固定收益政策利好加持REITs配置资金加速进场

内容目录一、政策利好加持配置资金加速进场 41、新规明确权益属性，长线配置逻辑进一步确认 42、23年四季报：基本面筑底信号明显，板块增速仍存在分化 43、配置价值：超跌反弹叠加高分率，配置资金进场流动性改善配置价值进一步凸显 7风险提示 12图表目录图表1：REITs其他方持有份额列报负/权益两方面考虑因素 4图表2：23年指数显著弱于股债 4图表3：中证收盘）指数走势 4图表4：23年涨跌幅 5图表5：23年各板块涨跌幅 5图表6：23年营收表现 5图表7：保租房板块出租率 6图表8：仓储物流板块出租率 6图表9：产业园板块出租率 6图表10：高速公路板块主要营运指标 6图表11：生态环保板块主要营运指标 7图表12：能源基础设施主要营运指标 7图表13：24年年初以来中证REITs（收盘）指数和股债指数相关性 7图表14：近一周（2.19-2.23）中证REITs指数涨幅领跑 7图表15：近一周（2.19-2.23）仓储物流板块涨幅靠前 7图表16：近一周（2.19-2.23）各REITs涨跌幅 8图表17：成交情况 8图表18：换手率 8图表19：分项目属性换手率 9图表20：分资产类型换手率 9图表21：REITs23年各季度可供分配金额（万元） 9图表22：REITs23年各板块派息率 10图表23：REITs23年派息率 10图表24：REITs23年可供分配金额完成情况 10图表25：REITs相对净值折溢价率 11图表26：REITs的和P/NAV 12一、政策利好加持，REITs配置资金加速进场284出，从基础设施其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资，后续投资机构可选择以FVOCI计量，将持有期间公允价值变动计入其他综合收市Es..E（收盘指数上涨.，强于主流股债指数，其中仓储物流板块表现强势，周度涨幅达，博时蛇口产园周度涨幅更是高达21.5%。1、新规明确REITs权益属性，长线配置逻辑进一步确认2023126（征求意见稿》（含公开募集基础设施证券投资基金等75s纳入FOF投资范围后另一重大利好，投资者范围的持续拓宽将为市场带来更多长期资金。28其他方持有是否可以避免现金分配义其他投资方的FVOCI公允价值计量将降低市场波动，提升稳定性，激励更多优质项目上市，促进底层资产类型多元化。图表1：REITs/权益两方面考虑因素来源：证监会，国金证券研究所2、23年四季报：基本面筑底信号明显，板块增速仍存在分化23年Q4中证REITs（收盘）指数累计下跌12.4%，显著弱于股债指数，各板块REITs呈现出不同程度的低迷表现，其中产业园板块跌幅最大，达-19.2%。图表2：23年指数显著弱于股债 图表3：中证收盘）指数走势Q4涨跌幅Q4涨跌幅

14001300120011001000900800700

中证REITs(收盘)来源：Wind，国金证券研究所 来源：Wind，国金证券研究所图表4：23年涨跌幅 图表5：23年Q4各板块涨跌幅0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%-25.0%-30.0%-35.0%

Q4涨跌幅REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT

Q4涨跌幅

储园新科业投港业久河速

速建控建控源能伏能务安房有港居 巢

园光产新 源谷业经园济来源：Wind，国金证券研究所 来源：Wind，国金证券研究所1.6%Q3的上涨趋势，营收同比增15%以上，前期超跌较多板块关注基本面企稳回升投资机会。产业园板块分化较93.9%16.0%，生态环保板块触底回升，营收均实现同比增长。图表6：23年Q4REITs营收表现代码 名称 资产类型 收入 净利润 EBIDTA率同比环比同比环比同比环比180501.SZ红土创新深圳安居REIT保租房-1.6-0.8-57.9-7.32.2-2.7508058.SH中金厦门安居REIT保租房3.22.70.8-0.71.5-16.5-2.4-6.4508068.SH华夏北京保障房REIT保租房-0.6-0.60.10.2508077.SH华夏基金华润有巢REIT保租房0.5-18.860.3-1.5180301.SZ红土创新盐田港REIT仓储物流17.1-4.61.5-26.5-3.0-8.3508056.SH中金普洛斯REIT仓储物流36.33.0-76.2-62.4-1.05.5508098.SH嘉实京东仓储REIT仓储物流-0.935.973.615.3180101.SZ博时蛇口产园REIT产业园93.98.2109.55.8-10.7-2.9180102.SZ华夏合肥高新REIT产业园-3.31.9-43.5-18.8-7.2-6.5180103.SZ华夏和达高科REIT产业园7.382.060.60.4508000.SH华安张江产业园REIT产业园76.5-25.1-46.72825.03.1-2.4508019.SH中金湖北科投光谷REIT产业园11.7185.257.3-5.8508021.SH国泰君安临港产业园REIT产业园-11.0-12.05.212.0-20.11.4-16.6508027.SH东吴苏园产业REIT产业园-10.2-63.3-56.7-16.6-12.3508088.SH国泰君安东久新经济REIT产业园0.3-3.410.8-71.1-9.3-15.2508099.SH建信中关村REIT产业园-18.9-11.1-196.4-364.8-16.7-14.5180201.SZ平安广州广河REIT高速公路40.9-16.535.3-44.67.94.35.84.4-11.1180202.SZ华夏越秀高速REIT高速公路24.829.3-12.3-135.1-50.8-2.6508001.SH浙商沪杭甬REIT高速公路-14.0-55.8-168.4-18.1508008.SH国金中国铁建REIT高速公路38.4-6.7-70.6-89.5-21.7508009.SH中金安徽交控REIT高速公路-22.8-1166.846.9-37.7508018.SH华夏中国交建REIT高速公路19.0-0.430.2-13.12.9-3.4508066.SH华泰江苏交控REIT高速公路-19.6-94.552.4-23.1180401.SZ鹏华深圳能源REIT能源基础设施-16.0-43.7-39.1-116.9-4.9-42.4508028.SH中信建投新能源REIT能源基础设施51.0234.082.585.616.3508096.SH中航京能光伏REIT能源基础设施-16.3-33.4-3.0180801.SZ中航首钢绿能REIT生态环保13.75.0-181.1-56.717.6-5.0508006.SH富国首创水务REIT生态环保5.1-8.0-126.4-92.39.8-14.7来源：Wind，国金证券研究所4.0%4.4%，高速公路板块普遍51.8%77.3%，中污水处理量环比下降30.3%。图表7：保租房板块出租率 图表8：仓储物流板块出租率100%98%96%94%92%90%

红土创新深圳安居REIT 中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT 华夏基金华润有巢REIT22Q4 23Q1 23Q2 23Q3 23Q4

100%98%96%94%92%90%88%86%

红土创新盐田港REIT 中金普洛斯REIT 嘉实京东仓储REIT22Q4 23Q1 23Q2 23Q3 23Q4来源：基金公告，国金证券研究所 来源：基金公告，国金证券研究所图表9：产业园板块出租率100%

博时蛇口产园REIT 华夏合肥高新REIT 华夏和达高科REIT华安张江产业园REIT 中金湖北科投光谷REIT 国泰君安临港产业园REIT东吴苏园产业REIT 国泰君安东久新经济REIT 建信中关村REIT90%80%70%60%22Q4 23Q1 23Q2 23Q3 23Q4来源：基金公告，国金证券研究所图表10：高速公路板块主要营运指标代码名称运营指标22Q423Q123Q223Q323Q4180201.SZ平安广州广河REIT混合车流量(万次）881.11255.61253.61428.01276.2同比-26.120.026.77.044.8环比-34.042.5-0.213.9-10.6508018.SH华夏中国交建REIT客车日均自然车流量（万辆）0.81.91.31.61.1同比-26.142.546.824.252.0环比153.5-32.124.8-29.2货车日均自然车流量（万辆）1.11.31.01.01.2同比-8.927.00.9-0.56.4环比18.5-20.32.010.6180202.SZ华夏越秀高速REIT清分车流量(万辆）330.9271.2317.3269.1同比13.420.118.533.3环比-18.117.0-15.2508001.SH浙商沪杭甬REIT通行车辆总数(万辆）1188.51186.31346.11412.41389.9同比-4.311.231.313.018.3环比-5.0-0.213.54.9-1.6508008.SH国金中国铁建REIT出入口通行量(万辆）971.3969.2924.3967.6同比-5.52.213.443.3环比46.6-0.2-4.64.7508009.SH中金安徽交控REIT日均断面自然车流量(万辆）2.92.32.42.0同比3.019.6-8.4-7.6环比48.3-21.54.9-17.3508066.SH华泰江苏交控REIT日均车流量（万辆）4.94.74.84.0同比22.0307.042.432.4环比-5.22.5-16.9508007.SH中金山东高速REIT通行费收入（不含税，万元）6790.1同比24.2来源：基金公告，国金证券研究所图表11：生态环保板块主要营运指标代码名称运营指标22Q423Q123Q223Q323Q4上网电量（亿千瓦时）0.90.90.80.90.8同比23.32.9-12.41.4-4.3环比1.93.1-16.715.9-3.9生活垃圾处置量（万吨）28.526.727.530.332.1180801.SZ中航首钢绿能REIT同比6.5-2.1-10.71.712.4环比-4.3-6.22.810.25.8餐厨垃圾收运及处置量（万吨）2.42.52.82.82.8同比-16.5-3.5-87.8-6.718.5环比-20.43.414.6-1.11.1污水处理量（万吨）4882.04214.05629.03679.03401.0508006.SH富国首创水务REIT同比-15.2-17.6-0.3-36.5-30.3环比-15.8-13.733.6-34.6-7.6来源：基金公告，国金证券研究所图表12：能源基础设施主要营运指标代码名称运营指标22Q423Q123Q223Q323Q4180401.SZ鹏华深圳能源REIT上网电量（亿千瓦时）9.05.910.914.26.8环比-28.4-34.383.330.5-51.8508028.SH中信建投新能源REIT上网电量（亿千瓦时）3.52.03.5环比-43.477.3电价（元/千瓦时）0.850.850.85508096.SH中航京能光伏REIT交易合计电量（亿千瓦时）1.01.51.2环比50.4-19.2来源：基金公告，国金证券研究所3、配置价值：超跌反弹叠加高分红率，配置资金进场流动性改善，REITs配置价值进一步凸显春节假期后第一周2.19-2.23，ss（收盘）指数大涨4.4%，3021.5%，415%、2310.46%2364图表13：24年年初以来中证REITs（收盘）指数和股债指数相关性相关系数上证50沪深300中证1000科创50中证转债中证全债中证国债中证公司债中证REITs(收盘)0.800.850.130.310.450.380.350.48来源：Wind，国金证券研究所图表14：近一周（2.19-2.23）中证REITs指数涨幅领跑 图表15：近一周（2.19-2.23）仓储物流板块涨幅靠前近一周涨跌幅10.0%近一周涨跌幅8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%

16.0%12.0%8.0%4.0%0.0%

近一周涨跌幅 来源：Wind，国金证券研究所 来源：Wind，国金证券研究所图表16：近一周（2.19-2.23）各REITs涨跌幅代码名称项目属性资产类型近一周涨跌幅180501.SZ红土创新深圳安居REIT产权类保租房8.5508058.SH中金厦门安居REIT产权类保租房4.7508068.SH华夏北京保障房REIT产权类保租房6.3508077.SH华夏基金华润有巢REIT产权类保租房8.2508031.SH国泰君安保租房REIT产权类保租房6.7180301.SZ红土创新盐田港REIT产权类仓储物流13.4508056.SH中金普洛斯REIT产权类仓储物流15.3508098.SH嘉实京东仓储REIT产权类仓储物流17.2180101.SZ博时蛇口产园REIT产权类产业园21.5180102.SZ华夏合肥高新REIT产权类产业园12.7180103.SZ华夏和达高科REIT产权类产业园11.1508000.SH华安张江产业园REIT产权类产业园13.2508019.SH中金湖北科投光谷REIT产权类产业园16.6508021.SH国泰君安临港产业园REIT产权类产业园13.5508027.SH东吴苏园产业REIT产权类产业园11.0508088.SH国泰君安东久新经济REIT产权类产业园7.4508099.SH建信中关村REIT产权类产业园3.6180201.SZ平安广州广河REIT特许经营类高速公路6.1180202.SZ华夏越秀高速REIT特许经营类高速公路8.6508001.SH浙商沪杭甬REIT特许经营类高速公路2.6508007.SH中金山东高速REIT特许经营类高速公路3.3508008.SH国金中国铁建REIT特许经营类高速公路4.3508009.SH中金安徽交控REIT特许经营类高速公路4.0508018.SH华夏中国交建REIT特许经营类高速公路10.8508066.SH华泰江苏交控REIT特许经营类高速公路3.1180401.SZ鹏华深圳能源REIT产权类能源基础设施7.5508028.SH中信建投新能源REIT产权类能源基础设施3.0508096.SH中航京能光伏REIT特许经营类能源基础设施4.9180801.SZ中航首钢绿能REIT特许经营类生态环保6.6508006.SH富国首创水务REIT特许经营类生态环保3.6来源：Wind，国金证券研究所从市场成交情况看，241.22亿1.1%230.71235.129.3%，同比提升23.4%1.29%0.3%0.16%。图表成交情况 图表换手率成交量(亿份，右) 成交金额(亿元)20181614121086420

4.5 254.03.5 203.02.5 152.0 101.51.0 50.50.0 0

换手率(%) 来源：Wind，国金证券研究所 来源：Wind，国金证券研究所图表19：分项目属性换手率 图表20：分资产类型换手率9876543210（9876543210

（%）

全REITs 保租房 仓储物流 产业园高速公路 能源基础设施 生态环保30302520151050来源：Wind，国金证券研究所 来源：Wind，国金证券研究所6.41%，510.46%236100%323年分红公告。图表21：REITs23年各季度可供分配金额（万元）代码名称资产类型23年各季度可供分配金额23Q123Q223Q323Q4180501.SZ红土创新深圳安居REIT保租房1261.681433.291332.801081.86508058.SH中金厦门安居REIT保租房1401.591487.721465.881377.43508068.SH华夏北京保障房REIT保租房1371.811380.171374.611378.71508077.SH华夏基金华润有巢REIT保租房1591.091615.981435.151433.92180301.SZ红土创新盐田港REIT仓储物流2348.252280.212685.852289.15508056.SH中金普洛斯REIT仓储物流6685.0910500.638672.779252.56508098.SH嘉实京东仓储REIT仓储物流1753.621790.642272.211590.06180101.SZ博时蛇口产园REIT产业园1465.082279.523070.665010.34180102.SZ华夏合肥高新REIT产业园1851.581891.341917.371923.22180103.SZ华夏和达高科REIT产业园1476.881527.591529.771494.41508000.SH华安张江产业园REIT产业园1473.381735.173153.183345.80508019.SH中金湖北科投光谷REIT产业园1856.161882.11508021.SH国泰君安临港产业园REIT产业园841.031368.97565.151165.85508027.SH东吴苏园产业REIT产业园3118.063625.844800.084852.96508088.SH国泰君安东久新经济REIT产业园1993.362359.011982.991765.97508099.SH建信中关村REIT产业园2361.222115.941855.051779.39180201.SZ平安广州广河REIT高速公路14803.0610664.1217005.4711899.55180202.SZ华夏越秀高速REIT高速公路4433.373779.114274.563922.45508001.SH浙商沪杭甬REIT高速公路13946.0110861.8814831.555659.51508007.SH中金山东高速REIT高速公路35621.77508008.SH国金中国铁建REIT高速公路14561.1812530.4213833.077908.18508009.SH中金安徽交控REIT高速公路23087.9417506.7819026.5618423.32508018.SH华夏中国交建REIT高速公路9339.857044.057888.277763.64508066.SH华泰江苏交控REIT高速公路7654.415349.055345.724277.76180401.SZ鹏华深圳能源REIT能源基础设施3783.2716715.3515320.116187.05508028.SH中信建投新能源REIT能源基础设施22930.4120512.0921712.46508096.SH中航京能光伏REIT能源基础设施3906.2628271.71656.85180801.SZ中航首钢绿能REIT生态环保3811.141106.721376.624433.72508006.SH富国首创水务REIT生态环保3321.332938.575322.072252.46来源：Wind，国金证券研究所来源：Wind，基金公告，国金证券研究所10敬请参阅最后一页特别声明来源：Wind，基金公告，国金证券研究所10敬请参阅最后一页特别声明扫码获取更多服务图表22：REITs23年各板块派息率12%10%8%6%4%2%0%来源：Wind，基金公告，国金证券研究所图表23：REITs23年派息率12%10%8%6%4%2%0%来源：Wind，基金公告，国金证券研究所图表24：REITs23年可供分配金额完成情况18161412108642扫码获取更多服务图表22：REITs23年各板块派息率12%10%8%6%4%2%0%来源：Wind，基金公告，国金证券研究所图表23：REITs23年派息率12%10%8%6%4%2%0%来源：Wind，基金公告，国金证券研究所图表24：REITs23年可供分配金额完成情况18161412108642023年预期可供分配金额（亿元）23年可供分配金额完成度华夏基金华润有巢红土创新盐田港中金普洛斯23年预期可供分配金额（亿元）23年可供分配金额完成度嘉实京东仓储博时蛇口产园REIT华夏合肥高新REIT华夏和达高科REIT华安张江产业园派息率23年派息率中金湖北科投光谷国泰君安临港产业园东吴苏园产业REIT派息率23年派息率国泰君安东久新经济REIT固定收益专题报告23年实际可供分配金额（亿元）建信中关村平安广州广河华夏越秀高速浙商沪杭甬REIT中金山东高速国金中国铁建中金安徽交控华夏中国交建华泰江苏交控鹏华深圳能源固定收益专题报告23年实际可供分配金额（亿元）150%120%90%60%30%0%中信建投新能源中航京能光伏中航首钢绿能富国首创水务150%120%90%60%30%0%202422323年末有一定程度回折溢价率也均在-15%图表25：REITs相对净值折溢价率来源：Wind，国金证券研究所基金代码基金代码 REITs简称 项目属性 基础设施类型 P/FFO P/NAV180501.SZ红土深圳安居REIT产权类保租房 24.441.01508058.SH中金厦门安居REIT产权类保租房22.531.04508068.SH华夏北京保障房REIT产权类保租房22.971.11508077.SH华