2023年物业管理师《物业经营管理》预测卷（五）附详解

2023年物业管理师《物业经营管理》名师预测五套卷之(五)

附详解

一、单选题

1.大多数写字楼以()为主。

Av出租

B、租赁

C、自用

D、出售

答案：A

解析：写字楼由于档次高、设施设备复杂，因此，管理要求高，一般都委托专业

物业服务企业管理。同时由于多数写字楼以出租为主，出租率的高低是此类物业

的生命线，而出租率的高低与物业管理的好坏休戚相关，因此，很多写字楼业主

委托物业服务企业代理出租。对于物业服务企业来说，为业主获取最大利润是其

全部工作的出发点和落脚点，其所有工作均应围绕这个目标进行。

2.产业园区，一般以()为主要支柱产业。

A、高科技产业

B、新兴产业

C、金融产业

Dx文化产业

答案：B

解析：产业园区，一般以新兴产业为主要支柱产业。新兴产业的企业从业人员往

往比较年轻；园区地处偏远，企业刚刚发展，聘用基层员工多为外地务工人员。

3.下列关于公寓、别墅物业特约服务的需求调查说法错误的是()。

A、调查时要有针对性，做到有的放矢

B、调查后对调查材料进行整理分类

C、经调查后，可确认开展何种经营项目、何时开展

D、仅可采用问卷法进行调查

答案：D

解析：调查可采用问卷式进行，也可通过开设热线电话、上门走访等去到收集信

息和资料。

4.根据是否考虑()因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。

Av利润率

B、通货膨胀率

C、利率

D、资金时间价值

答案：D

解析：盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动

态指标两类。其中：①静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直

接通过现金流量计算得出的指标，通常在对投资项目进行概略评价时采用，②动

态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计

算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。

5.商业物业经营管理服务与其他业态的物业经营管理服务的主要区别()。

Av附随性

B、守法性

C、潜隐性

Dv保障性

答案：D

解析：商业物业管理是商业经营活动的重要保障。商业物业管理的主要活动有时

与商业经营活动在时间上同步，有时超前、有时滞后。工程系统的任何故障、秩

序维护工作的任何疏忽都将给商业经营活动的备方带来直接的经济损失，无论是

厂商、店家的经济损失，还是个体消费者的索赔都将对正常的管理工作带来负面

影响。这也是商业物业经营管理服务与其他业态的物业经营管理服务的主要区别。

6.当租用房屋用于从事生产'经营活动，修缮责任由()。

Ax出租方承担

B、承租方承担

C、转租方承担

D、双方当事人在合同中约定

答案：D

解析：在物业租赁合同中，必须明确列出租赁双方各自的修缮责任。租用房屋从

事生产、经营活动的，修缮责任由租赁双方在物业租赁合同中约定。

7.收益性物业的运营费用是除()外物业发生的所有费用。

Av税金

B、抵押贷款还本付息

Cx保险

D、管理费用

答案：B

解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包

括人员工费及办公费用'保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、

维修费）`为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保

险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

8.物业经营管理服务的目标是（）。

A、防止物业泡沫

B、满足客户需求

C、合理筹划物业税收

D、提供舒适环境并切实保障物业的治安安全

答案：B

解析：物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物

业管理（台设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，

为客户提供的贯穿于物业整个寿命期的综合性管理服务与经营活动。

9.下列不属于学生管理内容的是（）。

A、学生公寓

B、学生食堂

C、聚会

D、实验室

答案：D

解析：学校物业经营管理的主要工作包括学生管理、教学管理、公共设施与公共

事务管理、假期管理和其他管理。其中学生管理包括学生宿舍管理即学生公寓管

理，学生食堂即餐饮管理，聚会管理。

10.资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国

际上一般公认的比较好的资产负债率是()。

Av30%

Bx40%

C、50%

Dv60%

答案：D

解析：资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标,

比较保守的经验判断一般为不高于50%,国际上一般公认60%比较好。因为过高

的负债率表明企业财务风险太大，过低的负债率表明企业对财务杠杆利用不够。

11.租赁管理过程中，始终贯穿着0。

A、租金调整

B、租赁营销管理

C、租约续期

D、租赁方案与策略

答案：B

解析：租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的

全过程。在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸引、挖掘潜在承租人的措施

和手段。所以，出租人必须要不断完善、提高营销技能和营销艺术，充分利用各

种营销手段，这是获得经营收益的保障。

12.下列关于产业园物业调处理与园区开发商、管委会的关系的说法,错误的是()。

A、掌握园区定位，明确园区特殊需求和规定

B、向日方说明物业自营配套商业服务的必备性和优势

C、建立良好的沟通渠道，定期走访，积极反馈园区企业需求

D、服务的提供遵循效益最大化的原则

答案：D

解析：物业服务企业要积极处理好与园区开发商和管委会的关系，了解并掌握园

区定位，明确园区特殊需求和规定,积极做好相关物业管理法律法规的介绍工作，

赢得甲方对规范管理的支持。建立良好的沟通渠道，定期走访，积极反馈园区企

业需求，对甲方提出的意见和建议尽快反馈和落实。开展经营服务，要配合园区

定位，要满足客户需求，更要赢得甲方的支持和许可。在前期入住率不高的情况

下，向甲方说明物业自营配套商业服务的必备性和优势，争取经营场地免租或减

租。

13.运用市场法对物业进行估价，首先应()。

A、拥有大量的交易实例

B、选取可比实例

C、建立价格可比基础

D、交易状况修正

答案:A

解析：运用比较法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真

实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或

价值。因此，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。

14.下列对滚动预算与概率预算的表述中，错误的是O。

A、滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用

B、逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但是预算精度较高

C、滚动预算能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订

D、概率预算可以对成本预算编制中涉及的诸多变量做出近似的估计，使预算更

为符合实际

答案：B

解析：B项，逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。

15.从事商业物业的经营管理，必须首先()。

A、了解和掌握商业物业运营管理的目标

B、了解和掌握客户的需求

C、了解和掌握商业物业运营管理的特点

D、对商业运营业务及商业物业实施管理

答案：C

解析:从事商业物业的经营管理,必须首先了解和掌握商业物业运营管理的特点。

否则容易发生好心办错事的情况，或出现管理空白区，有的甚至会直接影响双方

的协调，影响商业物业的经营效益。

16.下列不属于公寓、别墅物业的特约服务项目的是()。

A、前台服务

B、居间服务

C、家政服务

D'交通服务

答案：B

解析：公寓'别墅物业的特约服务项目包括：前台服务、临时照管儿童服务、托

幼服务、家政服务、交通服务、医疗及救护服务'装修服务、园艺绿化服务、邮

递服务、洗车服务、汽车租赁服务、保险服务'社区仓库服务、商务服务和超市

服务。

17.反映物业服务企业在某一特定日期的财务状况的会计报表是()。

A、资产负情表

Bx利润表

C、损益表

D、现金流量表

答案：A

解析：会计报表主表包括资产负债表、利润表、现金流量表。资产负情表是指反

映企业在某一特定日期的财务状况的会计报表。利润表又称损益表，是反映企业

在一定会计期间经营成果的会计报表现金流量表是反映企业在一定会计期间内

的现金和现金等价物流入和流出的会计报表。

18.以下综合评价企业资产运营效率的指标是()。

A、净资产收益率

B、总资产报酬率

C、财务内部收益率

D、总资产周转率

答案：D

解析：总斐产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。

总资产周转率是综合评价企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期

间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量

和利用效率。ABC三项均属于财务效益状况的指标。

19.物业服务企业所经营管理的内容主要以()为核心。

Ax客户

B、商品销售

C、服务

D、促销和营销

答案：B

解析：一般情况下，物业服务企业所经营管理的内容主要以商品销售为核心.即

围绕商品销售而展开，如满足商场工作人员的现场服务需求，满足消费者购物时

的附属性服务需求等。

20.下列关于金融物业对社会冲突的管理和控制的说法，不正确的是()。

A、尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助

B、采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，如果行不通便强行压制

C、制定应对措施和所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行

D、在事发现场布置摄录装置，保留相关影像斐料备用

答案：B

解析：在处理此类纠纷中，物业管理方应尽可能取得当地派出所或公安方面的配

合和协助，采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，切不可以强行压制，

采取硬性手段处理，以避免矛盾升级，产生意外伤害甚至集体暴力行为。无论物

业管理方如何制定应对措施，所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能

独断专行。同时注意，在事发现场布置摄录装置，保留相关影像斐料备用。

21.目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式是()。

A、物业服务集成商

B、物业资产运营商

C、物业资源开发商

D、物业保障服务商

答案：A

解析：物业服务集成商，又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服

务的主流商业模式，也是作为物业服务提供商的物业服务企业的发展方向。

22.专用物业的共同特点不包括()。

A、产权单

B、具有很强的公共性，社会关注度高

C、易发生各类突发事件

D、物业服务费相对较难

答案：D

解析：从物业经营管理服务的角度来看，除产业园区外，这些专用物业具有以下

共同的特点：①产权单一，②具有很强的公共性，社会关注度高，③易发生各类

突发事件；④物业服务费相对更有保障。

23.()包括对物业“硬件”的管理。

A、策略与运行管理

B、现场管理

C、保险及风险管理

D、财务管理

答案：B

解析：商业物业建成投入运营之后，需要对商业运营业务及商业物业实施管理。

商业物业的清洁卫生、秩序维护和公共空间、共用设施设备的维护保养和运行,

以及为承租商提供日常的管理和服务这些工作称之为商业物业的现场管理，它既

包括对物业“硬件”的管理，也包括对“人”的服务。

24.现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内()的简化图式。

A、资金流入

B、资金流出

C、资金形态

D、资金运动状态

答案：D

解析：一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。在该时间段内，资金的

流入与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。为了全面、正确地表示现金流

量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。现金流量图是用以反映

在一定时期内资金运动状态的简化图。

25.下列对于写字楼租赁合约中的条款规定的说法错误的是()。

A、由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，所以在租约中一般都要包

含规定租金定期增加方式的租金调整条款

B、为了使租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时租约规定租金可以按消

费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限

C、由于经济发展情况不同，某一地区的消费者价格指数有时变化幅度非常大，

因此，租户和物业服务企业更愿意在租约中商定一个固定的年租金增长率或增长

量

D、在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中全部的费用，因此这一租

金方式往往会受到租户的欢迎

答案：D

解析：D项，在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”

的方式。即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有

的经营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就

越低，因为承租人直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。

26.某旧住宅，其重置价格为45万元，地面门窗等破旧引起的物质折旧2万元,

因户型设计引起的功能折旧5万元，地区衰落引起的经济折旧3万元，该住宅的

现值为()万元。

A、35

B、37

C、40

D、45

答案：A

解析：建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。根据造成建筑物

折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧'功能折旧和经济折旧三大类。计算

三种折旧，该住宅的现值为：45-2-53=35(万元)。

27.拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格称为()。

A、保留价

Bv起拍价

C、应价

D、成交价

答案：A

解析：保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

28.20世纪60年代，()首次提出生态建筑的理念。

A、保罗•索勒瑞

B、伊安•麦克合格

C、联合国环境与发展大会

Di英国

答案：A

解析：20世纪60年代，美国建筑师保罗•索勒瑞首次提出了生态建筑这一新理

念。1969年，美国建筑师伊安•麦克哈格出版了《设计结合自然》一书，这标

志着生态建筑学的正式诞生。

29.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，

余款20万元自投资者用现金支付。如果该投资的经营费用和抵押贷款还本付息

后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为()O

A、12%

B、14%

C、7%

D、2.8%

答案：B

解析：现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者

初始投入的权益资本的比率。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。

其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者

的初始现金投资。题中，该项投斐的税前现金回报率为：2.8/20*100%=14%o

30.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的()进行分析。

Ax宏观因素

B、供求关系

C、相关因素

D、微观因素

答案:A

解析：就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析，首先要考虑国家和地方的经

济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。

31.商业物业管理的基本共性中保障性是从()角度对比分析得出。

Ax从物业角度看

B、从客户角度看

C、从物业角度看

D、从业主角度看

答案：D

解析：了解商业物业管理的共性特征可以从商业、物业以及业主等不同角度进行

对比分析：①附随性——从商业角度看，②潜隐性——从物业角度看，③保障性

——从业主角度看。

32.()的选择和确定直接影响着经营效果，决定着经营管理的威与哦。

A、项目负责人

B、管理团队

C、经营管理小组

D、专业操作人员

答案：A

解析：组建团队是经营管理过程中非常重要的一个环节。项目负责人的选择和确

定直接影响着经营效果，决定着经营管理的成与败。

33.复利计息时，几个计息周期后的本利和是()。

A、Fn=P∙n∙i

B、Fn=P(I+i∙n)

GFn=P[(1-i)n-i]

D、Fn=P(I+i)n

答案：D

解析：复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计

的利息进行计息，即“利息再生利息”。则第n个计息周期后的本利和为：Fn=

P(1+i)n-1+P(1+i)n-1-i=P(1+i)no

34.在房地产投资分析中，现金流量是()o

A、用来考察房地产投费项目的盈利能力和清偿能力的指标

B、把一项投资活动作为独立的系统，某时期一时点上实际发生的资金流出或流

入

C、把某一项投资活动作为个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流

出或流入

D、把某一项投资活动作为独立系统，流出系统的资金

答案:C

解析：投资，必然涉及成本与收益的计算。投费分析中，把一项投斐看作个独立

的系统，流出系统的奥金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流入。把一定

时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。

35.报酬率与投资风险的关系是物业价值与报酬率的关系是o()

Ax负相关，负相关

B、正相关，正相关

C、负相关，正相关

D、正相关，负相关

答案：D

解析：从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投费，其报酬率也高，

反之则低。由于物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险

小的物业的价值高。

36.反映物业服务企业在定时期内经营业绩或经营成果的会计报表是()。

A、资产负情表

B、利润表

C、现金流量表

Dx成本表

答案：B

解析：利润表又称损益表，是反映企业在一定会计期间经营成果的会计报表。现

金流量表是反映企业在定会计期间内的现金和现金等价物流入和流出的会计报

表。利润表反映了企业在一定期间的收入和相应的费用、成本，以及最终形成的

4-0.XX-

预®。

37.为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购

高标准'高质量、（）的物业经营管理服务。

Ax多元化

B、专业化

C、现代化

D、高效率

答案：B

解析：由于写字楼的业主或投资者通常缺少物业经营管理的专业经验，所以为了

保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准'高质

量、专业化的物业经营管理服务。

38.一项成本仅与某方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。该成本

是指0。

A、估计成本

B、沉没成本

C、可缓成本

D、可免成本

答案：D

解析：A项，估计成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预

估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考，B项，沉没成本是指因为过去

决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本，C项，可缓

成本是指可延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。

39.下列关于社区文化项目的经营方法说法错误的是()。

A、物业服务企业成立社区文化的专门部门，负责社区文化活动的组织与执行

B、社区文化建设要制定好计划和方案

C、社区文化活动可以寻求政府支持

D、在开展社区文化建设时再规划场地

答案：D

解析：开展社区文化活动必须有场地，硬件设施是社区文化活动的基本保障。场

地的来源首先要有规划。设计部门应将社区文化活动的场地、设施纳人规划。物

业服务企业在前期介入阶段就要积极争取、提出合理建议。小区交付使用后，物

业服务企业在费金许可的情况下，还要有计划、有步骤地对社区文化设施加以完

善。条件不够的，要尽可能地提高文化设施的利用率，要做到大活动有地点，小

活动有场所。

40.以下物业评估难以采用市场法的是()。

A、学校、纪念堂

B、物业开发土地、普通商品住宅

C、高档公寓、别墅

D、写字楼、商铺

答案：A

解析：比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比

性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅'写字楼、商铺、标准厂房、房

地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采

用，比如特殊厂房'学校、纪念馆'古建筑'教堂'寺庙等。

41.下列关于酒店公寓的说法错误的是()。

A、酒店公寓以接待短期住户为主

B、酒店公寓的建筑及布局与公寓相似

C、酒店公寓引进了酒店管理的服务模式

D、入住的客户应与酒店公寓签订租房协议或合同

答案：A

解析：酒店公寓，又名酒店式公寓，是指以酒店方式和标准提供服务的出租性公

寓。酒店公寓以接待长住客户为主,入住的客户与酒店公寓签订租房协议或合同,

写明租用期限和酒店公寓提供的服务项目等内容。

42.物业经营管理强调为业主提供多种经营管理服务，满足其()的需求。

A、物业投资收益

B、企业发展战略

C、多样化服务

D、延长物业的自然寿命

答案：C

解析：物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地

进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供多种经营管理服务，满足客户

的多样化服务需求。

43.现在人们越来越重视的距离是()。

A、交通路线距离

B、最佳交通路线距离

C、空间直线距离

D、交通时间距离

答案：D

解析：由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现

在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

44.按()划分，产业园区可分为工业园区、农业园区、科技园区、物流园区、文

化创意产业园区。

A、园区经济业态

B、发展模式

C、产业集聚形成方式

D、产业园区的性质和功能

答案：A

解析：按园区经济业态划分，产业园区可分为：①工业园区。以工业生产企业为

主的特定区域，②农业园区。以农业生产为主的特定区域，③科技园区。以高科

技研发企业为主的区域，包括软件园区、高新园区等；④物流园区。以物品集散、

交易、转运为一体的区域，包括港口园区、交易园区等，⑤文化创意产业园区。

以文化创意产业为主的特定区域。

45.反映企业收益对偿付债务利息的保障程度和企业偿债能力的是()。

A、资产积累率

B、已获利息倍数

C、现金流量表

Dx利润率

答案：B

解析：已获利息倍数是指企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值。

该指标反映了当期企业收益是所需支付的债务利息的多少倍，从偿债资金来源角

度考察企业债务利息的偿还能力。已获利息倍数充分反映了企业收益对偿付债务

利息的保障程度和企业的债务偿还能力。

46.在不同档次的写字楼里，客户群体构成的差异性不包括()。

A、收入状况不同

B、工作内容不同

C、工作时间不同

D、周边工作、生活环境的不同

答案：C

解析：写字楼经营的内容既要有全面性又具有针对性。在不同档次的写字楼里，

客户群体构成的差异性很大，如：①收入状况不同，形成不同消费水平的客户群

体，②工作内容不同，形成不同专业服务需求的客户群体，③周边工作、生活环

境的不同，形成不同生活服务需求的客户群体等。从而形成了客户群体服务需求

的多样性。写字楼经营服务的项目就是要满足不同消费水平、不同消费内容客户

群体需求的多样性。

47.商业物业的支撑是()。

Av商品

Bx承租商

C、顾客

D、服务

答案：D

解析：商业物业是千万种商品的集散地，商业物业以商品为核心，以承租商为平

台，以顾客为渠道，以服务为支撑，通过专业促销和运营，完成商品从采购入库'

上架、推销、售出、结算、退换货等一系列活动，最终实现商业物业的经营利润。

48.我国房地产开发贷款和住房抵押贷款的计息方式是()。

A、单利

Bv复利

C、名义利率

Dx实际利率

答案：B

解析：我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。由于复利计息比

较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用

复利计息。

49.物业经营管理的主要服务对象是()。

A、房地产开放商

B、业主和租户

C、物业招标人

Dv政府

答案：B

解析:物业经营管理的对象主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、

工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等。物业经营管理的主要服务对象是业主和

租户。

50.下列物业经营管理的内容中，以运行管理为主的是()。

A、物业管理和设施管理

B、物业管理和资产管理

C、设施管理和投资组合管理

D、资产管理和投资组合管理

答案:A

解析：物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业投费组合管理

以策略性管理为主。

51.风险管理的首要任务是()。

A、风险回避

Bx风险承担

C、风险转移

Dv风险识别

答案：D

解析：风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。

因此，风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区

别风险。

52.租赁管理的客户对象是()。

A、出租方

B、房地产中介机构

C、业主

D、租用物业的租户

答案：D

解析：租赁管理的客户对象是租用物业的租户。租赁管理的本质实际上是典型的

服务营销与销售，换句话说就是包含着服务'销售、市场营销等多个综合方面。

如果说房地产开发更多行为是围绕项目运作和房屋销售进行管理的，那么租赁管

理更多的行为是以租户为中心并主要针对业主资产进行的。

53.物业的某种年收益与其价格的比率指的是()。

A、收益乘数

B、资本化率

C、有效毛收入乘数

D、净收益乘数

答案：B

54.某投费者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房

抵押贷款,抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%,按月等额还本付息。

假设该写字楼物业每年升值2%,投费者在第6年年初将该物业转售，则其在转

售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是()万元。

Av182.16；259.47

Bv150.53；249.47

G182.16；217.84

Dv192.16；249.47

答案:D

解析：由题意：n1=15*12=180个月，n2=5*12=60个月，i=9%∕12=0.75%,初始购

买价格=400万元，则具体计算过程如下：①初始抵押贷款数额：P=400*60%=240

(万元)，②投资者月还本付息数额为：A=P*./[1-(1+i)-n]=240*0.75%/[1-(1

+0.75%)-180]=2.2342(万元)，②第6年初写字楼物业的价值为：400*(1+2%)

5=441.63(万元),④第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为：P=(A∕i)*[1-(1

+i)-n]=(2.2342/0.075%)*[1-(1+0.75%)-(180-60)]=192.16(万元),⑤投资者转

售物业时拥有的物业权益价值为：441.63-192.16=249.47(万元)0

55.从商业物业的经营属性看，商业物业的主要活动是()。

A、以营销为主的活动

B、以商品为主的活动

C、以服务为主的活动

D、以促销为主的活动

答案：B

解析：从商业物业的经营属性看，以商品为主的活动是商业物业的主要活动，占

据主导地位，其他活动都应服从'服务与这种活动。

56.下列属于定性分析方法中SWOT析方法特点的是()。

A、建立在经验基础上，具有一定的可靠性，简单易行，但可能具有偶然性

B、可以使企业从整体上考虑经营发展战略，用联系的、全面的和发展的观点来

研究市场的各种现象

C、一种能够客观而准确地分析和研究个项目现实情况的方法

D、把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料

答案:C

解析：不同的定性分析方法的特点如下：①SWOT析方法是一种能够客观而准确

地分析和研究一个项目现实情况的方法。物业服务企业使用这种分析方法，可以

就某一个经营性物业项目的发展状况进行评判，为项目的取舍提供比较客观的依

据。②用系统分析的方法进行市场分析,可以使企业从整体上考虑经营发展战略,

用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象，既看到供的方面，又看

到求的方面，并预见到它们的发展趋势，从而做出正确的经营管理决策。③归纳

分析法是根据调查对象具有或不具有某种属性，从而归纳出该类事物的全部对象

都具有或不具有这种属性的归纳方法。这种方法建立在经验基础上，具有一定的

可靠性，简单易行，但可能具有偶然性。为了克服这种现象，需要扩大考察对象

的范围。④演绎分析法就是把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类

费料，并通过对这些分类资料的研究分别把握特征和本质，然后将这些通过分类

研究得到的认识联结起来，形成对市场整体认识的逻辑方法。⑤案例分析法就是

以典型企业的营销成果作为例证，从中找出规律性的东西。

57.物业服务企业常用的预算编制方式为()。

A、一上一下式

Bx一下一上式

C、二上一下式

D、二下一上式

答案：D

解析：各物业服务企业常用的预算编制方式为“二下一上式”：①物业服务企业

管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控

制目标（一下），②各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出

分季度的成本预算草案，并上报物业服务企业财务部门（一上），③财务部门对

各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算（包括成本

预算），并报物业服务企业管理层，然后再自管理层交业主大会讨论批准后，正

式下达给备部门执行（二下）。

58.房屋租赁实行登记备案制度，要求房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（）

日内办理登记备案手续。

A、5

B、10

C、15

D、30

答案：D

解析：物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直

辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理物业租赁备案手续。物业租

赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案。

59.已知某笔贷款的年利率为6%,借贷双方的约定为按月计息，则该笔贷款的实

际利率是()。

A、0.5%

B、6%

C、6.16%

D、6.19%

答案:C

解析：该笔贷款的实际利率i=(1+r∕m)m-1=(1+6%∕12)127=6.16%。

60.某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。

A、社会平均收益率

B、国民经济增长率

C、通货膨胀率

D、项目基准收益率

答案：D

解析：如果净现值大于等于零，说明该项目的获利能力达到了或超过了基准收益

率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果净现值小于零，则项目不可接受。

多选题

1.关于资产管理的横向突破，下列说法正确的有()。

A、物业服务企业以企业拥有的信息、客户等优势为纽带，积极利用外部资源，

寻找合作伙伴，加强与其他行业、企业的横向战略合作与业务合作

B、物业服务企业以传统物业管理为平台，以物业管理上下游产业链和相关产业

为目标，开拓资产管理

C、横向突破的形式包括战略合作和商业合作

D、横向发展比纵向发展更强调利用物业服务企业与其他企业、行业的比较优势

进行合作

E、资产管理的横向突破，应注意确保企业发展方向与企业经营战略相一致，与

企业核心能力、优势相一致

答案：ACDE

解析：开拓资产管理的横向突破是指物业服务企业以企业拥有的信息、客户等优

势为纽带，积极利用外部资源，寻找合作伙伴，加强与其他行业、企业的横向战

略合作与业务合作。横向突破的形式包括战略合作和商业合作。战略合作主要是

以企业扩展、市场占有率等为主题的合作模式。与纵向突破强调服务的项目和内

容相比，横向发展更强调利用物业服务企业与其他企业、行业的比较优势进行合

作。物业服务企业拓展资产管理，无论是向房地产行业上游发展，抑或是向物业

服务相关需求的下游拓展，还是向与其他企业、行业合作的横向突破，均应注意

确保企业发展方向与企业经营战略相一致，与企业核心能力、优势相一致，进行

企业资产管理发展战略、合作战略的最优选择。

2.物业服务的管理模式有()。

A、单项或多项后勤服务工作外包

B、将整体服务工作全面委托物业服务企业实施

C、劳务人员外包

D、管理与服务同外包

E、将整体管理工作全面委托物业服务企业实施

答案：AB

解析:从管理模式上讲,大体分为两种。第一种是单项或多项后勤服务工作外包，

如食堂、保洁等。从严谨的意义上讲，这属于劳务外包，又分为两种形式：①单

纯的包清工，如食堂只向某餐饮公司或物业服务企业外包劳务人员(如厨师)，

其具体的食堂运营管理工作，仍由该单位负责，②将食堂的管理与服务同外包。

第二种管理模式才是真正意义上的物业管理模式。即将整体服务工作全面委托物

业服务企业实施。根据单位规模的大小，有时委托一家物业服务企业，有时委托

几家物业服务企业。如清华大学，目前校内物业服务企业已达8家，分别负责不

同的院系物业、图书馆等。

3.物业服务企业可以利用停车场管理资源，与专业厂商开展的业务包括()。

A、汽车维修业务

B、二手汽车经营业务

C、代理业务

D、汽车养护业务

E、汽车改装业务

答案：BCDE

解析：管理停车场的物业服务企业可以充分利用停车场经营的丰富资源。例如，

物业服务企业可以利用停车场管理资源，与专业厂商开展的业务包括：①二手汽

车经营业务，②汽车精品经营业务，③代理业务；④汽车美容业务，⑤汽车养护

业务；⑧汽车装饰业务，⑦汽车改装业务。

4.物业组合投资管理的利润是通过()途径获得。

A、选择确定经营管理合适的项目

B、通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态

C、整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理

D、以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营

E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业

答案：ACD

解析：组合投斐管理所涉及的服务包括评估资产管理公司的表现，审批费产管理

公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，帮助业

主详细制定投资目标,并执行组合投资战略，以实现组合投资收益的最大化,如：

就新购置物业或处置物业做出决策并在合适的时机购买或出售物业等。物业组合

投资管理的利润通过三种途径获得：①选择确定经营管理合适的项目，②整合不

同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理，③以经营期间的现金流

的现值最大化作为目标进行经营。

5.关于边际成本，下列表述正确的有()。

A、边际成本大于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量

B、可用以判断增减服务量在经济上是否合算

C、当增加个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是不合算的

D、服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量

E、边际成本小于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量

答案：BD

解析：边际成本是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量

所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。当增加一个

单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的，反之，是不合算的。AE

两项，微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得

其最大利润的服务量。C项，当增加个单位服务量所增加的收入高于边际成本时,

是合算的。

6.SaaS云服务在物业经营管理中的应用包括()。

A、SaaS云服务让无形的物业经营管理服务变为有形资产

B、SaaS云服务实现渠道优化

C、SaaS云服务打通线上线下营销

D、SaaS云服务创造全新的物业服务体验

E、SaaS云服务推动物业管理行业向技术密集型转变

答案：ADE

解析：SaaS云服务在物业经营管理中的应用包括：①SaaS云服务让无形的物业

经营管理服务变为有形斐产，②SaaS云服务创造全新的物业服务体验，③SaaS

云服务推动物业管理行业向技术密集型转变。

7.下列属于商业运营部门负责业务的有()。

A、接货验货及商品入出库

B、承租商进驻或撤店

C、顾客投诉处理

D、装修现场管理

E、商业资产保险担保

答案：ACE

解析：商业运营部门负责的业务主要包括接货验货及商品入出库，商品质量管理

及退换货，节假日促销，产品防伪打假，收银及假钞处理，顾客投诉处理，工商

年检及行业商业考评，商业资产保险担保，室外广告位租赁。

8.公寓'别墅特约服务设计要点包括()。

A、尽量与物业基础服务结合，减少人工成本

B、充分考虑经营风险，编写服务规范

C、全成本核算，适当盈利，结合市场定价

D、重点考虑物业服务企业的利润

E、绩效考核与团队激励

答案：ABCE

解析：公寓、别墅特约服务设计要点包括：①尽量与物业基础服务结合，减少人

工成本；②充分考虑经营风险，编写服务规范，③全成本核算，适当盈利，结合

市场定价；④绩效考核与团队激励

9.影响写字楼分类的因素包括()。

A、所处的位置

B、经营成本

C、空置率

D、周边交通

E、环境的优劣

答案：ADE

论国际上还是国内尚无写字楼统一的分类标准。与其他类型的物业相比，写字楼

物业的分类更为复杂。换句话说，影响写字楼分类的因素更多。不仅要考虑其自

身建筑及设施设备的档次、所处位置、周边交通.环境的优劣，还要考虑客户的

组成及所提供的物业管理服务的水平等。

10.会所实施多方位经营需要做到()。

A、树立品牌，扩大影响力

B、充分利用自己的资源对市场进行渗透，提高市场占有率

C、利用拥有的项目开发市场

D、收购其他项目

E、开发新项目

答案：BCE

解析：多方位经营是指会所在一定的管理、技术和服务的条件下，同时提供两种

以上具有协同效应的服务，以求达到最佳社会效益、经营效益的一种经营方式。

会所是否采用多方位经营是一个带有全局性、长远性的问题。①充分利用自己的

资源对市场进行渗透，提高市场占有率。②利用拥有的项目开发市场。③开发新

项目。

11.在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于()。

A、当地房地产市场状况

B、物业本身的状况

C、物业所处的位置

D、业主希望达到的投资收益率目标

E、其可接受的最低租金水平

答案：BC

解析：写字楼租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。而写字楼建

筑内某一具体出租单元的租金则依其在整栋建筑内所处的位置及出租单元面积

大小也有一定差异，尤其对高层建筑而言。

12.物业经营管理市场调查的程序包括()。

A、预调研阶段

B、调查实施阶段

C、信息斐料分析整理阶段

D、调查报告撰写提交阶段

E、调查准备阶段

答案：BCDE

解析:一般而言,物业经营管理市场调查的程序包括四个阶段:①调查准备阶段，

这一阶段的工作包括明确调查目的、设计调查方案。②调查实施阶段，这一阶段

是资料的收集阶段，即根据市场调查方案，通过确定的调查方法获取一手资料和

二手资料。③信息资料分析整理阶段，这一阶段是要将所收集到的信息资料进行

整理、统计和分析。④调查报告撰写提交阶段，这一阶段需要提交反映调查工作

的最终成果。

13.低开高走的写字楼租金调整策略的优势包括()。

A、更利于项目获得最大利润

B、可以快速地聚集人气，有利于形成良好的市场氛围

C、在后期价格控制上相对更容易

D、资金方面，能够使其快速得到回笼，利于执行其他的营销措施

E、容易实现对前期承租人的升值承诺，形成良好的口碑

答案：BCDE

解析：低开高走的优势包括：①可以快速地聚集人气，有利于形成良好的市场氛

围，对后期的租赁运营有一定的推动作用，②在后期价格控制上相对更容易，③

资金方面，能够使其快速得到回笼，利于执行其他的营销措施；④容易实现对前

期承租人的升值承诺，形成良好的口碑。更利于项目获得最大利润是高开低走的

优势。

14.房屋租赁合同中，承租人的权利包括()。

A、可以不经出租人同意就转租的权利

B、有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利

C、有要求保障房屋安全的权利

D、有对物业管理状况进行监督、建议的权利

E、经出租人同意有转租获利的权利

答案：BCDE

解析：房屋租赁合同中，承租人的权利包括：①按照租约所列的房屋规定的用途

使用房屋的权利，②有要求保障房屋安全的权利，对非人为的房屋与设备损坏,

有权要求出租人维修，③出租房屋出售时，有优先购买权；④有对物业管理状况

进行监督、建议的权利，⑤经出租人同意有转租获