房地产市场报告 -【年报】2023年全国总结与展望-易居克而瑞

第一章政策篇2023托举并用稳供需，2024继续刺激开启新模式2023年，中国房地产市场继续底部调整。中央政策力度前稳后松，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”,需求端——降首付、降利体措施相继落地，以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，从三此为抓手推动构建房地产发展新模式，二是落实“三个不低于”等供给端金融支持，三是下调住房2023年，中央层面房地产政策力度前弱后强。上半年，并无实质性重磅刺激，多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”,下半年，以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。需求端，降首付、降2023年，中央首提“三大工程”,即作出规划建设保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施三方面重要部署。4月、7月两次政治局会议均重点提及“三大工程”,7月，国务院发文推进城中村改造，主要面向22个城区人口超500万的超大特大城市。8月，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》,致力于构建“刚需有保障、改善有商品”的住房供给新格局，明确保障对象为工薪阶层，采取保本微利定价原则配售，实行严格封闭管理。10-11月，住建部领导带队赴上海、南昌、厦门、成都等多地开展“三大工程”专题调研。12月，国开行发放全国首笔配售型日期4月28日中央政治局在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用7月14日国常会审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》。7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城分三类实施改造，具备条件的城中村实施拆除新建；不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升，防控风险隐患；介于前两类之间的实施拆整结合。中央政治局要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改8月25日国常会审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》,明确保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，保障性住房以划拨方式供应土地，对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以保障性住房变更为商品住房流入市场。9月28日发布《关于保障性住房有关税费政策的公告》,其中包括对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税、对个人购买保障性住房，减按1%的税率征收契税等。10-11月10月27日，住建部党组书记、部长倪虹带队来到嘉定区，调研上海市“三大工程”推进情况。10月19日，住建部政策组一行来到厦门，实地考察了海沧区山边社区座谈会。10月18日至19日，住建部办公厅二级巡视员蔡敬东带队来湘开展调研。10月16至17日，住建部二级巡视员王超调研组一行，赴四川省开展“三大工程”专题调研。12月14日中央经济工加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设12月19日国开行国开行此次向福州市双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，专项用于支持福州新区滨海新城700套配售型保障性住房建设。万元，这标志着全国首笔配售型保障性住房开发贷款成功落地。2023年，供给端金融支持再加力。1月，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。2月，证监会放宽境外募资等限制，启动不动产私募基金试点工作。7月，央行延期“金融16条”适用期限。8月，证监会明确上市房企再融资不受破发、破净、亏损限制。10月，中央金融视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。11月，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个听取房企融资需求，并表态将加大房企融资支持力度。另据央行数据，11月份以来，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等主要银行向非国有房企投放房地产时间“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务。针对“三线四央行延长“金融16条”中存量融资和配套融资两条支持政策适用期限。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期一年，可不调整贷款分类。2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制10月中央金融视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。11月召开金融机构座谈会，各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。同时，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融11月-12月商业银行工农中建交邮等六大行，以及浙商、广发、平安等态将支持房企融资需求。参会企业主要包括万科、龙湖、美的、绿城、滨江、新城、大华等。方面进行交流。房企资金压力并未得到根本缓解。2023年前11月，80家典型房企融资总量为5430亿元，同比下降扩大至25%,事实上，自2022年末优质房融资开闸，但仅一季度有所回暖，从整体看2023年房企图：2022年1月-2023年11月80家典型房企融资总量(单位：亿元)融资总量——单月同比数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统至3.55%,调降5年期以上LPR利率10BP至4.2%,8月20日单边调降1年期LPR利率10BP至3.45%。时间央行决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。具体来看，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当3月17日央行决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。6月20日央行1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%,上次1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。8月21日央行1年期LPR为3.45%,5年期以上LPR为4.2%。上次1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%。8月25日行、金监局居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政8月31日央行、金监居存量首套住房贷款的借款人可申请贷款置换，新发放贷款的利率在贷款LPR加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。8月31日央行、金监局首套商贷最低首付款比例统一为不低于20%,二套最低首付款比例统一为不低于30%。二套住房商贷利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。中国房地产市场发展白皮书9月14日央行中国人民银行决定于2023年9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.4%。四、全年273省市622次政策放松，核心一二线开启“四限”松绑潮2023年，地方调控政策松绑加力提速，核心一二线开启“四限”松绑潮。据不完全统计，截至今年12月18日，全国至少273个省市出台622次宽松性政策，频次已超去年。力度和能级上，如果说2022年地方“四限”政策松绑的主力军是三四线城市，那么进入2023年，核心一二线城市便接过了接力棒，一线政策边际松动，多数二线城市解除限购限售。图：2022年1月以来地方政策松绑频次■省市■放松政策频次备注：12月政策频次统计截至12月18日大连、武汉、厦门等19城全面取消限购，上海、广州、杭州、长沙等在限购区域范围、社保要求、贷”,泉州、宝鸡等“认贷不认房”,成都、武汉等放宽多孩套数认定，深圳、上海、北京等下调等区域住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；第七，南京、武汉等145城发布购房补贴，例如武汉，毕业6年内并连续缴纳6个月以上社保的毕业生在青山区可享5万元购房补贴；第八，深圳、北京、上海等3城调整普宅标准，共性特征是不再看总价。限购19城取消沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥、武汉、宁波、昆明、厦门、无锡、中山、九江、嘉兴、扬州、宁德限贷深圳、广州、上海、北京、长沙、南宁、贵阳、合肥、宁波、青岛、南昌、太原、厦门、武汉、成都、重庆、天津、苏州、沈阳、大连、南京、兰州、郑州、海口、昆明、福州、西宁、银川、东、洛景德镇、惠州、韶关、九江、晋中、梧州、赣州、无锡、宁德、珠海、梅州、漳州、桂林、湛江、六安、汕头、玉林、三亚、限价宁波、合肥、成都、贵阳、江门、铜陵、宿迁限售16城取消郑州、青岛、沈阳、大连、兰州、济南、福州、合肥、昆明、金华、扬州、常州、嘉兴、中山、绍兴、衢州公积金深圳、上海、广州、北京、长春、重庆、乌鲁木齐、兰尔滨、南京、沈阳、合肥、厦门、郑州、福州、杭州、宁波、南宁、苏州、南昌、石家庄、银川、天津、贵阳、昆明、青岛、柳州、连云港、惠州、绍兴、淮北、济宁、宜昌、淄博、扬州、日照、宿迁、驻马店、徐州、南阳、玉溪、赣州、遂宁、中山、莆田、宜宾、焦作、江门、周口、安阳、韶关、广州、重庆、乌鲁木齐、昆明、沈阳、大连、武汉、成安、上饶、铜陵、滁州、南阳、韶关、巴中、金华、宁德、中山、茂名、鹰潭、莆田、秦皇岛、昭通、丽水、揭阳、郑州市荥北京(房山区)、南昌、南京、哈尔滨、福州、杭州、大连、沈阳、昆明、郑州、武汉、重庆、天津、南宁、长春、兰州、长沙、宁波、绍兴、上饶、中国房地产市场发展白皮书3城放宽式2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力：第一，以“三大工程”建设为抓手，推动构建房地产发展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供给改革的重要内容，也是房地产发展新模式的题中之意。推进“三大工程”,首要问题是“钱从哪里来”,未来，城中村改造项目将被纳入专项债支持范围，央行有望通过专项借款、抵押补充贷款等结构性货币政策工具，为“三大工程”提供中长期低成本资金支持。第二，落实供给端金融支持，让“三个不低于”、“融资三支箭”、“房企白名单”等措施真正落地见效。第三，下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。比如购买家庭唯一住房或改善住房，减征免征契税，再比如缩短购房增值税、个人所得税征免年限。展望2024年，地方房地产调控政策有望进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。一线城市政策或将精细化调整，譬如限购局部松绑，对于远郊区域调降非户籍购房社保年限、放宽户籍居民套数限制，放宽法拍房、离婚购房限制，调降落户门槛等，再比如下调各类交易税费二线城市中，杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等城市调控政策还有所保留，并未如南京、青岛、济南那样“一放到底”,未来大概率进一步调整，比如全面放开限购、限售，下调商贷首付比例至国家规定的下限，放宽限价鼓励“优质优价”等均是可选项。其余二三线城市住房交易行政限制基本已经全面解除，剩余可优化的政策主要有限贷套数认定，比如进一步放宽至认贷不认房，多孩家庭买两套仍可享首套信贷优惠，公积金政策在流动性充裕的情况下可以考虑提高可贷额度、放开“商转公”,实行商业贷款贴息等。附表1:2023年以来中央重点政策日期央行决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。具体来看，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下1月13日央行有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。针对完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。自然资源部对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”,不是要取消集中完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。3月17日央行决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。3月30日自然资源部各地要在已有工作的基础上，根据当地推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。4月25日自然资源部我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不登记制度全面建立。总局为规范房地产经纪服务，出台十条意见。其中包括要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。6月15日央行MLF操作利率为2.65%,较此前下调了10个基点。7月10日央行、金监局将“金融16条”中到期存量贷款、配套融资的两项政策内容适用期限统一7月19日中共中央、国务院发布“民营经济31条”,完善市场化重整机制。鼓励民营企业盘活存量资产回收资金。按照市场化、法治化原则，积极适用破产重整、破产和解程序。7月24日要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产8月15日央行人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利(MLF)操作，操作8月21日央行2023年8月21日贷款市场报价利率(LPR)为，1年期LPR为3.45%,5年期以上LPR为4.2上次1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%。8月25日居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政8月25日财政、税务、自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。8月27日证监会充分考虑当前市场形势，完善一二级市场逆周期调节机制，围绕合资节奏，但房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限8月31日央行、金监局存量首套住房贷款的借款人可申请贷款置换，新发放贷款的利率在贷款L得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人8月31日央行、金监局首套商贷最低首付款比例统一为不低于20%,二套最低首付款比例统一为不低于30%。二套住房商贷利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。8/139/139/13会《十四届全国人大常委会立法规划》中并未出现房地产9月14日央行中国人民银行决定于2023年9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.4%。9月28日发布《关于保障性住房有关税费政策的公告》,其中包括对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税、对个人购买保障性住房，减按110月17日自然资源部自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。10月27日国务院国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》印发并下达地方，明确保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，保障性住房以划拨方式供应土地，对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。附表2:2023年以来地方重点政策日期1月10日东莞无房且无购房贷款记录，最低首付款比例为20%,利率下限为4.1%。无房有贷款的最低首付款比例为30%,利率下限即4.1%。有1套贷款已结清的执行首套房政策，未结清的最低首付比30%,利率4.9%。1月12日长沙对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加1套购房指标。根据家庭未成年子女数量在户1月13日武汉去年12月武汉房交会期间二环外不限购政策延期。1月18日对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再本市户籍家庭在我市限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证1月19日长沙45周岁以下，大专及以上学历或中级及以上技术人才，落户长沙并缴纳社保或区域内购买首套商品住房，博、硕及高技术不限年龄。湖南省内市州高层次人才享受长沙户籍同等购房待遇。1月29日执行认贷不认房。团购房每平方米补贴20元-30元。发1月31日湖南省全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%,长沙市的首30%,二套降至40%。2月11日南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”,目前已有部分银行在执2月13日贵阳结合房地产市场发展趋势，完善预售备案机制，适时动态调整商品房预售备案价格。实行首套房贷款首付20%政策，执行认贷不认房，完善房地产企业“白名单”制度。2月16日惠州惠州市商品住房(含新建商品住房和二手住房)限售年限调整为“取得不动产权证满1年方可转让”。2月19日沈阳对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在我市限购区域内再购买1套新建商品住房，住房公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。2月20日扬州不再执行限购，置换的原住房取得产证即可交易。首套房商贷利率下限调整贷款最高额度上调20%。人才和多孩家庭购房补贴政策延续，大专及以上人才购首套一次性补贴100%契税。2月22日常州提高多孩家庭首次住房公积金贷款额度，取消新建商品住房2年的限售期动产权证后即可上市交易。优化商品房价格备案机制，积极引导企业合理定提及雄安新区首套房首付款比例不低于20%,二套房首付款比例不低于30%。雄安新区不动产中心登记记录和全国公积金贷款记录，不涉及商贷。中国房地产市场发展白皮书厦门对购买首套自住住房的多子女家庭。拥有二孩及以上的厦门市户籍家庭符合条套自住商品住房。3月16日徐州户籍地为徐州的省内其他城市缴存职工在徐州购房，可申请组合贷。市区权属登记满1年且不满上市交易时限的普通商品住房上市交易。联排、多层、住宅项目均可按栋申请办理商品房预售许可。3月19日无锡提供半年及以上居住证明，可以在本市购买1套新建商品住房，部分可购湖区、新吴区等区域街道不再限购。增加一个预售资金提取节点。最低可执行3.8%。企业自主申报备案价格。3月24日深圳进一步加大了对购买首套房、多子女家庭购房、购买绿色建筑住房的支持力度。按照不同情形，3月28日厦门单身人士可以购买第二套住房，户籍多孩家庭可以购买第三套住房。将之前取得不动产权证日期之日起2年限售改为网签之日起2年限售。3月29日沈阳二季度起房贷利率下限由3.9%降至3.8%。限购区域缩小，浑南区、沈北新区以及苏家屯区取消限购。郑州调整限购范围，二环外取消限购，二环区域内正常限购。金水区、中原区、惠济区、二七区等1年限售政策由取证满1年调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间任一满1年可出售。庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇不限购。60家庭可买3套房，持安徽省居住证且居住地在合肥的非户籍家庭可在限定放宽。4月10日江门符合条件项目预售资金各环节的监管留存比例下调1%。多子女公积金额度提高。现售、未网签比例小于10%、团购项目的预售项目，每套住宅网签价格可以不低于备案价的80%。4月13日杭州杭州钱塘区下沙街道和河庄街道加入钱塘区限购放宽4月23日杭州临平街道放宽限购，这也意味着在整个临平区购房，外地户籍只需1个月社保即可购买临平区的新房或二手房，本地户籍无需社保，购买二套房不再受落户5年限制。4月23日深圳深圳二手房交易将执行新政策，即指导价不取消，不调整；银行核定房价以孰低为准，参考价仅作参考。4月25日广州外地人在南沙购房社保年限由5年改3年，即外地人在广州连续缴纳3年社保，符合一定条件就可在南沙购买一套房。4月25日在合肥市非限购区域购房，第一套房最低首付按照20%执行，第二套房广州生育二孩及以上的家庭使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房符合条件的多子女家庭的职工最高贷款限额在本市现行公积金最高贷款限额的基础上上浮20%。惠州惠阳区首套房商贷最低首付比例下调至20%,二套房下调至30%。限售年限由3年降为1年。可预宁波支持银行机构在风险可控前提下，放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求。5月19日杭州余杭区的瓶窑镇、中泰街道及萧山宁围街道、闻堰街道放松限5月16日南京南京户籍居民不管在主城区名下有几套房，在产业聚集区(江心洲、创新区)都能再买一套。外地户籍只要能开出产业聚集区购房证明，也可以增购一套住房。青岛新房限售期限由网签满5年变更为网签满3年或取证满2年，二手房由取证满2年变更为满1年。试点房票制度。非限购区域首付比例首套最低调整为20%、二套最低调整为30%。6月16日不再执行限转售政策，落实最低购房首付比例和贷款利率政策，优化落实公积金政策，鼓励举办房产推介会，全面推行带押过户，实施房票安置。7月10日厦门10/13郑州购买改善性住房的原有住房不限售。二孩家庭购房补贴2万元、三孩家庭3万认贷”政策。杭州余杭区闲林街道天目山西路以南区域街道加入余杭区限购放宽圈。外地户购买余杭区新房或二手房，本地户籍无需社保，购买二套也不再受落户5年限8月11日贵阳支持首次住房公积金贷款“既提又贷”;将二套公积金贷款最低首付款比例由4短两次住房公积金贷款时间间隔限制，已有一套已结清的再买房首付20%。8月18日太原二手房限售期限为取得不动产权证且网签满2年；未家庭名下唯一一套住房纳入保租房的再买房按首套商贷。中部城市群区域内居民购房享受与太原市居民同等待8月21日厦门二套房首付比例已经由50%降至40%;二套住房商业贷款利率下限也由LPR上浮80个基点调整至上浮60个基点，即二套房贷款利率由原来的5%降低至4.8%。8月30日福州福州市户籍居民家庭在限购区域内可以购买2套商品住房，二孩、出租自住房屋可以再购一套。9月1日A、B、C、D、E、F类人才在蓉工作并取得人才安居资格后，可不受户籍、社保缴纳时间限市购买商品住房或二手住房。其中，A-E类人才购房还可不受住房限购区域限制。限售由取证满2年调整为备案满2年且取证。实施市级秋交会期间购房补贴政策。首套房首付最低20%、二套30%。天津非天津市户籍大学毕业生可购买一套住房。限购区域调整为市内六区。非限购区域执行差别化信贷政策。延长天津市商业个人住房贷款最长期限。南宁支持提取公积金付首付，买房买车位补贴100%契税。沈阳取消限购、限售。首付首套20%、二套30%。公积金认贷不认房，放宽唯一免个税，满二免增值税。本科以上购房补贴2-7万取消限购、限售。首付最低首套20%、二套30%。认房不认贷。卖房满税。中山等区购房补贴200元/平方米。南京取消限购。首付最低首套20%、二套30%,二套商贷利率最低为LPR+20BP。出售自有住房并购买90平方米以上新房，给予不低于合同总价0.5%的补助。兰州取消限售、限购。实施购房契税补贴50%。首付最低首套20%、二套30%。提高公积金贷款额度。支持公积金提取付首付。9月11日取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。同时，商品住房取得市交易。9月11日青岛将市南区、市北区(原四方区域除外)移出限购区域，全域取消限购政策。优限。在全市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。9月11日苏州9月11日福州在福州市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内购买商品住房(含审核购房人资格。取得不动产权证后可上市交易。9月12日郑州取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定，取消住房销售限制年限规定，支持居民刚性和9月14日武汉首付最低首套20%、二套30%,二套商贷利率最低为LPR+20BP,即4.4%。9月14日海口家庭成员在海口市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房套住房执行住房信贷政策。9月15日取消限购、限售、放宽限价，取消商品住房楼层差价率限9月18日厦门取消集美、海沧、同安、翔安限购、限售。住房公积金贷款最高贷款额度为120万元。优化商品房项目预售资金监管，在风险可控的前提下支持房地产开发企业盘活资金。9月19日武汉取消住房限购，多子女家庭购买二套认定为首套住房，已有两套住房购房贷款时认定为第二套住房。房交会补贴50%契税。公积金贷款额度上浮20%。9月19日西安西安市二环以外区域取消限购。政策调整后，限购区域仅剩碑林区、莲湖区、新城区、未央区的12/1312/13中国房地产市场发展白皮书部分区域限购9月20日昆明家庭成员在拟购房所在县级行政区域名下无成套住房的，不论是否已利业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。9月20日将房产税征收对象中“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首房”修改为“新购的第二套(含第二套)以上的普通住房”。9月22日长沙居民家庭(含非本市户籍家庭)在长沙购买首套商品住房，不再需要提供备案满4年，可进行转让。9月22日中山解除非户籍人才购房网签后2年限售规定。二孩以上家庭、东区街道不限购。落实认房不认贷。二孩以上家庭公积金额度上浮30%。满5唯一免个税、满2免增值税，减征契税。9月26日144平以上不限购、金牛等7区合并为一个限购买房，成品住宅装修价格由企业根据市场情况自主确定，不再执行二手住房成交参考价格发布机制，生育多子女家庭商业贷款购买第三套住房认定为二套住房。个人转让9月26日福州公积金贷款买144平以下住房首付20%,144以下二套住房及144以上住房首付最低30%。在福州市辖内五城区商贷首付比例最低位首套25%、二套35%,二套利率下限为LPR+3OBP(五城区外各县为LPR+20BP)。9月27日九江取消住房限购政策。还将实行阶段性购房契税补贴、人才安家购房补贴政策。在市中心城区开展“买房抽大奖”活动。执行认贷不认房、首付比例按国家政策下限执行。公积金“既贷又提”,二孩、三孩家庭购买首套自住住房申请公积金贷款最高额度分别上调10%、20%。9月28日宁波停止执行限购政策规定，停止执行住房上市交易限制年限规定，认房不认贷，首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和贷款利率统一调整为全国政策下限，满五2免征增值税。公积金贷款放宽。9月28日深圳首套房个人贷款利率下限调整为不低于LPR减10个基点(原为+30BP),二套LPR加30个基点(原为+60BP)。10月12日绍兴全面放开原限售住房限制政策，住房最低首付款比例不低于20%,二套住房最低首付款比例不低于30%,商贷可给予一次性财政贴息。可申请提取住房公积金支付购买购房首付款压力。10月16日杭州将本市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，本市户籍限购房，非户籍有社保缴纳记录的限购1套住房。法拍房不限购。公积金买二手房，房龄与贷款期限合计年限延长至不超过70年。新房摇号中选后房企选房的不再限制购房意向登10月24日金山区人才购房要求降为社会保险或个人所得税满3年及以上且在本市无住房的，可购买1套住11月2日昆明取消限购限售11月5日双缴职工贷款最高限额调整为90万元。对智慧住宅以及低容积率、高绿地率态商品住宅，价格备案无需进行价格比较，按报备价格备案。结构净高不超过2过0.80米的全采光住宅建筑飘窗不计算计容建筑面11月14日衢州全面放开原行政性住房限制政策。不再执行限售限制政策。给予购房补助。优化推行房票政策。商品住宅地块不限价出让。11月15日厦门多子女家庭购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套，在思明区、湖里区购买一手、二手商品住房，不再审核购房人资格，限售措施保持不变。阶段性支持住房公积金异地贷款。11月20日泉州除鲤城区、丰泽区、泉州开发区部分房源外，在泉首套住房首付款比例不低于20%,二套住房首付款比例不低于30%。首套住房贷款利率为LPR-50BP,中国房地产市场发展白皮书二套住房贷款利率为LPR+20BP。商品住房项目安排10%的房源作为高层次人才房源。11月22日深圳将享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0及以上，且面积120平方米及以下或者单套住房建筑面积144平方米及以下。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。11月24日长沙在长沙市购买第2套商品住房，不受首套房网签时间的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房(144平方米及以上)。居民家庭既包括本市户籍家庭、非本市户籍家庭，也包括单身家庭。12月14日北京调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%,二套房首付比例最低为40%。房贷利率政策下限也将调整，首套房贷利率最低为4.2%,调整普通住宅认定标准。积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在144平方米(含)以下；实际成交标准，其中五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000/平方米。12月14日普通住宅标准调整：五层以上的多高层住房、不足五层的老式公寓、新式里弄套住房建筑面积在144平方米以下。首套房最低首付比例调整为30%,利率下限L最低首付比例50%(嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山为40%),利率下限LPR+30BP。13/13第二章行业篇2023规模相对稳定，2024维持底部震荡2023年行业规模继续下滑，预计全年商品房销售面积、金额为11.93万亿平方米、12.28万亿元，分别较2022年下降8.2%和5.1%,降幅较2022年大幅收窄，其中商品房销售面积回到2015年，商品房销售金额则略高于2017年。若与2021年行业顶峰相比，面积下降30%,金额下降31%,行业图：2013年-2023年商品房销售面积、金额走势(单位：亿平方米、万亿元)亿元，同比增长4.1%,累计增速自2022年以来首次转正。其中，3月商品房销售面积、金额分别达到14813万平方米、15096亿元，绝对量位于近一年第三高点和次高。面积同比降幅大幅收窄，金额同比也时隔20个月转正，达6.3%。此外，一季度住宅销售同样颇同比均呈现正增长，达到1.4%和7.1%,较1-2月提升2和3.6个百分点。二季度在供应收缩、需求退潮下销售回暖、市场复苏动能快速衰退。1-6月，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%,降幅较1-5月扩大4.4个百分点，累计增速连续两个月加速下滑，增速回归至年初市场刚启动水平。商品房销售额63092亿元，仅增长1.1%,增幅较1-5月大幅收窄7.3个百分点。而单月数据则更能反映市场热度、复苏动能快速下滑的趋势。其中，从环比来看，4月份销售金额、面积环比3月几乎腰斩，市场热度急转直下。从同比来看，6月商品房销售面积、金额同比分别下降18.2%和19.3%,且绝对量是2015年以来同期最低。面积同比在5月转负后加速下滑。而金额同比在年初转正之后再度跌入负区间，6月同比增速较5月下滑26.1个百分点。增速下降速率连续5个月收窄、金额则是连续4个月收窄；另一方面，面积、金额同比增速降幅在收窄。尤其是商品房金额连续在6月份之后连续4个月同比降幅收窄，虽然11月份金额单月同比增速则较10月扩大0.5个百分点，中断了收窄的趋势，但8.6%的同比降幅同样是下半年以来次低，较6、7月份收窄10.7个百分点。由此可见，当前房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段，市场信心和购房预期的修复正在持续进行。我们认为房地产的优化政策持续释放后是有一定积极效应，这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过图：全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势(单位：万平方米、亿元、元/平方米)在行业整体处在低迷和调整的过程中，2023年竣工指标的表现可谓相当亮眼。面积增速17%左右，由于2022年基数较低，2023年增速也是创下近十年新高。绝对量来看，今年竣工面积高出过去十年均值2%。竣工突出表现源自当前房地产开发企业新项目开发意愿不强，在“保图：2013年-2023年房地产开发企业竣工面积及同比走势(单位：亿平方米)累计增速层面，2023年伊始，竣工面积累计增速结束了长达10个月下降趋势，1-2月份累计增速由负转正达到8%,较2022年全年增长23个百分点。此后累计增速逐月攀高，2023年1-7月增速达到20.5%,为近两年高峰。但三季度之后，增速略有下滑，1-11月累计增速为17.9%,较年内高点下降2.9个百分点，但整体仍维持相对高位单月来看，由于2022年基数相对较低，竣工单月同比走势同样“强势”,同比增速始终维持正增长，3月、7月同比增速分别达到32%和33%,是年内高点和次高。值得注意的是，进入三季度竣工指标走势“冲高回落”,单月同比增长势头略有放缓。8月、10月、11月同比增速不足15%,仅高于1-2月份。图：房地产开发企业竣工面积月度走势(单位：亿平方米) 2023年预计商品房新开工面积94885万平方米，同比下降21%,增速上较2022年收窄18.6个百分点，新开工规模为2013年以来新低，较2019年高峰下降近六成。图：2013年-2023年房地产开发企业新开工面积及同比增速(单位：亿平方米)部分房企销售回款主要用于“保交楼”,实现复工和竣工。因此，上半年新开工面积无论是累计增速还是单月同比增速均呈降走扩之势，1-6月累计增速达到-24.3%,比1-2月扩大15个百分点。但三季度以来，持续低迷的新开工出现边际企稳、改善的信号。一方面是8月以来新累计降幅连续四个月收窄；另一方面，8、9月新开工面10月降幅虽有所回升，但仍低于前期平均值。11月新开工面积8279万平方米，环比增长17.4%,同比增长4.9%,单月同比增速时隔29个月再次由负转正，这与前期基数相对较低不无关系，由于疫情的影响，2022年11月新开工面积实际为2014年以来新低。图：房地产开发企业新开工面积月度走势(单位：万平方米)在新开工持续低迷、房企拿地谨慎聚焦之下，2023年房地产开发投资持续承压。预计2023年房地产开发投资增速为-9.5%,较2022年收窄0.5个百分点。从绝对量来看，开发投资规模连续两年下降，回到2018年水平。图：2013年-2023年房地产开发投资及同比增速(单位：万亿元)月度来看，房地产开发投资降幅自年初大幅收窄之后，随即连续下降9个月，年内整体承压。但单月同比来看，投资的压力不容小觑。5月份过后开发投资同比跌幅保持在10%以上，7月份中国房地产市场发展白皮书同比降幅达到12.2%,单月跌幅最大。进入四季度下跌的趋势有所缓解，单月同比跌幅持续收窄，11月开发投资同比跌幅10.6%,较7月高点收窄1.6个百分点。开发投资压力来自于新开工及土地购置指标的走弱。1-11月份，房地产开发企业房屋新开工面积下降-21.2%。而根据CRIC监测的全国300城土地成交来看，1-11月份成交面积和金额同比下降21%和20%。图：全国房地产开发投资额月度走势(单位：万亿元)作为经济复苏的重要一环，房地产行业当前面临的最大的问题来自于居民收入预期、购房信心城镇化速度放缓、居民收入预期尚未恢复之下，行业仍将在底部运行一段时第二，保交楼是市场核心点和聚焦点，支撑2024年竣工面积增速维持10-15%区间。无论从近第三，房企资金面实质改善尚需时日，2023年土地成交再降20%且较2020年锐减6成，“无钱 第三章城市篇2023两轮脉冲复苏、总量微降，2024或延续筑底行情2023年，全国百城商品住宅成交规模低位再降，延续筑底行情。月度呈现出脉冲式复苏态势，二手成交韧性优于新房，挂牌量增价跌，全面承接刚需。事实上，即便9-10月核心一二线相继松绑限购、限贷，但对成交的提振作用边际递减，楼市深度调整还将延续。热点城市个数逐步减少，即纵观近年来120个重点城市楼市成交变化，2019-2021年一直保持着高位微增走势，2021年下半年以来行情开始“急转直下”,低迷走势延续至2022年，步入2023年以来，虽然也迎来两轮脉冲式复苏，但整体回暖持续性不足，延续筑底：预估全年新房供应预计为2.68亿平方米，同比下降13%,成交预计为3.17亿平方米，同比下降6%,供求比由2022年的0.91降至仅为0.84,供给约束图：2019年-2023年全国120城新建商品住宅供求面积变化情况(单位：亿平方米)长春、徐州等继续下行。从需求客群层面来看，因投资全面退潮，自住需供应稀缺板块、价格倒挂的低密度新房，刚需客群则聚焦于郊县折扣力度较大、性价比较高新房或 于城市核心改善盘，部分甚至出现了一二手倒挂迹象，僧多粥少，因而使得短期内热度较高。二是三是拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源的优质楼盘。四是开发商具备央头企业，口碑较好，或是产品设计独具特色，软实力较强的部分项目。五是还有少部分楼盘短期受二、新增供应：以销定产+地市缩量致供给据CRIC统计，2023年前11月全国120个重点城市商品住宅新增供应面积24123万平方米，同比下降14%。即便12月迎来“翘尾”行情，全年新房供应规模预期仍将缩减至近五年低点，主要受到新房低迷行情和地市显著缩量的双重影响。从月度表现来看，仅3月和9月单月供应量超过3000万平方米，余下多数月份均在2000万平方米左右波动，供给约束愈发显著。图：2021年以来120个典型城市新建商品住宅月度供应情况(单位：万平方米)不同能级城市10-11月月均供给量均不及三季度，其中二线、三四线跌幅均超15%,从前11月累计同比来看，下降14%。三四线供给量延续低位，累计同比降幅高达22%,在不同能级中居首。2023年10-11月2023年前11月4个一线26个二线90个三四线结合重点30城12月预估数据不难看出，四季度供应量较三季度环比微降3%,一线城市因京沪放量而环比持增，二三线降幅达6%,30城全年供应累计同比下降10%,供给约束愈发明显。 多数城市今年新房供应量不及2022年，降幅超3成的多为昆明、无锡、常州、徐州、嘉兴等弱西安，房企推盘热情较高，累计同比持增，增幅均为6%,深圳、天津等核心一二线城市新房供给也呈现稳步放量，增幅均在15%以上。表：2023年四季度和全年30个典型城市分能级新建商品住宅供应情况(单位：万平方米)同比同比一线南宁广州郑州东莞宁波杭州昆明西安厦门青岛福州徐州苏州常州佛山CRIC监测数据显示，全国120个典型城市2023年前11月商品住宅成交面积合计29328万平方米，同比下降4%。不同于往年“阶梯式”复苏，今年楼市呈现“脉冲式”复苏：先是2023年3-4月因疫情解封和政策调整带来了一波刚性、刚改需求集中释放；而后9-10月，随着认房不认贷、核中国房地产市场发展白皮书图：2021年以来120个典型城市新建商品住宅月度成交情况(单位：万平方米)数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统分能级看，一二线韧性较强，10-11月月均成交均好于三季度，26个二线城市前11月成交累计同比持增4%,4个一线城市也基本与去年成交持平，仅三四线累计同比大幅下滑13%高于百城平均。表：2023年四季度新房成交变动情况(单位：万平方米)2023年10-11月2023年前11月累计同出4个一线26个二线90个三四线数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统结合重点30城12月预估数据不难看出，四季度成交量较三季度环比大增20%,主要得益于四季度核心一二线城市松绑政策持续加码，房企积极自救，开启价格战，带动了一波成交热潮。二三线环比大增22%,增幅超一线。30城全年成交累计同比微增1%,与去年基本持平，延续筑底行情。城市分化加剧，可划分为以下五类：其一，北京、上海、深圳等全年成交尚不及2022年，四季度“认房不认贷”、限购局部松绑、降首付、降利率、调整普宅标准等利好新政加持下，市场维持平稳运行。其二，成都、武汉、西安等中西部城市行情自成一体，凭借巨大人口基数的自住需求支撑楼市短期热度，全年累计同比持增。其三，同为人口大市的天津、郑州、重庆刚需购买力持续降级，二手房成交占比持增，新房市场缓慢复苏，仅折扣力度较大的新房项目尚能走量。其四，苏州、宁波等藏富于民的江浙核心二线城市，主要依托改善需求驱动，核心区域供应稀缺板块的推盘节奏直接决定市场去化率月度波动情况，今年高端供给约束逐步显现。其五，昆明、福州、嘉兴、无锡、常州、徐州等弱二三城市市场继续下行，不仅成交低迷，而且房价一降再降，处于探底阶段。同比同比郑州广州南宁昆明二三线宁波杭州东莞青岛常州西安徐州厦门福州佛山苏州四、二手房：成交面积全年同比增33%,深蓉杭成交领涨、厦渝不及去年2023年，30个重点监测城市二手房全年累计成交面积18162万平方米，同比增长33%。四季度，30城二手房总成交面积约为4519万平方米，环比增长12%,同比增长37%。按月来看，二手房成交呈脉冲式复苏走势。2-4月为第一轮强复苏，春节前置策松绑等多重因素影响下，2月二手房成交便显现出强势复苏势头，30城成交面积逼近1600万平，显示市场韧性较足。9月以来开启第二轮复苏行情，认房不认贷等政策刺激下，二手房成交持续稳 图：2021年1月-2023年12月30个重点城市二手房成交面积(单位：万平方米)成交表现明显强于去年同期，深圳、成都、杭州等增幅居前，达到5成左右，然而，厦门、重庆、挂牌量普遍增加，尤其是3月前后新入市房源激增，而挂牌价格持续走低，部分城市挂牌均价较去年单月高点回调幅度甚至超过10%;二是成交表现强于新房，由于二手房降价更猛、交付有保障、能级同比同比一线北京广州深圳二线西安杭州苏州郑州青岛南宁厦门佛山扬州江门东莞舟山汉中资阳渭南8宝鸡4从全国层面来看，从国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况来看，2022年开始新建商品住宅和二手住宅销售价格同比和环比均进入下降通道，2023年1-5月，价格有所反弹，但6月以同比来看，二手住宅销售价格于去年2月率先于新房进入下降区间，一直到今年1月，跌幅都在持续扩大，多至3.8%,2月到5月伴随着阶段性小阳春行情，二手住宅销售价格降幅有所收窄，不过6月以后又调头向下，至10月下跌3.4%。新建商品住宅价格晚一步于去年5月进入负增长区间，到今年10月下降0.6%。二手房价格同比下降城市数量较多且还在增长，到11月有68个，而新房销售价格同比下降城市数量为48个。中国房地产市场发展白皮书图：2021年1月以来70城新建商品住宅和二手住宅价格指数同比走势及下降城市数量数据来源：国家统计局环比来看，70城二手房、新房的房价指数分别在2021年8月、9月步入回调区间，负增长一直持续近一年半，到今年2月，新房、二手房价环比双双转正，分别增长0.3%和0.1%。但随着行情转淡，5月二手房房价应声转跌，6月新房房价也再度走低，11月，新房二手房房价环比分别下降0.4%和0.8%。房价下跌城市数量持续增加，11月70个大中城市中有59个城市新建商品住宅价格环比下降，69个城市二手住宅销售价格环比下降。图：2021年1月以来70城新建商品住宅和二手住宅价格指数同比走势及下降城市数量0 数据来源：国家统计局聚焦新房市场，从CRIC监测的2023年重点城市新建商品住宅成交统计均价看，受改善需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，而内陆弱二三线城市房价出现较大回调。具体来看，一线及长、珠三角城市占据房价高点。如上海前11月商品住宅成交均价超过6万元/平方米，同比上涨5%。其次如北京、厦门、东莞、义乌、苏州等居民改善需求依旧旺盛的城市，房价同比均有不同幅度上涨。而深圳、杭州、南京等受推盘结构和成交转淡等影响，房价下跌。变动情况来看，涨幅较大的主要集中在除了热点恒热的成都、北京之外，还有部分城市诸如东莞、宁波、苏州等受高端盘成交占比增加影响，同比亦保持5%以上增幅，而弱二三城市整体房价进入回调期，譬如三亚，伴随着投资需求托超，整体房价降幅高达16%,在不同城市中居首，拉萨、西宁、青岛等内陆城市同样面临深度调整，房企加速以价换量，同比降幅也在10%左右。中国房地产市场发展白皮书表：2023年1-11月150个典型城市商品住宅成交均价和价格涨/降幅TOP10(单位：元/平方米)均价排名同比同比同比11东莞2深圳宁波3北京04厦门0长沙漳州5广州0汕头6东莞4西宁7杭州昆山8义乌1北京常熟9马鞍山苏州2苏州青岛数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2023年狭义库存持续回落，四季度小幅微增但仍为阶段性底部。据CRIC监测数据，2023年11月末百城商品住宅库存量达到了51852万平方米，环比微增2%,同比下降13%。图：100个不同能级城市狭义库存月度变化情况(单位：万平方米)u世出u世数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从去化周期变动来看，以4月和9月为转折点，4月由降转增，而9月则由增转降并持稳，至11月末达25.4个月，环比微增1%,同比上涨10%。一线持平18.8个月，二三线环比持降，三四线 保持增势。目前三四线去化周期已突破36个月，创2019年以来新高，去化风险显现。图：100个不同能级城市狭义库存消化周期月度变化情况(单位：月) 18.5个月，同比持降，整体库存风险可控；北京、深圳去化周期均在20个月以上，北京近期成交热度已有转降趋势，而深圳消化周期则在2年以上，去化风险依旧较大。二线城市中，仅哈尔滨、呼和浩特、大连、沈阳等4城消化周期还超过40个月，与之相对应的是，杭州、合肥等库存消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比涨跌为济南、沈阳、哈尔滨、呼和浩特等内陆弱二线城市。青岛、重庆、兰三四线城市整体库存形势较为严峻，超半数城市库存消化周期超过30个月。除了东营、宝鸡、 中国房地产市场发展白皮书图：2023年11月末50个典型城市新建商品住宅消化周期变化走势(单位：月)速补货预计2023年全国商品住宅供应总量仍将稳中有降，整体降幅较今年或将有所放缓，主要是基于以下几点：一是2023年前11月300城经营性用地成交建面同比降2成，整体降幅略有放缓，但仍处低位，后续可新开工土地规模量仍然有限；二是今年仍延续国央企、城投托底的主基调，客观上也会拖慢整体新开工和新入市节奏；三是目前低迷的市场环境之下，房企推盘积极性相对一般，主要还是会集中“去库存”,促进适销对路产品的“高周转”,因而也导致整体供应会延续提质缩量。分能级来看，短期内市场热度较高的北京、上海、成都预判2024年，我们认为成交总量规模仍将回落，预期延续筑底。从全年走势来看，大概率延续城市间轮动复苏。首先，当前热度居前的北京、上海、杭州、成都、西安等若无政策利好的持续加天津等或将低位回升，购房自住需求小幅修复。最后对于当前市场仍处低迷的南宁、福州、昆明等弱二线城市，或将面临1-3年的低位盘整期，短期成交难见明显起色。三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，降 无可降，内需型强三线城市尚能维持市场热度，诸如昆山、义乌、金华等藏富于民的东南沿海三四线，楼市成交规模有望较2024年回升。九、库存：供求再平衡，狭义库存5亿平阶段性持稳，三四线去库存道阻且艰预判2023年，我们认为，狭义库存有望高位持稳，主要是基于明年供求疲软，成交回落幅度和些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在60个月以上附表1:2023年1-11月120个典型城市分能级新建商品住宅供应情况(单位：万平方米)能级10-11月月均前11月能级10-11月月均前11月一线广州日照二线杭州义乌桐乡钦州苏州洛阳湖州青岛漳州郑州银川莆田三中国房地产市场发展白皮书三海口南宁梅州宁波荆门厦门南昌贺州沈阳昆明泰州福州西宁兰州宁德烟台德阳温州三明平顶山佛山梧州东莞岳阳茂名柳州常州江门东营舟山中山衢州昆山池州嵊州惠州江阴徐州泉州 能级10-11月月均前11月能级10-11月月均前11月一线梅州柳州广州莆田二线洛阳杭州昆山青岛贺州漳州郑州沈阳苏州泉州南宁昆明岳阳南昌江阴银川荆门钦州兰州日照海口东营厦门宁波福州西宁佛山烟台江门中山14/19中国房地产市场发展白皮书温州桐乡德阳宁德平顶山东莞义乌徐州茂名池州常州舟山嵊州泰州梧州衢州湖州三明惠州数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统能级同比能级同比一线湖州广州漳州惠州二线厦门泉州杭州文昌苏州福州烟台宁波马鞍山海口儋州固安15/19中国房地产市场发展白皮书汕头青岛郑州日照徐州昆明洛阳南昌德阳南宁兰州濮阳沈阳琼中贵阳西宁东营屯昌银川东莞义乌池州昆山资阳赣州滨州温州平顶山佛山岳阳万宁常州许昌舟山泸州江阴启东16/19中山附表4:2023年11月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况(单位：万平方米，月)能级同比同比一线广州深圳二线沈阳青岛天津呼和浩特西安郑州哈尔滨南京苏州兰州杭州南宁昆明海口宁波福州厦门南昌惠州中国房地产市场发展白皮书佛山烟台江门梅州温州东莞中山东营日照泸州常州茂名衡阳湖州洛阳徐州钦州柳州贺州昆山莆田江阴梧州18/19中国房地产市场发展白皮书泉州义乌岳阳泰州舟山漳州衢州三明宁德数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1/171/17第四章土地投资篇2023量价继续调整，促地产行业供求平衡市场大环境遇冷背景下，土地市场成交规模较2022年同期有明显下滑。截止2023年12月20日，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了21和18%,成交建面再度刷新近十年新低值。分能级城市来看，无论是成交建面和成交金额，各能级城市土地均不及去年同期水平。热度方面，受房企资金依旧承压、楼市依然下行等多重因素影响，房企参拍热情依然不佳，溢价率仍处于相对低位，全年溢价率仅有4.5%。调动拿地积极性，土拍市场向市场化过度；但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即使盈截止2023年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积12.2亿平方米，较2022年同期下降了21%,较上年降幅收窄5个百分点。即使12月“翘尾”现象如期而至，但在土地市场持续遇冷下，12月成交规模与去年同期也相差无几。在此影响下，2023年全年土地市场成交规模同比降幅维图：2012年-2023年全国300城市土地成交建筑面积走势(单位：亿平方米)注：土地成交数据截止2023年12月20日，下同1、成交规模同比全线回落，一线城市同比降幅超三成一线城市总成交规模为2610万平方米，较去年同期下降了32%。分城市来看，除北京成交规模同比上涨18%外，其余三个一线城市的成交面积均不敌去年同期，其中深圳成交规模同比降幅高达75%,二、三线城市方面，成交规模同比均呈下降趋势，同比去年同期分别下降了18%、21%。以二线城市为例，除长春、太原、呼和浩特、天津、石家庄、贵阳、南宁等少数城市成交规模较去年同期有所上涨外，其余的二线城市成交规模大都同比为负，且近半数二线城市同比降幅在20%以上，尤其是宁波、合肥、青岛等城市，同比降幅均在50%以上，规模收缩较为显著。表：2023年各能级城市土地成交建面及同比变化(单位：万平方米)一线二线截止12月20日，各城市成交面积来看，成交建面超过2000万平方米的城市仅有重庆、盐城两个，榜首重庆成交建面高达2172万平方米，但与去年同期相比，下降了24%;其次是盐城，成交体量达2015万平方米，同比大涨28%。排在第三位的是西安，成交量达1954万平方米，规模较去年从成交面积TOP20城市来看，有10个城市的成交量相比去年有所减少，平均降幅达23%,降幅超过20%的城市多达7个，其中降幅最突出的当属菏泽，成交建面仅1239万平方米，同比降幅高达47%。而成交体量同比上涨的城市也有10个，涨幅超过30%的有黔南、石家庄、南通和德州四城，市四城均未入榜；二线城市有7个城市入榜，除了常客重庆、西安、成都、长沙和杭州外，贵阳和石家庄也进入榜单，并且名次大都在前十名内；三四线城市多达13个城市入榜，较去年增加6个。中国房地产市场发展白皮书图：2023年全国重点监测城市土地成交建筑面积TOP20榜单(单位：万平方米)总建筑面积——同比与土地成交规模变动走势一致，成交金额较去年同期也明显收缩：截止2023年12月20日，全国土地总成交金额37504亿元，同比去年同期下降了18%。同比降幅持续高位，主要是由于自去年年末以来土地市场持续遇冷，导致地方政府在供地端更加谨慎，需求端企业拿地意愿也显著收缩，土地成交多为底价成交，成交金额较去年同期仍有较大差距。图：2013年-2023年全国土地成交金额走势(单位：亿元)2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1、一线城市金额同比降幅最大，全年成交金额同比降幅超两成深圳2023年成交金额减少了62%,至12月20日，全年成交金额仅为343亿元，总成交金额较去年一线二线2、超7成城市成交金额不及2022年同期，上海蝉联成交金额榜首额达1846亿元，同比下降14%。门槛城市为武汉，成交金额为404亿元，较2022年金额前20的门图：2023年全国重点监测城市土地成交金额TOP20榜单(单位：亿元)受上海、杭州等热点一二线城市供地质量提升的影响，2023年全国300城土地成交楼板价小幅上涨，增至3069元/平方米，再度创下历史新高。热度方面，由于新房市场仍处于低位，加之房企四季度溢价率仅有3.3%,较前三季度再度下行。全年溢价率也仅有4.5%,与去年同期相比，上升了0.8个百分点。2023年全国300城土地成交楼板价明显上行，增至3069元/平方米，同比上涨3%,再创历史新高。地价的上涨，很大程度上是由于一二线城市供地质量的提升导致的，尤其是一线城市，成交地块的平均楼板价达21533元/平方米，同比涨幅高达12%,是地价上涨的主要推力。图：2013年-2023年全国300城土地成交楼板价走势(单位：元/平方米)2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年整体来看，成交楼板价TOP20的城市中，有15个城市的楼板价同比表现为上涨，其中青岛、深圳、佛山、合肥、宁波等城市表现尤为突出，平均楼板价同比涨幅均超30%,青岛涨幅高达68%,主要是由于今年远郊供地相对较少，供地质量明显提升，进而大幅拉升了平均地价，楼板价升至7265比降幅高达33%。从城市排名来看，北京蝉联成交楼板价最高的城市，平均价格为27600元/平方米，同比下降了10%;排在第二位的是上海，平均价格为24022元/平方米；深圳、杭州超越厦门，分别升至第三、四位，厦门则降至第五位。值得注意的是，广州、苏州、无锡和福州今年供地质量也相对较佳，平图：2023年全国重点监测城市土地成交楼板价TOP20榜单(单位：元/平方溢价率仍处于相对低位，全年溢价率为4.5%。分季度来看，三、四季度溢价率较二季度进一步下降；尤其是四季度，在土地限价松绑后，溢价率仍低位徘徊，溢价率仅有3.3%。究其原因，虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场向市场化过度；但考虑到不同地块的区位条件和地块价值佳，但在房企资金承压的当下，良好地回款速度和去化预期尤为重要，也只有少数核心地块能保持高溢价，其他资质一般的地块仍以底价成交为主。各能级热度变动表现一致，四季度溢价率环比三季度均呈下滑趋势，均汉等热点城市在四季度的土拍中均遇冷，导致平均溢价率进一步走低，溢价率降至3.4%,三四线城市亦难逃脱降温趋势，2023年第四季度溢价率仅有3.0%。图：2022年-2023年一、二和三四线土地成交溢价率季度趋势(单位：%)四、供地情况：供地计划下调10%,实际完成率四成左右2023年初，根据中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息发布环节“预供地”,并在自然资源部主办的信息披露网站中额外增加了拟出让地块页面。截止到11月30日，重点样本城市预供地完成率仅七成。不仅如此，在预公告制度之下，相当一部分远郊预公告地块未正式挂牌，就已经被市场抛弃，在很大程度上拉低了流拍率。供地计划完成情况来看，大规模仍处于相对低位，2023年全年平均供地完成率仅为41%,远低于疫情前平均水平。1、预供地：预供地完成率仅七成，流拍率指标一定程度上被拉低于2023年11月30日，对比期间实际供应土地明细数据，49个样本市(县)2023年前11月预出让地块总面积为7694万平方米，实际供应5597万平方米，平均预供地完成率73%。分城市来看，除上海、长春、重庆、青岛、淮安、连云港、深圳等少数城市外，大多数城市未能如期完成预供地清单计划，即便是上半年土地市场热度最高的杭州，也有接近三成的预公告地块素质较差的偏远地块。以南京为例，逾期未供地块均为浦口、六合、江宁的中远郊地块，并且有相当一部分是去年下半年或今年年初的流拍(延拍)地块、质量较为一般，建邺区的江心洲地块即在值得注意的是，西安预供地的落地性处于垫底水平，前11季度预出让地块总面积为841万平方米，实际供应288万平方米，预供地完成率仅有34%。不仅如此，就连长三角地区的合肥、徐州、常州等热点城市逾期未供率也在40%以上，大量地块缺少确定性的“意向买家”。04上海长春重庆青岛连云港深圳长沙济南南安泉州无锡滁州成都北京广州福清宿迁杭州厦南京武汉福州镇江郑州常州合肥徐州天津西安实际完成面积说明：数据截止2023.11.30虽然预供地清单制度的执行，在客观上为房地产企业提供了更多的可选择地块，减少了集中土不再因为集中拍卖、所有企业资金集中于少数优质地块而导致流标，有助于土地市场成交规模的稳但是预供地-供地-拍卖的模式之下，对于那些无人问津的地块而言，必然会有一部分延时或未能及时进入公开供应环节，导致这部分预供应地块逾期，遭遇“无声流拍”。而2023年的流拍率指标，自然也出现了虚低的现象。CRIC数据显示，除了7、8两月，2023年重点城市各月流拍率在15%图：2022年-2023年重点监测城市月度流拍率值得一提的是，在土地交易规模缩量的同时，当下企业拿地更偏向于确定性高的项目，未来高品质纯新盘供给量能够保持一定规模。而区位一般的中远郊刚需纯新盘会减少，在缺少纯新盘刺激的情况下，如果没有实质性的规划利好落地，中远郊项目将面临更大的价格压力。但是销售、入住不及预期，又会使得相关规划和配套的落地时间减缓，部分中远郊项目和板块可能因此陷入恶性循CRIC对能获取供地计划的900余个城市相关数据测算发现：2023年900余个城市宅地供应计划总量较2022年下降了13%,宅地供地计划明显缩水。分能级来看，各能级城市表现不一，除一线和四线城市小幅上涨外，二、三线同比增减幅均在20%以上，尤其是二线城市，同比降幅高达27%,宅能级一线二线三线四线结合土地实际成交规模来看，大部分一二线城市土地成交规模仍处于相对低位，2023年全年平均供地完成率仅为41%,远低于疫情前平均水平。即便是完成预公告计划的城市，其2023年供地计划的推进进度也同样缓慢，京沪广深一线四城完成率均不过半。典型如深圳，实中国房地产市场发展白皮书公顷，仅占2023年供地计划的9%;今年的成交金额榜首城市上海，完成度也仅有41%。在二线城市中，预供地完成度较高的长沙、济南、宁波等城市，实际供地完成度也仅为三成左右，远低于往年的同期水平。对于这类城市而言，土地市场供给侧将面临更加严峻压力。即便抛开当前低迷的短期市场趋势，从行业供求平衡发展的角度分析，目前的供地计划总规模依旧严重超量。根据样本城市占全国土地市场份额反推，2023年全国住宅类用地供应计划总面积合计大约为10.6亿平方米，已经远远超出了目前行业销售规模所能消化的范围。在全国商品住宅成交规模由15亿平方米下降至10亿平方米的情况下，为稳定行业去化压力，土地交易规模势必也要同步降级，按照近年来全国宅地平均2.2左右的容积率估算，在计入开发余量的情况下，10亿平方米的住宅新房销售也仅能消化5.5亿平方米的土地，即乐观估计之下，全年宅地供应计划也仅能完成五成左右。图：2023年典型城市市区供地计划完成情况从总量上看，2023年新增土储百强房企的投资总量为近七年以来最低：1-12月新增货值、总价和建面百强的总额分别为29978亿元、14358亿元和12073万平方米，同比降幅分别为14%、13%和拿地销售比方面，全年百强房企拿地销售比仅0.19,与去年相比基本持平，仍然处于2017年分季度来看，今年全年拿地销售比变化呈现“低开高走”趋势。第一季度拿地销售比最低，仅有0.07,是全年投资意愿最低迷时期，随后拿地意愿持续缓慢提升。但由于楼市行情持续探底、成交暂无明星啊起色，拿地销售比的回升程度有限，截止12月末，百强房企拿地销售比为0.19。11月末新增货值百强门槛59.5亿元，较10月末仅增加3.8亿元，同比降幅依然高达22%。各梯队的门槛值同比均下跌，10强门槛值降幅最小，同比下降13%,可见龙头房企在同样市场背景下投资受到的影响幅度最小；反之50强门槛值降幅最大，同比下降32%。值得一提的是，虽然中国房地产市场发展白皮书门槛同比整体下降，但降幅较上月末有小幅度缩窄。1-11月1-11月1-11月1-11月同比变化10强20强30强50强100强2、聚焦与收缩，TOP20房企货值集中度超八成、撒网一二线期下降5个百分点，后50强房企空间受到压缩更为明显，2023年新增货值占比仅5%,较去年同期图：2023年1-11月百强房企新增货值集中度及去年同期其余企业拿地数量均在20以下。且从前十一月拿地结构来看，基本以一二线核心城市为主，占比超拿地金额排名1中海地产234建发房产5万科地产6绿城中国7招商蛇口8滨江集团59中国铁建3、企业再分化，半数百强未拿地、央企强势“领衔”聚焦核心城市后，拿地成本陡增，对于部分小房企和深陷资金而经历了两年托底的城投，债务危机同样不容小觑，托底意愿和能力也在动土地市场的维稳，多数核心城市集中供地都将“压箱底”的优质地块推向“买家”,城投托底的任务。中，央企前十一月拿地金额占百强比例接近四成，两者合计占比达到66%,城投、民企则分别仅有14%和20%。但从数量分布上，城投依旧是维稳土地市场的重要力量，前十一月拿地金额TOP100中，进一步细分企业类型来看，混合所有制房企2023年前十月拿地金额同比上涨17%,万科、金地中国房地产市场发展白皮书等企业在核心城市拿地依旧相对积极。相较之下，民企和城投的表现相对较弱，不仅拿地金额在各类型中偏低，且同比跌幅均超过20%。民企当中目前尚存拿地能力的也仅有少数规模化、全国化的企业，如龙湖、滨江、伟星等等。图：2023年1-11月拿地金额TOP100各类型企业章地金额占比若从销售百强拿地情况来看，差距更为明显。截止到今年11月份，仍有近五成销售百强投资处于暂停的态势。实际上，2022之前百强房企土地投资占到全国土地投资的半壁江山，近两年由于企业的资金压力、销售压力，导致百强