我国保障性住房建设中存在的问题与对策

我国保障性住房建设中存在的问题及对策摘要：保障性住房是关系到人民群众切身利益的重大民生问题，自我国住房制度改革实施以来，为解决人民群众的住房困难做出了很大奉献，但因我国保障性住房制度制定时间较短，在具体的实施过程中却由于政策的先天缺乏或执行偏差，出现了诸多问题。文章从分析我国保障性住房根本状况着手，探讨了保障性住房建设中存在的问题，并对保障性住房的进一步开展和完善提出了建议。关键词：保障性住房；问题；对策1我国保障性住房概述1.1我国保障性住房的概念保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，指根据国家政策及法律法规，由政府统一规划、统筹，为中低收人住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金，具有社会保障性质的住房。一般由廉租房、经济适用住房和公共租赁房构成。1.2我国保障性住房的主要分类及保障对象它们之间的区别在于：廉租房和公租房的租赁人对廉租房和公租房没有产权；经济适用房的购置人对房屋只有有限的产权，因为他们不能按照市场上的价格进行出售，只能依照政府规定的价格，卖给规定的买受人。廉租房和公租房之间的最大区别在于两种房屋面向的群体不同：廉租房针对城镇户籍居民中的最低收入者，不针对城镇非户籍人口；而公租房不仅仅针对城镇户籍居民中的最低收入者，也面向城市的非户籍人口中的刚就业大学生、农民工等低收入群体。1.3我国保障性住房的建设现状按照中国社会目前的开展阶段，应纳入保障性住房范围的城镇家庭占比大约应在30%左右，这意味着中国将有6000万个家庭需要保障房，但据乐观计算，目前具有保障性质的住房共计1530万套，仅能覆盖25%左右的城镇中低收入家庭，意味着实际保障性供房缺口至少在4500万套左右。通过以上数据我们可以得知，我国的城市保障性住房建设程度仍然较低，覆盖面较窄，供需矛盾紧张，仍有众多的低收入阶层无法享受到国家的保障性住房政策。在这样的情况下，如果允许众多开发商、高收入阶层通过各种手段进入城市保障性住房领域追逐不当益，那么城市保障性住房制度的目的将可能在很大程度上难以实现，社会矛盾将更加锋利。2我国保障性住房建设面临的主要问题2.1法制建设滞后我国至今尚未出台关于保障性住房的法律或行政法规，中央政府主要以一些标准性文件来推动保障性住房的建设与开展，具有短期性、时效性的特点，因而在权威性、强制力、执行力和覆盖面方面有所欠缺。特别是地方政府制定具体的地区性保障房建设和分配政策时，对保障对象、保障标准、保障水平、资金来源、管理机构等方面的界定不一，导致不同地区的政策差异很大，不利于住房保障制度的全国统一性。2.1.1绩效考核和监督体系不够完善目前我国的住房保障体系还缺乏相应的绩效考核系统，保障性住房建设尚未完全与地方政府的政绩挂钩，而保障性住房建设有一定的建设周期，难以为地方政府产生立竿见影的政绩效果，相应的绩效考核，包括考核谁、由谁考核、如何考核、考核的结果怎样挂钩等都没有规定，或仅是略微提及，容易招致地方政府的无视。同样，整个保障性住房建设过程，从立项、招投标、施工建设、受理并分配等各个环节都缺乏严格控制和有效监管。目前尚未成立专门的监督系统，社会监督也只是个别的、自发的现象，缺少有组织的管理。司法监督属于事后监督，往往只是在发生严重违法行为后才实施救济，很多经济损失难以挽回。即使在行政监督系统内部，也是以管理部门的日常自行监督为主，很难保证权力不走样、不异化。2.1.2准入、退出机制不完善由于我国并没有建立起个人财产申报制度以及信用评估体系，因此无法在短时间内确切地对申请人的收入进行有效地审查，更多的是通过个人和单位提供的工资单或收入证明作为主要依据。而现实中存在很多工资以外的收入，审查部门往往无法查询清楚，由此，“城市低收入家庭”在实践中成为较为模糊、难以具体化的概念。另外，有些城市居民那么通过各种方式“买通”有关机构的工作人员，以虚假证明获得申请资格，而对于这种弄虚作假的行为缺乏惩罚性措施且执法不到位。尽管2005年7月建设部、民政部明确规定了住房保障对象退出的条件，然而现实情况是，无论定期还是不定期的抽查都相对缺乏，导致对保障性住房租赁户的动态调整与监管成效低下。加之信息不对称、约束体系不健全，缺乏奖惩机制，致使很多享受保障性住房待遇的家庭在其经济条件好转、超过保障性住房的申请条件时，房管部门很难及时发现并要求其退出承租的廉租住房，或停止发放租赁补贴、租金核减。甚至有的城镇居民一旦购置到经济适用房或享受到实物配租形式的廉租房，便将终身拥有，从而形成“福利固化”的现象，导致退出机制形同虚设，不仅加剧了保障性住房的供需矛盾，也有违社会公平。2.1.3保障对象的覆盖面较窄根据立法目的，我国城市保障性住房保障的对象是具有城镇户口的低收入家庭或个人，但随着我国改革开放进程的逐步深入，大批“农民工”涌入城市，大量刚毕业的大学生也“融入”城市，他们却往往不符合廉租房的申请条件，也无法或无力购置经济适用房，他们的根本住房保障成为普遍性的难题。针对这一现象，近年来各地开始积极新建公租房，但仍然存在供给量缺乏、摇号配租等待时间长、配套设施不健全、贫困人群聚集等问题。2.2供需矛盾突出2.2.1房源稀少短缺之前的过度开发和滥批滥建，导致现有的可用土地资源有限，再加上各方既得利益集团的不合作甚至抵抗，很多地方出现开发保障性住房必须的土地、资金及其他资源短缺，这最终必然造成保障性住房房源的稀少短缺。目前整个保障性住房供给总量严重缺乏，难以满足中、低收入家庭的实际需求。很多居民满足申请条件亦及时提出申请，但僧多粥少，只能排队等待下一批房源。2.2.2整体结构性失衡在保障性住房建设实践中，局部地方政府或急于求成，未能认真调查当地实际情况、推算各类型房源合理比例就盲目开展；或限于财力，仅重点开展政府财政投入小、可引入商业资本的经济适用住房等，结果是廉租住房、经济适用住房和公共租赁房等比例失调，整个保障性住房市场在总量缺乏的情况下又出现结构性失衡，与当地实际需求脱节，甚至出现局部户型合理、价格适中的房源严重紧缺、局部大户型房源因总价过高、超出实际需求而无人问津的现象。2.2.3地方政府对地价有上涨冲动。在目前的财政体制和政绩评价体制下，房价涨的越快，地方政府的财政收益增长越快，地方GDP增长越快。这必然导致地方政府通过控制住房土地供给来提高土地出让价，进而造成房地产市场的价格的不断上升。即使在市场经济兴旺的美国在出让土地的时候也严格规定，房地产商必须拿出10%的土地作为保障性住房建设，而我国前一段时期，没有形成完善的土地出让与保障性住房建设的硬性制度建设。2.3融资存在问题2.3.1政府直接投入十分有限地方财政的投入首先是根底设施建设、农业、行政管理等事业，保障房投入资金有限，导致财政收支矛盾突出，保障房建设投资难以为继，而中央财政不能增加转移性支出，保障房建设目标难以实现。在国家对房地产市场进行宏观调控的大环境下，房价的调整会影响地方政府的土地出让收益，对于土地收益占财政收入比重较大的地区，这一影响更加明显。房价的调整也会通过市场交易量及交易价格影响到建筑业等，使地方财力的增长面临更大的压力，进而影响地方政府对保障房的投资的投资。2.3.2民间资本缺乏介入动力保障性住房工程投资既非竞争性工程，又非垄断性工程，投资该领域的回报远远低于竞争性投资工程，保障性住房投资除了具有一般不动产工程投资的投资回收周期长、经营管理相对复杂的特点，还具有投资收益率明显偏低的特点，而民间资本的逐利性特点，会使其对几乎没有投资回报的保障房工程失去投资的原动力，因而对民间资金吸引力较弱。2.4居住空间分异，配套设施不完善居住空间分异是指不同职业背景、文化取向、收入状况的居民在住房选择上趋于同类相聚，居住空间分布相对集中、相对独立、相对分化的现象。目前保障性住房大多为集中建设，这样极易产生居住空间分异现象，低收入群体过度聚集并与其他社会群体隔离，由此会引发大量问题，从欧美等国家经验来看，居住空间分异不仅会带来高密度、拥挤、公共设施匮乏等城市环境方面的问题，而且会引发诸如犯罪率提高、失业、严重依赖社会福利政策等社会问题。小区周围的配套设施建设，包括交通、医院、学校、体育馆、绿化带等等，或因政府财力有限，或因相关部门互相推诿，往往容易遭到无视，导致投资不力，进展严重滞后。且保障性住房通常地处城郊，地理位置不合理，结果造成入住居民工作、生活极为不便，影响了小区的入住率，甚至出现退租现象。投人大量人力物力财力的保障性住房，却成为居民的“鸡肋”，整体满意度大打折扣。3推进和改善我国保障性住房建设的对策3.1加快住房保障立法并建立专门的机构。制定符合我国国情的统一的住房保障法规，可从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平及保障资金的来源。各地方应当结合本地经济开展的实际，推进地方性的住房保障法规。建立相应的政府专门机构，管理保障性住房投资资金，全面负责保障性住房的投资、建设和管理。使具体的工程建设者只需要面对专门机构，而政府管理的众多部门也只需要监督这一个部门，也可以增加政府对保障性住房的监督和控制力度。3.2多渠道筹集资金和房源中央政府应当加大对保障性住房建设的支持力度，增加对财政困难地区的转移支付，对现有的住房金融制度进行改革，先选择个别城市试点，在保障性住房建设中引入商业资本、民间资本等。地方政府要切实增加财政投入，不得挪用挤占保障性住房建设资金，落实土地供给、资金投入、税费优惠等相关政策，引导房地产开发企业积极主动参与保障性住房建设，通过新建、改建、购置、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房资金和房源。3.3构建多层次的住房保障体系现阶段的住房保障只能以低水平、广覆盖为目标，遵循“适宜保障”的原那么，有步骤、有层次、渐进性地解决中低收入家庭的住房问题。根据不同的经济政策安排、不同的住房开展阶段和不同居民的保障需求，从住房供给结构、供给方式方面，建立适应不同收入水平居民支付能力的、分层次的住房保障体系，提供不同标准的、可供选择的保障方式。各地政府应当认真调研本地实际情况，制定科学的方案，统筹当地可利用资源，合理规划不同类型保障性住房结构比例，把这项关系社会稳定和谐的民生工程真正落实到位。一方面，根据本地实际需要调整保障房中经济适用住房、廉租住房、公共租赁房等各种类型房源的结构比例；另一方面，也要考虑申请人员的实际需要和购置力，确保同一类型保障性住房中各种户型的结构比例适当，防止出现局部户型紧缺、局部户型无人问津的现象。3.4建立完善的准入、退出机制3.4.1准入机制为了能够对申报情况进行准确核对，应从我国实际出发，建立各部门联网的“居民收入状况核对系统”，通过建立起来的“电子比对专线”，可以直接查看申请家庭的存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记等信息，从而了解申请家庭的实际收入状况，并与其申报情况进行比对。3.4.2退出机制它是住房保障全面和动态管理机制建设的重点。不同类型的保障房设定不同的保障线，面向不同的保障对象，设计可行的有针对性的审核程序，并重视退出程序的制定执行。一方面力保符合标准的中低收入家庭能够确实享受到保障性住房福利，另一方面，也要注意一定年限后，随着经济状况的改善和提高，不再符合条件的家庭应及时退出，让位给其他住房困难且符合保障标准的家庭。3.5引入绩效考核机制绩效考核中的绩效指标为政府制定保障房建设的具体工作方案提供依据，并指导其合理配置资源，严格、客观的考核体系的存在促使政府必须按考核的标准而不是自己的意愿开展工作。绩效考核也有助于为整个社会从外部监督政府行为提供基准线。将绩效考核与社会监督结合起来，发挥社会团体、公益组织、社会舆论等对保障性住房建设的监督作用，揭露保障性住房建设中的非正常事件、抨击政府机构或工作人员的官僚主义、反映中低收人群体在保障性住房方面的呼声，能够维护和推动保障性住房建设的良性开展。从我国保障性住房建设实际情况来看，建立专门的监督系统也同样必要，建议成立由政府代表、社会代表、居民代表等组成的专门监督委员会，定期审查保障性住房的资金投入、运行状况、审核程序等，使各方利益都能够得到维护。在此根底上进一步与政府部门密切配合，开展宏观预警监督活动3.6选址合理，配套设施要齐全我国的保障房本质上是一种中低价位的商品房，那么保障房的选址就应与其定位相符合，选择在当地普通住宅开发的热点区域，在普通住宅小区选择几栋楼作为保障房，使普通的商品房和保障房共在一小区，限价房小区的超市、医疗、教育与银行等设施都会齐全，这样既可以稳定房价，又可以方便人们的生活，解决局部中低收入阶层的自住需求，降低其居住本钱。在选择开发商的招标文件中，要求开发商投标时对工程质量做出承诺，保证限价房的质量和普通商品房的质量一样，并把质量标准以一定条款形式写入政府与开发商签订的合同中，鼓励开发商提供高质量的限价房。在保障房建设过程中，政府要对房屋的地基、施工材料等进行检查，防止开发商偷工减料;在保障房建成后，政府一定要对房屋进行验收，检验保障房是否符合标准，在使用过程中听取住户的反应意见，确保保障房的质量合格。4结语城市保障性住房问题绝不仅仅是一个经济问题，更是一个重大的社会问题。保障性住房规划必须遵循社会公平和公正的原那么，防止以经济效益作为唯一的供给和布局准那么。当然城市规划不可能解决所有的问题，在社会保障住房的供给方面尤其如此。这就要求各级政府以社会和谐与公平公正为价值理念、以低收入群体尽快融入主