成都保利国际广场定位策划报告-上

成都保利国际广场定位策划报告谨呈：保利（成都）实业有限公司成都世联兴业房地产顾问有限公司，2010年9月缔造蓉城都会华章

租售方式建面（平米）高度基底面积商业销售2.7万——写字楼持有租赁17.5万336米2690平米公寓销售16.5万A座220米1700平米B座60米2660平米合计36.7万

前期沟通已经达成的共识B座，220米超高层，规划为公寓产品，底部连接规划中的集中商业A座，336米超高层，规划为地标性写字楼C座，60米板楼设计，规划为公寓产品，共分三个单元1.项目地块指标分解及规划排布A座B座C座2.项目核心价值：大源商务区核心——高新区绝版地段大型综合体——引领城市价值“就像——淮海路之于上海；第五大道之于纽约；就像——六本木之于东京；太古城之于香港……”叠加城市折线城市梯度城市建造成都CBD的立体城市，以建筑创造特色空间3.项目的理想——立体城市：

世联对本项目工作任务的认识1、项目整体概念规划设计方案研究2、项目产品定位研究3、项目产品设计方案研究3、项目启动区定位及其规划建议4、项目启动区营销策略总纲5、项目启动区营销执行策略、价格策略及产品价值提炼6、项目启动区入市营销执行、阶段推广与销售管理7、项目后续开发定位、规划建议及其相关营销执行8、……项目16.5万体量的公寓指标，打造成怎样的产品，商务公寓、酒店式公寓或精装公寓？Question1：公寓产品定位方向基于产品定位下，分物业规模，配套、打造标准等如何确定？Question2：公寓产品打造建议基于前期沟通，本次报告重点解决的问题本次报告大纲：前提：综合体物业关联性研究专题二：公寓产品打造建议专题一：公寓产品定位方向探求通过案例的方式呈现综合体物业间的相互关联及其产生的优势、综合体的最终理想模式通过成都市场分析、竞争机会分析得出本项目公寓产品的定位类比高端综合体公寓打造模式，得出本项目公寓产品的最终打造建议第一部分.综合体研究——综合体各物业关联研究①综合体发展模式研究②商务综合体案例借鉴③综合体物业关联研究日本，福冈博多运河城香港，太古广场北京，东方广场北京，华贸中心深圳，信兴广场深圳，华润中心深圳，星河国际上海，上海商城广州，中信广场东莞，运河东一号东莞，世博广场合肥，元一时代广场合肥，财富广场合肥，金地国际城常州，莱蒙都会宜昌，均瑶国际广场……综合体发展的5种模式及相应的典型案例商业核心模式写字楼核心模式均衡发展模式住宅核心模式发展模式酒店核心模式广州，中信广场深圳，信兴广场上海，上海商城深圳，星河国际深圳，华润中心日本，博多运河成

世联对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入的研究，并总结出综合体发展的5种模式。本项目从定位、规划等角度来看，属于写字楼核心驱动模式香港，太古广场1.综合体发展模式研究2.案例借鉴①——商务综合体：中信广场中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。定位：甲级综合智能型大厦物业组合为：超高层写字楼+公寓+小型购物商场租售情况：写字楼租售，公寓销售。价格：写字楼140元/月·平米，公寓20000元/平米（二手房）。占地面积：23,000平方米；总建筑面积：320,000平方米；广场组成由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成；超高层写字楼80层，标高333米，单层面积：2500㎡；公寓由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米；公寓的的单元面积由113至237平方米不等，中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌为主。地标性写字楼为核心，公寓商业配套为辅的广州高端综合体中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼和大量配套，成为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同类项目。写字楼公寓商业不足：功能缺失，综合体协同效应未能发挥1.缺少酒店提供的服务配套，使得公寓档次难以进一步拔升2.商业体量较小，人流汇聚不明显，使得地标形象仅仅局限在建筑形态上北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百万平米超大规模建筑集群。定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体物业组合为：5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心租售情况：写字楼出租，出租率100%，精装公寓销售。价格：写字楼280元/月·平米，精装公寓35500元/平米（二手房）。与周边价格比较：区域内同等甲级写字楼租金均价240元/月·平米，一手精装公寓均价3.5万/平米3座高达百米以上的超5A级智能写字楼，写字楼部分地上建筑面积约23万平方米；引进超豪华酒店里兹·卡尔顿和国际五星级酒店万豪；公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万平米；国际商业区总体规划面积20万平米，拥有专卖店、专业店、大型超市、零售、多厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融区等多种功能规划。多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题电力科技展示中心是国家级电力科普教育基地。16万平米超大规模的水世界商城写字楼酒店大堂体育中心2.案例借鉴②——区域地标：北京华贸中心紧邻CBD核心地段，超大规模建筑集群构筑“城中城”以高档写字楼和超五星级酒店建立项目高端形象，各物业依托酒店服务形成体系，体育、展示中心汇聚人气形成区域性昭示地标物业类型规模占比3栋写字楼3030%商业(购物中心+商业街)2020%2座酒店99%住宅(高档公寓)2020%其他（公园、展览中心等）2121%总计100100%住宅区写字楼集中商业酒店项目指标：总规模约100万平米；R=3.5。规划宗旨营造多功能为一体的复合性城市空间。基地由南至北划分成三个区域南部为办公区；北部为住宅区；零售店、酒店在中部遗憾：写字楼、酒店档次高，但建筑地标形象较弱酒店、写字楼档次较高，综合体打造全面，实现了区域地标形象。但三栋写字楼分散了核心建筑地标的主体形象，很快被周边高楼取代3.案例借鉴2——终极理想：洛克菲勒中心洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金融中心———曼哈顿岛中部，占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面积74万平方米，容积率达18。每天在这里上班的总人数达65000人，空间构图生动，环境外部富于变化，中心布局上同时满足了城市景观和人们进行商业、文化娱乐活动的需要。洛克菲勒中心标准的“紧缩城市”——由于建筑设施完善，具备餐厅，药店，银行、购物中心、电影院、美术馆、学校等所有的城市功能，成为市民公共活动和文化娱乐的城市空间，是一个标准的不夜城。传承娱乐文化的标志——它是美国城市中公认最有活力、最受人欢迎的公共活动空间之一。很多庆典活动在这里举行，成了美国民众自发聚会的一个地方。承续着70年的传统，是美国圣诞节的一个标志。在纽约，从什么时候开始意味着进入圣诞节？

回答是：每年11月30日晚，从洛克菲勒中心进行圣诞树点灯仪式以后开始。从1931年开始，洛克菲勒中心就成为纽约圣诞节欢乐的中心集办公、商业、旅游、居住和娱乐于一体的“紧缩城市”，是美国资本主义财富和文化的象征，超级都市的图腾物。商务核心地标形象——

洛克菲勒中心是世界上最富盛名的标志性建筑群之一，这座自成一体的建筑群对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌。单体建筑的魅力：70层高的RCA大楼是整个中心的标志性主体建筑，高259米，外观强调垂直线条。此外，还有36层的时代与生活大厦、41层的国际大厦和6层的车库等。整组建筑群的布局：该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施，地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体，整组建筑群布局紧凑，建筑密集有序。第五大道第六大道RCA大楼下沉广场步行街国际大厦英国馆法国馆国际大厦美联社大楼无线电音乐厅REO大厦洛克菲勒广场道50街51街49街48街西蒙和舒斯特大厦广场10号时代生活大厦商务形象深入人心——洛克菲勒中心一直被视为美国现代商业文明的象征，许多全球性公司像美国在线时代华纳、GE、ＮＢＣ新闻网、以及全世界最大的新闻中心——美联社等都在这里设总部，银行、金融机构林立。独具特色的空间设计——

将广场、大楼、地下空间与街区联成一体的设计使CBD的商业发展与市民的娱乐、休闲完美地结合在一起，将城市的综合功能发挥到了极致。RCA大楼：作为洛克菲勒中心的主体，登上最高层的瞭望厅可以纵览整个纽约城；整个中心有30多位艺术家创作的100多件优美的艺术作品，成为美国最有名、最壮美的公众艺术品展示场所；在65层上有一个名为“彩虹屋”的餐厅，可以在享受美食的同时欣赏夜景。娱乐中心的市无线电音乐厅，拥有世界最大的室内电影剧院，有世界一流的艺术家登台表演。地下空间：洛克菲勒中心前的下沉式广场与中心其他建筑的地下商场、剧场及第五大道相连通。如此的设计制造了人行流动的空间，让一天超过25万的人潮在此穿梭无虞。第五大道：闻名遐迩的第五大道可算得上是流行时尚的同义词，世界当红商品，特色的橱窗设计，著名的大都会博物馆都在这条街上，成为全世界最聚魅力的街区。下沉广场：广场虽然规模较小，但使用效率却很高，在夏季是露天咖啡吧、酒吧，冬天则是倍受欢迎的滑冰场，环绕广场的地下层里均设高级餐馆，就餐的游人可透过落地大玻璃窗看到广场上进行的各种活动。开发过程——

洛克菲勒中心开发过程就是综合体功能不断完善的过程

建设初期——缺失缺乏两个最基本的功能：居住和旅馆难以形成良好的功能协调，显得萧条。后期成型——完善后来洛克菲勒中心认识到功能的不协调造成了市场的不景气和使用的不方便，后来继续建造了住宅和大量的公寓，并且在洛克菲勒外围建造了拥有2153间客房大额希尔顿旅馆。功能不协调的局面大大改观，并给中心带来了活力。希尔顿旅馆洛克菲勒中心1928193019351933方案演变过程案例启示一综合体物业依托相互关联性可以克服单一物业的不足，而实现1+1>3的综合高价值与高形象产品类型综合体效应单体物业劣势写字楼主写字楼1、享受综合体完善配套，有利于吸引高端企业入驻2、高形象可为综合体其他物业增值1、商务氛围单一，选址要求高2、高形象价值被周边物业利用辅写字楼1、与主写字楼形成多元产品线，依附主写字楼形象实现更高价值2、满足不同客户群的商务需求，影响更广泛客户群3、与主楼形成强大的办公集群，建立广泛商务影响力1、高形象、高价值实现困难2、缺少比照标准住宅1、为写字楼高端商务客户提供居住配套2、依托综合体人流实现更广泛的客户群覆盖1、配套缺失，打造成本高2、客户群分散酒店1、为高端住宅提供服务，丰富经营方式，并提升住宅附加值2、为地标性写字楼商务客户提供临时性居住服务3、酒店配套为商务客户提供高端会客休闲场所1、经营方式单一2、客户群分散，选址要求高3、配套利用率较低商业1、享受综合体带来的人流支撑2、为住宅、商务客户提供便捷多样化消费休闲场所3、依托写字楼酒店形象，更容易引进主力店1、人流来源较分散2、引入主力店对地段等要求高3、形象定位不受限制客户资源共享——1.写字楼为酒店提供目标客户。2.写字楼、酒店为住宅提供潜在客户3.写字楼、酒店、住宅为商业提供内部人流服务资源共享——1.酒店为住宅客户提供嫁接服务2.酒店配套为写字楼客户提供嫁接服务协同价值、形象的提升——1.写字楼、酒店的高形象带动住宅形象、价值提升2.酒店的服务带来住宅资源嫁接，同时带动住宅价值提升3.写字楼、住宅、酒店的高形象有助于商业主力店引进案例启示二地标写字楼较住宅更能汇聚高端人士，配合时尚商业街区及广场吸引人流，成就城市物理地标之外的精神归属地顶级写字楼办公高端商务人士酒店本地/异地商务人士临时居住顶级住宅投资/长期居住本地/异地高端客户（含商务人士）商业（开放街区）消费娱乐休闲游玩消费群体（综合体内外客户）广场等公众配套普通大众，游客覆盖客户群不断放大影响力不断放大商务地标金茂大厦区域地标华润中心/翠湖天地综合体地标天玺城市地标洛克菲勒中心/六本木第二部分.定位方向——打造哪类公寓产品①商务公寓可行性研究②酒店式公寓可行性研究③精装公寓可行性研究写在前面——关于三种公寓产品的界定1、商务公寓——类写字楼产品通常意义上的商务公寓与甲乙级写字楼一样，为企业提供办公场所，不同的是，商务公寓的产品面积通常较甲乙级写字楼较小，针对客户以规模较小，办公面积需求较小的企业为主2、酒店式公寓——类酒店产品国外也称服务式公寓。主要是在精装公寓产品（面积与酒店客房相类似）在持有或者对外销售之后，引入酒店或者专业物业管理公司进行统一酒店化管理，为租客提供长短期服务。物管费包含酒店服务。区别于酒店的是，酒店式公寓产品通产带有厨房，更有家的感觉，长租客为主3、精装公寓——纯住宅产品一般意义上带精装修的住宅产品，并无专门规定须有酒店或专业公寓管理公司经营管理。物管费不包含酒店服务。1.商务公寓可行性研究楼盘名称建面（公寓）产品面积均价出租情况金府银座16.5万㎡30～130㎡560050%-60%出租率世纪加州5万㎡30～80㎡6700一期60%以上金璐天下6.12万㎡31～106㎡398050%以下龙湖.三千星座7万㎡３６～５２㎡700060%左右上层建筑约3万㎡３５～７５㎡520050%以下万科.V派约2万㎡４９～９９㎡780070%以上金璐天下上层建筑龙湖三千里目前城市五城区的在售纯办公公寓约30万平米左右（备注：不含酒店式公寓、办公写字楼的综合物业）；目前在售该类型的产品多数是分布在2环大型专业市场附近，区域交通较为便利；这类产品在设计上是以可商可住的可变性产品为主，尽量较少产品的风险；在层高上多数是３米左右的层高，仅有万科做了ＬＯＦＴ可变空间；在户型面积上尽量控制面积，多数是集中在５０平米左右的户型，降低客户的购买门槛金府银座世纪加州三环二环一环万科V派1.成都市场现状分析——高端供给缺失，现为中低端水平较知名的大多集中在北二环到三环之间，以100平米以下产品为主，出租率一般在50%以上，小企业为主出租情况：好出租情况很理想，出租率在80%以上。租售比例：已售罄，有部分物业出租客户选择入住的原因地段好，性价比不错，交通十分方便，周边生活配套齐全配套设施大型购物中心、临近二环路，生活配套齐全。客户情况：以各类建筑企业、物流、办事处为主典型项目1——万科V派

地处金牛区商务中心，区域配套成熟，交通便捷，实现80％以上入驻率，但由于商住混杂，影响了项目的办公氛围。基本指标：占地：42666m2建筑面积：150320m2容积率：6.80物业管理公司：成都万科物业管理有限公司办公面积：19015.82平方米地理位置：金牛区金沙横街

（二环内）万科V派面积区间52-98平米（5.4米层高，跃层）售价情况均价8200元/平米租金情况55元/平米物管费用3.50元/平米装修状况清水房万科V派客户：入驻客户比较杂，以各类办事处、物流、建筑等公司为主，中长期客户比率超过7成“我们这里什么企业都有，不过都是正规企业，不用担心很乱”“很多企业看中这里也是因为地段、配套什么的，价格方面我们应该算是二环内商务公寓比较便宜的了”“公寓早就卖完了，现在只能在我们这或者一些散户那里租或者买了；挺多企业在这里都挺长时间了，挂企业的那个牌子都没怎么换过”——万科V派商务公寓租售中心“这里人很多，办公的，住宅都在这里，不过住宅和公寓分开了，不在一栋楼里，这样互相都有保障，不会很乱。”——万科V派商务公寓物管万科V派客户：成交客户关注点——产品、地段、配套，便利性；排斥点——商住混合、服务一般、入驻企业杂典型客户：基本情况：王先生，35岁左右，从事物流行业，目前在万科V派租一套70平米左右的跃层商务公寓。客户描摹：该客户成都本地人，做物流好几年了，主要生意针对的是珠三角一带，在附近找了好久，一直想在这个区域找个写字楼，其它的要不然就太贵，要不然就太偏，没有合适的。最后另外一个在万科V派租房的朋友给他介绍这里，他感觉和他的要求很符合，同时又可以方便的去市中心，并且地段很好，就选择在这里办公了。客户语录：“这里出去就有集中商业，出入十分方便”，“地段也很挺好的，去火车站，上环路都很方便”“尤其喜欢跃层式的产品结构，这个结构我看了很多家都没有”“我觉得这个大楼里面办公的企业很多，做什么的都有，什么搞食品的、做事务所的、还有什么办事处什么的，反正感觉挺杂的”

总结：

产品上有效的将商务楼、商业和住宅进行分隔，较少相互之间的干扰，并实现了地块价值最大化；在商务楼方面，作出差异化，形成LOFT办公的可变空间，并较好的控制面积，既能够满足办公需求又能够投资，尽量的扩大客源，具有较强的产品竞争力，实现项目的快速销售；在产品外立面上较为丰富，具有较高的品质，同时挑高层高，具有较高的性价比。出租情况：较差出租情况不是很理想，出租率在50%以下。租售比例：销售和出租各占一定比例客户选择入住的原因租金相对较便宜，周边居住氛围相对较好。配套设施以街边的各类散铺为主，离蜀汉路集中商业大概步行十五分钟。客户情况：以周边建筑建材公司为主典型案例2——金璐天下

周边几乎没有其它写字楼，商务氛围不强，配套一般，整体形象较差，出租率低于50%，租金30—35元/平米。基本指标：占地：5726.24m2建筑面积：53951m2容积率：9.42物业管理公司：金港物业办公面积：19015.82平方米地理位置：金牛区茶店子西街

（三环内）金璐天下面积区间50-200平方米（开间面积，自由组合）售价情况均价6200元/平米租金情况30—35元/平米物管费用4元/平米装修状况清水房金璐天下商务公寓：成交客户以从事建筑设计、建材等建筑行业的企业为主，超过80%，因入驻企业不多，无法统计入驻时间“目前入驻的企业主要是一些从事建筑行业的企业，而且这附近好像也只有我们这里的商务公寓相对来说比较经济实惠，门槛不是很高，很比较适合中小企业入驻”“我们的物业管理费用相对来说也是比较划算的，说实话，物管费交的再多，其实也就是那么几样服务，除非你是很高端的写字楼，那就不一样了”“现在已经有一些企业进来了，还有一些刚刚进来，还在装修，我们这里现在可以选择的还有一些，也可以根据要求作户型调整”“我们项目本身基本上没有什么配套，针对的是一些中小企业，他们对这些一般没有过多的要求”——金璐天下商务公寓销售代表*从现场市调来看，除每层有几家在装修外，入驻的企业有限，销售人员也没有透露入驻企业的具体信息，所以无法统计企业的入驻时间金璐天下商务公寓：成交客户关注点——门槛低、价格便宜、符合中小企业形象；排斥点——地段偏，配套少无客户资源，三级市场市调情况：“我个人感觉这里卖的不太好，很多买这里的都是个人买的，买了以后再在我们这里租出去”“我这里现在金璐天下的房源最多了，来问的也不少，不过普遍反映出对这里的地段不是很满意，而且挺多客户都说这里没啥配套，不太好出租”“还有一些成交的客户选这里的主要原因还是因为这里的价格比较低，因为他们本身也不是很大的企业，对什么地段啊，配套啊，也不是十分的重视，反正能有个办公的地方就行了”“不过这里可以按要求进行户型调整，只要客户有需求，可以协调一下，把几套房打通或是怎么处理一下”“这周边的生活气氛还是挺浓的，毕竟这个区域还有一些老的居住区，周边一些街铺还挺多的，不过就是没什么办公楼”——金璐天下附近三级地铺老板语录总结：

项目周边环境较差，自身无任何配套支持，与一事业单位大楼咫尺相邻，影响纯粹性；产品较差，无任何创新，电梯间和楼梯的位置影响拼合户型的空间感；定位不清晰，对主力客户没有作出正确的判断，导致入驻率和销售率不高1.成都商务公寓市场分析未来竞争——同类产品无竞争，替代竞争较多定位明确的仅有四个，以综合体内商务公寓为主，推出时间在2012年后，大量项目规划未定楼盘名称建筑面积开发商位置入市时间乙级写字楼民丰写字楼13万平米成都市兴城投资有限公司高新区待定地铁OCC11万平米成都地铁公司2011年4月蜀都中心26万平米成都蜀都银泰置业有限公司2010年10月新希望国际13万平米四川新希望房地产开发有限公司在售、持续推出凯旋广场11万平米成都天合房屋开发有限责任公司在售，持续推出航兴国际广场9万平米成都中兴美地投资发展有限公司在售，持续推出商务公寓国际金融中心(IFC)44万平米九龙仓集团锦江区东大街（一环）2012年以后美国铁狮门17万平米美国铁狮门地产锦江区东大街（一环）成都环球贸易广场(ICC)192万平米(含地下面积)新鸿基锦江区牛沙路（一环）来福士广场23万平米凯德武侯区人民南路四段（二环）目前公布将要发展成商务公寓的项目有4个，未来在高新区还规划有22个综合体项目可能包含商务公寓产品；项目的物业形式大多属于大型综合体项目，涵盖商务公寓、写字楼、商业、酒店式公寓等，产品类型丰富；大多属于较高端产品，属区域的地标2.公寓市场竞争机会分析城市发展水平比较：成都与一线城市有明显差距，在二线城市中位于中等水平。城市GDP/亿元人均收入/元人均GDP/美元人口/万人北京118661568390751166上海1490016683105291888深圳82012759612932876广州911316884116951011成都45031039444431270武汉456195646357897长沙3745110216590658城市发展第二层级城市发展第一层级从城市发展水平来看，深圳、北京、上海、广州的GDP等指数遥遥领先，处于第一层级；长沙、武汉、成都等处于第二层级，同时成都的城市发展水平位于第二层级城市的中等水平。地区核心区规模中心区域名称核心优势CBD模式地位香港CBD1.25平方公里中环成熟、标准国际性CBD全球公司东亚地区商务据点上海CBD3平方公里陆家嘴金融、贸易发达全球公司中国地区商务据点北京CBD3.99平方公里国贸政治、文化、科技、事务中心全球公司的中国商务使馆和事务据点深圳CBD4.13平方公里福田管理有序、服务高效、设施完善地区性CBD珠三角区域商务的副中心成都CBD37平方公里天府新城现代化科技商务新城西部地区的区域性科技商务中心区深圳CBD：起步早变换快，珠三角区域商务的副中心经过十几年的发展，在福田中心区南面60公顷的土地上，高厦林立、商社云集，集中了深圳的金融、商贸、信息和服务业。北部的市政厅为南部的CBD提供了方便高效的行政服务。成都CBD：面向西部地区的现代化科技商务新城

“天府新城”概念2007年初正式提出，于2008年3月开始打造以软件及服务外包产业为主导的科技商务新城，在37平方公里的区域内兴建6500万平方米的建筑，其中1/3左右用来建设住宅，2/3用来发展高端产业。天府新城定位于科技新城、商务新城、国际新城、时尚新城、宜居新城五种“风味”，致力于打造成以软件及服务外包产业为主导的科技商务城，将重点发展金融总部、信息服务、数字娱乐、高端商务等产业。CBD发展模式比较——成都和深圳CBD作为各自区域的经济金融中心，都将金融、服务业作为了CBD重点发展产业，体现出较多的相似性深圳VS成都城市发展成熟度比较——深圳2009年人均GDP超过1.3万美元，城市物业发展进入成熟阶段，成都CBD及物业成熟仍需相当时间纽约、伦敦、东京、德国鲁尔……城市特征：城市建设的发展、公共交通轨道的改善、环境治理水平的提高、服务业整体条件的改善、汽车燃油成本的增加城市发展阶段GDP:3000-5000美元城市扩张阶段GDP:5000-10000美元城市成熟阶段GDP:10000美元以上城市特征：人口和社会特征向大都市集中，成为主导趋势人口迁移：经济高度集中，第二产业比重大，各阶层都趋向城市集中，人口趋向城市物业集中都市人口：59%城市特征：交通拥挤、犯罪增加，污染严重等城市问题压力增大人口迁移：高收入阶层趋向郊区，郊区资源型豪宅得以发展；中低收入者趋向城市，城市中端物业发展，二次产业外迁都市人口：40%人口迁移：高收入阶层部分产生回流，占领城市核心资源，中低收入者趋向城市边缘或郊区郊区化：41%郊区化：60%成都所处阶段处于快速发展期相当于深圳2000年水平深圳所处阶段深圳VS成都CBD发展水平比较——政府前期造势住宅用地出让基础设施建设公共设施建设规划期、启动期成型发展期阶段标志时间政府公建建设中高档住宅建设住宅和写字楼商业用地出让公众对新区前景不确定写字楼大量开发星河世纪、中国凤凰大厦等商务公寓出现地铁一号线投入使用、图书馆、音乐厅等建成大型商业开发区域基本成熟公众对区域确立信心区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎福田CBD新推出的写字楼项目，全部都是以统一业权形式出现的，例如星河发展中心、嘉里建设广场、港中旅大厦等项目建设基础设施住宅、基础设施写字楼、商业大型综合体、大型的Mall1997-20012001-20042004-20082009-2015乙级写字楼市场接受度较高甲级写字楼接受度提高，但对于顶级写字楼接受度有限顶级写字楼市场接受度较高办公项目居住项目2005年高端商务公寓、酒店式公寓开始出现、发展发展初期快速发展期成都北京、上海武汉、长沙顶级城市公寓豪宅开始出现，发展中海华庭、雅颂居等高端住宅不断出现深圳CBD发展历程：成都CBD发展阶段处于深圳04年左右的快速发展时期，类比深圳发展历程，未来1-2年商务公寓、酒店式公寓的市场需求将会增加深圳VS成都CBD产业结构、客户比较——不断发展的服务产业带来更大的高形象办公需求，类比深圳CBD发展阶段，未来的中高端商务公寓具有较好的市场机会雏形CBD发展中的CBD成熟CBD2001-2004年2004-2008年市场投资价值认同高中低办公档次需求中低端乙级写字楼、商务公寓高端乙级写字楼/高端商务公寓甲级/超甲级写字楼投资比例高中低产业类型第三产业：金融相关的行业第三产业：服务于第二产业——咨询、物流、贸易等行业第二产业：生产型公司的市场部、销售部、研发部门，或及办事处、子公司产业表现银行、证券、保险等公司咨询顾问公司、设计单位、会计事务所、律师事务所、物业公司、进出口贸易公司等科技公司、计算机公司、制造业展销场等企业类型民营企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业、跨国公司“天府新城定位于科技新城、商务新城、国际新城、时尚新城、宜居新城五种“风味”，致力于打造成以软件及服务外包产业为主导的科技商务城，将重点发展金融总部、信息服务、数字娱乐、高端商务等产业。”项目名称区位主要客户面积区间凤凰大厦深圳CBD咨询服务行业、培训业、外资办事处67-191平米，主力面积125平米金中环深圳CBDIT电子科技类、咨询服务行业、贸易45-101平米，主力面积53-54平米财富广场深圳车公庙IT电子科技类、外资办事处、36-77平米，主力面积50-53平米商务公寓案例（2005）——2005年深圳快速发展期典型商务公寓比乙级写字楼更受市场欢迎，实现了较好的销售速度和销售价格中国凤凰大厦基本情况总建面10.6万平米容积率9.64性质商务公寓+写字楼商务公寓可售面积18700平米写字楼可售面积15000平米商务公寓月均销量4675平米/月写字楼月均销量3750平米/月商务公寓实现均价15000元/平米写字楼实现均价17000元/平米机会一——成都高端商务办公大环境不断提升随着近年来高端甲级写字楼不断入市，高端商务办公需求持续增长，带动了写字楼市场的蓬勃发展1、甲级写字楼出现前（2004年以前）锦江宾馆、岷山饭店等星级宾馆大型跨国企业2、高配甲级写字楼出现（2004～2009年）时代广场、香格里拉、威斯顿联邦大厦等140-300元/平米月大型国内外企业100-140元/平米月出租率75%以上3、高配甲级写字楼大量出现2010～2013年来福士、九龙仓、成都IFC、仁和春天等48座随着成都高端写字楼供给加大，成都高端商务办公需求不断释放，商务大环境中整体向好机会二：高端写字楼旁的商务公寓可以通过提升配置，跳出低端竞争，以高形象实现更好的销售速度与价格绿景NEO大道：规模：29900平米建筑面积，272套公寓主力户型：80平米、90平米、150平米三种面积的户型，对应为小两房、大两房、四房。户型特点：每户都有独立洗手间和分体空调，具二次设计、改造的空间与余地，且南向单位都有1~2个阳台。配置：国际品牌迅达高速电梯；操控灵活的分户空调设计特点：设中空阳光中庭，每层都有两个空中花园，以加强空气对流；14.25米最高商务公寓大堂销售状况：开盘销售178套，开盘销售率79%，均价2.5万/平米，高于区域1.7万/平米的均价卓越世纪中心：规模：37388.2平米建筑面积主力户型：41-135平米灵活户型户型特点：方正实用、拼合随意，满足客户多元需求甲级配置：冰蓄冷中央空调、原装进口三菱电梯、3.6米层高，10.5米双大堂设计、设计特点：赋以写字楼以设计与精致，以boutique概念打造深圳首席小面积精致办公区间。销售状况：Tower3销售率已达到98%以上，实现销售均价3.3万/平米，明显高于区域2.6万/平米的均价机会三——大型公司、500强相关联，如律师事务所、咨询服务机构等高端服务性企业提升办公形象的商务需求典型客户：基本情况：杨先生，某广告公司私营企业主，之前租有一个办公单位，现在购买了万科V派的商务公寓置业关注点：办公形象>地段>交通、价格、配套客户描摹：据销售代表称，该客户非常喜欢项目周边的物业，也比较过几家乙级写字楼和其它的商务公寓，觉得本项目的交通十分便利，会成为购买的主要因素之一。此外，价格也是其考虑购买的另一个关键因素。景观等因素并不是其考虑的重点。客户语录：“我很喜欢这里的交通，很方便，周边各项配套也很齐全，而且这个项目的产品很独特，另外几家都没有看到类似产品”，“我考虑物业的话价格和交通当然是最重要的，8千的价格我认为是最合理的。另外，你们结构和使用率