不动产登记暂行条例及其实施细则理解与适用(刘燕萍)20160314

不动产登记暂行条例及其实施细则理解与适用刘燕萍国土资源部不动产登记中心2016年3月暂行条例及实施细则的理解与适用3目录不动产登记法律制度的基础2立法背景与主要过程13/6/20243分散登记的主要问题1物权法的应对2条例及细则起草过程4政府顶层设计的推动3立法背景与主要过程3/6/20244分散登记的主要问题11、管理导向的现实障碍2、权利冲突的司法困境3/6/20245分散登记的主要问题1不动产登记立法不统一不动产登记范围不统一不动产登记机关不统一不动产登记程序不统一不动产登记效力不统一不动产权属证书不统一所有权用益物权担保物权土地所有权建筑物构筑物所有权国有建设用地使用权集体建设用地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权国家土地所有权集体土地所有权建筑物区分所有权海域使用权矿业权渔业权农地承包经营权林地使用权草地使用权探矿权采矿权水域滩涂养殖使用权无居民海岛使用权抵押权一般抵押权最高额抵押权森林或林木使用权森林或林木所有权不动产物权体系物权法的应对2物权法第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。政府顶层设计的推动31、2013年3月15日，十二届全国人大一次会议审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》，提出加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度。2、2013年3月26日，国务院办公厅《关于实施<国务院机构改革和职能转变方案>任务分工的通知》要求，由中央编办负责，在2013年4月底前完成整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责；由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，出台并实施不动产统一登记制度，并于2014年6月底前出台不动产登记条例。政府顶层设计的推动33、2013年11月20日，国务院第31次常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担；由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”；行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。政府顶层设计的推动34、2014年1月21日，中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》明确：（1）国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作；会同林业局负责国务院确定的重点国有林区森林、林木、林地的登记发证；会同海洋局负责国务院批准项目用海、用岛的海域使用权和无居民海岛使用权的登记发证等。（2）住房城乡建设部：协同国土资源部指导房屋登记工作。（3）农业部：为与中央部署开展的农村土地承包经营权确权登记颁证工作做好衔接，农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以五年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作。过渡期后，改由国土资源部负责指导农村土地承包经营权登记工作。（4）国家林业局：配合国土资源部开展重点国有林区森林、林木、林地登记发证工作，协同国土资源部指导地方林权登记等工作。（5）国家海洋局：协助国土资源部开展国务院批准项目用海、用岛的海域使用权、无居民海岛使用权的登记工作。协助国土资源部指导地方实施海域、无居民海岛使用权登记造册等工作。政府顶层设计的推动35、2014年5月7日，国土资源部办公厅《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，明确指出在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。政府顶层设计推动36.2015年4月28日，国务院第90次常务会，审议并原则通过了姜大明部长关于不动产统一登记工作进展情况汇报，明确三件事：一是加快推进地方职责机构整合。按年底完成的要求，明确地方政府责任，倒排时间。国土部和中编办开展督导调研；国务院纳入地方政府的重点督察事项；国家土地督察机构年底前开展一次专项督察。二是完善配套规章规范。抓紧出台实施细则，发布数据库标准等技术规范，制定登记信息互通共享的办法和标准。三是正确引导社会舆论。主动发声，及时回应社会关切。政府顶层设计推动37.姜大明部长做出重要批示，要求贯彻落实国务院第90次常务会有关决定，扎实做好相关工作。一是制定《推动地方加快不动产登记职责机构整合工作方案》。二是下发了《关于加快落实不动产登记职责机构整合工作任务的通知》（国土资电发20号文）。三是开展多次的督导督察，部领导对重点地区进行督导。四是建立动信息态联系机制，定期上报工作进展。政府顶层设计推动3

8月26日，国土资源部和国家林业局在京举行国务院确定的重点国有林区林权登记资料和土地基础数据资料交接仪式。

11月9日，举行国务院批准项目用海用岛登记电子数据资料移送暨网络开通仪式。国家海洋局向国土资源部正式移交2002年海域法实施以来至2015年9月30日国家海洋局办理的国务院批准项目用海用岛登记数据共706宗，并开通了部局之间的网络，实现了互联互通。国家层面的不动产登记资料移交工作全部完成。政府顶层设计推动38.2015年10月14日，第四次部际联席会议召开，要求：一是加快推进地方职责机构整合，按照年底前完成市县级职责机构整合的要求，明确地方政府责任，倒排时间，加强对地方的指导支持和监督检查。二是继续指导地方做好新证与旧证的有效衔接，坚持便民利民、“不变不换”原则，不得增加企业和群众负担。三是进一步完善相关配套制度，尽快启动不动产登记相关信息互通共享的办法和标准、不动产权属争议和相关确权政策的研究制定工作。四是抓紧上线试运行信息平台，积极推进重点城市接入信息平台并开展联调联试。五是加强宣传引导，为不动产登记工作的顺利开展创造良好的舆论环境。3/6/2024条例及细则起草过程4国土资源部提交条例送审稿2条例公开征求意见3总理签署国务院第656号令，条例正式发布42014年3月10日2014年7月15日2014年8月15日2014年11月24日地籍司和登记中心提出草案初稿1条例及细则起草过程4第一轮征求意见（面向本系统）2第二轮征求意见（面向全社会）3部务会审议，原则通过42014年5月2015年1月2015年3月26日2015年6月地籍司和登记中形成初稿1第二轮征求意见（面向全社会）正式发布（部63号令）52016年1月组织规范程序规范实体规范基本范畴权利登记契据登记托伦斯登记基本形态不动产登记法律制度的基础法定原则特定原则区分原则基本原则3/6/2024191基本原则四个基本概念：A.物物权法第2条第2款本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。担保法第92条不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。不动产登记暂行条例第2条第2款本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。B.物权物权法第2条第3款本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。3/6/2024201基本原则C.不动产

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第186条规定：“土地、附着于土地的建筑物及其定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”《担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”D.不动产登记国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设定的专门的不动产登记簿上的事实或行为。3/6/202421A.法定原则物权的种类和内容，由法律规定。（《物权法》第５条）1基本原则3/6/202422法定原则实例:设定典权甲向乙借款，乙要求甲提供担保，双方约定：甲将自己房屋交给乙占有、使用、收益，如果甲到期不偿还欠款，乙可取得该房屋所有权。设定居住权甲乙离婚，房产判归甲方所有，乙无住所，法院判决：乙有权在甲的房屋居住，直到找到合适住所为止。物业经营权抵押权甲银行借款给乙公司，乙用其对某商贸城的管理权、出租权作为抵押担保。借款期满后，乙不偿还债务。1基本原则3/6/202423B.特定原则物必须具有可识别性。物权法第2条第3款：本法所称物权，是权利人依法对特定的物享有的直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物必须是现实存在的，如预售的商品房，就不是特定的，不能区分。

特定就是和宗地对应的关系，是理解登记簿的基本出发点。1基本原则3/6/202424B.特定原则案例甲公司出卖月球土地，每亩200元，乙购买1亩，甲向乙颁发月球土地证书。村民甲将其宅基地上房屋出售给城市居民乙。甲将自己房屋借给乙使用，乙在借用期间经甲同意装修了房屋，但未具体约定装修材料归属以及相关费用问题，后乙在归还房屋时，将壁橱、木地板等装璜设施拆除。甲诉至法院，要求乙赔偿损失，乙答辩认为该装潢由自己所建，现自己有权将之取走，不同意赔偿。法院依据不动产附合法理，判令乙赔偿甲5000元。1基本原则3/6/202425C.区分原则当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（《物权法》第15条）1基本原则3/6/202426C.区分原则案例：甲工厂因为急需资金，向乙银行借款，乙要求甲提供抵押担保，双方签订了抵押合同，约定甲用厂房作为抵押权标的物，在办理抵押权登记之前，乙反悔不愿提供借款，甲就向法院起诉，要求乙承担违约责任，但法院认为甲乙双方的抵押合同没有登记故应无效，乙不用承担违约责任。甲向乙借款，乙要求甲提供担保，甲委托丙作自己的担保人，丙与乙订立了质押合同，约定丙将自己闲置的三间房屋交给乙占有，以担保甲的债务，如果甲届期不清偿借款，乙有权变卖房屋并从中优先受偿。1基本原则3/6/202427甲用其房产作为对银行乙的债务抵债，约定：自协议生效，乙取得房产所有权，在办理过户登记之前，甲将房产设定抵押权给乙。甲将一间铺面房出卖给乙，完成过户，但甲仍然占有，之后甲将之出卖给丙。甲将房屋出租给乙，期间出卖给丙，完成过户，未告知乙，乙以其优先购买权受到侵害为由主张甲丙买卖无效。1基本原则3/6/202428世界各国主要登记制度概览：A权利登记制（登记生效要件主义）。土地物权变动以登记为生效要件。即土地物权的取得、丧失及变更，除当事人意思表示一致外，非经登记不生效力。强制登记，登记具有公信力。代表国家：德国、瑞士。B契约登记制（登记对抗主义）。土地物权之取得、丧失及变更，经当事人订立契据即已生效，但非经登记，不得对抗第三人。代表国家：法国、日本。C托伦斯登记制。初次登记不强制，但土地权利一经登记，今后土地权利发生变更都必须经过登记。登记后颁发权利凭证，登记机关保留正本，副本作为土地权利人拥有土地权利凭证。登记具有公信力。代表国家：澳大利亚、英国、加拿大等。2基本形态3/6/202429A登记生效主义。我国对国有建设用地使用权、海域使用权、土地抵押权实行登记生效主义。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。（《物权法》第139条）建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据《海域使用管理法》第19条的规定，海域使用权自登记后生效。（《物权法》第187条）2基本形态3/6/202430B登记对抗主义。我国对土地承包经营权、地役权实行登记对抗主义。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。（《物权法》第127条）土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（《物权法》第129条）地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（《物权法》第158条）2基本形态3/6/202431C非依法律行为取得不动产，但未经登记，不发生物权效力。“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”（《物权法》第28和29条）“依照该法第28和29条规定享有土地权利的，处分该权利时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”（《物权法》第31条）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”(《农村土地承包法》第49条)2基本形态3/6/202432A.组织规范

统一登记机构。物权法第10条第2款国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

统一登记管辖。物权法第10条第1款不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

（条例第6条、第7条。实施细则第3条、第4条）3基本范畴3/6/202433B.程序规范登记申请。物权法第11条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。登记审核。物权法12条登记机构应当履行下列职责：………..（略）权属证书。物权法第17条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。形式公示。物权法第18条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。3基本范畴3/6/202434C.实体规范登记事项。登记能力。物权法第5条：物权的种类和内容，由法律规定。登记效力。3基本范畴登记效力设权力对抗力宣示力推定力公信力物权法第9条第1款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法第14条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。设权力物权法第127条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。物权法第129条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。物权法第158条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。对抗力物权法第28条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。物权法第29条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。物权法第30条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。物权法第31条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。宣示力不动产登记簿是物权归属和内容的根据。（物权法第16条第1款）推定力因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。（第21条）无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。（物权法第106条）公信力1条例的结构3登记能力4登记簿5基本规范条例及其实施细则理解与适用2定位与原则6制度衔接3/6/2024421条例及其实施细则的结构1、形式结构总则

不动产登记簿

登记程序

登记信息共享与保护

法律责任

附则2、实质结构组织规范+程序规范2定位与原则定位

两种属性：公法与私法程序法与实体法原则政治原则法律原则3登记能力条例第2条第2款本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。条例第5条规定：下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。4登记簿登记簿的特征：统一性权威性持久性公开性4登记簿不动产登记单元登记簿的记载对象登记簿的编成原则登记簿的表现形式登记簿的保存、保护和管理5基本规范组织规范类型规范程序规范责任规范登记机构登记管辖登记人员登记代理登记簿构造信息平台组织规范类型规范更正登记基本规范预告登记异议登记