金地北京某住宅项目可研分析报告

目录TOC\o"1-2"\h\z第一章项目概况 3一、开发区历史沿革 3二、项目运作方式 4三、投资方介绍 4四、项目的地理位置 5五、地块拟规划技术指标 5第二章房地产市场形势分析 6六、北京市房地产市场的回顾和展望 6七、南部区域市场分析 12第三章地块分析 14八、地块定性分析 14九、项目的SWOT分析 16第三章亦庄片区市场分析 17十、亦庄片区已入住楼盘分析 17十一、在售楼盘销售及客户构成情况 20第四章竞争形势 22十二、现有楼盘竞争情况 22十三、未来物业竞争情况 24第五章预期价格与销售速度 27十四、项目特点 27十五、本项目的可能目标客户 27十六、定位方案建议 29十七、价格定位： 29十八、预计销售速度 31十九、初步推广策略 31第六章项目发展计划 33第七章项目经济性分析 34二十、销售收入 34二十一、项目的成本构成 34二十二、项目投资收益分析 37二十三、项目的现金流量分析 38第八章项目风险及对策 39二十四、项目风险 39二十五、对策 39第九章结论及有关建议 41二十六、主要经济技术指标 41二十七、总体评价 41二十八、建议 42

项目概况开发区历史沿革1994年8月25日，北京**区经国务院批准，成为北京市唯一的国家级开发区。1999年，**区的部分用地—**又成为中关村科技园区的一部分。开发区同时享有沿海经济技术开发区优惠政策和国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。北京市人民政府在**区设立管理委员会，代表北京市人民政府对****区一期占地15平方公里，东靠**路，西邻**河，北侧为1公里宽的城市规划绿地，东侧是高尔夫球场。区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。截止2001年3月底，**区共有企业820家，投资额达31.5亿美元。其中三资企业226家，世界500强企业30家，投资总额24.1亿美元。内资企业共594家，投资总额61亿元人民币。目前，**区已经形成了以数字技术与电子信息产业、电力电子技术与光机电一体化产业、生物技术与新医药产业、材料技术与新能源产业为主产业格局。**区在政策优惠上是两套系列，一个是国家级经济技术开发区，另一个是北京新技术开发试验区：**区。现在这里是北京市唯一享受国家级经济技术开发区和新技术产业开发试验区双重优惠的特殊经济区域。因此，不同类型的企业在这里可以享受灵活多样的优惠政策，能向高新技术企业靠的就享受"高新区"的政策，能向国家级经济技术开发区靠的就享受国家级经济技术开发区政策。根据国家产业政策和北京市以发展技术为导向的产业发展原则，**区鼓励发展高新技术企业、出口创汇企业、三资企业以及经济效益好、附加值高、技术密集程度高的节能、节水、节地、无污染的产业。开发区周围被绿林环绕，东侧与高速公路之间有300米绿化带，北侧与五环路间有1000米绿化隔离带，西侧与凉水河间有100米宽绿化带。全区绿化率超过50％。已开工的企业的绿化面积，也已按要求达到总占地面积50％以上。目前区内累计完成绿化面积40万平方米，形成了"四季常青、三季有花"的绿化系统。开发区平均空气质量比市区好1－2个等级，采暖期空气质量一般为2级，偶尔为3级；非采暖期空气质量一般为1由于**区良好的投资环境，吸引了大批包括可口可乐、朗讯、诺基亚、莲花软件、SMC、三洋、通用、松下电器、ABB、北方电信、拜尔等著名的跨国公司，使其成为北京市最成功的开发区。项目运作方式2001年6月，**股份有限公司与北京经济技术开发区用地协议书，根据该协议，本项目采取由**股份有限公司负责组建项目公司的方式进行开发，项目公司注册地为北京**区。投资方介绍**股份有限公司是深圳市一家实力雄厚的多元化投资集团，自1988年成立以来，业务涉及房地产、商业、高科技产业投资。房地产开发量已达100万平方米，其中**被评为深圳市“1997年消费者最喜爱的楼盘”，金地海景花园被评为深圳市“1998年八大明星楼盘”，金地翠园被评为深圳市“1999年十大畅销楼盘”。2000年金海湾花园在建设部科技委员会主办的“创新风暴”全国住宅设计大赛上，获得了组委会特别金奖第一名，并成为2000年热销深港两地的明星楼盘。由于公司良好的业绩，2000年被建设部确定为三家房地产试点上市企业之一，增发新股9000万已于2001年1月15日在上海证券交易所成功发行（股票代码600383），募集资金8.29亿元人民币已到位。9000万流通股已于2001年4月12日在上交所正式挂牌交易。上市后总资产近20亿元，净资产13亿元。**股份有限公司注册地为深圳市福田区沙嘴路金地宾馆3楼，法定代表人凌克，注册资本27000万元。项目的地理位置**区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，紧邻城市规划五环路南侧，距东南四环3.5公里，距东南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距离国贸中心本项目用地地块位于亦庄开发区生活区中部，用地面积约24公顷。南临天宝南街；西临天宝西街；北、东临天宝中街及科慧大道。地块拟规划技术指标拟规划技术指标如下：单位数量土地面积万M224.640TOWNHOUSE万M29.856多层4-6层万M29.622CLUB万M20.246小高层9层万M24.916容积率1.206建筑覆盖率21％绿化率49％建筑面积万M229.700TOWNHOUSE万M26.899多层、小高层万M222.201其中：5-6层12.1248-10层10.077会所万M20.500商业万M20.100地下停车场按小高层户数1：0.4计个212.000可销售面积万M229.100不可销售面积万M20.600户均面积TOWNHOUSEM2205.000多层M2140.000小高层M2160.000户数户1832以上规划指标由本公司设计工程部根据该地块控制性规划估算得出。房地产市场形势分析北京市房地产市场的回顾和展望1、近年北京房地产市场基本情况从1998年起，北京市开始实施住房分配货币化制度，并开展了大规模的经济适用住宅的建设，集团购买转化为个人购买，极大地推动房地产市场发展，个人购房表现出巨大的市场空间。1999年全市完成商品住宅投资236.6亿元，增长40.8％。投资重点明显向普通商品住宅倾斜。全年完成普通住宅投资191.5亿元，较上年增长59.0％，占商品住宅投资的比重由上年的71.7％上升到81.0％；1999年销售商品房544.4万平方米，增长33.1％，其中住宅484.7万平方米，增长28.6％。商品房平均售价5647元／平方米，其中住宅4787元／平方米。推动房地产销售增长的主要因素是个人购买势头的强劲。1999年销售给个人的商品房297.8万平方米，增长94.6％，其中住宅296.8万平方米，增长95.7％。消费者个人购买的商品住宅面积占全市住宅销售面积的比重为61.2％，较上年上升20.9个百分点。2000年，北京市房地产表现更为活跃。前三个季度，房地产开发累计完成投资304.4亿元，增长25.5％。其中，住宅投资162.8亿元，增长25.0％。截至2000年9月底，累计销售各类商品房屋362.7万平方米，增长1.4倍，实现销售额149.7亿元。其中，销售商品住宅350.6万平方米，增长1.7倍，实现销售额139.4亿元。在销售的商品住宅中近9成为个人购买，达305.8万平方米，增长2.9倍。商品房开复工面积达3266.5万平方米，增长6.9％，其中商品住宅2176.1万平方米，增长11.0％，分别占全市房屋开复工面积和住宅开复工面积的62.5％和73.4％。竣工各类商品房屋336.4万平方米，增长38.8％，其中商品住宅258.7万平方米，增长37.1％。截至2001年3月底，北京市房地产开发投资累计完成67亿元，在上年同期增速接近30％的情况下，本年增速仍高达25％。在全市房地产开发投资中，商品住宅投资达37亿元，增长30.6％，投资额占开发投资总量的55.2％，比重与上年底持平。投资量的增长也带动了商品房开复工面积的大幅增加，全市商品房开复工面积达2981万平方米，增长36．7％，其中新开面积506.2万平方米，增长1.8倍。同时，商品房销售面积也在上年一季度增长1.7倍的基础上，增长12.6％，达78.8万平方米房地产开发投资的持续增长得益于近年来北京对基础设施的大规模投入。“九五”期间全市累计完成基础设施投资1382.1亿元，相当于“八五”时期的2.8倍，年均增长19.7％，高于全市投资增速10.8个百分点，今年一季度北京市基础设施投资比上年同期增长29．4％。大规模的基础设施建设极大地改善了城市的交通、通讯和居民的生活条件，使得原先不具备开发条件的地区极具升值潜力，开发商投资热情空前高涨，推动了北京市房地产的蓬勃发展。如：京开高速公路尚在建设，丰台、大兴的沿线楼盘便因此热销，周边新小区也陆续开工。随着四环路建设进入尾声，沿四环的居住聚居区也正在形成。同时，基础设施建设带动了旧城的危房改造，比如，阜外大街、平安大街、广安大街等道路改扩建工程，就带动了一批危旧房区的改造。2000年底至今年初，龙潭西里、天桥、牛街二期、右外西庄三条等运用“房改带危改”模式的危改小区相继开工建设，标志着北京危旧房改造进入新阶段。一季度，北京市累计完成危改投资9亿元，同比增长28.6％，占全市开发投资的13．4％。2、北京市住房消费的特点（1）区域特征明显，北京房地产市场有以下几个主要开发区域：亚运村及其以北地区亚运村地区是90年亚运会之后发展起来的，以商务、居住、娱乐为主的高档商住区域。但随着燕莎、国贸商圈商务功能的增强，亚运村地区的商务功能逐渐减弱，并且随着土地供应量的逐渐加大，居住功能得到加强。亚北地区是北京早期高档外销公寓比较集中的区域之一，如早期的紫玉山庄、罗马花园、现代花园、阳光广场、名人广场，价位都超过每平米1500美元。由于该地区的土地供应量没有得到有效的控制，大量新盘不断涌现，项目档次参差不齐。高档项目有欧陆经典、新荣家园、华亭嘉园、风林绿洲、嘉铭苑、万科星园、华馨公寓；中档项目有慧中北里小区，北辰绿色家园、北苑家园；低档项目有天通苑，回龙观文化小区。每个项目动辄几十万或上百万平米，竞争十分激烈，可以说亚北地区是北京局部房地产竞争最激烈的地区。加上对前几年亚北地区对土地的炒作，外地开发商已很难承受如此之高的开发成本。目前这一地区因受北京市申奥的影响，市政的改善，仍然维持着居高不下的房价，但是巨大的供应量特别是经济适用房百万以上的供应量，对已经对该区的发展商来构成巨大的压力，发展商只能把希望寄托在北京的申奥成功上，风险不能说不大。中关村及其周边地区新经济的发展为中关村注入了强大的活力，中关村地区集聚了大量IT精英，加上西部地区是国内许多金融机构总部及政府机关所在地，购买力表现得十分旺盛，万柳地区万泉新新家园、万柳光大花园、阳春光华家园等楼盘近百万平米的供应量近两年内都被消化，新近推出的楼盘如太阳园、世纪城、曙光花园、美丽园一推出即被抢购一空。西部整体的规划设计水平也明显强于其它地区，超过60%以上的住宅为多层及板式小高层设计，即使是塔楼也摒弃一梯八户的设计，涌现了一大批品质较高的楼盘。中关村地区的升值潜力主要在于政府对土地供应量的严格控制，政府划定的中关村核心区北至小清河，南至阜石路，东到京昌高速路，西至运河（昆玉河），原则上不再批住宅项目。从我们寻找土地的过程中来看，中关村辐射区及发展区内可供开发的住宅用地及其有限。中关村的发展是北京市发展的重头戏，现在制约中关村地区发展的瓶颈问题是基础设施薄弱，上至中央下至北京市政府对此都十分的重视，而且下了很大决心，因此，该片区基础设施的改善指日可待，未来的发展前景非常乐观。京东地区京东历来是商家必争之地。国贸商圈、燕莎商圈及其辐射地区聚集了大量项目。其中高档项目如：国展家园、嘉和丽园、阳光100、世贸国际公寓、现代城、御景园、第一商城、朝阳园占据了很大比例。物业包括适合国内成功人士和外国人居住的豪华大户型和适合于投资的小户型。如国展家园、御景园的三居室超过200平米，尽显豪华和舒适。以其高的单价和套价产生排他性，使客户群同质化。阳光100以小户型为主，即使171平米也作成4房3厅2卫，增加居室功能，宜商宜居；SOHO现代城小户型或适中户型受到投资者或事业处于上升阶段的年轻人的青睐。京城最大和最小的户型在今日家园都能找到。因京东地区长期形成的商务氛围和高价格，普通住宅只能向周边外围扩散。如望京地区，已发展为规模成熟的大型社区，圣馨大地、慧谷金色家园的价位已升至4600元以上。在东四环也兴建了不少大规模普通住宅项目，如东润风景、东风家园、晨曦花园等。东部地区的主要特点是表现在潜在的土地供应量较大，如最近推出的位于四惠桥东北角远洋天地，规模就在80万平米以上。但东部地区因其靠近就业中心区，购买潜力也非常大。由于现有的开发水平相对滞后，旺盛的购买力并未完全释放，尚存在较大的发展潜力。（2）受政策影响和重要事件的影响较大北京作为首都，市场受政策影响非常明显。98年开始实行住宅分配货币化制度给北京的商品住宅市场注入了兴奋剂，房地产也开始成为消费热点。WTO进程的推进和CBD的建设使得某些区片呈现良好的发展机会，而申办2008年奥运会，也使得亚北地区出现一些再发展的机会。因此，北京的地产市场不是一个平稳的市场，政策变化和重要事件的发生，使得地产开发充满机会也面临风险。（3）消费者的可引导性较强虽然北京市长期实行的计划经济下的福利分房体制，98年颁布取消福利分房的政策以后，个人购房市场才逐渐发展起来。北京房地产市场与南方一些房地产发展较早的城市相比，大致滞后2-3年。因此，北京房地产市场经常表现出一些不成熟、不理性的现象，如：房地产整体的设计、开发水平不高，细部处理不够精细，发展商热衷于概念炒作，竞相攀比另类与前卫，而在实实在在地提升居住品质方面不够努力。消费者容易受到炒作的影响，决策不够理性。3、2001年春季北京住宅市场新盘分析进入2001年，北京城市交通和基础设施得到进一步改善，申奥和入世的良好心理预期，以及CBD及中关村等重点区域的发展规划，都支撑起楼市的信心。纵观今春楼市，本地开发商新作辈出，外埠开发商抢滩北京，老百姓买房的热情空前高涨，市场竞争激烈，交易气氛活跃。（1）新盘供应量激增，已创历史新高据统计，自2001年1月至4月，北京地区共有96个住宅新项目上市，其中新开发项目73个，原有项目开发后期的23个，几乎达到一天一个盘的速度，其供应总规模约为700万平方米。新项目数量之多，规模之大，增长速度之快，在北京市住宅市场的发展史上前所未有。（2）小规模项目数量众多，大规模项目构成主体2001年1月至4月新开盘的96个住宅项目中，规模小于10万平方米的项目共有49个，占新盘数量的51％，占近期供应规模的27％，其中自由度、永合馨苑、当代青云、盛华苑、方圆逸居的规模都在2万平方米以下。规模在10万平方米－30万平方米的项目共有17个，占新盘数量的31％，占近期供应规模的39％。规模大于30万平方米的项目共有30个，占新盘数量的18％，占近期供应规模的34％。由此看出规模在10万平方米以上的项目构成住宅供应的主要来源。项目数量分布项目规模分布项目规模占新盘数量项目规模占新盘数量10万平方米以下51%10万平方米以下27%10－30万平方米31%10－30万平方米39%30万平方米以上18%30万平方米以上34%（3）注重市场定位，住宅产品多样化随着市场竞争的加剧，多数开发企业开始注重市场调研和市场需求分析，根据目标客户的需求，推出了适合不同收入水平、不同家庭结构、不同社会层次的住宅产品。从产品的类型上看，新增住宅项目有市区内公寓，如金达国际公寓、都会国际、亮马名居、东环十八等项目，其配套设施齐全，物业服务周到；普通住宅，如富锦家园、金榜园、兴隆家园等项目，位于市区边缘，户型较小以经济实用为主；联排住宅――TOWNHOUSE，如亚运新新家园、时代庄园、一栋洋房等项目，交通便利，环境优美，体现了较高的生活品质。从产品的户型面积上看，新增住宅项目出现更多的户型种类，小户型愈小，大户型愈大。小户型中出现40－50平方米的独居，70－90平方米的二居，110－120平方米的三居。户型经济，总价适合中低收入阶层需求。另一方面，在主推大户型的楼盘中，一居室可达到90平方米，二居室可达到130平方米，三居室可达到190平方米，不仅平面面积扩大甚至有向立体空间扩展的趋势，这种户型一般见于高档住宅或商住两用公寓，满足人们的享受需求和发展需求。高档项目鲁艺上河村为板式小高层、多层、TOWNHOUSE综合居住区，其最小户型为二居170平方米。银枫家园更是推出超大户型全跃层公寓，单套面积在350－600平方米之间。（4）开发商转向务实，楼盘品质提升与去年楼盘热炒概念相比，今年多数开发企业集中精力，实实在在地提升住宅的质量和功能。开发商在建筑外观、社区配套、户型设计乃至细节上，务实创新，取得了较大的进步。世纪阳光把主要精力放在建筑外观、社区配套和户型布局等方面的设计上，项目外立面对于空调机位和窗体等细部设计给予充分的考虑；该项目提供购物会员卡、医疗档案、汽车救援卡、家装特惠套餐等独特配套设施；户型设计上，具有双层落地可步入式阳台，空间可以自由分割等鲜明的特征，体现了较高的楼盘品质。（5）开发产品形成系列化，住宅品牌优势凸显今春一些实力型开发商凭借资金和资源优势以及良好的企业形象，走上创品牌道路，纷纷向市场推出了不同档次、不同类型的系列化住宅产品。太合集团继欧陆经典之后一举推出四个新项目：时代庄园、世纪星、太合嘉园和太合国际村。万通推出万泉新新家园、新新小镇（龙山新新家园）、亚运新新家园，形成新新系列产品，还有新城国际和万通筑屋两个项目。当代集团推出当代城市家园、当代万国城和当代青云。致力于危旧房改造的北京强佑开发公司推出了CBD家园、沙滩人家、永合馨苑三个普通住宅项目。珠江集团则把珠江骏景作为跳板，想在北京有更大作为。这些知名开发企业的新盘系列引起了强烈的市场反响。（6）TOWNHOUSE显山露水，市场关注热烈TOWNHOUSE自岁末年初以来一直被业内外人士关注。在一段时间预热后，TOWNHOUSE的市场形象迅速提升，市场认知度很高。春季房展会上，TOWNHOUSE市场气氛活跃，万科青青家园、亚运新新家园、龙山新新家园、康城，一栋洋房等项目参观者云集，交购房定金者踊跃。从目前的市场形势可以看出，居住环境良好、生活服务设施完备、富有居住品位和个性的TOWNHOUSE已成为市场关注的热点。除了这几个项目外，还有若干项目处于策划运作阶段，预计明后年TOWNHOUSE的市场供应量会很大。南部区域市场分析南城地区由于历史上的原因，一直被北京人认为是不适宜居住的地区，近年来由于西部、北部及东部地区地价的上涨，开发商开始将注意力投向南城，远有兴涛社区、清芷园、近有恋日嘉园、珠江骏景等项目，以其低密度、低价、高绿化率赢得了购房者的青睐。前几年，北京的房地产开发地域上呈“门”状分布，不包括南城地区，由此可见南城的地位。但这两年，随着市政府的政策倾斜，交通状况得到明显改善，拆迁力度在加大，又将兴建两个水厂以解除南城水质问题，加上南城固有的人文、自然环境优势以及相对低的地价，南城也已出现了京城重量级项目，如珠江骏景，天天家园、清芷园、世纪星、大观园附近的荣宁园等，南城不再缺少好房，“北贵南贱”的局面正在改变。按照北京市“十五”规划提出的5年完成城区危旧房改造，实现卫星城、小城镇的造镇计划，从现在起5至10年内北京的南城将彻底变样。南部住宅供应区包括南二环以外至南四环以里、京沈高速路附近、经济开发区、丰台区及大兴区等。从今年春季展会的情况分析，南部住宅市场有如下几个特点：1、项目数量最多，供应规模最大据统计，南部新开盘住宅项目28个。其中，总建筑面积在10万平方米以下的项目中，南部12个，10－30万平方米的项目中，南部8个，30万平方米以上的项目中，南部8个，可见48个大中型项目中，南部有16个，占1/3。近期总供应面积261.9万平方米，占总供应规模的30％，位居区域住宅市场供应之首。2、住宅档次和户型以经济实用为主南部地区住宅整体价格水平较低，多数项目为均价低于5000元/平方米的普通住宅，销售均价最高的项目――荣丰2008，均价为7000元/平方米；销售均价最低的项目――南苑绿色家园，均价为2800元/平方米。住宅户型以70－100平方米的两居和100－130平方米的三居为主，平面布局经济实用。较低的价位和较小的户型使得住宅总价更贴近南部地区购房者的支付能力，销售前景比较乐观。3、实力雄厚的开发企业进入，将使南部住宅品质提升岁末年初，太合、万科、珠江、强佑等知名房地产大型企业都在推出大规模的住宅项目，由于这些开发企业具有较高的开发水平和良好的开发业绩，南部地区住宅的环境和品质将进一步得到提升。兴涛社区、星岛嘉园、珠江骏景、朗琴园等项目的推出，不仅逐步改变着购房者对南部住宅项目的态度，而且对南部住宅项目开发水平的提高起到了促进作用。

第三章地块分析地块定性分析1、土地现状及前期投入该项目是由北京经济开发区向北京市征地，征地手续预计在2001年12月完成，但由于开发区有独立的规划、消防、立项等权限，所有相关手续都可以正常进行，项目的土地使用出让合同将在年底完成签署。项目内有小部分拆迁工作，将由开发区作为一级政府完成，费用由开发区承担，完成时间为明年6月。该部分将不影响项目分步实施。2、周边市政配套情况**区全面实现了“八通一平”。通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、有线电视管线。土地地貌自然平整。热力供应部分由于受到开发区环境的影响，不能由燃煤锅炉完成供热，该部分费用由开发商解决。小区内配套为了体现开发商最大利益，将由开发区集中完成，开发商要按北京市有关小区配套的千人指标要求上缴该部分费用。该部分费用在可行性报告中已将地价从1400提升至1500元/每平米土地。3、社区形象该地块位于亦庄开发区中部，开发区良好的整体规划，提升了整个社区形象，该地块用作多层和TOWNHOUSE的开发地块，比较成熟。4、配套情况亦庄片区虽然长远来看规划有比较完善的配套，但短期内配套仍然处于相当缺乏的状态：博达国际交流中心设有网球、羽毛球、保龄球、室内泳池、健身房等娱乐项目和部分客房及商务设施，可满足开发区及住宅区居民的娱乐、健身需求。原规划耀中国际学校的地块现已改为东晶国际住宅项目；史家胡同小学与北京二中共建的惠东育仁学校收费远远高于公立学校，一次交建校费2-3万，每学期学费、住宿费、其他杂费1-1.2万元，不适合在亦庄居住的普通收入家庭。亦庄中学为一般档次的乡镇中学，设有初中部和职高班，在校学生一千多人，主要是亦庄镇及周边居民的子女。赛特集团计划开设的15万平米的SHOPPINGMALL动工时间未定。但在亦庄片区居住人口未达到一定规模的情况下，开设如此大规模的商业设施的可行性存在一定问题。多伦多国际医院已建成2年，但一直未见启用；亦庄医院有近十个门诊科室，为基本医疗保险定点单位，可满足一般就医需要。开发区内的银行与邮局距居住区较远，使用较为不便；建成的项目普遍缺乏会所、幼儿园等必要的配套。居民区尤其缺乏与居民生活息息相关的大型超市、菜场、餐饮、干洗、彩扩、美容美发等生活设施，这也是我们在进行住户调查时，住户反映最为强烈的问题。公共交通方面，目前仅有一条开发区-崇文门的公交专线，一条到大北窑的开发区专线，927路到永定门的郊区线路和946路到方庄的公交线路。地铁5号线及延长到开发区的11号线目前仍处在规划之中，预计到建成通车至少需要5年时间。小结：本项目拥有良好的居住环境、便利的交通，适合建设中高档次的住宅。缺乏公交与配套的缺陷可以采用开通住户专车与小区自建配套的方式来解决。地块方面不存在难以克服的重大缺陷。项目的SWOT分析项目的优势：北京经济开发区整齐的规划、良好的环境、及高档住宅区气氛。多层、低密度项目，为市场所追捧。土地实行“八通一平”，市政基础条件相当完善。城市轻轨延长线，具有一定的升值潜力。项目的劣势：不符合北京人传统的上风上水的居住习惯；公共交通和配套不足项目的机会：BDA有非常好的区域配套功能；BDA是一个北京高速成长发展的区域；南城基础设施及交通条件的改善，将给该地的发展带来机会；项目的挑战：无疑，本项目最大的挑战来自于如何利用本项目多层、低密度、高绿化率的优势，化解北京人对于居住区域的心理障碍。亦庄片区市场分析亦庄片区已入住楼盘分析亦庄片区已入住楼盘基本情况楼盘名称建筑规模建筑形式户型面积均价销售情况鹿鸣苑12万平米，容积率1.1小高层，独栋、双连、联排别墅一居到五居小高层52-140平米，别墅163-242平米小高层3050元/M2，别墅4100/4700/6000元/M2基本售罄听涛雅苑16万平米，容积率1多层，独栋、双连、联排别墅一居到五居多层50-136平米，别墅163-242平米多层3200元/M2，别墅4400/5100/6300元/M2基本售罄大雄城市花园26万平米，容积率1.46Townhouse跃式公寓小高层二居、三居、四居、五居108-283平米Townhouse6500元/M2，跃层5600元/M2，小高层4500元/M2一二期基本售罄，三期推出400多套，已售70%新康家园21万平米，容积率2.1多层，一梯两户，顶层复式二居、三居、复式98-208平米3600元/M2二期推出600套，已售150套2．亦庄片区已入住客户的构成根据对亦庄片区已购房客户调查分析，亦庄片区构成如下：收入较高的中青年群体为购房主体，二次买房占多数。亦庄片区购房客户以中青年人为主体，各年龄层次的分布如下：年龄29以下30-3435-3940-4445以上百分比18.73214.721.313.3客户文化层次较高，大专和本科的比例分别是38.7%、41.3%，合计达80%。其原来居住房型以二居和三居为主，分别达50.7%和32%；面积较小，80M2以下的占33.3%,80-100M2的占26.7%，100-120M2的有14.7%；原住所的来源上，个人购买的有36%，单位分房的有44%，另有18.7%的为租房，二次购买的特征较为明显。客户家庭人数以2-4人居多，其中3人的有60%，是比较典型的小家庭。在职业构成上，以收入较高的私营企业主和外企中高级管理或技术人员为主，分别占25.3%和28%，其它如普通工薪阶层13.3%、证券、律师等专业人士9.3%，自由职业者、国企管理人员和事业单位人员分别占8%、8%和6.7%。从工作地点来看，在国贸附近上班的占22.7%，开发区和东二环上班的各有10.7%，其它工作地点的认选比较分散。在上下班交通工具的选择上，私家车以64%的认选高居首位，其它认选如单位通勤车有10.7%、公交及公交加地铁的有10.7%、住户专车的有8%。在亦庄购房的客户多数均有私车。客户到亦庄买房最重要的考虑因素中，46.7%的客户出于开发区较好的空气和环境，出于交通因素（如工作地点在开发区或附近）考虑的有14.7%，价格较低的有12%，户型和产品设计的有8%，其它考虑物业升值和周边学校、医院等配套的认选分别是6.7%、5.3%。可见，亦庄片区的环境优势是吸引外部购房者最重要的因素，特别是对于讲求生活质量的二次置业群体。同时，我们发现，选择到亦庄买房的考虑因素往往是多方面的，如较好的环境、合适的价位、上佳的产品设计及物业未来的增值空间。3．已入住客户未来购买意向客户购买物业类型多样，现已购买与未来意向购买的特征基本吻合客户购买物业的类型上，多层的有22.7%，小高层的有28%，Townhouse（含独栋别墅）的有36%，另有6.7%为跃层公寓。客户购房的户型和面积较原住所均有增大，户型上，二居、三居、四居和五居所占的比例分别是28%、30.7%、5.3%和26.7%，价格上以每平米3000-4500元区间的认选较为集中。客户购房的面积和价格如下表示：面积（M2）80-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上百分比13.317.313.313.317.36.716价格（元/M2）3000以下3000-35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000以上百分比9.32014.726.75.35.39.32.7在意向购买方面，我们发现，客户的倾向与已购买物业的特征基本相符，这反映客户对购买物业的满意度较高，也表示了客户较为稳定的群体和置业特征。同时，意向购买物业的户型和面积较已购买物业略有增大，价格承受力也略有提高，总体幅度在5%左右，这也表明客户进一步改善居住条件的愿望和总体购买力的上升。值得注意的是，在购买Townhouse的意向上，60%的客户能够接受与多层混杂的小区，36%的客户则不能接受。4．客户对已购物业的评价客户对已购物业的满意度较高，但现有物业尚有待改进的地方，值得借鉴在对所购物业的评价上，33.3%的客户表示满意，41.3%的客户基本满意，不甚满意的客户有17.3%。满意和基本满意的客户合占74.6%，这表明亦庄片区的楼盘已初步得到认同，楼盘和片区的形象较好，为后期该区域的发展和项目的开发提供了较好的条件。在不甚满意的评价中，较多集中在生活不够方便及物业管理上的一些问题。随着开发区的发展和周边配套的逐步完善，未来这一区域开发的楼盘要着力提高自身的素质，小区内部要有一定数量的生活服务设施、商业及其它配套，如幼托、会所；物业管理上要求较高的服务质量和较低的费用水平；应注重内部环境的营造，提高绿化和造景水平；注重产品设计，提高规划与工程质量。在售楼盘销售及客户构成情况1、开发区内物业供应类型：随着1994年北京经济技术开发区的建设，配套的住宅小区相继进入市场。目前开发区内的物业主要有以下三种物业类型：一类项目为：以长新花园别墅、大雄城市花园公寓楼及鹿鸣苑等低价位住宅为代表。这些小区开发较早，成本低，总体规划水平不高，初期多层销售价格在2000元/平米，后期别墅价格在4000元/平米左右，这些楼盘基本完成销售，目前此类在售楼盘有新康家园。二类项目为：2000年10月推行市场的外销公寓星岛嘉园，在一类项目的基础上进行区位价值提升，规划设计、项目营销水平有很大提高，价格在4300元/平米，且取得了良好的市场销售成绩。三类项目为：2001年4月推向市场的TOWNHOUSE住宅，此类项目定位起点高，与第一类项目有较大差异性，成为开发区的代表作。2、在售楼盘及其销售情况项目名称总体规模一期规模建筑形式价格销售情况星岛嘉园占地24万平米，建筑面积30万平米，容积率1.2350套，5.3万平米4~6层板楼二居119三居141/159一梯一户256平米二居、三居4250元/M2，一梯一户5200元/M2发售半年，目前售出约220套，平均每天1.2套，一期销售率约为65%。150平米左右3房销售最好。256平米4房位置最好，数量少，销售也较好，基本都被台湾客户买走。2房销售相对较慢。剩余多为5、6层单位。一栋洋房占地24万平米，建筑面积15万平米，容积率0.6，共627套224套，约5万平米有独栋、双拼、联排、叠拼等形式，160-756平米5150/5350/5750/6650/9800元/M24月5日发售，目前售出120套，平均每天1.8套。各种套型销售比较平均。一开始大面积好卖，后来小面积比较好卖。2套占地1000平米，建筑面积400平米的超级别墅也已被认购。东晶国际公寓7.2万平米，容积率2.67多层跃式、小高层复式，一居二居、三居、96-166平米4300元/M2带精装修6月14日展会推出，目前处在内部认购阶段。前两天内部认购25套，认购主要为96平方米的一居室和118及125的二居室。3、客户构成及购买因素项目名称客户特征购买因素星岛嘉园多为外企工作的专业技术人员以及中层管理人员，也有部分私营业主。多为40岁左右的较为年长客户年龄，部分为30岁左右比较年轻的客户。多数都有私家车。多数来自国贸附近，部分来自方庄，少量来自开发区。大户型买家多为台湾、日本客户。周边环境好，建筑密度低，小区环境好，交通顺畅，开发区发展前景好，价格较低一栋洋房外企管理人员居多，有不少MOTOROLA、爱立信等大公司的员工。年龄多在30-40岁之间，比较能接受新的生活方式。多为总经理或高级经理等高级职业经理人。绝大多数都有出国的经历，见过国外的TOWNHOUSE。客户受教育水平高，好多会讲英文。基本都有私家车，80%以上客户开的是捷达、富康，开奔驰、宝马的客户很少。多数客户都有在南城生活或工作的经历，本身不排斥南城。周边环境好，建筑密度低，小区环境好。TOWNHOUSE居住质量高，交通顺畅，开发区发展前景好竞争形势现有楼盘竞争情况1、Townhouse竞争Townhouse去年首先由橘郡引入，一时引起轰动，无意之间领了风气之先，去年就成为媒体关注的热点，但到了今年北京春季房展会上，近10个Townhouse项目才集体亮相，其中包括亚运新新、龙山新新、康城、一栋洋房等。

Townhouse的兴起，主要原因是：前几年，市场上的别墅价格过高，Townhouse的出现，填补了市场需求的空档。近年来，北京绿化隔离带的开辟，四环的开通等，使得Townhouse的出现有了可能。随着北京人收入水平和生活水准的提高，汽车进入家庭，居家郊区不再遥远。Townhouse是组合形式的别墅，直接的好处是减少土地占用，使其土地与建筑成本都相对下降，价格比别墅要低很多。目前市场上主要的Townhouse项目的情况总建筑面积一期建筑面积发展商均价开售时间销售情况康城100万570套13万银信兴业57004月5日约80套15%万科青青家园29万多为4-5层洋房，少量townhouse，容积率1万科40005000客户登记阶段亚运新新家园8-10万北京万通8000内部认购龙山新新家园（怀柔）占地1200亩建筑面积23万平米1368套北京万通3800内部认购阶段（约100套）一栋洋房627套15.2万300余套北京懿麟55004月初120套顶天立地59套北京嘉友5080已售80%时代庄园（亚北）26万太合日盛6000虽然Townhouse的出现炒得沸沸扬扬，但是销售情况却并没有媒体象媒体炒得那么火热，北京最大的100万平方米建筑面积的Townhouse社区——康城，日均销售只有1.2套。相比之下，一栋洋房虽然社区面积只有15万平方米，但是其销售速度却达到1.8套，在Townhouse中算是销售相当理想得了。因此，Townhouse市场竞争也相当激烈，对Townhouse的销售也不能抱过高期望。2、多层及小高层竞争情况下面为多层及小高层典型竞争楼盘：总建筑面积一期建筑面积位置发展商毛坯均价开售时间销售情况鑫兆佳园柏林爱乐60万16万朝阳路与京通快速路交汇处城乡房屋建筑开发公司360020016月14日日认购10套阳光华苑50万朝阳路与京通快速路交汇处华远4580已售出9万平方米东晶国际6.7万约3万亦庄国富华37002001年6月14日日认购13套宝星园40万10万望京宝星置业5500未开售未来物业竞争情况未来物业的竞争主要来自以下几个方面：1、亦庄经济开发区内部项目占地面积总建筑面积容积率建筑样式预计明年销售量1星岛嘉园（未开发部分）24万30万未定82一栋洋房（未开发部分）15万0.61Townhouse53东晶国际（未开发部分）2.7万7.2（包括正在销售的板楼）2.6718层板楼多层、Townhouse2425R1地块12.09万18.62万1.54多层、小高层5526R1地块13.27万19.9万1.5多层、小高层56本项目24.6429.711.2 8亦庄经济开发区今年推出三个，加上大雄城市花园的尾盘，总推出销售面积约20万，明年销售项目（包括本项目）共有六个，按现在销售速度，一栋洋房和东晶国际将在明年年中销售完，明年下半年竞争楼盘主要为包括星岛嘉园和新推出三块地。明年总推出销售面积约33万左右，总体竞争将有较大加剧。2、周边区域竞争1）通州区对亦庄开发区项目竞争最为激烈的应为通州区域楼盘。通州区域优势：距国贸约10公里，从京通快速路到通州也只需10分钟左右行程。从通州到市区的公交车有10条线路以上，而且预计2003年，一线地铁的东向延伸线城市轻轨将通到通州。因此通州的楼盘是今年北京楼市的一个热点。通州的不足之处是由于其早期建成区缺乏规划，整个片区相对较为零乱。在6月14日举行的本届秋季房展会上推出的楼盘鑫兆佳园（柏林爱乐），为通州片区最高档楼盘，总建筑面积为60万平方米，由德国著名设计师冯˙格康（vonGerkan）领衔设计，小区配国际双语学校，1万平方米会所（包括恒温泳池），小区配双语幼儿园和小学，1万平方米大型超市，该楼盘开盘毛坯均价3600元/平方米，估计该小区最后均价应该在4300元/平方米左右。展览会认购期间日均认购十余套，销售形势较好。通州地区的大型高档楼盘对亦庄片区多层、小高层的竞争比较强烈。2）方庄和东四环区域方庄和东四环地区到国贸片区的交通非常便捷。该两片区的平均售价在6000元平方米左右。该片区与亦庄片区相比，交通更为方便，配套更为齐全，但是周边环境相对差一些，许多对周边环境不是非常看重，而对交通和社区成熟更为关注的客户，都会选择在此片区购房。此片区楼盘销售形势较好，在东四环外朝阳路边的都会华庭平均价格5500元/平方米，从2000年8月开始销售，800套单位销售率已过90%。此片区的楼盘对亦庄片区的楼盘有相当大的竞争。与此片区相比，亦庄在环境、片区规划和价格上占优势，而在与市中心距离、公共交通、社区成熟上明显劣势。3）望京地区望京地区的优势：距国贸大概10公里左右，但在国贸片区工作的客户到望京片区和亦庄片区交通距离基本一样，到望京地区公共交通非常方便。该片区优势为整个片区比较成熟望京地区的缺点为：现在开发楼盘的均价大约在5500~6000元/平方米左右，在价格上比亦庄片区高1500元/平方米；望京地区基本都为高层，整个片区密度较大。由于望京地区相比亦庄价格较高，而且距离都离国贸片区较远，因此对国贸片区客户不会造成强大竞争。从以上竞争分析可见，亦庄片区的客户一方面受到方庄和东四环周边区域楼盘的挤压，另一方面受到来自通州低价楼盘的直接竞争，因此选择亦庄的客户为重视环境和片区形象，对交通和配套不是非常关注的客户，另一方面又要对南城片区不是非常反感。在亦庄片区内，本项目地块又直接受到了明年开工数量增加带来的竞争压力。因此，虽然在价格上4350元/平方米的多层、小高层价格和5300元/平方米的Townhouse价格可以支持（Townhouse的价格可能上升到5700元/平方米），但是其周边的竞争压力也是非常大的，在销售速度上不可能非常快预期价格与销售速度项目特点优点：周边整体环境比较整齐，整个片区档次较高距国贸15分钟车程，交通顺畅周边多为商品住宅，居住气氛较好开发区未来发展前景好项目规模大，容积率较低周边具有一定的配套设施缺点：缺乏公共交通目前仍缺乏商业、餐饮、娱乐学校等配套设施位于南城，对客户心理上有一定负面影响本项目的可能目标客户类型特点需求物业类型价格市场状况富有阶层多为公司高层管理、私营业主，以及部分外籍人士，家庭年收入一般在30万以上，支付能力强，基本都有私家车别墅、Townhouse等低密度物业；面积多在180以上单价5500左右，总价100-150万市场总量相对较小，竞争物业多，包括CBD、燕莎、亚运村的公寓，以及亦庄、通州、亚北、望京、京沈高速路沿线的Townhouse。风险较大，但利润较高高级白领多为公司中层管理或专业技术人员，家庭年收入15-30万元，多数有私家车多层、小高层单位，面积在130-160平米左右单价4500左右，总价60-80万市场总量较大，竞争物业主要为：亦庄、南三环、东四环、望京附近的高层或多层住宅。风险相对较小普通白领公司普通职员，家庭年收入一般10-15万元，需要解决交通问题多层、小高层，面积在80-120左右单价4000左右，总价30-50万市场总量大，竞争物业主要为亦庄、通州、南四环、机场附近的低素质物业，数量虽然不少，但物业素质低，竞争威胁小。故市场风险小，但利润不高本项目的目标客户购买能力主要在50-110万之间，而CBD区域的主要目标客户的购买能力在110万以上。因此本项目针对的客户不同于CBD区域的目标客户。CBD区域竞争的加剧对本项目不会造成直接的冲击。购买家庭主要在CBD区域及南城这一带上班，而且对南城不是非常排斥由于本项目的主力目标客户主要为外资、合资等企业的白领和经理阶层及专业技术人员。此阶层在CBD周边具有相当广泛的基础。客户购买特点预计本项目以二次置业为主，首次置业客户约占30%。首次置业的客户在选择远郊住房时，通常是经济条件有限，同时注重生活品质，他们不愿意在三环、四环以内承受高房价与蜗居，宁愿采用房加车的生活方式，同时选择多层或小高层住宅，居住密度低，社区环境好，面积较大的二居、三居是他们的首选，这一类客人在挑选房屋时通常良好的性能价格比是影响他们购房的主要因素。二次置业的客户通常是在市区已拥有一套面积较小的住宅或居住在人口密度高的社区，他们在远郊区置业，主要看中的是社区环境和丰富的空间变化或更换面积较大更为舒适的户型，价格敏感因素相对一次置业的客户弱，影响他们选择的主要因素是户型新颖性、社区环境、是否赠送绿地或平台、物业管理水平等，因此绿化率高的低层花园社区将是他们的首选。从以上可见，亦庄地块的目标客户阶层还是比较宽的，一方面随着CBD区域的发展，这个阶层会较快扩大，另一方面随着车辆越来越普及，交通问题的制约的影响进一步减少，因此从需求角度来看，此地块的目标客户的需求量会保持较快增加。定位方案建议由于本项目容积率为1.2，按20%的覆盖率计算，平均楼层为6层。故本项目的建筑形式将会以多层或小高层为主。由于本项目规模较大，公司对项目资金回收速度要求较高，建议在定位的策略是：采用比较宽的客户定位思路，以扩大客户层面，加快销售速度，降低项目风险。针对我们的目标客户及目前开发区产品在供情况，对于超过180平米以上的物业，由于总价已高，因此价格敏感度低，针对此类的客户我们会提高平均价格，降低建筑层数，赠送大面积露台及花园绿地，开发TOWNHOUSE产品。针对138到180平米的户型，以多层、电梯小高层为主。同时采用错层、错复式结构，形成产品创新点，吸引买家。价格定位：多层、小高层4350元/平方米的定价及Townhouse5300元/平方米的定价是具有支持的，主要有以下理由：1）楼盘销售方面：虽然亦庄片区早期销售楼盘如鹿鸣苑、听涛雅苑的价格较低（3050~3200元/平方米之间），但是从2000年开始，弈亦庄片区的价格已经有了明显的提升。质素不是很好的大雄城市花园三期小高层价格在4500元/平方米左右，从去年初开始销售以来，400套单位约已经销售70%，日均销售约0.6套。物业素质较好的星岛嘉园从去年11月开售以来，日均销售达到1.2套，而且星岛嘉园从开盘以来很少进行报纸广告宣传，主要通过参加展销会进行推广，因此星岛嘉园的销售速度还是有潜力的。一栋洋房的平均价到了5800元/平方米，能保持日均1.8套的销售速度。东晶国际的板式18层现在刚开始动工，完全不具备销售条件，以毛坯3700元/平方米的均价开盘，其在房展会上达到日均认购12套的成绩，特别是中小户型受到欢迎。预计该楼盘18层板楼均价应该能拉倒4000元/平方米以上。从销售角度来看，本物业的定价是具有支撑的。2）客户层面方面：由于本楼盘主要为面向购买能力在50-110万之间的经理及专业技术人员阶层客户，这一类客户在CBD周边具有比较广泛的支持，因此在客户层面上也是有支撑的。而且此客户层面与CBD区域客户层面是不同的。3）从地块本身特点来看：虽然公共交通及配套的落后限制了本地块需求的增长，但是本地块其环境好、规划好的固有优点是其他竞争区域无法取代的。根据调查，选择本片区的客户主要被吸引的是该地块的此优点，而且74.6%已入住的客户对自己的选择是满意和基本满意的，说明本地块的优点不但被认同而且形成了稳定客户群。另一方面本项目地块的交通及配套都在逐渐完善过程中。4）从竞争角度来看虽然东四环周边和通州片区楼盘对亦庄项目造成有力竞争，但是由于亦庄的地块特性，这些项目的竞争都非完全替代性竞争。因此从以上四个方面来看，本物业的定价是有支撑的，而且Townhouse的价格还是有一定的上升空间。预计销售速度判断本项目的销售速度的依据为：一栋洋房1.8套/天和星岛嘉园1.2套/天的销售速度是值得参考的数据。由于在本项目建设及销售期间，并没有特别大的利好举措，促使对亦庄片区的需求量大副上升。一栋洋房和星岛嘉园在产品上已经达到较高水平，预计金地公司产品虽然比之有所提高，但是很难取得突破性的优势。根据第三节竞争分析，亦庄片区的供应明年会明显上升，而且亦庄片区受到东四环周边和通州这一带楼盘的有力竞争。从以上四个方面来看，本地块的销售速度不可能达到非常快。按照目前一栋洋房与星岛家园的销售速度，结合本项目情况，估计项目的销售速度为：物业类型总套数销售速度（套/天）销售时间Townhouse3372169多层8661.5577小高层6301630合计=SUM(ABOVE)1833总时间630因此，预计本项目的总体销售时间为630天初步推广策略在整个项目的销售中，我们按照两期推出，一期主要是多层、小高层与TOWNHOUSE的组合销售，扩大户型选择范围，加快销售速度，二期主要是多层与小高层，借助一期TOWNHOUSE的成功销售，提升项目档次与形象，顺利提升价格。在销售渠道的安排上，要借助春秋季房展会形成市场热点，尤其加大地产圈内人士的影响力，发挥品牌优势。针对我们的目标客户，在前期销售中，针对国贸商圈，设置市区售楼处，方便客户选择。

项目发展计划该地块总开发建筑面积在29.7万平方米，采取一次性整体规划，分期实施的办法。项目整体开发进程一方面需要考虑地块拆迁进度和报建工作的进度，更重要的是在规模上要保证公司合理的利润空间和品牌效应。因此，我们建议项目分三期开发。一期开发为9.5万平米；二期开发9.5万平米，剩余面积做三期开发。

第七章项目经济性分析销售收入单位销售单价（元）销售率销售收入（万元）快速销售131403.59TOWNHOUSEM2530098%35833.41多层4-6层M2420098%49902.38小高层9层M2445098%43945.80车位个60000100%1722.00慢速销售2117.2580%TOWNHOUSEM242402%585.04多层4-6层M233602%814.73小高层9层M235602%717.48销售总收入133520.84项目的成本构成费用项目名称计算说明单价目标成本（万元）目标单位成本（元/M2）一、土地征用及拆迁补偿费：1-1政府地价按占地面积单位造价：1400元/M21500369601269.671-2拆迁补偿费1-3七通一平费七通一平已完成0.000.001-4红线外基础工程费除热力管网以外，其余均已到位；本估算按每户独立采暖考虑0.000.001-5其他计入不可预见费0.000.00小计：36960.001269.67二、前期工程费：2-1报批报建费按10元/M2考虑10291.1010.002-2规划设计费按工程费用的3%计算0.031618.1855.592-3勘探费按8元/M2考虑8232.888.002-4临时设施费按10元/M2考虑10291.1010.002-5预算编审费按（单体工程费+车库工程费-电梯-监理费-精装修工程）*0.4%计算0.004156.855.392-6其他计入不可预见费00.000.00小计：2590.1188.98三、住宅小区单体建筑安装工程费：3-1基础工程费暂估为30元/M230873.3030.003-2多层主体工程费考虑合同优惠下调5%10284.10353.283-2-1主体结构按砖混结构，每建筑面积的单位造价为：350元3503988.30137.013-2-2主体建筑毛坯、外墙涂料、含其它直接费，不包括铝合金门窗，每建筑面积的单位造价为：350元3503988.30137.01其中：外墙涂料按60元/粉刷面积，粉刷率按1.0计60683.7123.493-2-3主体安装不考虑灯具、洁具，仅为各类管线敷设及预埋，按每建筑面积单位造价为：250元2502848.7897.86其中：供暖采用分户独立供暖，按120元/M21201367.4246.973-3小高层主体工程费考虑合同优惠下调5%13286.45456.423-3-1主体结构按框架结构、钢筋含量按55KG/M2考虑，每建筑面积的单位造价为：550元5506305.04216.593-3-2主体建筑毛坯、外墙涂料、含其它直接费，不包括铝合金门窗，每建筑面积的单位造价为：400元4004585.49157.52其中：外墙涂料按60元/粉刷面积，粉刷率按1.0计60687.8223.633-3-3主体安装不考虑灯具、洁具，仅为各类管线敷设及预埋，按每建筑面积单位造价为：270元2703095.20106.33其中：供暖采用分户独立供暖，按120元/M21201375.6547.263-4TOWNHOUSE考虑合同优惠下调5%6057.37208.093-2-1主体结构按砖混结构，每建筑面积的单位造价为：350元3502187.9075.163-2-2主体建筑毛坯、外墙按贴砖、含其它直接费，不包括铝合金门窗，每建筑面积的单位造价为：350元4402750.5194.49其中：外墙贴砖按150元/贴砖面积，贴砖率按1.0计150937.6732.213-2-3主体安装不考虑灯具、洁具，仅为各类管线敷设及预埋，按每建筑面积单位造价为：250元2301437.7749.39其中：供暖采用分户独立供暖，按120元/M2120750.1425.773-4专业分包工程费5956.00204.603-4-1铝合金门窗按500元/M2，开窗率按0.2计算2911.00100.003-4-2电梯参考翠园电梯：100元/M2（小高层面积）1001146.3739.383-4-3燃气按1800元/户考虑1800333.0011.443-4-4弱电工程包括保安对讲、电视电话、网络，暂估为：40元/M2401164.4040.003-4-5水工程管道直饮水，参考金海湾暂估：2800元/户00.000.003-4-6消防工程多层部分忽略不计，小高层按35元/M235401.2313.783-4-7其他计入不可预见费00.000.003-5装修工程费1375.6547.263-5-1户内精装修无精装00.000.003-5-2公共部分装修多层部分忽略不计，小高层按120元/M21201375.6547.263-6工程监理费按工程费用的1.0%计算53405.19534.0518.353-7.其他计入不可预见费00.000.00小计：38366.921318.00四、基础设施费：4-1供电工程费住宅小区部分按每建筑面积单位造价：100元1002911.00100.004-2给排水工程费暂估为每建筑面积单位造价：80元802328.8080.004-3煤气工程费暂估为每建筑面积单位造价：20元20582.2020.004-4供暖工程费0.000.004-5通讯工程费暂估为每建筑面积单位造价：5元5145.555.00小计：5967.55205.00五、住宅小区配套设施费：5-1室外环境工程费5-1-1道路道路的占地面积按13%计算，单位造价为300元/M2300960.9633.015-1-2绿化绿化占地面积按56%计算，单位造价为：100元/M21001379.8447.405-1-3地上停车车位的占地面积按7%计算，单位造价为120元/M2120206.987.115-1-4主题广场广场的占地面积按2%计算，单位造价为1500元/M21500739.2025.395-1-5围墙小区围墙按2000M、单位造价300元/M；TOWNHOUSE小院围墙按10000M计、单位造价为500元/M（石材+铁花）560.0019.245-1-6构筑物及小品暂估每建筑面积单位造价：20元（雕塑、草地灯等软地内小品）20582.2020.005-2车库工程费地下室，总面积为：287*40=11480M2，每平米单位造价为：2200元22002525.6086.765-3小区配套费5-3-1会所按5000M2计算，每平米单位造价暂估5000元（包括由会所经营的泳池、网球场等设施）5000250