GIS技术在房产测绘数据管理中的应用研究

GIS技术在房产测绘数据管理中的应用研究摘要随着我国城镇化建设水平的提升，居民对房地产的硬性需求更加明显；随着市场的繁荣和居民需求的双向增长，房地产测绘的重要性开始受到政府、开发商、住户和其他各方的关注。不容忽视的是，房地产测量是一项系统的信息收集与管理任务。由于相关信息数据相对较大，传统的手动测量信息管理模式难以适应测量的当前发展要求，与之相匹配的房地产测量信息管理系统的建立迫在眉睫，GIS系统并在房地产行业取得了强劲的发展。在信息技术的支持下，我国房地产测绘行业开启了一个新的发展时代，GIS技术的应用提高了房地产测绘信息采集与管理的自动化水平。从而提高房地产测绘管理的效率，利用GIS系统管理房地产能更好地满足当前房地产测绘管理工作的发展要求，很高的促进国民经济的可持续健康发展。利用GIS进行房产测绘在传统房产测绘过程中起着积极的作用。GIS技术的应用提高了房产测量信息采集与管理的自动化程度，提高了房产测量管理的效率和效果。分析GIS技术在房地产测绘管理中的应用价值；房地产测绘信息系统的信息集成与处理；图片和文本拼合管理，进行资产信息管理等主要GIS模块的拆解分析，基于使用系统实例分析，讨论了GIS在房地产测绘与地图编制信息系统中的应用，将为房地产测绘与地图管理提供实际的参考资料，并将GIS技术在实际中的应用到房地产测绘中来。文章首先分析了研究背景和意义以及国内外研究现状。然后分析了相关的概念和理论，首先分析了房地产测量的概念、房地产测量的分类、房地产测量的具体步骤。然后对GIS技术进行概述分析，包括GIS技术的引入和GIS技术的优越性。然后分析GIS技术在房地产测绘中的应用分析，包括GIS技术在房地产测绘管理中的应用价值，并进行数据采集；分析了GIS技术在房地产测绘中的应用策略，包括提供数据资源。最后分析了GIS技术在房地产测量中的应用实例，包括房地产数据模型和空间数据管理、房地产测量数据库等。关键词：GIS技术；房产测绘；信息系统应用1引言1.1研究背景及意义随着我国城镇化建设水平的提升，居民对房地产的硬性需求更加明显，随着市场的繁荣和居民需求的双向增长，房地产测绘的重要性开始受到政府、开发商、住户和其他各方的关注。不容忽视的是，房地产测量是一项系统的信息收集与管理任务。由于相关信息数据相对较大，传统的手动测量信息管理模式难以适应测量的当前发展要求，与之相匹配的房地产测量信息，建立一套属于房产测绘自身管理体系迫在眉睫。这套房产测绘系统在房地产行业肯定会得到强劲的发展。在现代强大的信息技术的支持下，我国房地产测绘行业开启了一个新的发展时代，房产测绘运用了GIS技术，GIS技术的应用能提高了房地产测绘信息采集与管理的自动化水平。从而提高房地产测绘管理的效率，能更好地满足现代化的房地产测绘管理工作的发展要求，还能促进国民经济的可持续健康发展，GIS技术的应用促进传统房产测绘进入一个新的台阶。自从20世纪80年代以后，我国经济得到很大的发展，同时，结合这股新潮城市规模也得到了大力的发展和扩张，实现了城市的快速发展。这种迅速发展的城市化肯定会形成一种大规模的新城开发和老城区的改造项目。城市更新如此迅速，如何解决复杂的城市规划问题，错综复杂的城市高楼的问题，这复杂的现状对城市规划与设计同GIS技术在房产测绘中的应用提出了更加复杂的理论技术的要求才能实现一体化管理。20世纪90代中后期以来，GIS技术的快速发展吸引了很多城市规划和房产测绘学者的重视，在大力发展下GIS技术在城市规划和房产测绘领域的应用逐渐成熟稳定，主要是着重于城市规划和房产管理。但是，GIS技术在城市规划和房产设计级别的应用程序技术仍然很薄弱没有突破性发展，而且很多应用程序都是勉强和被动地与规划及房产设计相关联还是得不到一条完善的技术路线。目前这种现象到处都是，规划与房产设计人员不是很好的掌握GIS技术在房产测绘中的技术分析功能，掌握GIS专业技术人员又不熟悉城市房产规划相关工作。不难看出，GIS技术的应用在城市规划和设计中仍然存在与现状规划需求不是很完美。1.2国内外研究现状对于GIS理论技术对于城市大范围规划设计应用研究，在各个时期里，全世界的理论技术专家学者对GIS在房产测绘中研究的理论技术和用途方法也各不相同。国内研究现状在周志军与张正源（2011）描述了对于地理信息系统在城市规划与设计方法中的应用研究技术，再次描述了地理信息系统在城市规划与设计开发的前景和下一步发展阶段性，这就决定了城市规划和房地产测绘将会运用GIS技术进行信息管理，就会有GIS技术管理房产测绘这样的结果。2005年，北京福瑞大学的李志华采用GIS技术对地形、通过分析可见性和植被堆积来规划土地利用，然后总结了土地利用管理属性的边界划分方法。2006年，北京林业大学李京晶总结我国与外国关于风房产测绘规划的异同点，提出将GIS空间分析模块应用在房产测绘规划中，将影响因子进行等级划分，此研究对于房产测绘保护范围的划定，居民社会等调控，均取得良好研究成果。2007年，西南大学艾乔认为我国风景名胜区的敏感性分析具有主观性，因此敏感性分析结果不建议作为风房产测绘规划指导依据，因此将GIS引入风房产测绘生态敏感性评价，利用对因子的叠加分析方法，提出保护自然资源建议。2008年HunanAgriculturalUniversityQiZengxiang研究总结了风房地产测量规划的缺点，分析了房地产测量的内部环境的一系列影响因素，并分析了资源保护与资源探索结合分析结果进行新战略发展。2009年，福建AgriculturalUniversity的张瑞将GIS应用到城市房地产测量以及管理功能部门，并将两个影响因素--景观敏感度分析和访问者源分析。并提出了功能区划分的方法和原则，这样就可以确认和讨论新的影响因素。2015年安徽大学每周使用GIS空间分析法进行了建设用地适宜性和生物安全模式分布的研究；为龙威山生物生态系统保护划分了生态安全模式，取得了较好的研究结果。2019年，付波、郁丹林和张耀军通过提取土地利用信息，生成了一系列城市生活性评价指标。以中国吉林省长春市为例，本研究从地形图和遥感图像中提取了15个土地利用指标。基于主成分分析的方法用于以15个指标建立城市生活性指数，本研究为城市规划可持续发展提供了一种定量化和可验证的方法，特别是从土地利用政策的角度出发。同年，武夷学院的卢杰明；陈昌雄和吴浩贤以新罗地区的基本地图为基准，使用ArcGIS软件绘制了龙阳国家森林公园的边界、公路和等高线地形图，并生成了高程模型。利用视觉概率，相对坡度，选取视距的方法进行研究区域的景观视感度分析；将三个要素从高到低分为四个层次，根据综合分析方法使用模糊、根据成员原则对步骤4的每个网格的三个元素的成员值进行计算，并与权重相结合，最终得到研究领域的风景视觉敏感度分布。在2020年，王世伟、高扬南，梁爽和李志宏在房地产测绘中使用天然和人工要素组成压力指标系数，使用天然系统和社会经济条件形成国家指标的生态敏感度评估。来解决这个问题。城市建设压力。为了得到区域生态敏感度分类，进行了生态敏感度的定量分析。国外研究现状地理信息系统的基本概念最初是在加拿大由测绘学家Tomlison于20世纪60年代问世并确立起来的（杨启明，2010）。世界上第一台具有运算功能的计算机在20世纪40年代诞生，并逐渐在房地产信息管理中利用其中的强大管理运算能力。最开始在2007年国外加拿大建立了全世界上第一个服务于城市土地信息规划和不动产信息管理规划的不动产地籍信息管理系统（K1umbyteetal.，2014）。到现如今已经有50年这样的历史了。在20世纪70年代之后，有些发达的欧洲国家研究了房地产在地理信息系统中以其功能信息管理优势来管理不动产，得到了一定的成就并取得了一些发展，在之后的十多年内，在美洲一些发达的国家随着经济快速的发展引起的房地产的快速崛起，逐步建立了一些专注于城市规划和房产测绘信息管理系统。在信息管理系统有一定发展后欧美一些比较发达的国家和地区，信息管理技术在小区物业管理中得到很好的应用这项应用已经是大片区覆盖了；以走在世界前列的美国作为代表，自从信息管理系统开发以来，美国在物业管理这一方面一直使用比较先进的计算机管理方式。全国各市、省和州房地产管理机构、房地产承包商和房地产管理专业人员协会都使用计算机联网的模式进行管理。从而最大限度地整合资源，减少人力资源，缩短房屋登记时间，提高管理的准确性，提高业务效率。在现代社会，信息更新的速度越来越快，当今出现了很多新技术和方法，房地产销售与房地产管理的形式都在不断替换。自从GIS技术的问世与快速的崛起，跟房地产物业管理的联系越来越紧密。在2009年，Hnaso在居民楼层面实行了城市房屋规划分析和建模方法的应用研究。在2011年的时候，澳大利亚悉尼大学的ZengQT利用城市房地产GIS系统的原型（顾彬，2012）2012年，澳大利亚悉尼大学悉尼ZengQT以该信息系统为原型，进行了综合性政府服务管理平台的开发与研究，得到了一套能够在多领域信息共享的政府管理信息系统。一般来讲，对于发达的国外来说在对于城市规划领域这一方面用GIS管理的研究是屡见不鲜的比较多的。在GIS技术的应用上是比其他国家更加提前和技术比较成熟，但在城市规划和房产设计中应用还是不怎么多和系统化，它只是用于解决城市规划中的一方面问题，应用管理缺乏一定的系统性。通过上述文献研究可以看出近年来城市规划与设计学者越来越多地关注GIS技术，对于GIS技术的应用并没有独到的见解。在很多学者研究证明了GIS技术在城市房产规划与房产设计中的应用不是很完善存在一些瑕疵。（1）研究对象对城市规划与管理的研究较多，对城市规划与设计的应用较少；通过研究文献和期刊可以看出GIS技术现在的各个领域都得到了很好的运用特别是在城市规划与设计中；GIS技术在城市规划和设计中的应用在各个领域都有涉及但运用各不相同，GIS技术在城市规划和设计这方面主要比较注重于空间分析这一块。如边坡的解析、坡向的解读、三维建模等方面，城市规划系统中的除了这些分析项目应用比较广泛、GIS其他功能基本用得很少。（2）GIS应用技术主要是叙说性的，没有太深入的进行理论研究。很多文献类都只是描写了基础知识的利用，GIS的研究没有很好的表现出很有用的东西能用到实际上的，GIS技术理论功能得不到很好的利用实践；现在我们国内虽然对GIS技术的研究有很大进步，但在城市规划有关研究中却不是很好发展很慢；GIS技术在平时都进行技术的创新。但事实上，很多研究的内容和技术方法都与GIS技术关系很少没有研究到重点。进行了全世界的GIS技术对城市规划领域全部文献的研读分析来讲，很明显的得到GIS技术在城市规划方面的整体应用表现都是比较空乏和不成熟的没有很好的研究理论基础，应用到实际上较为细化不够广泛，很多讨论只是关于单一问题的解决。所以GIS技术在城市规划中的应用对于现在现状城市化有着非常好的发展前景，如今在数字化城市建设高速发展中，规划管理是基于GIS技术的城市规划和设计为基础的，所以GIS技术是必须大规模的使用到房地产测绘和数字城市化中来。GIS技术在城市规划和房地产测绘可能是将来房产测绘的一种简单快捷的途径。因此，我们很有必要对GIS技术在房地产测绘制图中的应用进行更加深入研究与讨论。2理论基础2.1房产测绘概述2.1.1房产测绘的概念房地产测量与制图是在测绘行业里比较有特点的一个小分支。房产测量它所服务的范围只是与房产有一定联系的房屋和土地。这样就很明确的知道了，房地产测量所用的方法很简单包括测量所使用的仪器、房产测量技术，使用房产测量与测量技术方法对自然状态、土地权属状态、房屋、土地和不动产的位置、数量和数量质量以及利用率进行专门的测量与处理。房产测量是依附于工程测量，是工程测量专业中地籍测量的一部分，之后才独立成房产测绘这一分支。2.1.2房产测绘的分类在房地产测量中是分两个方向的一个方向是基础房地产测量另一个方向是房地产项目测量。大多数房地产基础测绘都是利用精度比较高的仪器在一城市或地区测量出一个整体的控制网，再利用测好的控制网平面图进行个个房屋的房地产分幅平面图的制作。房地产项目测量基本包括房地产的房屋权属管理测量、房地商经营管理、运营管理、开发管理和其他房地产管理流程，就是说需要对房地产的每个房屋进行分层平面图和相关的图纸、表格、手册整理与测绘过程，收集一些跟房地产相关的书籍、数据进行整合参考。在实施房地产项目测量过程中与开发商进行房地产所有权的管理、市场交易、新楼盘开发、旧城区的拆迁和其他一些与房地产比较牵连的社会活动都跟房产测绘有关，那就造成了工作量很庞大。这么多房地产管理中比较重要的工作量比较大的就是进行外业房屋权属的测绘与内业图件的绘画与整理。在进行房地产测绘的时候对于外业测绘人员的技术含量和内业处理图件人员的技术含量要求很高、测量仪器设备精度要求比较高必须经常保养和校核与单位测量资质资格要求乙级以上。房产测绘是一项比较严谨的工作，要求技术比较高如果要接一个房产测量项目必须是一个经常做房产测绘的公司。这样相比之下，参与房地产项目测量就比较容易了。在我国的法规规定里，没有取得国家认定的房产测绘资质的公司或者团队是不可以参加任何与房产测绘相关的项目要不然是违法的。在全世界很多国家，只能由政府机关经过审查通过、国家认可并颁发测量工程师资格的公司和个人才能参与房产测绘这一项具有法律效益的工作。2.1.3房产测绘的具体步骤房地产测量操作通常有三个阶段:接受、审阅和批准。在录取阶段，申请人需要向相关部门提交可靠、公正的材料，包括房地产测绘和地图编制的授权书、申请人的身份证明、分割同意书等3项材料。三项数据完整可靠，不能提供伪造或虚假信息，一旦发现此类情况，将严肃处理。如果房地产测量操作质量合格，就可以进行核查过程阶段的准备。在政府检查测量成果质量阶段，都是需要政府房产测量管理中心派测量员到现场进行实测与测量，测量与测量后才能确保符合相应标准。房地产测绘地图室工作人员应当接受审计，并有专人负责。由经办人负责审核审批工作，进展顺利后直接进入三级发放，房地产测量报告。经过以上三个步骤，就完成了完整的房产测量。2.2GIS技术概述2.2.1GIS技术简介从我们认知的城市来看，建立完善的智慧城市是给要完善的数字地理的一块敲门砖，给未来一个更好的管理方法。有了地理信息系统的支撑我们就可以有一个比较好的地理知识应用的框架可以不断的挖掘新的地理信息功能。可以利用GIS技术数据整合和数据管理复杂多种的数据，进行内业数据分析和数据建模可以实现图件的制作和矢量的显示，城市的规划和设计，还可以用强大的地理科学与地理信息系统来进行分析可以很好的决策出自己想要的结果和方向的指导。在我们的思维里，每个焦点都可以用眼睛看到的宏观性的，比如最普通的三维系统。大家用眼睛看到的是一个椭球型的地球。这就不难判断了做GIS的时候自然而然的想法。相同，在不同的生产行业里、不同文化背景下都有GIS的各种层出不穷的应用。比如在cim平台的功能就是可以快速发送大量的城市规模信息与存储，它所能存储和发送的数据不只是我们认识的3D地理信息数据，还有bim全部数据集。GIS不止这些功能它还有成为一个不错的平云平台的功能，还能给予协作和数据链接的功能等。在这样的状况下，还可以与全国的物联网、大数据挖掘与搜索、云计算和测量技术，提供全面的GIS技术管理。这就很应景当下城市高速开发的需求系统，提高了城市建设多样化的内容。在比较有突出的方面，CIM具有的特点是城市多样性数据库、决定城市与建筑的可计算空间数据、与CIM相联系的全部城市应用数据资料。2.2.2GIS技术的优越性GIS具有强大的空间分析功能。GIS技术主要用于解决业务的空间关系属性问题，通俗的讲就是数据的输入功能、测量数据编辑功能、大数据存储功能、数据及时更新功能、数据空间分析功能、矢量图件显示功能等。我们使用的功能上主要运用GIS的空间分析功能和底层数据采集、编辑、存储和管理功能，将GIS技术应用于房地产测量。在城市规划与设计领域中空间分析方法包括曲面分析、覆盖分析、缓冲区分析、三维分析和水文分析等。GIS技术在数据处理方面占据了三个比较好的方面:（1）数据提取和数据内业的方便性。GIS能够清晰地识别和存储与规划和设计相关的任何类型的数据，并且能够批量存储，并且能够集成许多功能，如收集、转换、存储和分析等。通过对各种数据的数字化管理、及时更新和维护，以及对应用数据的分析和利用，为房地产测量提供了有效的参考信息。（2）数据与图形交互显示的直观性。因为GIS有多种存储、处理和输出数据的方法。在实际应用程序中，用户可以选择查看图形或查看数据表。这些方法可用于显示数据并根据使用要求创建条件。GIS数据库支持多种格式的数据存储，GIS输出功能是根据客户要求根据实际需要输出各种用途的统计图件、专题图件和分析图件。（3）空间分析和方向决策指导的优越性。这是在房产测绘中应用GIS技术的最大优势，在分析过程中能够全面地进行计算和表达数据，辅助决策功能应用于规划整个房产测绘全过程中。房地产测绘是指在房地产测绘中，在保护资源的前提下，全面收集数据进行分析和理解，然后对未来进行布局和规划进行合理排列的过程。在这个过程中，最重要的过程就是客观真实地收集数据，以保证后续分析工具的准确性和客观性，在决策中起到科学辅助作用。3GIS技术在房产测绘中的应用分析随着GIS的逐渐成熟，它被广泛应用于房地产的测量中，并发挥了不可替代的作用。在房地产测量中利用GIS技术可以得到很好测量精准性，可以大大的减少工作的安全性，有利于提高作业人员的工作速度。在房地产房屋测量工作中，GIS主要功能在于数据的采集、支持计算、结果分析和结果可视化等，并支持房地产测绘数据与其他基本地理信息的结合，形成更完整的地理信息数据库。3.1GIS技术在房产测绘管理中的应用价值GIS是由中文地理信息系统英文表示的方法，最开始运用于地层表面空间中各种地理数据的数据采集、数据存储、数据管理和数据分析等功能。同时GIS系统在现代计算机技术的帮助下，可以利用GIS本身强大的分析功能来输出地形地貌的矢量化表示，为管理地理信息决策方向者提供大量的数据和信息支持。房地产房屋实测与制图是指测量专业人员使用特殊的测量工具完成建筑设施及周边信息的数据采集。在技术应用人员、硬件、流程、数据等分析层面，本系统与房产测量工作高度重复。随后，该系统也被引入到房地产测量管理系统的建设中。该系统与传统的房地产测绘和信息管理模式相比，信息化程度较高，因此能够更好地整合房地产地形图和信息管理工作，设置新类型的“图像管理合格书”。GIS管理方法是经过对物业管理的精确位置的确定，为房地产物业管理、开发销售和旧房拆迁管理提供准确信息的支持。同时，GIS技术融入，使得城市建设和管理部门准确掌握城市住房情况，促进城市宅基地的合理规划，为房地产市场的科学规划和健康发展做出贡献。3.2GIS技术在房产测绘中的应用策略3.2.1采集数据首先，GIS可以为房地产测量操作收集数据。在房地产测量操作的初始阶段，通常需要收集和验证成果质量数据。GIS技术利用自身抽象功能的方式来整理外业测量数据，还可以将质量合格外业测量数据的物理模型存储在GIS系统中和存储在地理数据数据库中。在野外数据测量过程中，一般都要对图件进行电子扫描，这样就能将图形中的矢量数据转化为GIS数据信息，GIS的区别在于它可以结合GPS测序技术来显示实际的位置。然后将位置上传至系统，并使用系统实现数据处理。此外，在采集数据时，GIS会将摄像头、它还可与其他先进设备（如Lida、Sensor等）兼容，与这些设备一起完成数据采集，以2D或3D方式获取信息，然后存储信息。3.2.2数据资源在收集房屋面积数据或获取地理位置信息时，往往对准确性有较高的要求，一旦出现错误，就会影响所有后续工作的实现。使用GIS可以为房地产数据模型提供相应的数据支持，这样不仅可以减少人为因素导致的错误发生，还可以减少人力投入。此外，GIS可以构建空间模型，并将收集到的信息通过模型表达出来，便于将来的信息管理和查询工作。3.2.3空间数据管理一直以来比较老的房产管理系统都是只能把房屋图片和房屋信息以字体的形式进行房屋数据的保存，不好的方面是不能很好的收集房屋详细的属性信息，经常有一些信息不完善、不知道信息的源头、支撑信息的数据质量太差和数据不整体保存和管理容易找不到等问题。在国内外科学家对GIS系统的深入研究发展后，就很好的完善了以上出现的数据管理问题，那就可以实现大数据空间的系统化管理，还可以在比较短的时间内实行正确无误的数据收集、数据空间分析与数据管理房产属性，主要还可以利用以前的房屋图片和房屋文字进行搜索想要的房产房屋的信息属性，为之后的房地产房屋数据管理工作的整理有了很好的帮助更加方便。在强大的GIS系统支持下可以实现房产数据的空间管理，能很好的控制测量数据的准确度和质量。3.2.4房产测绘的数据库在房地产测量的房产数据库空间管理中应用GIS技术的功能主要有:（1）GIS数据库系统自身数据维护功能，任意添加数据、数据删除、进行数据修改并有自动保存功能随时恢复数据。（2）该房产测绘技术可以做到TIF、BMP和DXF格式等图件的另存为。用户可以使用此功能获取更直观的居住信息。此外，GIS还具有数据与图形双向连接的功能，该技术主要是将房产数据转换为文本或图形，可以更直观地向人显示数据，方便人们查询。（3）GIS可以对房屋的所有信息进行统一分析和统计，使房屋状况一目了然。结论基于GIS技术的房地产测绘及信息系统的建立，主要依靠人们日常生活的实际需求，并通过目前计算机技术的快速发展和地形数据的使用而达到的，结合高效计算。以及由地理信息系统得出的结论的摘要和存储，可以建立完整的数据库系统，从而对后续的房地产规划发挥实证分析效果，从而使规划时间和规划进程更短。可以大大降低建立速度。确保决策规划和建设的整体质量具有更高的水平这不仅是对房地产行业的有效改进，也是政府决策和行业发展道路上的必要举措。统一房产测量系统后，对数字房产的管理与应用产生了非常大的影响。实现不动产属性信息与不动产图形信息的存储整合。同时快速更新房产测量数据库及存储空间的信息得以实现，大大提高了数据采集和更新的速度，保证了空间数据库的权限和当前状态，保证了房产测绘的良好发展。致谢时光飞过，岁月如梭。即将告别校园生活步入社会的我心中既不舍又对未来充满无限憧憬。回首这两年专科求学的经历。感谢那些帮助过我、鼓励过我、引导过我的人。感谢我的专业老师。其严谨务实积极帮助，对每一个学生极其负责任的执教精神，在毕业论文指导过程中，从论文选题、撰写、修改、定稿，指导老师细心且耐心的对我们的给予针对性的指导；总是不厌其烦的对不足之处提出了许多宝贵意见。老师治学严谨的求真态度和孜孜不倦的敬业精神深深地感染着我，是我今后工作和学习的楷模。正是因为老师的悉心指导我才能如期、顺利的完成这篇论文。在此谨向刘连旺老师表示我最诚挚的敬意和感谢!感谢我的同学们，感谢你们真诚的帮助和鼓励，是你们的陪伴让我的学生时代充满