勤规定公司将按具体行为给予罚款、纪律处分等处罚。实行指纹机打卡和部门考勤双重考勤制度，考勤周期为上月24日至本月23日止，每日上下班进行指纹机打卡签。各部门认真核实出勤情况，并在每月23日报送行政人事部门。员工应亲自签到，帮助他人签到和承受他人帮助签到者，均按旷工计算。因特殊情况未签到的员工，需经直接上级以书面形式通知考勤管理部门确认出勤状况。三、员工在工作时间，不得擅离职守，临时有事外出，应事先征得部门领导的批准，并到考勤部门登记。员工因病、私事不能到岗工作，应按公司规定办理请假手续。如有紧急情况，不能事先请假，应在两小时以通知上级领导和考勤部门并在上班当日补办手续，否则按旷工处理。四、迟到早退规定：迟于上班时间到达，视为迟到；下班时间以前离开，视为早退。在一个工资计算周期，迟到早退第一次扣20元，第二次与以上迟到早退每次扣款30元；迟到、早退一个小时以上以与未打卡，第一次扣30元，第二次与以上每次扣款50元；在一个工资计算周期迟到早退以与未打卡次数总计3次者，视为旷工一天，依此类推。五、旷工处理规定：未经批准无故缺勤者将被视为旷工，考勤部门应联络本人查明原因，并根据情况报相关领导作出警告处分直至辞退处理。一个工资计算周期，员工旷工1天，除按日扣发其职级工资外，还扣发当月全额奖金；旷工超过1天者，视同自动离职且该行为属于严重违反公司规章制度，停发当月全额工资并对其予以辞退，不给予任何补偿。六、休假种类包括法定节假日、病假、事假、工伤假、婚丧假、产假、护理假、节育假。除法定假日外，其它休假必须填写《假期审批表》,由相关领导批准后，方可休假。七、休假细则(一)法定节假日：依据2007年12月14日《国务院关于修改〈全国年节与纪念日放假方法〉的决策》第二次修订1、新年，放假1天(1月1日);2、春节，放假3天(农历除夕、正月初一、初二);3、清明节，放假1天(农历清明当日);4、劳动节，放假1天(5月1日);5、端午节，放假1天(农历端午当日);6、中秋节，放假1天(农历中秋当日);7、国庆节，放假3天(10月1日、2日、3日)。注：法定节假日如果适逢星期六、星期日，应当在工作日补假。上述给假为一般执行标准，各企业可根据工作需要自行灵活调整。(二)员工因病须治疗或休养者请假，超过二天(含一天)必须有医院证明，否则按事假处理。如未能与时填报《假期审批表》,须在返岗后补办请假手续。病假期间工资按照职级工资的60%核算日薪，当月病假超过5天的，5天以上部分扣除全额日薪。员工应于病假后复工第一天向行政人事部提供正规医院的就诊与康复证明，病假申请经部门负责人批准后须送行政人事部备案。(三)事假：因私事待处理者，可请事假，需提前一天填写《假期审批表》,经批准安排好工作后方可休假，事假期间扣除全额日薪。(四)婚假：员工在本企业工作期间登记结婚，需持结婚证书请婚假，由行政人事部门审核后报总经理批准，给予带薪婚假三天(日历日),晚婚给予带薪婚假十天(日历日)。婚假原则上不能间断休假，但因工作上的原因无法连续休假的，可经直接上级和总经理审批进行补休。(五)丧假：直系亲属去世给予丧假3天(日历日),包括：父母、配偶、子女。非直系亲属去世给予丧假1天，包括祖父母、外祖父母、配偶之父母、亲兄弟姐妹。丧假为带薪假。申请丧假员工须在上班第一天向行政人事部提交直系亲属的死亡证明复印件。(六)产假：女性员工分娩，顺产假90天，难产加15天，晚育加60天。若怀孕期间出现流产情况，怀孕不满四个月流产时，根据医疗机构的意见，给予十五天至三十天的产假，怀孕满四个月以上流产时，给予四十二天产假。产假(流产假)期间的医疗补助和工资均由社保机构发放，若本人上一年度社保缴费基数等于或超出上一年度实际平均工资的，公司只支付公积金、社保费(公司承当部分)、工龄工资与取暖补贴，否则公司支付产假补贴(本人产假前月职级工资的保费(公司承当部分)、工龄工资与取暖补贴。产假系计划第一胎生育女员工，(七)护理假假期女方符合晚育条件的，男方休护理假15天；女方早育或(八)节育假假期女员工上环需凭医院开据的医疗诊断证明可休假3天，已休假15天。(九)年假1、入职满一年的员工享有年假，满一年至五年的，每年享有5个工作日的带薪年假，超过五年的，每增加一年便增加一个工作日的带薪年假，超过10年的，享有10个工作日的带薪年假。2、公历年度累计病假或事假超过30天以与休产假的员工不享有年假；年假3、申请年假时，应以不影响企业整体工作为前提，在适当的时期提前15(1)物业公司总经理、副总经理申请年假时，应书面提出休假申请，经地(2)其他人员请假须经公司总经理审批。部门职位类别□事假□病假□工伤假□调休□婚假□年假□探亲假□丧假时间事由本部门意见行政人事部意见副总经理意见总经理意见注：1.两天(含两天)以，由部门负责人、行政人事部、副总经理批准；三天以上须经部门负责人、行政人事2.各级人员申请带薪假期(婚、丧、产、探亲假等)时，直接上级签字后，由行政人事部审核，报总第四节薪酬与福利管理制度薪为基本工资(职级工资+职级奖金)+工龄工资十交通补助+采暖补助+补助-2、职级奖金=基本工资*40%;3、工龄工资，为鼓励员工长期为公司服务，连续工作满一年(含一年)以限。工龄工资经理级为50元/年，主管级为40元/年，员工级为30元/年。5、补助，包括有试用期转正员工的工资差额，节假日加班费，夜班人员的险、失业保险、生育保险与住房公积金等福利，按照投资集团确定的标准具体执8、以上薪酬和福利均为税前，个税由个人承当公司代缴。(二)年终奖金：公司全体员工年终奖金的发放，由公司实际经营考核结果确定，奖金的最终发放应结合公司各员工的年度绩效考核结果而最终结果上报审批后确定。三、工资计算与支付(一)新员工根据聘用的职位和级别，确定基本工资等级，原则上试用期工资为转正工资的80%。(二)员工转正、调转、晋升的薪资调整按实际转正日期核算，在涉与工龄工资调整、采暖补贴等与时间有关的问题时，以每月10日为界；凡于10日前(含10日)加入公司者或批准者，当月按全月调整，反之从下月调整。(三)支付方式：1、员工工资以现金方式直接在公司规定的发薪日存入员工的银行支付给员工本人。2、员工工资以月为单位计算，实际出勤天数不满一个月的按以下公式计算：(实际出勤天数/应出勤天数)*基本工资。3、工资正常支付日为每月26日，如遇法定假日提前发放，遇周六提前一个工作日发放，遇周日则顺延至下一个工作日发放。三、每年公司将依据企业实际经营情况结合市场薪酬水平与员工绩效考核表现，对员工的薪酬进行适时调整，工资福利制度的制定与调整参照集团指导标准与社会平均薪酬标准，经总经理审批后执行。四、公司高管人员的工资调整由集团审批；中层人员工资调整由总经理审批，报地产集团审核。公司普通员工与基层人员工资调整由上级主管领导提出申请，公司总经理审批。五、公司为员工提供生日贺礼、婚庆贺金、生育贺礼、重要节日贺礼、住院慰问、丧葬抚恤金、员工活动等福利。六、薪酬制度公司实行薪酬制度，如员工对其工资有异议，请与行政人事部门联系，公司不承受任何以其他人工资额为理由的申诉。除公司指定管理人员知道员工薪水外，任何员工不得泄露薪酬秘密，严重者将视同严重违反公司规章制度，对其予以辞退，不给予任何补偿。七、福利项目：通勤补助、通讯补助、体检、意外保险、婚庆贺金、生日贺金、丧葬抚恤金、探病慰问金、防暑降温费、采暖补助等。公司对每位通勤员工每月提供限额交通补贴，总经理500元、副总经理400元、经理100元、员工80元。公司对主管以上人员与部分行管人员每月提供限额通讯补贴，总经理、副总经理200元、经理100元、主管50元、行管人员30元。公司根据员工的有效在员工过生日之日为员工提供30元的生日贺礼。4、婚庆贺金公司转正员工，公司将根据员工提供的结婚证发放400元的婚庆贺金。转正员工的直系亲属(父母、岳父母、夫妻、子女)去世，公司根据有效证明一次性发放丧葬抚恤金400元。员工本人或其直系亲属(父母、岳父母、夫妻、子女)因病住院，公司派专人前往探望，并提供“探病慰问金”50-100元。7、餐费补助公司员工一律享有午餐补助，标准为6元/人。午餐补助直接划拨到后勤费8、春节补助500元/人，9、防暑降温费、中秋、三八妇女节等根据地产集团当年确定的指导标准执第五节培训管理一、公司通过培训不断提高员工队伍的专业技能、职业素养，传递最新的技术与管理资讯，以促进整体工作绩效的提高，为公司的业务发展提供必要的人力资源保障。通过培训建立学习型组织，并在培训的过程中逐步建立属于自己的讲师队伍与培训课程体系，增加企业凝聚力。1、全员参与原则提倡全体员工参与各种管理、技能或专业类别的培训，以便为企业不断发展提供有利保障，同时也使员工得到不断的价值提升。2、外结合原则坚持请进来和走出去的原则，并尽量安排中层以上管理人员以走出去的方式进行培训，使培训与实践完美结合。3、培训计划的报送和审批在培训预算上报的同时，应上报全年培训计划，并在组织各分项培训之前向地产集团人力资源本部上报完整的培训方案，培训方案应包括以下容：目的、要求、容、成果、时间计划、培训管理、预算、评估方法等。4、组织、形式与实施根据不同的培训需求、资源优势、管理畴，培训的组织、实施、评估可分别由各部门与公司高层分别或联合完成。培训的形式不拘泥于某单一的形式。5、培训周期与频率以年度为周期，在不包含入职培训的前提下，各部门培训每年不少于5次，中层培训不少于2次/年。第六节绩效考核管理制度一、为帮助员工取得高水准的工作业绩，使每一位员工都明确其岗位职责与标准，鼓励员工追求卓越的工作表现，制订激励与考核制度。二、激励制度本着积极、正面、发展原则进行；绩效考核制度本着公正、客经典生活物业考核管理方法1.绩效考核为年底奖金的发放提供依据。通过考核准确衡量工作的“质”2.绩效考核是对员工进行激励的手段。通过考核，奖优罚劣，对员工起到1、部门月考核时间安排为次月5-10日；2、部门年度考核时间安排为次年1月5日至10日完毕。(一)行政人事部(二)财务部(三)客服部(四)招商运营部2.建立健全业主档案(五)工程部2.建立健全各项档案3.设备维修保养工作4.与时处理突发事件(六)安管部(七)餐厅(一)行政人事部1.员工费用控制(确保全年员工费用不超支)。(二)财务部1.资金的使用安全(现金、支票)。(三)客服部1、公寓物业费收取完成。1.建立健全业主档案。2.培训次数与质量。(四)招商运营部1.商街物业费收取完成。2.商街租赁任务完成。1.建立健全业主档案。2.培训次数与质量。(五)工程部1.发生重大设备运营安全。关键考核指标1.建立健全各项档案。2.外协工程验收。3.培训次数与质量。(六)保安部1.安全问题(包括防火、防盗事故)。2.车场经营任务。关键考核指标1.培训次数与质量。2.服务态度、站立姿势与工作纪律是否达到要球。1.食品安全。2.完成餐厅成本控制1.仓库记帐是否真实、准确。3.餐厅环境卫生。三、考核方式公司对各部门绩效考核每月进行一次。四、等级与分值部门与员工考核成绩总分为100分，共分为A、B、C、D等分值AB79以下D第五条绩效考核的执行为做到公平、公正、公开，做好绩效工作，完成全年既定目标，成立考核领考核领导小组成员：组长：王克禹常务副组长：赛庆甫秘书：霞组员：各部门负责人1.参与各项考核指标制定。2.解决与纠正考核中的偏差。3.确定方案与考核结果。日常工作中，可代替组长履行职责。秘书职责：负责对周期的考核数据情况进行整理、统计。1.参与各项考核指标制定。根据2008年主要目标，现制定具体的考核细则。在月度考核基础上进行年4.评选方法(一)如果公司经营目标未完成，各部门不发奖金。(二)否决指标：如果部门否决指标没完成，则部门不发奖金。(三)关键考核指标：由考核小组进行评比扣分，根据月度累计扣分情况与3.本方法自颁布之日起实施，望相关部门努力做好各项第七节员工奖惩制度(一)在集团工作满五年且无违纪现象者，由投资集团授予“荣誉锦联人”(二)公司每年评选先进部门，推举条件如下：(三)先进个人：(四)奖励形式：精神奖励；物质奖励；晋级；晋职。(1)对提高公司管理效益有重大贡献者。(2)在提高物业服务质量等方面经常受到业主或上级有关部门的表扬者。(3)对节能降耗，成效显著者。(4)提出合理化建议被采纳，并经实施有显著成效者。(5)对营私舞弊或危害公司权益的事情，事先举报或制止，使公司减少或(6)遇突发事件，采取措施得当，为保护国家财产和人民生命安全见义勇(7)对维护公司荣誉、塑造企业形象方面有较大贡献者。(8)获得社会、政府或行业专项奖励，为公司争得重大荣誉者。(9)其他情形，经总经理办公会研究决定给予奖励者。2、书面警告：用于较为严重的过错，屡犯过五、违纪行为的严重程度由公司判定，并决定给予何种处分，根据违纪行为还将伴随调岗、降职(级)、罚款等处罚。六、员工在工作中给公司造成损失、构成犯罪的将提交司法机关处理，尚未构成犯罪的将视情节给予纪律处分和经济处罚，并可责令赔偿损失。在不违反相关法律法规的情况下，公司有权从违纪员工的工资、奖金与津贴、补贴等(包括并不限于此)中做相应的扣除，不够扣除的，公司仍然有权就剩余部分向违纪员工追偿。1、情节严重或造成损失五千元以下的，给予警告处分，并扣发1—3个月职级工资。2、情节特别严重或造成损失在五千至一万元之的，给予降级、降职或辞退处分，并扣发3—6个月职级工资。3、情节恶劣或造成损失在一万元以上的，给予辞退、构成犯罪的将移交司4、对处以赔偿损失而不履行赔偿行为的，公司将诉之法律。七、员工被处以纪律处分后，由公司进行为期3—6个月的考核，如确有悔改表现的，报公司总经理批准后予以解除纪律处分，但解除降级、降职处分不视为恢复原级别和职务。八、行政人事部负责工作纪律的监察和管理工作。九、处分的决定与解除应以书面形式通知本人，并记入公司部档案。十、员工对处分决定存在异议，可以在接到处分通知后3日向人事部门提出书面申诉。第四章财务管理制度第一节资金管理制度为了加强对货币资金的部控制，提高货币资金的使用效益，提高会计信息质业部控制规》以与国家有关法律法规，制定本制度。本制度所称货币资金，是指公司所拥有或控制的现金、银行存款和其他货币资金。各企业负责人对本企业货币资金部控制的建立健全和有效实施以与货币资金的安全完整负责。(一)财务部门建立货币资金业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限，确保办理货币资金业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。货币资金业务的不相容岗位至少包括：1、货币资金支付的审批与执行；2、货币资金的保管与盘点清查；3、货币资金的会计记录与审计监督。出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。(二)财务部门建立货币资金授权制度和审核批准制度，并按照规定的权限和程序办理货币资金支付业务。审批人根据货币资金授权批准制度的规定，在授权围进行审批，不得超越审批权限。经办人在职责围，按照审批人的批准意见办理货币资金业务。对于审批人超越授权围审批的货币资金业务，经办人员有权拒绝办理，并与时向审批人的上级授权部门报告。公司财务部门按照规定的程序办理货币资金支付业务。1、支付申请。公司有关部门或个人用款时，应当提前向经授权的审批人提交货币资金支付申请，注明款项的用途、金额、支付方式等容，并附有效经济合同、原始单据或相关证明；2、支付审批。审批人根据其职责、权限和相应程序对支付申请进行审批。对不符合规定的货币资金支付申请，审批人应当拒绝批准；3、支付复核。复核人应当对批准后的货币资金支付申请进行复核，复核货币资金支付申请的批准围、权限、程序是否正确，手续与相关单证是否齐备，金额计算是否准确，支付方式、支付对象是否妥当等。复核无误后，交由出纳人员等相关负责人员办理支付手续；4、办理支付。出纳人员应当根据复核无误的支付申请，按规定办理货币资(一)根据国务院《现金管理暂行条例》与其实施方法的规定，结合公司(二)库存现金限额：库存现金限额为3,000元；超过库存限额的现金应(三)现金收入应当与时存入银行，不得自行坐支现金，当日3、工资由财务人员按时提款，月末发放工资，填制记帐凭证，4、办理款项汇兑时，财务人员经审核“汇兑通知单”与有关凭证，分别由经办人、部门负责人、财务负责人、企业总经理签字，出纳人员到银行办理。5、不准超围、超限额使用现金。8、不准利用账户替他人或其他单位套取现金。(六)建立健全现金账目，逐笔记载现金收支，账目须日清月结，做到账实相符。严禁用不符合财会制度的凭证顶替库存现金；严禁谎报用途套取现金；(七)出纳每日下班前进行现金盘点工作，结清现金日记账。每周五现金盘点时由非出纳岗位财务人员进行监盘，盘点结果形成记录，由盘点人与监盘人、财务部经理签字确认后存档，确保现金账面余额与实际库存相符。发现不符，当日查明原因，做出处理。(八)出纳与时登记记录每日发生的现金支付业务，并将电子明细账与相关单据进行互相核对。(九)现金保险柜应存放于财务室，密码应每三个月更改一次，出纳岗位人员变更时也要进行更改，并形成书面记录，保险柜不得存放私人财物。(十)备用金管理1、各部门由于业务工作性质，确需要备用金的，书面提出申请，经公司总经理批准。2、根据公司总经理通知，部门领取备用金时，填写借款单，财务负责人审核，由出纳人员依凭证付款。各部门指定专人负责备用金管理。3、部门领取备用金最高限额为1,000元。4、备用金管理人员每周与财务部门结算一次，与时补充备用金。财务部门按时催促备用金管理人员办理财务报销手续。5、因业务发展或部门调整，不再需要使用备用金的部门应与时办理相关手续，归还备用金。三、银行账户管理(一)财务部门严格按照《支付结算方法》等国家有关规定，加强对银行账户的管理，严格按照规定开立账户，办理存款、取款和结算。银行账户的开立应当符合公司经营管理实际需要，原则上公司只能在便于开展业务的银行开设一个存款账户，办理各种结算业务。如需开立银行账户，由公司财务部门提出书面申请，报地产集团财务总监审核批准后执行，,并报集团公司管理会计部备案；销户时，按相同程序执行。不得违反规定开立和使用银行账(二)严格遵守银行结算纪律，不得签发没有资金保证的票据或远期支票，套取银行信用；不得签发、取得和转让没有真实交易和债权债务的票据；不得无理拒绝付款，任意占用他人资金。1、支票由出纳人员保管。2、支票领用时按要求逐项认真填写“支票领用单”,由所在部门负责人审核，经财务负责人与总经理批准签字后，到财务部门领取支票。3、原则上不允许各业务部门领取空白支票。特殊情况，经总经理审批。各部门累计领取支票超过三逾期未报帐的，财务部门暂时停封该部门借款业务。财务部门要与时催促各业务部门与时办理结算报销手续。4、支票付款后与时办理报销手续，购置物品时需要物品保管人员或使用人员验收签字后方可报销。5、收到支票后，与时送存银行，不拖不压。(三)出纳对发生的结算业务，要根据合法、正确和完整的收支凭证，依业务发生的先后顺序登记入账，每日终了应结出余额。1、财务部门须对各银行账户开通网上查询功能，并利用网上银行的实时性与时进行银行对帐工作：2、每月银行对帐一次，编制书面确认的银行余额调节表，由编制人员、复核人员与财务部经理手工签字确认存档。(四)出纳人员可以从事银行对账单的获取、银行存款余额调节表的编制等工作，但是必须经由主管会计人员的复核和检查。(五)原则上禁止开通网上银行的支付和结算功能。四、其它货币资金的管理(一)对外发生的业务，除用现金和银行存款结算外，还可采用其他货币资金结算方法，主要包括：外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、在途货币资金和信用证保证金存款等。(二)使用上述结算形式，由财务部门每月与银行核对余额，业务完毕后应立即清理，余款退回银行账户。五、票据与有关印章的管理(一)财务部门加强与货币资金相关的票据的管理，明确各种票据的购买、保管、领用、背书转让、注销等环节的职责权限和处理程序，并专设登记簿进行记录，票据、金额、收款人须填写完整，并由批准人签字后予以领出，防止空白票据的遗失和被盗用。因填写、开具失误或者其他原因导致作废的法定票据，按规定予以保存，不得随意处置或销毁。对超过法定保管期限、可以销毁的票据，在履行审核批准手续后进行销毁，并建立销毁清册，由授权人员监销。财务部门设立专门的账薄对票据的转交进行登记；对收取的重要票据，应留有复印件并妥善保管；不得跳号开具票据，不得随意开具印章齐全的空白支票。(二)空白现金支票、转账支票等结算票据，由出纳在保险柜中保管，不得在空白支票等票据上预盖印鉴备用。(三)财务部门应加强银行预留印鉴的管理。财务预留印鉴由出纳和财务经理(或其授权人员)分别保管，不得由一人保管支付款项所需的全部印章。日常财务工作外，须使用财务印鉴的特殊经济业务与事项，必须严格履行财务印鉴领用登记手续。外出办事人不得将支付款项所需的全部印章携带外出，确有需要时，需由两人分别携带，并进行印鉴使用登记。(一)公司财务部门的财务自查，货币资金监督检查的容主要包括：1、货币资金业务相关岗位与人员的设置情况。重点检查是否存在货币资金业务不相容职务混岗的现象。2、货币资金授权批准制度的执行情况。重点检查货币资金支出的授权批准手续是否健全，是否存在越权审批行为。3、支付款项印章的保管情况。重点检查是否存在办理付款业务所需的全部印章交由一人保管的现象。4、票据的保管情况。重点检查票据的购买、领用、保管手续是否健全，票据保管是否存在漏洞。对监督检查过程中发现的货币资金部控制中的薄弱环节，要与时采取措施，加以纠正和完善。(二)公司财务部门应对货币资金业务进行定期检查，对货币资金管理实行责任追究制度。1、每周一次，主管会计对库存现金进行一次监盘，平时采取不定期抽盘方式，重点检查账实是否相符，防止白条抵库、贪污挪用、公款私存等现象。2、每月一次，主管会计与财务经理审核、检查由出纳人员编制的银行存款余额调节表，未达账项是否正常，是否有收付款项未与时入账，是否有未与时核销的支票；并签字确认。3、不定期对涉与货币资金业务的记账凭证进行抽查，重点检查付款审批程序是否合规。一、本制度所称资产系指企业拥有的实物资产，主要指固定资产与存货。固定资产指使用期限在一年以上，单位价值在2,000元以上的资产，包括房屋建筑物、机器设备、运输设备、电器设备、通讯设备、办公设备、工具器械、食堂设备等。存货是指企业在生产经营过程中为销售或耗用而储备的各种物品，包括开发产品、开发成本、半成品、原材料、燃料、包装物、低值易耗品等。二、企业固定资产的购置、使用、部转移、报废、转让、变卖、出租、抵押、赠送、盘盈、盘亏等应履行登记和报账手续。三、固定资产的分类(一)、固定资产分类与折旧政策为了便于统一管理固定资产，公司依据集团公司制定的统一的固定资产分类与折旧计提原则：AB5年C10年D笔记本与台式电脑5年E复印机、打印机5年F5年G5年H电视、音响、电器设备5年I家具5年(二)、固定资产的编号，根据集团公司规定，实行统一的编号规则：固定资产编号由四部分7位编码组成：1、第一部分为公司名称占2位编码，公司编码按地产集团编码规则为13。2、第二部分为固定资产分类编码，占1位编码，此部分按上述分类编码原则执行，如：3、第三部分代表固定资产购入产地，占1位编码，分为国产和进口，以J4、第四部分为同类资产的序列号，共3位编码。(三)固定资产管理权责划分：公司总经理负责领导公司固定资产管理工作，为总责任人。1、公司行政人事部负责固定资产的实物管理，财务部负责固定资产的帐务2、行政人事部指定专人对各项固定资产分类，并建立固定资产台账，登记固定资产名称、型号规格、设备原值、使用部门、使用人、购置日期等；3、财务部指定专人负责固定资产的会计核算，并建立固定资产明细帐；4、对专人使用的固定资产，实行“谁使用、谁保管、谁负责”的方法，落实责任部门和责任人；5、行政人事部和财务部应定期对固定资产清查盘点。(四)固定资产采购管理制度：1、固定资产的购置实行预算审批制，年末，公司应编制下一年度固定资产购置计划并报地产集团审批。2、行政人事部根据经批准的固定资产购置计划，结合公司固定资产的使用、闲置情况，本着“优先调剂、统一采购”的方针，对固定资产进行调配或采购；3、员工因部调动或公司因管理与资源合理配置，需要对固定资产进行转移时，应填写《固定资产调拨通知单》,通知单上须注明调拨固定资产名称、数量、原值、净值、转出部门、转入部门、用途等信息，经相关领导审批后正式办理转移。行政人事部和财务部与时调整相关变动信息，在固定资产台帐和明细帐上注4、固定资产购置原则上采取“多家询价”的方针，由采购人员根据两家以上(含两家)供应商所报价格、质量、售后服务等择优选定供货商，由财务部审核与相关领导审批后进行购置。5、固定资产购入后，由行政人事部入库，按编号规则进行编号，填写《入库单》,并将固定资产标签贴在固定资产相应位置，一般贴在物品正面，如考虑美观可以在侧面贴。入库后，通知使用人领用，办理《出库单》,原则上采购员与库管不能由同一人担任；对购进的不需安装的固定资产，由采购部门和使用部门联合进行验收，填写“固定资产验收单”,该验收单上应有采购人员、财务部负责人、使用部门负责人、使用人签字。6、对购进需要安装的固定资产，必须首先由供货单位、安装单位和采购人员、财务部负责人、使用部门负责人、使用人与相关技术人员进行验收，然后才能进行安装。固定资产安装调试运转正常达到规定标准后，由上述验收人员在“固定资产验收单”上签字确认。7、采购人员将固定资产发票与入库单一同作为报销凭证办理报销手续。行政人事部根据入库单登记固定资产台帐，财务部根据发票登记固定资产明细帐；8、新购置固定资产的合格证、使用说明书、各种出厂证明、技术资料、保修证等相关资料由行政人事部负责保管。(五)、固定资产清理、出售、报废：对使用期满不能继续使用或已经不能进行正常生产经营活动的固定资产进行出售或者报废处理时，要按规定办理手续。由行政人事部填写《固定资产出售、报废申请单》,注明固定资产名称、使用部门、购买日期、账面净值、出售或报废原因等信息，报地产集团领导审批后，财务部做报废固定资产处理，同时行政人事部在固定资产台账中对其注销。(六)、固定资产盘点方式行政人事部会同财务部与使用部门于年度终了前一个月对固定资产进行全2、年中盘点行政人事部会同财务部与使用部门于月份终了对企业贵重物品与时进行盘(一)低值易耗品指单位价值较低，使用期限较短，(二)低值易耗品采取一次性摊销方法。(三)低值易耗品的采购、调拨、清理、盘点参照固定资产管理方式进行管第三节借款与费用报销管理制度商品类采购(指商品等)、办公用品类采购(包括文化用品、劳保用品、花费、运费、广告费、其他(如业务招待费、伙食费、零星支出等)。3、借款人员终结事务，在报销时扣回借款，当时不能扣回的1、每月底由各使用部门负责人根据工作需要填3、购买后由行政人事部有关经办人按财务规九、通讯费报销方法每月25日前凭电信部门打印的话费单据，按标准报销。十、广告费(不含公益性广告)报销方法根据年度预算计划，由公司招商部门提出申请，注明广告方式、容、预期效果、预算金额，由总经理批准实施。十一、其它费用报销方法1、采购物品报销时，除提供费用报销单外，还应提供经物品管理人员签字的验收单或入库单。2、未涉与的其它事项发生的费用，根据实际情况，由总经理酌情处理。十二、须知1.1应用蓝色或黑色签字笔逐项填写，禁止使用红色笔、圆珠笔或铅笔；1.2字迹要清晰，不得涂改。2、发票规定(《详见票据管理规定》)3.1公司总经理对各公司经济业务负审核和签署责任。当其超越权限或不符合制度规定签署时，财务人员有权拒绝报销付款，并以适当渠道反映。3.2原则上由经办人本人报销费用，一事一报，严禁混合报销、伙同报代替报销。3.3报销时须注明费用发生原因、地点，准确计算金额和单据数或联系方式。3.4费用报销在终结事由后三个工作日办完签字手续。第五章综合业务管理制度第一节客户服务管理制度一、物业管理服务承诺制度1、开通24小时服务热线；2、实行首问负责制，设专人接待来访；3、认真对待业主投诉，有效投诉办结率100%,投诉回访率100%;4、人性化管理，安全岗位实行24小时巡逻；5、不定期组织商街文化活动，丰富商街文化氛围；6、按章办事，明码标价，合理收费；7、小区保持清洁，垃圾随产随清；二、前台交接班管理制度为规管理，明确责任，特制定本制度：1、每天都要有专人进行接听、接待来人来电投诉维修。2、交班人要整理好工作台，使接班人员感到整洁、舒适、有条理。3、接班人应认真阅读工作日记，以了解上一班的工作情况。4、接班人员发现交班人员未认真完成工作，事项不清楚或检查中发现问题，应向交班人员提出，交班人员不能给予明确答复，应报上级领导处理。1、热情迎送客户，主动问好；2、严禁空岗，遇有特殊情况向领导请示后，有人接替方可离开。3、每日8:00-18:00由专人员服务(18:00至次日早8:00由值班经理负责),服务人员应在接待台服务，遇客人询问，须站立服务。4、来人应主动打招呼，有重要客户必须站立、微笑并问好。5、不得在值班期间说笑聊天。6、接待客户有关服务方面的询问要有问必答，礼貌待客，百问不厌。7、遇有客户投诉，不论正确与否，先笑意承受，如自身不能解决问题，应立即上报领导。8、不得私自向外人提供业主的联系方式，特殊情况须请示主管领导。9、保持前台环境卫生，工作台不得摆放与工作无关的物品。为加强与业主的感情沟通与确保业主回访工作的落实，提高物业管理服务的质量和服务满意率，特制定本制度如下：1、客服部要对业主、物业使用人定期进行回访。定期回访的主要容是服务质量意见与服务建议。应合理安排时间，抽样与有针对性意见的回访相结合。全年回访户应达到小区住户的50%。2、属于小区日常管理和服务围的，要当日解决；不能完成的，向业主讲明原因，但在三日必须给业主一个满意的答复；对于业主提出的合理化建议和意见，经公司研究后，于一周告之业主。3、对治安保卫、环境卫生、便民服务等项目，凡用户提出意见和要求，都要填写《投诉处理表》,调查研究处理后进行回访，并填写《回访记录表》,以便日后便民服务工作的开展。4、对业主提出的问题，要视实际情况与时解决，对所提问题解决后业主不满意的，回访人要以重点意见和建议上报公司，以便公司研究解决方案找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。5、在回访业主(用户)时，要本着耐心诚恳的态度，认真听取业主的意见和要求。月统计、装订，整理归档。四、客服部收费管理制度理、有序、按章收费”的原则，以提高公司收费水平和经济效益为核心，制订合理的收费管理目标，严格按价格主管部门制订的标准收取各种费用。为切实提高收费管理水平，为公司收费目标的完成奠定坚实的基础，特制定本管理规定。1、按章收取，严格以本收费区域公示的收费标准为依据，实行明码标价。2、管理员要严格按业务流程做好收费工作，保证做到不拖欠、不漏收、不重收、不多收。3、对收费情况严加管理，认真填写收费记录，并定期与财务核对。对已收缴的费用要即时送交财务部并向业主提供发票，不得私自带离公司。4、收费工作人员在收费过程中，严禁利用工作便利索取好处、回扣，杜绝人情费。5、与时收取因种种原因拖欠的各种费用，并负责反馈收费工作中的各种情况，以利尽快解决。6、对拖欠费用的业主(住户),要与时以联系、贴放催费通知、上门催收等方法，使欠款尽早回笼；对无理取闹的业主(住户),要与时了解情况，细致耐心地做好思想工作，并上报主管领导，提出解决问题的方案与方法，以确保收费工作的持续、稳定。7、定期对收费工作进行总结，与时查找各种欠费原因，并形成书面报告，并进行跟踪落实。8、所收费用需每日登记，每周以书面形式统计上报，每月汇总。9、实行绩效考评制，划分收费责任，制订收费任务，按季考评。五、客服部经理卫生巡检制度为加强部门部各项管理工作，指导和协调部人员工作要求和工作关系，保持小区清洁，特制定本制度；1、客服部经理每月必须对全区卫生情况全面检查一次，并进行认真记录，每月对各项管理工作的实施情况进行评价，并填写相应表格。2、客服部经理应小区公共设施管辖围、卫生区域责任围、消杀围与重点部位、绿化责任区域做到心中有数，在每次全面检查过程中要针对存在的问题找出原因和解决方法，与时督促保洁员或责任人前去处理，并将处理结果记录下来，事后检查完成情况。3、客服部经理应对各项管理工作高标准、严要求，除每个月定期检查以外，还要采取不定期的抽查，突出重点，兼顾全面。在抽查过程中可走访部分业户，虚心听取业户意见和建议，增强与业户之间的良好关系，努力改进工作要求和提高质量标准，取得业户的理解、支持、配合与信赖。4、客服部经理负责制定各项管理工作的整改措施，对检查出来问题较为严重的，应发出书面的纠正和预防措施，要求保洁员或责任人限期整改，使存在的问题得到根本解决。5、客服部经理每月对各项管理工作完成情况做出评价，评价结果与保洁员的奖金或工资直接挂钩，奖勤罚懒、奖优罚劣。六、业主报修管理规定为规物业投诉、报修工作，使之能与时、有效、合理地处理，为业主提供更加优质的服务。特制定本制度：1、接到业主口头和书面报修时，接待人员耐心听取业主述事件经过，在《报修登记表》上做好详细记录。2、根据报修容，接待人员应立即将投诉问题转达给相关责任部门与部门负责人。(1)属物业工程部负责维修的项目，根据容严重程度，接到报修通知后半小时到达现场，如有紧急情况不能按时前往，应与时给接待人员说明情况，并约定维修时间，接待人员与时将维修时间告与业主，做好解释工作。若维修完毕，请与时将信息反馈前台接待(下班前将当天维修结果反馈前台接待);每月的月底物业工程部将维修单(已修完)转客服部存档。(2)收费服务方面：物业工程部按照公司特约服务收费标准与现场实际情况核价，由物业工程部现场开据维修单(需业主与维修人员签字),客服部管理员现场收钱，后将维修单与服务费一同交至财务部，开取发票(收据)给业主。(3)属产品保修期间质量问题造成的维修，接待人员应与时与相关责任单位联系，责任部门接到投诉后，要求签署限期整改意见，具体落实投诉处理意见：①对能解决的问题，约定时间，并限期完成。②对不能解决的问题，给予回复。③对于复杂的和返修的维修问题，必须由物业工程部和客服部负责人、管理员组织协调后，拿出处理意见，协商沟通后由相关负责部门落实解决。(4)重大问题，以工作协调单形式转至地产公司相关部门，并签署处理意见，具体落实。3、如没有接到其它通知，客服部按完成期限跟踪检查投诉落实情况，并在三日进行回访。4、投诉处理完毕，客服部负责将报修处理结果填写在《报修登记表》上，对投诉问题做好解释，做好反馈。5、《报修登记表》由客服部统一进行存档、管理。七、装修管理规定为了加强房屋二次装修的管理，保障小区所有业主的安全与利益，维护小区的公共秩序，制定如下装修管理规定。1、大楼承重结构(如：承重墙、柱、梁等)的位置、尺寸、强度都是经过严格设计计算得出的，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门。2、电线的铺设和电器的安装，业主应聘请持有操作证的工人施工，电器的容量应不大于原设计的负荷。3、给排水管道的改造和施工必须保证其他业主的正常使用。业主装修时应对卫生洁具、地漏、下水管道等采取有效的防护措施，如因施工原因造成堵塞由业主负责清理疏通并承当一切费用。在修改排水管道时，严禁将生活污水排入雨水管道。4、业主装修时对厨房、洗手间等部位应做好防水管理。如因施工原因造成房屋渗漏水，由业主负责修复并承当一切费用。5、业主装修期间，不得占用公用地方加工或堆放材料。6、业主的装修垃圾须用袋装运，出户的垃圾不准在公共场所过夜堆放，须与时运走，防止阻塞公共通道和影响小区美观。7、装修时间：小区装修时间为每天8:00～12:00,14:00～18:00。如业主装修工期紧，征得物业同意后，装修时间可延长至晚上21:00,但在18:00～21:00间，禁止使用电动机械，禁止在楼喷油漆、烤漆。8、业主在进行房屋装修时不得影响周围业主的休息，施工时应尽量降低噪音(如关好门窗等)。9、业主在装修期间，应确保装修施工人员遵守防火的有关规定，如不得将电源线直接插入插座中，严禁在室吸烟、用电炉做饭等。进行电焊时，应采取有效的防护措施防止火灾。10、业主应到物业公司签订《装修保证书》,在申请获物业公司正式批准后，方可派施工人员进入现场施工；若装修过程中临时增加装修项目，须报物业公司审核批准。11、业主应确保所有进入小区装修的施工人员办理登记手续，确保进入楼宇装修的施工队伍服从物业管理，遵守小区一切管理规定。(如施工人员不服从管理或经教育仍然不改者，物业公司有权拒绝该施工队伍进入小区。)12、业主若不按要求进行施工，经物业公司检查发现，限其修复，情节严重的物业公司有权向有关机构提出诉讼；业主若不按要求施工，物业有权采取没收工具等强制性措施暂停业主的装修；业主装修完毕，承重结构与公共部份等不允许改动部位，须由物业公司工程部进行验收。第二节招商部管理制度8、如出现不属以上7条情况，客户的归属由现场经理安排处理。第三节工程维修管理制度一、工程部岗位管理制度为了提升服务意识，保障工程维修有序进行，特制定工程部员工工作岗位管理制度如下：1.严格交接班制度，检查设施、设备情况，工具齐全，如有设备故障，两班次人员要共同排除方可下班。2.交接班后要做好巡查工作，做好值班记录。3.日常工作要积极主动，提高服务规，进入客户房间工作要讲究礼仪礼节，工完场清，工装整洁，戴好工牌。4.要熟悉各工程设备情况，按章操作，根据不同季节做好调整。5.服从班组长、值班长的工作安排，当日工作没有特殊情况要当日完成。6.工作时间不得串岗、聊天，工作岗位不得有其他人员入，工作时间严禁喝酒、打扑克等活动。7.与时汇报工作中发生的问题，部门领