房地产项目前融方案汇编（2024年2月）

十十：最新地产融资市场行情及融资产品情况..）：）：）：）：）：六、融资方案系列（六）：房地产信托融资方案（真股及明股实债类开发建设资金融资）.......................................................................................）：）：）：）：十三、融资方案系列（十三）：购房尾款融资方案.......）：）：十六、逆市下国企金控平台房地产项目前融方案..............十七、最新金交所房地产项目前融方案........................................二十、上市公司股票质押业务融资方案............................... 87 92 100 103 111 117 137 146 172 176 1811一、融资方案系列（一土地款融资及房地产项目前融方案具体一事一议，综合成本年化18%左右，2二、融资方案系列（二土地款及房地产项目金交所融资方案寻找到可灵活替换的合作资金是各大开发商在当前融资寒冬求得生存的重要保类产品对发行主体要求较高，通常是评级为AA+以上的央企/国企或评级在AAA5678三、融资方案系列（三信托432项目融资交易方案9资料齐备的前提下，信托机构融资流程及周期如下，整个融资过程约1-2个月时间：片区立项会——总部会议——中信登报审——确定四、融资方案系列（四融资代建服务方案2.融资租赁则主要以委托方及其管理公司的设备设施类资产提供融资性售五、融资方案系列（五券商基金子公司购房尾款非标资产融资方案充分利用购房尾款将资金提前回现亦存在较大的操作空间。对于购房尾款而言，4.基础资产对应的《购房合同》项下的首付准日，基础资产从该日起产生的现金流归属于专项计划）之间的期限不超过4.购房人在《购房合同》项下不享有任何主张抵扣或减确定后，由开发商/项目公司与西政保理签订《应收账款转让协议》等协议，将六、融资方案系列（六房地产信托融资方案（真股及明股实债类开发建设资金融资）4.融资方实际控制人夫妇对上述差额补足义务2.第二期放款前要求标的项目地块已向信托机构办理完毕第一顺位抵押登4.取得交易对手有决策权机构出具同意其提供差额补足3.承诺预售证取得后项目累计销售回款金额较现金流测算表同一季度减少X%或以上且担保方未履行补足义务的，信托公司可启4.差补主体签署项目流动性补足承诺函，确保标的项目七、融资方案系列（七土地款融资方案（含保证金融资及拿地配房地产招拍挂项目的土地款融资包括了竞拍保证金融资和竞拍成功后的土管以及私募的资金都很难进入，以西政财富中心当前的募资情况为例，205.若SPV公司未摘得项目地块开发商或其关联方在SPV账户中的资金用于定年*0.5%*融资机构实际放款金额+本金。需注意，不少机构一1.土地后置抵押：支付拍地保证金的地块，在土地摘牌后并取得土地证的2.开发商及其实际控制人夫妇为项目公司偿还全额本息提供无线连带责任本文仅对西政财富及集团操作的地产融资项目进行简要总结，更多项目融八、融资方案系列（八房地产信托432项目特定资产收益权融资/质押担保，并由融资方或其关联方回购作为基本的交易模式西政财富团队结合近期操办的房地产开发建设阶段的信托特定资产收益权1.项目名称：XX信托.XX项目地块特定资产收益权集合资金信托计划1.办理完毕集团为融资溢价回购特定资产收益权义务提供连带责任担保的（1）解押保证金：解押物解押前融资人需按照实际抵押率归集对应的解押（2）销售保证金：标的项目开始预售后，当标的项目实际累计网签备注：设定资金归集机制的可以实时监测项目现金流情况。另外，为了避免资金沉淀导致闲置，加重融资方成本，通常会与理财机制相挂钩，即将归集的资金投资于风险较低的理财产品，或者设置信托计划，与本项目的还款相挂钩。本文仅对西政财富及集团操作的地产融资项目以及市场操作信息的简要总九、融资方案系列（九购房尾款集合资金信托计划融资方案5.信托计划成立前标的购房尾款转让在人民银行征信中心办理转让登记手6.《委托管理协议》中约定资产服务机构协调按揭银行在信托计划期满6本文仅对西政财富及集团操作的地产融资项目的简要总结，更多地产项目融资、产品销售、推介及风险分析等内容，欢迎添加xz_fortune或拨打十、融资方案系列（十信托机构开发贷融资方案的相关情况总结如下，更多土地款配资、地产项目融资合作欢迎添加微信本文仅对西政财富及集团操作的地产融资项目的简要总结，更多地产项目融资、产品销售、推介及风险分析等内容，欢迎添加xz_fortune或拨打十一、融资方案系列（十一保险资金房地产项目融资方案交易结构设置上，一般通过子公司进行融资，其母公司提供担保；期限可做到用于项目建设或归还金融机构借款；融资规模可根据交易主体及项目情况做到十二、融资方案系列（十二区域股交所可转债拿地配资前融方案1押234567是89金是是是是十三、融资方案系列（十三购房尾款融资方案本文系对近期西政财富及西政保理团队近段时间操作的购房尾款融资方案“储架发行”。十四、融资方案系列（十四土地保证金项目池融资方案房地产招拍挂项目的土地款融资包括了竞拍保证金融资和竞拍成功后的土资项目为例，除非是勾地项目并且签署了相关协议，且满足2.开发商及其实际控制人夫妇为项目公司及其母公司偿还全额本息提供无十五、融资方案系列（十五工程应收账款与购房尾款保理融资方案5.开发商及其实际控制人夫妇为项目公司及其母公司的债务偿付义务提供西政财富已在《融资方案系列（十三购房尾款融资方案》中介绍了以购3.开发商在获得银行发放的按揭款后向西政十六、逆市下国企金控平台房地产项目前融方案以下笔者就西政财富经办的国企金控平台房地产项目前融业务相关要点作十七、最新金交所房地产项目前融方案户资源优势，通过其自身或其关联方在金交所/金交中心发行施123456行7是8行9施费、公共配套费用四项成本费用总额为X是是是是本文仅对西政财富及市场操作的地产融资项目进行简要总结，更多房地产十八、最新土地保证金融资方案（总包垫资及股权融资）加上部分地区国土管理部门要求说明拍地保证金的资金来源并要求三方会计师由于土地竞拍保证金的融资在操作上依赖于竞拍主体的综合实力和拿地魄基金产品形式投资，视具体情况可能设计为合伙企业直接持有开发商区域公司本文仅对西政财富及市场操作的地产融资项目进行简要总结，更多房地产十九、最新外资投资境内房地产之前融方案（拿地配资等）构的外汇换成人民币的金额在持续增加，以赚取人民币资产价格的升值。另外（3）担保人及关联方将向融资方提供的所有现在及将来的贷款、往来款以本文仅对西政财富中心及所属集团操作的地产融资项目相关业务情况进行简要总结，更多房地产融资、产品定制等事宜，欢迎添加xz_fortune或拨打二十、上市公司股票质押业务融资方案在宏观下行、贸易战和监管收紧三重叠加下，目前上市公司“股票卖不了”、4.上市企业上一年度及最新期财务报表净利润、本文仅对西政财富及市场操作的地产融资项目进行简要总结，更多房地产融资、金融产品定制等事宜，欢迎添加xz_fortune或拨我们沟通与交流。二十一、201912：最新地产融资市场行情及融资产品情况投资的热度基本未减，相反不少机构都在为稀缺（很多机构因业务方向与政策冲突的问西政财富操作地产融资业务整理的相关情况以及当前市场动向做相关梳理和说受《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知关于国企资金相关融资业务的具体操作细节请读者参阅西政资本公众号。目前一些规模较大且产品销售情况较为理想的+债的方式实现投放，另外为分散风险，一般会控制单个项目的投资规模，比如3-5亿左右等单个项目上限投放标准，但投资收益要求一般都不会低于年化15%-20%之间，资金倒是可以用于土地款、归还项目公2.股+债：按照项目优质程度确定进入项目公司主要为非涉房的方向），当然开发建设（需土3.更新贷/旧改贷：大部分银行都能操作，但准入要求都不低，比如深因信托机构股东背景、所属监管局的监管态度、产品销售渠道（银行代销），），二十二、201911：百强房企最新融资成本（前融产品）融市场情况及综合成本的构成方面对百强开发商前融成本的最新行情做一些分金成本、前期费用（即砍头息）/募资服务费、管理费、通道费及税费等费以私募基金为例，在募集类产品中，一般投资者要求的收益回报在年化）；），资质、底层资产情况和增信措施如何。金交所/股交所的通道费一般在千三至二十三、被忽视的地产前融资金核心力量。为便于说明，以下就西政资本、西政财前不少国企金控平台、基金平台等趴在账面的资金都达到了几十亿或百亿规模国企金控/投资平台对房地产行业的输血功委贷（股东借款以银行委贷或委托小贷公司放款方式处理）年利率为1.XX金控平台有限公司或其关联公司作为基金（或其他以下笔者根据西政保理最近为一些国企基金平台定制的投资产品做简单介基金/金控平台都对该类产品保持着浓厚的益权类信托产品也青睐有加。在具体的投资层面，据西政财富大部分国企基金/金控平台对该类信托产品从西政财富统计的募集数据来看，国企基金二十四、201911：最新房地产项目前融（含拿地配资）方案的部分于每笔款投出后5个工作日内以募集服务费等方式向指定第三方人员单管3）新设账户须经过我方同意。万元/年）支付咨询服务费用于我方支付财用：收款账户预留我方人员印鉴确保放款资金专项划13.进度节点监管：项目公司及其所属集团公司需对融资存续期内费用四项成本费用总额为X亿元（含税），融资存续期内成本支出额上限为X3个工作日，融资方及其所属集团公司需将其应付款项总额的30%、70%、100%20.交叉违约：该地产集团及其关联方对我方及该集团内其他已投项目、任本文仅供参考，欢迎具有房地产融资需求的朋友添加西政资本微信号二十五、201911：房地产项目前融机构最新业务动向质问题的已开始全面暂停业务。需说明的是标，因此目前在大力物色优质资产/项目；另有资质的机构主要作为操作该类融资业务的放款些早期屯了很多地或更新/旧改项目的地方房企，因土地成本极二十六、无资质放贷（2年10次以上）入罪，地产前融资金何处再寻类的工改项目的更新贷/拆迁贷有较大的松动迹象）。地产私募方面，以深圳前文有提到，债权类（直接借贷/放贷）业务受最高院），2、抵（质）押类：一般根据评估价值确定抵押必须办理抵押登记，其中土地、住宅类不动产的抵押率一般为评估价值的;不动产抵押业务一般都要求一二线城市优先操作。年化收益率一般要二十七、201910：房地产项目融资方案设计（实操整理稿）右。除此之外，对满足条件的项目，融资+代建，相关保险的购买、建成后上更多地通过小贷公司放款合作，或者通过金交所/2.其次，在选择融资项目时，我们会综合考虑融资主体的综合实力。当然，包括土地保证金、土地款配资、开发建设资需注意的是，银行对地产融资成本年化8%左右，但是根据不同的开发商及服务费/咨询费/顾问费（3%-6%，具体根据各家服务机构及项目、产品情况不6.对于城市更新项18%-19%，立项之后的融资成本为年化15%-16%；一些金控平台，在专规之后，更多关于房地产企业融资成本的分析，可参考西政资本公众号2019年10司股东已完成注册资本的缴纳以及资金方正式放款前融资方自有资金已出资到。实债（其合规性在此不再评述）、小股+大债并附加对所/金交中心产品定融计划或摘挂牌类产品放款、通过发行基金产品二十八、201910：房地产企业最新融资成本一个固定金额）、销售回款监管费（一般在万分之二/年，一般可以基金管理），），②股+债的形式，保证金阶段，双方成立项目公司，以明股实10%-12%不等，主要看银行资金对融资主二十九、201910：房地产企业前融操作情况暨最新融资行情说明为便于读者了解当前市场行情下主流开发商的面临的困境和针对性的策略也最终导致这些开发商前期花了很多尽调费和各种名目的费用却没有任何的效五、大湾区城市更新项目进入补交地价阶段的情况逐步增多，融资方式面三十、房地产项目前融实操分享（921会议整理稿） 也类似，部分上市公司不愿意对外披露太高的融资成本，所以会在“票面利率”需注意的是，银行对地产融资成本8%左右，但是根据不同的开发商及项目（2）募集类产品（如基金、金交所产品、可转债产品等）的成本构成：募理费（1%—2%，具体根据不同管理人实际情况不同，而有差）；（5）由于抵押的办理，一些房管部门仅认可持牌金融机构或类金融机构，很多地产私募基金管理人先募集部分完成备案后再通过设置临时开放日继续募4.资金使用灵活度：私募及金控资金总体上比信就西政资本相关融资业务而言，我们首先会考虑业务的合规性问题，在满大，一些有实业支撑的企业加上手上有优质项目或是地方龙头开发商亦是考虑合作的范畴），再次我们会关注项目本身的好坏，现金流是否能覆盖融资本息等，最后则是增信担保措施的设置是否能满足出险后的处置需求。一般倾向于做，“并购贷+拆迁贷+补交地价+开备注：在资金方提供资金的过程中，通常会要求“砍头息”（即在放款若干日内，以服务费/顾问费/咨询费等名义向资金方支付募集服务费用）。为避免资金方资金闲置或所取得的资金本身即有成本，资金方在放款时会约定资金），款的，则需征得资金方同意，并且还款金额不得低于一定数额。1.除非属于勾地项目，资金方更愿意保证金和土地款打包在一个业务进行建议开发商最好自筹保证金或在融资时说明项目竞拍成功的几率，以便机构研发商（主要分析其负债率、资产规模、短期项目拓展能力和开发操盘能力以及需要特别说明的是，机构资金、国企或民营金控平台等资金有额度限制，比如有些国企金控平台到了第四季度开始收缩业务规模和额度，因为第四季度全面进入资金回收和年度业绩盘点。而外资机构资金会受国家贸易形势的影响，），（3）先债后股：前期先以债的形式进入，到开发贷阶商协议的，应注意添加“后续项目开发以乙方（开发商）或乙方指定主体来承目上明确禁止摘地公司的股东转让项目公司股权，导致融资时的股权过户的风5.外资机构资金要特别注意，该类资金容易受中美贸易和国际环境的利率6.目前在放款方式上有不少机构尝试通过银行委贷放款到开发商旗下的非)包括并购贷和开发贷、城市更新贷等业务。但目前市面上还有一些股份制银行、通过其他项目的并购贷款来为拿地配资的项目提供资金，当然该方式合规性待。备注：上海银监局《关于规范开展并购贷款业务的通知》——要求对投向房地产行业的并购贷款进行严控。此次通知对象为上海的商 产开发土地并购或拥有土地的项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百 银行与信托合作，银行转介给信托的项目，通过产品代销、资金托管、销售回款目前只操作百强开发商和当地龙头开发商的项目，因此成本年化一般特定资产收益权融资特定资产收益权融资由于收益权通常不入进人行的征信系统因而对于融资否能作为抵押权人，具体需以当地房管局的监管意见），方而言，表面上的负债率有所降低。实操中，开发商亦可以通）：们西政团队解决融资+引入品牌开发商合作代建，是目前各方共赢的合作模式。。项目公司股权转让+质押；集团担保、实际4.如果项目出现现金流短缺问题，则可以跟当地AMC沟通同步进入，当地三十一、201909：城市更新项目前融实操暨开发商融资工作要点份制银行比较有操作空间，但额度上仍然有限制，比如按照拆迁总金额的5-66.风控措施一般要求：项目公司股权转让+质押；集体不限，主要看项目本体，业态不限，商住类项目、工改商或核心区域的工改施上要求股权70-%90%过户，10%-30%股权质押；实控人承担连带担保责任，项资方案和匹配投资者，包括融资中的细节研判：比如如何实现并购贷、拆迁贷、三十二、房地产企业股权融资（含明股实债）交易架构设计暨融资实操要点项目公司小比例股权，比如5%-10%之间，这样的股权设置在融资中会存在很被方购价款。我们近期操作的项目中就遇到本身之前的土地款但鉴于在融资所涉及的担保措施上，风控一般都要求股权过户的比例达到的，只是涉及外经贸局/经信委或类似部门的审批问题，对开发为避免出现上述情况下审批程序繁杂或手续办理繁杂导致的放款周期过长），三十三、201908：房地产项目前融实操手册暨开发商融资工作要点（1）明股实债：该方式较为常规，具体细节可以），还款时间也能做到允许随时提前还款，但一些机构偏向短平快的操作，并以3（二）操作说明1.如果是政府勾地项目，政府要求先以集2.另外很多地方政府在招拍挂项目上明确禁止摘地公司的股东转让项目公们西政团队解决融资+引入品牌开发商合作代建，是目前各方共赢的合作模式。三十四、西政资本201907：土地招拍挂项目各阶段融资操作指引（23号文后）对此很多开发商融资部门的朋友也向西政财富团队反馈了很多融资工作中遇到情况下如何有效应对地产融资工作中产生的越来越多的实操难题？如何寻找融资资源？如何匹配融资渠道？如何提高融资效率？如何识别融资市场的真假信发商及其融资团队对集团或区域公司地产项目的融资工作做整体筹划和打包（只接受债还是可以接受真股+债，另外明股实债仍然属于债的范畴）、集团和项目公司/融资主体介绍、集团财务数据等等。融资团队在制作融资市），三十五、民间融资：201906土地款融资（拿地配资）方案设计暨业务操作指引前文有提及杠杆比例的问题，目前市场上以保证金或土地款总金额按1:1（1）集团公司及其实际控制人、大股东对融资本息的偿付提供连带担保责（2）股权让与担保，或部分股权让与担保、剩下部分做股用权证后立即办理抵押及/或由指定机构保三十六、23号文发布暨暂停激进房企公开市场融资后房地产企业融资业务工作手册2019年5月中下旬以来，上半年火热的土地招拍挂市场突然间急速降温。），冲不少项目也不得不开始寻找金控平台或更高成本的单一资金源申请融资。对于管理人背景较好或者基金投资人背景较好的产品各市场相关方还是给予了构的角度冒昧地“教他金融机构可投地产项目资金等）通过银行委贷或明股实债方式、股＋债方式、 目前出现一些中小型开发商在开发项目的中途出现资金断裂而转让项目的我们更多地是关注融资架构的搭建需要创设的